項(xiàng)目營銷策略方案77p課件

天津武清金泰麗舍項(xiàng)目營銷策略方案視界

天津武清金泰麗舍項(xiàng)目營銷策略方案視界1可以感嘆的繁華，不可預(yù)測的價(jià)值

新

的疆域區(qū)域可以感嘆的繁華，不可預(yù)測的價(jià)值

新的疆域區(qū)域2可能同化的空間，絕不同質(zhì)的圈層新

的客群客群可能同化的空間，絕不同質(zhì)的圈層新的客群客群3可以復(fù)刻的生活，絕不雷同的豪宅新

的里程立意可以復(fù)刻的生活，絕不雷同的豪宅新的里程立意4換一個(gè)角度，看麗舍！換一個(gè)角度，看麗舍！5佛羅倫薩小鎮(zhèn)繁茂商業(yè)咫尺京津高鐵低密風(fēng)情住區(qū)溫泉入戶私家會(huì)所三河環(huán)繞藍(lán)印戶口佛羅倫薩小鎮(zhèn)咫尺京津高鐵低密風(fēng)情住區(qū)溫泉入戶私家會(huì)所三河環(huán)繞6項(xiàng)目營銷策略方案77p課件7項(xiàng)目營銷策略方案77p課件8全國市場成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，房價(jià)平穩(wěn)上行，市場整體全面復(fù)蘇跡象初顯2012年全國商品房及商品住宅銷售面積走勢2012年全國商品房及商品住宅月銷售金額走勢進(jìn)入11月后全國商品房銷售面積同比開始轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)市場成交已經(jīng)基本擺脫了調(diào)控政策影響，逐步進(jìn)入正常軌道，未來房地產(chǎn)市場量價(jià)回升已經(jīng)成為定局隨著成交量回升，市場對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期開始逐步走強(qiáng)，但目前房價(jià)依然不具備大幅反彈的條件，未來房價(jià)可能進(jìn)入慢漲格局，但不排除個(gè)別地方出現(xiàn)大幅上漲的可能1、全國市場環(huán)境全國市場成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，房價(jià)平穩(wěn)上行，市場整體全面復(fù)蘇跡象初顯9天津市場近一年成交量無大波動(dòng)，整體穩(wěn)定，緩步回暖2012年天津5、6月份成交量較好，但隨后7、8月份未有較大變化，傳統(tǒng)的“金九銀十”也未出現(xiàn)很大漲幅；參照2012年1-10月份成交數(shù)據(jù)來看，2013年成交量不會(huì)有太大的起伏；天津市場商品住宅價(jià)格浮動(dòng)較小，維持在9000-10000元/㎡左右。2、天津市場環(huán)境天津市場近一年成交量無大波動(dòng)，整體穩(wěn)定，緩步回暖2012年天10武清主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）售出面積（萬㎡）剩余存量（萬㎡）亞泰瀾公館240.623.4茂悅府271.925.7花樣年華郡543.750.5龍灣城4027.412.5保利海棠灣2810.118經(jīng)緯城市綠洲25.61.124.6奧克斯盛世年華21.57.314.1盛世天下51.732.119.6荔城公館19.44.115.3住總尚清灣27.68.818.7天鵝湖一號(hào)15.14.610.4合計(jì)333.9101.7232.8武清主要項(xiàng)目入市產(chǎn)品存量230萬㎡2010.11-2011.10武清供應(yīng)面積290萬㎡2011.11-2012.10武清供應(yīng)面積765萬㎡未來年均新增供應(yīng)530萬㎡2010.11-2012.10新增面積：1055萬㎡預(yù)計(jì)武清區(qū)域整體供應(yīng)1000-1600萬㎡武清市場供應(yīng)不斷攀升，未來有可能達(dá)到1000-1600萬平米3、武清市場未來供應(yīng)武清主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建筑面積售出面積剩余存量亞泰瀾公館2411從目前市場年均消化量來看，未來無新增供應(yīng)的情況下，武清區(qū)域現(xiàn)階段總存量需9年消化完畢從往年（09-12年）武清市場成交情況來看，年均成交量在117.9萬㎡左右；從現(xiàn)階段市場存量來看，市場在無新供應(yīng)下，目前的存量1000萬㎡，可消化近9年時(shí)間年均去化117.9萬㎡4、武清市場未來去化從目前市場年均消化量來看，未來無新增供應(yīng)的情況下，武清區(qū)域現(xiàn)12項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房/高層2居：90-109平米、3居：115-138平米毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅小高層88-137平米/洋房117-161平米/別墅165-295平米精裝2500花樣年華郡小高層/別墅74-87平米/180-255平米毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅68-115平米/110-141平米/250-300平米毛坯保利海棠灣高層/別墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/聯(lián)排300-370平米毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層1居50-60平米/2居90-100平米/復(fù)式120-130平米毛坯奧克斯盛世年華高層2居80-100平米、3居110-130平米毛坯盛世天下高層/別墅2居94平米/3居107-122平米/別墅301-388平米毛坯荔城公館高層2居：80-90平米，3居：90-120平米毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米聯(lián)排/325平米雙拼/420平米獨(dú)棟毛坯天鵝湖一號(hào)高層2居70-110平米/3居130-142平米/毛坯5、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-產(chǎn)品精裝項(xiàng)目稀少，高層為供應(yīng)主力，面積段同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房/高13項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型銷售均價(jià)(元/平米)最新成交均價(jià)（元/平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房75006710毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅7200/10000/270-741萬元/套9258/17452精裝2500花樣年華郡小高層/別墅5700/125005515/10776毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅6700/8000/100007144/10071毛坯保利海棠灣高層/別墅7300/110006947/13003毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層65006,392毛坯奧克斯盛世年華高層65006217毛坯盛世天下高層/別墅6500/100006934/9590毛坯荔城公館高層63006156毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅6500/7800/120006502/10178毛坯天鵝湖一號(hào)高層64005805毛坯高層6700元/㎡左右（毛坯）,洋房8300元/㎡左右（毛坯）6、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-價(jià)格項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型銷售均價(jià)(元/平米)最新成交均價(jià)（元/平米）14項(xiàng)目名稱最新成交均價(jià)（元/㎡）2012年成交套數(shù)月均成交套數(shù)備注1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

亞泰瀾公館6710——————————————————1632

24

茂悅府9258/17452————————155142811177

19別墅成交23套/小高層及洋房成交110套花樣年華郡5515/10776——102916312733141043

20別墅成交85套/小高層及洋房成交110套龍灣城7144/1007124551671421559212088657364

95別墅成交35套/小高層及洋房成交1012套保利海棠灣6947/1300344211443554436346832

33別墅共成交23套，高層成交345套城市綠洲6,392——————————————————————135135

盛世年華621774147326796715017638

46

盛世天下6934/9590136983666896121170102114146

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荔城公館6156————————20391433117121

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住總尚清灣6502/101782210171515121091218

11別墅共成交21套，高層成交101套天鵝湖一號(hào)58052565611953233920523744

40

主要項(xiàng)目整體月均去化52套，第一名月均去化95套，第二名月均去化57套，第二名月均去化46套7、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-去化項(xiàng)目名稱最新成交均價(jià)（元/㎡）2012年成交套數(shù)月均成交套數(shù)15

Part2審視本體篇nextPart2next16項(xiàng)目主要特質(zhì)之-1：交通體系，22分鐘直達(dá)北京武清處于京津同城半小時(shí)都市圈核心交匯點(diǎn)，具有便捷暢通的陸、海、空立體交通網(wǎng)；項(xiàng)目緊鄰京津城際高鐵武清站，京津城際高鐵22分鐘可抵達(dá)北京，15分鐘抵達(dá)天津；京津高速公路等5條高速公路，

