2023年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告 政策是主導(dǎo)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素

2023年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告政策是主導(dǎo)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素一、REITs市場(chǎng)回顧：政策是主導(dǎo)市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素1.1REITs市場(chǎng)建立以來的收益表現(xiàn)回顧2021年6月21日，我國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，開啟REITs試點(diǎn)，上市至今，REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)大體可劃分為以下四個(gè)階段：REITs上市初期，市場(chǎng)呈現(xiàn)橫盤及緩慢上行態(tài)勢(shì)（2021年6月21日-2021年11月30日）：上市初期投資者對(duì)REITs產(chǎn)品認(rèn)識(shí)不深，央地政策也處于逐步完善中，2021年7月2日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“958號(hào)”），將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到清潔能源、保障性租賃住房、旅游、水利等領(lǐng)域，并鼓勵(lì)地方出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持措施。上海、蘇州及廣州等多地陸續(xù)出臺(tái)地方性REITs支持政策，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作提檔加速和全面推進(jìn)。政策體系的逐步完善以及市場(chǎng)對(duì)REITs產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的提升推動(dòng)REITs市場(chǎng)緩慢上行，這一階段REITs市值指數(shù)上漲約9.2%?！百Y產(chǎn)荒”下資金涌入，推動(dòng)REITs市場(chǎng)快速上行（2021年12月1日-2022年2月14日）：這一階段，股債下行推動(dòng)資金尋找新的資產(chǎn)進(jìn)行配置，“資產(chǎn)荒”下具備適中風(fēng)險(xiǎn)、高派息率的基礎(chǔ)設(shè)施公募進(jìn)入投資人視野，疊加1月央行降息提升市場(chǎng)流動(dòng)性以及REITs市值規(guī)模?。ù蠹s500億元左右）等因素，資金涌入REITs市場(chǎng)使得市值指數(shù)大幅上揚(yáng)，甚至有產(chǎn)品市值翻倍上漲，如富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田REIT市值最高時(shí)較發(fā)行價(jià)分別漲超102%和80%。這一階段REITs市值指數(shù)上漲22%。溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示及解禁承壓推動(dòng)REITs市場(chǎng)調(diào)整（2022年2月14日-6月21日）：REITs在擴(kuò)募前底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提升空間有限，二級(jí)市場(chǎng)大幅溢價(jià)使REITs可供分派收益率顯著下降，在2月中，多只漲幅較高的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs紛紛發(fā)布溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示并通過臨時(shí)停牌等措施引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。這一時(shí)期，在REITs新產(chǎn)品審批上市的放緩、中債收益率的上揚(yáng)、5-6月后股市的上漲、首批公募REITs解禁將至等因素共同作用下，REITs市值指數(shù)逐步從峰值逐步回調(diào)，REITs市值跌超19%。政策持續(xù)呵護(hù)但業(yè)績(jī)整體承壓使市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)（2022年6月21日至今）：REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值獲得投資者認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)解禁。上海逐步得到有效管控后，央地出臺(tái)多項(xiàng)措施積極推進(jìn)資產(chǎn)盤活及擴(kuò)大投資，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，REITs作為盤活資產(chǎn)的創(chuàng)新工具備受央地政策支持鼓勵(lì)。證監(jiān)會(huì)及滬深交易所陸續(xù)出臺(tái)REITs擴(kuò)募、保租房REITs發(fā)展相關(guān)政策，積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，這一時(shí)期REITs審批發(fā)行速度有明顯提升，批量化發(fā)行初見端倪，政策推動(dòng)及產(chǎn)品持續(xù)上新共同驅(qū)動(dòng)REITs市場(chǎng)向上。但受影響，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITsQ2、Q3經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總體低于預(yù)期，期間股市的上揚(yáng)也產(chǎn)生了一定的替代效應(yīng)。