物業(yè)管理招投標(biāo)及合同概述課件

物業(yè)管理物業(yè)管理第三章物業(yè)管理投招標(biāo)及物業(yè)管理服務(wù)合同本章講授本章講授：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念、特點(diǎn)物業(yè)管理招標(biāo)的原則、范圍編制物業(yè)管理招標(biāo)文件物業(yè)管理招標(biāo)的程序物業(yè)管理投標(biāo)的原則、范圍物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫物業(yè)管理投標(biāo)的程序物業(yè)管理服務(wù)合同第三章物業(yè)管理投招標(biāo)及物業(yè)管理服務(wù)合同本章講本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義2．掌握物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的條件中標(biāo)與履約3．重點(diǎn)掌握編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)書的編寫要求投標(biāo)書編寫的組織本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重物業(yè)管理的相關(guān)概念

物業(yè)的含義管理的含義物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的相關(guān)概念物業(yè)的含義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)、投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)是招標(biāo)單位在興建工程、合作經(jīng)營某項(xiàng)業(yè)務(wù)或進(jìn)行大宗商品交易時(shí)，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最佳對象為中標(biāo)者，雙方簽訂合約招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為，它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)公告的要求提出的投標(biāo)申請的行為投標(biāo)投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為，它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，是業(yè)主選擇管理者，投標(biāo)企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)類型單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)專項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為：物業(yè)管理招標(biāo)類型物業(yè)管理招標(biāo)類型單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)的含義所謂公開招標(biāo)就是由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標(biāo)公告、載明擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的辦法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行競爭的方式在國外稱之為無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的含義公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大公開招標(biāo)的特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平邀請招標(biāo)的含義

所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的含義邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機(jī)會均等的原則邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項(xiàng)與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)物業(yè)管理投招標(biāo)的特點(diǎn)

特點(diǎn)標(biāo)價(jià)的保密性法律的約束性：投標(biāo)者提交標(biāo)書和報(bào)價(jià)—法律效力招標(biāo)的超前性長期性和階段性招標(biāo)人標(biāo)底必須保密投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)也需要保密物業(yè)管理公司早期介入要求政府要求有些開發(fā)商為了銷售的需要物業(yè)管理投招標(biāo)的特點(diǎn)特點(diǎn)標(biāo)價(jià)的保密性法律的約束性：投標(biāo)者提物業(yè)管理招標(biāo)的原則及意義原則公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力物業(yè)管理招標(biāo)的原則及意義原則公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段投標(biāo)階段信譽(yù)調(diào)查取樣階段開標(biāo)階段物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)組織招標(biāo)項(xiàng)目備案確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)事項(xiàng)確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式、方法編制招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)組織招標(biāo)階段發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請人招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會（或稱標(biāo)前會議），召開會議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問題招標(biāo)階段發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書投標(biāo)階段凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo)投標(biāo)書的報(bào)送投標(biāo)階段凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)信譽(yù)調(diào)查取樣階段

為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊(duì)，開展工作應(yīng)對各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時(shí)進(jìn)行，避免相互干擾應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實(shí)現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回信譽(yù)調(diào)查取樣階段為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查開標(biāo)階段物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：

評議標(biāo)書階段現(xiàn)場答辯階段開標(biāo)階段物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：

評議標(biāo)書階段標(biāo)書評議開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評標(biāo)開標(biāo)標(biāo)書評議評標(biāo)開標(biāo)標(biāo)書評議評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成成員為5人以上單數(shù)物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二標(biāo)書評議評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成現(xiàn)場答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：現(xiàn)場答辯答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè)的管理處主任的：回答問題的準(zhǔn)確性表達(dá)問題的邏輯性分析問題的層次性以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評分方式：

由評委無記名進(jìn)行評分評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：中

標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人中

標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知★中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同★招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的★投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格★給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償★沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的物業(yè)招投標(biāo)案例案情簡介

