金地地產(chǎn)并購策略分析課件

GemdaleCorporation科學筑家TheScienceofLiving

金地地產(chǎn)并購策略分析GemdaleCorporation科學筑家TheSci1GemdaleCorporation在房地產(chǎn)市場趨于集中的過程中，通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識；但并購是柄雙刃劍，利用得當如虎添翼，反之則后患無窮。為了厘清我們的并購思路，對美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)的并購案例進行分析將有助于我們下一步工作！GemdaleCorporation2第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略第三部分金地并購策略探討第四部分并購要點及需要領(lǐng)導明確的問題

內(nèi)容概要第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略內(nèi)容概要3股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略4

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析5GemdaleCorporation2005年，美國房地產(chǎn)住宅市場25％的份額集中在前10大住宅企業(yè)手中，據(jù)美國權(quán)威機構(gòu)預測，到2011年前20大住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75％。下面我們將看到，上世紀90年代以來，美國房地產(chǎn)市場加速集中之勢越演越烈！GemdaleCorporation6GemdaleCorporation

美國前60位住宅開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation7GemdaleCorporation美國前101－200名開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation美國前101－200名8GemdaleCorporation1993和2004年前十大開發(fā)商成交量對比GemdaleCorporation1993和2004年前9GemdaleCorporation2004年美國前200家住宅開發(fā)商成交量和收入百萬美元GemdaleCorporation2004年美國前20010GemdaleCorporation市場集中度為何會在90年代后加速提高1、美國宏觀經(jīng)濟2、利率降低對房地產(chǎn)行業(yè)的促進3、美國排名靠前的住宅開發(fā)商紛紛通過并購來壯大規(guī)模，開拓市場GemdaleCorporation市場集中度為何會在9011GemdaleCorporation

主導并購活動的企業(yè)是誰？1、大型私人住宅商會從事一些并購業(yè)務2、中等規(guī)模住宅商通過合并形成更大規(guī)模企業(yè)，寄希望日后被收購3、但絕大多數(shù)是房地產(chǎn)住宅上市企業(yè)巨頭Horton,Pulte,lennar,Centex,KBhome,Beazer,Ryland,NVR,HovnanianEnterprise,M.D.C.HoldingsGemdaleCorporation12GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這十大開發(fā)商合計有21億美元現(xiàn)金儲備，現(xiàn)金加信用額度達89億美元GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這13GemdaleCorporation并購對這些上市公司市值的影響GemdaleCorporation并購對這些上市公司市值14GemdaleCorporation并購對這些上市公司收入的影響1/1/1996——14/6/2004GemdaleCorporation并購對這些上市公司收入15GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于收購方1、收獲規(guī)模優(yōu)勢（資本成本優(yōu)勢、購買價格折現(xiàn)優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、生產(chǎn)效率），確保收益增長（華爾街喜歡規(guī)模和增長），Horton在1996－2004年間進行了17次收購，實現(xiàn)了102個季度的收益增長2、地理區(qū)域擴張分散風險，StandardPacific和KBhome向東擴展到佛羅里達和其他地方3、區(qū)域市場的深度拓展，Centex力爭在50個最有成長性市場都做到前5名4、產(chǎn)品多樣化，Meritage收購Hancock，為的是entry-level產(chǎn)品5、獲得和控制土地供給,如KBHome兼并Colony，Centex收購TheJones6、獲得管理人才，支撐區(qū)域公司發(fā)展，如Centex收購Calton，Pulte收購Radnor7、增加品牌數(shù)量，如Hovnanian將收購企業(yè)的所有品牌都保留下來，甚至允許它們相互競爭8、獲取協(xié)同作用，利用全國性購買合同，以及獲取抵押貸款等GemdaleCorporation并購產(chǎn)生的原16GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于被收購方1、清算，成交時候立即獲得現(xiàn)金或股票2、對私人開發(fā)商而言可以將當前的利好價值資本化，上市企業(yè)的公開市場價值持續(xù)上升，能夠為私人開發(fā)商支付更多的收購溢價3、消除業(yè)務風險的擔憂/個人擔保，收購方通常承擔所有的負債4、資本渠道增加和協(xié)同機會帶來的收益，有時可以以較低的成本獲得額外的資本來促進發(fā)展5、聚焦于住宅業(yè)務或土地開發(fā)，傍上大企業(yè)可以將精力集中在業(yè)務改善，而不是整天尋找發(fā)展資本6、通過激勵計劃獲取大企業(yè)的股權(quán)份額7、參與教育和分享最好的管理經(jīng)驗，以對大地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進行深入的理解GemdaleCorporation17GemdaleCorporation

哪些企業(yè)最有可能成為被收購對象？1、一些中等規(guī)模上市住宅商2、絕大多數(shù)是私人住宅開發(fā)商3、最低年產(chǎn)量為200套住宅單元4、擁有充裕的土地存貨5、在美國前75大市場建立了市場地位（至少有5000套住宅單元）6、擁有管理人才可以在收購后維持日常經(jīng)營GemdaleCorporation18

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析19GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)20GemdaleCorporationLennar的并購事件時間目標企業(yè)目的2004NewhalllandandFarming通過兼并獲取36000英畝土地2004Connell-Barron進入圣安東里奧2004ClassicAmerican擴張進入佛羅里達的杰克遜維爾2003coleman擴展了在加州和南卡羅萊納州的經(jīng)營，同時獲得對方300套住房和3000套住宅項目，希望在centralvalley區(qū)域擴張2002SummitHomes、Concord標志公司進入芝加哥市場，兩次并購使得lennar獲得芝加哥地區(qū)6500套住宅項目，加速lennar在房地產(chǎn)增長最快地區(qū)的擴張2002Patriothomes

BarryAndrews進入Baltimore2002TheGenesee、Cambridge加強在Arizona，California和Colorado市場的拓展2000US.Home公司規(guī)模增加一倍1997pacificgreystone這是房地產(chǎn)市場經(jīng)過長時間蕭條后lennar的行為，利用自己的土地存貨、資金和pacific在加州市場的深度經(jīng)營1997WestVentureHomes獲取對方在NorthNatomas地區(qū)2700個住宅項目，SanDiego800個住宅項目，進一步強化了在加州的市場地位1982RoyalHomes擴張進入佛羅里達州的FortMyers1972WomackDevelopmeng

，MasterKraft進入ArizonaGemdaleCorporationLennar的并購事件21GemdaleCorporationLennar的并購策略分析1、擴大規(guī)模2、進入新的市場，這些市場具有很好的成長性3、加強在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位4、選擇區(qū)域市場知名度高、土地儲備豐富的目標企業(yè)，并購后利用目標企業(yè)的品牌繼續(xù)經(jīng)營GemdaleCorporationLennar的并購策略22GemdaleCorporation2004DuraBuilders在美國中西部市場深度拓展2004PalmettoTraditionalHomes進入南卡羅萊納州市場，加強東南部市場拓展2003colonyhomes

colony在Atlanta,RaleighCharlotte，NorthCarolina控制了8200個地塊，是東南部最大的私人住宅商，此次兼并令KB成功占據(jù)美國東南部市場2003Palmetto

TraditionalHomes進入東南部2002AmericanHeritage在tampe初次運營，并在奧蘭多建立公司2001trademarkhome在東南部杰克遜維爾獲得了一個立足點