這一時(shí)期REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，政策推動(dòng)及新產(chǎn)品快速上市使市值指數(shù)上揚(yáng)，業(yè)績(jī)不及預(yù)期及股市上揚(yáng)的替代效應(yīng)使REITs市值指數(shù)波動(dòng)回調(diào)。快速上升期“小盤效應(yīng)”明顯。分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別來看，總體表現(xiàn)上，除高速公路REIT指數(shù)外，其他REITs指數(shù)總體表現(xiàn)均好于全市場(chǎng)REITs指數(shù)。在REITs指數(shù)總體上行期（2021年6月21日-2022年2月14日），市值規(guī)模小及具有一定基本面支撐的生態(tài)環(huán)保REIT表現(xiàn)最好，以發(fā)行價(jià)為準(zhǔn)，至峰值時(shí)累計(jì)漲幅高達(dá)80%。這一階段，生態(tài)環(huán)保REIT指數(shù)(65.7%)>產(chǎn)業(yè)園REIT指數(shù)(47.2%)>倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT指數(shù)(44.8%)>全市場(chǎng)REIT指數(shù)(34.5%)>高速公路REIT指數(shù)(14.1%)。承壓調(diào)整期倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT相對(duì)穩(wěn)定。在REITs承壓調(diào)整階段（2022年2月14日-2022年6月21日），倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT由于受影響較小，基本面較穩(wěn)定，高速公路REIT由于前期漲幅較低，均體現(xiàn)出一定的防守性，保持相對(duì)穩(wěn)定。生態(tài)環(huán)保REIT及產(chǎn)業(yè)園REIT由于前期漲幅過高，收益率持續(xù)下降，在這一時(shí)期有較為明顯的回調(diào)。以調(diào)整幅度為標(biāo)準(zhǔn)，生態(tài)環(huán)保REIT(-24.8%)>全市場(chǎng)REIT指數(shù)(-18.9%)>產(chǎn)業(yè)園REIT(-18.3%)>高速公路REIT(-14%)>倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT(-13.2%)。波動(dòng)階段主要由業(yè)績(jī)及分紅預(yù)期驅(qū)動(dòng)。在波動(dòng)階段（2022年6月21日后），受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)催化，能源類REIT表現(xiàn)最為突出，較發(fā)行價(jià)一度漲超41%，倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和產(chǎn)業(yè)園類REIT累計(jì)漲幅也較高，高速公路REIT波動(dòng)較小，而生態(tài)環(huán)保REIT和保租房類REIT下行趨勢(shì)較為明顯。2022年11月18日，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）收益分配相關(guān)事項(xiàng)的通知》，交易所督促分紅下，市場(chǎng)對(duì)低估值高分紅的產(chǎn)品有所青睞，前期跌幅較深且有分紅預(yù)期的高速公路REITs市場(chǎng)表現(xiàn)有所修復(fù)。1.2從大類資產(chǎn)角度看與債的相關(guān)性更高，與所處行業(yè)的股票行業(yè)指數(shù)相關(guān)性弱REITs與股債均存在一定的替代性，債性表現(xiàn)更為突出。以2021年6月21日-2022年12月6日的數(shù)據(jù)為樣本，REITs市值指數(shù)與中證全債指數(shù)相關(guān)性系數(shù)為0.50，呈現(xiàn)中等正相關(guān)；與滬深300指數(shù)相關(guān)性系數(shù)為-0.37，呈現(xiàn)弱性負(fù)相關(guān)。REITs具備股債雙性，投資配置上與股債均存在一定替代性，在REITs市場(chǎng)快速上行期，替代性表現(xiàn)得尤為明顯。目前REITs的債性表現(xiàn)較股性更為突出，REITs強(qiáng)制分紅賦予產(chǎn)品穩(wěn)定性的收益特征，疊加年內(nèi)債市多呈下行態(tài)勢(shì)，加之政策引導(dǎo)，因此吸引部分原配置債市的資金切換。REITs的強(qiáng)制分紅提供穩(wěn)定性，上市高漲提供收益空間，在股市整體波動(dòng)的情況下，股市資金基于避險(xiǎn)及收益需求也對(duì)REITs有所配置。REITs與基建指數(shù)呈中等正相關(guān)，高速公路及生態(tài)環(huán)保REITs與基建指數(shù)相關(guān)性較強(qiáng)。以2021年6月21日-2022年11月25日的數(shù)據(jù)為樣本，REITs指數(shù)與中證基建工程指數(shù)的相關(guān)性系數(shù)為0.55，呈現(xiàn)中等正相關(guān)，中證基建工程指數(shù)較REITs指數(shù)波動(dòng)更大。分業(yè)態(tài)看，高速公路REITs指數(shù)和生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)與中證基建工程指數(shù)的相關(guān)性較強(qiáng)，相關(guān)性系數(shù)分別為0.7及0.65，高速公路REITs及生態(tài)環(huán)保REITs的高可分配收益依賴底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)保障，因此其與產(chǎn)業(yè)指數(shù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的相關(guān)性?