物業(yè)管理招投標(biāo)講義課件

物業(yè)管理招投標(biāo)2013年3月物業(yè)管理招投標(biāo)2013年3月Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述三、物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)五、投標(biāo)文件的編寫六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧七、物業(yè)管理投標(biāo)文件評標(biāo)要點八、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀一、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法

（自2000年1月1日起施行）二、政府采購法(自2003年1月1日1起施行)三、中華人民共和國物權(quán)法

（自2007年10月1日起施行）四、物業(yè)管理條例（國務(wù)院）

（自2003年9月1日起施行、2007年修訂）五、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法（建設(shè)部）

（自2003年9月1日起施行）Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀Contents六、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]165號自2011年1月1日起施行）七、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕

1864號自2004年1月1日起施行）八、《物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》（發(fā)改價檢

[2004]1428號自2004年10月1日起施行）

九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號）十、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]165號自

2011年1月1日起施行）Contents六、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]1Contents十一、高法關(guān)于物業(yè)服務(wù)的兩個司法解釋（一）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號2009年10月1日）（二）最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]8號2009年10月1日）十二、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號2004年1月6日頒布）Contents十一、高法關(guān)于物業(yè)服務(wù)的兩個司法解釋Contents二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)重要性1．為什么要進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)（1）市場經(jīng)濟(jì)的要求（2）行業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求（3）企業(yè)自身建設(shè)的要求（4）廣大業(yè)主自身利益的要求Contents二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述Contents2．前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問題（1）招標(biāo)企業(yè)存在的問題

開發(fā)建設(shè)單位附屬的子公司中標(biāo)較多（2）投標(biāo)企業(yè)存在的問題

投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)現(xiàn)象突出\市場化程度低（3）投標(biāo)文件存在的問題Contents2．前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問題Contents（二）性質(zhì)、目的、基本要求與原則1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)性質(zhì)是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。在體制轉(zhuǎn)軌的過程中，避免貪污、腐敗和暗箱操作。2.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的目的不是要最好的，而是要最適合的。3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本要求遵守法律法規(guī)考慮市場需求根據(jù)實際需要嚴(yán)格遵守程序。Contents（二）性質(zhì)、目的、基本要求與原則Contents4．前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本原則（1）公開的原則（2）公平的原則招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（3）公正的原則

1）評標(biāo)委員會應(yīng)公正地對待每一個投標(biāo)單位

2）招標(biāo)投標(biāo)活動中應(yīng)保持公開、透明、公平、公正（4）誠實信用的原則

招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格、準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)

投標(biāo)人在投標(biāo)過程中應(yīng)恪守誠實信用Contents4．前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本原則Contents（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特點及方式1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點（1）最適合的物業(yè)管理方案不易確定--綜合性（2）甲方有時是個群體--差異性（3）物業(yè)管理招標(biāo)屬于期貨采購--行業(yè)特殊性2．物業(yè)管理招標(biāo)的方式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)Contents（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特點及方式Contents三、物業(yè)管理招標(biāo)（一）基本概念1、物業(yè)管理招標(biāo)概念前期物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。2、物業(yè)管理招標(biāo)主體

包括：開發(fā)建設(shè)單位

業(yè)主大會

其他物業(yè)所有權(quán)人Contents三、物業(yè)管理招標(biāo)Contents（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)分類1.按招標(biāo)主體分類（1）開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）1）開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)2）草擬制定相關(guān)文件3）政府部門的參與與監(jiān)管（2）產(chǎn)權(quán)人（單一產(chǎn)權(quán)為主）（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（屬于分包招標(biāo)和采購招標(biāo)）2.按招標(biāo)方法分類（1）自行招標(biāo)（2）委托招標(biāo)（3）自行招標(biāo)與委托招標(biāo)相結(jié)合Contents（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)分類Contents3.按招標(biāo)形式分類（1）公開招標(biāo)。指招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標(biāo)人在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。（2）邀請招標(biāo)。是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。（3）議標(biāo)。是招標(biāo)人和投標(biāo)人之間通過一對一談判而最終達(dá)到招標(biāo)目的的一種方式，不具有公開性和競爭性。4.按招標(biāo)內(nèi)容分類（1）物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)--前期物業(yè)服務(wù)合同（2）各項專業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)--專業(yè)服務(wù)合同Contents3.按招標(biāo)形式分類Contents（三）前期物業(yè)管理招標(biāo)程序

