北京立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案-

【立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案】AD4集思廣義2008-07-05目錄項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析立方庭商業(yè)定位立方庭商業(yè)目標(biāo)客群定位立方庭商業(yè)價(jià)格定位立方庭商業(yè)案名及視覺表現(xiàn)立方庭商業(yè)銷售策略建議一、項(xiàng)目基本情況概述立方庭商業(yè)，是由北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)“立方庭”的裙樓商業(yè)，商業(yè)地上1-2層，商業(yè)總建筑面積約4000平米，為商業(yè)配套設(shè)施。東臨微軟中國總部，南有1+1大廈，北抵天創(chuàng)大廈，西臨彩和坊路，處在中關(guān)村的核心位置。項(xiàng)目基本情況問題：從區(qū)位上看：處有中關(guān)村西區(qū)的西側(cè)，商業(yè)氣氛不濃。從項(xiàng)目規(guī)模上看：規(guī)模較小，發(fā)揮空間小，很難形成聚合效應(yīng)。從競爭性上看：競爭激烈，南側(cè)有1+1大廈，北側(cè)天創(chuàng)大廈，目前都對(duì)外招租。從戶型設(shè)計(jì)上看：上下兩層，社會(huì)需要一定的接受過程。利好：微軟總部已確定將落戶項(xiàng)目東側(cè)，總部效益能給項(xiàng)目帶來新的機(jī)遇。項(xiàng)目剖析：因此，本案必須放大微軟進(jìn)入帶來的商機(jī)，引導(dǎo)市場的認(rèn)同，啟動(dòng)市場。二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析總部經(jīng)濟(jì)：知名企業(yè)新浪、GOOGLE、微軟、以及中國銀行等金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，使得中關(guān)村西區(qū)正成為高科技企業(yè)的技術(shù)、人才交流中心，產(chǎn)品研發(fā)、展示、銷售密集區(qū)域，從而帶來了資本聚集、商務(wù)價(jià)值升級(jí)，讓西區(qū)的“總部經(jīng)濟(jì)”規(guī)模不斷放大。中國智力庫--以北京大學(xué)、清華大學(xué)、中科院為代表的各類頂尖高校和科研機(jī)構(gòu)二百余家余所。僅每年有數(shù)以萬計(jì)的本科研究生畢業(yè)，產(chǎn)生數(shù)千項(xiàng)高水平的科研成果。強(qiáng)消費(fèi)能力：從北京市近年的統(tǒng)計(jì)來看，海淀區(qū)GDP全北京市第一，個(gè)人所得稅占全國的2.5%。海淀區(qū)在娛樂、教育、文化方面的消費(fèi)支出所占比例在京均位居前列。中關(guān)村西區(qū)西區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程傳統(tǒng)電子商貿(mào)區(qū)新興現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)，前幾年的商業(yè)主要集中在基本生活配套和電子市場上，中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，布局零亂不合理，商業(yè)形式和內(nèi)容單調(diào)。那時(shí)的商業(yè)氛圍主要集中在當(dāng)代、雙安。近幾年，在中關(guān)村區(qū)域向高端商務(wù)區(qū)發(fā)展的過程中，作為高端商務(wù)重要標(biāo)準(zhǔn)的高檔商業(yè)配套也得到了極大的重視和發(fā)展。大型高檔百貨、酒店、購物中心、休閑娛樂、俱樂部、會(huì)所等高檔商業(yè)紛紛進(jìn)駐，整體往高層次，精品化、規(guī)?；较虬l(fā)展，是北京市整個(gè)西北區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，已基本能滿足輻射區(qū)域的消費(fèi)需求。中關(guān)村的商業(yè)有巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

區(qū)域功能和轉(zhuǎn)型，為中關(guān)村的商業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

在可預(yù)見的未來，中關(guān)村商業(yè)一定越來越成熟、配套越來越完善，成為北京最具影響力的商圈之一。