房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)教程課件

工程項(xiàng)目管理★開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)分析★開發(fā)項(xiàng)目合同策劃★開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理★開發(fā)項(xiàng)目溝通管理★開發(fā)項(xiàng)目管理新趨勢工程項(xiàng)目管理★開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)分析房地產(chǎn)開發(fā)中的

風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的

風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)教程一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)1.3投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1.5項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1.6租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)1.3投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4.1投資決策階段的任務(wù)投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)。即決定在何地、何時(shí)、開發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4.1投資決策階段的任務(wù)1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。1.4.2.1政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一個(gè)國家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性的政治事件，以及當(dāng)?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。（1）戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭一旦爆發(fā)，不但對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對戰(zhàn)爭爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價(jià)格也會急劇下降，幾乎沒有人會進(jìn)行房地產(chǎn)投資和交易，整個(gè)房地產(chǎn)的市場活動都會處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（2）工潮。工人罷工形成的工潮會直接或間接地給房地產(chǎn)市場帶來損失，比如工人罷工會直接導(dǎo)致建筑工期的延長和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開發(fā)者遭受利潤損失。工人罷工是一種嚴(yán)重的社會渙散劑，會使人們對社會產(chǎn)生悲觀，對生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動喪失信心，由此會間接導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場的冷淡，造成房地產(chǎn)市場活動的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（2）工潮。工人罷工形成的工潮會直1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（3）社會動蕩。在一個(gè)動蕩的社會環(huán)境里，人們對經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測是很不確定的，對房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會保持在非常有限的程度。這種有限性將會極大地減少房地產(chǎn)市場的交易活動，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者獲得利潤的機(jī)會。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重影響：寫字樓空置率上升，樓宇無法如期出售或租賃出去，資金回收期延長，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴(yán)重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個(gè)例子充分說明了社會動蕩給房地產(chǎn)市場帶來的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（3）社會動蕩。在一個(gè)動蕩的社會環(huán)1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（4）政府。來源于政府的風(fēng)險(xiǎn)因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭斗、政府內(nèi)派系斗爭；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（4）政府。來源于政府的風(fēng)險(xiǎn)因素可1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進(jìn)了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對過剩的情況下，政府可能采取高地價(jià)，或?qū)r(jià)格較低的地塊行使優(yōu)先購買權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場土地存量，這時(shí)會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來增加成本的風(fēng)險(xiǎn)。又如在我國，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國家征為國有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開發(fā)商卻不顧國家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補(bǔ)償費(fèi)后，便進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這種土地對房地產(chǎn)開發(fā)商和購得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營者都會面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)——土地被政府無償收回，或補(bǔ)交巨額地價(jià)款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個(gè)方面，而國家不同的住房政策使開發(fā)商面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府大力推行福利政策，大量建設(shè)公房或安居工程用房，且對安居工程用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象不加以有效限制，這樣會使開發(fā)商建設(shè)的完全市場商品房受到市場需求短缺的壓力，因銷售不暢蒙受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，政府關(guān)于已售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場的活躍程度，投資決策時(shí)也應(yīng)注意分析。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）住房政策。住房作為人們生活1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個(gè)有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接、速成。1993年土地增值稅出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的利潤曾產(chǎn)生重大影響。近幾年，國家大力清理房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理收費(fèi)，減輕了新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，但卻使收費(fèi)取消前已投入開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大的成本風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）稅收政策。稅收政策和土地1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（5）金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。國家連續(xù)幾次降息刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，令開發(fā)者喜笑顏開，但卻使降息前貸款開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商喜中有憂：相對較高的開發(fā)成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（5）金融政策。國家金融政策的1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會產(chǎn)生影響，使開發(fā)商和經(jīng)營者面臨風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標(biāo)如規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來引起。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，還應(yīng)考慮到特殊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如行滯洪區(qū)、文物古跡保護(hù)范圍、自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)。這些地區(qū)雖暫時(shí)沒有具體規(guī)劃限制，或僥幸能獲得主管部門的批準(zhǔn)，但不排除今后制定嚴(yán)格規(guī)劃限制條件，并堅(jiān)決執(zhí)行的可能。盲目在這些區(qū)域開發(fā)，存在著遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。如湖南張家界國家自然保護(hù)區(qū)；又如武漢長江外灘花園，投資1.6億元人民幣，2002年春季被全部炸毀拆除。北京市開發(fā)地塊交通流量論證。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（7）環(huán)保政策。近幾年來，人們環(huán)保意識逐漸加強(qiáng)，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。如城市噪音防治規(guī)定的執(zhí)行，已經(jīng)使原來廣泛采用的預(yù)制打入樁施工工藝從城市基礎(chǔ)施工中淡出，從而引起開發(fā)成本的變化；而噪音控制的嚴(yán)格要求，限制了現(xiàn)場施工時(shí)間（早6：30以前，晚10：00以后不準(zhǔn)施工），延長了建設(shè)工期，這既增加了建設(shè)成本，又增加了項(xiàng)目能否按期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（7）環(huán)保政策。近幾年來，人們1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）社會安定。良好的社會治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費(fèi)的前提條件。某一地區(qū)流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盜竊案件頻發(fā)，生命財(cái)產(chǎn)安全得不到保障，這會嚴(yán)重打擊該地區(qū)居民消費(fèi)信心，房地產(chǎn)商品會極度貶值，房地產(chǎn)投資者會面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）風(fēng)俗習(xí)慣。不同地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風(fēng)土人情、價(jià)值觀念、風(fēng)水概念等不僅影響開發(fā)成本，而且制約著房地產(chǎn)需求。如有的教每年宗教節(jié)日長達(dá)1個(gè)多月，在此期間教民都不工作，政府處于半癱瘓狀態(tài)。再如不同地區(qū)對房地產(chǎn)提出不同要求，盲目照搬國外經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)著名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)、沿海地區(qū)流行，可能冒不適合當(dāng)?shù)匦枰⑾M(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）風(fēng)俗習(xí)慣。不同地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)

1.4.2.3

社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會文明的發(fā)展，人們的參與意識逐漸增強(qiáng)，公眾對開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度將通過這樣或那樣的行動表達(dá)出來。由此可能延緩，甚至取消項(xiàng)目的開發(fā)。如北京王府井某廣場的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說服解釋工作，項(xiàng)目才得以重新開工建設(shè)。

1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）經(jīng)濟(jì)形勢。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢是影響開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢的因素有：經(jīng)濟(jì)增長率、通貨膨脹率、財(cái)政收支平衡、貨幣供給政策等。曾作為激勵德國年輕人勇于創(chuàng)業(yè)的榜樣，一度在德國最負(fù)盛譽(yù)的房地產(chǎn)巨子于爾根·施奈德就是因?yàn)殄e(cuò)誤判斷國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，而導(dǎo)致陷入萬劫不復(fù)的境地。

1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）經(jīng)濟(jì)形勢。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢是影背景知識施奈德出身于一個(gè)普通家庭，中學(xué)畢業(yè)后，曾做過泥瓦匠。在大學(xué)主修建筑業(yè)，后又獲得企業(yè)管理博士學(xué)位。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的結(jié)合，成為其從事房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)；而富有的妻子，又為他提供了起步的資金。初步的成功，使其才能引起了銀行界的關(guān)注，因此得到數(shù)額可觀的貸款。當(dāng)時(shí)，適逢戰(zhàn)后德國經(jīng)濟(jì)的迅速增長期，社會財(cái)富的快速增加和資金的相對充裕，必然會擴(kuò)大對房地產(chǎn)的需求。在這一時(shí)期，施奈德的事業(yè)發(fā)展順利，積累起巨額財(cái)富，并建立了良好的信譽(yù)，成為銀行和社會公認(rèn)的德國房地產(chǎn)業(yè)之王。導(dǎo)致施奈德最終失敗的原因，是他對德國經(jīng)濟(jì)走勢的錯(cuò)誤判斷。1990年兩德統(tǒng)一以后，施奈德認(rèn)為德國經(jīng)濟(jì)會以更快的速度發(fā)展，遂動用數(shù)十億馬克在德國14個(gè)城市的黃金地段以高價(jià)購入大量房地產(chǎn)，改建成商業(yè)中心、寫字樓或高級公寓，準(zhǔn)備出售或出租。但德國統(tǒng)一后，為了重建東部，出現(xiàn)大量財(cái)政赤字，只得采取經(jīng)濟(jì)緊縮政策。在此形勢下，已經(jīng)過度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)首先受到了嚴(yán)重打擊。處于頂峰的施奈德突然發(fā)現(xiàn)，投資巨款興建的房地產(chǎn)已無人問津，巨額銀行貸款必須償還，在建項(xiàng)目也還需要大量資金繼續(xù)投入，而他的公司已沒有足夠的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般慣例申請破產(chǎn)保護(hù)，而是指使手下人偽造文件，繼續(xù)騙取銀行的大量貸款，以償還舊貸款的本金和利息。但由于全球性經(jīng)濟(jì)衰退的影響，德國的房地產(chǎn)業(yè)處于不斷下滑的狀態(tài)，他的債務(wù)也越滾越多。最后，施奈德選擇了逃跑這條路，并于1994年4月6日離開德國前，給德意志銀行董事長寫了告別信，至此，二戰(zhàn)后德國最大的經(jīng)濟(jì)丑聞才為世人知曉。1995年5月，施奈德在美國被捕，后被引渡回德國。1996年1月，他因欺詐罪而被起訴，將在獄中度過晚年。