1、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)公告

2、發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

3、接受報名及發(fā)放招標(biāo)文件

4、組織現(xiàn)場勘察和質(zhì)詢

5、投標(biāo)確認(rèn)

6、投標(biāo)申請人資格預(yù)審

7、接受投標(biāo)文件

8、組成評標(biāo)委員會

9、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

10、簽訂合同

11、公證Contents（三）前期物業(yè)管理招標(biāo)程序Contents（四）前期物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容主要是招標(biāo)文件的內(nèi)容及解讀

1、招標(biāo)人基本情況

包括：招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式等。

2、招標(biāo)項目基本情況

包括：名稱、地址、四至、類型、占地面積、建筑面積、幢數(shù)、結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、環(huán)境條件、物業(yè)管理用房的配置等。

3、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)Contents（四）前期物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容Contents

4、對投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求

包括：對投標(biāo)人的資格要求、投標(biāo)費(fèi)用、

報名有效期；投標(biāo)書的文字和計量單位、文件格式、裝訂、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件份數(shù)及簽署；投標(biāo)文件的密封、遞交截止時間、文件的修改和撤消說明等。

5、招標(biāo)活動方案

包括招標(biāo)組織、開標(biāo)時間及地點等。

6、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法

7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明

包括定標(biāo)準(zhǔn)則、中標(biāo)通知、合同的簽署、

履約保證金等。

8、其他事項說明及法律、法規(guī)規(guī)章規(guī)定的

其他內(nèi)容。Contents4、對投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求Contents四、物業(yè)管理投標(biāo)（一）物業(yè)管理投標(biāo)基本概念1、投標(biāo)的含義

指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。2、投標(biāo)主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)的條件（1）具備獨(dú)立法人資格（2）具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（3）類似項目的管理經(jīng)驗和業(yè)績（4）項目經(jīng)理的條件Contents四、物業(yè)管理投標(biāo)Contents（二）前期物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息（1）公共媒介上采集招標(biāo)信息（2）來自招標(biāo)方的邀請

2、項目評估與風(fēng)險防范（1）項目評估（2）投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制Contents（二）前期物業(yè)管理投標(biāo)的程序Contents

3、投標(biāo)報名并取得招標(biāo)文件

4、參加現(xiàn)場勘察

5、編制投標(biāo)文件

6、遞送投標(biāo)文件

7、參加開標(biāo)、評標(biāo)、答辯

8、接受中標(biāo)通知書

9、簽訂合同Contents3、投標(biāo)報名并取得招標(biāo)文件Contents（三）前期物業(yè)管理投標(biāo)可行性研究

1、投標(biāo)企業(yè)自身條件的分析

2、投標(biāo)項目的分析

3、招投標(biāo)市場的分析（四）前期物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容包括四部分：投標(biāo)函、資信標(biāo)書、技術(shù)標(biāo)書、商務(wù)標(biāo)書

Contents（三）前期物業(yè)管理投標(biāo)可行性研究Contents五、投標(biāo)文件的編寫（一）編寫投標(biāo)文件應(yīng)注意的問題

1、根據(jù)項目基本情況和特點編寫

2、測算準(zhǔn)確，沒有漏項，報價合理

3、各項承諾和目標(biāo)必須是能夠履行的

4、資料真實，裝訂符合要求（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理目標(biāo)及其他履約承諾等。

Contents五、投標(biāo)文件的編寫Contents

2、資信標(biāo)書（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)資質(zhì)等級復(fù)印件（3）法人代表授權(quán)委托書（4）公司介紹、注冊資金（5）公司管理業(yè)績（6）項目經(jīng)理簡介（7）專業(yè)技術(shù)人員情

ContentsContents

3、技術(shù)標(biāo)書（1）招標(biāo)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（2）主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序（3）機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理（4）管理指標(biāo)與措施（5）管理制度的制訂（6）檔案資料的建立與管理（7）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（8）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（9）各個階段工作計劃（10）物資裝備與提供方式（11）專項服務(wù)說明Contents3、技術(shù)標(biāo)書Contents