2001Newworld在圖森地區(qū)加強地位1999LewishomesLewis是美國最大的獨立住宅開發(fā)商之一，控制和擁有24000個地塊和900套住宅，此次兼并令KB成為內(nèi)華達州最大的開發(fā)商1999Generalhomes購買了hallmark和general后，KB在休斯敦擁有了3家開發(fā)企業(yè)，獲取了立足點和一些地塊1998estes成為亞利桑那圖森市最大開發(fā)商之一

1998pridemark成為丹佛地區(qū)最大開發(fā)商之一

1998hallmark成為休斯敦地區(qū)最大開發(fā)商之一在休斯敦有兩個企業(yè)dover和ideal1996rayco成為圣安東里奧最大開發(fā)商

1995OppelJenkins成為新墨西哥最大的開發(fā)商

KB的并購事件GemdaleCorporation2004DuraBu23GemdaleCorporationKB的并購策略分析1、進入新的市場2、強化在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、通常選擇區(qū)域市場數(shù)一數(shù)二的地產(chǎn)企業(yè)作為目標企業(yè)，它們擁有可觀土地儲備，并購后通常令KB成為該區(qū)域市場最大的開發(fā)商之一GemdaleCorporationKB的并購策略分析1、24GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的2002SchulerHomes

這次兼并使得horton在加利福利亞、丹佛、夏威夷、波特蘭取得統(tǒng)計地位，尤其在加利福利亞的市場份額達到30％，并獲得對方13億美元存貨2001EmeraldBuildersEmarald品牌好，土地資源豐富，控制了6900塊地塊，鞏固在菲尼克斯的地位，并使其成為休斯頓前5大開發(fā)商2001Fortress-Florida對方是97－01年間Jacksonville最大住宅開發(fā)商，進入佛羅里達市場，并獲取了2200塊地1999CambridgeProperties成為芝加哥最大的住宅開發(fā)商1998continentalhomesholding對方有充足的土地儲備，此次兼并使horton大大強化了在Phoenix,Austin,圣地亞哥、達拉斯、丹佛、邁阿密、圣安東里奧的市場份額，開始成為美國最大的住宅開發(fā)企業(yè)1998Mareli進入Louisville1998RMP進入Portland1998C.RichardDobson進入Charleston,Charlotte,Greensboro,Greenville,Hiltonhead,Jacksonville,MyrtleBeach,NewportNews,Raleigh,Richmond,Wilmington1997TorreyGroupAtlanta,Charlotte,Greenville,Raleigh1996SGSCommunities進入新澤西1996TrimarkCommunities進入丹佛1996Westchester進入達拉斯1994Milburn成功獲得Austin最大的市場份額Horton的并購事件GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的225GemdaleCorporationHorton的并購策略分析1、更多的是為了進入新的市場2、強化在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、通常選擇區(qū)域市場知名地產(chǎn)企業(yè)作為目標企業(yè)GemdaleCorporationHorton的并購策略26GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的2003Sivage-ThomasST是Albuquerque第二大開發(fā)商，控制了菲力克斯、Albuquerque、圖森7000塊土地，美國前100大開發(fā)商，在首次置業(yè)市場一定的份額，Pulte通過收購豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進入了菲力克斯的首次置業(yè)市場2001delwebb獲得美國最好的老年市場品牌：suncity，收購完成后的Pulte一舉成為美國最大的住宅建造開發(fā)商和“老年”住宅市場的領(lǐng)導者1999blackstone為了獲得blackstone這個美國著名老年社區(qū)品牌1998DiVosta獲取其在老年市場的品牌1998Radnor瞄準Radnor管理和員工，拓展納什維爾市場1996N.Floridapulte并購對方是為了將florida的品牌和當?shù)厥袌鼋?jīng)驗與pulte的土地開發(fā)經(jīng)驗和財務力量結(jié)合，在佛羅里達地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展最快地區(qū)占有一席之地1996LeBlanc收購LeBlanc的土地儲備和8個住宅區(qū)的在建房屋，并使用Leblanc品牌，從而進入羅德艾蘭州Pulte的并購事件GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的227GemdaleCorporationPulte的并購策略分析1、進入新的市場2、主要強化在已進入?yún)^(qū)域市場的老年市場地位3、選擇目標企業(yè)主要是基于對方品牌和產(chǎn)品，旨在豐富自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、比較看重目標企業(yè)的管理團隊GemdaleCorporationPulte的并購策略分28GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的2003silverok豐富房地產(chǎn)金融業(yè)務2002TheJones獲取對方5000個地塊和所有在建住宅，成為圣路易斯安娜地區(qū)最大的開發(fā)商2001theselectivegroup獲得底特律市區(qū)在建和土地儲備1500套住宅，希望獲得對方70個雇員，以繼續(xù)加強首次置業(yè)和改善性置業(yè)市場地位2001cityhomes獲取對方所有在建和土地儲備，希望在達拉斯市內(nèi)住宅市場獲得快速發(fā)展1999sundancehome對方是Centex在芝加哥郊區(qū)的競爭對手，有1100套住宅項目和200個在建項目，這次并購加上centex自己的經(jīng)營使其成為芝加哥地區(qū)前5大開發(fā)商，超過50人留下1999realhomes進入拉斯維加斯，通過收購獲得1200套住宅項目和150套在建項目1998waynehomes通過收購進入對方在俄亥俄的8個市場，保留500人

1999caltonhomescalton管理團隊幫助centex在東北部擴張，加強了在新澤西的市場地位，滿足了Centex在東北部擴張的戰(zhàn)略1998tealhomes進入richmond和virginia，主要是進入迅速發(fā)展的richmond市場1995Vista進入達拉斯Centex的并購事件GemdaleCorporation時間目標企業(yè)名稱目的229GemdaleCorporationCentex的并購策略分析1、進入新的市場2、強化在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、選擇目標企業(yè)比較看重對方的土地儲備4、比較看重目標企業(yè)的管理團隊GemdaleCorporationCentex的并購策略30GemdaleCorporation時間并購企業(yè)目標企業(yè)目的2004LevittBowden擴張進入美國中南部地區(qū)2003StandardPacificCoppenbarger加強在Jacksonville地區(qū)市場地位2003OrleansMasterpiece進入佛羅里達中心市場2003DonSimonMidland合并后成為Wisconsin最大開發(fā)商，美國前150位2003DressAusherman進入Virginia北部郊區(qū)2003HovnanianWindward進入Tampa市場2003HovnanianSummit獲取對方品牌，以及在俄亥俄、WestPennsyvania和WestVirginia50年的市場經(jīng)驗2003HovnanianBrighton加強在休斯敦的市場地位2003HovnanianGreatWestern進入Phoenix住宅市場2003TollBrothersManhattanBuilding進入新澤西高端住宅市場2003TollBrothersRichard進入Jacksonville2003MDCCrawford進入Jacksonville，獲得550住宅地塊，165套在建房屋2002BeazerCrossman增加在Indiana,Ohio,Kentucky,Tennessee,NorthCarolina,andSouthCarolina這些地方的市場份額

