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文檔簡介
莘縣溫州商貿(mào)城
招商定位報告山東莘縣華佳置業(yè)有限公司二零一二年十月莘縣溫州商貿(mào)城
招商定位報告山東莘縣華佳置業(yè)有限公司1第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍2調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)3調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r
各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式
經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場的各項需求狀況
各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議
各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r各專業(yè)市場的4調(diào)研依據(jù)《莘縣統(tǒng)計年鑒》(2010-2013)
專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)
與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄
與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)調(diào)研依據(jù)《莘縣統(tǒng)計年鑒》(2010-2013)專業(yè)市場管理5第二部分發(fā)展規(guī)劃篇莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃
莘縣溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃
第二部分發(fā)展規(guī)劃篇莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃莘縣6莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè),無市場莘縣宏盛商城莘縣中心市場莘縣金元市場現(xiàn)有市場狀況就目前莘縣的整體城市規(guī)劃而言,暫時沒有新的專業(yè)批發(fā)市場項目上馬;專業(yè)市場規(guī)劃狀況莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè),無市場現(xiàn)有市場狀況就目7溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃:莘縣溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主,讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進(jìn)駐莘縣溫州商貿(mào)城,并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面,吸引消費者前往莘縣溫州商貿(mào)城進(jìn)行消費。中期規(guī)劃:莘縣溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作,根據(jù)莘縣溫州商貿(mào)城的整體定位,逐步將整個溫州商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃:在大量的調(diào)整結(jié)束之后,莘縣溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整,但是,莘縣溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理,為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃:8第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析莘縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機(jī)會完善市場配套、組合營銷策略聊城香江光彩批發(fā)市場莘縣宏盛商城莘縣中心市場莘縣金元市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析莘縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r9莘縣專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系;交通便捷市場的成功必須依賴于人氣的聚集,而人氣的聚集離不開四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)慧眼識天機(jī),發(fā)現(xiàn)市場潛力,順勢而動,擴(kuò)大知名度和品牌而形成專業(yè)市場;產(chǎn)業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈,是專業(yè)市場存在的基本前提;莘縣專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府10莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平,努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展;圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地,推動二、三產(chǎn)業(yè)互動并進(jìn)圍繞擴(kuò)大開放,進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,切實改善人民群眾生活圍繞城市未來發(fā)展定位,高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè)以縣城為依托,以“黑”、“白”、“綠”三大產(chǎn)業(yè)為支柱,以園區(qū)和聚集區(qū)建設(shè)為截體,著力打造“一個中心”、“三個園區(qū)”、“五個特色產(chǎn)業(yè)集群”。堅持以規(guī)劃為先導(dǎo),進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境,全面提升城市建設(shè)整體水平,切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。