背景知識1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

（2）區(qū)域發(fā)展?？紤]開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)注意近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指近鄰地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化，給本地區(qū)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如近鄰地區(qū)開通交通干線、增設(shè)商業(yè)服務(wù)中心、建設(shè)新公園、增添生活服務(wù)設(shè)施等等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格便會上升；而當(dāng)近鄰地區(qū)商業(yè)服務(wù)中心遷移別處、生活服務(wù)設(shè)施減少時(shí)，該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將會下降。類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指類似地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，一方面有可能形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同繁榮的景象；另一方面，也有可能分散購買力，使項(xiàng)目競爭力下降。例如，現(xiàn)在香港是國際金融中心之一，這使得香港的寫字樓租金保持在較高水平。然而有專家預(yù)測，新加坡有成為國際金融中心的跡象。倘若果真如此，在香港開發(fā)寫字樓便前景不妙。

1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）區(qū)域發(fā)展?？紤]開發(fā)區(qū)1.4.2.4

經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

（3）市場供求。市場的供給與需求都具有動態(tài)性和不確定性，由此導(dǎo)致了市場中經(jīng)營者收入的不確定性。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn)，其價(jià)格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者承擔(dān)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般市場情況下要大。按發(fā)生的形式和影響的方式，房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)又可以分為供給風(fēng)險(xiǎn)和需求風(fēng)險(xiǎn)。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩時(shí)，房地產(chǎn)商品經(jīng)營者會因大量的商品在市場中沒有顧客而蒙受損失，從而發(fā)生供給風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，需求量的變化也給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來風(fēng)險(xiǎn)。一般來講，市場需求分潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是一種無經(jīng)濟(jì)購買力的欲念需求。有效需求是具有經(jīng)濟(jì)購買能力的現(xiàn)實(shí)需求，即既有客觀上的需要，又有經(jīng)濟(jì)上的購買能力。因?qū)κ袌龉┣笮蝿菖凶x失誤，洛克菲勒大廈交易就曾使日本三菱地所遭受巨額損失。

1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）市場供求。市場的三菱地所的悲哀

1990年，美國洛克菲勒財(cái)團(tuán)因金融危機(jī)，公開出售位于紐約市黃金地段的洛克菲勒大廈群中的12幢大廈(共計(jì)14幢，統(tǒng)稱為洛克菲勒大廈)，當(dāng)時(shí)物業(yè)的總價(jià)值約為17億美元。日本三菱地所先出資購入51％的股份，取得了控股權(quán)。一般來說，許多企業(yè)都以取得控股權(quán)為滿足，而三菱地所為炫耀實(shí)力及賺取更多的利潤，再次增資，拿出總計(jì)14億美元，在物業(yè)股份中占到80％，并且沒有收回經(jīng)營權(quán)，仍由洛克菲勒財(cái)團(tuán)經(jīng)營。當(dāng)時(shí)日本正處于泡沫經(jīng)濟(jì)的頂峰，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也正在高潮期，價(jià)格不斷攀升，三菱地所就是在這種盲目樂觀的情緒支配下完成了這筆交易。但是，就在進(jìn)行這筆交易時(shí)，美國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出萎縮跡象，以后則進(jìn)入持續(xù)下滑階段。由于經(jīng)濟(jì)不景氣，大廈的經(jīng)營虧損十分嚴(yán)重，1985年大廈每平方英尺的月租金為55美元，但到90年代中期，月租金已降到30美元；當(dāng)時(shí)市值20美元的股票，已跌到5美元一股。如三菱立即出售，則損失巨大；繼續(xù)維持，將不斷加重虧損。就在于三菱地所在承受市場變化所帶來的經(jīng)營損失的同時(shí)，還要承受匯率損失。那些年美元對日元的匯率一直呈下降趨勢，已由交易時(shí)的1美元兌160日元，降至后來的的1美元兌80多日元，貶值將近一半。而當(dāng)時(shí)三菱是在國內(nèi)發(fā)行日元債券籌集的資金，僅從資金匯兌這一項(xiàng)來看，賬面損失率已近50％。另外，1985年洛克菲勒大廈已被洛克菲勒財(cái)團(tuán)抵押，獲得貸款13億美元，到2000年將是大廈抵押權(quán)轉(zhuǎn)換期。到時(shí)如聽由債權(quán)人折價(jià)收回大廈，則三菱投資的大部分將化為烏有；如償還抵押款，則還需付出大筆資金，投資總額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大廈的價(jià)值。在目前情況下脫手，凈損失額將在10億美元左右，如加上匯兌損失，幾乎可以說是全軍覆沒。在這種進(jìn)退兩難的情況下，三菱地所只好申請破產(chǎn)保護(hù)。

三菱地所的悲哀1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）通貨膨脹。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在通貨膨脹，只不過每年膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降（這主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)活動不十分活躍，或是銀行利率提高時(shí)），會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者就會產(chǎn)生損失；當(dāng)膨脹率增大時(shí)，會刺激對房地產(chǎn)的需求，這對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者是有利。但當(dāng)通貨膨脹率大幅度上升時(shí)，會引起各種建筑材料價(jià)格上升，以及勞動力和管理費(fèi)用的上升，因此會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，而當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格增長幅度小于通貨膨脹率（通常如此），或開發(fā)房屋已預(yù)售時(shí)，會對開發(fā)商產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）通貨膨脹。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.4.3開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)

1.4.3開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)1.4.4開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。圖3—3為香港中環(huán)、上環(huán)住宅價(jià)格變動情況，圖3—4為馬來西亞科倫坡寫字樓物業(yè)收益變化情況[4]。從中可以看出，房地產(chǎn)市場的價(jià)格和收益水平變動的幅度是相當(dāng)大的，這種短時(shí)間內(nèi)大幅度的變化，從一個(gè)側(cè)面說明了開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。因此，選擇合理的開發(fā)時(shí)機(jī)，保證項(xiàng)目開發(fā)完畢有良好的市場需求，顯得非常重要。

1.4.4開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，1.4.4開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，如一般住宅項(xiàng)目最好在年底推出，以適應(yīng)國人喜歡年終集中消費(fèi)的習(xí)慣；購物中心宜在購物旺季到來之前交工，游樂項(xiàng)目應(yīng)在冬春季竣工等。當(dāng)然，不同類型的開發(fā)項(xiàng)目對時(shí)間的敏感程度有所差別。例如，工業(yè)貨倉的時(shí)間性就不如購物中心明顯，后者較前者有比較明顯的淡季和旺季之分。

1.4.4開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推1.5土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1.5.1土地獲取階段的任務(wù)①研究地塊的特性，分析地塊的最佳利用方式；②進(jìn)行市場分析和預(yù)測，估算開發(fā)成本，初定租金和售價(jià)水平，評價(jià)開發(fā)項(xiàng)目獲利能力；③獲取土地使用權(quán)；④制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并征得有關(guān)部門許可；⑤拆遷、安置、補(bǔ)償，落實(shí)建設(shè)條件；⑥安排短期和長期資金，以滿足征地及開發(fā)建設(shè)需要。