三、西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析3.1寫寫字字樓樓底底商商商商業(yè)業(yè)地點(diǎn)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量中電國際招商銀行、華夏銀行；聯(lián)邦快遞金考；良子健身；達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）；7中鋼大廈荷蘭銀行；華爾街英語；江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳6世界財(cái)富中心工商銀行；食界2四通大廈中國郵政；康打印復(fù)制店；師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、6鼎好電子城上海浦東發(fā)展銀行；民生銀行；麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、真功夫快餐6中芯大廈上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）；國美電器；紅京魚美食、品諾（餐飲）4首創(chuàng)拓展大廈中信銀行、北京銀行2中國電子大廈鮑魚先生、上島咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、蜀地傳說、好鄰居81+1大廈久世家酒行（洋酒）、恒和金（集幣、金銀禮品）、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、misx..s美發(fā)4神州數(shù)碼大廈魚之愉中式快餐、19號(hào)伴面、交通銀行、3長遠(yuǎn)天地中國銀行、伊麗爾美容、滴珠樓茶藝館、章光101中關(guān)村旗艦店、惠豐煙酒、審美、菲格口腔、瑩姿造型、寶姿美發(fā)、優(yōu)力美食、龍文學(xué)校、工商銀行、飛云辦公家具、慧海蓮邦茶藝館、嬰之寶、光大銀行、7-11、17理想大廈花旗銀行，中汽南方，三個(gè)貴州人，中國銀行4天創(chuàng)大廈茶藝、華夏典當(dāng)行、ems、佳美口腔、移動(dòng)、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會(huì)議體驗(yàn)中心。7西屋國際靚百合美發(fā)、大場面眼鏡、全視角眼鏡、惠普服務(wù)中心、濟(jì)仁康大藥房、西屋茶社、佳美口腔、招商銀行、煙酒行、spa、泰悅康足浴。11科建大廈肯德基、蘇娃*蒂諾、寶島眼鏡、味多美、莫奈咖啡5創(chuàng)富大廈聯(lián)想客服、快客、洗車、中國銀行、滴珠樓茶館、惠豐超市6國機(jī)集團(tuán)興業(yè)銀行、恒生銀行；鮑魚先生、上島咖啡、4小區(qū)附近人民法院；律師事務(wù)所；澤美樂超市、好鄰居超市、避風(fēng)塘茶樓、嘉事堂藥店；山西面食館、誼友賓館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、12海淀圖書城商業(yè)街昊海樓、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、奉之和快餐廳、啊呀呀、嘉事堂藥店、安踏體育專用、明亮世界眼鏡、利達(dá)斯、郵局、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足22中關(guān)村廣場津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動(dòng)城、巴黎貝瑞美嘉歡樂電影城、韓國美食餐廳、拉丁果闌休閑廳、5中關(guān)村廣場步行街煙酒店、衣服小店、皮包、工藝品、家居用品、真功夫快餐店、米奇裝賣店、石頭記、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、海盜船、兩個(gè)紅酒店15新中關(guān)購物中心金逸國際影城、光大證券、建設(shè)銀行、奧力健身、英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、屈臣氏、激光整形美容院；味干拉面、鷺鷺酒家、呷哺呷哺、KFC、欣業(yè)餐廳、新巴客咖啡店、眉州東坡酒樓、美麗田園SPA、成龍咖啡、18第三極7&11、建設(shè)銀行、凱撒國旅、味多美、肯德基、奧運(yùn)專賣、康師傅私房牛肉面、民族工藝品、全視野眼鏡、windflower美發(fā)。-1層美食館，1層約會(huì)館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。底商103.2中中關(guān)關(guān)村村集集中中商商業(yè)業(yè)行業(yè)劃分商業(yè)業(yè)主數(shù)量金融招商銀行、華夏銀行、荷蘭銀行、工商銀行、中國郵政、上海浦東發(fā)展銀行、民生銀行、中信銀行、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、花旗銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、渣打銀行17餐飲食界、達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）、江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳、康師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、紅京魚美食、品諾（餐飲）、韓國美食餐廳、真功夫快餐、鮑魚先生、上島咖啡、三個(gè)貴州人、味多美、肯德基、莫奈咖啡、奉之和快餐廳、真功夫快餐店、、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、味干拉面、鷺鷺酒家、欣業(yè)餐廳、眉州東坡酒樓、成龍咖啡、避風(fēng)塘茶樓、山西面食館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、鮑魚先生、馬蘭拉面44商場新中關(guān)；上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）、國美電器、津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動(dòng)城、奧運(yùn)專賣、屈臣氏、第三極-1層美食館，1層約會(huì)館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。