房地產(chǎn)開發(fā)項目評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目評估資料一、項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項目有關(guān)人員的技術(shù)水平）金鼎園住宅小區(qū)（F01、F04號地塊），該項目是由****建筑設(shè)計院設(shè)計，該院具有乙級資質(zhì)，共有各類專業(yè)技術(shù)人員44人，其中高級工程師_8人，工程師18人，國家一級建筑師2人，一級結(jié)構(gòu)師上人，二級注冊建筑師及注冊結(jié)構(gòu)師蘭人，設(shè)備工程師1人，國家注冊監(jiān)理工程師5人，先后有8項設(shè)計工程分別獲得施工單位有****廣廈建業(yè)有限責(zé)任公司、共1家施工單位,都在建筑市場經(jīng)營多年,具有述級建筑資質(zhì)，施工單位的設(shè)施裝備、技術(shù)水平和人員素質(zhì)較高，已建項目市場認知度良好。工程監(jiān)理為****誠信工程建設(shè)監(jiān)理—公司，具有工程建設(shè)監(jiān)理丙—級資質(zhì)，擁有各類工程技術(shù)和經(jīng)濟管理人員匹多人，其中注冊監(jiān)理工程師上名，國家注冊造價師丄名，全員均持有全國監(jiān)理工程師培訓(xùn)上崗證，先后監(jiān)理200多項工程，總建筑面積近100余萬m2，驗收合格率達100%。綜合市場（K01號地塊），該項目方案正在審批中，由甘肅省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院、蘭州建筑技術(shù)設(shè)計研究院出具規(guī)劃方案，方案保送****城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批。二、環(huán)境評估（調(diào)查項目的環(huán)境狀況，并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響）****是河西走廊重要的灌溉農(nóng)業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)水源充足，空氣質(zhì)量良好，農(nóng)業(yè)發(fā)達，自然條件優(yōu)越，該地區(qū)11月至1月盛行西風(fēng)，2月至10月盛行東風(fēng)，平均風(fēng)速24米/秒，年平均氣溫7-8度，平均無霜氣130天，最大凍土深度132米，基本地震烈度7度，春季有輕度沙塵。項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)舊房已拆遷，土地已平整，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”既通上水、通下水、通電、通訊、通路，現(xiàn)有土地已平整，植被較少，地質(zhì)條件較好，適合綠化種植，便于建設(shè)，整體環(huán)境較好。該項目由****環(huán)境評價所完成了環(huán)境影響評估，并通過了甘肅省環(huán)境保護局組織的專家評審，從環(huán)保角度同意項目建設(shè)。項目建設(shè)中建筑垃圾及廢物實行分類回收，及時清運、處置，實施隔聲及綠化帶的建設(shè)，保護聲環(huán)境符合標(biāo)準(zhǔn)。在建筑的環(huán)保設(shè)計中，注重應(yīng)用新型節(jié)能及環(huán)保材料，采用新型保溫材料，同時做好園區(qū)綠化規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的綠色景觀小區(qū)。項目建設(shè)中對環(huán)境的聲音、揚塵及建筑垃圾的影響，通過以上措施都可解決，不會對環(huán)境造成不良影響。三、項目市場情況評估房地產(chǎn)投資環(huán)境評估（主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進行分析）****是一座悠久的歷史文化古城，是河西走廊上一顆璀璨的明珠，是古絲綢之路的中心。東連蘭州、南毗青海、西鄰新疆，有著極其優(yōu)越的地理位置和深厚的人文歷史底蘊。隨著****創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市步伐的加快、“神舟六號”的成功發(fā)射、玉管局生活基地的順利遷入，核工業(yè)城、鋼鐵城的建設(shè)，****正發(fā)生著日新月異的巨大變化，處處生機盎然，給****的經(jīng)濟發(fā)展帶來了無限的商機。新城區(qū)現(xiàn)有人口約5萬人，其中石油管理局人口約在3.2萬，有7個小區(qū)。該區(qū)域尚未有蔬菜、食品、日雜、小商品大型銷售市場，該項目的建設(shè)將添補這一市場的空白，預(yù)計項目建成有較高的市場匯報率。項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）本項目開發(fā)的經(jīng)濟適用住房的用途和目的是為了進一步完善****城市載體功能，改善城市面貌，解決城市中低收入家庭的住房居住問題，促進和諧****的建設(shè)步伐。本項目作為商品住宅、商業(yè)門點及商寓式住宅，全部對外銷售，收益主要來源于房屋的銷售收入，本項目主要面向世會房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估（主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況）房地產(chǎn)經(jīng)營方式擬定全部對外銷售，項目開工后可先收取30%的預(yù)訂金，項目竣工后收回全部投資，資金回收期預(yù)計12個月，比采取租售、自營等不同經(jīng)營方式，投資回收期提前5至8年。市場情況評估（1）供求情況（2）價格分析****新、舊城區(qū)目前住宅平方米售價1600至1800元；商業(yè)門點平方米售價4000至12000元；而都為毛坯房。