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。1.5土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1.5.1土地獲取階段的任務(wù)1.5.2土地風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。對開發(fā)商而言，土地的自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件應(yīng)注意地基承載力、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、水質(zhì)污染的不確定性；地下埋藏物應(yīng)注意防空洞、通信、供電、給水、排水、燃?xì)獾鹊叵鹿芫€、文物古跡、墳?zāi)埂U棄礦井等的不確定性。如中房集團(tuán)某市分公司在住宅小區(qū)開發(fā)中，未對地下埋藏物進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，基礎(chǔ)開挖時(shí)，無知的壯工挖斷軍用通訊電纜又不及時(shí)匯報(bào)，其后幾天惡劣的雨夾雪天氣，使得軍用通訊中斷3天，加上其后遷移軍用電纜，造成開發(fā)商幾十萬元經(jīng)濟(jì)損失和近三個(gè)月的工期延誤。

1.5.2土地風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自土地自然屬性、1.5.2土地風(fēng)險(xiǎn)

土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配套設(shè)施狀況等。海外房地產(chǎn)界認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)成功的要素是Location,Location,Location，這突出強(qiáng)調(diào)了地塊的區(qū)位條件對開發(fā)成敗的重要作用。配套設(shè)施狀況不僅影響項(xiàng)目投資額的多少，而且制約著項(xiàng)目建成以后能否正常啟用，故開發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的認(rèn)可的不確定性來源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。如果開發(fā)商先獲得一塊土地，然后再向有關(guān)部門提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以求批準(zhǔn)，這樣他就承擔(dān)了使用性質(zhì)不被批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。若要繼續(xù)開發(fā)只有修改項(xiàng)目用途以符合規(guī)劃部門要求，或者是放棄這項(xiàng)地產(chǎn)的開發(fā)，這都會給他帶來損失。有時(shí)，開發(fā)商為減少不被規(guī)劃部門認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)，將購買地塊決策推到規(guī)劃部門正式明確地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)之后。但此時(shí)，開發(fā)商可能要承擔(dān)土地價(jià)格大幅度上升的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)條件明確的土地要升值很多。1.5.2土地風(fēng)險(xiǎn)土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件1.5.3征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)

購買土地使用權(quán)僅是獲取土地過程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，之后，便是大量的征地，拆遷、安置和補(bǔ)償工作。征地拆遷涉及許多法律和社會問題，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售、或搬出原有房屋，千方百計(jì)阻撓者有之、軟磨硬抗者有之、威脅恐嚇者有之、借機(jī)刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的賣價(jià)或及其苛刻的回遷安置條件者有之。特別是當(dāng)欲開發(fā)土地上的舊建筑所有權(quán)分屬若干個(gè)所有者時(shí)。此時(shí)，開發(fā)商將面臨艱難的選擇是，要么接受高昂的賣價(jià)或苛刻的不公平條件，承受遠(yuǎn)超過預(yù)期的額外投資；要么無限期拖延時(shí)間，喪失寶貴的開發(fā)時(shí)機(jī)，同時(shí)支出大量資金利息，面對不能按期交付項(xiàng)目的違約和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；要么放棄開發(fā)項(xiàng)目，前功盡棄，前期投入的巨額資金付之東流；要么采取法律訴訟，卷入無休止的耗神費(fèi)資的法庭爭議。

1.5.3征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)購買土地使用權(quán)僅是獲1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，輕者造成籌資成本大幅度上升，開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動資金周轉(zhuǎn)困難，開發(fā)項(xiàng)目干干停停，難以為繼，項(xiàng)目質(zhì)量工期均無保證；重者導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。籌資的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在資金籌集過程中。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)自有資金：自有資金運(yùn)用方便，不受任何限制，且資金成本低廉、來源安全及有保障。但房地產(chǎn)投資者一般不可能，也不愿意全部依賴自有資金，自有資金通常數(shù)量有限，常用于支付地價(jià)款和前期開辦費(fèi)用。銀行貸款：銀行借款具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，也具有抵稅功能，彈性較大。但借款數(shù)量有限和限制較多、風(fēng)險(xiǎn)較高，有可能沖擊企業(yè)財(cái)務(wù)收支安排等不足之處。銀行貸款受國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化和有關(guān)金融政策變動的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有可能因此而被終止、推遲或調(diào)整。而且，貸款利率隨國家政策變動而浮動。因此，銀行貸款具有利率變動、匯率變動和信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)自有資金：自有資金運(yùn)用方便，不受任何限1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)行企業(yè)債券債券籌資資金使用期限長、方便，支出固定，企業(yè)所有權(quán)、控制權(quán)不被稀釋，債券利息可進(jìn)入成本，可少納所得稅而成為企業(yè)籌集開發(fā)資金的有效途徑。企業(yè)發(fā)行債券受許多限制：國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，才有資格發(fā)行企業(yè)債券。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元，累計(jì)債券發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40％。要求企業(yè)最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息等。債券利息的固定，使企業(yè)蒙受銀行貸款利率可能下調(diào)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；債券發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，耗費(fèi)時(shí)間長，籌資成本高，可能使債券利息率高于企業(yè)資金收益率，由于財(cái)務(wù)杠桿作用，降低企業(yè)自有資金收益率；開發(fā)企業(yè)盈利波動較大，有時(shí)可能不能按期償付本息，這增加了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)信譽(yù)。

1.5.4籌資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)行企業(yè)債券債券籌資資金使用期限長、發(fā)行股票可獲得使用方便、來源穩(wěn)定可靠的永久資金，并在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)不必增加負(fù)擔(dān)。而銀行貸款和債券不論企業(yè)是否盈利或是否短缺現(xiàn)金，到期均要支付利息或本金，如果企業(yè)沒有現(xiàn)金，則需舉借新債償付舊債。但是，通常股份公司經(jīng)營狀況都比較好，優(yōu)先股的股息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都要高，并需在稅后利潤中支付，這意味著開發(fā)商多支付了籌資成本，增加了稅收負(fù)擔(dān)。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復(fù)雜，影響因素多，企業(yè)須定期公布經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)報(bào)表、重大事項(xiàng)，這也給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的不確定性。同時(shí)由于股票的特點(diǎn)，在股票發(fā)行數(shù)量、發(fā)行價(jià)格、發(fā)行時(shí)機(jī)、股利分配政策不當(dāng)仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

發(fā)行股票可獲得使用方便、來源穩(wěn)定可靠的永久資金，并在資金周租賃籌資風(fēng)險(xiǎn)租賃按其性質(zhì)可分為經(jīng)營租賃和融資租賃兩種。經(jīng)營租賃僅解決承租人短期資金需求，不屬于借貸關(guān)系范疇。融資租賃是由出租人按照承租人的要求融資購買設(shè)備，并在合同規(guī)定的長時(shí)期內(nèi)提供給承租人使用的信用業(yè)務(wù)。這種租賃租期較長，一般接近資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用年限的70％左右，我國規(guī)定不低于經(jīng)濟(jì)使用壽命的一半，甚至可以是全部物理使用年限。且在租賃期任何一方不得任意中止合同，租賃期結(jié)束承租人既可以退回設(shè)備，也可以采用續(xù)租或留購方式處理。融資租賃可以使企業(yè)不必經(jīng)過購置資產(chǎn)的資金準(zhǔn)備階段而快速形成生產(chǎn)經(jīng)營能力，有利于及時(shí)引進(jìn)設(shè)備，加速技術(shù)改造；租金可按期計(jì)入成本，租入設(shè)備可計(jì)提折舊，承租人可享受稅收減免的收益；租金在租期內(nèi)分期支付，可降低不能償付風(fēng)險(xiǎn)。但融資租賃籌資成本較高，大致高于設(shè)備價(jià)款的30％左右；需承擔(dān)資產(chǎn)陳舊過時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；而且固定的租金支出和設(shè)備價(jià)款的分期償還對企業(yè)現(xiàn)金流量安排有較高要求。

租賃籌資風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)外資風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)外資籌資風(fēng)險(xiǎn)來源于投資資金逾期不到位、外商通過不法手段謀取自身利益、外商套取國內(nèi)資金轉(zhuǎn)移國外。

引進(jìn)外資風(fēng)險(xiǎn)1.6項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1.6.1建設(shè)階段的任務(wù)建設(shè)階段是進(jìn)行單體與群體建筑物的建造。本階段的具體任務(wù)包括：

