世界各國的房地產(chǎn)金融體系課件

1國外住房金融體系概述

住房金融體系中的核心問題住房金融資金的籌集住房貸款發(fā)放資產(chǎn)與負(fù)債之間的風(fēng)險(xiǎn)管理政府和市場之間的關(guān)系1國外住房金融體系概述住房金融體系中的核心問題2

國際住房金融體系的分類分類合同儲蓄模式強(qiáng)制儲蓄模式資本市場模式籌措資金通過契約政府用強(qiáng)制手段通過資本市場代表國家英國、德國新加坡、巴西美國、加拿大、丹麥資金來源股本投入、儲蓄工資收入資本市場利率低進(jìn)低出、穩(wěn)定與市場利率掛鉤但較低；固定市場化政府作用中強(qiáng)弱運(yùn)行特征封閉式封閉為主開放式發(fā)展趨勢打破封閉運(yùn)行利用資本市場多樣化和全球化2國際住房金融體系的分類分類合同儲蓄模式強(qiáng)制儲蓄模式資本市3美國的房地產(chǎn)金融體系在美國，參與住房貸款的金融機(jī)構(gòu)主要有：節(jié)儉機(jī)構(gòu)（儲蓄信貸機(jī)構(gòu)）、商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等。節(jié)儉機(jī)構(gòu)有兩種形式：--儲蓄貸款協(xié)會（S&L）

--互助儲蓄銀行（MBS）節(jié)儉機(jī)構(gòu)是互助合作性質(zhì)的住宅金融機(jī)構(gòu)，其儲戶相當(dāng)于股東，其收益取決于貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量。節(jié)儉機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動(dòng)主要是通過吸收客戶小額儲蓄存款，來發(fā)放居民住房抵押貸款。3美國的房地產(chǎn)金融體系在美國，參與住房貸款的金融機(jī)構(gòu)主要有：4聯(lián)邦住房貸款銀行體系20世紀(jì)30年代美國開始將住房金融和一般金融市場隔離開來，建立了類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制。抵押貸款二級市場抵押貸款二級市場，即發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的債券的市場。住房抵押貸款二級市場，為住房抵押貸款提供了新的融資渠道，為住房市場和一般資本市場之間提供了直接聯(lián)系。FNMA，GNMA和FHLMC是美國住房抵押貸款二級市場的三大主力。4聯(lián)邦住房貸款銀行體系20世紀(jì)30年代美國開始將住房金融和一5聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12家區(qū)域性聯(lián)邦住房貸款銀行聯(lián)邦儲蓄和貸款保險(xiǎn)公司聯(lián)邦住房管理局退伍軍人管理局節(jié)儉機(jī)構(gòu)抵押貸款監(jiān)管監(jiān)管保險(xiǎn)保險(xiǎn)擔(dān)保聯(lián)邦住房貸款銀行體系附屬資本市場聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)政府國民抵押貸款協(xié)會(GNMA)聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(FNMA)出售出售出售出售出售5聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12家區(qū)域性聯(lián)邦住房貸款銀行聯(lián)邦儲蓄6美國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展20世紀(jì)70年代末以前，節(jié)儉機(jī)構(gòu)能保持占據(jù)抵押貸款市場50%的份額70年代末至80年代，節(jié)儉機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了一系列危機(jī)，之后大量倒閉之后，節(jié)儉機(jī)構(gòu)在抵押貸款中的份額下降，商業(yè)銀行的份額逐漸增加70年代開始，在政府支持下，二級抵押市場迅速發(fā)展，到90年代其占住房抵押總資產(chǎn)的比重逐漸超過了一級抵押市場。商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)超過節(jié)儉機(jī)構(gòu),二級抵押貸款市場余額超過一級貸款市場余額6美國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展20世紀(jì)70年代末以前，節(jié)儉機(jī)構(gòu)能7德國的房地產(chǎn)金融體系建房互助儲蓄信貸社德國的建房互助儲蓄信貸社實(shí)行獨(dú)特的契約儲蓄-配貸機(jī)制。該機(jī)制分兩個(gè)階段：1）儲蓄階段：居民訂立住房儲蓄合同，商定住房儲蓄金額。之后，按規(guī)定有規(guī)律的存款；存款利率固定，且低于市場利率，不受市場利率變化的影響。政府對住房儲蓄者實(shí)行補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。2）貸款階段：當(dāng)存款額達(dá)到合同金額的一半后，按合同額配貸給儲蓄者。貸款利率固定。7德國的房地產(chǎn)金融體系建房互助儲蓄信貸社1）儲蓄階段：居民訂8建房互助儲蓄信貸社的運(yùn)行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、專款專用、以存定貸、利率固定、政府資助。特點(diǎn)：是一個(gè)封閉式體系，不受一般金融市場的影響德國抵押銀行德國抵押銀行主要發(fā)放長期貸款，住宅貸款約占其總貸款的50%左右。其資金主要通過發(fā)行債券籌集，其抵押貸款，放貸額度相對于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值偏低，期限較長。8建房互助儲蓄信貸社的運(yùn)行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、專款專用、9德國的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展德國的銀行體系形成了混業(yè)型和全能化的制度特征。在房地產(chǎn)金融體系方面，形成儲蓄銀行、抵押銀行和信貸合作社等一般性金融機(jī)構(gòu)與建房互助儲蓄信貸社這樣的專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)共同參與房地產(chǎn)貸款市場的體系但建房互助儲蓄信貸社和抵押銀行都不是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，大多是商業(yè)銀行或儲蓄銀行的附屬機(jī)構(gòu)；也沒有獨(dú)立的監(jiān)管體系，未形成相對獨(dú)立的房地產(chǎn)金融體系。9德國的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展德國的銀行體系形成了混業(yè)型和全能10金融機(jī)構(gòu)市場占有率1983年市場占有率1990年抵押銀行28%30%儲蓄銀行24%22%建房互助儲蓄信貸社19%11%信用社9%13%特別信貸銀行10%/其他機(jī)構(gòu)10%/德國參與住房金融的機(jī)構(gòu)持有抵押貸款情況10金融機(jī)構(gòu)市場占有率市場占有率抵押銀行28%30%儲蓄銀行11

