某物業(yè)公司經(jīng)營報告

xx物業(yè)——番禺分公司xx區(qū)

某物業(yè)番禺分公司上半年經(jīng)營分析報告

報告人：xx2007年8月7日目錄xx小區(qū)概況崗位編制及人工成本控制人員流失控制管理費收繳率情況分析各項支出情況及能耗控制多項經(jīng)營指標分析一、xx小區(qū)概況

xx小區(qū)總占地面積12.28萬平方米，總建筑用地3.4萬平方米，總建筑面積32.57萬平方米，綠化面積約達5.7萬平方米。xx共有48幢1900戶，配套小車位1001個。小區(qū)內(nèi)有東、西大湖，面積約有1.57萬平方米。有外街商鋪57間，進駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；內(nèi)街商鋪33間，有多樣生活配套小店。二、崗位編制及人工成本控制1、xx區(qū)組織架構(gòu)區(qū)域經(jīng)理1人工程部主任

1人客服部主任1人環(huán)境管理主任1人保安部主任1人副主任1人領(lǐng)班3人土建工2人水電工6人收銀員2人前臺助理2人樓管家3人清潔領(lǐng)班人綠化領(lǐng)班人清潔工19人綠化工20人監(jiān)控員人車管員人保安員人1150153２、各部門下半年崗位定編

（１）保安部崗位定編圖副主任1人北大門崗1人西大門崗1人北中門崗1人8中門崗2人東大門崗1人南中門崗1人西中門崗1人二區(qū)巡邏2人內(nèi)街巡邏1人一區(qū)巡邏1人座車庫1人9中門崗1人7座車庫1人保安主任1人領(lǐng)班3人9座車庫1人座車庫1人頂休1人座車庫1人監(jiān)控員女1人181512※保安部崗位定編分析根據(jù)崗位定編圖，每班需設(shè)保安員14人，車管員5人，監(jiān)控員1人，領(lǐng)班1人，共21人；因二期臨停收費，各中門崗在車輛進出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安員6人；宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；三班合總，共設(shè)保安員48人，車管員15人，監(jiān)控員3人，宿管員2人，共68人；主任2人、領(lǐng)班3人；以上各崗合計，保安部編制共73人。（2）清潔部崗位定編領(lǐng)班1人，技工1人，清鐘清潔1人；樓道清潔，設(shè)10人；外圍，含員工宿舍、內(nèi)街、外街、雜工、頂休，設(shè)7人；以上崗位合計，清潔部編制共20人。※小區(qū)共48條梯，其中多層16條梯，高層32條梯，共有500層樓；※共有大小車庫10個，大小水池61個；（3）綠化部崗位定編領(lǐng)班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工1人；機動崗1人；修剪隊，主要負責(zé)綠化修剪、有償服務(wù)及日常應(yīng)急等工作，設(shè)5人；養(yǎng)護崗位（含8座），共設(shè)11人；以上崗位合計，綠化部編制共21人?！^(qū)綠化面積達5.7萬平方米※小區(qū)湖水面積約有1.57萬平方米※小區(qū)共有植物220多種，以熱帶植物為主（4）客服部、工程部崗位定編x一、二期共1900戶，現(xiàn)共入住1501戶，入住率已達79%；在裝修單元有142戶，未裝修單元有257戶；二期大部分交樓才滿一年，返修工作量大；根據(jù)小區(qū)實際的工作量及服務(wù)需要，客服部（含收費員）需配置8人，工程部需設(shè)置9人。（5）各部門人員構(gòu)成比例圖部門人數(shù)辦公室1客服部8工程部9保安部73清潔部20綠化部21總?cè)藬?shù)132※人工成成本分析x區(qū)（含x））上半年人工工成本費達1088,018.73元，加上員員工福利支出出（按工資的的14%計提提）共占總支支出的49.85%;由于二期臨臨停收費需需要，需增增加保安員員6名；由由于客服部部與財務(wù)部部合并，優(yōu)優(yōu)化配置，，以上半年年相比可減減少2人；；加上x管管家部的增增編，預(yù)計計人工成本本將比上半半年增加3.4%，，約占管管理費收入入的65%。根據(jù)x小區(qū)區(qū)的樓盤素素質(zhì)及集團團銷售需求求，下半年年的人員編編制較合理理。二、人員流流失控制1、上半年年人員流失失情況2、其中保保安部的流流失比例為為：※人員員流失原因因分析：根據(jù)基層崗崗位在過年年后大量流流動的特性性，每年3、4月份份人員流失失最嚴重，，按照往年年數(shù)據(jù)對比比，該兩月月人員流失失比率正常常；5、6月保保安部流失失量大，主主要是受5月保安事事件影響造造成；6月份由于于夏季到，，天氣炎熱熱，綠化部部戶外工作作辛苦，離離職人多。。※根據(jù)以上分分析，對下下半年及明明年的工作作布署上，，提以下幾幾點建議：：對基層員工工的福利待待遇，必須須與周邊同同行同崗的的待遇進行行可行性對對比，提高高公司人力力資源的市市場競爭力力；各區(qū)域應(yīng)加加強團隊建建設(shè)，提高高團隊凝聚聚力，打造造學(xué)習(xí)型團團隊，讓員員工有歸屬屬感；針對夏季戶戶外的工作作強度增加加，適當(dāng)給給予個別基基層崗位以以補貼，平平衡崗位員員工需求，，根據(jù)公司的的發(fā)展要求求，努力控控制下半年年人員流失失率在%以以下。三、管理費費收繳率