8休閑拉丁果闌休閑廳、巴黎貝瑞、滴珠樓茶館、煙酒行、spa、西屋茶社、凱文娛樂、金逸國際影城、書畫社、兩個(gè)紅酒店10美容健身良子健身、激光整形美容院、奧力健身、美麗田園SPA、佳美口腔、靚百合美發(fā)、泰悅康足浴、windflower美發(fā)8教育英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、新東方4其他聯(lián)邦快遞金考、打印復(fù)制店、民族工藝品、律師事務(wù)所、人民法院、嘉事堂藥店、明亮世界眼鏡、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、利達(dá)斯、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足、全視野眼鏡、華夏典當(dāng)行、ems、移動(dòng)、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會(huì)議體驗(yàn)中心、濟(jì)仁康大藥房29超市家樂福、澤美樂超市、好鄰居超市、惠豐超市43.3商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)從上上述述調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)我我們們可可以以看看到到：：中關(guān)關(guān)村村區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)總總體體來來說說，，綜綜合合性性的的商商業(yè)業(yè)群群體體內(nèi)內(nèi)如如中中關(guān)關(guān)村村步步行行街街和和中中關(guān)關(guān)村村購購物物廣廣場場物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)比比較較齊齊全全，，繁繁榮榮度度較較高高。。寫字字樓樓配配套套商商業(yè)業(yè)，，多多以以商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)性性的的餐餐飲飲、、銀銀行行、、休休閑閑為為主主，，目目標(biāo)標(biāo)人人群群較較為為集集中中。。缺乏乏規(guī)規(guī)劃劃，，布布局局零零亂亂不不合合理理，，總總體體商商業(yè)業(yè)形形式式和和內(nèi)內(nèi)容容單單調(diào)調(diào)。。從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)形形式式來來看看，，金金融融銀銀行行很很多多、、各各類類購購物物、、餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)較較多多，，健身身、、休休閑閑戶戶外外、、高高檔檔商商務(wù)務(wù)休休閑閑類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)少少，且檔次一一般，從某某種程度上上成為該區(qū)區(qū)域商業(yè)中中的空白。。3.5商商業(yè)經(jīng)營類類別分析四、立方方庭商業(yè)業(yè)定位商界有個(gè)個(gè)說法：：誰能占占領(lǐng)市場場空白點(diǎn)點(diǎn)，誰就就能快速速占據(jù)市市場。4.1立立方庭商商業(yè)優(yōu)劣劣勢分析析1、中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)—“中中國的硅硅谷”未未來良好好的發(fā)展展前景；；2、微軟軟總部即即將入駐駐，將帶帶來巨大大的人流流和商業(yè)業(yè)需求；；3、中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng)，成長長空間大大，后期期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過前期培培育市場場的投資資。1、項(xiàng)目目體量小小，為商商業(yè)配套套，基礎(chǔ)礎(chǔ)條件不不足，發(fā)發(fā)揮空間間有限；；2、處于于西區(qū)的的西部，，人流量量小，周周圍商業(yè)業(yè)氣氛不不弄；3、緊鄰鄰的項(xiàng)目目都有商商業(yè)出租租，競爭爭壓力較較大。優(yōu)勢勢劣勢勢4.2微微軟軟聚合效效應(yīng)結(jié)論：以微軟總總部入駐駐帶來的的商機(jī)為為賣點(diǎn)，，定位為為特定人人群（微微軟）的的特色商商街，規(guī)規(guī)劃合理理業(yè)態(tài)，，突出特特色和個(gè)個(gè)性，精精心設(shè)計(jì)計(jì)推廣計(jì)計(jì)劃，快快速消化化產(chǎn)品。。1、定位位分析：：為特定定人群（（微軟））量身定定制的特特色商街街本案體量量不大只只有4000平平米，不不能形成成聚合效效益；處于西區(qū)區(qū)西部，，人流量量不大；；本案緊鄰鄰微軟，，5千人人的總部部效益，，能帶來來巨大的的消費(fèi)力力；2、業(yè)態(tài)態(tài)分析：：通過市場場調(diào)研我我們知道道，綠色色健康、、戶外休休閑以及及高檔商商務(wù)是本本區(qū)域的的空白，，經(jīng)營此此業(yè)態(tài)具具有無可可比性，，易形成成特色業(yè)業(yè)態(tài)，成成長為多多業(yè)態(tài)復(fù)復(fù)合。