西安環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期可行性研究報(bào)告

西安環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 11.1建設(shè)項(xiàng)目簡介 11.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 31.3可行性研究編制依據(jù) 51.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 61.5可行性研究的主要結(jié)論 6第二章市場分析 82.1西安市蓮湖區(qū)概況 82.2西安市蓮湖區(qū)土地市場分析 92.3西安市蓮湖區(qū)商業(yè)市場分析 102.4項(xiàng)目SWOT分析 132.5典型案例分析 152.6價(jià)格定位 162.7擬建項(xiàng)目定位 18第三章項(xiàng)目用地現(xiàn)狀及拆遷安置方案 193.1土地調(diào)查 193.2拆遷戶調(diào)查 193.3建筑物調(diào)查 193.4管線調(diào)查 203.5拆遷安置實(shí)施的原則、進(jìn)度計(jì)劃 203.6拆遷安置補(bǔ)償方案 20第四章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件 234.1自然條件 234.2項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 234.3項(xiàng)目市政配套條件 24第五章項(xiàng)目拆遷方案和機(jī)構(gòu)費(fèi)用確定 255.1拆遷規(guī)模 255.2勞動(dòng)安全 255.3拆遷進(jìn)度安排 255.4項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 265.5項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用研究 26第六章環(huán)境影響評價(jià) 286.1評價(jià)依據(jù) 286.2區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 286.3環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 296.4環(huán)境影響評述 30第七章投資估算及資金籌措 327.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 327.2項(xiàng)目的總投資估算的原則 337.3總投資估算 337.4項(xiàng)目總投資的資金來源 36第八章財(cái)務(wù)評價(jià) 378.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 378.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 378.3清償能力分析 388.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 38第九章不確定性分析 399.1盈虧平衡分析 399.2敏感性分析 40第十章國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 4210.1影子價(jià)格與通用參數(shù)選取 4210.2效益費(fèi)用調(diào)整 4310.3國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 43第十一章社會(huì)效益評價(jià) 4511.1對遺址保護(hù)和城市形象的影響 4511.2對所在地居民生活質(zhì)量的影響 4511.3對項(xiàng)目周邊環(huán)境的影響 4611.4對西安市蓮湖區(qū)財(cái)政稅收的影響 4611.5對西安市蓮湖區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 46第十二章主要結(jié)論與建議 4712.1主要結(jié)論 4712.2對建設(shè)單位的建議 47附件：財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表第一章總論1.1建設(shè)項(xiàng)目簡介1、建設(shè)項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：西安市環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期；（2）項(xiàng)目范圍和位置圖：玉祥門以北、環(huán)城西路以東、環(huán)城北路以南、護(hù)城河以西；項(xiàng)目位置圖如下：（3）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資已完成項(xiàng)目用地上村民以及單位的拆遷摸底情況；項(xiàng)目建議書已獲得西安市發(fā)展和改革委員會(huì)[2008]193號和[2008]296號文件批復(fù)；同時(shí)，建設(shè)單位正在辦理規(guī)劃、土地、環(huán)保等項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。（4）項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊環(huán)境項(xiàng)目范圍內(nèi)無高層建筑，內(nèi)部多為三到四層磚混結(jié)構(gòu)的居住民房和單層的門面房及廠房，占地125畝，共計(jì)676戶，其中單位戶16戶、租賃戶517戶、私產(chǎn)戶143戶。項(xiàng)目范圍內(nèi)沿環(huán)城西路北段分布部分企業(yè)、汽修和機(jī)電市場、小餐飲等建筑物。建筑密度大，通達(dá)條件差，汽修和機(jī)電市場及廠房多為舊危用房，市場內(nèi)雜物較多，營業(yè)環(huán)境較差。項(xiàng)目東、南、西、北部環(huán)境及簡介如下：項(xiàng)目南項(xiàng)目南界：玉祥門項(xiàng)目南部緊鄰明城玉祥門和環(huán)城西苑二期，交通方便、位置優(yōu)越。項(xiàng)目東界：古城墻和護(hù)城河項(xiàng)目東部緊鄰明城墻遺址、環(huán)城公園和護(hù)城河，環(huán)境幽雅、樹木繁茂，是游客游覽和市民休閑的場所。項(xiàng)目項(xiàng)目北界：環(huán)城北路項(xiàng)目北部緊鄰環(huán)城北路以及城市綠化帶。項(xiàng)目項(xiàng)目西界：環(huán)城西路和汽貿(mào)市場項(xiàng)目西部緊鄰明城環(huán)城西路北段，路西邊分布著大量的汽貿(mào)、機(jī)電市場。項(xiàng)目拆遷安置、場地平整、土地出讓后用于開發(fā)建設(shè)，將定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū)。2、項(xiàng)目內(nèi)涵和性質(zhì)項(xiàng)目拆遷包含地上建筑物和構(gòu)筑物的拆遷、安置、補(bǔ)償，以及場地平整。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、保護(hù)古城墻遺址和弘揚(yáng)歷史文化的需要古城墻和護(hù)城河都是西安聞名中外的標(biāo)志性古跡，具有悠久的歷史和濃厚的文化氛圍，是國內(nèi)外游客的必選之地。但項(xiàng)目所在地環(huán)境惡劣，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，建筑破舊不堪，與緊鄰的古城墻和護(hù)城河形成強(qiáng)烈差別，嚴(yán)重影響了古城墻和護(hù)城河的形象。調(diào)研表明，環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目將創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，有利于促進(jìn)古城墻和護(hù)城河的保護(hù)與歷史文化的弘揚(yáng)。2、符合西安市總體規(guī)劃的需要項(xiàng)目所在地占據(jù)了蓮湖區(qū)乃至西安市的重要位置，然而其環(huán)境較為惡劣，主要是一些以機(jī)電、汽修為主的市場和小商鋪，以及一些居民住宅。調(diào)查表明，項(xiàng)目現(xiàn)狀不符合西安市和蓮湖區(qū)總體規(guī)劃布局，不論是商鋪還是居民住宅，規(guī)劃設(shè)計(jì)均不合理，嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源，沒有將該區(qū)域的地理位置優(yōu)勢體現(xiàn)出來，項(xiàng)目拆遷完成和后續(xù)建設(shè)將改變項(xiàng)目目前面貌，符合西安市和蓮湖區(qū)總體規(guī)劃和布局的需要。3、項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)布局完善的需要項(xiàng)目周邊聚集了很多以汽修、機(jī)電為主的公司及租賃戶，以及達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模的居民，有著巨大的消費(fèi)潛力，然而該范圍內(nèi)商業(yè)配套極不完善，還沒有形成一個(gè)商業(yè)中心以滿足人們的日常消費(fèi)，給周圍居民的生活帶來了極大的不便。