(1)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

(2)采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商。

(3)擬定合同條款，簽訂承包合同。

(4)在施工過程中，采取各種措施，確保開發(fā)項(xiàng)目工期、成本和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.6項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1.6.1建設(shè)階段的任務(wù)1.6.2招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)公開招標(biāo)可在較大范圍內(nèi)，從眾多的投標(biāo)者選定承包企業(yè)，這有助于承包企業(yè)開展競爭，改善經(jīng)營管理，從而降低工程造價(jià)、提高工程質(zhì)量。但公開招標(biāo)對招標(biāo)者而言，招標(biāo)工作量大，費(fèi)用支出多，耗費(fèi)時(shí)間長，且對中標(biāo)者可能不了解，如中標(biāo)者可能是一個(gè)素質(zhì)較差的企業(yè)，這增加了今后雙方協(xié)調(diào)困難。邀請招標(biāo)可有效地縮短招標(biāo)時(shí)間，減少招標(biāo)工作量，節(jié)省費(fèi)用開支。但這種模式限制了競爭范圍，失去了獲得更低報(bào)價(jià)、更佳承包商的機(jī)會。協(xié)商議標(biāo)可以大大地節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，減少招標(biāo)時(shí)間。但因該方式缺乏競爭，開發(fā)商可能不得不接受較高的報(bào)價(jià)，且容易出現(xiàn)賄賂行為，使開發(fā)商蒙受損失。

1.6.2招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)公開招標(biāo)可在較大范圍內(nèi)，從眾多的1.6.3承包方式與風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)全過程承包便于充分利用承包商雄厚的技術(shù)經(jīng)濟(jì)力量及豐富的組織管理經(jīng)驗(yàn)，以降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期。且開發(fā)商不實(shí)際參加設(shè)計(jì)、施工，他也不承擔(dān)設(shè)計(jì)施工中的風(fēng)險(xiǎn)。承包商要對設(shè)計(jì)和施工負(fù)責(zé)，并承擔(dān)其中的全部風(fēng)險(xiǎn)。但如果承包商工作不負(fù)責(zé)任或工作不力，開發(fā)商可能會付出昂貴的代價(jià)，得到低劣的完工項(xiàng)目。因此，開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。階段承包可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時(shí)也增加了開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度。①包工包料，可以充分利用承包商的材料供應(yīng)渠道，便于建筑材料余缺調(diào)劑，節(jié)約材料費(fèi)用。但也隱藏有承包商使用劣質(zhì)材料，損害工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。②包工部分包料，可以在建材市場混亂時(shí)確保建筑材料質(zhì)量，但同時(shí)易導(dǎo)致材料調(diào)劑困難，增加了材料供應(yīng)不及時(shí)耽誤施工、承包商索賠的風(fēng)險(xiǎn)。③包工不包料，造成材料供應(yīng)同施工生產(chǎn)相脫節(jié)，影響施工單位按建設(shè)程序組織施工，不利于發(fā)揮他們的積極性和主動性，且極易造成承包商索賠。

1.6.3承包方式與風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)全過程承包便于充分利用承包商1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴(yán)密，有漏洞，或部分條款與法規(guī)相抵觸，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能給合同中某一方造成損失的可能，即合同不完善風(fēng)險(xiǎn)。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)在合同雙方間的不同分配，即純合同風(fēng)險(xiǎn)。本節(jié)主要針對后一類風(fēng)險(xiǎn)就施工承包合同予以分析。施工合同按計(jì)價(jià)方式的不同，可劃分為三大類型，即固定總價(jià)合同、單價(jià)合同和成本加酬金合同，下面分別介紹各種合同的風(fēng)險(xiǎn)特性。

1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)有兩類，一類是由于合同條款不1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)固定總價(jià)合同對開發(fā)商而言，施工過程中管理較為簡便，消除了建造成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。對承包商而言，如果圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)，市場上材料設(shè)備價(jià)格、人工工資穩(wěn)定，建設(shè)條件明確，能據(jù)此比較準(zhǔn)確的確定造價(jià)，也是可以接受的。但是，如果設(shè)計(jì)圖紙和說明書不夠詳細(xì)，未知因素比較多，或市場材料設(shè)備價(jià)格、工資極不穩(wěn)定，承包商必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。為避免此風(fēng)險(xiǎn)，承包商通常會加大投標(biāo)報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見費(fèi)，用來消除不確定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因而提高了開發(fā)項(xiàng)目報(bào)價(jià)，這對開發(fā)商又是不利的。針對這種情況可行的辦法是在固定總價(jià)合同中，增加一些必要的調(diào)價(jià)條款，開發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險(xiǎn)，從而降低承包商的不可預(yù)見費(fèi)用，使總承包價(jià)下降。固定總價(jià)合同的調(diào)價(jià)條款大致可歸納為兩種形式，一是開發(fā)商同意對合同簽字日與實(shí)際施工安裝時(shí)的材料、設(shè)備、人工等價(jià)格的差異全部予以補(bǔ)償。二是規(guī)定材料、設(shè)備和人工價(jià)格差異在一定幅度內(nèi)，由承包商承擔(dān)；超過一定幅度的風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)或完全有開發(fā)商承擔(dān)，以便于讓承包商有效地降低承包報(bào)價(jià)。

1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)固定總價(jià)合同對開發(fā)商而言，施工過1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)固定單價(jià)合同①估量計(jì)價(jià)合同，首先開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位和專業(yè)估算師，提出工程量估算表，列出分部分項(xiàng)工程量；然后，承包商以此為基礎(chǔ)填報(bào)單價(jià)，計(jì)算出總報(bào)價(jià)，開發(fā)商以總價(jià)和單價(jià)為依據(jù)，確定中標(biāo)者，并簽訂合同；最后工程竣工按實(shí)際完成的工程數(shù)量和合同單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款。這種合同雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)均較小，但如遇某一分項(xiàng)工程量大幅度增減，可能影響工程成本，使某一方蒙受風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，常規(guī)定工程量極限變動幅度，某分項(xiàng)工程量變幅超過極限幅度時(shí)，允許適當(dāng)調(diào)整該分項(xiàng)工程單價(jià)。②純單價(jià)合同，開發(fā)商僅開列分部分項(xiàng)工程名稱和計(jì)量單位，由承包商逐項(xiàng)填報(bào)單價(jià)，經(jīng)雙方磋商后簽訂單價(jià)合同，工程竣工后，按合同單價(jià)和實(shí)際完成的工程量結(jié)算工程造價(jià)。此時(shí)，因?yàn)楣こ塘慷嗌僦苯佑绊懗杀靖叩停p方均可能要承擔(dān)工程量不確定而引起的成本高或低的風(fēng)險(xiǎn)。

1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)固定單價(jià)合同1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)成本加酬金合同成本加酬金合同是按開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和施工管理費(fèi)以及各項(xiàng)獨(dú)立費(fèi)，但不包括承包商的總管理費(fèi)和應(yīng)交所得稅），加上商定的酬金（總管理費(fèi)和利潤），來確定承包工程的總造價(jià)。此種合同主要用于開工前對工程狀況不十分清楚，開發(fā)商與承包商相互信任的情況，如邊設(shè)計(jì)、邊施工的緊急工程和搶險(xiǎn)救急的開發(fā)項(xiàng)目。1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)成本加酬金合同成本加酬金合同是按開1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)①成本加固定百分比酬金。開發(fā)商對承包商花費(fèi)的人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用和施工管理費(fèi)等實(shí)際直接成本全部據(jù)實(shí)補(bǔ)償。同時(shí)，按照實(shí)際直接成本的固定百分比作為酬金付給承包商。這種合同，承包商所得酬金與工程直接成本成正比，開發(fā)商面臨承包商故意提高直接成本，惡意浪費(fèi)，故意增加酬金收入的較大風(fēng)險(xiǎn)。

②成本加固定額酬金。開發(fā)商承擔(dān)實(shí)際直接成本，酬金是雙方事先商定的一筆固定金額，這種合同雖不會使承包商故意浪費(fèi)，提高直接成本，但承包商也沒有降低成本的動力和壓力。

1.6.4承包合同風(fēng)險(xiǎn)①成本加固定百分比酬金。開發(fā)商對③成本加浮動酬金。作法是承發(fā)包雙方事先商定目標(biāo)成本，由實(shí)際成本高低確定承包商酬金的數(shù)額。如果開發(fā)項(xiàng)目完工后，實(shí)際成本恰好為目標(biāo)成本，承包商所得為成本加某一數(shù)額的酬金；如果實(shí)際成本低于目標(biāo)成本，承包商所得除實(shí)際成本加那一定數(shù)額的酬金外，還可根據(jù)成本降低額的一定比率額外獲得一筆酬金；當(dāng)實(shí)際成本高于目標(biāo)成本時(shí)，開發(fā)商根據(jù)成本增加額的一定比率，從酬金中扣除一部分，作為對承包商的懲罰。④限額成本加浮動酬金。采用這種合同，首先，要確定限額成本、報(bào)價(jià)成本和最低成本。當(dāng)實(shí)際成本低于最低成本時(shí)，承包商花費(fèi)的成本和應(yīng)得酬金均可得到支付，并可分享低于最低成本的成本節(jié)約額；如果實(shí)際成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，承包商僅能得到成本和酬金；如果實(shí)際成本在報(bào)價(jià)成本與限額成本之間，只有全部成本可以支付，酬金不再考慮；實(shí)際成本超過限額成本，超過部分成本不予支付。