如：青鳥鳥健身、、商務(wù)特特色餐飲飲、GOLF商商店、戶戶外用品品商店、、24小小時(shí)便利利店、寵寵物商店店等3、物業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)：：以兩兩三三個(gè)個(gè)主主題題主主力力店店為為主主，，包包容容各各類類主主題題經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)入入駐駐。。4.3立方方庭商業(yè)要要素商業(yè)街主題題定位：中中關(guān)村軟商商業(yè)，綠色色商務(wù)交流流區(qū)關(guān)鍵詞:軟化商業(yè)：：（積極的、、輕松的、、有品質(zhì)的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。微軟化化的生活方方式和態(tài)度度；讓生活活中的自己己褪去中關(guān)關(guān)村的符號(hào)號(hào)理性、冷冷靜、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)。）商務(wù)交流區(qū)區(qū)：（一種融商務(wù)務(wù)與休閑為為一體的溝溝通區(qū)域））定制化商業(yè)業(yè)：（為特定人人群量身定定制的商業(yè)業(yè)）幸福文化：：（我們在設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)態(tài)主題題時(shí)，更關(guān)關(guān)注消費(fèi)者者精神、文文化、社交交領(lǐng)域的多多元化需要要，最大化化地創(chuàng)造快快樂的元素素，最大化化地制造幸幸福的文化化。）4.4立方方庭商業(yè)定定位五、立方庭目標(biāo)標(biāo)客群定位位5.1商業(yè)業(yè)目標(biāo)客群群分類目標(biāo)市場分分為兩類：：一、是經(jīng)營營者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)權(quán)者（投資資者）和商商品的經(jīng)營營者；二、是目標(biāo)消費(fèi)者者5.2商鋪鋪的產(chǎn)權(quán)者者（投資者者）和商品品經(jīng)營者分分析（1）產(chǎn)權(quán)權(quán)者基于以以下原因?qū)?duì)本案物業(yè)業(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)有渴望：A、投資者者：目的為為獲得高于于銀行存款款利率的回回報(bào)；B、經(jīng)營者者：看好本本物業(yè)發(fā)展展，為獲得得競爭優(yōu)勢勢，降低長長期經(jīng)營成成本；C、融資者者：目的以以尋求固定定資產(chǎn)升值值為前提，，保持長期期融資通道道；D、消化不不良收入者者：目的是是通過投資資洗錢，獲獲得正當(dāng)?shù)牡馁Y產(chǎn)和收收入。（2）商品品的經(jīng)營者者分析經(jīng)營者多數(shù)數(shù)以看好中中關(guān)村人群群巨大的消消費(fèi)能力，，以及微軟軟入駐帶來來的消費(fèi)需需求為前提提，看好本本項(xiàng)目：A、成熟品品牌代理者者。為更多多的占領(lǐng)市市場，不放放棄任何一一個(gè)成長的的商業(yè)市場場，該類經(jīng)經(jīng)營者占總總經(jīng)營者中中的30%。B、新入市市品牌或市市場占有率率較小的品品牌經(jīng)營者者。成熟商商業(yè)空間小小，市場容容量有限，，新品牌或或弱勢品牌牌為降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，需要要選擇最低低的進(jìn)入成成本。該類類經(jīng)營者約約為60%。C、有區(qū)域域優(yōu)勢經(jīng)營營者。有特特定的優(yōu)惠惠政策，在在該項(xiàng)目有有一定的釋釋放空間，，該類經(jīng)營營者約為10%。5.3目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者者的形成需需要有一個(gè)個(gè)漫長的培培育、發(fā)展展的過程，，主要是通通過項(xiàng)目本本身的經(jīng)營營特色、地地段優(yōu)勢來來逐步培育育起來，依依本案規(guī)劃劃，目標(biāo)消消費(fèi)者分為為四類。A.微軟軟總部的員員工及本區(qū)區(qū)域白領(lǐng)階階層。講究究生活的便便捷與品質(zhì)質(zhì)。B.有車車人士。擴(kuò)擴(kuò)大了生活活空間，尋尋求安逸的的休閑、消消費(fèi)環(huán)境，，避開過分分的喧嘩。。C.時(shí)尚尚一族。尋尋求個(gè)性化化的體現(xiàn)，，對(duì)消費(fèi)過過程有較高高的體驗(yàn)要要求，對(duì)商商業(yè)環(huán)境有有個(gè)性需求求。D.尋求求方便的人人士：就近近消費(fèi)，為為了方便而而成為消費(fèi)費(fèi)者。