項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè)將極大地滿足區(qū)域居民的生活要求，并將極大地改善該項(xiàng)目周邊環(huán)境和項(xiàng)目區(qū)域形象，為蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。4、順應(yīng)西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象項(xiàng)目所在地是一個(gè)典型的“城中村”，里面商鋪?zhàn)≌Y(jié)構(gòu)混亂，建筑物落后，人員混雜，沿街就可以看到里面臟亂差的環(huán)境，且存在著不少安全隱患，是西安市政府城中村改造的重點(diǎn)區(qū)域之一。項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè)將極大地提升蓮湖區(qū)形象，促進(jìn)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也將為周圍居民提供了一個(gè)休閑娛樂的場所。5、發(fā)揮土地級差效益的需要項(xiàng)目所在地距離市中心較近，毗鄰古城墻，有著良好的地理優(yōu)勢。本項(xiàng)目范圍內(nèi)目前主要是一些小商鋪及居民住宅，規(guī)劃不合理，布局混亂，沒有發(fā)揮土地的級差效應(yīng)。根據(jù)城市規(guī)劃的要求，項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè)將建成集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，成為古城西安一處文化亮點(diǎn)和旅游觀光勝地，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。1.3可行性研究編制依據(jù)1、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號）；2、國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版），2006年；3、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號）；4、國家計(jì)委辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），2002年；5、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；6、《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；7、西安市國土資源局蓮湖分局關(guān)于西安環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期用地函；8、西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于對環(huán)城西苑三期項(xiàng)目建議書的批復(fù)（市發(fā)改投發(fā)[2008]193號）；9、西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于調(diào)整環(huán)城西苑三期項(xiàng)目建議書批復(fù)中部分內(nèi)容的通知（市發(fā)改投發(fā)[2008]296號）；10、類似工程估算、概算指標(biāo)；11、委托方提供的有關(guān)其他資料；12、有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。1.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：投資回收期：2.90年（稅后）2.88年（稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：262萬元（稅后）2020萬元（稅前）內(nèi)部收益率（年）：15.69%（稅后）12.47%（稅前）（2）資本金財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1364萬元內(nèi)部收益率（年）：18.46%（3）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：3856萬元內(nèi)部收益率（年）：18.99%1.5可行性研究的主要結(jié)論（1）項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備充分，拆遷條件良好；（2）項(xiàng)目拆遷完成后，土地出讓市場前景廣闊，企業(yè)能夠較快回籠資金；（3）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，經(jīng)濟(jì)上可行；（4）項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；（5）項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè)具有明顯的社會(huì)效益，能夠得到社會(huì)和政府的大力支持。

第二章市場分析2.1西安市蓮湖區(qū)概況蓮湖區(qū)是古城西安的中心城區(qū)之一，是馳名中外的“絲綢之路”的起點(diǎn)，此地人文薈萃，商業(yè)繁榮，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。1、蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力概況為加快實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，蓮湖區(qū)緊緊圍繞建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、和諧蓮湖”的奮斗目標(biāo)，根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況，提出了“一線五區(qū)四平臺(tái)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路,加快對蓮湖區(qū)的改造步伐。2007年蓮湖區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)200.62億元，標(biāo)志著蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模再上一個(gè)新臺(tái)階，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值115.78億元，增長15.8%，其中工業(yè)增加值93.77億元，增長16.1%。2007年，蓮湖區(qū)財(cái)政收入達(dá)到11.5億元，較2006年凈增近3億元，增幅為33.7％，地方財(cái)政收入總量位居西安市13區(qū)縣之首；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和外商直接投資額等持續(xù)快速增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居西安市前列。截至2008年4月底，蓮湖區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共完成投資91424萬元；地方財(cái)政收入完成4.69億元，總量位居全市第二；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成68.84億元，達(dá)到近年來的最好水平；規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)實(shí)現(xiàn)35.07億元，絕對量位居全市第一。2、蓮湖區(qū)科技文化概況該區(qū)科技勢力雄厚，榮膺國家級科教工作先進(jìn)城區(qū),區(qū)內(nèi)有大、中專院?？?、研院（所）10多個(gè)。區(qū)內(nèi)文物古跡眾多，旅游資源豐富。境內(nèi)有13個(gè)王朝遺留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古跡125處（件），其中屬國家、省、市級重點(diǎn)保護(hù)古跡、紀(jì)念地19處。隨著中國加入世界貿(mào)易組織和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，蓮湖區(qū)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映所顯現(xiàn)出的區(qū)位優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢、人文資源優(yōu)勢、土地資源優(yōu)勢，為蓮湖經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。2.2西安市蓮湖區(qū)土地市場分析隨著西部開發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，城市人口的增加，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，西安市建設(shè)用地需求量的急劇擴(kuò)張，西安作為西北地區(qū)絕對的中心城市，深受建設(shè)用地短缺的困擾?？傮w來看，西安土地市場實(shí)行招、拍、掛以來，市場始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。雖然政府不斷增強(qiáng)對土地供應(yīng)市場的監(jiān)管，并不斷加大對閑置土地的清理，但隨著可開發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場對土地價(jià)格上漲的預(yù)期。