“九橫九縱”路網(wǎng)體系；北京地鐵Z2線和天津地鐵4號(hào)線今后有望在武清駁接。京津高速、京津塘高速、京津城際、同城半小時(shí)都市圈咫尺武清城際站項(xiàng)目主要特質(zhì)之-1：交通體系，22分鐘直達(dá)北京武清處于京津同17項(xiàng)目主要特質(zhì)之-2：生態(tài)資源得天獨(dú)厚武清水綠環(huán)境特色明顯，全境林木覆蓋率31%，城區(qū)綠化率40%；項(xiàng)目地處龍鳳河、京杭大運(yùn)河、永定河三河交匯濕地區(qū)，其中龍鳳河從項(xiàng)目門前流過；項(xiàng)目擁有京津間最優(yōu)美的環(huán)境資源，價(jià)值便捷的交通和完善的配套。龍鳳河、京杭大運(yùn)河、永定河三河交匯濕地區(qū)一線水景/三河環(huán)繞項(xiàng)目主要特質(zhì)之-2：生態(tài)資源得天獨(dú)厚武清水綠環(huán)境特色明顯，全18項(xiàng)目主要特質(zhì)之-3：生活休閑配套豐富項(xiàng)目正位于武清商貿(mào)休閑集中區(qū)域，西側(cè)規(guī)劃美國城綜合體，南側(cè)與萬畝生態(tài)農(nóng)業(yè)園隔河相望，西北距奧特萊斯僅5分鐘步行距離，距大型兒童主題樂園“凱旋王國”、大型商貿(mào)購物中心“國際商品博覽會(huì)”以及18洞濕地高爾夫球場步行不超過15分鐘；項(xiàng)目10分鐘車程范圍內(nèi)涵蓋武清區(qū)各類醫(yī)院（武清中醫(yī)院、武清中心醫(yī)院）、超市（華潤超市）、銀行、商業(yè)等配套設(shè)施。凱旋王國、美國城、國際商品博覽會(huì)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)，NBA體驗(yàn)中心，豪華酒店……佛羅倫薩小鎮(zhèn)旁項(xiàng)目主要特質(zhì)之-3：生活休閑配套豐富項(xiàng)目正位于武清商貿(mào)休閑集19一站式教育配套項(xiàng)目主要特質(zhì)之-4：一站式教育配套楊村一中、英華國際學(xué)校、七小、黃莊小學(xué)、黃莊中學(xué)……一站式教育配套項(xiàng)目主要特質(zhì)之-4：一站式教育配套楊村一中、英20項(xiàng)目主要特質(zhì)之-5：溫泉地?zé)豳Y源項(xiàng)目自身打造高品位溫泉中心及精品酒店；所有戶型均設(shè)有觀景溫泉泡池，洋房泡池設(shè)有兩層的共享空間。溫泉中心、溫泉入戶家家溫泉入戶項(xiàng)目主要特質(zhì)之-5：溫泉地?zé)豳Y源項(xiàng)目自身打造高品位溫泉中心及21項(xiàng)目主要特質(zhì)之-6：優(yōu)質(zhì)精裝，省心省事拎包入住、省心、省事、省力拎包入住項(xiàng)目主要特質(zhì)之-6：優(yōu)質(zhì)精裝，省心省事拎包入住、省心、省事、22項(xiàng)目主要特質(zhì)之-7：藍(lán)印戶口一次性付款在40萬元以上，即可獲得天津市藍(lán)印戶；子女入學(xué)、高考、社保等方面享受天津市常住戶口居民同等待遇。藍(lán)印戶口、教育資源藍(lán)印戶口項(xiàng)目主要特質(zhì)之-7：藍(lán)印戶口一次性付款在40萬元以上，即可獲23項(xiàng)目主要特質(zhì)之-8：項(xiàng)目產(chǎn)品組合高層產(chǎn)品占主導(dǎo)，面積段市場同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品類型戶型類型面積（㎡）戶數(shù)比例（高層）比例高層0室a5930030.9%86.4%0室b6115015.4%2室（中）90909.3%2室（邊）8928629.4%3室11411912.3%0室躍層a95121.2%0室躍層b9860.6%2室躍層15060.6%3室躍層19530.3%總計(jì)——972——洋房邊戶型1552013.6%中戶型147.672總計(jì)82流量主導(dǎo)/洋房拉升項(xiàng)目主要特質(zhì)之-8：項(xiàng)目產(chǎn)品組合高層產(chǎn)品占主導(dǎo)，面積段市場同24項(xiàng)目主要特質(zhì)之-9：銷售預(yù)期價(jià)格洋房150平米躍層三居室（毛坯）總價(jià)約150萬/套（單價(jià)按1000元/平米㎡計(jì)算）高層60平米零居室精裝總價(jià)約51萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）高層90平米兩居室精裝總價(jià)約77萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）高層120平米三居室精裝總價(jià)約102萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）預(yù)期銷售價(jià)格高于區(qū)域同類產(chǎn)品平均水平1300-2400元/平米成本高/售價(jià)高項(xiàng)目主要特質(zhì)之-9：銷售預(yù)期價(jià)格洋房150平米躍層三居室（毛25區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景交通體系開放便捷生態(tài)宜居環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目自身特色鮮明優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）本地客地域認(rèn)可度低居住氛圍和配套不夠回遷房環(huán)境雜亂影響銷售價(jià)高于區(qū)域均價(jià)威脅（Threaten）宏觀調(diào)控限購政策投資類產(chǎn)品受抑制區(qū)域市場競爭激烈機(jī)會(huì)（Opportunity）高鐵22分鐘快速鏈接北京周邊國際級(jí)休閑資源云集溫泉特色彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)SWOT區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weaknes26跳出區(qū)域，強(qiáng)調(diào)本案特色價(jià)值企業(yè)話語權(quán)強(qiáng)弱弱強(qiáng)市場話語權(quán)跳出區(qū)域

跳出區(qū)域紅海，面向北京客群

武清市場競爭激烈，客群結(jié)構(gòu)類似，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，糾結(jié)區(qū)域容易損傷金泰品牌，本案跳出區(qū)域紅海，面向周邊優(yōu)質(zhì)客群！突出特色