4、商務(wù)標(biāo)書（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)（2）收費(fèi)方式（3）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算（5）多種經(jīng)營項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（6）財務(wù)制度（7）財務(wù)分析

Contents4、商務(wù)標(biāo)書Contents六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧（一）投標(biāo)報價策略

1、準(zhǔn)確測算成本

2、考慮周邊物業(yè)收費(fèi)價格

3、正確分析報價

Contents六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧Contents（二）投標(biāo)答辯技巧

1、現(xiàn)場宣講（1）宣講時間要準(zhǔn)確（2）選擇經(jīng)驗豐富、熟悉項目情況的人員

2、答辯（1）理解提出的問題（2）回答核心內(nèi)容（3）運(yùn)用法律法規(guī)

Contents（二）投標(biāo)答辯技巧Contents七、物業(yè)管理投標(biāo)文件評標(biāo)要點（一）投標(biāo)文件的審議要點（二）投標(biāo)文件主要內(nèi)容（三）廢標(biāo)與無效標(biāo)（四）現(xiàn)場答辯（五）入圍單位的選擇角度

Contents七、物業(yè)管理投標(biāo)文件評標(biāo)要點Contents八、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

(一)合同簽訂應(yīng)當(dāng)遵循的原則1、主體平等2、合同自由3、權(quán)利義務(wù)公平對等4、誠實信用5、守法和維護(hù)社會公益

Contents八、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂Contents（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立

1、前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。八、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂。

2、前期物業(yè)服務(wù)合同簽約主體開發(fā)建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)

Contents（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立Contents

3、前期物業(yè)服務(wù)合同的成立與生效成立：雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，并在書面形式上簽字或蓋章。生效：物業(yè)服務(wù)合同一般成立時生效，但是如果合同附條件，則在條件成就時生效。

4、前期物業(yè)服務(wù)合同的終止

1）業(yè)主大會成立，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同的。

2）因不可抗力使物業(yè)服務(wù)合同不能繼續(xù)履行，合同自然終止；

3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)的；

4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形的。

Contents3、前期物業(yè)服務(wù)合同的成立與生效Contents（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

1、合同當(dāng)事人；

2、物業(yè)基本情況；

3、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

4、服務(wù)費(fèi)用

5、物業(yè)的經(jīng)營與管理

6、承接查驗與使用維護(hù)

7、專項維修基金

8、違約責(zé)任

9、其他事項

Contents（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容Contents（四）合同條款的表述要點對于合同主要條款應(yīng)做到：管理服務(wù)項目宜逐條寫清楚，并使用專業(yè)術(shù)語，避免歧義。各管理項目包含的內(nèi)容提倡細(xì)化到最終。各管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)避免不切實際的承諾與搬用。管理服務(wù)費(fèi)用的表述要具體、明確。

Contents（四）合同條款的表述要點Contents（五）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項

1、物業(yè)的承接驗收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任的問題。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題。

3、空置房服務(wù)費(fèi)取費(fèi)約定問題。

4、前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止的問題。

5、爭議解決方式的問題。

6、簽字與蓋章的問題。

Contents（五）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項物業(yè)管理招投標(biāo)2013年3月物業(yè)管理招投標(biāo)2013年3月Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述三、物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)五、投標(biāo)文件的編寫六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧七、物業(yè)管理投標(biāo)文件評標(biāo)要點八、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀一、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法

（自2000年1月1日起施行）二、政府采購法(自2003年1月1日1起施行)三、中華人民共和國物權(quán)法

（自2007年10月1日起施行）四、物業(yè)管理條例（國務(wù)院）

（自2003年9月1日起施行、2007年修訂）五、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法（建設(shè)部）

（自2003年9月1日起施行）Contents一、物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法律、法規(guī)主要內(nèi)容解讀Contents六、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]165號自2011年1月1日起施行）七、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕

1864號自2004年1月1日起施行）八、《物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》（發(fā)改價檢

[2004]1428號自2004年10月1日起施行）

九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號）十、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]165號自