與此同時(shí)，城市市政基礎(chǔ)建設(shè)及城市環(huán)境的改善，交通干道、輔助道路的拓寬改造和修建，以及綠地、珠江、金地、復(fù)地等越來越多實(shí)力雄厚的外來房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場，參與土地市場競拍，提高了土地使用價(jià)值和地價(jià)水平。蓮湖區(qū)通過近幾年的迅速發(fā)展，我們認(rèn)為，由于在此項(xiàng)目的周圍沒有成熟的商業(yè)，物業(yè)等等，如果更好的利用這塊土地，也會(huì)提升周邊土地的價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)蓮湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前該區(qū)域可供開發(fā)的像環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期這樣大片的土地及其稀少，在此項(xiàng)目范圍內(nèi)，歷史文化遺跡豐富，用地條件良好，周邊交通便利，擁有極佳的區(qū)位條件和文化氛圍。本項(xiàng)目進(jìn)行拆遷安置完成后的后續(xù)建設(shè)將建成環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū)，市場潛力巨大。2.3西安市蓮湖區(qū)商業(yè)市場分析蓮湖區(qū)是西安市面積最大的中心城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)不僅制造業(yè)、印刷業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而且商貿(mào)繁榮興旺，尤其體現(xiàn)在市內(nèi)的區(qū)域，是西安市新興的大型商貿(mào)區(qū)。在“一線五區(qū)四平臺(tái)”的發(fā)展思路上，蓮湖區(qū)精心打造區(qū)域內(nèi)七大特色經(jīng)濟(jì)板塊，優(yōu)化了區(qū)內(nèi)城市空間和產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。一是大興路板塊。蓮湖區(qū)將在4至5年內(nèi)，通過土地整理儲(chǔ)備，盤活該區(qū)域8.3平方公里內(nèi)近萬畝存量土地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)具有較強(qiáng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)開發(fā)，形成以高端住宅、機(jī)電產(chǎn)品及酒店餐飲等商貿(mào)業(yè)為主體的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極。二是大唐西市板塊。大唐西市是國內(nèi)唯一在唐長安西市原址上重建的以盛唐文化、絲路文化為主題的國際商旅文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)將分兩期進(jìn)行，一期為九宮格板塊，規(guī)劃有大唐西市博物館、國際古玩城等，工程占地300畝，建筑面積為66萬平方米；二期為絲路文化風(fēng)情板塊、國際商務(wù)、文化交流板塊、大型現(xiàn)代住宅板塊等，工程占地200畝，建筑面積為62萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目將于2010年全部完工并投入使用。三是歷史街區(qū)板塊。蓮湖區(qū)是一個(gè)回漢民共居區(qū)，回坊等歷史街區(qū)的民俗餐飲文化形成了西安市的一大特色。街區(qū)內(nèi)民俗、餐飲名店鱗次櫛比，民族服飾、工藝品、清真副食、特色餐飲店和回民小吃店等品種豐富，如“德懋恭”水晶餅、同盛祥泡饃、賈三灌湯包子、德發(fā)長餃子等清真餐飲、食品。轄區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂極其繁榮，人流量相當(dāng)大，給市民生活及游客購物提供了很多的方便。四是西大街板塊。西大街是依托于鐘樓四條主干線中的一條，有著悠久的歷史，經(jīng)多年的發(fā)展，商業(yè)文化高度繁榮。街區(qū)內(nèi)酒店、餐飲、購物和娛樂場所齊全，構(gòu)成了蓮湖區(qū)多元化、大規(guī)模、高檔次的商業(yè)格局，極大地提升了西大街在全市范圍內(nèi)的商業(yè)地位，2007年西大街榮獲“中國著名商業(yè)街”。而且西大街轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)齊全、網(wǎng)點(diǎn)眾多，工商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)在西大街均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，為西大街乃至整個(gè)蓮湖區(qū)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，并且為附近居民的生活提供了極大的便利，促進(jìn)了轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)流通。五是桃園開發(fā)區(qū)板塊。加大與西安高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈對接和產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)力度，拓展園區(qū)發(fā)展空間，努力發(fā)揮園區(qū)政策信息優(yōu)勢，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確?？萍紕?chuàng)新配置資金到位，鼓勵(lì)引導(dǎo)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高市場競爭力。六是土門板塊。土門板塊是以土門為中心，沿西二環(huán)向北向東輻射，正在建設(shè)中的商務(wù)新區(qū)，是蓮湖區(qū)新興的商業(yè)中心。目前土門街心花園周圍已有智圣物流、民生土門大廈、家世界購物廣場、喜來登大酒店等商貿(mào)娛樂休閑購物設(shè)施以及工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)門類齊全，布局合理，商業(yè)潛力巨大。七是玉祥門商圈板塊。繼續(xù)集中發(fā)展板塊內(nèi)機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易，引進(jìn)全國各地的機(jī)電產(chǎn)品商家入駐，進(jìn)一步擴(kuò)大商圈規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)競爭力，形成以機(jī)電物流為核心的特色經(jīng)濟(jì)格局。在打造“七大特色經(jīng)濟(jì)板塊”進(jìn)程中，蓮湖區(qū)將建設(shè)特色街區(qū)與道路拓寬后的產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，積極引導(dǎo)街區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)行一個(gè)街區(qū)主營一類產(chǎn)品制度，增強(qiáng)同類產(chǎn)品的聚集程度，實(shí)現(xiàn)街區(qū)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；I化和特色化的有機(jī)結(jié)合，真正做到“一街一品”，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?？傮w而言，蓮湖區(qū)商業(yè)繁榮，門類齊全，滿足了不同層次居民的消費(fèi)要求，有著良好的商業(yè)市場環(huán)境，是一個(gè)消費(fèi)、娛樂、購物的理想地。項(xiàng)目所處位置是蓮湖區(qū)核心地帶的一部分，拆遷完成后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)定位于以古城墻、護(hù)城河為背景的城市水系風(fēng)光園林和生態(tài)景觀走廊及功能齊全的特色商業(yè)街區(qū)，分析認(rèn)為由于蓮湖區(qū)生態(tài)發(fā)展需求旺盛，項(xiàng)目所在地生態(tài)及商業(yè)需求旺盛，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目完成后，將會(huì)有較好的市場前景。2.4項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢分析區(qū)位：與其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目位于環(huán)城西路和環(huán)城北路交叉處，比鄰古城墻、護(hù)城河以及環(huán)城西苑一二期，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。規(guī)模：項(xiàng)目占地面積大，可以通過富有創(chuàng)新性的規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)將項(xiàng)目本身規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)揮，著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)。