③成本加浮動酬金。作法是承發(fā)包雙方事先商定目標(biāo)成本，由實(shí)1.6.5自然條件風(fēng)險(xiǎn)

自然條件風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件，工程實(shí)施期間可能碰到的惡劣氣候等因素可能給開發(fā)商構(gòu)成的威脅。自然條件隨不同地域而異。如寒帶地區(qū)嚴(yán)冬不能施工，或施工時(shí)會增加大量冬季施工措施成本；酷暑地帶施工作業(yè)時(shí)間短，并增加額外成本。地震多發(fā)帶、洪水、海嘯、海潮、火山影響區(qū)潛伏著威脅項(xiàng)目的嚴(yán)重自然災(zāi)害。

惡劣氣候是指偶爾發(fā)生的超出正常規(guī)律的氣候變化，如暴雨、臺風(fēng)、、暴雪，一旦發(fā)生，會給工程實(shí)施帶來不便，導(dǎo)致工期延長、成本增加。

1.6.5自然條件風(fēng)險(xiǎn)自然條件風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已提前售出，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。同時(shí)，當(dāng)開發(fā)施工采用成本加百分比酬金合同時(shí)，施工工期的延長還會因直接成本的增加大大增加開發(fā)總成本。

1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

影響建設(shè)階段工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素。其中，人的因素是最主要的干擾因素。國內(nèi)外專家分析了上述干擾因素，認(rèn)為常見的有以下幾種情況[26]。（1）錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)施條件。包括低估了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)在技術(shù)上的困難，沒有考慮到某些設(shè)計(jì)和施工問題的解決必須進(jìn)行科研和試驗(yàn)，而這既需要資金，也需要時(shí)間；低估了多個(gè)單位參加項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生工作協(xié)調(diào)的困難；對環(huán)境因素了解不夠，如交通運(yùn)輸、供水供電等條件事先沒搞清；對建材設(shè)備供應(yīng)條件、市場價(jià)格的變化趨向預(yù)測不準(zhǔn)，勞動力季節(jié)性短缺，建筑材料季節(jié)性緊張；遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件或地下文物、古跡；因噪聲、固體廢物等污染引起與工地左鄰右舍的糾紛，因環(huán)境污染而被有關(guān)部門罰款、停工整頓或被媒體曝光。1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)影響建設(shè)階段工期的因素很1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)（2）項(xiàng)目參加者工作失誤。包括：設(shè)計(jì)者拖延設(shè)計(jì)進(jìn)度，未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供或修訂圖紙；承包商項(xiàng)目管理水平低，施工方法不符合要求，機(jī)械設(shè)備落后，人力材料設(shè)備等資源供應(yīng)不足；或質(zhì)量控制不好，導(dǎo)致返工、加固、處理；勞動糾紛引起工人消極怠工、罷工；總承包商將任務(wù)分包給了不合格的分包商；開發(fā)商未能就自身負(fù)責(zé)的功能、質(zhì)量問題及時(shí)做出必要的決策；開發(fā)商資金供應(yīng)不能滿足進(jìn)度需要；開發(fā)單位與施工單位、銷售單位或客戶因各種糾紛扯皮、訴訟，拖延項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；建設(shè)管理部門和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時(shí)間。（3）不可預(yù)見事件發(fā)生，如工程事故、惡劣氣候條件和政治變動、戰(zhàn)爭與天災(zāi)、人禍?zhǔn)录陌l(fā)生。

1.6.6工期拖延風(fēng)險(xiǎn)（2）項(xiàng)目參加者工作失誤。包括：設(shè)計(jì)1.6.7項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)，地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣、裝飾粗糙的房屋，地段再好也難圓美夢。只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)安全、材料優(yōu)良、裝飾精細(xì)的房屋才能有效地實(shí)現(xiàn)地段的功能，為開發(fā)者帶來高額的開發(fā)利潤。例如，“金都碧海山莊”建于1995年，位于青島市東部嶗山區(qū)的黃金海岸線上，分南北兩區(qū)，總共100多幢別墅。因存在著規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的缺陷，樓間距太小，綠化率太低，建筑材料落伍，一直賣不出去，有幾幢勉強(qiáng)賣出去了，也沒人來住。2002年3月5日

，無奈的開發(fā)商只得將北區(qū)的數(shù)十幢別墅夷為平地。與之一路之隔的南區(qū)50多幢別墅現(xiàn)雜草叢生，一片沉寂，估計(jì)也難逃厄運(yùn)。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。1.6.7項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)良好的投資效果1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段，但不同階段對成本影響程度相差懸殊。

1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于（1）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)深度不夠。規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)容不全、缺陷、錯(cuò)誤和遺漏；采用規(guī)范不恰當(dāng)，設(shè)計(jì)參數(shù)選用不合理；未考慮當(dāng)?shù)毓こ痰刭|(zhì)水文地質(zhì)條件；未考慮施工可行性等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案陳舊，未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選。設(shè)計(jì)中未采用現(xiàn)代優(yōu)化設(shè)計(jì)方法，如價(jià)值工程、最優(yōu)化方法，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選等。（3）地基勘測資料不全，地下埋藏物未事先考慮，臨時(shí)處理不當(dāng)。（4）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)；合同類型選擇有誤；合同條款遺漏、表達(dá)有誤，不嚴(yán)謹(jǐn)；合同管理不力，引起大量索賠。（5）項(xiàng)目實(shí)施期間通貨膨脹，材料、人工費(fèi)用上漲；或國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資額外大幅增加。如國家規(guī)定從2002年7月1日起禁止在城市使用實(shí)心粘土磚。（1）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)深度不夠。規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)容不全1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)（6）匯率變化。當(dāng)代房地產(chǎn)高檔開發(fā)項(xiàng)目可能需要大量進(jìn)口建材及裝飾材料，項(xiàng)目投資估算時(shí)按當(dāng)時(shí)外匯匯率預(yù)留了進(jìn)口材料的費(fèi)用，但當(dāng)實(shí)際需要進(jìn)口材料時(shí)，需支付的外幣升值，開發(fā)商需額外付出開發(fā)費(fèi)用。（7）不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服的客觀情況。不可抗力包括自然現(xiàn)象，例如地震、火山爆發(fā)、雪崩、暴雨、暴雪、颶風(fēng)、洪水、泥石流等；也包括某些社會現(xiàn)象，如政府禁令、戰(zhàn)爭、爆炸、火災(zāi)等。工程項(xiàng)目施工最易受到自然環(huán)境的影響，特別是異常惡劣的氣候條件，如超出正常年份的雨季、寒冷的冬季等，都會嚴(yán)重影響正常施工，降低生產(chǎn)效率，甚至停工。由不可抗力引起的風(fēng)險(xiǎn)，如洪水、地震、泥石流等災(zāi)害雖然出現(xiàn)的機(jī)會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)（6）匯率變化。當(dāng)代房地產(chǎn)高檔開發(fā)項(xiàng)1.6.9施工索賠風(fēng)險(xiǎn)

工程索賠是指承包商由于業(yè)主的原因或發(fā)生承包商和業(yè)主不可控制的因素而遭受損失時(shí)，向業(yè)主提出的補(bǔ)償要求。

（1）工程變動。業(yè)主或工程師指令增加附加工程；設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高而引起的價(jià)差，如提高裝飾標(biāo)準(zhǔn)、提高混凝土標(biāo)號；設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或業(yè)主、業(yè)主工程師錯(cuò)誤的指令造成工程修改、返工、窩工，造成工程停滯；業(yè)主要求加快工程進(jìn)度，指令承包商采取加速措施；各項(xiàng)額外試驗(yàn)和檢查費(fèi)用。（2）施工條件變化。①不可抗力因素，如洪水、地震、政變、戰(zhàn)爭、禁運(yùn)等，造成工程中斷或合同終止；②不利自然條件：指在投標(biāo)時(shí)經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查及根據(jù)業(yè)主所提供的資料，一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商都無法預(yù)料到的其他不利自然條件，如惡劣的氣候條件（暴風(fēng)雨、雷電、風(fēng)沙）、地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、沉陷等；③客觀障礙：是指經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查無法發(fā)現(xiàn)、業(yè)主提供的資料中也未提到的客觀存在的障礙物，如下水道、地下管線、古墓、古跡、文物化石等；④工程地質(zhì)狀況與合同規(guī)定不一致，如地基實(shí)際承載力遠(yuǎn)低于業(yè)主所提供的工程地質(zhì)資料上的數(shù)據(jù)，因而需加固地基。1.6.9施工索賠風(fēng)險(xiǎn)工程索賠是指承包商由于業(yè)主