2011年1月1日起施行）Contents六、《物業(yè)承接查驗辦法》（建房[2010]1Contents十一、高法關(guān)于物業(yè)服務(wù)的兩個司法解釋（一）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號2009年10月1日）（二）最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]8號2009年10月1日）十二、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號2004年1月6日頒布）Contents十一、高法關(guān)于物業(yè)服務(wù)的兩個司法解釋Contents二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)重要性1．為什么要進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)（1）市場經(jīng)濟(jì)的要求（2）行業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求（3）企業(yè)自身建設(shè)的要求（4）廣大業(yè)主自身利益的要求Contents二、物業(yè)管理招投標(biāo)概述Contents2．前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問題（1）招標(biāo)企業(yè)存在的問題

開發(fā)建設(shè)單位附屬的子公司中標(biāo)較多（2）投標(biāo)企業(yè)存在的問題

投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)現(xiàn)象突出\市場化程度低（3）投標(biāo)文件存在的問題Contents2．前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問題Contents（二）性質(zhì)、目的、基本要求與原則1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)性質(zhì)是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。在體制轉(zhuǎn)軌的過程中，避免貪污、腐敗和暗箱操作。2.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的目的不是要最好的，而是要最適合的。3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本要求遵守法律法規(guī)考慮市場需求根據(jù)實際需要嚴(yán)格遵守程序。Contents（二）性質(zhì)、目的、基本要求與原則Contents4．前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本原則（1）公開的原則（2）公平的原則招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（3）公正的原則

1）評標(biāo)委員會應(yīng)公正地對待每一個投標(biāo)單位

2）招標(biāo)投標(biāo)活動中應(yīng)保持公開、透明、公平、公正（4）誠實信用的原則

招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格、準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)

投標(biāo)人在投標(biāo)過程中應(yīng)恪守誠實信用Contents4．前期物業(yè)管理招投標(biāo)基本原則Contents（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特點及方式1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點（1）最適合的物業(yè)管理方案不易確定--綜合性（2）甲方有時是個群體--差異性（3）物業(yè)管理招標(biāo)屬于期貨采購--行業(yè)特殊性2．物業(yè)管理招標(biāo)的方式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)Contents（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特點及方式Contents三、物業(yè)管理招標(biāo)（一）基本概念1、物業(yè)管理招標(biāo)概念前期物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。2、物業(yè)管理招標(biāo)主體

包括：開發(fā)建設(shè)單位

業(yè)主大會

其他物業(yè)所有權(quán)人Contents三、物業(yè)管理招標(biāo)Contents（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)分類1.按招標(biāo)主體分類（1）開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）1）開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)2）草擬制定相關(guān)文件3）政府部門的參與與監(jiān)管（2）產(chǎn)權(quán)人（單一產(chǎn)權(quán)為主）（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（屬于分包招標(biāo)和采購招標(biāo)）2.按招標(biāo)方法分類（1）自行招標(biāo)（2）委托招標(biāo)（3）自行招標(biāo)與委托招標(biāo)相結(jié)合Contents（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)分類Contents3.按招標(biāo)形式分類（1）公開招標(biāo)。指招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標(biāo)人在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。（2）邀請招標(biāo)。是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。（3）議標(biāo)。是招標(biāo)人和投標(biāo)人之間通過一對一談判而最終達(dá)到招標(biāo)目的的一種方式，不具有公開性和競爭性。4.按招標(biāo)內(nèi)容分類（1）物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)--前期物業(yè)服務(wù)合同（2）各項專業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)--專業(yè)服務(wù)合同Contents3.按招標(biāo)形式分類Contents（三）前期物業(yè)管理招標(biāo)程序

1、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)公告

2、發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

3、接受報名及發(fā)放招標(biāo)文件

4、組織現(xiàn)場勘察和質(zhì)詢

5、投標(biāo)確認(rèn)

6、投標(biāo)申請人資格預(yù)審

7、接受投標(biāo)文件

8、組成評標(biāo)委員會

9、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

10、簽訂合同

11、公證Contents（三）前期物業(yè)管理招標(biāo)程序Contents（四）前期物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容主要是招標(biāo)文件的內(nèi)容及解讀

1、招標(biāo)人基本情況

包括：招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式等。

2、招標(biāo)項目基本情況

包括：名稱、地址、四至、類型、占地面積、建筑面積、幢數(shù)、結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、環(huán)境條件、物業(yè)管理用房的配置等。