開發(fā)商聲譽(yù)和實(shí)力：投資商西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有深厚的政府背景，以及廣泛的社會(huì)關(guān)系，同時(shí)擁有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢，有能力制定并實(shí)施長期發(fā)展戰(zhàn)略，具備較強(qiáng)的土地成片拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資和運(yùn)營能力。商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在地域比鄰市中心、安定門等商業(yè)圈，隨著項(xiàng)目拆遷完成和后續(xù)建設(shè)將使項(xiàng)目周邊生態(tài)文化氛圍更加濃厚，從而能更加凸顯項(xiàng)目本身的商業(yè)優(yōu)勢。2、劣勢分析區(qū)域形象：周圍環(huán)境與整體氛圍不是很協(xié)調(diào)，但隨著城市規(guī)劃及改造，該影響將逐漸消除；文化氛圍：城西教育文化氛圍較為欠缺，但是隨著城西進(jìn)一步發(fā)展這點(diǎn)可以得到有效規(guī)避；拆遷安置：涉及大量的拆遷、安置和補(bǔ)償，工作進(jìn)展中將會(huì)遇到一定的阻力，由于該區(qū)域人口密度大，建筑密集，需要搬遷相當(dāng)數(shù)量的商戶、居民和租賃戶，拆遷安置工作存在一定的困難，但是投資商在采取積極的措施來落實(shí)拆遷安置協(xié)議的簽訂。3、機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目存在著以下發(fā)展機(jī)會(huì)：政府支持：該項(xiàng)目是西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成對提升城市的總體形象，改善人居環(huán)境，改變區(qū)域面貌有著重要的作用，并且出臺(tái)了《西安市發(fā)展和改革委員會(huì)文件》、《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境的意見》等文件，并且召開了西安市人民政府專項(xiàng)問題會(huì)議，政府相關(guān)部門將大力支持項(xiàng)目的建設(shè)。發(fā)展?jié)摿Γ撼俏魑挥陉兾鳌耙痪€兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，有大的格局，比鄰城市中心，并將隨著“西咸一體化”地發(fā)展而發(fā)展，該區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，可極大地吸引客戶的關(guān)注，提高該項(xiàng)目的知名度。需求：隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，市民對綠色健康文化環(huán)境的需求較為迫切，本項(xiàng)目拆遷完成后的開發(fā)建設(shè)將定位成集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，滿足市民對綠色健康文化環(huán)境的需要。遺址保護(hù)：西安將結(jié)合明城墻遺址、護(hù)城河和環(huán)城公園建成城墻遺址公園，并將其做大做強(qiáng)，兼顧遺址的保護(hù)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；本項(xiàng)目緊鄰城墻遺址公園，拆遷完成后項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將與城墻遺址公園相輔相成，存在著較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。4、威脅分析競爭：項(xiàng)目周邊還有一些零散的土地出讓資源，對本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。但是本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最大的一塊優(yōu)質(zhì)土地資源，在市場需求方面本項(xiàng)目的定位較高，預(yù)計(jì)周邊零散土地資源對本項(xiàng)目的威脅會(huì)較小。成本：拆遷安置具有一定的不確定因素，同時(shí)由于目前物價(jià)上漲，可能會(huì)對項(xiàng)目成本產(chǎn)生一定的影響，但可以在拆遷安置前通過簽訂相關(guān)合同來規(guī)避。5、結(jié)論與對策通過以上分析，我們已經(jīng)能夠清晰地看到，該項(xiàng)目所面臨的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)分析以及相對應(yīng)的對策分析，最后根據(jù)列出的對策分析匯總?cè)缦拢簳r(shí)機(jī)策略：利用政府的政策引導(dǎo)，在城西發(fā)展的大好時(shí)機(jī)下，把握市場，著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)，加快建設(shè)和推廣速度。競爭策略：最大化的發(fā)揮項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值；爭取在區(qū)域?qū)用娓偁幹忻摲f而出；推廣策略：在招商引資上，大力宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢和重大的發(fā)展機(jī)遇，全力吸引國內(nèi)外知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)。2.5典型案例分析西安土地市場實(shí)行招拍掛以來，市場始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。根據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)資料，總體土地價(jià)格較2004年上漲5.9％，其中居住用地上漲6.7％；至2006年底，因?yàn)楣?yīng)量不足，土地價(jià)格的上漲更趨強(qiáng)烈；2007年，西安市共招拍掛供地6010畝，實(shí)現(xiàn)土地毛收入97億元，土地平均價(jià)格進(jìn)一步上升。雖然政府不斷增強(qiáng)對土地供應(yīng)市場的監(jiān)管，并不斷加大對閑置土地的清理，但隨著可開發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場對土地價(jià)格上漲的預(yù)期。對西安市土地出讓市場的調(diào)查后，選取的典型案例如表2-1所示：表2-1典型案例對比表序號地塊位置土地價(jià)格（萬元/畝）規(guī)模（總面積）成交日期1唐延路332309.91畝2007年2西稍門30818.02畝2007年3東大街以北35910.80畝2007年2.6價(jià)格定位本項(xiàng)用地的價(jià)格定位采用市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等六個(gè)步驟。（1）選擇可比案例從典型案例中選取與本項(xiàng)目在用途、功能較為接近的三個(gè)地塊作為可比實(shí)例。（2）修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在整體狀況、功能上上比較接近，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、交易情況、交易時(shí)間、個(gè)別因素。因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對案例進(jìn)行價(jià)格修正。（3）計(jì)算修正系數(shù)修正系數(shù)的計(jì)算方法如下：每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。修正系數(shù)計(jì)算如下表2-2：表2-2修正系數(shù)計(jì)算表比較因素可比實(shí)例區(qū)域因素交易情況交易時(shí)間個(gè)別因素修正系數(shù)唐延路100/101103/100104/100102/1001.08西稍門100/100105/100104/100102/1001.11東大街以北100/106102/100104/100101/1001.01（4）權(quán)重的確定根據(jù)所選可比實(shí)例距本項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近程度，對各案例的權(quán)重確定如下：“唐延路”：0.30“西稍門”：0.40“東大街以北”：0.30（5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：332×1.08＝359萬元/畝案例二比準(zhǔn)價(jià)格：308×1.11=343萬元/畝案例三比準(zhǔn)價(jià)格：359×1.01＝363萬元/畝（6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上五個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝359×0.30＋343×0.40＋363×0.30=354萬元/畝依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場行情、銷售狀況和銷售策略，本著安全性、保守性的原則，確定本項(xiàng)目土地出讓價(jià)350萬元/畝。2.7擬建項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目內(nèi)涵包括地上建筑物和構(gòu)筑物的拆遷、安置、補(bǔ)償，以及場地平整。拆遷完成和場地平整后項(xiàng)目建設(shè)將定位于集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶。項(xiàng)目價(jià)格定位詳見本章2.6節(jié)。2、客戶定位一級目標(biāo)：國內(nèi)外知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)；二級目標(biāo)：西安市知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)。3、形象定位：項(xiàng)目拆遷安置完成后的后續(xù)建設(shè)定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū)。