強(qiáng)調(diào)溫泉特色，塑造獨(dú)特形象

本項(xiàng)目成本價(jià)高出區(qū)域均價(jià)1300-2400元，天津客群價(jià)格敏感度較高，因此本項(xiàng)目跳出本地原有客群，面向價(jià)格敏感度較低的北京尋找客戶，樹立不一樣的項(xiàng)目高度及調(diào)性！挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者?改變游戲?主導(dǎo)價(jià)格?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值?資源具有不可復(fù)制性追隨者機(jī)會(huì)者?搭便車，借勢?瞄準(zhǔn)市場縫隙?有競爭力的價(jià)格?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)競爭策略跳出區(qū)域，強(qiáng)調(diào)本案特色價(jià)值企業(yè)話語權(quán)強(qiáng)弱弱強(qiáng)市場話語權(quán)跳出區(qū)27市場定位IMKINDOM武清城際站東500米京津冀首席漫調(diào)溫泉小鎮(zhèn)’市場定位IMKINDOM武清城際站東500米’28高層主要承接北京被動(dòng)外溢客群和藍(lán)印客群以北京南站和地鐵4號(hào)線輻射區(qū)域，如西城、豐臺(tái)，大興、亦莊、中關(guān)村等洋房以北京交通主動(dòng)外溢客戶以及武清地緣性改善客群和金泰關(guān)系客群為主豐臺(tái)金融街大興CBD西城區(qū)東城區(qū)主要客群次要客群輔助客群本案豐臺(tái)海淀亦莊燕郊廊坊通州本案武清大興CBD東城區(qū)通州燕郊廊坊打動(dòng)北京客，是成敗關(guān)鍵客戶策略高層主要承接北京被動(dòng)外溢客群和藍(lán)印客群洋房以北京交通主動(dòng)外溢29本項(xiàng)目享有“京津走廊”美譽(yù)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢，現(xiàn)代化交通體系開放便捷，包括京津公路，京津高速、京津塘高速，京津城際22分鐘直達(dá)北京等在內(nèi)的交通路網(wǎng)，均可實(shí)現(xiàn)北京市、武清區(qū)、天津市區(qū)三地間的快速互聯(lián)，擁有廣泛性的目標(biāo)客戶來源。主力需求在北京，廊坊燕郊補(bǔ)充，不放過武清機(jī)會(huì)客核心客戶重要客戶機(jī)會(huì)客戶武清注重項(xiàng)目獨(dú)特性及資源的稀缺性改善需求廊坊、燕郊藍(lán)印及改善帶動(dòng)外溢豐臺(tái)、西城、海淀、亦莊受北京南站和地鐵4號(hào)線帶動(dòng)，客群購買力強(qiáng)，具有藍(lán)印或改善需求外圍客（成本高）地緣客（成本低）客戶策略本項(xiàng)目享有“京津走廊”美譽(yù)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢，現(xiàn)代化交通30難點(diǎn)一：價(jià)格高難點(diǎn)三：去化慢項(xiàng)目難點(diǎn)難點(diǎn)二：客群新北京客群引入，武清對(duì)于北京客群屬于陌生區(qū)域，推廣難度高，投入大項(xiàng)目均價(jià)高出區(qū)域1000-2000元/㎡，客戶購買心理存在抗性區(qū)域月均去化峰值95套，整體月均去化52套，一期13年去化完畢，月均需去化117套。超出區(qū)域去化峰值易居對(duì)策：依托新浪樂居、百度樂居、微博三大特有資源炒熱區(qū)域，為強(qiáng)銷造勢易居對(duì)策：強(qiáng)勢拓客，線上線下資源整合，利用線上電商平臺(tái)與線下看房團(tuán)、各類活動(dòng)、派單等結(jié)合易居對(duì)策：做實(shí)現(xiàn)場體驗(yàn)營銷，加大殺客力；北京團(tuán)隊(duì)操刀，熟知泛北京購房客群喜好。難點(diǎn)一：價(jià)格高難點(diǎn)三：去化慢項(xiàng)目難點(diǎn)難點(diǎn)二：客群新北京客群引31Part4破局營銷策略篇nextPart4next32甲方目標(biāo)：2013年回款3億元終極目標(biāo)：12個(gè)月2013.3-2014.3完成一期88561㎡全部銷售實(shí)現(xiàn)銷售額約7.2億元根據(jù)區(qū)域主要項(xiàng)目成交情況來看，其實(shí)目標(biāo)可以更遠(yuǎn)大1、營銷目標(biāo)甲方目標(biāo)：2013年回款3億元終極目標(biāo)：根據(jù)區(qū)域主要項(xiàng)目332、營銷總策略做足做透做精溫泉文章價(jià)值體系構(gòu)建22分鐘城市精彩溫泉生活市場突圍之道便捷交通溫泉生活營銷陣地包裝龍鳳河景觀、園林示范區(qū)，樣板間三重打造，極致化產(chǎn)品表現(xiàn)集中爆發(fā)式宣傳視聽全面覆蓋多維立體攻勢立體推廣造勢北京重點(diǎn)區(qū)域，易居拓客十二式，多渠道展開拓客多種渠道海選拓客立體攻勢窒息覆蓋極致表現(xiàn)震撼體驗(yàn)EJU十二式拓客2、營銷總策略做足做透做精溫泉文章價(jià)值體系34總銷0.68億元主推洋房洋房：3棟10#11#13#面積：7545㎡套數(shù)：52套銷售分解推售策略總銷1.1億元3、推售策略籌備期亮相期開盤期順銷期清尾期銷售階段1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月團(tuán)隊(duì)組建蓄客開盤二次開盤三次開盤四次開盤五次開盤一期清盤總銷2億元總銷1.9億元總銷1.5億元主推高層高層：2棟1#2#面積：13000套數(shù)128主推高層高層：2棟6#9#面積：19000套數(shù)：260主推高層高層：3棟3#4#5#面積：25000套數(shù)：324主推高層，加推洋房高層：2棟洋房：1棟7#8#12#面積：23000套數(shù)：290價(jià)值傳輸炫動(dòng)北京大盤熱銷明盤效應(yīng)樹品牌，名利雙收實(shí)景呈現(xiàn)品質(zhì)撼動(dòng)高層每平均價(jià)：8500元洋房每平均價(jià)：10000元總銷主推洋房銷售分解推售策略總銷3、推售策略籌備期亮相期開盤35項(xiàng)目核心策略一：做實(shí)生態(tài)體驗(yàn)，做足溫泉特色生態(tài)溫泉生活體驗(yàn)營銷項(xiàng)目體驗(yàn)示范區(qū)外延至龍鳳河，通過龍鳳河生態(tài)景觀和溫泉特色雙重打造，共同演繹都市生態(tài)溫泉精彩生活，從而弱化高價(jià)對(duì)客戶購買造成的抗性。4、核心策略項(xiàng)目核心策略一：做實(shí)生態(tài)體驗(yàn)，做足溫泉特色生態(tài)溫泉生活體驗(yàn)營36產(chǎn)品表現(xiàn)總思路作為以產(chǎn)品力作為核心價(jià)值的本項(xiàng)目需要在武清市場做到出類拔萃在市場上樹立三面旗幟1.2.細(xì)節(jié)制勝紅線外裝修3.生活感染樣板間裝修體驗(yàn)式營銷售樓處等裝修產(chǎn)品表現(xiàn)總思路作為以產(chǎn)品力作為核心價(jià)值的本項(xiàng)目在市場上樹立三37我們可以參考北京星河灣的成功經(jīng)驗(yàn)，由于其周邊環(huán)境不佳，星河灣進(jìn)駐之后與政府進(jìn)行協(xié)商，對(duì)紅線外的景觀與環(huán)境進(jìn)行整改，不僅保證了社區(qū)的品質(zhì)，同時(shí)也為業(yè)主營造了一個(gè)極佳的社區(qū)外環(huán)境。完成四周圍墻、道路的改造和綠植對(duì)沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹考慮到本項(xiàng)目臨近龍鳳河具有優(yōu)質(zhì)的一線河景資源環(huán)境，我們建議本案采用星河灣的做法，投入一定成本，改造龍鳳河景觀帶環(huán)境，打造親水平臺(tái)，充分展示項(xiàng)目臨河優(yōu)勢。第1重：紅線外裝修我們可以參考北京星河灣的成功經(jīng)驗(yàn)，由于其周邊環(huán)38充分利用未開發(fā)土地+精細(xì)化的“細(xì)節(jié)處理”將項(xiàng)目未開發(fā)的8、9號(hào)地土地改造為綠地生態(tài)公園，在銷售期增加客戶認(rèn)知度在井蓋等細(xì)節(jié)方面細(xì)致處理，盡量做到人性化和美觀在樹木與石頭等材料的選擇上，考慮香河當(dāng)?shù)夭煌竟?jié)的特征在社區(qū)圍墻的選擇上可以采用鏤空的方式讓社區(qū)內(nèi)外皆可享受綠色社區(qū)采用柔和燈光與磨砂燈罩避免光污染第1重：紅線外裝修充分利用未開發(fā)土地+精細(xì)化的“細(xì)節(jié)處理”將項(xiàng)39結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)，并注重圍墻、郵筒、門牌、燈光等細(xì)節(jié)效果。通過社區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目形象，結(jié)合景觀示范區(qū)，精裝樓座花園及小區(qū)中心景觀，達(dá)到較好的體驗(yàn)效果第2重：看房動(dòng)線裝修提升形象結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)，并注重圍墻、郵筒、門牌、燈光等40整體風(fēng)格以暗色調(diào)結(jié)合燈光的運(yùn)用和材料的選擇，打造低調(diào)高貴的氛圍，極致表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)沙盤區(qū)域接待區(qū)小型洽談區(qū)鋼琴區(qū)吧臺(tái)區(qū)衛(wèi)生間影音室第2重：售樓處裝修氛圍營造整體風(fēng)格以暗色調(diào)結(jié)合燈光的運(yùn)用和材料的選擇，打造低調(diào)高貴的氛41三重院落打造樓體生態(tài)庭院——結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)結(jié)合庭院景觀，充分展現(xiàn)優(yōu)雅之中的不俗品味鄰里組團(tuán)庭院——融合私密性與交流性，營造一種健康、積極的鄰里文化三重院落打造——營造生態(tài)景觀風(fēng)情從公共庭院到鄰里組團(tuán)庭院再到樓體生態(tài)庭院，有層次的遞進(jìn)關(guān)系，形成既高雅又私密，且景觀元素豐富多樣的連續(xù)體驗(yàn)公共庭院——打造示范區(qū)景觀，設(shè)計(jì)公共庭院，體驗(yàn)未來公共生活空間，第2重：樣板段打造三重院落打造樓體生態(tài)庭院——結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)結(jié)合42小型跌水及噴泉的運(yùn)用，配合背景音樂的播放，強(qiáng)調(diào)聽覺體驗(yàn)；注重全方位體驗(yàn)——運(yùn)用聲、香、色的多維處理方法，完成從聽覺到視覺再到嗅覺的感官體驗(yàn)根據(jù)季節(jié)的變化，在示范區(qū)內(nèi)種植各類主題景觀樹，從而達(dá)到景觀隨季節(jié)更迭生息而變的視覺體驗(yàn)。選擇玫瑰、香花槐、薰衣草、迷迭香、百里香等職務(wù)品種，改善局部嗅覺生態(tài)環(huán)境達(dá)到藝術(shù)性與觀賞性的有機(jī)結(jié)合。多維全方位第2重：樣板段打造小型跌水及噴泉的運(yùn)用，配合背景音樂的播放，強(qiáng)調(diào)聽覺體驗(yàn)；注43從公共圍墻到小品到材質(zhì)的選擇再到標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的統(tǒng)一，從細(xì)節(jié)著手提升項(xiàng)目的價(jià)值與形象公共圍墻——自然石材及古典造型的處理，從社區(qū)入口開始，一直延續(xù)到區(qū)域內(nèi)的每棟建筑。小品——選擇符合景觀環(huán)境的小品，提升景觀視覺氛圍，提升項(xiàng)目形象材質(zhì)選擇——更多的運(yùn)用天然材料的組合，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的生態(tài)主題及提升環(huán)境氣質(zhì)精細(xì)化設(shè)計(jì)第2重：樣板段打造從公共圍墻到小品到材質(zhì)的選擇再到標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的統(tǒng)一，從細(xì)節(jié)著手提44本案洋房戶型及高層3居戶型，樣板間裝修結(jié)合歐式風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品尺度優(yōu)勢，給人以充分的奢華感受，提升市場昭示力第3重：樣板間裝修旗艦戶型重品質(zhì)本案洋房戶型及高層3居戶型，樣板間裝修結(jié)合歐式風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，45選擇主銷戶型，結(jié)合田園風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品休閑度假特性和溫泉特色，令客戶通過對(duì)樣板間參觀，充分享受田園感受主銷戶型重感受第3重：樣板間裝修選擇主銷戶型，結(jié)合田園風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品休閑度假46項(xiàng)目核心策略二：多方資源整合，立體渠道營銷易居銷售力EJU

新浪百度

微博呼叫中心樂居會(huì)線上強(qiáng)勢推廣，線下渠道拓客4、核心策略項(xiàng)目核心策略二：多方資源整合，立體渠道營銷易居銷售力EJU47三位一體國內(nèi)唯一打通線上線下營銷平臺(tái)O2O營銷解決方案三位一體國內(nèi)唯一打通線上線下營銷平臺(tái)O2O營銷解決方案481、線上：新浪樂居