；蛴捎诜诸惍a(chǎn)業(yè)指數(shù)樣本納入及部分REITs上市期間短的問題，分類REITs指數(shù)與對(duì)應(yīng)的分類產(chǎn)業(yè)指數(shù)的相關(guān)性不高，保租房REITs指數(shù)與中信房地產(chǎn)指數(shù)相關(guān)性相對(duì)高，相關(guān)性系數(shù)為0.56。單只REIT累計(jì)收益好于原始權(quán)益人股票收益，相關(guān)性不高。REITs試點(diǎn)階段產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)，市場(chǎng)整體呈上行趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素相較股票小，收益性要強(qiáng)于股票。整體來看REITs價(jià)格與其原始權(quán)益人對(duì)應(yīng)的上市公司股價(jià)相關(guān)性較低。除博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT與招商蛇口股價(jià)相關(guān)性達(dá)0.82之外，其余REITs的相關(guān)性均較不顯著或呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)態(tài)勢(shì)。我們選取了首批上市9只REITs中，對(duì)應(yīng)原始權(quán)益人上市的三只REITs產(chǎn)品進(jìn)行了收益分析，2021年6月21日-2022年11月25日，三只REITs累計(jì)收益均高于對(duì)應(yīng)股票累計(jì)收益，紅土鹽田港REIT及鹽田港累計(jì)收益分別為34.5%、-9.9%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT及首創(chuàng)環(huán)保累計(jì)收益分別為20.3%及-6.5%；浙商滬杭甬REIT及浙江滬杭甬累計(jì)收益率分別為-5.6%及-10.5%。單只REIT和對(duì)應(yīng)股票市場(chǎng)表現(xiàn)得相關(guān)性不高，紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT及浙商滬杭甬REIT與對(duì)應(yīng)股票的相關(guān)性系數(shù)分別為-0.28、-0.02及0.52。1.3一級(jí)市場(chǎng)持續(xù)火熱，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)屢創(chuàng)新高一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火熱，詢價(jià)定價(jià)分位數(shù)抬升且有分化。REITs市場(chǎng)的高漲以及新基上市首日的連續(xù)漲停為REITs投資帶來可觀收益，催化投資者參與REITs投資階段的前移以及“打新熱”，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的戰(zhàn)配份額開始出現(xiàn)一份難求的局面。從發(fā)售定價(jià)看，詢價(jià)分位數(shù)有所抬升且據(jù)不同業(yè)態(tài)有所分化。REITs詢價(jià)區(qū)間的設(shè)定通常綜合考慮資產(chǎn)評(píng)估情況及市場(chǎng)情況，能一定程度上反映投資者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可。從鵬華深圳能源REIT開始，REITs發(fā)售的詢價(jià)定價(jià)分位數(shù)有明顯提升，鵬華深圳能源REIT及此后批量上市的三只保租房REITs和三只產(chǎn)業(yè)園REITs詢價(jià)區(qū)間的定價(jià)分位數(shù)基本位于60%-70%。從業(yè)態(tài)上看，高速公路REIT的詢價(jià)區(qū)間的定價(jià)分位數(shù)總體偏低，能源、保租房及產(chǎn)業(yè)園REIT的定價(jià)分位數(shù)相對(duì)較高?！按蛐聼帷背掷m(xù)，網(wǎng)下及公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)屢創(chuàng)新高。首批REITs發(fā)行時(shí)，由于市場(chǎng)認(rèn)知度不高，無論是網(wǎng)下和公眾，認(rèn)購(gòu)比例都不高，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT僅有16.8倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高的中航首鋼綠能REIT為56.8倍。隨著市場(chǎng)的逐步完善及市場(chǎng)的高漲，從深圳鵬華能源REIT開始，一級(jí)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)有了明顯提升，多維持在100倍以上的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，華夏華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下及公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)新高，分別達(dá)到213.2倍及325.2倍。1.4政策持續(xù)加力，多層次激發(fā)市場(chǎng)活力政策持續(xù)呵護(hù)REITs市場(chǎng)，稅收、保租房及擴(kuò)募政策陸續(xù)推出。2022年REITs政策持續(xù)完善，1月發(fā)布的REITs試點(diǎn)稅收政策，通過減輕資產(chǎn)重組和設(shè)立階段的稅收鼓勵(lì)REITs發(fā)行。全年政策重點(diǎn)集中于盤活資產(chǎn)、保租房REIT及擴(kuò)募等方面，5月下發(fā)的盤活資產(chǎn)的文件明確了REITs作為盤活資產(chǎn)重要工具的地位，同月下發(fā)的保租房REIT的規(guī)范文件為保租房REIT順利落地保駕護(hù)航，使三只保租房REITs快速獲批通過并在8月31日實(shí)現(xiàn)批量上市。