第三章項(xiàng)目用地現(xiàn)狀及拆遷安置方案3.1土地調(diào)查項(xiàng)目占地面積為125畝，南起玉祥門，北至環(huán)城北路，全長約600米，凈用地面積約105畝。3.2拆遷戶調(diào)查項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)共有住戶676戶，其中單位戶16戶、租賃戶517戶、私產(chǎn)戶143戶?？傆?jì)需要拆遷房屋面積86121平方米，另外空院落3795平方米。3.3建筑物調(diào)查項(xiàng)目范圍內(nèi)沿環(huán)城西路北段分布部分企業(yè)、汽修和機(jī)電市場、小餐飲等建筑物。建筑密度大，通達(dá)條件差，汽修和機(jī)電市場及廠房多為舊危用房，市場內(nèi)雜物較多，營業(yè)環(huán)境較差。3.4管線調(diào)查項(xiàng)目所在地環(huán)城西路北段供水管網(wǎng)、供電管網(wǎng)、通信管網(wǎng)分布較完善，道路系統(tǒng)、排污管網(wǎng)和天燃?xì)?、熱力等管網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件相對比較完善。3.5拆遷安置實(shí)施的原則、進(jìn)度計(jì)劃拆遷安置按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一安置、以人為本、公開、公平、公正合理的原則進(jìn)行。從2008年第二季度初開始動(dòng)員和協(xié)商并簽署相關(guān)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，計(jì)劃到2009年第二季度完成全部拆遷安置補(bǔ)償工作。詳細(xì)拆遷安置補(bǔ)償進(jìn)度安排見5.3節(jié)的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表。3.6拆遷安置補(bǔ)償方案該項(xiàng)目的拆遷實(shí)施方案嚴(yán)格按照《西安市城市房屋拆遷管理辦法》、《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》以及《西安市環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期工程改造拆遷摸底情況》進(jìn)行。本項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償方案經(jīng)征求被補(bǔ)償村民的意見和討論后，決定按照“房屋用途”進(jìn)行。1、營業(yè)房屋補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有營業(yè)房屋建筑面積為19253㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按6812元/㎡。2、倉儲(chǔ)房屋補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有倉儲(chǔ)房屋建筑面積為7075㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3449元/㎡。3、辦公房屋補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有倉儲(chǔ)房屋建筑面積為30447㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3449元/㎡。4、住宅房屋補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有住宅房屋建筑面積為26888㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3264元/㎡。5、旅館房屋補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有旅館房屋建筑面積為2459㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按4537元/㎡。6、空地補(bǔ)償安置方案項(xiàng)目所在地內(nèi)有空地面積為3795㎡，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，并通過修正后，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按2214元/㎡。7、相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目拆遷評估費(fèi)為前六項(xiàng)之和的3‰，搬家費(fèi)為1200元/戶，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為2400元/戶，拆遷勞務(wù)費(fèi)為3000元/戶（非住宅）和2400元/戶（住宅）。第四章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件4.1自然條件1、地理位置：大致為北緯34°，東經(jīng)108°。2、大氣壓力：冬季97.87KPa,夏季95.92KPa3、溫度：年平均溫度13.3℃，最冷月平均溫度-1.0℃，最熱月平均溫度4、濕度：最冷月平均67%，最熱月平均72%。5、降水：一日最大降水量92.3MM，平均年降水量591.1MM,最大積水深度22CM。6、凍土深度：最大凍土深度45CM。7、風(fēng)：夏季平均風(fēng)速2.2M/S，冬季平均風(fēng)速1.8M/S，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E13。8、日照：全年日照時(shí)數(shù)為2038.2小時(shí)，全年日照百分率為46%，日照間距系數(shù)為1.59。4.2項(xiàng)目規(guī)劃用地條件1、地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè)后，定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū)。項(xiàng)目所在地地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的地質(zhì)情況完全滿足拆遷和建設(shè)的要求。2、滿足城市規(guī)劃的要求項(xiàng)目所在地屬于西安市蓮湖區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，該項(xiàng)目的拆遷符合城市整體規(guī)劃的要求。4.3項(xiàng)目市政配套條件1、給水：該項(xiàng)目西側(cè)環(huán)城西路北段、南側(cè)玉祥門、北側(cè)的環(huán)城北路均敷設(shè)有城市給水管網(wǎng)，能保證項(xiàng)目拆遷和將來建設(shè)期間的連續(xù)給水。2、排水：項(xiàng)目周邊已鋪設(shè)較為完善的排污管網(wǎng)系統(tǒng)，可以從環(huán)城西路北段一側(cè)引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)除污處理后排入市政排水管網(wǎng)。3、電源：項(xiàng)目周邊已建有完善的供電管網(wǎng)，可從環(huán)城西路北段或玉祥門附近的供電管網(wǎng)接線供電。4、天燃?xì)猓喉?xiàng)目建設(shè)區(qū)處于城市建設(shè)區(qū)內(nèi)，管道天燃?xì)夤?yīng)條件良好，無需設(shè)置專用的天燃?xì)庹{(diào)峰設(shè)施。項(xiàng)目內(nèi)的天燃?xì)庥脩粽{(diào)峰由城市燃?xì)廨斉湎到y(tǒng)統(tǒng)一考慮。5、熱力：項(xiàng)目四至道路的熱力管道系統(tǒng)條件良好，已鋪設(shè)至項(xiàng)目所在地。6、通信：項(xiàng)目處于城市建設(shè)區(qū)內(nèi)，周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項(xiàng)目附近道路接入。