其他排名靠前住宅企業(yè)的并購事件GemdaleCorporation時間并購企業(yè)目標企業(yè)目31GemdaleCorporation其他排名靠前住宅企業(yè)的并購策略分析1、進入新的市場2、強化在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位3、目標企業(yè)都是當?shù)氐闹_發(fā)商GemdaleCorporation其他排名靠前住宅企業(yè)的32GemdaleCorporation美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略總結(jié)1、主要通過并購進入新的市場或鞏固強化在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位，這些目標企業(yè)所在的市場都是美國最具成長性和發(fā)展最快的75個市場，盡管它們的目標市場非常趨同，但在都力爭在這些市場占據(jù)一席之地以分享更多的收益，如Jacksonville是2003年所有開發(fā)商的共同目標市場2、目標企業(yè)絕大多數(shù)是當?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商之一，擁有品牌優(yōu)勢、市場經(jīng)驗和充裕的土地儲備3、并購方基本都是全國性開發(fā)商，有著充裕的資金支持，它們瞄上的決大多數(shù)是區(qū)域市場的本土私人開發(fā)商4、這些并購企業(yè)都是先通過并購進入新市場，然后在該市場或通過自身經(jīng)營、或再次通過并購進行深度拓展5、并購完成后，收購方基本上都在區(qū)域市場利用目標企業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌繼續(xù)經(jīng)營6、前5大住宅企業(yè)中有4家都曾經(jīng)通過1－2次兼并來迅速提升規(guī)模7、都非?？粗赝恋貎溥@一核心資源的獲取，而且目標企業(yè)都是以住宅開發(fā)為主業(yè)，這也是戰(zhàn)略并購的基本特征GemdaleCorporation美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購33GemdaleCorporation2004年各住宅商的存貨開發(fā)周期為何看重土地儲備？1、美國土地的稀缺和政府的土地政策限制。在Texas，需要12個月時間來獲取土地許可，10年前只需要1個月；在加州有美國最嚴格的土地限制存在，土地許可需要3年時間，比10年前增加1倍時間。

2、土地是地產(chǎn)企業(yè)的核心資源GemdaleCorporation2004年各住宅商的存34GemdaleCorporation2005年在美國最大的前3個市場的業(yè)務比例目標市場的趨同性GemdaleCorporation2005年在美國最大的35GemdaleCorporation目標市場的趨同性

1992－2002年間區(qū)域市場前5大開發(fā)商市場份額

前5大開發(fā)商市場份額它們在美國前10大開發(fā)商中的個數(shù)

1992200219922002東北部

Philadelphia18.20%20.10%12中西部

Chicago18.20%21.40%13Cincinnati27.40%46.30%13Cleveland11.70%22.50%02Columbus41.10%52.80%12Detriot8.50%22.90%11Indianapolis21.20%52%12KansasCity6.70%4.90%01Minneapolis12.80%22.40%14St.Louis15.70%20.00%00西部

Denver40.90%58.40%25LasVegas28.40%35.50%04LosAngeles22.00%36.80%14Oakland22.00%52.20%13OrangeCounty36.10%44.90%02Phoenix32.00%31.60%13Portland7.30%16.20%01Riverside19.60%21.40%15Sacramento28.20%39.60%14SaltLakeCity20.30%23.90%00SanDiego50.10%42.30%02Seattle11.20%23.50%11GemdaleCorporation目標市場的趨同性1936GemdaleCorporation目標市場的趨同性南部

Atlanta7.80%11.30%23Austin51.60%78.40%15Baltimore22.30%36.40%33Charlotte16.10%26.00%24Dallas24.90%34.30%23FortLauderdale16.70%55.70%11FortWorth23.80%35.30%24Greensboro10.10%17.00%12Houston32.90%36.30%12Jackonville21.20%27.80%23Memphis17.10%23.20%01Miami13.10%46.30%11Nashville13.60%17.50%12Orlando19.90%25.20%23Raleigh11.80%19.90%24Richmond14.70%16.40%12Tampa17.20%29.70%33Washingtong,DC28.40%27.00%44WestPalmBeach19.10%39.00%13所有地區(qū)加權(quán)平均20.50%29.40%13總的說來，前5大開發(fā)商所占市場份額由1992年的21％上升至2002年的29％。1992年，區(qū)域市場前5大開發(fā)商中平均只有一家是前10大全國性開發(fā)商，2002年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到3家。

GemdaleCorporation目標市場的趨同性南部37股東篇第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略股東篇第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略38

香港房地產(chǎn)市場集中度分析

香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略

香港房地產(chǎn)市場集中度分析39GemdaleCorporation

香港房地產(chǎn)市場集中度1、二戰(zhàn)后香港一共爆發(fā)了6次地產(chǎn)危機，經(jīng)過幾次危機的洗禮，香港房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，出現(xiàn)了其他行業(yè)少見的壟斷局面，特別是上世紀80年代開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向少數(shù)公司集中2、目前，被稱為行業(yè)“四大天王”的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江實業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會德豐、信和、合和、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)。資料顯示，香港前10大地產(chǎn)商控制了80％市場份額GemdaleCorporation40

香港房地產(chǎn)市場集中度分析

香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略

香港房地產(chǎn)市場集中度分析41GemdaleCorporation

新鴻基地產(chǎn)并購策略新鴻基九巴數(shù)碼通香港貨柜碼頭高超投資技巧業(yè)務多元化、分散風險獲取大量廉價土地儲備現(xiàn)金流穩(wěn)定建筑面積（平方英尺）成本尺價市值尺價盈利荔枝角車廠3580001238450011.67億巧明街車廠115800017449651.87億九巴的兩處車廠預計利潤地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店、建筑、金融、證券、保險、數(shù)碼科技、運輸、基建、物流GemdaleCorporation42GemdaleCorporation

恒基地產(chǎn)并購策略恒基中華煤氣油麻地小輪美麗華符合恒基多元化策略，主要看重對方酒店和物業(yè)出租，此時收購價格便宜土地儲備和穩(wěn)定現(xiàn)金流大角咀船廠地皮22.8萬平方尺，補地價可以改建200萬平方尺樓房，另外中環(huán)碼頭重建計劃有6萬尺持有性商場土地儲備和穩(wěn)定現(xiàn)金流馬頭角南廠可興建156萬平方尺高級商業(yè)大廈地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、項目管理、建筑、物業(yè)管理、投資公司、煤氣、運輸、信息科技、酒店GemdaleCorporation43GemdaleCorporation

長實并購策略長實和黃港燈澳洲電力公司分散風險，收入穩(wěn)定港燈股東置地財務危機港燈提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，分散風險港燈舊址發(fā)展?jié)摿薮髸r機恰當，長實財務穩(wěn)健，成為最佳選擇地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、港口、零售、制造業(yè)、電訊科技、基建、互聯(lián)網(wǎng)、媒體廣告、多媒體、運輸、能源、電力GemdaleCorporation44GemdaleCorporation