7月擴(kuò)募細(xì)則在征求意見后下發(fā)試行稿，9月27日，首批5只REITs發(fā)布擴(kuò)募公告，擴(kuò)募發(fā)行進(jìn)入實(shí)質(zhì)化階段。常態(tài)化發(fā)行是全年政策推進(jìn)主線。5月以來，作為盤活資產(chǎn)的重要工具，常態(tài)化發(fā)行成為REITs政策的主線，監(jiān)管多次表態(tài)推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，8月末，證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等相關(guān)方，制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，REITs發(fā)審速度得到明顯提升。11月，證監(jiān)會(huì)再提出將重點(diǎn)從五方面入手繼續(xù)推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，包括擴(kuò)容盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域、鼓勵(lì)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs、盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地、推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法及推動(dòng)全國(guó)社?；?、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資五方面，為下一階段REITs市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。多地發(fā)布政策促進(jìn)利用REITs盤活存量資產(chǎn)。在2022年5月25日中央發(fā)文鼓勵(lì)利用REITs盤活存量資產(chǎn)后，多省/市/自治區(qū)出臺(tái)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)/盤活資產(chǎn)措施中均可見推進(jìn)REITs試點(diǎn)的蹤影。REITs儼然已成為我國(guó)未來盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要工具之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有13個(gè)省/市/自治區(qū)出臺(tái)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)/盤活資產(chǎn)措施中明確提及支持REITs發(fā)展。多地保障房發(fā)展政策中支持發(fā)展保租房REIT試點(diǎn)。在中央政策推進(jìn)的同時(shí)，多省/市/自治區(qū)出臺(tái)的保租房指導(dǎo)意見或相關(guān)政策中，也紛紛提出支持保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)REITs試點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有31個(gè)省/市/自治區(qū)出臺(tái)政策支持推進(jìn)保租房REIT試點(diǎn)，公募REITs已成為各地在保租房金融支持政策體系中的重要組成部分，預(yù)計(jì)在“十四五”期間將持續(xù)為保租房的建設(shè)提供資金支持，助力我國(guó)新型住房保障體系的構(gòu)建。二、REITs市場(chǎng)展望：底層資產(chǎn)百花齊放，擴(kuò)募新發(fā)增長(zhǎng)可期2.1新興業(yè)態(tài)整裝待發(fā)，市場(chǎng)大幅擴(kuò)容可期對(duì)標(biāo)海外，REITs試點(diǎn)行業(yè)有望擴(kuò)充至長(zhǎng)租房及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2021年7月2日國(guó)家發(fā)改革委發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（簡(jiǎn)稱958號(hào)文），明確了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重點(diǎn)試點(diǎn)行業(yè)涵蓋交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新基建、保租房及其他類基礎(chǔ)設(shè)施，海外成熟REITs市場(chǎng)中常見的酒店、商業(yè)零售及辦公類資產(chǎn)并未納入范圍之內(nèi)。2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)論壇上表示，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。在REITs的起源地美國(guó)，商業(yè)零售及租賃住房板塊合計(jì)占REITs市值比重為30%，新加坡、日本及香港這一比例分別為23.9%、11.8%及88.6%。因此這一表態(tài)不僅預(yù)示了未來公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)不斷延伸的可能性，也有助于REITs市場(chǎng)充分與國(guó)際市場(chǎng)接軌，同時(shí)豐富了REITs投資人的選擇品類；公募REITs市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入全新階段。近半年REITs審批速度顯著加快，2023年新上REITs數(shù)量將迎來爆發(fā)。2021年年內(nèi)，含首批9只REITs及二批的2只REITs在內(nèi)，共11只公募REITs上市。