第五章項(xiàng)目拆遷方案和機(jī)構(gòu)費(fèi)用確定5.1拆遷規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為125畝，改造范圍內(nèi)共需拆遷戶數(shù)676戶，其中單位戶6個(gè)、租賃戶517戶、私產(chǎn)戶143戶，共需拆遷房屋面積86121平方米，另外空院落3795平方米。項(xiàng)目拆遷完成后只需進(jìn)行場地平整，無需進(jìn)行道路、給排水、供電、熱力、天然氣和通信等工程建設(shè)。5.2勞動(dòng)安全前期拆遷安置中容易發(fā)生沖突事件，應(yīng)由投資商選擇專業(yè)合格的拆遷公司嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和拆遷協(xié)議進(jìn)行，以保證和諧拆遷。拆遷單位在項(xiàng)目中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在拆遷現(xiàn)場管理，應(yīng)由拆遷單位出臺(tái)詳細(xì)可行的拆遷人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含拆遷人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、拆遷人員與甲方管理人員的拆遷現(xiàn)場勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、拆遷機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。5.3拆遷進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目前期審批文件和項(xiàng)目立項(xiàng)建議書，依據(jù)陜西省建筑工程工期定額以及目前西安市類似工程施工進(jìn)度，本項(xiàng)目立項(xiàng)及審批從2008年1月份開始到3月份結(jié)束，拆遷摸底和協(xié)議談判工作在2008年2月份到5月份3個(gè)半月中完成，拆遷安置補(bǔ)償工作將從2008年5月份中旬開始到2009年5月中旬結(jié)束，場地平整工作與拆遷安置補(bǔ)償工作進(jìn)行搭接，從2009年1月份開始6月份結(jié)束，土地出讓將在2009年7月份開始到2010年12月底結(jié)束，整個(gè)項(xiàng)目歷時(shí)三年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度圖的安排詳見表5-1。表5-1項(xiàng)目進(jìn)度表時(shí)間工作內(nèi)容2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度項(xiàng)目立項(xiàng)及審批拆遷摸底協(xié)議談判拆遷、安置、補(bǔ)償工作土地平整土地出讓5.4項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)考慮到項(xiàng)目拆遷規(guī)模較大以及項(xiàng)目的重要性，為保證項(xiàng)目有力的組織實(shí)施，項(xiàng)目的拆遷安置工作由西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資委托西安市蓮湖區(qū)城市重點(diǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)中心承擔(dān)。5.5項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用研究項(xiàng)目在建設(shè)的整個(gè)過程中會(huì)主要在以下幾個(gè)方面涉及到管理費(fèi)用：人員工資、員工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、拆遷安置管理費(fèi)用、土地出讓管理費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用等。根據(jù)該項(xiàng)目的工作量和類似的拆遷工程經(jīng)驗(yàn)，管理費(fèi)用按771萬元考慮，詳見投資估算7.3章節(jié)。

第六章環(huán)境影響評價(jià)6.1評價(jià)依據(jù)——《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》——《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》國務(wù)院253號令——《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095—96——《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297—96——《西安城市總體規(guī)劃——環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》6.2區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀隨著城市規(guī)模擴(kuò)大及城市快速發(fā)展，西安正面臨著諸多矛盾與環(huán)境問題。主要表現(xiàn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，生產(chǎn)生活污染水絕大多數(shù)未經(jīng)過處理直接排入地表水體，導(dǎo)致水環(huán)境污染整體呈上升趨勢。根據(jù)2003年統(tǒng)計(jì)，全市地表水按功能區(qū)劃分類別標(biāo)準(zhǔn)判斷，達(dá)標(biāo)率只有55.9%。大氣污染超過國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)35%。雖然經(jīng)過幾年的控制，今年的空氣質(zhì)量是近十年來中最好的一年，但還是存在著較嚴(yán)重的污染。作為西安市的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、倉庫區(qū)，蓮湖區(qū)有“電工城”、“航空城”、西安電力制造公司、西安印鈔廠等眾多大型企業(yè)，對蓮湖的發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也給蓮湖的環(huán)境帶來了一定的污染，在水方面表現(xiàn)更加突出。2007年11月份環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境檢測表明，蓮湖區(qū)揚(yáng)塵污染較為嚴(yán)重。目前，項(xiàng)目范圍內(nèi)分布有大量的汽修、機(jī)電等商戶，衛(wèi)生、秩序等經(jīng)營環(huán)境較差，而且項(xiàng)目內(nèi)建筑物破舊不堪，總之項(xiàng)目自身環(huán)境質(zhì)量較差。6.3環(huán)境保護(hù)規(guī)劃面對西安市環(huán)境現(xiàn)狀，西安市政府下決心要改善城市的環(huán)境質(zhì)量?！董h(huán)境保護(hù)規(guī)劃》中確定了環(huán)境保護(hù)分期目標(biāo)。近期目標(biāo)為：積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城市化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展。2007年創(chuàng)建“國家環(huán)保模范城市”，2010年實(shí)現(xiàn)環(huán)境各要素質(zhì)量基本達(dá)標(biāo)。遠(yuǎn)期目標(biāo)為：城市建設(shè)有序、文明、祥和，公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)等功能完善。環(huán)境各要素質(zhì)量全面達(dá)標(biāo)，建成完善“八帶五區(qū)”的生態(tài)綠地系統(tǒng)，“八水繞長安”的河湖水系系統(tǒng)，點(diǎn)、帶、面、網(wǎng)的城區(qū)綠化系統(tǒng)。城市園林化，鄉(xiāng)村城市化，把西安建成社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美，古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，古城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。本項(xiàng)目作為環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期工程，與前期的環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目一期、二期緊密聯(lián)系，構(gòu)成城墻遺址公園的西段，項(xiàng)目拆遷完成后的建設(shè)將定位于集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)和環(huán)境質(zhì)量提高有很大的促進(jìn)作用。6.4環(huán)境影響評述本項(xiàng)目對大氣、噪音、水質(zhì)等進(jìn)行檢測分析，并針對項(xiàng)目拆遷可能對環(huán)保的影響作一般性的預(yù)測和評價(jià)。1、環(huán)境保護(hù)的意義本項(xiàng)目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)，其意義主要體現(xiàn)在以下方面：（1）景觀環(huán)境的保護(hù)：西安市是我國六大古都之一，旅游資源十分豐富，旅游業(yè)是西安的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而環(huán)境景觀是旅游業(yè)賴以生存發(fā)展的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目地處西安市蓮湖區(qū)環(huán)城西路以東、玉祥門以北、環(huán)城北路以南、護(hù)城河以西，項(xiàng)目建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，有效地改善城市面貌。