新世界并購策略長實太平洋港口子公司之間資源整合，優(yōu)化集團業(yè)務架構(gòu)收益穩(wěn)定，現(xiàn)金流穩(wěn)定分散風險物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店、港口、基建、服務、電訊GemdaleCorporation45GemdaleCorporation香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略總結(jié)1、香港大型房地產(chǎn)企業(yè)基本都是多元化經(jīng)營，其中以長江實業(yè)的多元化經(jīng)營最為成功。它們之所以紛紛選擇多元化經(jīng)營，是因為全部投資地產(chǎn)無法降低房地產(chǎn)行業(yè)風險，歷史證明，幾次危機后不斷壯大的就是上述多元化經(jīng)營業(yè)績不錯的大型地產(chǎn)商2、香港地產(chǎn)企業(yè)的并購對象通常有兩類，一類是擁有可供開發(fā)的土地儲備、主業(yè)卻非地產(chǎn)業(yè)務，但盈利穩(wěn)定，；另一類是可以分擔風險的其他行業(yè)的公司3、香港地產(chǎn)企業(yè)與美國地產(chǎn)企業(yè)的并購策略完全不同，前者是為了土地儲備和分散風險，后者是基于戰(zhàn)略布局的順勢選擇；另外香港地產(chǎn)企業(yè)基本上都是多元化經(jīng)營，而美國成功地產(chǎn)企業(yè)基本都是專業(yè)化經(jīng)營，這些區(qū)別完全受它們市場差異性決定GemdaleCorporation46GemdaleCorporation美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略比較戰(zhàn)略布局選擇目標企業(yè)并購是最迅速的手段土地儲備降低風險選擇目標企業(yè)市場份額土地儲備品牌管理經(jīng)驗不同的市場特點決定了不同的思考的層次GemdaleCorporation美國47股東篇第三部分金地集團并購策略探討股東篇第三部分金地集團并購策略探討48GemdaleCorporation

我們?yōu)楹我ゲ①徠渌髽I(yè)1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升已經(jīng)成為必然，這也是一個行業(yè)過度景氣并被社會資金踴躍追尋后的必然產(chǎn)物。不久的將來，只有同時具備土地、資金和品牌資源的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商才能獲得更大的成長空間，具備優(yōu)秀資源整合能力和戰(zhàn)略調(diào)整能力的開發(fā)商將最先脫穎而出和立于不敗之地2、中國目前最大的地產(chǎn)開發(fā)商所占市場份額也不足1％；按照美國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，等待中國房地產(chǎn)藍籌巨子的將是潛力無窮的市場機會3、未來中國房地產(chǎn)市場格局將在美國、歐洲地產(chǎn)基金、香港地產(chǎn)商和央企等多重作用下不斷演變，對于金地集團來說，只有發(fā)展得更快更好才能擠出重圍4、在我們不斷提升投資效率、開發(fā)效率、管理效率的同時，最快速度擴張規(guī)模的唯一手段就是像KB和Horton那樣有效利用并購手段；這是我們唯一可以最短時間超越競爭對手的方法，這也是被美國諸多地產(chǎn)巨子驗證的事實5、隨著股權(quán)分置改革完成，隨著我們在國際資本市場的完美亮相，我們原先的努力奠定的基礎(chǔ)能夠讓我們比對手更加容易獲取并購資本6、我們是全國化布局的知名地產(chǎn)商，并在中國最具發(fā)展?jié)摿Φ暮诵膮^(qū)域和城市進行布局和投資，更加容易實現(xiàn)這些區(qū)域深度拓展GemdaleCorporation49我們當前面臨的外部并購環(huán)境市場機遇——房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，行業(yè)整體景氣水平和行業(yè)企業(yè)家信心有所下調(diào)政策傾向——“支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團”（03年18號文）競爭對手紛紛采取行動GemdaleCorporation我們當前面臨的外部并購環(huán)境市場機遇——房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，50GemdaleCorporation案例操作手法并購意義北京天鴻城開合并國資委主導合并強強聯(lián)合，形成更大的規(guī)模經(jīng)濟和競爭優(yōu)勢萬科收購南都以18.58億元收購南都股權(quán)獲取南都在長三角地區(qū)擁有的數(shù)百萬平方米的項目資源。進一步擴大業(yè)務規(guī)模，完善公司跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局萬科收購朝開3.89億收購朝開60％股權(quán)獲取朝開56萬平方米土地資源，建立和政府的良好合作關(guān)系，成功布局北京地區(qū)招商收購富城以1.12億元收購富城(中國)有限公司合計80%的股權(quán)接手南京核心商業(yè)區(qū)的國際金融中心項目，該中心將于2006年陸續(xù)對外租售復地收購潤江以2.46億收購重慶潤江100％股權(quán)獲取規(guī)劃建筑面積79萬平方米，成功實施西南區(qū)域中心城市布局競爭對手GemdaleCorporation案例操作手法并購意義北51GemdaleCorporation

我們?nèi)绾芜x擇目標企業(yè)1、通過上述分析，我們不難看出，中國房地產(chǎn)企業(yè)首先面臨的應該是戰(zhàn)略布局，其中并購只能是一個手段，而非目的。香港地產(chǎn)企業(yè)選擇多元化是針對香港房地產(chǎn)市場高風險局面的應對措施，香港市場的這種特點令它們無法通過區(qū)域化投資分散風險，它們選擇目標企業(yè)只能是風險分散和土地儲備的綜合權(quán)衡2、中國市場與美國市場特點相似，區(qū)域化投資分散風險也是被驗證的事實。我們應該在并購的戰(zhàn)略布局層面學習美國企業(yè)，將并購當作一種市場擴張和深化的手段?？梢栽谶x擇具體目標企業(yè)時候，汲取香港企業(yè)的并購技巧，通過選擇一些非地產(chǎn)業(yè)務、但是擁有不少土地資源或潛在土地資源的企業(yè)，以獲取超額收益3、我們首先要明確金地的市場擴張和投資布局策略，明確要進行深度拓展的既有區(qū)域和希望進入的新區(qū)域，可以通過并購來迅速強化已有區(qū)域的市場地位（最好形成區(qū)域壟斷），也可以通過并購快速有效進入新區(qū)域。目前可以將通過城市評審的東莞、武漢、西安、北京、珠海作為深度拓展地區(qū)，將成都作為希望進入的新城市GemdaleCorporation52GemdaleCorporation

幾種類型目標企業(yè)選擇比較并購目的目標企業(yè)特點戰(zhàn)略意義案例可行性實現(xiàn)戰(zhàn)略布局和地域擴張目標區(qū)域內(nèi)排名前5－10位的開發(fā)商，它們通常擁有相當?shù)钠放?、市場?jīng)驗和土地資源，通過并購這些企業(yè)可以令我們立即成為該區(qū)域市場的領(lǐng)跑者，實現(xiàn)我們的戰(zhàn)略布局萬科收購南都不大可行，因為一方面中國房地產(chǎn)市場競爭性不夠，另外一方面這些企業(yè)目前被收購意愿不強獲取土地資源擁有大量土地資源卻沒有開發(fā)能力豐富我們的土地儲備，強化核心競爭力萬科收購朝開最可行，也比較符合集團現(xiàn)實；目前一些國企改制、央企地產(chǎn)業(yè)務剝離、企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等存在巨大機會，如機場集團、熊貓集團、兵器工業(yè)公司等拓寬集團核心競爭力擁有商業(yè)地塊或成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲得進入商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域機會，汲取商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，提升商業(yè)開發(fā)能力，拓寬集團核心競爭力招商收購富城（富城是招商地產(chǎn)大股東蛇口工業(yè)區(qū)下屬企業(yè)）、京基收購銅鑼灣存在可行性，但是具體細節(jié)仍在研究中GemdaleCorporation53股東篇第四部分并購要點及需要領(lǐng)導明確問題股東篇第四部分并購要點及需要領(lǐng)導明確問題54GemdaleCorporation