新聞+專題+廣告+軟文1、明線聚勢：利用門戶網(wǎng)站優(yōu)勢，搭臺(tái)唱戲，強(qiáng)勢炒作，提升武清板塊熱度，聚集北京客戶眼球；2、暗線托勢：評(píng)論溫泉價(jià)值，渲染項(xiàng)目溫泉特色，削弱區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目競爭力，突出本項(xiàng)目溫泉特色的優(yōu)勢3、強(qiáng)化線立勢：通過打造甲方京郊豪宅品牌及強(qiáng)化項(xiàng)目溫泉特色雙向出擊新浪網(wǎng)中國第一新聞媒體比CCTV更廣泛的頻道覆蓋面3.3億經(jīng)常訪問用戶隨時(shí)隨地隨意永遠(yuǎn)在線全年365天X24小時(shí)所有內(nèi)容同步在線63個(gè)一級(jí)頻道/其中每天瀏覽人數(shù)超過1000萬的有36個(gè)以上新浪房產(chǎn)新浪財(cái)經(jīng)新浪高爾夫新浪汽車新浪娛樂新浪教育……78.8%經(jīng)常訪問覆蓋1、線上：新浪樂居新聞+專題+廣告+軟文1、明線聚勢：利用2、線上：電商強(qiáng)大項(xiàng)目展示強(qiáng)大強(qiáng)大客戶召集客戶鎖定利用電商平臺(tái)開啟階梯團(tuán)購，采用人越多，越便宜模式，設(shè)置人數(shù)及優(yōu)惠信息，通過客戶口碑大范圍推廣傳播，跨地域客戶召集，并通過E金卷進(jìn)行客戶鎖定及認(rèn)籌強(qiáng)大項(xiàng)目推廣2、線上：電商強(qiáng)大項(xiàng)目展示強(qiáng)大強(qiáng)大客戶召集客戶鎖定利用電商平關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)討論直接指向3、線上：微博病毒性營銷傳播效應(yīng)噱頭二：一字千金？人氣召集王圓夢購房，一舉兩得參與本案微博“你的生活夢想”微博評(píng)論活動(dòng)并轉(zhuǎn)發(fā)，不僅可以實(shí)現(xiàn)你的生活夢想（5000元之內(nèi)），還可憑粉絲轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)，每條抵扣1000元購房款，20000元封頂。借助新浪微博，打入群眾內(nèi)部：京郊普通青年買得起的溫泉豪宅營銷炒作；關(guān)注并轉(zhuǎn)發(fā)本案微博，即可參加抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)贏取全新ipad。噱頭一：京郊熱土金泰麗舍溫泉漫生活！關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)討論直接指向3、線上：微博病毒性營銷傳播效應(yīng)噱頭二：4、線上：百度樂居百度搜索中國第一搜索引擎地產(chǎn)百度品牌專屬區(qū)日平均搜索請求量200億次信息時(shí)時(shí)跟新版面靈活展現(xiàn)五種模板更多信息量傳播搜索用戶品牌形象最佳解決方案與關(guān)鍵詞搜索完美表現(xiàn)90%搜索請求應(yīng)用占領(lǐng)百度——網(wǎng)絡(luò)搜索制高點(diǎn)樹立項(xiàng)目品牌知名度4、線上：百度樂居百度搜索地產(chǎn)百度品牌專屬區(qū)日平均搜索請求量5、線上：戶外北京沒有2條動(dòng)脈京津高速京津塘高速京津冀首席漫調(diào)溫泉小鎮(zhèn)5、線上：戶外北京沒有2條動(dòng)脈京津高速京津塘高速京津冀首席漫6、線上：動(dòng)車媒體北京南站車站立柱北京南站公交燈箱動(dòng)車雜志京津冀首席漫調(diào)溫泉小鎮(zhèn)足不出戶泡溫泉22分鐘漫調(diào)溫泉生活金泰麗舍武清站500米1條主線，22分鐘雙城生活6、線上：動(dòng)車媒體北京南站車站立柱北京南站公交燈箱動(dòng)車雜志京7、線上：主流紙媒合作對(duì)象：北青報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)等北京主流房產(chǎn)傳播媒體合作形式：以外封套、整版、半版、彩色軟文等多種廣告表現(xiàn)形式合作目的：以節(jié)點(diǎn)性公告為主，最直接的宣傳項(xiàng)目核心價(jià)值、工程形象和最新營銷信息，以樹立項(xiàng)目良好的市場形象，迅速召集客戶迅速樹立和提升項(xiàng)目形象7、線上：主流紙媒合作對(duì)象：北青報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)等北京主1、線下：售樓處開放活動(dòng)目的：親臨銷售中心，用品質(zhì)贏得客戶本案銷售中心開放邀請意向客戶以及易居各渠道客戶，同時(shí)邀請政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到銷售中心現(xiàn)場，舉行“銷售中心剪彩儀式”，當(dāng)天同時(shí)接待北京百姓的檢閱。儀式后在銷售員熱情的接待下，意向客戶參觀銷售中心，以現(xiàn)場的品質(zhì)打動(dòng)客戶，為后期成交打下基礎(chǔ)。時(shí)間：2013年4月地點(diǎn)：本案銷售中心品質(zhì)打動(dòng)1、線下：售樓處開放活動(dòng)目的：親臨銷售中心，用品質(zhì)贏得客戶本2、線下：項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)主題：22分鐘即享足不出戶精彩溫泉生活——產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2013年04月（周六）活動(dòng)地點(diǎn)：高檔酒店參與規(guī)模：500組活動(dòng)目的：產(chǎn)品推介會(huì)是第一次大規(guī)?？蛻艟奂幕顒?dòng)，意在聚斂人氣，品牌植入，項(xiàng)目宣傳，并且完成第一波意向客戶的積累。注：根據(jù)實(shí)際情況可針對(duì)內(nèi)部客戶、業(yè)內(nèi)媒體分別做專場推介2、線下：項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)主題：22分鐘即享足不出戶精彩溫泉生活動(dòng)吸客，氣氛營造釣魚達(dá)人親水釣魚活動(dòng)：充分利用項(xiàng)目緊鄰龍鳳河優(yōu)勢，通過釣魚達(dá)人活動(dòng)吸引釣魚愛好者，展現(xiàn)項(xiàng)目一線臨水生態(tài)資源，同時(shí)體現(xiàn)一種休閑有氧度假的生活情趣3、線下：系列暖場活動(dòng)活動(dòng)吸客，氣氛營造釣魚達(dá)人親水釣魚活動(dòng)：3、線下：系列暖場活58區(qū)域看房團(tuán)

北京東南，廊坊區(qū)域看房團(tuán)。專題看房團(tuán)婚房置業(yè)看房團(tuán)北京低總價(jià)看房團(tuán)……4、線下：看房團(tuán)4、線下：看房團(tuán)5、線下：樣板段開放活動(dòng)目的：親臨銷售中心，用品質(zhì)震撼客戶樣板段、樣板間開放暨客戶集中認(rèn)籌活動(dòng)邀請蓄水期內(nèi)積累的意向客戶到銷售中心現(xiàn)場，參觀樣板段、樣板間，以現(xiàn)場極致的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品表現(xiàn)打動(dòng)客戶，促使客戶認(rèn)籌。為營造活動(dòng)現(xiàn)場的熱鬧氣氛，進(jìn)行認(rèn)籌客戶的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。時(shí)間：2013年4月地點(diǎn)：售樓處5、線下：樣板段開放活動(dòng)目的：親臨銷售中心，用品質(zhì)震撼客戶樣6、線下：巡展/路演區(qū)域選擇：北京南部區(qū)域商超巡展時(shí)間：2013.（寫字樓）周一至周五，（社區(qū)）周六、周日巡展地點(diǎn)：目標(biāo)區(qū)域大型超市、人流密集的商圈、大型企業(yè)、寫字樓巡展目的：1）制造客戶聚集，提升項(xiàng)目熱度；2）集中向具有購買能力的企業(yè)客群進(jìn)行項(xiàng)目推介，為后期團(tuán)購活動(dòng)做鋪墊。6、線下：巡展/路演區(qū)域選擇：北京南部區(qū)域商超西直門公主墳西單崇文門建國門國貿(mào)宋家莊復(fù)興門海淀黃莊大紅門角門東榮昌東街文化園舊宮宣武門國家圖書館平安里東單7個(gè)一級(jí)樞紐站15個(gè)重要樞紐站共22個(gè)站點(diǎn)拓客涵蓋北京南站輻射內(nèi)所有重要地鐵樞紐站7、線下：地鐵拓客四惠管莊通州北苑占據(jù)關(guān)鍵交通樞紐，引導(dǎo)主流動(dòng)線客流西直門公主墳西單崇文門建國門國貿(mào)宋家莊復(fù)興門海淀黃莊大紅門角628、線下：專業(yè)市場拓客北京大規(guī)模的5大專業(yè)市場分布于北京南部區(qū)域，聚集了大量具有購買力的私營企業(yè)主；這些私營企業(yè)主多為外阜戶籍，年齡集中在35-45歲，目前較大部分面臨孩子上學(xué)難題，對(duì)于藍(lán)印戶口有較大需求；每個(gè)專業(yè)市場日均人流量超過10萬人，人群聚集效益顯著。新發(fā)地木樨園十里河建材城花鄉(xiāng)大紅門針對(duì)外阜私營企業(yè)主，藍(lán)印驅(qū)動(dòng)8、線下：專業(yè)市場拓客北京大規(guī)模的5大專業(yè)市場分布于北京南部639、線下：寫字樓巡展復(fù)興門及金融街區(qū)域亦莊DBA區(qū)域目標(biāo)：目標(biāo)區(qū)域白領(lǐng)人群金融街圍攻工作聚集場所，深拓主流置業(yè)白領(lǐng)針對(duì)企事業(yè)單位集中的復(fù)興門金融街和白領(lǐng)集中的亦莊DBA企業(yè)總部聚集區(qū)，集中巡展推介9、線下：寫字樓巡展復(fù)興門及金融街區(qū)域亦莊DBA區(qū)域目標(biāo)：目10、線下：走進(jìn)社區(qū)

形式一：與居委會(huì)業(yè)委會(huì)合作，贊助社區(qū)老年文體活動(dòng)；形式二：畫圈式，以街道負(fù)責(zé)人為圓心（3000元/月，組織聯(lián)絡(luò)+每月100組任務(wù)），發(fā)散3-5名有威望的老頭老太（1500元/月,每月50組任務(wù)）進(jìn)行拓客;

針對(duì)休閑養(yǎng)老客群，類傳銷式，精準(zhǔn)打擊10、線下：走進(jìn)社區(qū)針對(duì)休閑養(yǎng)老客群，類傳銷式，精準(zhǔn)11、線下：房展會(huì)、車展拓客人員稠密，海選拓客11、線下：房展會(huì)、車展拓客人員稠密，海選拓客新浪樂居會(huì)合作企業(yè)，涉及行業(yè)廣泛，我們精選名企精英團(tuán)隊(duì)，已攜手十余家名企精誠合作，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

未來，我們將攜手更多名企名家，戰(zhàn)略聯(lián)合，不斷創(chuàng)新、完善我們的服務(wù)。合作商家：福田康明斯、用友軟件、浪潮集團(tuán)、中國銀行、三一重工……12、線下：走進(jìn)名企新浪樂居會(huì)“名企樂享計(jì)劃”系列活動(dòng)新浪樂居會(huì)合作企業(yè)，涉及行業(yè)廣泛，我們精選名企精英團(tuán)隊(duì)，已攜6713、線下：短信