在近年來德國房地產(chǎn)金融的發(fā)展中，建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業(yè)務(wù)中的比重下降。封閉式住房金融工具在德國住房金融中的作用減少。其原因主要是：

1）政府政策的支持和補(bǔ)貼的力度下降

2）外部經(jīng)營環(huán)境的變化以及行業(yè)競爭11在近年來德國房地產(chǎn)金融的發(fā)展中，建房互助儲蓄信貸12日本房地產(chǎn)金融體系住宅金融公庫住宅金融公庫是日本政府金融機(jī)構(gòu)的組成部分。它成立于二戰(zhàn)之后，其目的是為向那些從其他金融機(jī)構(gòu)融通住宅建設(shè)等資金有困難的個(gè)人或單位提供貸款。其特點(diǎn)有：也不直接發(fā)放貸款，把業(yè)務(wù)委托給民間金融機(jī)構(gòu)和地方公共團(tuán)體。自身不吸收存款，而是主要通過政府的郵政儲蓄系統(tǒng)籌集資金。12日本房地產(chǎn)金融體系住宅金融公庫131990年日本住房金融公庫資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債款額(億日元)比例（%）資產(chǎn)款額(億日元)比例（%）信托基金局貸款387,58196.7個(gè)人住宅貸款349,65688.0人壽和年金保險(xiǎn)5,7561.44租賃住宅貸款32,7356.73債券6,1841.54改造住宅貸款11,5802.91儲備金2680.07開發(fā)住宅貸款3,5600.90資本金9720.24宅地建造貸款5,2451.32其他6300.16總計(jì)400,761100總計(jì)397,406100131990年日本住房金融公庫資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債款額比例資產(chǎn)款額14

有較強(qiáng)的政策性，體現(xiàn)在：1）只對適度面積住房貸款2）有最大貸款額限制3）利率根據(jù)借款人收入高低和住房大小決定14有較強(qiáng)的政策性，體現(xiàn)在：1）只對適度面積住房貸款15住宅金融公庫的融資渠道—郵政儲蓄日本的郵政儲蓄系統(tǒng)由政府壟斷經(jīng)營。郵政儲蓄存款是利率固定，半年計(jì)復(fù)利，存期10年的存款。它有兩個(gè)特點(diǎn)：