并購支付手段探討

1、股票支付（俗稱換股）。從提出收購公告到實施收購的期間，不論是目標公司還是主并公司的股票價格都可能出現(xiàn)較大波動。

固定比例交換，在提出收購意向時即確定目標公司的每股可轉(zhuǎn)換成主并公司股票的數(shù)量固定價值交換，在提出收購意向時先確定目標公司的價格，具體實施時候再按主并公司股票的當時價格換算換股比例套式交換（collar），相對復雜。通過設(shè)定換股合并協(xié)議，根據(jù)目標公司未來某個約定時點的股票價格來決定交換價格

股票支付一般采用定向增發(fā)方式進行，美國地產(chǎn)企業(yè)的兼并通常采用這種換股方式。2、現(xiàn)金支付，這是最直截了當?shù)闹Ц斗绞?，也就是直接用現(xiàn)金收購目標公司的股份或資產(chǎn)，美國地產(chǎn)企業(yè)使用最多的就是現(xiàn)金支付方式，通常資金交易規(guī)模從幾十萬到幾千萬美元不等。3、現(xiàn)金和股票支付結(jié)合的方式，這也被許多美國地產(chǎn)企業(yè)采用GemdaleCorporation55GemdaleCorporation

換股和現(xiàn)金支付手段的比較

1、不同支付方式對股東利益的影響大不相同。美國經(jīng)濟學家對美國1973－1998年數(shù)千件案例進行研究，分析從發(fā)布并購公告前一天至公告后一天的平均異常收益率，結(jié)果表明：對換股并購而言，收購公司的異常收益為-1.5％，目標公司的異常收益為13.0％，全部公司合在一起的異常收益為0.6％；對現(xiàn)金支付的并購而言，收購公司的異常收益為0.4％，目標公司的異常收益為20.1％，合并后的異常收益為3.6％。2、既然股票支付無論是對收購方還是目標公司的股東來說，都意味著較低的異常回報，那為何越來越多（不局限于地產(chǎn)行業(yè)）的交易都采用股票支付方式？兩個經(jīng)典學術(shù)解釋：第一，收購方的管理者比外部投資者更加具有信息優(yōu)勢，更了解公司的真實價值。從收購方角度，換股收購被視為兩個交易，收購與增發(fā)股票。當公司股票價值被市場高估時候，管理層偏愛以股票融資作為收購支付的手段；反之，則偏愛現(xiàn)金支付第二，現(xiàn)金支付可以為股東創(chuàng)造更多的價值,管理層之所以經(jīng)常采用股票融資作為收購支付方式，在一定程度上是為了不喪失自由現(xiàn)金流給管理者帶來的管理利益，盡管這種管理利益會損害公眾股東的利益GemdaleCorporation56GemdaleCorporation

如何選擇合適的支付手段通俗來說，何時用現(xiàn)金支付，何時用股票支付，需要考慮以下三方面因素：

1、如果用現(xiàn)金支付，有沒有這個資金？能否籌集到足夠現(xiàn)金又不至于過分增加收購后的還債能力與風險？2、哪種方式更合算，更有利于價值提升？假設(shè)A公司收購B公司，A公司的股票價格如果被市場高估，換股通常比較合算。3、對大股東控制權(quán)的影響。如果大股東不希望失去控制權(quán)，而換股使大股東面臨失去控制權(quán)的危險，收購方會盡可能避免采用股票支付的收購方式。具體來說，涉及收購方舉債能力、現(xiàn)金流情況、公司控制權(quán)、收購方股價水平、目標公司對支付方式的偏好、收購規(guī)模、融資成本、稅收因素、法律規(guī)范、信息不對稱等

總之，以現(xiàn)金支付，大量的現(xiàn)金支出勢必對收購方的現(xiàn)金流產(chǎn)生沖擊，影響收購方的業(yè)務拓展能力；而以股票支付，將會改變現(xiàn)有持股結(jié)構(gòu)，導致公司控制權(quán)重新分配。收購方必須審慎考慮，作出恰當選擇。當然，采用現(xiàn)金支付和股票支付相結(jié)合的方式也是一種中庸考慮。至于金地集團在并購目標企業(yè)時候選用哪種支付模式都要根據(jù)當時的實際情況全面權(quán)衡后決定。GemdaleCorporation57GemdaleCorporation

現(xiàn)金收購的融資來源

1、內(nèi)部營運現(xiàn)金流2、收購前的認股權(quán)證發(fā)行3、收購前債券發(fā)行4、銀行信貸其中收購前發(fā)行債券或使用銀行信貸會導致杠桿收購（LBO）；內(nèi)部營運現(xiàn)金流是最便宜和最容易得到的財源，因為它可以避免新增融資和推遲新增融資兩方面的成本。但是除了相當小的收購目標之外，收購方都不愿意使用充足的內(nèi)部現(xiàn)金流GemdaleCorporation58GemdaleCorporation

金地集團可行的支付方式比較支付方式適用條件可行性換股目標企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模較大或中等規(guī)模，且金地股價被高估沒有現(xiàn)金流和融資壓力，但1、取決于我們大股東對股權(quán)稀釋的擔心2、取決于和目標企業(yè)股東的談判進程現(xiàn)金目標企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模較小，且金地賬面資產(chǎn)充足現(xiàn)金支付會影響我們的現(xiàn)金流，或增加融資壓力，帶來資產(chǎn)負債率的上升現(xiàn)金＋換股目標企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模中等或較小規(guī)模完全現(xiàn)金支付會影響我們的現(xiàn)金流，通過換股和現(xiàn)金支付相結(jié)合增加靈活性，不過也要綜合權(quán)衡各方面因素根據(jù)集團現(xiàn)實情況，我們更傾向于換股方式GemdaleCorporation59GemdaleCorporation

介紹一種特殊的收購方式——杠桿收購杠桿收購是企業(yè)并購的一種特殊方式，自20世紀80年代以來成為風靡全球的一種常見資本運營方法，杠桿二字就是負債的意思。1、杠桿收購是指收購方按照財務杠桿原理，用少量資金通過高負債融資購買目標企業(yè)的全部或部分股權(quán)，獲取經(jīng)營控制權(quán)，以達到重組該目標企業(yè)并從中獲得較高預期收益的一種財務型收購方式。2、一般說來，杠桿收購的目標企業(yè)常常是價值被市場低估的企業(yè)，這是因為，收購這樣的企業(yè)可以獲得更高的財務回報。企業(yè)被杠桿收購后，一般會退出上市，成為非上市的私人企業(yè)。3、杠桿收購的實質(zhì)在于舉債，即以債務資本為主要融資工具，而這些債務資本大多以被并購企業(yè)的資產(chǎn)為擔保而獲得。收購方以較少的股本投入（約占10％－20％）融得數(shù)倍的資金，對企業(yè)進行收購、重組、使其產(chǎn)生較高盈利能力后，再伺機出售或重新上市，以套取高額利潤。4、杠桿收購方法自上世紀80年代開始在美國迅速流行，主要是因為70年代末和80年代初期，美國經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了重要變化：通貨膨脹降低了負債實際成本，刺激了高負債為特征的杠桿收購活動發(fā)展經(jīng)濟復興稅收法案允許企業(yè)對新購入的舊資產(chǎn)增加賬面價值，并可以和全新資產(chǎn)一樣采用加速折舊法，這樣企業(yè)就可在較大基數(shù)上重新加速提取折舊，從而減輕所得稅負擔80年代美國政府對于金融管制的放松，也成為杠桿收購活動的催化劑垃圾債券市場的繁榮為并購提供了充足的資本來源