項(xiàng)目蓄客期至開盤前，進(jìn)行高強(qiáng)度的全覆蓋式的短信推廣，讓項(xiàng)目保持熱度短信數(shù)據(jù)庫資源說明：1）、職業(yè)選擇：短信數(shù)據(jù)庫資源投放應(yīng)重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)、保險(xiǎn)、銀行、公務(wù)員等；2）、私家車主選擇：私家車價(jià)格為20萬元以下的車主；3）、社區(qū)選擇：重點(diǎn)選擇北京南部區(qū)域、方莊、通州、亦莊等居住小區(qū)4）、短信推廣內(nèi)容：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息、銷售信息(價(jià)格優(yōu)惠、認(rèn)籌、開盤、、、)名單：易居資源——易居在售項(xiàng)目客戶資源、易居會(huì)客戶資源

短信公司——時(shí)間：周二至周五投放高強(qiáng)度、全覆蓋式13、線下：短信項(xiàng)目蓄客期至開盤前，進(jìn)行高強(qiáng)度的全覆蓋式的14、線下：電開Call客中心功能電話邀約客戶來訪初步篩選意向客戶，為置業(yè)顧問提供意向客戶名單Call客中心人員Call客工作人員10~30人前期Call客工作配備經(jīng)過培訓(xùn)的專業(yè)隊(duì)伍Call客中心工作制度每天每人8小時(shí)工作制，人員分為兩組，分早、晚班早班：10:00-18:00；晚班：13:00-21:00電話邀約工作主要集中在上午10:30-11:30，下午14:00-16:00，晚上19:00-21:00階段任務(wù)蓄客期：項(xiàng)目介紹，客戶邀約主銷期：項(xiàng)目信息傳遞，客戶追訪順銷期：客戶關(guān)系維護(hù)備注：項(xiàng)目銷售過程中的優(yōu)惠信息釋放、客戶關(guān)系維護(hù)等工作根據(jù)實(shí)際情況由Call客中心配合完成。14、線下：電開Call客中心功能備注：項(xiàng)目銷售過程中的優(yōu)籌備期亮相期開盤期順銷期清尾期銷售階段主題推廣動(dòng)作電商：借助電商平臺(tái)，每周組織看房團(tuán)，對(duì)電商來電及客戶名單進(jìn)行電話回訪；并對(duì)配送網(wǎng)絡(luò)資源合理推廣報(bào)廣：配合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，適當(dāng)在新京、北青、京華、北京晚報(bào)進(jìn)行報(bào)廣宣傳網(wǎng)絡(luò)：在新浪房產(chǎn)網(wǎng)頂部通欄、文字鏈等明顯位置集中投放短信：每周二、三、四、五短信投放，每次20萬條，約1000萬條/月；具體投放量配合銷售節(jié)奏暖場活動(dòng)：每周舉辦暖場活動(dòng)，增強(qiáng)人氣同時(shí)，針對(duì)辦卡、認(rèn)購和簽約客戶，采用抽獎(jiǎng)激勵(lì)模式拓客派單：依據(jù)銷售節(jié)奏，對(duì)來訪、辦卡客戶密集區(qū)域進(jìn)行地毯式拓客活動(dòng)企業(yè)推介：重點(diǎn)對(duì)通州及亦莊區(qū)域來訪辦卡客戶密集的企事業(yè)單位進(jìn)行企業(yè)推介看房團(tuán)：每周召集一次看房團(tuán)，每半月組織一次專屬看房團(tuán)線上線下都市生態(tài)溫泉生活，精彩一座城/生態(tài)溫泉生活體驗(yàn)示范區(qū)盛裝開放/圓你一個(gè)溫泉夢/開盤熱銷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月團(tuán)隊(duì)組建蓄客開盤二次開盤三次開盤四次開盤五次開盤一期清盤5、營銷排期籌備期亮相期開盤期順銷期清尾期銷售階段主題推廣動(dòng)作電商：借助70項(xiàng)目核心策略三：金牌團(tuán)隊(duì)保障北京團(tuán)隊(duì)操刀，熟悉泛北京購房客群4、核心策略項(xiàng)目核心策略三：金牌團(tuán)隊(duì)保障北京團(tuán)隊(duì)操刀，熟悉泛北京購房客群71易居北京公司深耕環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈，案場區(qū)域聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新之舉，已經(jīng)頗具成效易居北京公司深耕環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈，72團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人赫連項(xiàng)目總監(jiān)彭志雄后臺(tái)客服案場經(jīng)理策劃經(jīng)理項(xiàng)目總督導(dǎo)趙繼宏案場督導(dǎo)綜合管理部后臺(tái)經(jīng)理數(shù)據(jù)報(bào)表主管合約檔案主管客戶管理新浪樂居北京機(jī)構(gòu)百度樂居北京機(jī)構(gòu)克而瑞北京機(jī)構(gòu)市場研究產(chǎn)品策略市場發(fā)展中心策略研究支持平臺(tái)第一小組銷售組長1人置業(yè)顧問3人第二小組銷售組長1人置業(yè)顧問3人第三小組銷售組長1人置業(yè)顧問3人案場助理1人策劃師2人團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總監(jiān)后臺(tái)客服案場經(jīng)理策劃經(jīng)理項(xiàng)目總督73畢業(yè)于人民大學(xué)EMBA十六年的從業(yè)經(jīng)歷，成功的主持負(fù)責(zé)了諸多大型物業(yè)的產(chǎn)品策劃、市場營銷、銷售代理工作。服務(wù)的客戶包括中糧、中建、萬科、恒大、天鴻、星河灣、城建、金隅、路勁等眾多品牌開發(fā)商，并伴有多年公司經(jīng)營管理工作經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富；具有較好的團(tuán)隊(duì)管理與協(xié)作經(jīng)驗(yàn)；性格沉穩(wěn)，有較好的組織、協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)和適應(yīng)能力，善于從事具有挑戰(zhàn)性的工作。通過多年的從業(yè)經(jīng)歷，建立了廣泛的人際業(yè)務(wù)關(guān)系，并對(duì)房地產(chǎn)市場有獨(dú)特的見解與認(rèn)識(shí)。出色的從業(yè)業(yè)績，受到眾多服務(wù)客戶的好評(píng)。

趙繼宏易居中國?北京公司執(zhí)行總經(jīng)理項(xiàng)目總督導(dǎo)趙繼宏項(xiàng)目總督導(dǎo)74項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)75彭志雄易居（中國）?北京公司項(xiàng)目總監(jiān)歷任住總金第開發(fā)公司副總經(jīng)理，香港友峰投資公司董事，北京友峰偉業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理。有近20年商業(yè)規(guī)劃、資產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、策劃、銷售代理工作經(jīng)驗(yàn)。主持過10余個(gè)綜合體項(xiàng)目，大型住宅項(xiàng)目的項(xiàng)目評(píng)估、總體方案、資產(chǎn)規(guī)劃、資本運(yùn)營、開發(fā)組織、銷售執(zhí)行等工作。為萬科、恒大、嘉里、金地、恒盛、復(fù)地、陸家嘴、萬達(dá)、中糧、海爾、路勁、新世界等眾多地產(chǎn)品牌項(xiàng)目提供服務(wù)，跨越寫字樓、高檔住宅、大型社區(qū)、別墅、商業(yè)全品類物業(yè)類型。項(xiàng)目總監(jiān)彭志雄項(xiàng)目總監(jiān)76THANKS-期待與您共創(chuàng)佳績-THANKS