（2）城市街景通視效果的改善：項(xiàng)目現(xiàn)狀與蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目內(nèi)在環(huán)境需要極大地改善。項(xiàng)目拆遷安置及后續(xù)建設(shè)將該區(qū)域定位于集園林景觀、文化展示、水上旅游、地下停車、地下購物、綠化休閑、商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，成為城西一處富有詩情畫意、具有明清風(fēng)格的，以古城墻、古護(hù)城河為背景的城市水系風(fēng)光園林和生態(tài)景觀走廊及功能齊全的特色商業(yè)街區(qū)，成為古城西安又一處文化亮點(diǎn)和旅游觀光勝地。2、環(huán)境影響擬建項(xiàng)目位于西安市蓮湖區(qū)環(huán)城西路以東、玉祥門以北、環(huán)城北路以南、護(hù)城河以西，周邊商業(yè)區(qū)較密集，環(huán)境復(fù)雜，實(shí)施過程中會(huì)帶來一定的環(huán)境影響。(1)拆遷和場地平整期間，各種施工機(jī)械產(chǎn)生很大的噪音，但對于周圍居民點(diǎn)等影響較小；場地平整期間帶來的揚(yáng)塵，從而造成水質(zhì)、空氣等污染，但影響范圍不大，且隨施工結(jié)束影響隨之消除。(2)項(xiàng)目拆遷和場地平整完成后，環(huán)城西路和環(huán)城北路汽車尾氣排放的有害氣體將對大氣造成污染；兩條道路的交通噪音也將對項(xiàng)目范圍內(nèi)造成一定的影響，超標(biāo)現(xiàn)象將有所發(fā)生。3、環(huán)境保護(hù)措施(1)做好區(qū)域內(nèi)工程拆遷、施工開挖、物料運(yùn)輸?shù)冗^程中的環(huán)境管理工作，采取有效措施，防止和減少揚(yáng)塵、噪音、運(yùn)輸車輛拋灑、生態(tài)破壞、水土流失等環(huán)境問題。(2)該區(qū)域拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水，統(tǒng)一經(jīng)城市污水管網(wǎng)排至污水處理廠，經(jīng)污水處理達(dá)標(biāo)后排放。(3)加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)施工噪聲的管理控制，嚴(yán)格按照施工要求進(jìn)行施工，確保施工噪聲不超標(biāo)。(4)項(xiàng)目建設(shè)中要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，對建設(shè)中破壞的植被要及時(shí)修復(fù)，在此基礎(chǔ)上提高區(qū)域綠化率并綜合考慮綠化對噪聲的吸收和隔音作用以及城市景觀效益。

第七章投資估算及資金籌措7.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)1、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號）；2、國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版），2006年；3、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號）；4、國家計(jì)委辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），2002年；5、西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資拆遷改造環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期備案的通知；6、西安市環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期選址意見書；7、西安市國土資源局蓮湖區(qū)分局關(guān)于西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資拆遷改造環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期用地函；8、類似工程估算、概算指標(biāo)；9、委托方提供的有關(guān)其他資料；10、有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。7.2項(xiàng)目的總投資估算的原則1、項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2、項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項(xiàng)目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。7.3總投資估算項(xiàng)目的總投資估算包括拆遷費(fèi)用、場地平整費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、建設(shè)期利息。1、拆遷費(fèi)用項(xiàng)目共需拆遷總戶數(shù)676戶，其中單位戶16戶，租賃戶517戶，私產(chǎn)戶143戶。共需拆遷房屋面積86121平方米，另外空院落3795平方米。本項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償方案經(jīng)征求被補(bǔ)償村民的意見和討論后，決定按照“房屋用途”進(jìn)行（1）房屋拆遷費(fèi)用營業(yè)用房：營業(yè)房屋19253平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按6812元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：19253×6812/10000=13116萬元倉儲(chǔ)用房：倉儲(chǔ)房屋7075平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3449元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：7075×3449/10000=2440萬元辦公用房：辦公房屋30447平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3449元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：30447×3449/10000=10501萬元住宅用房：住宅房屋26888平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按3264元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：26888×3264/10000=8777萬元旅館用房：旅館房屋2459平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按4537元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：2459×4537/10000=1116萬元空地3795平方米，根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按2214元/㎡計(jì)算（經(jīng)修正后），得：3795×2214/10000=840萬元（2）相關(guān)費(fèi)用拆遷評估費(fèi)：參考類似工程經(jīng)驗(yàn)，拆遷評估費(fèi)按照房屋拆遷費(fèi)用的3‰計(jì)，得：（13116+2440+10501+8777+1116+840）×3‰=110萬元搬家費(fèi)：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，搬家費(fèi)為1200元/戶計(jì)算，得：1200×676/10000=81萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為2400元/戶計(jì)算得：2400×676/10000=162萬元拆遷勞務(wù)費(fèi)：根據(jù)有關(guān)談判協(xié)議，勞務(wù)費(fèi)為3000元/戶（非住宅），2400元/戶（住宅），計(jì)算得：3000×367/10000=110萬元2400×309/10000=74萬元（3）參考類似工程經(jīng)驗(yàn)，垃圾清運(yùn)費(fèi)、拆除費(fèi)按22元/㎡估算，得：86121×22=189.5萬元（4）參考類似工程經(jīng)驗(yàn)，水電結(jié)算、管網(wǎng)折舊費(fèi)計(jì)為：60萬元項(xiàng)目拆遷費(fèi)用總計(jì)為：13116+2400+10501+8777+1116+840+110+81+162+74+110+189+60=37578萬元2、場地平整費(fèi)場地平整及臨時(shí)水電的建設(shè)投資估算，根據(jù)西安類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，按8000元/畝估算，得：125×0.8=100萬元3、銷售費(fèi)用根據(jù)類似拆遷項(xiàng)目招商引資費(fèi)用，本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.0%計(jì)提，得：43750×2.0%=874萬元4、管理費(fèi)根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)，管理費(fèi)按以上3項(xiàng)之和（不包含拆遷辦管理費(fèi)用）的2%計(jì)提，得：（37578+100+875）×2%=771萬元5、不可預(yù)見費(fèi)對于在項(xiàng)目投資估算中無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目，以及工程漲價(jià)等因素，在不可預(yù)見費(fèi)中進(jìn)行考慮，本著安全性的原則并結(jié)合類似工程經(jīng)驗(yàn)，不可預(yù)見費(fèi)按上述各項(xiàng)之和的2%計(jì)提，得：（37578+100+874+771）×2%=786萬元6、建設(shè)期利息建設(shè)期利息為3667萬元，詳見投資使用計(jì)劃與資金籌措表（附件1）。