3、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)Contents（四）前期物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容Contents

4、對投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求

包括：對投標(biāo)人的資格要求、投標(biāo)費(fèi)用、

報名有效期；投標(biāo)書的文字和計量單位、文件格式、裝訂、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件份數(shù)及簽署；投標(biāo)文件的密封、遞交截止時間、文件的修改和撤消說明等。

5、招標(biāo)活動方案

包括招標(biāo)組織、開標(biāo)時間及地點等。

6、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法

7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明

包括定標(biāo)準(zhǔn)則、中標(biāo)通知、合同的簽署、

履約保證金等。

8、其他事項說明及法律、法規(guī)規(guī)章規(guī)定的

其他內(nèi)容。Contents4、對投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求Contents四、物業(yè)管理投標(biāo)（一）物業(yè)管理投標(biāo)基本概念1、投標(biāo)的含義

指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。2、投標(biāo)主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)的條件（1）具備獨(dú)立法人資格（2）具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（3）類似項目的管理經(jīng)驗和業(yè)績（4）項目經(jīng)理的條件Contents四、物業(yè)管理投標(biāo)Contents（二）前期物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息（1）公共媒介上采集招標(biāo)信息（2）來自招標(biāo)方的邀請

2、項目評估與風(fēng)險防范（1）項目評估（2）投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制Contents（二）前期物業(yè)管理投標(biāo)的程序Contents

3、投標(biāo)報名并取得招標(biāo)文件

4、參加現(xiàn)場勘察

5、編制投標(biāo)文件

6、遞送投標(biāo)文件

7、參加開標(biāo)、評標(biāo)、答辯

8、接受中標(biāo)通知書

9、簽訂合同Contents3、投標(biāo)報名并取得招標(biāo)文件Contents（三）前期物業(yè)管理投標(biāo)可行性研究

1、投標(biāo)企業(yè)自身條件的分析

2、投標(biāo)項目的分析

3、招投標(biāo)市場的分析（四）前期物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容包括四部分：投標(biāo)函、資信標(biāo)書、技術(shù)標(biāo)書、商務(wù)標(biāo)書

Contents（三）前期物業(yè)管理投標(biāo)可行性研究Contents五、投標(biāo)文件的編寫（一）編寫投標(biāo)文件應(yīng)注意的問題

1、根據(jù)項目基本情況和特點編寫

2、測算準(zhǔn)確，沒有漏項，報價合理

3、各項承諾和目標(biāo)必須是能夠履行的

4、資料真實，裝訂符合要求（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理目標(biāo)及其他履約承諾等。

Contents五、投標(biāo)文件的編寫Contents

2、資信標(biāo)書（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)資質(zhì)等級復(fù)印件（3）法人代表授權(quán)委托書（4）公司介紹、注冊資金（5）公司管理業(yè)績（6）項目經(jīng)理簡介（7）專業(yè)技術(shù)人員情

ContentsContents

3、技術(shù)標(biāo)書（1）招標(biāo)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（2）主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序（3）機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理（4）管理指標(biāo)與措施（5）管理制度的制訂（6）檔案資料的建立與管理（7）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（8）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（9）各個階段工作計劃（10）物資裝備與提供方式（11）專項服務(wù)說明Contents3、技術(shù)標(biāo)書Contents

4、商務(wù)標(biāo)書（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)（2）收費(fèi)方式（3）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算（5）多種經(jīng)營項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（6）財務(wù)制度（7）財務(wù)分析

Contents4、商務(wù)標(biāo)書Contents六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧（一）投標(biāo)報價策略

1、準(zhǔn)確測算成本

2、考慮周邊物業(yè)收費(fèi)價格

3、正確分析報價

Contents六、投標(biāo)策略與相關(guān)技巧Contents（二）投標(biāo)答辯技巧

1、現(xiàn)場宣講（1）宣講時間要準(zhǔn)確（2）選擇經(jīng)驗豐富、熟悉項目情況的人員

2、答辯（1）理解提出的問題（2）回答核心內(nèi)容（3）運(yùn)用法律法規(guī)

Contents（二）投標(biāo)答辯技巧Contents七、物業(yè)管理投標(biāo)文件評標(biāo)要點（一）投