天津武清金泰麗舍項(xiàng)目營銷策略方案視界

天津武清金泰麗舍項(xiàng)目營銷策略方案視界78可以感嘆的繁華，不可預(yù)測的價(jià)值

新

的疆域區(qū)域可以感嘆的繁華，不可預(yù)測的價(jià)值

新的疆域區(qū)域79可能同化的空間，絕不同質(zhì)的圈層新

的客群客群可能同化的空間，絕不同質(zhì)的圈層新的客群客群80可以復(fù)刻的生活，絕不雷同的豪宅新

的里程立意可以復(fù)刻的生活，絕不雷同的豪宅新的里程立意81換一個(gè)角度，看麗舍！換一個(gè)角度，看麗舍！82佛羅倫薩小鎮(zhèn)繁茂商業(yè)咫尺京津高鐵低密風(fēng)情住區(qū)溫泉入戶私家會(huì)所三河環(huán)繞藍(lán)印戶口佛羅倫薩小鎮(zhèn)咫尺京津高鐵低密風(fēng)情住區(qū)溫泉入戶私家會(huì)所三河環(huán)繞83項(xiàng)目營銷策略方案77p課件84項(xiàng)目營銷策略方案77p課件85全國市場成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，房價(jià)平穩(wěn)上行，市場整體全面復(fù)蘇跡象初顯2012年全國商品房及商品住宅銷售面積走勢2012年全國商品房及商品住宅月銷售金額走勢進(jìn)入11月后全國商品房銷售面積同比開始轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)市場成交已經(jīng)基本擺脫了調(diào)控政策影響，逐步進(jìn)入正常軌道，未來房地產(chǎn)市場量價(jià)回升已經(jīng)成為定局隨著成交量回升，市場對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期開始逐步走強(qiáng)，但目前房價(jià)依然不具備大幅反彈的條件，未來房價(jià)可能進(jìn)入慢漲格局，但不排除個(gè)別地方出現(xiàn)大幅上漲的可能1、全國市場環(huán)境全國市場成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，房價(jià)平穩(wěn)上行，市場整體全面復(fù)蘇跡象初顯86天津市場近一年成交量無大波動(dòng)，整體穩(wěn)定，緩步回暖2012年天津5、6月份成交量較好，但隨后7、8月份未有較大變化，傳統(tǒng)的“金九銀十”也未出現(xiàn)很大漲幅；參照2012年1-10月份成交數(shù)據(jù)來看，2013年成交量不會(huì)有太大的起伏；天津市場商品住宅價(jià)格浮動(dòng)較小，維持在9000-10000元/㎡左右。2、天津市場環(huán)境天津市場近一年成交量無大波動(dòng)，整體穩(wěn)定，緩步回暖2012年天87武清主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）售出面積（萬㎡）剩余存量（萬㎡）亞泰瀾公館240.623.4茂悅府271.925.7花樣年華郡543.750.5龍灣城4027.412.5保利海棠灣2810.118經(jīng)緯城市綠洲25.61.124.6奧克斯盛世年華21.57.314.1盛世天下51.732.119.6荔城公館19.44.115.3住總尚清灣27.68.818.7天鵝湖一號(hào)15.14.610.4合計(jì)333.9101.7232.8武清主要項(xiàng)目入市產(chǎn)品存量230萬㎡2010.11-2011.10武清供應(yīng)面積290萬㎡2011.11-2012.10武清供應(yīng)面積765萬㎡未來年均新增供應(yīng)530萬㎡2010.11-2012.10新增面積：1055萬㎡預(yù)計(jì)武清區(qū)域整體供應(yīng)1000-1600萬㎡武清市場供應(yīng)不斷攀升，未來有可能達(dá)到1000-1600萬平米3、武清市場未來供應(yīng)武清主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建筑面積售出面積剩余存量亞泰瀾公館2488從目前市場年均消化量來看，未來無新增供應(yīng)的情況下，武清區(qū)域現(xiàn)階段總存量需9年消化完畢從往年（09-12年）武清市場成交情況來看，年均成交量在117.9萬㎡左右；從現(xiàn)階段市場存量來看，市場在無新供應(yīng)下，目前的存量1000萬㎡，可消化近9年時(shí)間年均去化117.9萬㎡4、武清市場未來去化從目前市場年均消化量來看，未來無新增供應(yīng)的情況下，武清區(qū)域現(xiàn)89項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房/高層2居：90-109平米、3居：115-138平米毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅小高層88-137平米/洋房117-161平米/別墅165-295平米精裝2500花樣年華郡小高層/別墅74-87平米/180-255平米毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅68-115平米/110-141平米/250-300平米毛坯保利海棠灣高層/別墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/聯(lián)排300-370平米毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層1居50-60平米/2居90-100平米/復(fù)式120-130平米毛坯奧克斯盛世年華高層2居80-100平米、3居110-130平米毛坯盛世天下高層/別墅2居94平米/3居107-122平米/別墅301-388平米毛坯荔城公館高層2居：80-90平米，3居：90-120平米毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米聯(lián)排/325平米雙拼/420平米獨(dú)棟毛坯天鵝湖一號(hào)高層2居70-110平米/3居130-142平米/毛坯5、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-產(chǎn)品精裝項(xiàng)目稀少，高層為供應(yīng)主力，面積段同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房/高90項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型銷售均價(jià)(元/平米)最新成交均價(jià)（元/平米）裝修情況亞泰瀾公館洋房75006710毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅7200/10000/270-741萬元/套9258/17452精裝2500花樣年華郡小高層/別墅5700/125005515/10776毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅6700/8000/100007144/10071毛坯保利海棠灣高層/別墅7300/110006947/13003毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層65006,392毛坯奧克斯盛世年華高層65006217毛坯盛世天下高層/別墅6500/100006934/9590毛坯荔城公館高層63006156毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅6500/7800/120006502/10178毛坯天鵝湖一號(hào)高層64005805毛坯高層6700元/㎡左右（毛坯）,洋房8300元/㎡左右（毛坯）6、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-價(jià)格項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型銷售均價(jià)(元/平米)最新成交均價(jià)（元/平米）91項(xiàng)目名稱最新成交均價(jià)（元/㎡）2012年成交套數(shù)月均成交套數(shù)備注1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

亞泰瀾公館6710——————————————————1632

24

茂悅府9258/17452————————155142811177

19別墅成交23套/小高層及洋房成交110套花樣年華郡5515/10776——102916312733141043

20別墅成交85套/小高層及洋房成交110套龍灣城7144/1007124551671421559212088657364

95別墅成交35套/小高層及洋房成交1012套保利海棠灣6947/1300344211443554436346832

33別墅共成交23套，高層成交345套城市綠洲6,392——————————————————————135135

盛世年華621774147326796715017638

46

盛世天下6934/9590136983666896121170102114146

95

荔城公館6156————————20391433117121

57

住總尚清灣6502/101782210171515121091218

11別墅共成交21套，高層成交101套天鵝湖一號(hào)58052565611953233920523744

40

主要項(xiàng)目整體月均去化52套，第一名月均去化95套，第二名月均去化57套，第二名月均去化46套7、武清重點(diǎn)項(xiàng)目-去化項(xiàng)目名稱最新成交均價(jià)（元/㎡）2012年成交套數(shù)月均成交套數(shù)92

Part2審視本體篇nextPart2next93項(xiàng)目主要特質(zhì)之-1：交通體系，22分鐘直達(dá)北京武清處于京津同城半小時(shí)都市圈核心交匯點(diǎn)，具有便捷暢通的陸、海、空立體交通網(wǎng)；項(xiàng)目緊鄰京津城際高鐵武清站，京津城際高鐵22分鐘可抵達(dá)北京，15分鐘抵達(dá)天津；京津高速公路等5條高速公路，

“九橫九縱”路網(wǎng)體系；北京地鐵Z2線和天津地鐵4號(hào)線今后有望在武清駁接。京津高速、京津塘高速、京津城際、同城半小時(shí)都市圈咫尺武清城際站項(xiàng)目主要特質(zhì)之-1：交通體系，22分鐘直達(dá)北京武清處于京津同94項(xiàng)目主要特質(zhì)之-2：生態(tài)資源得天獨(dú)厚武清水綠環(huán)境特色明顯，全境林木覆蓋率31%，城區(qū)綠化率40%；項(xiàng)目地處龍鳳河、京杭大運(yùn)河、永定河三河交匯濕地區(qū)，其中龍鳳河從項(xiàng)目門前流過；項(xiàng)目擁有京津間最優(yōu)美的環(huán)境資源，價(jià)值便捷的交通和完善的配套。龍鳳河、京杭大運(yùn)河、永定河三河交匯濕地區(qū)一線水景/三河環(huán)繞項(xiàng)目主要特質(zhì)之-2：生態(tài)資源得天獨(dú)厚武清水綠環(huán)境特色明顯，全95項(xiàng)目主要特質(zhì)之-3：生活休閑配套豐富項(xiàng)目正位于武清商貿(mào)休閑集中區(qū)域，西側(cè)規(guī)劃美國城綜合體，南側(cè)與萬畝生態(tài)農(nóng)業(yè)園隔河相望，西北距奧特萊斯僅5分鐘步行距離，距大型兒童主題樂園“凱旋王國”、大型商貿(mào)購物中心“國際商品博覽會(huì)”以及18洞濕地高爾夫球場步行不超過15分鐘；項(xiàng)目10分鐘車程范圍內(nèi)涵蓋武清區(qū)各類醫(yī)院（武清中醫(yī)院、武清中心醫(yī)院）、超市（華潤超市）、銀行、商業(yè)等配套設(shè)施。凱旋王國、美國城、國際商品博覽會(huì)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)，NBA體驗(yàn)中心，豪華酒店……佛羅倫薩小鎮(zhèn)旁項(xiàng)目主要特質(zhì)之-3：生活休閑配套豐富項(xiàng)目正位于武清商貿(mào)休閑集96一站式教育配套項(xiàng)目主要特質(zhì)之-4：一站式教育配套楊村一中、英華國際學(xué)校、七小、黃莊小學(xué)、黃莊中學(xué)……一站式教育配套項(xiàng)目主要特質(zhì)之-4：一站式教育配套楊村一中、英97項(xiàng)目主要特質(zhì)之-5：溫泉地?zé)豳Y源項(xiàng)目自身打造高品位溫泉中心及精品酒店；所有戶型均設(shè)有觀景溫泉泡池，洋房泡池設(shè)有兩層的共享空間。溫泉中心、溫泉入戶家家溫泉入戶項(xiàng)目主要特質(zhì)之-5：溫泉地?zé)豳Y源項(xiàng)目自身打造高品位溫泉中心及98項(xiàng)目主要特質(zhì)之-6：優(yōu)質(zhì)精裝，省心省事拎包入住、省心、省事、省力拎包入住項(xiàng)目主要特質(zhì)之-6：優(yōu)質(zhì)精裝，省心省事拎包入住、省心、省事、99項(xiàng)目主要特質(zhì)之-7：藍(lán)印戶口一次性付款在40萬元以上，即可獲得天津市藍(lán)印戶；子女入學(xué)、高考、社保等方面享受天津市常住戶口居民同等待遇。藍(lán)印戶口、教育資源藍(lán)印戶口項(xiàng)目主要特質(zhì)之-7：藍(lán)印戶口一次性付款在40萬元以上，即可獲100項(xiàng)目主要特質(zhì)之-8：項(xiàng)目產(chǎn)品組合高層產(chǎn)品占主導(dǎo)，面積段市場同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品類型戶型類型面積（㎡）戶數(shù)比例（高層）比例高層0室a5930030.9%86.4%0室b6115015.4%2室（中）90909.3%2室（邊）8928629.4%3室11411912.3%0室躍層a95121.2%0室躍層b9860.6%2室躍層15060.6%3室躍層19530.3%總計(jì)——972——洋房邊戶型1552013.6%中戶型147.672總計(jì)82流量主導(dǎo)/洋房拉升項(xiàng)目主要特質(zhì)之-8：項(xiàng)目產(chǎn)品組合高層產(chǎn)品占主導(dǎo)，面積段市場同101項(xiàng)目主要特質(zhì)之-9：銷售預(yù)期價(jià)格洋房150平米躍層三居室（毛坯）總價(jià)約150萬/套（單價(jià)按1000元/平米㎡計(jì)算）高層60平米零居室精裝總價(jià)約51萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）高層90平米兩居室精裝總價(jià)約77萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）高層120平米三居室精裝總價(jià)約102萬/套（單價(jià)按8500元/平米㎡計(jì)算）預(yù)期銷售價(jià)格高于區(qū)域同類產(chǎn)品平均水平1300-2400元/平米成本高/售價(jià)高項(xiàng)目主要特質(zhì)之-9：銷售預(yù)期價(jià)格洋房150平米躍層三居室（毛102區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景交通體系開放便捷生態(tài)宜居環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目自身特色鮮明優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）本地客地域認(rèn)可度低居住氛圍和配套不夠回遷房環(huán)境雜亂影響銷售價(jià)高于區(qū)域均價(jià)威脅（Threaten）宏觀調(diào)控限購政策投資類產(chǎn)品受抑制區(qū)域市場競爭激烈機(jī)會(huì)（Opportunity）高鐵22分鐘快速鏈接北京周邊國際級(jí)休閑資源云集溫泉特色彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)SWOT區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weaknes103跳出區(qū)域，強(qiáng)調(diào)本案特色價(jià)值企業(yè)話語權(quán)強(qiáng)弱弱強(qiáng)市場話語權(quán)跳出區(qū)域