7、總投資估算由以上各項(xiàng)之和得總投資估算額為43776萬元。具體見附件——財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表。7.4項(xiàng)目總投資的資金來源根據(jù)投資商對項(xiàng)目拆遷資金的安排，項(xiàng)目總投資的資金籌措安排如下：自籌項(xiàng)目資本金10000萬元，占總投資的22.84%；土地出讓收入再投入110萬元，占總投資的0.25%；其余為借款30000萬元，占總投資的68.53%，建設(shè)期借款利息為3667萬元，1-3年期銀行貸款年利率為7.56%，季度貸款利率為1.89%。項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見附件——財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表。

第八章財(cái)務(wù)評價(jià)8.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定計(jì)算期：3年；銷售價(jià)格：參見2.6價(jià)格定位；基準(zhǔn)收益率參考《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）公布的房地產(chǎn)行業(yè)年社會(huì)折現(xiàn)率12%，轉(zhuǎn)換成季度折現(xiàn)率為2.87%。8.2財(cái)務(wù)盈利能力分析1、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，見附件——財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表。根據(jù)該表計(jì)算的評價(jià)指標(biāo)有所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜動(dòng)態(tài)投資回收期。其中所得稅后的年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.47%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為262萬元，稅后的靜態(tài)投資回收期為2.90年，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.91年；所得稅前的年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.69%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2020萬元，稅前的靜態(tài)投資回收期為2.88年，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.89年。2、資本金現(xiàn)金流量表，見附件——財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表。根據(jù)該表計(jì)算的稅后年內(nèi)部收益率為18.46%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1364萬元。8.3清償能力分析通過對“借款還本付息計(jì)算表”和“資金來源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年度財(cái)務(wù)狀況，銀行借款能夠在計(jì)算期內(nèi)全部按時(shí)還完。8.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析等方面的分析結(jié)果，可以看出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第九章不確定性分析9.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，目的是找出該臨界值，以判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，旨在為決策提供依據(jù)。根據(jù)線形盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R1=P·Q成本費(fèi)用方程：C=V*Q+T*Q+F式中：R1---實(shí)現(xiàn)出讓收入R2---政府補(bǔ)貼P---計(jì)劃出讓收入Q---土地出讓收入實(shí)現(xiàn)率C---總成本費(fèi)用V---單位可變成本T---每畝土地出讓的稅金及附加F---總成本中的固定費(fèi)用令B=R1+R2-C=0，便可求出Q值。43750×Q+10000=43776+43750×Q×（5.5%+0.2%）解得Q=81.87%故當(dāng)出讓收入實(shí)現(xiàn)率Q=81.87%為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)出讓收入實(shí)現(xiàn)81.87%時(shí)，項(xiàng)目即可保本；低于這個(gè)比率，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損；高于這個(gè)比率，項(xiàng)目將出現(xiàn)盈利。9.2敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行價(jià)格以及建設(shè)投資對內(nèi)部收益率的雙因素敏感性分析，年基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率<12%時(shí)，其在財(cái)務(wù)上是不可行的。表7-1價(jià)格、拆遷投資對內(nèi)部收益率的影響價(jià)格變化投資變化-10%-5%0+5%+10%出讓價(jià)格變化臨界值-10%17.21%20.22%23.18%26.08%29.79%-5%13.50%16.41%19.28%22.09%24.85%010.08%12.91%15.69%18.42%21.10%-6.60%+5%6.93%9.68%12.38%15.04%17.65%+10%4.01%6.69%9.32%11.90%14.44%投資變化臨界值5.63%計(jì)算出讓價(jià)格變化的臨界值，得：-5%-[0.91%/（12.91%-10.08%）]×(-10%+5%)=-6.60%計(jì)算拆遷投資變化的臨界值，得：5%+[0.38%/（12.38%-9.32%）]×(10%-5%)=5.63%本項(xiàng)目的出讓價(jià)格是一個(gè)比較敏感的因素，出讓價(jià)格允許變動(dòng)的幅度為（-6.60%，+∝）。建議投資商在出讓工作中做好土地出讓價(jià)格管理工作，避免價(jià)格太低而造成盈利低于最低期望水平。當(dāng)拆遷投資在（-∝，5.63%）的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利超過最低期望水平，否則，項(xiàng)目將達(dá)不到最低期望的盈利水平。建議投資單位在項(xiàng)目拆遷過程中應(yīng)與拆遷單位密切配合，做好投資控制。

第十章國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是按合理配置資源的原則，采用影子價(jià)格、影子匯率、社會(huì)折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)參數(shù)，從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)使用基本的經(jīng)濟(jì)評價(jià)理論，采用費(fèi)用——效益分析方法，即費(fèi)用與效益比較的理論方法，尋求以最小的投入（費(fèi)用）獲取最大的產(chǎn)出（效益）。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要工作包括：識別國民經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用與效益、測算和選取影子價(jià)格、編制國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)表、計(jì)算國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)等。10.1影子價(jià)格與通用參數(shù)選取影子價(jià)格是指依據(jù)一定原則確定的，能夠反映投入物和產(chǎn)出物的真實(shí)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，反映市場供求狀況，反映資源稀缺程度，使資源得到合理配置的價(jià)格。目前項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，所定位的住宅