截至2022年12月6日，2022年合計(jì)上市REITs已達(dá)11只，已獲批待上市的REITs為2只。自2022年下半年開始，REITs審批速度顯著加快，如華夏合肥高新REIT及即將上市的華夏有巢保租房REIT，從交易所掛網(wǎng)至審批通過均用時(shí)1個(gè)月左右。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超百家原始權(quán)益人發(fā)布公司公告或招標(biāo)公告擬進(jìn)行公募REITs的發(fā)行及申報(bào)工作，疊加相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)日益加快的審批步伐，我們預(yù)計(jì)2023年新上市REITs數(shù)量將達(dá)30只：其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保租房及能源類REITs將合計(jì)占比過半。從市值來看，截至2021年12月31日，REITs總市值約436億元，我們預(yù)計(jì)到2023年底，REITs總市值將達(dá)到1800億元，在2022年底約900億元的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)倍增。根據(jù)目前已發(fā)布公司公告及招標(biāo)公告的REITs擬申報(bào)項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)2023年中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)將擴(kuò)充并豐富，風(fēng)電、水電及光伏等新能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有望于明年上市。多家能源相關(guān)企業(yè)及上市公司積極開展REITs發(fā)行申報(bào)工作，資產(chǎn)涵蓋風(fēng)電、水電、光伏等新能源業(yè)態(tài)。2022年8月上市的鵬華深圳能源REIT為目前唯一的一單已上市能源類REITs，其底層資產(chǎn)為天然氣發(fā)電機(jī)組。而隨著包括金風(fēng)科技、?？啬茉?、中國(guó)電建、協(xié)鑫能源、國(guó)電投、等在內(nèi)的多家企業(yè)或上市公司發(fā)布開展公募REITs發(fā)行工作的公告，能源類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)有望擴(kuò)充至風(fēng)電、水電、燃?xì)獍l(fā)電及光伏等類別。2.2擴(kuò)募為REITs市場(chǎng)持續(xù)注入活力REITs擴(kuò)募落地在即，驅(qū)動(dòng)REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)。2022年9月28日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的5只首批公募REITs發(fā)布了擴(kuò)募公告，標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段。借鑒國(guó)際成熟REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)募驅(qū)動(dòng)已上市REITs規(guī)模及業(yè)績(jī)雙增，同時(shí)可通過分散底層資產(chǎn)集中度而降低收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)REITs溢價(jià)交易時(shí)，擴(kuò)募往往有助于增厚REITs的現(xiàn)金分派率和投資人收益，為REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展注入活力。已上市REITs原始權(quán)益人資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，打開未來增長(zhǎng)想象空間。受限于目前市場(chǎng)化購(gòu)買擴(kuò)募資產(chǎn)的渠道，未被放開，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可擴(kuò)募資產(chǎn)基本依賴于其原始權(quán)益人及相關(guān)主體的已有儲(chǔ)備。目前已上市的公募REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累維續(xù)數(shù)年的資產(chǎn)儲(chǔ)備也將為未來REITs的擴(kuò)募增長(zhǎng)打開合理想象空間。2.3建議關(guān)注REIT的三大影響因子：底層資產(chǎn)盈利穩(wěn)定性、底層資產(chǎn)區(qū)位、原始權(quán)益人實(shí)力底層資產(chǎn)盈利穩(wěn)定性各異，建議關(guān)注受宏觀經(jīng)濟(jì)擾動(dòng)較小的能源及倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。首批公募REITs上市至今已近一年半，各板塊業(yè)態(tài)間的收益水平出現(xiàn)顯著分化，總體來說呈現(xiàn)產(chǎn)權(quán)類優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)類，能源＞倉(cāng)儲(chǔ)物流=產(chǎn)業(yè)園區(qū)＞保租房=生態(tài)環(huán)保＞高速公路的態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為這與底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況及盈利兌現(xiàn)程度和穩(wěn)定性密不可分。同一業(yè)態(tài)之間，盈利相對(duì)穩(wěn)定的REITs漲幅往往也優(yōu)于其他REITs。如華安張江光大REIT上市至今只有2021年第三季度可供分配金額稍低于預(yù)期為99%，其余季度收益均高于