2001年2月，某城市A房地產(chǎn)公司對其開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理公開招標(biāo)（當(dāng)時(shí)離該小區(qū)竣工入住尚需半年左右）。A房地產(chǎn)公司對物業(yè)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中作了明確的要求，要求投標(biāo)單位進(jìn)行物業(yè)管理報(bào)價(jià)。5家物業(yè)管理公司參加投標(biāo)。開標(biāo)后經(jīng)過評比，A房地產(chǎn)公司認(rèn)為B物業(yè)管理公司的0.52元/平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓B物業(yè)管理公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。但是，到了簽訂合同時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)對竣工入住后的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)有不同的理解（入住后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標(biāo)時(shí)無法對入住時(shí)的空置房數(shù)量和空置的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)）。招標(biāo)文件對此沒有作出明確的規(guī)定，投標(biāo)文件對此也沒有涉及。B物業(yè)管理公司認(rèn)為他們的投標(biāo)是按照全部房屋物業(yè)管理計(jì)算的價(jià)格，空置房的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，并有該城市房管局的規(guī)定為依據(jù)。A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。物業(yè)招投標(biāo)案例分析

（一）缺陷招標(biāo)的含義及本案的意義

在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件和投標(biāo)文件中體現(xiàn)出來。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。如果投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，則應(yīng)當(dāng)是廢標(biāo)。因此，一旦出現(xiàn)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)屬于招標(biāo)文件的缺陷。事實(shí)上，隨著物業(yè)管理招標(biāo)的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標(biāo)中會普遍存在。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時(shí)會由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)法律責(zé)任？《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！钡?6條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。”因此，如果雙方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對此承擔(dān)法律責(zé)任。在本案中，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，已經(jīng)為合同的履行進(jìn)行了一定的準(zhǔn)備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進(jìn)行設(shè)備材料采購等。合同不簽訂，A房地產(chǎn)公司需要重新進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，也有時(shí)間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標(biāo)的費(fèi)用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔(dān)的）。因此，必須明確這些損失的責(zé)任承擔(dān)問題。分析（二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì)

我國《合同法》對招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請。雖然《合同法》未作明確規(guī)定，但學(xué)界對投標(biāo)性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當(dāng)是一種要約。在上述案例中，投標(biāo)人中標(biāo)后不能放棄中標(biāo)項(xiàng)目，不能拒絕與招標(biāo)人訂立合同，否則也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。投標(biāo)人對自己的投標(biāo)行為應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任呢？要約生效以后，即對要約人產(chǎn)生約束，自開標(biāo)之日起至確定中標(biāo)人之前，投標(biāo)人不得補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，否則將會承擔(dān)法律責(zé)任，此處責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)屬于締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個(gè)重要問題。締約過失責(zé)任是指締約一方當(dāng)事人故意或者過失地違反依誠實(shí)信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù)，而造成對方信賴?yán)娴膿p失時(shí)依法承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護(hù)、互相通知、誠實(shí)信用等義務(wù)。

（二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì)

我國《合同法》對招標(biāo)公告的性質(zhì)先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。”在此之前，行為尚處于要約邀請階段，不需承擔(dān)法律責(zé)任；在此之后，合同已經(jīng)成立，當(dāng)事人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)即為要約，中標(biāo)通知書即為承諾，而開標(biāo)之后至確定中標(biāo)人之前的期間即為要約生效后，合同成立之前的期間。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對在此期間內(nèi)因?yàn)楣室饣蜻^失而導(dǎo)致對方當(dāng)事人損失的行為，如假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)，投標(biāo)人弄虛作假，騙取中標(biāo)等，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失締約過失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對方損失時(shí)，才能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任中的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。其賠償范圍也主要是與訂約有關(guān)的費(fèi)用支出。因此,招標(biāo)人和投標(biāo)人在開標(biāo)至定標(biāo)期間所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍也應(yīng)以此為限。例如制作招標(biāo)、投標(biāo)文件等進(jìn)行招標(biāo)或投標(biāo)行為所發(fā)生的費(fèi)用。在招標(biāo)投標(biāo)實(shí)踐中，招標(biāo)人一般都要求投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)提交投標(biāo)保證金或者投標(biāo)保函，這時(shí)的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對預(yù)期損失的約定。總之，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，不能主動放棄這一項(xiàng)目，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，賠償A房地產(chǎn)公司的損失。締約過失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反（三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì)

