房地產(chǎn)業(yè)流程 課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第5章房地產(chǎn)業(yè)流程房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第5章1?

學(xué)習(xí)目的與要求本章講述房地產(chǎn)業(yè)的主要流程，包括房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營與房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理。要求掌握房地產(chǎn)投資的分類、房地產(chǎn)融資的方式、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及開發(fā)程序，了解房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理的基本知識。?

主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理?學(xué)習(xí)目的與要求?主要教學(xué)內(nèi)容25.1房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資的含義?房地產(chǎn)投資的分類?房地產(chǎn)投資的原則5.1房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資的含義?房地產(chǎn)投資的分類?房地5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲得預(yù)期的投資收益而將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資可從不同的角度進行分類。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按照投資客體的形態(tài)不同，可以分為房地產(chǎn)非金融資產(chǎn)投資（實業(yè)投資）和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資。→房地產(chǎn)實業(yè)投資是指將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟活動上?！康禺a(chǎn)金融資產(chǎn)投資是指通過購買房地產(chǎn)證券（股票和債券）來達(dá)到進行房地產(chǎn)投資活動的目的。按照投資主體不同，可以分為房地產(chǎn)商經(jīng)營型投資和居民消費型住房投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按照投資客體的形態(tài)不同，可5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟內(nèi)容不同，可以分為以下幾類：

→土地開發(fā)投資主要是進行“三通一平”或“七通一平”等土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。包括新區(qū)土地開發(fā)投資和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資?！课蓍_發(fā)投資是指在已開發(fā)好的土地上進行房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住宅房屋開發(fā)投資和非住宅房屋開發(fā)投資。→房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資?！康禺a(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資?！康禺a(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理、維修和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟內(nèi)容不同5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資。

→房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步投資,形成新增房地產(chǎn),并將其出售或轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，從而獲取開發(fā)收益。這種投資風(fēng)險較大但回報亦豐厚?！课葜脴I(yè)投資是指將購得的房地產(chǎn)（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，或在不愿繼續(xù)持有時轉(zhuǎn)售給他人獲取收益。這種投資同時達(dá)到了自用（消費）、獲取經(jīng)濟性收益、投資保值和增值幾個方面的目的。按房地產(chǎn)投資的形式，可以分為直接投資和間接投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，投資者不需要直接參與有關(guān)的投資管理工作，具體投資形式：購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票、購買房地產(chǎn)投資信托基金、購買房地產(chǎn)抵押貸款證券等。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)間接投資是指將資金投5.1.2房地產(chǎn)投資的原則滿足市場需求原則充分準(zhǔn)備原則適度規(guī)模原則背靠大樹原則風(fēng)險收益適當(dāng)原則利用財務(wù)杠桿原則發(fā)揮特色優(yōu)勢原則戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則任何投資都必須遵循一定的原則,否則,盲目投資,成敗很難預(yù)料。以下8條原則是帶有普遍意義的房地產(chǎn)投資的基本原則。5.1.2房地產(chǎn)投資的原則滿足市場需求原則任何投資都必須遵5.1.2.1滿足市場需求原則房地產(chǎn)投資的目的是獲得高額回報,這是以將開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣出去為決定條件的。這決定了房地產(chǎn)投資的首要原則是滿足市場需求原則。房地產(chǎn)市場需求有近期和遠(yuǎn)期需求、主動和被動需求之分。房地產(chǎn)近期需求（1-2年內(nèi)）是回報較低但較穩(wěn)妥的投資對象，適合于嬌嫩型和守業(yè)型的投資者。房地產(chǎn)遠(yuǎn)期需求（2年以上）是回報較高但風(fēng)險較大的投資對象，適合于成熟型和開拓型的投資者。房地產(chǎn)主動需求（市場已提出的需求）是被動選擇的投資對象，適合于穩(wěn)妥型的投資者。房地產(chǎn)被動需求（投資者提前推出并引導(dǎo)消費的房地產(chǎn)需求）是主動選擇的投資對象，適合于開拓型的投資者。5.1.2.1滿足市場需求原則房地產(chǎn)投資的目的是獲得高額回5.1.2.2充分準(zhǔn)備原則在進行一項房地產(chǎn)投資之前要進行充分準(zhǔn)備。具體包括：充分了解房地產(chǎn)市場行情。進行多次的、詳細(xì)的實地考察。研究地段區(qū)位，即對投資地塊的規(guī)劃條件、周圍環(huán)境、發(fā)展趨勢等進行充分研究。清晰了解產(chǎn)權(quán)關(guān)系，處理好各種可能發(fā)生的糾紛。認(rèn)真研究以下問題：地塊形狀和承載力等問題（開發(fā)土地投資前）；設(shè)計、施工隊伍和商品預(yù)售規(guī)定等問題（開發(fā)房地產(chǎn)投資前）；設(shè)計圖紙、設(shè)備新舊程度等問題。房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)備工作涉及到很多方面，應(yīng)根據(jù)需要有選擇性地去做，以保證投資決策正確為標(biāo)準(zhǔn)。5.1.2.2充分準(zhǔn)備原則在進行一項房地產(chǎn)投資之前要進行充5.1.2.3適度規(guī)模原則房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資回報率之間存在以下關(guān)系：規(guī)模收益遞增→規(guī)模收益不變→規(guī)模收益遞減因此，房地產(chǎn)投資規(guī)模不應(yīng)太小或太大，應(yīng)該適度。5.1.2.3適度規(guī)模原則房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資回報率之間存在5.1.2.4背靠大樹原則背靠大樹好乘涼，是房地產(chǎn)投資者常常采用的投資原則，這樣可以增強抗風(fēng)險能力。具體形式如下倚重公共投資，即追隨公共投資而進行房地產(chǎn)投資，因為一般而論，公共建設(shè)所到之處，往往帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大幅度升值。按政治經(jīng)濟信息的要求進行房地產(chǎn)投資。因為政治經(jīng)濟信息是政府政策和變化趨勢的反映。追隨有經(jīng)驗的大投資者。有經(jīng)驗的大投資者經(jīng)驗豐富，投資對象選擇恰當(dāng)，資金雄厚，抗風(fēng)險能力強。5.1.2.4背靠大樹原則背靠大樹好乘涼，是房地產(chǎn)投資者常5.1.2.5風(fēng)險收益適當(dāng)原則最理想的房地產(chǎn)投資對象，就是風(fēng)險最小而收益最大的房地產(chǎn)項目，但在投資實踐中難以遇見。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險和收益是并存的，房地產(chǎn)投資的一項基本原則就是要風(fēng)險收益的比配關(guān)系合理。常見做法一三法則：即如果賠賺可能性各半，那么，當(dāng)賠為1時，賺應(yīng)為3，這樣的投資才有價值。如果賠賺可能性不等，賠賺比例應(yīng)該保持在6：4左右。5.1.2.5風(fēng)險收益適當(dāng)原則最理想的房地產(chǎn)投資對象，就是5.1.2.6利用財務(wù)杠桿原則房地產(chǎn)投資具有很大的誘惑力，其原因之一就是房地產(chǎn)投資可以利用財務(wù)杠桿以小搏大。財務(wù)杠桿——是指企業(yè)利用負(fù)債調(diào)節(jié)收益的手段。當(dāng)投資利潤率大于負(fù)債利息率時，企業(yè)盈利（負(fù)債創(chuàng)造的收益大于負(fù)債的利息），取得財務(wù)杠桿收益。反之，則承擔(dān)財務(wù)杠桿風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中利用財務(wù)杠桿指的就是利用較少的投資獲取較高的銀行貸款，從而完成房地產(chǎn)投資過程。房地產(chǎn)投資者應(yīng)該善于利用財務(wù)杠桿，“借雞生蛋”，用較小的代價獲取較大的收益。為此，要建立良好的企業(yè)信譽，搞好與銀行的關(guān)系。5.1.2.6利用財務(wù)杠桿原則房地產(chǎn)投資具有很大的誘惑力，5.1.2.7發(fā)揮特色優(yōu)勢原則房地產(chǎn)投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢，切忌重復(fù)別人已經(jīng)進行過的投資。一是要創(chuàng)新房地產(chǎn)投資項目，增強競爭力；二是要在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、地段選擇、物美價廉、附加價值等方面體現(xiàn)特色，增強吸引力。5.1.2.7發(fā)揮特色優(yōu)勢原則房地產(chǎn)投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢，切5.1.2.8戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則房地產(chǎn)投資回收期長，投資的效益往往經(jīng)過相當(dāng)長的時間體現(xiàn)出來。因此，投資者應(yīng)以追求中長期收益為目標(biāo)，重視投資的總體戰(zhàn)略，不能僅僅著眼于眼前或近期利益。5.1.2.8戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則房地產(chǎn)投資回收期長，投資的效思考與實踐1.簡述房地產(chǎn)投資的含義與分類。2.房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循哪些原則?思考與實踐1.簡述房地產(chǎn)投資的含義與分類。5.2房地產(chǎn)金融?房地產(chǎn)融資方式?案例分析?房地產(chǎn)金融的概念