六、立方庭商商業(yè)價(jià)格格定位6.1中中關(guān)村主主要商業(yè)業(yè)定價(jià)調(diào)調(diào)研商業(yè)大廈租賃價(jià)格售價(jià)中鋼大廈15元---18/天/平米（1F—3F）E世界13元/天/平米(4F)鼎好電子城72元/天/平米(2f)海龍25元/天/平米（5F）29元/天/平米(4F)1+1大廈8元/天/平米（1F）第三極15元/天/平米(1F)12元/天/平米(3F)2006-09-12商鋪均價(jià)30000元/平米2006-01-23-商鋪均價(jià)30000元/平米2005-11-11商鋪價(jià)格25000-45000元/平方米2005-05-26-商鋪價(jià)格25000-41000元/平方米天創(chuàng)大廈8元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米(600平米上下兩層)新中關(guān)25元/天/平米（2F）遠(yuǎn)中·悅?cè)R商業(yè)租價(jià)：6元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米中關(guān)村公館1、公寓售價(jià)：26000元/平米；2、商業(yè)售價(jià)：46000元/平米。中國電子大廈匯豐銀行：8元/天/平米，鮑魚先生：4元/天/平米理想國際大廈一層10元/天/平米，二層5元/天/平米中關(guān)村步行街10元/天/平米-12元/天/平米(700平米)6.2租租金參照照法（一一）中關(guān)村商商業(yè)的租租金在4-72元/天天/平米米之間，，理想國國際等純純寫字樓樓商業(yè)租租金低，，海龍等等商貿(mào)大大樓商業(yè)業(yè)租金高高。寫字字樓裙樓樓商業(yè)中中，銀行行等金融融機(jī)構(gòu)租租金最高高約10元/天天/平米米以上，，餐飲租租金最低低4-6元/天天/平米米。租金金參參照照法法：：1、、投投資資回回報(bào)報(bào)率率問問題題：：從以以上上的的靜靜態(tài)態(tài)分分析析我我們們可可以以看看出出，，本本區(qū)區(qū)域域除除第第三三極極外外，，投投資資其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)都都不不能能算算成成功功，，所所以以本本案案不不參參考考其其數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。商業(yè)投資和經(jīng)經(jīng)營的前提，，就是投資收收益率高于銀銀行貸款利率率7.83%，本案按投投資收益率10%，租金金8元/平米米/天計(jì)算，，保證收益的的合理售價(jià)=8×30××11/10%=26400元/平平米。由于本案是兩兩層并一層出出售，按銷售售慣例，第二二層折半出售售，銷售價(jià)格格=2.64+2.64/2=3.96萬元/平米。因此，充分保保證投資者收收益的情況下下，項(xiàng)目售價(jià)價(jià)在3.96萬元/平米米左右。6.2租金參參照法（二））競爭導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法：競爭參考性項(xiàng)項(xiàng)目：天創(chuàng)大大廈商商業(yè)售價(jià)：：35000元/平米(600平米米上下兩層)遠(yuǎn)中*悅來商商業(yè)售售價(jià)：35000元/平平米中關(guān)村公館商商業(yè)售價(jià)價(jià)：46000元/平米米第三極商商鋪鋪價(jià)格25000-41000元/平方米米區(qū)域商業(yè)的平平均價(jià)格為=（3.5+4.6+3.5+4.0）/4=3.9萬元按區(qū)域平均價(jià)價(jià)格計(jì)算，本本案兩層出售售的價(jià)格應(yīng)為為=3.9×（1+1/2）=5.85萬元/平米。因此兩種定價(jià)價(jià)法下的商業(yè)業(yè)銷售價(jià)格區(qū)區(qū)間應(yīng)在3.96—5.85萬元之間。由由于目前房地地產(chǎn)市場處在在觀望情緒漸漸濃之際，建建議項(xiàng)目采用用穩(wěn)健定價(jià)的的方法，低開開高走，以便便增強(qiáng)市場的的投資信心。。6.3競爭導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)法七、立方庭商業(yè)案案名M3美立方商街（主推推）案名解解釋：：1、M，有有三層層含義義：一一指微微軟Microsoft，表表明立立方庭庭商業(yè)業(yè)緊鄰鄰微軟軟之優(yōu)優(yōu)；也也與美美利堅(jiān)堅(jiān)（美美國））合音音，體體現(xiàn)外外來文文化和和氛圍圍，也也是微微軟所所帶來來的聚聚合效效應(yīng)的的體現(xiàn)現(xiàn)；二指財(cái)財(cái)富Money，象象征商商業(yè)紅紅火，，匯聚聚財(cái)富富；三指大大廈或或建筑筑Mansion，，代表表立方方庭的的建筑筑作品品或形形體。。2、M的三三層含含義組組合而而得““M3”，，具有有濃厚厚時(shí)尚尚的元元素，，與商商業(yè)特特征謀謀和，，符號(hào)號(hào)感強(qiáng)強(qiáng)；3、美美立方方商街街，代代表和和傳達(dá)達(dá)一種種具有有人性性的、、健康康的、、休閑閑的的的生活活方式式，它它所涵涵蓋的的生活活元素素匯集集在““美立立方商商街””，體體現(xiàn)出出豐富富的、、高尚尚的、、主題題的立立體性性特點(diǎn)點(diǎn)；其其次，，保持持與立立方庭庭一脈脈相承承，延延續(xù)品品牌影影響力力；4、案案名內(nèi)內(nèi)涵與與字面面印象象，既既反映映了中中關(guān)村村及其其商業(yè)業(yè)形象象的補(bǔ)補(bǔ)充和和機(jī)會(huì)會(huì)，也也樹立立一種種新商商業(yè)形形象與與業(yè)體體。