由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為要約，那么招標(biāo)人在對各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格評審，確定某一投標(biāo)人為中標(biāo)人之后，向其發(fā)出的中標(biāo)通知書即為對投標(biāo)人要約的承諾。因?yàn)橹袠?biāo)通知書的發(fā)出意味著招標(biāo)人接受了投標(biāo)人的投標(biāo)文件，而投標(biāo)文件又意味著對招標(biāo)文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。由于投標(biāo)文件是對招標(biāo)文件的響應(yīng)，因此，招標(biāo)文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)間、物業(yè)管理要求達(dá)到的水平等；另一類是要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中明確的，如物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。在一般情況下，投標(biāo)文件是不會對招標(biāo)文件沒有提到的問題進(jìn)行設(shè)計(jì)的，更不允許變更招標(biāo)文件的要求，否則會因?yàn)橥稑?biāo)文件不具有響應(yīng)性而廢標(biāo)。這也是《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。

（三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì)

由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)任是違約責(zé)任。因?yàn)橹袠?biāo)通知書發(fā)出以后承諾生效，即發(fā)生合同成立的法律效力，此后招標(biāo)人與中標(biāo)人因故意或過失造成對方損害的行為則應(yīng)視為不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，即為違約行為，其所承擔(dān)的責(zé)任也應(yīng)為違約責(zé)任。此時(shí)，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或者變更中標(biāo)人，實(shí)質(zhì)上是一種單方面撕毀合同的行為；投標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，則是一種不履行合同的行為。這兩種都屬于違約行為，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于法律要求采取書面形式的合同，合同成立的時(shí)間涉及如何看待法律規(guī)定的書面形式的法律效力問題。合同的法定形式未遵守的法律效力有不同的觀點(diǎn)和立法：有的國家立法采用的是證據(jù)效力，認(rèn)為法定形式為合同的證明；有的是采用成立效力，認(rèn)為法定形式為合同的成立要件；有的則采用的是生效效力，認(rèn)為法定形式為合同的生效要件。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)任是違約責(zé)任。我國《合同法》采證據(jù)效力說，最主要的依據(jù)是，《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”因此，即使法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式的合同，在沒有訂立書面合同前，有其他證據(jù)證明合同成立的，合同也已經(jīng)成立。而在招標(biāo)投標(biāo)中，中標(biāo)通知書是合同成立的有效證明。因此，在中標(biāo)通知書發(fā)出以后，如果招標(biāo)人拒絕與中標(biāo)人簽定合同或者改變中標(biāo)結(jié)果，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)人的所有損失，包括中標(biāo)人可得利益的損失。如果中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人則有權(quán)沒收其投標(biāo)保證金，如果保證金不足以彌補(bǔ)招標(biāo)人損失的，招標(biāo)人有權(quán)繼續(xù)要求賠償損失。我國《合同法》采證據(jù)效力說，最主要的依據(jù)是，《合同法》第36編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序招標(biāo)文件的主要內(nèi)容編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則編制招標(biāo)文件的原則公平性明確性指導(dǎo)性合法性編制招標(biāo)文件的原則公平性明確性指導(dǎo)性合法性招標(biāo)文件編制程序熟悉項(xiàng)目確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、要求確定投標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)的日期及其他事項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目備案編寫“招標(biāo)須知”招標(biāo)文件編制程序熟悉項(xiàng)目招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書招標(biāo)公告評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方法及定標(biāo)原則招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書招標(biāo)書擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