跳出區(qū)域紅海，面向北京客群

武清市場競爭激烈，客群結(jié)構(gòu)類似，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，糾結(jié)區(qū)域容易損傷金泰品牌，本案跳出區(qū)域紅海，面向周邊優(yōu)質(zhì)客群！突出特色

強(qiáng)調(diào)溫泉特色，塑造獨(dú)特形象

本項(xiàng)目成本價(jià)高出區(qū)域均價(jià)1300-2400元，天津客群價(jià)格敏感度較高，因此本項(xiàng)目跳出本地原有客群，面向價(jià)格敏感度較低的北京尋找客戶，樹立不一樣的項(xiàng)目高度及調(diào)性！挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者?改變游戲?主導(dǎo)價(jià)格?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值?資源具有不可復(fù)制性追隨者機(jī)會(huì)者?搭便車，借勢?瞄準(zhǔn)市場縫隙?有競爭力的價(jià)格?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)競爭策略跳出區(qū)域，強(qiáng)調(diào)本案特色價(jià)值企業(yè)話語權(quán)強(qiáng)弱弱強(qiáng)市場話語權(quán)跳出區(qū)104市場定位IMKINDOM武清城際站東500米京津冀首席漫調(diào)溫泉小鎮(zhèn)’市場定位IMKINDOM武清城際站東500米’105高層主要承接北京被動(dòng)外溢客群和藍(lán)印客群以北京南站和地鐵4號(hào)線輻射區(qū)域，如西城、豐臺(tái)，大興、亦莊、中關(guān)村等洋房以北京交通主動(dòng)外溢客戶以及武清地緣性改善客群和金泰關(guān)系客群為主豐臺(tái)金融街大興CBD西城區(qū)東城區(qū)主要客群次要客群輔助客群本案豐臺(tái)海淀亦莊燕郊廊坊通州本案武清大興CBD東城區(qū)通州燕郊廊坊打動(dòng)北京客，是成敗關(guān)鍵客戶策略高層主要承接北京被動(dòng)外溢客群和藍(lán)印客群洋房以北京交通主動(dòng)外溢106本項(xiàng)目享有“京津走廊”美譽(yù)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢，現(xiàn)代化交通體系開放便捷，包括京津公路，京津高速、京津塘高速，京津城際22分鐘直達(dá)北京等在內(nèi)的交通路網(wǎng)，均可實(shí)現(xiàn)北京市、武清區(qū)、天津市區(qū)三地間的快速互聯(lián)，擁有廣泛性的目標(biāo)客戶來源。主力需求在北京，廊坊燕郊補(bǔ)充，不放過武清機(jī)會(huì)客核心客戶重要客戶機(jī)會(huì)客戶武清注重項(xiàng)目獨(dú)特性及資源的稀缺性改善需求廊坊、燕郊藍(lán)印及改善帶動(dòng)外溢豐臺(tái)、西城、海淀、亦莊受北京南站和地鐵4號(hào)線帶動(dòng)，客群購買力強(qiáng)，具有藍(lán)印或改善需求外圍客（成本高）地緣客（成本低）客戶策略本項(xiàng)目享有“京津走廊”美譽(yù)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢，現(xiàn)代化交通107難點(diǎn)一：價(jià)格高難點(diǎn)三：去化慢項(xiàng)目難點(diǎn)難點(diǎn)二：客群新北京客群引入，武清對(duì)于北京客群屬于陌生區(qū)域，推廣難度高，投入大項(xiàng)目均價(jià)高出區(qū)域1000-2000元/㎡，客戶購買心理存在抗性區(qū)域月均去化峰值95套，整體月均去化52套，一期13年去化完畢，月均需去化117套。超出區(qū)域去化峰值易居對(duì)策：依托新浪樂居、百度樂居、微博三大特有資源炒熱區(qū)域，為強(qiáng)銷造勢易居對(duì)策：強(qiáng)勢拓客，線上線下資源整合，利用線上電商平臺(tái)與線下看房團(tuán)、各類活動(dòng)、派單等結(jié)合易居對(duì)策：做實(shí)現(xiàn)場體驗(yàn)營銷，加大殺客力；北京團(tuán)隊(duì)操刀，熟知泛北京購房客群喜好。難點(diǎn)一：價(jià)格高難點(diǎn)三：去化慢項(xiàng)目難點(diǎn)難點(diǎn)二：客群新北京客群引108Part4破局營銷策略篇nextPart4next109甲方目標(biāo)：2013年回款3億元終極目標(biāo)：12個(gè)月2013.3-2014.3完成一期88561㎡全部銷售實(shí)現(xiàn)銷售額約7.2億元根據(jù)區(qū)域主要項(xiàng)目成交情況來看，其實(shí)目標(biāo)可以更遠(yuǎn)大1、營銷目標(biāo)甲方目標(biāo)：2013年回款3億元終極目標(biāo)：根據(jù)區(qū)域主要項(xiàng)目1102、營銷總策略做足做透做精溫泉文章價(jià)值體系構(gòu)建22分鐘城市精彩溫泉生活市場突圍之道便捷交通溫泉生活營銷陣地包裝龍鳳河景觀、園林示范區(qū)，樣板間三重打造，極致化產(chǎn)品表現(xiàn)集中爆發(fā)式宣傳視聽全面覆蓋多維立體攻勢立體推廣造勢北京重點(diǎn)區(qū)域，易居拓客十二式，多渠道展開拓客多種渠道海選拓客立體攻勢窒息覆蓋極致表現(xiàn)震撼體驗(yàn)EJU十二式拓客2、營銷總策略做足做透做精溫泉文章價(jià)值體系111總銷0.68億元主推洋房洋房：3棟10#11#13#面積：7545㎡套數(shù)：52套銷售分解推售策略總銷1.1億元3、推售策略籌備期亮相期開盤期順銷期清尾期銷售階段1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月團(tuán)隊(duì)組建蓄客開盤二次開盤三次開盤四次開盤五次開盤一期清盤總銷2億元總銷1.9億元總銷1.5億元主推高層高層：2棟1#2#面積：13000套數(shù)128主推高層高層：2棟6#9#面積：19000套數(shù)：260主推高層高層：3棟3#4#5#面積：25000套數(shù)：324主推高層，加推洋房高層：2棟洋房：1棟7#8#12#面積：23000套數(shù)：290價(jià)值傳輸炫動(dòng)北京大盤熱銷明盤效應(yīng)樹品牌，名利雙收實(shí)景呈現(xiàn)品質(zhì)撼動(dòng)高層每平均價(jià)：8500元洋房每平均價(jià)：10000元總銷主推洋房銷售分解推售策略總銷3、推售策略籌備期亮相期開盤112項(xiàng)目核心策略一：做實(shí)生態(tài)體驗(yàn)，做足溫泉特色生態(tài)溫泉生活體驗(yàn)營銷項(xiàng)目體驗(yàn)示范區(qū)外延至龍鳳河，通過龍鳳河生態(tài)景觀和溫泉特色雙重打造，共同演繹都市生態(tài)溫泉精彩生活，從而弱化高價(jià)對(duì)客戶購買造成的抗性。4、核心策略項(xiàng)目核心策略一：做實(shí)生態(tài)體驗(yàn)，做足溫泉特色生態(tài)溫泉生活體驗(yàn)營113產(chǎn)品表現(xiàn)總思路作為以產(chǎn)品力作為核心價(jià)值的本項(xiàng)目需要在武清市場做到出類拔萃在市場上樹立三面旗幟1.2.細(xì)節(jié)制勝紅線外裝修3.生活感染樣板間裝修體驗(yàn)式營銷售樓處等裝修產(chǎn)品表現(xiàn)總思路作為以產(chǎn)品力作為核心價(jià)值的本項(xiàng)目在市場上樹立三114我們可以參考北京星河灣的成功經(jīng)驗(yàn)，由于其周邊環(huán)境不佳，星河灣進(jìn)駐之后與政府進(jìn)行協(xié)商，對(duì)紅線外的景觀與環(huán)境進(jìn)行整改，不僅保證了社區(qū)的品質(zhì)，同時(shí)也為業(yè)主營造了一個(gè)極佳的社區(qū)外環(huán)境。完成四周圍墻、道路的改造和綠植對(duì)沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹考慮到本項(xiàng)目臨近龍鳳河具有優(yōu)質(zhì)的一線河景資源環(huán)境，我們建議本案采用星河灣的做法，投入一定成本，改造龍鳳河景觀帶環(huán)境，打造親水平臺(tái)，充分展示項(xiàng)目臨河優(yōu)勢。第1重：紅線外裝修我們可以參考北京星河灣的成功經(jīng)驗(yàn)，由于其周邊環(huán)115充分利用未開發(fā)土地+精細(xì)化的“細(xì)節(jié)處理”將項(xiàng)目未開發(fā)的8、9號(hào)地土地改造為綠地生態(tài)公園，在銷售期增加客戶認(rèn)知度在井蓋等細(xì)節(jié)方面細(xì)致處理，盡量做到人性化和美觀在樹木與石頭等材料的選擇上，考慮香河當(dāng)?shù)夭煌竟?jié)的特征在社區(qū)圍墻的選擇上可以采用鏤空的方式讓社區(qū)內(nèi)外皆可享受綠色社區(qū)采用柔和燈光與磨砂燈罩避免光污染第1重：紅線外裝修充分利用未開發(fā)土地+精細(xì)化的“細(xì)節(jié)處理”將項(xiàng)116結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)，并注重圍墻、郵筒、門牌、燈光等細(xì)節(jié)效果。通過社區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目形象，結(jié)合景觀示范區(qū)，精裝樓座花園及小區(qū)中心景觀，達(dá)到較好的體驗(yàn)效果第2重：看房動(dòng)線裝修提升形象結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)，并注重圍墻、郵筒、門牌、燈光等117整體風(fēng)格以暗色調(diào)結(jié)合燈光的運(yùn)用和材料的選擇，打造低調(diào)高貴的氛圍，極致表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)沙盤區(qū)域接待區(qū)小型洽談區(qū)鋼琴區(qū)吧臺(tái)區(qū)衛(wèi)生間影音室第2重：售樓處裝修氛圍營造整體風(fēng)格以暗色調(diào)結(jié)合燈光的運(yùn)用和材料的選擇，打造低調(diào)高貴的氛118三重院落打造樓體生態(tài)庭院——結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)結(jié)合庭院景觀，充分展現(xiàn)優(yōu)雅之中的不俗品味鄰里組團(tuán)庭院——融合私密性與交流性，營造一種健康、積極的鄰里文化三重院落打造——營造生態(tài)景觀風(fēng)情從公共庭院到鄰里組團(tuán)庭院再到樓體生態(tài)庭院，有層次的遞進(jìn)關(guān)系，形成既高雅又私密，且景觀元素豐富多樣的連續(xù)體驗(yàn)公共庭院——打造示范區(qū)景觀，設(shè)計(jì)公共庭院，體驗(yàn)未來公共生活空間，第2重：樣板段打造三重院落打造樓體生態(tài)庭院——結(jié)合實(shí)體樣板樓，設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)結(jié)合119小型跌水及噴泉的運(yùn)用，配合背景音樂的播放，強(qiáng)調(diào)聽覺體驗(yàn)；注重全方位體驗(yàn)——運(yùn)用聲、香、色的多維處理方法，完成從聽覺到視覺再到嗅覺的感官體驗(yàn)根據(jù)季節(jié)的變化，在示范區(qū)內(nèi)種植各類主題景觀樹，從而達(dá)到景觀隨季節(jié)更迭生息而變的視覺體驗(yàn)。選擇玫瑰、香花槐、薰衣草、迷迭香、百里香等職務(wù)品種，改善局部嗅覺生態(tài)環(huán)境達(dá)到藝術(shù)性與觀賞性的有機(jī)結(jié)合。多維全方位第2重：樣板段打造小型跌水及噴泉的運(yùn)用，配合背景音樂的播放，強(qiáng)調(diào)聽覺體驗(yàn)；注120從公共圍墻到小品到材質(zhì)的選擇再到標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的統(tǒng)一，從細(xì)節(jié)著手提升項(xiàng)目的價(jià)值與形象公共圍墻——自然石材及古典造型的處理，從社區(qū)入口開始，一直延續(xù)到區(qū)域內(nèi)的每棟建筑。小品——選擇符合景觀環(huán)境的小品，提升景觀視覺氛圍，提升項(xiàng)目形象材質(zhì)選擇——更多的運(yùn)用天然材料的組合，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的生態(tài)主題及提升環(huán)境氣質(zhì)精細(xì)化設(shè)計(jì)第2重：樣板段打造從公共圍墻到小品到材質(zhì)的選擇再到標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的統(tǒng)一，從細(xì)節(jié)著手提121本案洋房戶型及高層3居戶型，樣板間裝修結(jié)合歐式風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品尺度優(yōu)勢，給人以充分的奢華感受，提升市場昭示力第3重：樣板間裝修旗艦戶型重品質(zhì)本案洋房戶型及高層3居戶型，樣板間裝修結(jié)合歐式風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，122選擇主銷戶型，結(jié)合田園風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品休閑度假特性和溫泉特色，令客戶通過對(duì)樣板間參觀，充分享受田園感受主銷戶型重感受第3重：樣板間裝修選擇主銷戶型，結(jié)合田園風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，最大化突出其產(chǎn)品休閑度假123項(xiàng)目核心策略二：多方資源整合，立體渠道營銷易居銷售力EJU