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杠桿收購的操作步驟第一階段，評估收購方案、籌集收購資金、設(shè)計一套管理人員的激勵體系。一般來說，杠桿收購的收購方先成立一個收購主體企業(yè)——殼企業(yè)，用于融資以便進行收購。收購者——企業(yè)的管理高層或收購集團通常提供約10％的資金，作為新企業(yè)的權(quán)益基礎(chǔ)，并以股票期權(quán)或認購權(quán)的形式向管理人員提供基于股票價格的激勵報酬。其余資金由外部投資者提供：一部分是用被收購企業(yè)的資產(chǎn)做抵押，從銀行獲取占收購資金總量50％－60％的貸款；另一部分是通過發(fā)行各種級別的垃圾債券來籌措，約占總資金量的30－40％第二階段，由收購方收購目標企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)，將目標企業(yè)轉(zhuǎn)為非上市企業(yè)。如果能在收購完成后迅速大力降低庫存并出售部分資產(chǎn)以償還部分債務，降低負債規(guī)模，則有助于降低收購方的運營與財務風險第三階段，企業(yè)管理層對企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略進行重新安排，盡量降低成本，增加企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流量。對于一個負債極高的企業(yè)來說，能否迅速產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量以償還債務至關(guān)重要第四階段，LBO企業(yè)又被其他企業(yè)收購或伺機上市，實現(xiàn)所謂的逆向杠桿收購。這樣做的目的是為現(xiàn)有股東提供流動性財富，同時也為企業(yè)進一步發(fā)展創(chuàng)造更好的融資條件。GemdaleCorporation61GemdaleCorporation

杠桿收購的具體運用方式

1、負債控股，即收購方與銀行商定獨家償還目標企業(yè)的長期債務，作為自己的實際投資，其中一部分銀行貸款作為收購方的資本劃到目標企業(yè)的股本中并足以達到控股地位2、連續(xù)抵押，即并購交易中以收購方的資產(chǎn)作抵押，向銀行爭取相當數(shù)量的貸款，待收購成功后再以目標企業(yè)的資產(chǎn)作抵押向銀行申請新的貸款，如此連續(xù)抵押下去，直到獲得足夠資金3、以目標企業(yè)作抵押發(fā)行垃圾債券，即收購方以目標方的重要資產(chǎn)作抵押發(fā)現(xiàn)垃圾債券，所籌集資金用于支付目標企業(yè)的權(quán)益所有者4、分期付款，一般做法是收購方根據(jù)目標企業(yè)的資產(chǎn)評估值收購其51％的股份，并以分期付款的方式在若干年內(nèi)陸續(xù)將款項付清GemdaleCorporation62GemdaleCorporation

杠桿收購的適用范圍和條件1、穩(wěn)定而充足的現(xiàn)金流，這是杠桿收購活動成功的必要前提2、良好的經(jīng)營前景和升值空間，因為杠桿收購的主要動機是財務回報，越是價格被低估的企業(yè)，越適合成為杠桿收購的目標3、收購方富有管理經(jīng)驗和良好聲譽，因為貸款方對于收購方的管理能力和聲譽要求往往非常苛刻4、管理層有一個可行的企業(yè)經(jīng)營計劃，這是企業(yè)將來有能力償還債務的前提，也是企業(yè)實現(xiàn)升值的必要條件5、收購前負債率特別是長期負債率較低，如果目標企業(yè)在收購前已經(jīng)用足負債能力且已經(jīng)資不抵債，那么收購方就不能獲得新的貸款支持6、非核心資產(chǎn)易于被變賣，這可以迅速獲得償債資金以支付一部分借款7、業(yè)務性質(zhì)受經(jīng)濟波動的影響小，保證有穩(wěn)定現(xiàn)金流，增大還債可能性8、企業(yè)有足夠適宜用作貸款抵押物的資產(chǎn)，這是收購方能夠獲取收購貸款的重要條件GemdaleCorporation63GemdaleCorporation

杠桿收購的風險1、還本付息風險，由于實行杠桿收購的企業(yè)負債率非常高，因此還本付息風險相應較大2、再籌資風險，即企業(yè)不能及時再次融資籌集所需資金或再籌資成本增加而引起資金鏈斷裂和經(jīng)濟損失的可能性3、財務風險，即企業(yè)因債權(quán)籌資而增加的股權(quán)投資者可能遭受損失的風險GemdaleCorporation64GemdaleCorporation

我們采用杠桿收購方式的可行性分析杠桿收購的適用條件：1、我國目前存在大量應該被收購的公司，它們迫切需要通過重組來獲得發(fā)展2、除了少數(shù)實力相當雄厚的公司外，大多數(shù)優(yōu)勢公司無法完全依靠自有資金進行并購活動3、我國金融機構(gòu)擁有龐大的存款余額，它們亟待尋找有效率的投資渠道杠桿收購的不利條件：1、中國資本市場不發(fā)達，金融管制較嚴，杠桿收購沒有被各方普遍認識和接受，更缺乏法律依據(jù)的保障，特別是在牽涉到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理層收購過程中，由于缺乏明確的游戲規(guī)則和規(guī)范的定價機制，容易導致財富的不公平分配2、地產(chǎn)行業(yè)存在周期性風險，不太適合杠桿收購的土壤，按照美國房地產(chǎn)企業(yè)的并購方式，基本沒有杠桿收購案例，即使我們可以在香港發(fā)行長期債券，但是想通過發(fā)行垃圾債券來進行杠桿收購可能性也比較小GemdaleCorporation65GemdaleCorporation

需要明確的問題一、兼并還是收購這是我們首先要明確的問題。企業(yè)的并購通常包含狹義和廣義兩層含義：狹義的并購是指企業(yè)的合并、兼并或收購。其中合并是指兩個或兩個以上企業(yè)合并形成一個新的企業(yè)，其特點是伴有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的轉(zhuǎn)移，由多個法人變成一個法人。兼并相當于我國《公司法》中的“吸收合并”，如A公司兼并B公司，兼并完成后以A公司的名義繼續(xù)經(jīng)營，而B公司解散并喪失法人地位。收購指A公司通過出資或出股方式，達到對目標公司B的控制。廣義的并購是指通過企業(yè)資源的重新配置或組合，以實現(xiàn)某種經(jīng)營或財務目標。我們目前主要專注于狹義的并購行為。在狹義的并購里面，我們認為基于下述緣由，集團現(xiàn)階段應該采用收購而非兼并方式。第一，兼并比收購需要更多的資金和程序；第二，兼并比收購涉及到更復雜的文化和人力資源整合，我們的文化整合能力并非強項，自身的溝通能力還有待提高，顯然不具備整合其他企業(yè)的條件。第三，兼并比收購的周期要長，與集團當前定下的目標值不相符合。如果集團放寬并購完成時間，且發(fā)現(xiàn)目標企業(yè)品牌、文化、人力資源等軟因素品質(zhì)符合我們要求，可以采用兼并方式，以迅速增大我們的規(guī)模