加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo),加快推進(jìn)各類規(guī)劃編制進(jìn)程,形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi),完成市區(qū)5項分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計,抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃,以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī),將各項建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。圍繞構(gòu)建和諧社會,大力發(fā)展各項社會事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新莘城,積極實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政能力的要求,不斷加強政府自身建設(shè)莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平,努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更11莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃七大功能區(qū)打造新港城:莘縣溫州商貿(mào)城位于東北工業(yè)園區(qū)、加工北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi),屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。居住、辦公市核心居住城、商業(yè)區(qū)居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融物流、生產(chǎn)、加工莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃七大功能區(qū)打造新港城:居住、辦公市核心居12莘縣房地產(chǎn)市場狀況目前莘縣房地產(chǎn)市場供需兩旺,房地產(chǎn)業(yè)成為了莘縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2010年莘縣房地產(chǎn)投資完成情況良好,各項指標(biāo)均有較大幅度的增長,2010年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.38億元,同比增長44.69%;商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬平方米,同期下降25.3%,商業(yè)用房11.88萬平方米,同期下降了30.36%莘縣房地產(chǎn)市場狀況目前莘縣房地產(chǎn)市場供需兩旺,房地產(chǎn)業(yè)成為了13周邊專業(yè)市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理公司or外聘經(jīng)營管理公司or自己組建經(jīng)營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài);對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個方面著手:產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式or獨立式周邊專業(yè)市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營14聊城香江光彩大市場租售模式可租可售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)營商,負(fù)責(zé)部分鋪面的招商,自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作;市場定位聊城地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地
產(chǎn)品形態(tài)單層、獨立式鋪面為主,少量開放式的鋪面聊城香江光彩大市場租售模式可租可售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)營商,15莘縣宏盛商城租售模式經(jīng)營模式宏盛商城北臨振興街,西臨工農(nóng)路。宏盛家具城目前為莘縣最大的家具城。市場定位由宏盛服裝城以及宏盛家具城組成。產(chǎn)品業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)宏盛商城聚集了雙虎、金虎、香港皇朝家私、銀座家具、雅寶等大型家具賣場。莘縣宏盛商城租售模式經(jīng)營模式宏盛商城北臨振興街,西臨工農(nóng)路。16莘縣中心市場租售模式經(jīng)營模式以服裝鞋帽、小商品批發(fā)零售批發(fā)、副食品批發(fā)為主的大型商貿(mào)城。市場定位中心市場西臨宏盛商城,是目前莘縣市內(nèi)最大的商貿(mào)城。面積約為10萬平方米。產(chǎn)品形態(tài)多作為批發(fā)商戶的倉儲使用莘縣中心市場租售模式經(jīng)營模式以服裝鞋帽、小商品批發(fā)零售批發(fā)、17莘縣金元市場租售模式檔次低,租金價格相對于振興街其他市場偏低。經(jīng)營模式主要業(yè)態(tài)為機(jī)電軸承、洗化用品、塑料制品。市場定位金元市場南鄰振興街,與莘縣中心市場僅一街之隔。產(chǎn)品形態(tài)金元市場布局散亂,多家商戶為增加使用面積皆在商鋪門口搭建板房、鐵皮房。莘縣金元市場租售模式檔次低,租金價格相對于振興街其他市場偏低18第四部分定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234第四部分定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商19溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由地利優(yōu)勢位于三省交匯處(魯豫冀),交通十分便利,青蘭高速、陽安高速、德商高速穿境而過;東依京九鐵路、京福高速;北靠濟(jì)邯鐵路、濟(jì)青高速(濟(jì)聊館);西鄰大廣高速、京珠高速;南鄰濮范高速。莘縣又地處魯西黃河沖擊平原,人口密度大,50公里半徑人口達(dá)400萬,100公里半徑達(dá)2000萬人口。支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由天時優(yōu)勢據(jù)統(tǒng)計莘縣銀行儲蓄金達(dá)150多億元。人均收入11000元/年,而莘縣十年來未有大型商業(yè)樓盤推出,從而造成大量消費儲備金積累。老百姓有錢沒處花。高收入的老百姓,久閉塞的莘縣城,醞釀無線商機(jī)。溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由體量及建筑形態(tài)支持莘縣溫州商貿(mào)城為當(dāng)?shù)厥陙硎讉€大型商業(yè)地產(chǎn),是聊城市政府重點建設(shè)項目,是莘縣縣委、縣政府重點扶持關(guān)懷項目。一期總投資5.77億元,占地192畝,建筑總面積23萬平方米。其中商業(yè)面積17萬平方米,住宅面積6萬平方米。市場單間商鋪面積多為30-50平方米,短進(jìn)深,大開間,一拖二建筑模式,商住兩用。市場內(nèi)停車位1180個,一期綜合區(qū)域門面400多間。面積48000平方米,底商面積16000平方米。商鋪排列方式采取了“井”字型建筑模式,沒有弧形轉(zhuǎn)角的存在,市場上采取人車分流,路面最窄寬距為16米,有力的保證了市場車輛的通過性。市場有先進(jìn)的導(dǎo)視路引系統(tǒng),確保市場每個商鋪都是旺鋪、金鋪,絕無死角。政策物流優(yōu)勢莘縣溫州商貿(mào)城這個項目作為聊城市、莘縣政府重點建設(shè)的商貿(mào)項目,地方稅收大力支持,為經(jīng)營者子女就學(xué)、戶籍遷入提供有力保障。匯集各地區(qū)物流運輸線路,物流直達(dá)商貿(mào)城,運輸成本低。品牌帶進(jìn)來,產(chǎn)品走出去。更有三家大型物流基地伴隨左右。
溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由地利優(yōu)勢支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的20溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則不僅要立足在莘縣城區(qū),而且要立足于魯西地區(qū),至少要在魯西地區(qū)尋找到市場的空白點,規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭可行性原則招商定位方向必須具有可行性,可操作性要強可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜,解決購買客戶的成本問題,這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來1234溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則不僅要立足在莘縣21溫州商貿(mào)城招商的方向電摩車類建材五金類家居裝飾日用百貨類小商品類溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則,溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類:溫州商貿(mào)城招商的方向電摩車類建材五金類家居裝飾日用百貨類小商22我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位綜合商品批發(fā)市場建筑用交通用家庭用我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位綜合商品建筑用交通用家庭用23第五部分招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施第五部分招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施24招商原則招商朋友化魯西品牌化特色街區(qū)化時尚潮流化批零兼營化效益最大化作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后莘縣地區(qū)批發(fā)交易廣場工作開展方向,始終圍繞、貫穿本‘案的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實施招商朋友化、特色街區(qū)化、魯西品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則,符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求招商原則招商朋友化時尚潮流化作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后莘縣25招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源26政府支持支持五政府批準(zhǔn)的各項地方性收費(不含有償服務(wù)性收費)2年內(nèi)免收;支持四在“廣場內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業(yè)和商家,經(jīng)營部門認(rèn)定3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅;支持三進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶,凡符合規(guī)定條件的,按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶,經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn),可采取按年核定稅額;支持二進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶,所得稅實行地方留成部分第一年免征,后兩年減半征收,安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策;支持一凡進(jìn)入“廣場”的經(jīng)營單位和個人,開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記,自廣場開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分,免征工商管理費,第二三年減半征收;核心支持對市區(qū)內(nèi)老市場如小商品市場、步行街小商品市場等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn),并歸口到本案乃上上之策;政府支持支持五政府批準(zhǔn)的各項地方性收費(不含有償服務(wù)性收費)27政府支持支持十政府不能隨時、隨地、隨意來打假,要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽,而不能隨時打假或者檢查;支持九必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持;支持八對縣內(nèi)各小商品市場和不符合消防要求的場所進(jìn)行強制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對接,實際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住,尤其是市里一二把手及其手下重要愛將;支持七對進(jìn)入“廣場”的所有管理費用可實行統(tǒng)一扎口收取的方法,工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。有關(guān)部門必須主動為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);支持六“廣場內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)由市場管理委員會申報物價部門批準(zhǔn)后實施,禁止各種攤派和強制性征收費用;政府支持支持十政府不能隨時、隨地、隨意來打假,要極力維護(hù)溫州28開發(fā)商搭臺搭臺六統(tǒng)一銷售培訓(xùn),提升經(jīng)營潛力。搭臺五統(tǒng)一銷售培訓(xùn),提升經(jīng)營潛力。搭臺四統(tǒng)一電子商務(wù),網(wǎng)絡(luò)上銷售點。搭臺三統(tǒng)一市場招商,明細(xì)品牌分類。搭臺二統(tǒng)一媒體宣傳,整體市場推廣。搭臺一統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃,業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。開發(fā)商搭臺搭臺六統(tǒng)一銷售培訓(xùn),提升經(jīng)營潛力。搭臺五統(tǒng)一銷售培29整合社會資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案,使參與招商的各方面人員都能從中獲益整合社會資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案,使參與招商的各方面30第六篇經(jīng)營管理篇經(jīng)營管理第六篇經(jīng)營管理篇經(jīng)營管理31經(jīng)營營造氣氛,聚集人氣包裝宣傳,整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計劃經(jīng)營營造氣氛,聚集人氣包裝宣傳,整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷32管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理33經(jīng)營管理原理