（3）業(yè)主違約。①沒有按合同規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量交付設(shè)計(jì)資料和圖紙，造成工期延長；②沒有按規(guī)定的時(shí)間向承包商提供場地使用權(quán)及合格的施工場地，使承包商人員、施工設(shè)備不能進(jìn)場或不能正常施工，使工程拖延；③沒有及時(shí)交付行駛道路、接通水電，并保持水電穩(wěn)定的供應(yīng)；④業(yè)主或其工程師未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)出有關(guān)指令、批復(fù)各種證書，如進(jìn)度付款簽證、移交證書等；⑤業(yè)主未按時(shí)按量支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款及結(jié)算款；⑥業(yè)主負(fù)責(zé)提供的設(shè)備、材料供應(yīng)延誤或不符合合同標(biāo)準(zhǔn)；⑦業(yè)主指定的分包商或供貨商延誤造成工程延誤；⑧業(yè)主或其工程師的不適當(dāng)決定和苛刻檢查等。（4）國家經(jīng)濟(jì)狀況及政策變化。通貨膨脹導(dǎo)致物價(jià)全面上漲，造成材料價(jià)格、工資標(biāo)準(zhǔn)等大幅度上升；國家相關(guān)政策及法律、法令的變更，如限制進(jìn)口、外匯管制、提高稅收等。（5）業(yè)主或其工程師管理不當(dāng)。業(yè)主操作人員使用操作不當(dāng)，造成保修期間的工程損壞；業(yè)主提前使用尚未驗(yàn)收交付使用的已完或未完工程，造成工程損壞。

（3）業(yè)主違約。①沒有按合同規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量交付設(shè)計(jì)資1.7租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)1.7.1租售物業(yè)管理階段的任務(wù)項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商面臨的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。同時(shí)，為了爭取客戶，提高自身社會信譽(yù)，開發(fā)商必須對開發(fā)產(chǎn)品、或企業(yè)形象進(jìn)行廣泛的宣傳，向客戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

1.7租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)1.7.1租售物業(yè)管理階段的任1.7.2銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)預(yù)售。采用預(yù)售可以提前回收房款，因而可以減輕房地產(chǎn)建設(shè)過程中籌集資金的壓力。同時(shí)減少項(xiàng)目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。預(yù)售還可以避免房價(jià)下跌給開發(fā)商帶來的損失，因而降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。但應(yīng)注意，一旦房價(jià)上升，開發(fā)商也失去了房價(jià)上升可能增加的收益。且一般為了達(dá)到良好的預(yù)售業(yè)績，需投入一定資金建設(shè)樣板房、辦理預(yù)售手續(xù)，通常預(yù)售房價(jià)要低于當(dāng)時(shí)市場價(jià)，因此預(yù)售也遭受房屋差價(jià)的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)預(yù)售有利的前提條件是預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上升速度小于同期的銀行貸款利率。房地產(chǎn)即時(shí)銷售。由于房地產(chǎn)市場行情的隨機(jī)性，價(jià)格有高有低，所以即時(shí)銷售時(shí)，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售。由于滯后銷售加劇房地產(chǎn)市場的短缺，且房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性，可能使房地產(chǎn)價(jià)格升得更高。滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價(jià)格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)者要冒價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌、或價(jià)格停止上升、或上升速度低于銀行利率，徒增貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。

1.7.2銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)1.7.3租售合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的。交易合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。1.7.3租售合同風(fēng)險(xiǎn)錦花大廈風(fēng)波深圳市政府1987年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定》中，第十七條為“房地產(chǎn)經(jīng)營者須向房地產(chǎn)登記處申請，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房地產(chǎn)，未經(jīng)批準(zhǔn)的，所簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售合同一律無效?！倍钲阱\花大廈的發(fā)展商在1991年恰恰在取得政府批文之前就按內(nèi)銷價(jià)外銷方式交易。當(dāng)市政府根據(jù)有關(guān)規(guī)定責(zé)令發(fā)展商補(bǔ)交外銷房地價(jià)時(shí)，開發(fā)成本猛然增大，為發(fā)展商所始料不及，當(dāng)發(fā)展商想將補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)嫁到購房的香港業(yè)主身上以減輕自己的負(fù)擔(dān)時(shí)，香港業(yè)主對樓價(jià)增加三成左右的事實(shí)難以接受，從而引發(fā)出深圳錦花大廈事件。錦花大廈位于深圳文錦渡海關(guān)附近，發(fā)展商為深圳市政公用事業(yè)地盤管理公司。該公司于1989年因搬遷，獲市政府補(bǔ)償一幅即錦花大廈現(xiàn)址的土地。深圳市國土局以協(xié)議地價(jià)方式簽訂有關(guān)土地使用權(quán)合同。原應(yīng)繳地價(jià)如果折合成港幣約為每平方米2800港元，經(jīng)批準(zhǔn)減為每平方米1400港元，并規(guī)定土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。1991年，深圳市政府辦公廳批準(zhǔn)錦花大廈內(nèi)銷經(jīng)營。發(fā)展商在未獲外銷批文的情況下，于1991年第二季度對外預(yù)售，與上百名買家，主要為香港居民簽訂認(rèn)購書，訂金為兩萬港元。此外，大廈252個(gè)住宅單位的余數(shù)亦全部在內(nèi)地售出。深圳市有關(guān)部門于1992年3月發(fā)出批文，允許錦花大廈發(fā)展商補(bǔ)辦外銷手續(xù)，同時(shí)征收外銷增值費(fèi)，即補(bǔ)地價(jià)合計(jì)1370萬元，相當(dāng)于每平方米建筑面積補(bǔ)地價(jià)大約1400元。發(fā)展商于4月向香港買家發(fā)出補(bǔ)地價(jià)通知，除將外銷增值費(fèi)如數(shù)轉(zhuǎn)嫁外，另加建筑利息及稅金等，要求簽訂正式買賣合同時(shí)，買家按每平方米2500元追補(bǔ)繳付。雙方由此發(fā)生糾紛。5月，發(fā)展商做出讓步?jīng)Q定，愿與買家四、六分擔(dān)，并與香港買家個(gè)別洽談，結(jié)果約八成達(dá)成協(xié)議，但仍有約20名買家表示不滿。6月3日，21名人士正式向深圳市法院就此事提出訴訟。

錦花大廈風(fēng)波1.7.4自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對自然失去控制或自然本身發(fā)生異常變化造成損失的可能性。諸如：火災(zāi)、雷電、龍卷風(fēng)、暴風(fēng)雨、洪水、地震、地面突然塌陷、滑坡、泥石流、雪災(zāi)、雹災(zāi)等。這些災(zāi)害一旦發(fā)生，就會造成巨大的損失，如毀壞房屋等。

1.7.4自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們1.7.5意外事故風(fēng)險(xiǎn)

意外事故風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們的過失行為或故意行為而給房地產(chǎn)造成損失的可能性。例如，壞人縱火，或員工在施工現(xiàn)場抽煙，亂扔煙頭，燒掉材料、毀壞財(cái)產(chǎn)，從而造成很大的損失。據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2001年全年共發(fā)生火災(zāi)215863起，死2314人，傷3752人，直接財(cái)產(chǎn)損失13．9億元。與上年相比，火災(zāi)次數(shù)下降42．6％，死亡人數(shù)下降88．5％，受傷人數(shù)下降72．3％，直接財(cái)產(chǎn)損失下降58．9％。發(fā)生在商場市場、歌廳舞廳、賓館飯店等公眾聚集場所的火災(zāi)共9890起，死亡260人，受傷547人，直接財(cái)產(chǎn)損失16195．9萬元。這一組數(shù)據(jù)，相信會使房地產(chǎn)經(jīng)營者對意外事故風(fēng)險(xiǎn)有深深地認(rèn)識。1.7.5意外事故風(fēng)險(xiǎn)意外事故風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回避2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制2.3房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2.4房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移——保險(xiǎn)2.5房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)自留2.6房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散2.7房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)利用二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回避2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回避