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需要明確的問題二、目標企業(yè)的性質(zhì)收購對象是上市公司還是非上市公司？如果是收購上市公司，一方面需要遵守《上市公司收購管理辦法》，會涉及全面要約收購中的30％臨界點，增加我們的資金壓力；另一方面要經(jīng)過證監(jiān)會的審批，手續(xù)多，時間周期長。非上市公司收購不如上市公司復雜，運作靈活性高，但是它的財務相對不透明，或有帳務多。國有企業(yè)還是民營企業(yè)？國企和民企最大的區(qū)別是所有權(quán)歸屬，因此與國企的價格談判要較民企容易。雖然民企也面臨關(guān)系復雜、管理不規(guī)范、財務狀況不清晰的情況，但是由于宏觀調(diào)控后許多民企融資受限導致資金壓力急劇放大，所以它們渴求通過被并購而迅速套現(xiàn)投資資金，這樣就會增加了我們的談判能力，容易滿足我們并購的目的。

目標企業(yè)的業(yè)務性質(zhì)？我們的對于目標企業(yè)的理想業(yè)務構(gòu)成是房地產(chǎn)開發(fā)，有相當?shù)耐恋貎洌F(xiàn)實中這些企業(yè)可能比較多地會從事一些副業(yè)。如果對副業(yè)比重公司要求控制太嚴，就會喪失掉大多數(shù)的并購機會。

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需要明確的問題三、目標企業(yè)的地點我們對于目標企業(yè)土地資源的選擇只是集團戰(zhàn)略布局下的這些城市，還是當戰(zhàn)略布局之外的區(qū)域存在很好的資源機會時候是否也能作為我們的考慮對象？如果按照集團新一輪戰(zhàn)略布局，諸如北京區(qū)域、上海區(qū)域、深圳區(qū)域、西安、武漢都是土地資源候選地，在這些城市或區(qū)域以外的存在很大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘惺欠窨梢宰鳛楹蜻x對象？比如長沙、鄭州、南寧、福州、合肥、廈門和青島這樣的二線城市是否可以作為候選城市？這需要領(lǐng)導給予決策。

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需要明確的問題四、資金來源、集團與子公司之間的分工合作資金來源、集團與子公司之間在并購問題上的分工合作關(guān)系是緊密關(guān)聯(lián)的。如果并購不能和子公司的利益掛鉤，子公司參與并購的意愿和積極性就會相對被動，肯定不利于并購事務的順利開展。首先，今年各子公司本來分得的資金有限，如果還將這些有限資金用于收購，則不但可能失去一些招拍掛或其他市場機會，而且有可能因為并購不成功而導致2006年完不成土地投資計劃。其次，既然上述做法不能提高子公司的積極性并且可能會因為收購失敗而導致子公司完不成投資計劃，那么就建議從現(xiàn)有土地投資計劃資金之外劃撥一塊專項戰(zhàn)略性并購資金，來讓各子公司公平競爭。這樣既不占用子公司原先拿地的資金份額，而且可以起到激勵作用，從而提高了子公司參與并購工作積極性和并購效率。最后，如果集團想自己主導收購事務，不讓子公司參與進來，那么就會在收購成功之后面臨一個問題：目標企業(yè)的土地資源如何公正分配給各子公司？

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需要明確的問題五、控股權(quán)還是控制權(quán)收購

出于風險最小化考慮，絕對控股權(quán)51％收購是最保險的方式，但是需要的資金量也相應增加；相對控股而獲得控制權(quán)雖然能夠達到控制公司的目的，但是存在其他股東聯(lián)合起來的風險。如果集團能夠保證收購資金，那么我們建議采用控股權(quán)收購，杜絕一切風險。但是如果集團資金有困難，也不妨將控制權(quán)收購納入考慮范疇，畢竟對于項目開發(fā)能力優(yōu)秀和公司品牌價值高的金地集團，一般的股東都愿意借助金地的項目開發(fā)能力而分享項目開發(fā)收益?？梢栽诠静僮魃显O(shè)置規(guī)定，由金地公司主導經(jīng)營。當然，為保險期間，在控制權(quán)收購中，我們將挑選相對善意和務實做事的第二和第三股東。GemdaleCorporation70GemdaleCorporation

需要明確的問題六、成立并購小組為了推動收購的順利有效運轉(zhuǎn)，當前集團需要立即成立并購小組，由集團高層牽頭，定期召開會議，及時決策收購流程中的重大節(jié)點。下面是草擬的并購小組人員名單和職責分布：組長：張華綱黃俊燦副組長：鄧耀東執(zhí)行組長：何大江組員：經(jīng)營管理部3人：劉翼、成祖好、吳亮職責：考察目標企業(yè)的經(jīng)營管理和土地儲備，全面跟蹤和主導收購進程，負責各重要節(jié)點的匯報計劃財務部2人職責：處理收購進程中的企業(yè)財務和成本問題（目標搜尋、篩選、談判）行政管理部（法務）耿延良候麗君職責：處理收購進程中的法律事務（篩選、首次接觸、文件起草、談判、簽約、股權(quán)過戶）會議：執(zhí)行組長每2周帶領(lǐng)組員開一次會，總結(jié)期間工作進展和安排下2周工作計劃；有關(guān)重大節(jié)點以及等待領(lǐng)導決策的問題就需要召開全體會議

GemdaleCorporation71謝謝Thankyou金地（集團）股份有限公司謝謝Thankyou金地（集團）股份有限公司72GemdaleCorporation科學筑家TheScienceofLiving

金地地產(chǎn)并購策略分析GemdaleCorporation科學筑家TheSci73GemdaleCorporation在房地產(chǎn)市場趨于集中的過程中，通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識；但并購是柄雙刃劍，利用得當如虎添翼，反之則后患無窮。為了厘清我們的并購思路，對美國和香港房地產(chǎn)企業(yè)的并購案例進行分析將有助于我們下一步工作！GemdaleCorporation74第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略第二部分香港房地產(chǎn)企業(yè)并購策略第三部分金地并購策略探討第四部分并購要點及需要領(lǐng)導明確的問題

內(nèi)容概要第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略內(nèi)容概要75股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略股東篇第一部分美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略76

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析77GemdaleCorporation2005年，美國房地產(chǎn)住宅市場25％的份額集中在前10大住宅企業(yè)手中，據(jù)美國權(quán)威機構(gòu)預測，到2011年前20大住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75％。下面我們將看到，上世紀90年代以來，美國房地產(chǎn)市場加速集中之勢越演越烈！GemdaleCorporation78GemdaleCorporation