確定經(jīng)營管理公司的主要功能解析各職能部門之間的工作流程及其相互之間的協(xié)作配合設(shè)置經(jīng)營管理公司的職能部門經(jīng)營管理原理解析各職能部門之間的工作流程及其相互之間的34功能確定內(nèi)部功能外部功能行政人事財務(wù)核算吸引人流,營造人氣招商租賃營銷推廣公共關(guān)系維護(hù)信息支持物流配送物業(yè)管理功能確定內(nèi)部功能外部功能行政人事吸引人流,營造人氣35部門設(shè)置策劃推廣部
經(jīng)營部
招商部公關(guān)部
物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財務(wù)部部門設(shè)置策劃推廣部經(jīng)營部招商部公關(guān)部物流配送部物業(yè)管理36部門組織框架及其協(xié)作經(jīng)營管理公司營銷推廣物業(yè)管理租務(wù)招商后勤服務(wù)公共關(guān)系物流公司經(jīng)營管理旅業(yè)協(xié)會組織財務(wù)、行政人事策劃部廣告公司信息物流長期招商商鋪租賃部門組織框架及其協(xié)作經(jīng)營管理公司營銷推廣物業(yè)管理租務(wù)招商后勤37第七篇總結(jié)篇本案成功的關(guān)鍵在于招商,而招商的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的定位和有一批能力極強的招商團(tuán)隊以及政府和社會各階層的支持!第七篇總結(jié)篇38莘縣溫州商貿(mào)城
招商定位報告山東莘縣華佳置業(yè)有限公司二零一二年十月莘縣溫州商貿(mào)城
招商定位報告山東莘縣華佳置業(yè)有限公司39第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍40調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)41調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r
各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式
經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場的各項需求狀況
各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議
各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r各專業(yè)市場的42調(diào)研依據(jù)《莘縣統(tǒng)計年鑒》(2010-2013)
專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)
與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄
與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)調(diào)研依據(jù)《莘縣統(tǒng)計年鑒》(2010-2013)專業(yè)市場管理43第二部分發(fā)展規(guī)劃篇莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃
莘縣溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃
第二部分發(fā)展規(guī)劃篇莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃莘縣44莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè),無市場莘縣宏盛商城莘縣中心市場莘縣金元市場現(xiàn)有市場狀況就目前莘縣的整體城市規(guī)劃而言,暫時沒有新的專業(yè)批發(fā)市場項目上馬;專業(yè)市場規(guī)劃狀況莘縣的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè),無市場現(xiàn)有市場狀況就目45溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃:莘縣溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主,讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進(jìn)駐莘縣溫州商貿(mào)城,并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面,吸引消費者前往莘縣溫州商貿(mào)城進(jìn)行消費。中期規(guī)劃:莘縣溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作,根據(jù)莘縣溫州商貿(mào)城的整體定位,逐步將整個溫州商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃:在大量的調(diào)整結(jié)束之后,莘縣溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整,但是,莘縣溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理,為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃:46第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析莘縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機(jī)會完善市場配套、組合營銷策略聊城香江光彩批發(fā)市場莘縣宏盛商城莘縣中心市場莘縣金元市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析莘縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r47莘縣專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系;交通便捷市場的成功必須依賴于人氣的聚集,而人氣的聚集離不開四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)慧眼識天機(jī),發(fā)現(xiàn)市場潛力,順勢而動,擴(kuò)大知名度和品牌而形成專業(yè)市場;產(chǎn)業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈,是專業(yè)市場存在的基本前提;莘縣專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府48莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平,努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展;圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地,推動二、三產(chǎn)業(yè)互動并進(jìn)圍繞擴(kuò)大開放,進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,切實改善人民群眾生活圍繞城市未來發(fā)展定位,高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè)以縣城為依托,以“黑”、“白”、“綠”三大產(chǎn)業(yè)為支柱,以園區(qū)和聚集區(qū)建設(shè)為截體,著力打造“一個中心”、“三個園區(qū)”、“五個特色產(chǎn)業(yè)集群”。堅持以規(guī)劃為先導(dǎo),進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境,全面提升城市建設(shè)整體水平,切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。
加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo),加快推進(jìn)各類規(guī)劃編制進(jìn)程,形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi),完成市區(qū)5項分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計,抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃,以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī),將各項建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。圍繞構(gòu)建和諧社會,大力發(fā)展各項社會事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新莘城,積極實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政能力的要求,不斷加強政府自身建設(shè)莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平,努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更49莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃七大功能區(qū)打造新港城:莘縣溫州商貿(mào)城位于東北工業(yè)園區(qū)、加工北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi),屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。居住、辦公市核心居住城、商業(yè)區(qū)居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融物流、生產(chǎn)、加工莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃七大功能區(qū)打造新港城:居住、辦公市核心居50莘縣房地產(chǎn)市場狀況目前莘縣房地產(chǎn)市場供需兩旺,房地產(chǎn)業(yè)成為了莘縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2010年莘縣房地產(chǎn)投資完成情況良好,各項指標(biāo)均有較大幅度的增長,2010年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.38億元,同比增長44.69%;商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬平方米,同期下降25.3%,商業(yè)用房11.88萬平方米,同期下降了30.36%莘縣房地產(chǎn)市場狀況目前莘縣房地產(chǎn)市場供需兩旺,房地產(chǎn)業(yè)成為了51周邊專業(yè)市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理公司or外聘經(jīng)營管理公司or自己組建經(jīng)營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài);對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個方面著手:產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式or獨立式周邊專業(yè)市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營52聊城香江光彩大市場租售模式可租可售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)營商,負(fù)責(zé)部分鋪面的招商,自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作;市場定位聊城地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地
產(chǎn)品形態(tài)單層、獨立式鋪面為主,少量開放式的鋪面聊城香江光彩大市場租售模式可租可售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)營商,53莘縣宏盛商城租售模式經(jīng)營模式宏盛商城北臨振興街,西臨工農(nóng)路。宏盛家具城目前為莘縣最大的家具城。市場定位由宏盛服裝城以及宏盛家具城組成。產(chǎn)品業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)宏盛商城聚集了雙虎、金虎、香港皇朝家私、銀座家具、雅寶等大型家具賣場。莘縣宏盛商城租售模式經(jīng)營模式宏盛商城北臨振興街,西臨工農(nóng)路。54莘縣中心市場租售模式經(jīng)營模式以服裝鞋帽、小商品批發(fā)零售批發(fā)、副食品批發(fā)為主的大型商貿(mào)城。市場定位中心市場西臨宏盛商城,是目前莘縣市內(nèi)最大的商貿(mào)城。面積約為10萬平方米。產(chǎn)品形態(tài)多作為批發(fā)商戶的倉儲使用莘縣中心市場租售模式經(jīng)營模式以服裝鞋帽、小商品批發(fā)零售批發(fā)、55莘縣金元市場租售模式檔次低,租金價格相對于振興街其他市場偏低。經(jīng)營模式主要業(yè)態(tài)為機(jī)電軸承、洗化用品、塑料制品。市場定位金元市場南鄰振興街,與莘縣中心市場僅一街之隔。產(chǎn)品形態(tài)金元市場布局散亂,多家商戶為增加使用面積皆在商鋪門口搭建板房、鐵皮房。