1月2月3月4月5月6月累

計管理費365357.11285966.54399494.28328166.68346170.09348645.792073800.49※數(shù)據(jù)據(jù)分析上半年數(shù)據(jù)據(jù)中，由于于過節(jié)影響響2月份財財務(wù)提前劃劃帳，2-3月月份數(shù)據(jù)有有所偏差。。上半年管理理費共收入入2175,085.4元，累計往往年拖欠管管理費共共計126,109.39，收繳率達96.01%拖欠管理費費主要受以以下幾點投投訴影響：：排水管返水水造成住戶戶家屢屢被被浸，由于于一直未能能徹底解決決，受浸住住戶拒交管管理費；由于家中被被盜（往年年），向物物業(yè)公司索索賠尚未達達成協(xié)議的的；由于收樓時時或入住后后發(fā)現(xiàn)的樓樓宇返修問問題未能及及時解決或或未能徹底底解決的；；對物業(yè)公司司車輛管理理不滿的；；投訴x酒樓樓排油煙機機污染未能能徹底解決決的；有部分炒樓樓業(yè)主，收收樓后未裝裝修未接管管理費；※措措施采取及及達成目標標排水管返水水問題已得得到集團的的高度重視視，目前x已著手改改管，該問問題解決后后再與被浸浸住戶商談?wù)劸唧w補償償事宜，預(yù)預(yù)計在10月份全部部處理完；；二期在7月月份已實施施臨停收費費，車輛秩秩序明顯規(guī)規(guī)范，9月月份將對一一期實行嚴嚴管，車輛輛規(guī)范管理理將逐見成成效；9-10月月份將重點點跟進欠費費大戶的協(xié)協(xié)商工作，，與業(yè)主做做好溝通工工作，清理理往年拖欠欠的管理費費。重點加強保保安隊伍內(nèi)內(nèi)部建設(shè)及及提高公共共環(huán)境的清清潔衛(wèi)生工工作，規(guī)范范工作流程程，努力提提高服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，提高高業(yè)主滿意意度。預(yù)訂下半年年工作目標標為：管理理費收繳率率提高到98%以上上。四、能耗控控制x上半年支支出項共計計2,555,270.10元，累計計上半年利利潤為-120621.14元。其中中主要支出出項有：