目說明物業(yè)概況附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容物業(yè)管理維修基金的落實(shí)情況應(yīng)說明的問題投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)招標(biāo)書擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目說明招標(biāo)公告招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：標(biāo)的招標(biāo)的對象組織機(jī)構(gòu)名稱、地址和通訊方式相關(guān)說明招標(biāo)公告招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：評標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)書現(xiàn)場答辯企業(yè)信譽(yù)評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方法及定標(biāo)原則定標(biāo)原則最高分為中標(biāo)者民主決定中標(biāo)者評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方法及定標(biāo)原則評標(biāo)項(xiàng)目評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方法及定標(biāo)原則定標(biāo)原則評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方評分方法權(quán)重評分方法權(quán)重：標(biāo)書——應(yīng)加大權(quán)重比例；應(yīng)超過一半現(xiàn)場答辯——應(yīng)放在第二位企業(yè)信譽(yù)——應(yīng)放在第三位評分方法權(quán)重評分方法權(quán)重：物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理公司根據(jù)招標(biāo)文件中確定的管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件參與投標(biāo)的活動。物業(yè)管理投標(biāo)的原則：1.保證投標(biāo)文件的真實(shí)性2.詳細(xì)掌握投標(biāo)物業(yè)的情況3.合理估算成本物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理公司根據(jù)招標(biāo)文件中確定的管理服務(wù)要求物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求：1.標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一（1）統(tǒng)一的計(jì)量單位（2）統(tǒng)一的貨幣單位（3）統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范2.填寫規(guī)范（1）確保無遺漏、無空缺（2）不得任意修改填寫的內(nèi)容（3）填寫的方式要規(guī)范（4）涉及到的數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤3.表述需要簡潔明了（1）簡潔、明確，文字通暢，條例清楚（2）能用圖表的地方盡力采用物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求：物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫（3）編寫前后一致，風(fēng)格統(tǒng)一（4）整潔美觀。4.報(bào)價(jià)合理規(guī)范（1）報(bào)價(jià)合理（2）報(bào)價(jià)方式規(guī)范5.遵守職業(yè)道德（1）資料真實(shí)（2）嚴(yán)守秘密、公平競爭。物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫（3）編寫前后一致，風(fēng)格統(tǒng)一物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容管理方式管理組織架構(gòu)管理費(fèi)用的預(yù)算方案管理操作及制度管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針便民服務(wù)措施社區(qū)文化管理指標(biāo)檔案資料的建立與管理提高物業(yè)管理服務(wù)水平的設(shè)想及措施物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關(guān)獎罰物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容管理方式物業(yè)管理投標(biāo)的程序收集擬投標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行投標(biāo)的可行性分析申請資格預(yù)審購買閱讀招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場標(biāo)價(jià)的測算辦理投標(biāo)保函編制標(biāo)書封送標(biāo)書、保函參加標(biāo)前會議參加開標(biāo)和定標(biāo)合同簽訂總結(jié)和資料的整理歸檔擬投標(biāo)的物業(yè)條件物業(yè)管理公司投標(biāo)條件分析競爭對手的分析風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)管理投標(biāo)的程序收集擬投標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料擬投標(biāo)的物業(yè)條件物含義：