莘縣金元市場租售模式檔次低,租金價格相對于振興街其他市場偏低56第四部分定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234第四部分定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商57溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由地利優(yōu)勢位于三省交匯處(魯豫冀),交通十分便利,青蘭高速、陽安高速、德商高速穿境而過;東依京九鐵路、京福高速;北靠濟(jì)邯鐵路、濟(jì)青高速(濟(jì)聊館);西鄰大廣高速、京珠高速;南鄰濮范高速。莘縣又地處魯西黃河沖擊平原,人口密度大,50公里半徑人口達(dá)400萬,100公里半徑達(dá)2000萬人口。支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由天時優(yōu)勢據(jù)統(tǒng)計莘縣銀行儲蓄金達(dá)150多億元。人均收入11000元/年,而莘縣十年來未有大型商業(yè)樓盤推出,從而造成大量消費儲備金積累。老百姓有錢沒處花。高收入的老百姓,久閉塞的莘縣城,醞釀無線商機(jī)。溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由體量及建筑形態(tài)支持莘縣溫州商貿(mào)城為當(dāng)?shù)厥陙硎讉€大型商業(yè)地產(chǎn),是聊城市政府重點建設(shè)項目,是莘縣縣委、縣政府重點扶持關(guān)懷項目。一期總投資5.77億元,占地192畝,建筑總面積23萬平方米。其中商業(yè)面積17萬平方米,住宅面積6萬平方米。市場單間商鋪面積多為30-50平方米,短進(jìn)深,大開間,一拖二建筑模式,商住兩用。市場內(nèi)停車位1180個,一期綜合區(qū)域門面400多間。面積48000平方米,底商面積16000平方米。商鋪排列方式采取了“井”字型建筑模式,沒有弧形轉(zhuǎn)角的存在,市場上采取人車分流,路面最窄寬距為16米,有力的保證了市場車輛的通過性。市場有先進(jìn)的導(dǎo)視路引系統(tǒng),確保市場每個商鋪都是旺鋪、金鋪,絕無死角。政策物流優(yōu)勢莘縣溫州商貿(mào)城這個項目作為聊城市、莘縣政府重點建設(shè)的商貿(mào)項目,地方稅收大力支持,為經(jīng)營者子女就學(xué)、戶籍遷入提供有力保障。匯集各地區(qū)物流運輸線路,物流直達(dá)商貿(mào)城,運輸成本低。品牌帶進(jìn)來,產(chǎn)品走出去。更有三家大型物流基地伴隨左右。
溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由地利優(yōu)勢支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的58溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則不僅要立足在莘縣城區(qū),而且要立足于魯西地區(qū),至少要在魯西地區(qū)尋找到市場的空白點,規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭可行性原則招商定位方向必須具有可行性,可操作性要強可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜,解決購買客戶的成本問題,這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來1234溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則不僅要立足在莘縣59溫州商貿(mào)城招商的方向電摩車類建材五金類家居裝飾日用百貨類小商品類溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則,溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類:溫州商貿(mào)城招商的方向電摩車類建材五金類家居裝飾日用百貨類小商60我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位綜合商品批發(fā)市場建筑用交通用家庭用我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位綜合商品建筑用交通用家庭用61第五部分招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施第五部分招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施62招商原則招商朋友化魯西品牌化特色街區(qū)化時尚潮流化批零兼營化效益最大化作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后莘縣地區(qū)批發(fā)交易廣場工作開展方向,始終圍繞、貫穿本‘案的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實施招商朋友化、特色街區(qū)化、魯西品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則,符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求招商原則招商朋友化時尚潮流化作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后莘縣63招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源64政府支持支持五政府批準(zhǔn)的各項地方性收費(不含有償服務(wù)性收費)2年內(nèi)免收;支持四在“廣場內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業(yè)和商家,經(jīng)營部門認(rèn)定3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅;支持三進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶,凡符合規(guī)定條件的,按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶,經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn),可采取按年核定稅額;支持二進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶,所得稅實行地方留成部分第一年免征,后兩年減半征收,安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策;支持一凡進(jìn)入“廣場”的經(jīng)營單位和個人,開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記,自廣場開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分,免征工商管理費,第二三年減半征收;核心支持對市區(qū)內(nèi)老市場如小商品市場、步行街小商品市場等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn),并歸口到本案乃上上之策;
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