1）高流動(dòng)性：半年后可自由提取

2）高利率：半年復(fù)利、10年期限

這兩個(gè)特點(diǎn)間是矛盾的，而矛盾的背后是政府提供巨額補(bǔ)貼的結(jié)果。15住宅金融公庫的融資渠道—郵政儲蓄日本的郵政儲蓄系統(tǒng)由政府16新加坡的房地產(chǎn)金融體系中央公積金局中央公積金制度是一項(xiàng)強(qiáng)制性的、長期的儲蓄制度。1968年，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房（稱為“組屋”），公積金制度開始與住房發(fā)展相結(jié)合，成為綜合性社會保障制度。（養(yǎng)老、醫(yī)療、住房）其政策性體現(xiàn)在：居民用公積金購買的公共住房價(jià)格低于市價(jià)；而初次購買有貸款利率的優(yōu)惠。16新加坡的房地產(chǎn)金融體系中央公積金局17中央公積金局分別向住房建設(shè)和購買住房融資：住房建設(shè)融資：購買國家投資局發(fā)行的債券，幫助政府建造組屋。直接向住房建筑承包商提供貸款。購買住房融資：動(dòng)用全部普通戶頭的存款，加上每月將要交納的公積金來買住宅發(fā)展局的組屋；動(dòng)用公積金存款支付購房首期款；支取公積金存款償還銀行貸款本息。17中央公積金局分別向住房建設(shè)和購買住房融資：18新加坡的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展新加坡的房地產(chǎn)金融是公積金制度和住房抵押貸款相結(jié)合的。對中低收入家庭：主要通過公積金的支持購買政府提供的組屋對中高收入家庭：主要通過郵政儲蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款來買商品住房。新加坡的公積金制度和住房貸款相互補(bǔ)充，得到了很好的發(fā)展。18新加坡的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展新加坡的房地產(chǎn)金融是公積金制19國外住房金融體系概述

住房金融體系中的核心問題住房金融資金的籌集住房貸款發(fā)放資產(chǎn)與負(fù)債之間的風(fēng)險(xiǎn)管理政府和市場之間的關(guān)系1國外住房金融體系概述住房金融體系中的核心問題20

國際住房金融體系的分類分類合同儲蓄模式強(qiáng)制儲蓄模式資本市場模式籌措資金通過契約政府用強(qiáng)制手段通過資本市場代表國家英國、德國新加坡、巴西美國、加拿大、丹麥資金來源股本投入、儲蓄工資收入資本市場利率低進(jìn)低出、穩(wěn)定與市場利率掛鉤但較低；固定市場化政府作用中強(qiáng)弱運(yùn)行特征封閉式封閉為主開放式發(fā)展趨勢打破封閉運(yùn)行利用資本市場多樣化和全球化2國際住房金融體系的分類分類合同儲蓄模式強(qiáng)制儲蓄模式資本市21美國的房地產(chǎn)金融體系在美國，參與住房貸款的金融機(jī)構(gòu)主要有：節(jié)儉機(jī)構(gòu)（儲蓄信貸機(jī)構(gòu)）、商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等。節(jié)儉機(jī)構(gòu)有兩種形式：--儲蓄貸款協(xié)會（S&L）