物業(yè)管理服務(wù)合同是指作為委托人的物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主與作為受托人的物業(yè)管理公司就相關(guān)的物業(yè)管理事物所簽訂的合同。特征：1、合同的當(dāng)事人是特定的2、合同是有償合同3、合同的訂立是以當(dāng)事人的相互信任為前提的4、合同既是諾成合同，又是雙務(wù)合同5、合同的內(nèi)容必須合法物業(yè)管理服務(wù)合同含義：物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容合同的部首物業(yè)的基本情況委托管理的范圍、內(nèi)容和權(quán)限委托管理的目標(biāo)委托管理的期限雙方的權(quán)利和義務(wù)費(fèi)用的種類及標(biāo)準(zhǔn)獎懲措施違約責(zé)任合同的更改、補(bǔ)充和終止?fàn)幾h的解決合同的結(jié)尾物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容合同的部首物業(yè)管理服務(wù)合同履行遵循的原則實(shí)際履行原則全面履行原則協(xié)作履行原則情勢變更原則物業(yè)管理服務(wù)合同履行遵循的原則實(shí)際履行原則本章要點(diǎn)3、編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序招標(biāo)文件的主要內(nèi)容4．物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫的組織1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)、投標(biāo)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的條件物業(yè)管理招標(biāo)程序本章要點(diǎn)3、編制物業(yè)管理招標(biāo)文件4．物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫1．第3章完了！第3章完了！物業(yè)管理物業(yè)管理第三章物業(yè)管理投招標(biāo)及物業(yè)管理服務(wù)合同本章講授本章講授：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念、特點(diǎn)物業(yè)管理招標(biāo)的原則、范圍編制物業(yè)管理招標(biāo)文件物業(yè)管理招標(biāo)的程序物業(yè)管理投標(biāo)的原則、范圍物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫物業(yè)管理投標(biāo)的程序物業(yè)管理服務(wù)合同第三章物業(yè)管理投招標(biāo)及物業(yè)管理服務(wù)合同本章講本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義2．掌握物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的條件中標(biāo)與履約3．重點(diǎn)掌握編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)書的編寫要求投標(biāo)書編寫的組織本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重物業(yè)管理的相關(guān)概念

物業(yè)的含義管理的含義物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的相關(guān)概念物業(yè)的含義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)、投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)是招標(biāo)單位在興建工程、合作經(jīng)營某項(xiàng)業(yè)務(wù)或進(jìn)行大宗商品交易時(shí)，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最佳對象為中標(biāo)者，雙方簽訂合約招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為，它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)公告的要求提出的投標(biāo)申請的行為投標(biāo)投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為，它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，是業(yè)主選擇管理者，投標(biāo)企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理招標(biāo)類型單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)專項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為：物業(yè)管理招標(biāo)類型物業(yè)管理招標(biāo)類型單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)的含義所謂公開招標(biāo)就是由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標(biāo)公告、載明擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的辦法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行競爭的方式在國外稱之為無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的含義公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大公開招標(biāo)的特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平邀請招標(biāo)的含義

所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的含義邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機(jī)會均等的原則邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項(xiàng)與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)物業(yè)管理投招標(biāo)的特點(diǎn)

特點(diǎn)標(biāo)價(jià)的保密性法律的約束性：投標(biāo)者提交標(biāo)書和報(bào)價(jià)—法律效力招標(biāo)的超前性長期性和階段性招標(biāo)人標(biāo)底必須保密投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)也需要保密物業(yè)管理公司早期介入要求政府要求有些開發(fā)商為了銷售的需要物業(yè)管理投招標(biāo)的特點(diǎn)特點(diǎn)標(biāo)價(jià)的保密性法律的約束性：投標(biāo)者提物業(yè)管理招標(biāo)的原則及意義原則公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力物業(yè)管理招標(biāo)的原則及意義原則公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段投標(biāo)階段信譽(yù)調(diào)查取樣階段開標(biāo)階段物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)組織招標(biāo)項(xiàng)目備案確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)事項(xiàng)確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式、方法編制招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)組織招標(biāo)階段發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請人招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會（或稱標(biāo)前會議），召開會議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問題招標(biāo)階段發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書投標(biāo)階段凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo)投標(biāo)書的報(bào)送投標(biāo)階段凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)信譽(yù)調(diào)查取樣階段

為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊(duì)，開展工作應(yīng)對各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時(shí)進(jìn)行，避免相互干擾應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實(shí)現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回信譽(yù)調(diào)查取樣階段為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查開標(biāo)階段物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：

評議標(biāo)書階段現(xiàn)場答辯階段開標(biāo)階段物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：

評議標(biāo)書階段標(biāo)書評議開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評標(biāo)開標(biāo)標(biāo)書評議評標(biāo)開標(biāo)標(biāo)書評議評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成成員為5人以上單數(shù)物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二標(biāo)書評議評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成現(xiàn)場答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：現(xiàn)場答辯答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè)的管理處主任的：回答問題的準(zhǔn)確性表達(dá)問題的邏輯性分析問題的層次性以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評分方式：