M·street美立街街案名解解釋：：1、M，取取自微微軟英英文Microsoft手寫寫字母母，點(diǎn)點(diǎn)明立立方庭庭與微微軟并并駕齊齊驅(qū)的的地位位，此此外還還含有有美利利堅(jiān)（（美國國別稱稱）、、豐富富Much、財(cái)財(cái)富Money、大大廈Mansion等之之意，，具有有匯聚聚商業(yè)業(yè)、人人氣的的形象象；2、、Street，，街街道道之之意意，，基基于于項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量、、沿沿街街等等特特點(diǎn)點(diǎn)出出發(fā)發(fā)，，因因而而用用““Street””和和““街街””來來傳傳達(dá)達(dá)立立方方庭庭商商業(yè)業(yè)的的基基本本特特征征；；M··street的的組組合合具具有有商商業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)尚尚，，符符號(hào)號(hào)感感特特別別強(qiáng)強(qiáng)；；3、美立街，，代表和傳達(dá)達(dá)一種具有人人性的、健康康的、休閑的的的生活方式式，它所涵蓋蓋的生活元素素匯集在“美美立商街”，，體現(xiàn)出豐富富的、高尚的的、主題的立立體性特點(diǎn)；；其次，保持持與立方庭一一脈相承，延延續(xù)品牌影響響力；八、項(xiàng)目視覺系統(tǒng)統(tǒng)方案一（LOGO）銷售道具銷售道具銷售道具銷售道具-道道旗道旗效果海報(bào)風(fēng)格一海報(bào)效果海報(bào)風(fēng)格二方案二（LOGO）方案三（LOGO）方案四（LOGO）方案四（LOGO）銷售形式：知知名代理商銷銷售由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的目標(biāo)客戶戶有很大的隱隱蔽性，可以以借助知名商商業(yè)地產(chǎn)代理理商的資源和和渠道，能有有效的縮短銷銷售期。注：最好不不要簽獨(dú)家代代理。本案銷售策略略本案銷售策略略市場推廣的工工作有兩條線線：第一步：招商商推廣工作第二步：銷售售推廣工作同時(shí)同步進(jìn)行行，以租約促促銷售市場銷售計(jì)劃劃工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)———招商工作，重點(diǎn)引進(jìn)：：健康活力店：：青鳥健身類類、健康娛樂店：：大型KTV健康休閑店：：星巴克等健康便利店：：健康生活店：：知名戶外廠廠家、準(zhǔn)備在在北京開拓市市場的新興的的旗艦店工作重點(diǎn)———銷售工作，重點(diǎn)進(jìn)行：：銷售道具準(zhǔn)備備，全面進(jìn)行行廣告推廣；；現(xiàn)場商業(yè)氛圍圍營造，售樓樓處裝修；確立銷售渠渠道，整合合客戶資源源。謝謝謝AD4集思思廣義9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:43:0000:43:0000:4312/21/202212:43:00AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2200:43:0000:43Dec-2221-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:43:0000:43:0000:43Wednesday,December21,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:43:0000:43:00December21,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。21十十二二月月202212:43:00上上午午00:43:0012月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:43上上午12月-2200:43December21,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/210:43:0000:43:0021December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:43:00上上午12:43上上午00:43:0012月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:43:0000:43:0000:4312/21/202212:43:00AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2200:43:0000:43Dec-2221-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。00:43:0000:43:0000:43Wednesday,December21,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2200:43:0000:43:00December21,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。