--互助儲蓄銀行（MBS）節(jié)儉機(jī)構(gòu)是互助合作性質(zhì)的住宅金融機(jī)構(gòu)，其儲戶相當(dāng)于股東，其收益取決于貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量。節(jié)儉機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動(dòng)主要是通過吸收客戶小額儲蓄存款，來發(fā)放居民住房抵押貸款。3美國的房地產(chǎn)金融體系在美國，參與住房貸款的金融機(jī)構(gòu)主要有：22聯(lián)邦住房貸款銀行體系20世紀(jì)30年代美國開始將住房金融和一般金融市場隔離開來，建立了類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制。抵押貸款二級市場抵押貸款二級市場，即發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的債券的市場。住房抵押貸款二級市場，為住房抵押貸款提供了新的融資渠道，為住房市場和一般資本市場之間提供了直接聯(lián)系。FNMA，GNMA和FHLMC是美國住房抵押貸款二級市場的三大主力。4聯(lián)邦住房貸款銀行體系20世紀(jì)30年代美國開始將住房金融和一23聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12家區(qū)域性聯(lián)邦住房貸款銀行聯(lián)邦儲蓄和貸款保險(xiǎn)公司聯(lián)邦住房管理局退伍軍人管理局節(jié)儉機(jī)構(gòu)抵押貸款監(jiān)管監(jiān)管保險(xiǎn)保險(xiǎn)擔(dān)保聯(lián)邦住房貸款銀行體系附屬資本市場聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)政府國民抵押貸款協(xié)會(GNMA)聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(FNMA)出售出售出售出售出售5聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12家區(qū)域性聯(lián)邦住房貸款銀行聯(lián)邦儲蓄24美國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展20世紀(jì)70年代末以前，節(jié)儉機(jī)構(gòu)能保持占據(jù)抵押貸款市場50%的份額70年代末至80年代，節(jié)儉機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了一系列危機(jī)，之后大量倒閉之后，節(jié)儉機(jī)構(gòu)在抵押貸款中的份額下降，商業(yè)銀行的份額逐漸增加70年代開始，在政府支持下，二級抵押市場迅速發(fā)展，到90年代其占住房抵押總資產(chǎn)的比重逐漸超過了一級抵押市場。商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)超過節(jié)儉機(jī)構(gòu),二級抵押貸款市場余額超過一級貸款市場余額6美國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展20世紀(jì)70年代末以前，節(jié)儉機(jī)構(gòu)能25德國的房地產(chǎn)金融體系建房互助儲蓄信貸社德國的建房互助儲蓄信貸社實(shí)行獨(dú)特的契約儲蓄-配貸機(jī)制。該機(jī)制分兩個(gè)階段：1）儲蓄階段：居民訂立住房儲蓄合同，商定住房儲蓄金額。之后，按規(guī)定有規(guī)律的存款；存款利率固定，且低于市場利率，不受市場利率變化的影響。政府對住房儲蓄者實(shí)行補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。2）貸款階段：當(dāng)存款額達(dá)到合同金額的一半后，按合同額配貸給儲蓄者。貸款利率固定。7德國的房地產(chǎn)金融體系建房互助儲蓄信貸社1）儲蓄階段：居民訂26建房互助儲蓄信貸社的運(yùn)行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、?？顚Ｓ谩⒁源娑ㄙJ、利率固定、政府資助。特點(diǎn)：是一個(gè)封閉式體系，不受一般金融市場的影響德國抵押銀行德國抵押銀行主要發(fā)放長期貸款，住宅貸款約占其總貸款的50%左右。其資金主要通過發(fā)行債券籌集，其抵押貸款，放貸額度相對于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值偏低，期限較長。8建房互助儲蓄信貸社的運(yùn)行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、?？顚Ｓ谩?7德國的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展德國的銀行體系形成了混業(yè)型和全能化的制度特征。在房地產(chǎn)金融體系方面，形成儲蓄銀行、抵押銀行和信貸合作社等一般性金融機(jī)構(gòu)與建房互助儲蓄信貸社這樣的專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)共同參與房地產(chǎn)貸款市場的體系但建房互助儲蓄信貸社和抵押銀行都不是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，大多是商業(yè)銀行或儲蓄銀行的附屬機(jī)構(gòu)；也沒有獨(dú)立的監(jiān)管體系，未形成相對獨(dú)立的房地產(chǎn)金融體系。9德國的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展德國的銀行體系形成了混業(yè)型和全能28金融機(jī)構(gòu)市場占有率1983年市場占有率1990年抵押銀行28%30%儲蓄銀行24%22%建房互助儲蓄信貸社19%11%信用社9%13%特別信貸銀行10%/其他機(jī)構(gòu)10%/德國參與住房金融的機(jī)構(gòu)持有抵押貸款情況10金融機(jī)構(gòu)市場占有率市場占有率抵押銀行28%30%儲蓄銀行29

在近年來德國房地產(chǎn)金融的發(fā)展中，建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業(yè)務(wù)中的比重下降。封閉式住房金融工具在德國住房金融中的作用減少。其原因主要是：

1）政府政策的支持和補(bǔ)貼的力度下降

2）外部經(jīng)營環(huán)境的變化以及行業(yè)競爭11在近年來德國房地產(chǎn)金融的發(fā)展中，建房互助儲蓄信貸30日本房地產(chǎn)金融體系住宅金融公庫住宅金融公庫是日本政府金融機(jī)構(gòu)的組成部分。它成立于二戰(zhàn)之后，其目的是為向那些從其他金融機(jī)構(gòu)融通住宅建設(shè)等資金有困難的個(gè)人或單位提供貸款。其特點(diǎn)有：也不直接發(fā)放貸款，把業(yè)務(wù)委托給民間金融機(jī)構(gòu)和地方公共團(tuán)體。自身不吸收存款，而是主要通過政府的郵政儲蓄系統(tǒng)籌集資金。12日本房地產(chǎn)金融體系住宅金融公庫311990年日本住房金融公庫資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債款額(億日元)比例（%）資產(chǎn)款額(億日元)比例（%）信托基金局貸款387,58196.7個(gè)人住宅貸款349,65688.0人壽和年金保險(xiǎn)5,7561.44租賃住宅貸款32,7356.73債券6,1841.54改造住宅貸款11,5802.91儲備金2680.07開發(fā)住宅貸款3,5600.90資本金9720.24宅地建造貸款5,2451.32其他6300.16總計(jì)400,761100總計(jì)397,406100131990年日本住房金融公庫資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債款額比例資產(chǎn)款額32

有較強(qiáng)的政策性，體現(xiàn)在：1）只對適度面積住房貸款2）有最大貸款額限制3）利率根據(jù)借款人收入高低和住房大小決定14有較強(qiáng)的政策性，體現(xiàn)在：1）只對適度面積住房貸款33住宅金融公庫的融資渠道—