美國前60位住宅開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation79GemdaleCorporation美國前101－200名開發(fā)商所占市場份額GemdaleCorporation美國前101－200名80GemdaleCorporation1993和2004年前十大開發(fā)商成交量對比GemdaleCorporation1993和2004年前81GemdaleCorporation2004年美國前200家住宅開發(fā)商成交量和收入百萬美元GemdaleCorporation2004年美國前20082GemdaleCorporation市場集中度為何會在90年代后加速提高1、美國宏觀經(jīng)濟2、利率降低對房地產(chǎn)行業(yè)的促進3、美國排名靠前的住宅開發(fā)商紛紛通過并購來壯大規(guī)模，開拓市場GemdaleCorporation市場集中度為何會在9083GemdaleCorporation

主導并購活動的企業(yè)是誰？1、大型私人住宅商會從事一些并購業(yè)務2、中等規(guī)模住宅商通過合并形成更大規(guī)模企業(yè)，寄希望日后被收購3、但絕大多數(shù)是房地產(chǎn)住宅上市企業(yè)巨頭Horton,Pulte,lennar,Centex,KBhome,Beazer,Ryland,NVR,HovnanianEnterprise,M.D.C.HoldingsGemdaleCorporation84GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這十大開發(fā)商合計有21億美元現(xiàn)金儲備，現(xiàn)金加信用額度達89億美元GemdaleCorporation它們有充足的資本支持這85GemdaleCorporation并購對這些上市公司市值的影響GemdaleCorporation并購對這些上市公司市值86GemdaleCorporation并購對這些上市公司收入的影響1/1/1996——14/6/2004GemdaleCorporation并購對這些上市公司收入87GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于收購方1、收獲規(guī)模優(yōu)勢（資本成本優(yōu)勢、購買價格折現(xiàn)優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、生產(chǎn)效率），確保收益增長（華爾街喜歡規(guī)模和增長），Horton在1996－2004年間進行了17次收購，實現(xiàn)了102個季度的收益增長2、地理區(qū)域擴張分散風險，StandardPacific和KBhome向東擴展到佛羅里達和其他地方3、區(qū)域市場的深度拓展，Centex力爭在50個最有成長性市場都做到前5名4、產(chǎn)品多樣化，Meritage收購Hancock，為的是entry-level產(chǎn)品5、獲得和控制土地供給,如KBHome兼并Colony，Centex收購TheJones6、獲得管理人才，支撐區(qū)域公司發(fā)展，如Centex收購Calton，Pulte收購Radnor7、增加品牌數(shù)量，如Hovnanian將收購企業(yè)的所有品牌都保留下來，甚至允許它們相互競爭8、獲取協(xié)同作用，利用全國性購買合同，以及獲取抵押貸款等GemdaleCorporation并購產(chǎn)生的原88GemdaleCorporation

并購產(chǎn)生的原因－基于被收購方1、清算，成交時候立即獲得現(xiàn)金或股票2、對私人開發(fā)商而言可以將當前的利好價值資本化，上市企業(yè)的公開市場價值持續(xù)上升，能夠為私人開發(fā)商支付更多的收購溢價3、消除業(yè)務風險的擔憂/個人擔保，收購方通常承擔所有的負債4、資本渠道增加和協(xié)同機會帶來的收益，有時可以以較低的成本獲得額外的資本來促進發(fā)展5、聚焦于住宅業(yè)務或土地開發(fā)，傍上大企業(yè)可以將精力集中在業(yè)務改善，而不是整天尋找發(fā)展資本6、通過激勵計劃獲取大企業(yè)的股權(quán)份額7、參與教育和分享最好的管理經(jīng)驗，以對大地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進行深入的理解GemdaleCorporation89GemdaleCorporation

哪些企業(yè)最有可能成為被收購對象？1、一些中等規(guī)模上市住宅商2、絕大多數(shù)是私人住宅開發(fā)商3、最低年產(chǎn)量為200套住宅單元4、擁有充裕的土地存貨5、在美國前75大市場建立了市場地位（至少有5000套住宅單元）6、擁有管理人才可以在收購后維持日常經(jīng)營GemdaleCorporation90

美國房地產(chǎn)市場集中度分析

美國房地產(chǎn)住宅企業(yè)并購策略

美國房地產(chǎn)市場集中度分析91GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)GemdaleCorporation它們都是住宅開發(fā)企業(yè)92GemdaleCorporationLennar的并購事件時間目標企業(yè)目的2004NewhalllandandFarming通過兼并獲取36000英畝土地2004Connell-Barron進入圣安東里奧2004ClassicAmerican擴張進入佛羅里達的杰克遜維爾2003coleman擴展了在加州和南卡羅萊納州的經(jīng)營，同時獲得對方300套住房和3000套住宅項目，希望在centralvalley區(qū)域擴張2002SummitHomes、Concord標志公司進入芝加哥市場，兩次并購使得lennar獲得芝加哥地區(qū)6500套住宅項目，加速lennar在房地產(chǎn)增長最快地區(qū)的擴張2002Patriothomes

BarryAndrews進入Baltimore2002TheGenesee、Cambridge加強在Arizona，California和Colorado市場的拓展2000US.Home公司規(guī)模增加一倍1997pacificgreystone這是房地產(chǎn)市場經(jīng)過長時間蕭條后lennar的行為，利用自己的土地存貨、資金和pacific在加州市場的深度經(jīng)營1997WestVentureHomes獲取對方在NorthNatomas地區(qū)2700個住宅項目，SanDiego800個住宅項目，進一步強化了在加州的市場地位1982RoyalHomes擴張進入佛羅里達州的FortMyers1972WomackDevelopmeng

，MasterKraft進入ArizonaGemdaleCorporationLennar的并購事件93GemdaleCorporationLennar的并購策略分析1、擴大規(guī)模2、進入新的市場，這些市場具有很好的成長性3、加強在已進入?yún)^(qū)域市場的市場地位4、選擇區(qū)域市場知名度高、土地儲備豐富的目標企業(yè)，并購后利用目標企業(yè)的品牌繼續(xù)經(jīng)營GemdaleCorporationLennar的并購策略94GemdaleCorporation2004DuraBuilders在美國中西部市場深度拓展2004PalmettoTraditionalHomes進入南卡羅萊納州市場，加強東南部市場拓展2003colonyhomes

colony在Atlanta,RaleighCharlotte，NorthCarolina控制了8200個地塊，是東南部最大的私人住宅商，此次兼并令KB成功占據(jù)美國東南部市場2003Palmetto

TraditionalHomes進入東南部2002AmericanHeritage在tampe初次運營，并在奧蘭多建立公司2001trademarkhome在東南部杰克遜維爾獲得了一個立足點

2001Newworld在圖森地區(qū)加強地位1999LewishomesLewis是美國最大的獨立住宅開發(fā)商之一，控制和擁有24000個地塊和900套住宅，此次兼并令KB成為內(nèi)華達州最大的開發(fā)商1999Generalhomes購買了hallmark和general后，KB在休斯敦擁有了3家開發(fā)企業(yè)，獲取了立足點和一些地塊1998estes成為亞利桑那圖森市最大開發(fā)商之一

1998pridemark成為丹佛地區(qū)最大開發(fā)商之一

1998hallmark成為休斯敦地區(qū)最大開發(fā)商之一在休斯敦有兩個企業(yè)dover和ideal1996rayco成為圣安東里奧最大開發(fā)商

1995OppelJenkins成為新墨西哥最大的開發(fā)商

KB的并購事件GemdaleCorporation2004DuraBu95GemdaleCo