由評委無記名進(jìn)行評分評分依據(jù)及方式評分依據(jù)：中

標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人中

標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知★中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同★招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的★投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格★給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償★沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的物業(yè)招投標(biāo)案例案情簡介

2001年2月，某城市A房地產(chǎn)公司對其開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理公開招標(biāo)（當(dāng)時(shí)離該小區(qū)竣工入住尚需半年左右）。A房地產(chǎn)公司對物業(yè)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中作了明確的要求，要求投標(biāo)單位進(jìn)行物業(yè)管理報(bào)價(jià)。5家物業(yè)管理公司參加投標(biāo)。開標(biāo)后經(jīng)過評比，A房地產(chǎn)公司認(rèn)為B物業(yè)管理公司的0.52元/平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓B物業(yè)管理公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。但是，到了簽訂合同時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)對竣工入住后的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)有不同的理解（入住后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標(biāo)時(shí)無法對入住時(shí)的空置房數(shù)量和空置的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)）。招標(biāo)文件對此沒有作出明確的規(guī)定，投標(biāo)文件對此也沒有涉及。B物業(yè)管理公司認(rèn)為他們的投標(biāo)是按照全部房屋物業(yè)管理計(jì)算的價(jià)格，空置房的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，并有該城市房管局的規(guī)定為依據(jù)。A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。物業(yè)招投標(biāo)案例分析

（一）缺陷招標(biāo)的含義及本案的意義

在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件和投標(biāo)文件中體現(xiàn)出來。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。如果投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，則應(yīng)當(dāng)是廢標(biāo)。因此，一旦出現(xiàn)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)屬于招標(biāo)文件的缺陷。事實(shí)上，隨著物業(yè)管理招標(biāo)的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標(biāo)中會普遍存在。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時(shí)會由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)法律責(zé)任？《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。”第46條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同?！币虼耍绻p方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對此承擔(dān)法律責(zé)任。在本案中，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，已經(jīng)為合同的履行進(jìn)行了一定的準(zhǔn)備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進(jìn)行設(shè)備材料采購等。合同不簽訂，A房地產(chǎn)公司需要重新進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，也有時(shí)間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標(biāo)的費(fèi)用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔(dān)的）。因此，必須明確這些損失的責(zé)任承擔(dān)問題。分析（二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì)

我國《合同法》對招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請。雖然《合同法》未作明確規(guī)定，但學(xué)界對投標(biāo)性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當(dāng)是一種要約。在上述案例中，投標(biāo)人中標(biāo)后不能放棄中標(biāo)項(xiàng)目，不能拒絕與招標(biāo)人訂立合同，否則也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。投標(biāo)人對自己的投標(biāo)行為應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任呢？要約生效以后，即對要約人產(chǎn)生約束，自開標(biāo)之日起至確定中標(biāo)人之前，投標(biāo)人不得補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，否則將會承擔(dān)法律責(zé)任，此處責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)屬于締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個(gè)重要問題。締約過失責(zé)任是指締約一方當(dāng)事人故意或者過失地違反依誠實(shí)信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù)，而造成對方信賴?yán)娴膿p失時(shí)依法承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護(hù)、互相通知、誠實(shí)信用等義務(wù)。

（二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì)