2.1.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避（RiskAvoidance）是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)活動進(jìn)行，或改變開發(fā)活動方案，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)開發(fā)活動風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動；另一種是改變活動方案、或改變工作方法。就風(fēng)險(xiǎn)管理的一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力的手段，有效的回避措施可以完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，即完全消除遭受某種風(fēng)險(xiǎn)損失的可能。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回避2.1.1風(fēng)險(xiǎn)回避2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用

在投資決策階段，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價(jià)決策是回避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法。首先，開發(fā)商通過房地產(chǎn)市場調(diào)查，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。其次，搞好項(xiàng)目各開發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性高，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開發(fā)方案。

2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用在投資決策階段，搞好2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用土地獲取階段：首先，為回避土地、征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)，可能基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關(guān)部門對地塊使用屬性的確認(rèn)情況，以及地塊上居民、企事業(yè)單位、建筑物、構(gòu)筑物狀況，可能決定放棄對某一宗地的開發(fā)。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯(cuò)的地塊。其次，開展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選，選擇滿足消費(fèi)者需求，技術(shù)先進(jìn)、成熟，經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案。在方案選擇中，拒絕采用風(fēng)險(xiǎn)高的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案，放棄風(fēng)險(xiǎn)隱患多的結(jié)構(gòu)類型。例如商業(yè)購物超市鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高額單方投資造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，最后，通過融資方案的選擇，合理選擇資金來源、籌資手段，避免不合理融資方案可能帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用土地獲取階段：2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用

在項(xiàng)目建設(shè)階段，通過招標(biāo)模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險(xiǎn)?；蛟陧?xiàng)目施工方案選擇中，淘汰有缺陷、風(fēng)險(xiǎn)高的施工方法、施工工藝。當(dāng)然，在建設(shè)投資后期，如果發(fā)生了種種威脅自身安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，企業(yè)亦不能采取有效的緩和措施時(shí)（如在海外進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)），也不排除采用中止開發(fā)投資，從投資地區(qū)全面撤退的風(fēng)險(xiǎn)回避措施。正確的撤退方法是有秩按序逐步進(jìn)行，如不動聲色將所持股份轉(zhuǎn)售給合資的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)；停止母公司總部對該子公司的進(jìn)一步撥款，撤銷對該子公司擔(dān)保義務(wù)，砍斷母子公司的臍帶；當(dāng)?shù)仄髽I(yè)以自身資產(chǎn)做抵押，向當(dāng)?shù)劂y行借款以取代母公司資助，提前償還母公司貸款；清理并減少庫存和半成品數(shù)量，將庫存商品、半成品以低于成本的價(jià)格返銷給母公司或親緣企業(yè)，即通過價(jià)格轉(zhuǎn)移來補(bǔ)償母公司利益損失；以當(dāng)?shù)卦贤瑖馄髽I(yè)進(jìn)行易貨貿(mào)易，以避免外匯轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用在項(xiàng)目建設(shè)階段，通過招標(biāo)2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用

在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，通過銷售時(shí)機(jī)的選擇，排除不同時(shí)機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)經(jīng)營者，為避免自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)，可以采用租賃房屋、柜臺或場地形式，同時(shí)在租賃合同中明確約定，自然災(zāi)害和意外事故所致風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)所有者承擔(dān)。

2.1.2風(fēng)險(xiǎn)回避的應(yīng)用在租售管理階段，為回避企2.1.3風(fēng)險(xiǎn)回避的適用性

（1）由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄、中止某項(xiàng)活動相聯(lián)系，這雖使企業(yè)遭受損失的可能性降為零，但同時(shí)也使企業(yè)獲得收益的可能成為泡影。如果處處回避風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)減少了風(fēng)險(xiǎn)損失的威脅，但同時(shí)也失去了參與競爭獲得收益的機(jī)會。因此，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，不宜普遍采用。（2）并非所有的風(fēng)險(xiǎn)都能夠通過回避來進(jìn)行處理。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中潛在的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性危機(jī)、社會動蕩、氣候異常）等都是難以回避的。避免一切風(fēng)險(xiǎn)的唯一辦法放棄任何活動，但這樣做無異于停止生存。（3）風(fēng)險(xiǎn)處處存在，不同的方案具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。通過改變活動方案避開了某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又會面臨另一種新的風(fēng)險(xiǎn)，處處回避風(fēng)險(xiǎn)勢必失去培養(yǎng)鍛煉自己的機(jī)會，陷入永遠(yuǎn)落后，甚至被淘汰出局的更大的風(fēng)險(xiǎn)

。

2.1.3風(fēng)險(xiǎn)回避的適用性（1）由于風(fēng)險(xiǎn)回避措2.1.3風(fēng)險(xiǎn)回避的適用性

一般而言，作為戰(zhàn)略，風(fēng)險(xiǎn)回避是下策，只有在一些迫不得已的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避措施。但作為經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)，風(fēng)險(xiǎn)回避大有用武之地：①當(dāng)某項(xiàng)活動風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和可能損失程度相當(dāng)高，而活動的收益并不太高時(shí)，冒該風(fēng)險(xiǎn)得不償失；②雖然冒該風(fēng)險(xiǎn)得遠(yuǎn)大于失，但一旦損失發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)損失的嚴(yán)重后果開發(fā)商無力承擔(dān)，或可能致開發(fā)商于死地；③采用其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施處置風(fēng)險(xiǎn)所需成本太高。

2.1.3風(fēng)險(xiǎn)回避的適用性一般而言，作為戰(zhàn)略2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制

2.2.1風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。（1）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。（2）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的性質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為工程法和行為法。前者理論依據(jù)是能量釋放論，認(rèn)為當(dāng)事物所承受的能量超過了該事物能夠容納的能量時(shí)，就會發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故，從而導(dǎo)致?lián)p失，其風(fēng)險(xiǎn)控制以控制風(fēng)險(xiǎn)單位的物理性質(zhì)為著眼點(diǎn)。后者理論依據(jù)是多米諾骨牌理論，認(rèn)為人的錯(cuò)誤行為導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)損失，風(fēng)險(xiǎn)控制以人們的行為為控制著眼點(diǎn)。（3）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生中和風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)控制。2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制2.2.1風(fēng)險(xiǎn)控制2.2.2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防（RiskPrevention）是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素所采取的各種措施。

在投資決策階段，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)：第一，建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍。從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中種種風(fēng)險(xiǎn)。第二，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識。強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，舍得進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的投入。第三，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是預(yù)先行動，即主動控制。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)間越長，控制風(fēng)險(xiǎn)的成本就越高。最后，貫徹執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行

2.2.2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防（RiskPre

在土地獲取階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)注意以下方面：（1）履行自己的社會責(zé)任，主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)厝罕姾驮恋?、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，爭取獲得他們對開發(fā)項(xiàng)目的理解、支持和幫助，這樣就可以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來自各個(gè)層面的干擾，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。（2）調(diào)查、走訪當(dāng)?shù)厝罕姾统鞘袡n案、規(guī)劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時(shí)同計(jì)劃、規(guī)劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認(rèn)；根據(jù)地塊具體情況，制定相應(yīng)對策。（3）妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。（4）增強(qiáng)合同意識，認(rèn)真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、資金使用合同。盡量避免合同歧義、漏洞、陷阱。（5）調(diào)查預(yù)測房地產(chǎn)消費(fèi)趨向，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，采用優(yōu)化設(shè)計(jì)、價(jià)值工程技術(shù)，充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)、防盜和安全要求，防止技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

在土地獲取階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)注意以下方面項(xiàng)目建設(shè)階段，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：（1）采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法。（2）向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識。（3）對現(xiàn)場危險(xiǎn)源要妥善采取措施。（4）留有余地，保持后備。（5）及時(shí)協(xié)調(diào)，妥善處理建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的各種矛盾，避免矛盾激化。（6）合理布置施工現(xiàn)場。（7）堅(jiān)持專人收聽天氣預(yù)報(bào)，對風(fēng)、雨、雪、雹、霜等惡劣天氣及時(shí)采取防范措施。（8）加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機(jī)械的落實(shí)，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。（9）做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件，預(yù)防和減少施工索賠。（10）盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期。