主要支出項目累

計達成率1、水、電費302318.9777.52%2、工資1088018.73106.67%3、應(yīng)付福利費185673.12130.02%4、保安費用17568.1087.84%5、綠化費用53881.4689.80%6、清潔衛(wèi)生費24690.18145.24%7、生活垃圾清運費21528.0086.11%8、水電組費用64080.08213.60%9、小區(qū)養(yǎng)護費4213.4130.10%10、燈具15162.92108.31%11、可視對講、監(jiān)控維護費15000.00300.00%12、發(fā)電機保養(yǎng)費0.000.00%13、電梯保養(yǎng)費126543.8495.87%14、余泥清運費24885.0099.54%15、辦公費59192.29118.38%16、低值易耗品13673.20273.46%17、電話費17748.0793.41%1、水、電電費1月2月3月4月5月6月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元3月份出現(xiàn)現(xiàn)負值，主主要是由于于2月份過過年期間供供電局與我我司的抄表表時間差距距較大造成成的，6月月份的增額額主要是由由于夏季天天熱空調(diào)用用電增加的的原因，基基本上出入入較平穩(wěn)；；xx共有東東、西兩大大湖，大小小水池61個，水景景泵71臺臺，水池漏漏、滲水嚴嚴重，損耗耗大；由于湖水沒沒有過濾系系統(tǒng)，出現(xiàn)現(xiàn)水質(zhì)問題題時唯有換換水、洗湖湖待方法，，損耗非常常大；商鋪廣告燈燈、公共照照明、水景景燈由于線線路混亂不不規(guī)范，難難以計量。。分析析：２、員工工工資xx區(qū)（含含xx）上上半年人工工成本費達達1088,018.73元，加上員員工福利支支出（按工工資的14%計提）共占占總支出的的49.85%；由于二期臨臨停收費需需要，需增增加保安員員6名；由于客客服部與財財務(wù)部合并并，優(yōu)化配配置，可減減少2人；加上xx管家部部的增編，，預(yù)計人工工成本將比比上半年增增加3.4%，約占管理理費收入的的65%。3、綠化費費用維護費的大大項支出主主要是根據(jù)據(jù)集團公司司的要求及及銷售需要要對小區(qū)內(nèi)內(nèi)時花的更更換，綠化化養(yǎng)護需要要的肥料、、農(nóng)藥費用用按照植物物面積估算算在正常范范圍內(nèi)。下半年將大大力開建苗苗圃場自已已出苗,降降低苗圃成成本。分析析：4、清潔費費用上半年清潔潔費用支出出為55204.18元，各各月產(chǎn)生費費用比例如如圖顯示：：清潔費用在在2、3月月份的增多多主要是因因為新增了了清潔機器器如高壓水水槍、晶面面機等。下半年在清清潔費用方方面，主要要是對員工工領(lǐng)料的控控制，提高高員工節(jié)約約意識，降降低成本。。同時大力力開展家政政清潔，增增加收入。。5、工程費費用上半年工程程費用支出出為83456.41元，各各月產(chǎn)生費費用如圖顯顯示：上半年xx燈具領(lǐng)用用費用：※分析析工程部目前前的內(nèi)部管管控不規(guī)范范，存在物物料領(lǐng)用隨隨意，用料料浪費等現(xiàn)現(xiàn)象；小區(qū)水景多多，水景水水泵共有71臺，地下車車庫抽水泵泵有75臺，水泵一一天工作達達12小時以上，，基本上都都是滿負荷荷運作，加加上原配質(zhì)質(zhì)量一般，，到現(xiàn)在水水泵的維修修及更換成成本較高；；小區(qū)湖多，，橋多，橋橋欄每年需需維護翻新新兩次，由由于人工技技術(shù)達不上上，產(chǎn)生的的成本費用用較高；二期大堂梯梯門由于設(shè)設(shè)計美觀影影響，門把把手過重，，地彈簧損損壞嚴重，，更換頻繁繁，費用高高。配合二期臨臨停收費，，對地下車車庫車位、、露天車位位劃線噴牌牌量大，產(chǎn)產(chǎn)生費用。。小區(qū)公共照照明燈，包包括高燈、、射燈、水水景燈，高高達1200盞，由于小小區(qū)美觀需需要，要求求燈飾全部部打開；加加上樓層公公共照明燈燈，超過3000盞燈，日常常的維修更更換費用高高。6月份費用用高主要是是為保證用用電安全，，大批更換換層樓電井井房鎖。對存在設(shè)備備問題的，，積極尋找找解決辦法法，如設(shè)備備改良、品品牌更換等等。組織人人力對園區(qū)區(qū)線路進行行整改，從從技術(shù)上逐逐漸解決存存在問題。。五、多項經(jīng)經(jīng)營指標分分析1、家政有有償服務(wù)（1）目前前xx家政政有償服務(wù)務(wù)收入較低低，基本上上各項目均均未開展起起來，上半半年有償收收入只有14170.50元元，其中因因素有：1>人員配備不不足，沒有有足夠人力力開展；2>宣傳力度不不夠，服務(wù)務(wù)標準未規(guī)規(guī)范；3>公司內(nèi)部制制度管控不不嚴，對員員工的激勵勵制度不健健全，造成成家家政服務(wù)外外流。（2）下半半年工作重重點制定服務(wù)項項目及收費費標準向小小區(qū)業(yè)主公公示并宣傳傳；結(jié)合公公司實際建建立內(nèi)部管管控制度，，建立有市市場競爭力力的激勵制制度，合理理配備人員開開展家政清清潔、花園園養(yǎng)護、水水電維修等等有償服務(wù)務(wù)，在給業(yè)業(yè)主提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的