新浪百度

微博呼叫中心樂居會(huì)線上強(qiáng)勢推廣，線下渠道拓客4、核心策略項(xiàng)目核心策略二：多方資源整合，立體渠道營銷易居銷售力EJU124三位一體國內(nèi)唯一打通線上線下營銷平臺(tái)O2O營銷解決方案三位一體國內(nèi)唯一打通線上線下營銷平臺(tái)O2O營銷解決方案1251、線上：新浪樂居

新聞+專題+廣告+軟文1、明線聚勢：利用門戶網(wǎng)站優(yōu)勢，搭臺(tái)唱戲，強(qiáng)勢炒作，提升武清板塊熱度，聚集北京客戶眼球；2、暗線托勢：評(píng)論溫泉價(jià)值，渲染項(xiàng)目溫泉特色，削弱區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目競爭力，突出本項(xiàng)目溫泉特色的優(yōu)勢3、強(qiáng)化線立勢：通過打造甲方京郊豪宅品牌及強(qiáng)化項(xiàng)目溫泉特色雙向出擊新浪網(wǎng)中國第一新聞媒體比CCTV更廣泛的頻道覆蓋面3.3億經(jīng)常訪問用戶隨時(shí)隨地隨意永遠(yuǎn)在線全年365天X24小時(shí)所有內(nèi)容同步在線63個(gè)一級(jí)頻道/其中每天瀏覽人數(shù)超過1000萬的有36個(gè)以上新浪房產(chǎn)新浪財(cái)經(jīng)新浪高爾夫新浪汽車新浪娛樂新浪教育……78.8%經(jīng)常訪問覆蓋1、線上：新浪樂居新聞+專題+廣告+軟文1、明線聚勢：利用2、線上：電商強(qiáng)大項(xiàng)目展示強(qiáng)大強(qiáng)大客戶召集客戶鎖定利用電商平臺(tái)開啟階梯團(tuán)購，采用人越多，越便宜模式，設(shè)置人數(shù)及優(yōu)惠信息，通過客戶口碑大范圍推廣傳播，跨地域客戶召集，并通過E金卷進(jìn)行客戶鎖定及認(rèn)籌強(qiáng)大項(xiàng)目推廣2、線上：電商強(qiáng)大項(xiàng)目展示強(qiáng)大強(qiáng)大客戶召集客戶鎖定利用電商平關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)討論直接指向3、線上：微博病毒性營銷傳播效應(yīng)噱頭二：一字千金？人氣召集王圓夢購房，一舉兩得參與本案微博“你的生活夢想”微博評(píng)論活動(dòng)并轉(zhuǎn)發(fā)，不僅可以實(shí)現(xiàn)你的生活夢想（5000元之內(nèi)），還可憑粉絲轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)，每條抵扣1000元購房款，20000元封頂。借助新浪微博，打入群眾內(nèi)部：京郊普通青年買得起的溫泉豪宅營銷炒作；關(guān)注并轉(zhuǎn)發(fā)本案微博，即可參加抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)贏取全新ipad。噱頭一：京郊熱土金泰麗舍溫泉漫生活！關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)討論直接指向3、線上：微博病毒性營銷傳播效應(yīng)噱頭二：4、線上：百度樂居百度搜索中國第一搜索引擎地產(chǎn)百度品牌專屬區(qū)日平均搜索請求量200億次信息時(shí)時(shí)跟新版面靈活展現(xiàn)五種模板更多信息量傳播搜索用戶品牌形象最佳解決方案與關(guān)鍵詞搜索完美表現(xiàn)90%搜索請求應(yīng)用占領(lǐng)百度——網(wǎng)絡(luò)搜索制高點(diǎn)樹立項(xiàng)目品牌知名度4、線上：百度樂居百度搜索地產(chǎn)百度品牌專屬區(qū)日平均搜索請求量5、線上：戶外北京沒有2條動(dòng)脈京津高速京津塘高速京津冀首席漫調(diào)溫泉小鎮(zhèn)5、線上：戶外北京沒有2條動(dòng)脈京津高速京津塘高速京津冀首席漫6、線上：動(dòng)車媒體北京南站車站