（3）成本分析房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)時，成本主要有土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等，（4）項目競爭能力分析（5）本次開發(fā)建設(shè)項目與****其他開發(fā)商建設(shè)的同類項目相比，其競爭優(yōu)勢有：位于****新城區(qū)世紀(jì)廣場西側(cè)，新城區(qū)富康路西端南側(cè)與飛天路交接處；靠近玉門石油管理局生活區(qū)北端，****機關(guān)住宅小區(qū)（陽光住宅小區(qū)）南端，東臨****人防大廈和****農(nóng)牧局辦公樓，南靠長安大學(xué)科技開發(fā)公司綜合樓。地理位置優(yōu)越。以滿足周邊地區(qū)居民日常生活需要的蔬菜、瓜果、餐飲等為主要內(nèi)容的零售綜合市場，按照居住區(qū)人口平均4萬人計算，服務(wù)半徑為500m—800m，滿足新城區(qū)一、二期西南片居民的生活需求。設(shè)計新穎別致、美觀大方、經(jīng)濟便利實用、近10年內(nèi)不落后。（6）銷售前景分析本項目銷售對象為商品住宅、商業(yè)門點及商寓式住宅，按照項目開發(fā)建設(shè)的計劃進度，確定的銷售期為上年，商品住宅、商業(yè)門點及商寓式住宅售價初步確定為2180?5800元。四、投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測（分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項費用）（1）土地費用本項目用地面積為94.14畝（其中F01號地塊19.78畝；F04號地塊14.48畝；K01號地塊為58.58畝），土地費用的構(gòu)成共計4057.43萬元（其中金鼎園小區(qū)1430.46萬元，綜合市場2626.97萬元），已全部付清?，F(xiàn)已辦理了《國有土地使用證》（為出讓土地）（2）前期工程費前期工程費主要有規(guī)劃費、設(shè)計費、可研費和水文地質(zhì)勘察費，共1220.05萬元（其中金鼎園小區(qū)160.17萬元，綜合市場1059.88萬元），其他的道路費、供排水費、供電費、土地平整費都計入了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括供電工程、供暖工程、硬化綠化、小區(qū)道路、路燈、環(huán)衛(wèi)及其他輔助設(shè)施，共1952.85萬元（其中金鼎園小區(qū)498.47萬元，綜合市場1454.38萬元）。（4）建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括建筑工程費和安裝工程費，共計衛(wèi)694/6萬元（其中金鼎園小區(qū)7348.12萬元，綜合市場29596.24萬元）。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施主要為項目區(qū)內(nèi)的物業(yè)樓和鍋爐房，共計2838.75萬元（其中金鼎園小區(qū)物業(yè)樓及附屬工程790.34萬元，采暖入網(wǎng)費222.06萬元；綜合市場物業(yè)樓1125.0萬元，采暖入網(wǎng)費701.35萬元）。（6）開發(fā)間接費用開發(fā)建設(shè)項目間接費共計258.0萬元（其中金鼎園小區(qū)77.40萬元，綜合市場180.6萬元）。（7）管理費用建設(shè)項目管理費270萬元（其中金鼎園小區(qū)120.0萬元，綜合市場150.0萬元）。（8）財務(wù)費用該項目計劃貸款23410.58萬元，期限_1年，由此計算的利息為1123.71萬元，因此財務(wù)費用為萬元。（9）銷售費用該項目的銷售費用按照銷售收入的1%計提，為646.32萬元（其中金鼎園小區(qū)146.32萬元，綜合市場500.00萬元）。（10）開發(fā)期稅費該項目開發(fā)期間的土地使用稅、綠化建設(shè)費等綜合為房價的6.7％，共計：4330.88萬元（其中金鼎園小區(qū)980.36萬元，綜合市場3350.52萬元）。（11）其他費用其他費用包括工程施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費、工程合同結(jié)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費等，共424.36萬元（其中金鼎園小區(qū)55.71萬元，綜合市場368.65萬元）。（12）不可預(yù)見費不可預(yù)見費按照以上各項費用的竺計提，為450.0萬元（其中金鼎園小區(qū)150.0萬元，綜合市場300.0萬元）。（13）經(jīng)營資金該項目建成后全部面向社會發(fā)售自己經(jīng)營，進行自營或出租，經(jīng)營資金_萬元。融資方案評估簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資47813.44萬元，其中自有資金5277.48萬元，預(yù)租售收入19125.38萬元，銀行貸款23410.58萬元，其它資金來源0萬元。自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的資本金，具體）包括：投入征地補償資金4057.43萬元,鋼材款488.02萬元及其他材料和工程款732.03萬元，共計5277.48萬元。預(yù)租售收入包括：該項目投入資金剩余部分，通過房屋的預(yù)租售收入解決。銀行貸款包括：其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金）該項目其他資金來源」萬元，主要由利用外資情況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問題：五、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定項目建設(shè)期上年，經(jīng)營期上年。開發(fā)產(chǎn)品成本估算（根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》）（1）住宅成本：本項目住宅建筑總面積44037.59平方米（其中F01、F04號地塊18339.26^；K01號地塊為25698.33，成本包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程安裝費等，共計7326.71萬元。