我國《合同法》對招標(biāo)公告的性質(zhì)先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立?！痹诖酥埃袨樯刑幱谝s邀請階段，不需承擔(dān)法律責(zé)任；在此之后，合同已經(jīng)成立，當(dāng)事人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)即為要約，中標(biāo)通知書即為承諾，而開標(biāo)之后至確定中標(biāo)人之前的期間即為要約生效后，合同成立之前的期間。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對在此期間內(nèi)因?yàn)楣室饣蜻^失而導(dǎo)致對方當(dāng)事人損失的行為，如假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)，投標(biāo)人弄虛作假，騙取中標(biāo)等，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失締約過失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對方損失時(shí)，才能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任中的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。其賠償范圍也主要是與訂約有關(guān)的費(fèi)用支出。因此,招標(biāo)人和投標(biāo)人在開標(biāo)至定標(biāo)期間所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍也應(yīng)以此為限。例如制作招標(biāo)、投標(biāo)文件等進(jìn)行招標(biāo)或投標(biāo)行為所發(fā)生的費(fèi)用。在招標(biāo)投標(biāo)實(shí)踐中，招標(biāo)人一般都要求投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)提交投標(biāo)保證金或者投標(biāo)保函，這時(shí)的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對預(yù)期損失的約定。總之，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，不能主動放棄這一項(xiàng)目，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，賠償A房地產(chǎn)公司的損失。締約過失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反（三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì)

由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為要約，那么招標(biāo)人在對各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格評審，確定某一投標(biāo)人為中標(biāo)人之后，向其發(fā)出的中標(biāo)通知書即為對投標(biāo)人要約的承諾。因?yàn)橹袠?biāo)通知書的發(fā)出意味著招標(biāo)人接受了投標(biāo)人的投標(biāo)文件，而投標(biāo)文件又意味著對招標(biāo)文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。由于投標(biāo)文件是對招標(biāo)文件的響應(yīng)，因此，招標(biāo)文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)間、物業(yè)管理要求達(dá)到的水平等；另一類是要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中明確的，如物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。在一般情況下，投標(biāo)文件是不會對招標(biāo)文件沒有提到的問題進(jìn)行設(shè)計(jì)的，更不允許變更招標(biāo)文件的要求，否則會因?yàn)橥稑?biāo)文件不具有響應(yīng)性而廢標(biāo)。這也是《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。

（三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì)

由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)任是違約責(zé)任。因?yàn)橹袠?biāo)通知書發(fā)出以后承諾生效，即發(fā)生合同成立的法律效力，此后招標(biāo)人與中標(biāo)人因故意或過失造成對方損害的行為則應(yīng)視為不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，即為違約行為，其所承擔(dān)的責(zé)任也應(yīng)為違約責(zé)任。此時(shí)，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或者變更中標(biāo)人，實(shí)質(zhì)上是一種單方面撕毀合同的行為；投標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，則是一種不履行合同的行為。這兩種都屬于違約行為，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于法律要求采取書面形式的合同，合同成立的時(shí)間涉及如何看待法律規(guī)定的書面形式的法律效力問題。合同的法定形式未遵守的法律效力有不同的觀點(diǎn)和立法：有的國家立法采用的是證據(jù)效力，認(rèn)為法定形式為合同的證明；有的是采用成立效力，認(rèn)為法定形式為合同的成立要件；有的則采用的是生效效力，認(rèn)為法定形式為合同的生效要件。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)任是違約責(zé)任。我國《合同法》采證據(jù)效力說，最主要的依據(jù)是，《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！币虼耍词狗梢?guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式的合同，在沒有訂立書面合同前，有其他證據(jù)證明合同成立的，合同也已經(jīng)成立。而在招標(biāo)投標(biāo)中，中標(biāo)通知書是合同成立的有效證明。因此，在中標(biāo)通知書發(fā)出以后，如果招標(biāo)人拒絕與中標(biāo)人簽定合同或者改變中標(biāo)結(jié)果，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)人的所有損失，包括中標(biāo)人可得利益的損失。如果中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人則有權(quán)沒收其投標(biāo)保證金，如果保證金不足以彌補(bǔ)招標(biāo)人損失的，招標(biāo)人有權(quán)繼續(xù)要求賠償損失。我國《合同法》采證據(jù)效力說，最主要的依據(jù)是，《合同法》第36編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則招標(biāo)文件編制程序招標(biāo)文件的主要內(nèi)容編制物業(yè)管理招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件的原則編制招標(biāo)文件的原則公平性明