項(xiàng)目建設(shè)階段，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)做好：（1）房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。因房屋作為家庭價(jià)值最大的一筆財(cái)富，對消費(fèi)者的重要性是不言而喻的。一旦消費(fèi)者認(rèn)為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)?，F(xiàn)代輿論工具的發(fā)達(dá)和消費(fèi)者作為弱者奮起的事實(shí)，即使開發(fā)商怎樣解釋，也難免形象受到巨大損害。而且，一般租售合同文本由開發(fā)商提供和起草，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按不利于開發(fā)商的解釋來執(zhí)行。（2）定期檢查房地產(chǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽之中。

在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)做好：2.2.3風(fēng)險(xiǎn)抑制

風(fēng)險(xiǎn)抑制（RiskReduction）是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，采取的各種降低損失程度、或縮小損失發(fā)生范圍的措施。風(fēng)險(xiǎn)抑制有兩方面的含義，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的損失最小化；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的挽救措施。如在賓館、寫字樓等采用自動噴淋設(shè)備，劃分消防分區(qū)，可在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，將火災(zāi)損失控制在最小限度；災(zāi)后采用有效的補(bǔ)救措施，可使被損壞的財(cái)物恢復(fù)到最高的可使用程度。

2.2.3風(fēng)險(xiǎn)抑制風(fēng)險(xiǎn)抑制（RiskRed

在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列特殊的手段將開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)損失降低到最低程度。（1）準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報(bào)。建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，采取正確的應(yīng)對措施。

（2）制訂詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急計(jì)劃。建立有效的應(yīng)急指揮系統(tǒng)，安排組織搶險(xiǎn)救災(zāi)力量，定期進(jìn)行實(shí)施訓(xùn)練。一旦出現(xiàn)險(xiǎn)情，保證救護(hù)工作有條不紊地進(jìn)行，善后工作妥善得到處理。（3）建立后備措施。一旦項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與預(yù)期不同，就動用后備措施。后備措施的制定和執(zhí)行，開發(fā)商不傷元?dú)猓p松應(yīng)對，迅速恢復(fù)生機(jī)。（4）保護(hù)現(xiàn)場，收集證據(jù)，為向有關(guān)各方和保險(xiǎn)公司索賠、反索賠準(zhǔn)備充足資料。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列特殊的手段將開發(fā)經(jīng)營后備措施：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可采取的后備措施有費(fèi)用后備措施、進(jìn)度后備措施和技術(shù)后備措施三種。不可預(yù)見費(fèi)，包括基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)。基本預(yù)備費(fèi)用于補(bǔ)償項(xiàng)目在編制投資估算或概算時(shí)難以預(yù)料，而在建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用。價(jià)差預(yù)備費(fèi)用于補(bǔ)償項(xiàng)目造價(jià)編制時(shí)與實(shí)際實(shí)施時(shí)，因?yàn)樵O(shè)備、材料價(jià)格變動和人工工資標(biāo)準(zhǔn)提高而發(fā)生的費(fèi)用。故價(jià)差預(yù)備費(fèi)可有效化解項(xiàng)目建設(shè)過程中的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)度后備措施：受房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)預(yù)售合同所訂交房時(shí)間的雙重制約，開發(fā)商一般不能延長工期。因此，開發(fā)商就要設(shè)法制定一個(gè)較緊湊的進(jìn)度計(jì)劃，爭取項(xiàng)目在要求的交鑰匙時(shí)間前完成。技術(shù)后備措施：專門用于應(yīng)付項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，它是一份預(yù)先準(zhǔn)備的技術(shù)備用方案或備用設(shè)備，當(dāng)預(yù)想情況未出現(xiàn)，需要采取補(bǔ)救行動時(shí)才動用。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目采用新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝、新材料，存在較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)采取技術(shù)后備措施。

后備措施：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可采取的后備措施有費(fèi)用后備措施2.2.4風(fēng)險(xiǎn)控制的適用

風(fēng)險(xiǎn)控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的、深受房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

2.2.4風(fēng)險(xiǎn)控制的適用風(fēng)險(xiǎn)控制從主動采取預(yù)2.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

2.3.1風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（RiskTransfer）是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以消除某些風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)回避不同的是，它不是放棄或中止某項(xiàng)帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動，而是允許開發(fā)活動正常進(jìn)行，但將開發(fā)經(jīng)營活動中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。與風(fēng)險(xiǎn)控制相比，后者是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的途徑有保險(xiǎn)、合同、保證和期貨。由于保險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和組合兩種特性，下節(jié)單獨(dú)介紹。

2.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2.3.1風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指合同的一方通過合同條款，將合同中可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給合同對方承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可以采用工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

工程承包合同在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果，結(jié)合自身具體情況，通過招標(biāo)文件規(guī)定和工程承包方式、合同類型的選擇，在《專用條款》起草協(xié)商談判中，將自己不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。不同工程承包合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)情況詳見表。當(dāng)然，表中轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)均屬前面介紹純合同風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對因合同條款不嚴(yán)密、有漏洞或“陷阱”而可能產(chǎn)生的合同不完善風(fēng)險(xiǎn)，可以通過提高合同管理人員素質(zhì)，補(bǔ)充完善合同，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商，或予以消除。2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指合同的2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移材料設(shè)備供銷合同材料設(shè)備的質(zhì)量水平直接關(guān)系著房屋產(chǎn)品的功能，影響項(xiàng)目的投資。因此，對材料設(shè)備質(zhì)量引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可輕視。選擇產(chǎn)品時(shí)，同等條件下優(yōu)先選擇已投保產(chǎn)品質(zhì)量保險(xiǎn)的產(chǎn)品。簽訂合同時(shí)，盡量明確材料設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)范圍及其責(zé)任，為可能的索賠打下良好的基礎(chǔ)。預(yù)租預(yù)售合同

在工程完工前，為消除工程完工后可能因找不到承租者或購房者的風(fēng)險(xiǎn)，或避免租金可能下降售價(jià)可能跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過預(yù)售合同，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租戶和住戶。

2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移材料設(shè)備供銷合同2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

租賃合同通過租賃合同，開發(fā)商將房產(chǎn)交給承租人使用，開發(fā)商保留房產(chǎn)的所有權(quán)，按期收回穩(wěn)定的租金。承租人則要承擔(dān)起所有的費(fèi)用，因而實(shí)際上所有的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)全部從資產(chǎn)所有者轉(zhuǎn)移到了承租人身上，承租人通常要負(fù)擔(dān)所有的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，如修理費(fèi)、維修費(fèi)、房地產(chǎn)稅等等，并確保穩(wěn)定的經(jīng)營收益。開發(fā)商的唯一風(fēng)險(xiǎn)只是承租人喪失支付這些費(fèi)用能力的可能性。另外，開發(fā)商可運(yùn)用長期租約經(jīng)常運(yùn)用的策略，將租金費(fèi)率與價(jià)格水平指數(shù)變化掛鉤，有效地將通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人。同樣，通過租賃合同的約定，承租房地產(chǎn)的經(jīng)營者也可以將自然災(zāi)害、意外事故及房產(chǎn)自身質(zhì)量缺陷而可能給房產(chǎn)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)所有者。

2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移租賃合同2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

出售合同通過出售合同可以將與房產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給新的房屋所有者。例如：某開發(fā)商現(xiàn)出租經(jīng)營一個(gè)高級涉外公寓區(qū)，雖然現(xiàn)在出租率高達(dá)90%以上，收益可觀。但考慮到公寓建造于80年代，內(nèi)在建筑質(zhì)量堪憂；公寓布局不盡合理，項(xiàng)目附近新的競爭項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)；即將修建的高架輕軌鐵路將嚴(yán)重影響本公寓區(qū)的景觀。因此，開發(fā)商決定以略低于市場價(jià)出售全部公寓，從而轉(zhuǎn)移、或回避了市場供需風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出售合同2.3.3保證

保證（Bonding）也稱擔(dān)保，是當(dāng)事雙方為避免因?qū)Ψ竭`約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的保證，以轉(zhuǎn)移對方不履約可能給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)。保證的主要形式有定金、第三者保證、銀行保函和抵押。

2.3.3保證保證（Bonding）也稱擔(dān)保，2.3.3保證

定金定金是指當(dāng)事人一方為保證合同履行，要求對方預(yù)付一定金額的貨幣，合同履行后，退回定金或抵作價(jià)款。預(yù)付定金一方違約，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如當(dāng)事人雙方對合同履行均無過錯(cuò)，收取定金者應(yīng)如數(shù)返還定金。房地產(chǎn)開發(fā)中，對重要建筑材料、設(shè)備采購常采用預(yù)付定金形式，以確保材料、設(shè)備按時(shí)供應(yīng)。

第三