（2）商寓式高檔寫字樓成本：建筑面積30892.27平方米（其中F01、F04號地塊7341.03^；K01號地塊為23551.24tf），成本包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程安裝費等，共計11445.42萬元。（3）商鋪成本：本項目商鋪建筑總面積33540.86平方米,（其中F01、F04號地塊7755.50^；K01號地塊為25785.36）成本包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程安裝費等,共計7797.81萬元。（4）綜合市場：建筑面積25698.33平方米，成本包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程安裝費等,共計8994.42萬元。開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算（根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分攤成本，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表》）租售價格測算（利用市場比較法）（1）出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果）該項目總建筑面積145409.12平方米，開發(fā)成本47813.44萬元，經(jīng)營稅金及附加4330.88萬元，確定的住宅銷售價格為2180?2250元/平方米，按照項目周邊同類地段商鋪的售價，確定商鋪銷售價格為衛(wèi)叱6000元/平方米。（2）出租價格（測算的依據(jù)及結(jié)果）項目收入測算（根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》）（1）銷售收入該項目可銷售建筑面積139524.47平方米，住宅銷售價格2180?2250元/平方米，商鋪銷售價格5500?6000元/平方米?？蓪崿F(xiàn)銷售收入64640.0萬元，經(jīng)營稅金及附加4330.88萬元。六、財務(wù)效益評估盈利能力分析（綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項目全部投資現(xiàn)金流量表》。計算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。根據(jù)上述結(jié)果，計算得出）（1）項目投資利潤率26.13%（2）項目銷售利潤率19.33%（3）財務(wù)凈現(xiàn)值（4）財務(wù)內(nèi)部收益率分析上述指標(biāo)貸款償還期計算（1）獨立項目（對于除貸款項目外無其他在建項目，僅以貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)）（2）多個項目（除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)）項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期測算信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負債：項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力：在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力：利息保障倍數(shù)（計算利息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析）本息保障倍數(shù)（計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析）七、不確定性分析1.盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點：二總成本費用/（單位銷售價格-單位經(jīng)營稅金及附加）X總可銷2.敏感性分析（敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和20％計算）（1）敏感性因素的選擇及依據(jù)，項目開發(fā)中成本和銷售價格對項目的經(jīng)濟指標(biāo)影響最大，因此著重分析成本和銷售價格變化對項目財務(wù)指標(biāo)的影響。（對利用外資達投資總額30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析）敏感性因素一為建設(shè)成本：當(dāng)建設(shè)成本上下波動10%、5%時，對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤率等指標(biāo)有較大的影響，若建設(shè)成本增長5%、10%時，其內(nèi)部收益率達不到基準(zhǔn)收益率7.12%，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然是十分重要的。敏感性因素二為銷售價格：當(dāng)銷售價格上下波動10%、5%時，對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤率等指標(biāo)有較大的影響，若售價價格降低5%、10%時，其內(nèi)部收益率達不到基準(zhǔn)收益率7.12%，因此為確保項目獲得預(yù)期的效益，要加強市場促銷，力爭使銷售計劃得以實現(xiàn)。選擇財務(wù)指標(biāo)和因素量如下：選擇的財務(wù)指標(biāo)有：指標(biāo)A投資利潤率，指標(biāo)B財務(wù)凈現(xiàn)值，指標(biāo)C內(nèi)部收益率，指標(biāo)D投資回收期；選擇因素量有：因素X建設(shè)成本，因素Y銷售價格；2）進行單因素敏感性分析指標(biāo)A指標(biāo)B指標(biāo)C指標(biāo)D因素X上升10%因素X下降10%因素Y上升10%因素Y下降10%分析：指標(biāo)A：投資利潤率，隨建設(shè)成本的降低和銷售價格的提咼，指標(biāo)值增大；隨建設(shè)成本的增加和銷售價格的降低，指標(biāo)值減小。指標(biāo)B：財務(wù)凈現(xiàn)值，隨建設(shè)成本的降低和銷售價格的提高，指標(biāo)值增大；隨建設(shè)