?利率與房地產(chǎn)市場?匯率與房地產(chǎn)市場5.2房地產(chǎn)金融?房地產(chǎn)融資方式?案例分析?房地產(chǎn)金融的概5.2.1房地產(chǎn)金融的概念?房地產(chǎn)金融的特點?房地產(chǎn)金融的含義

?房地產(chǎn)金融的職能5.2.1房地產(chǎn)金融的概念?房地產(chǎn)金融的特點?房地產(chǎn)金融的5.2.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產(chǎn)的投資活動。房地產(chǎn)金融的具體業(yè)務(wù)包括以下幾個方面，是整個金融業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)企業(yè)存貸款生產(chǎn)性開發(fā)貸款證券(股票、債券）融資住房消費信貸，即購房抵押貸款住房公積金房地產(chǎn)保險5.2.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融資金融通量的巨大房地產(chǎn)價值量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)要求金融機構(gòu)提供巨額信貸資金，消費者要求提供巨額消費信貸資金。房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)長房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金回收期長，從而房地產(chǎn)信貸具有償還期長的特點。房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠房地產(chǎn)信貸是以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保品的貸款，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其本身具有較強的抵御通貨膨脹、保值增值的特點，房地產(chǎn)信貸的可靠性或安全性強。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融資金融通量的巨大5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性資產(chǎn)的流動性是指資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也指當(dāng)資產(chǎn)作為抵押品時交給債權(quán)人保管的難易程度不同。越易變現(xiàn)或越易保管，資產(chǎn)的流動性越強。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動性的資產(chǎn)。

一是房地產(chǎn)只能成套出售或轉(zhuǎn)讓，難以變現(xiàn)；二是房地產(chǎn)作為抵押品時，不能移動，不易分割，在一些場合又不易交給債權(quán)人保管和處置。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性房地產(chǎn)缺乏流動性，決定了房地產(chǎn)金融債權(quán)在傳統(tǒng)運行中的流動性較弱。房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動性較弱的缺陷呼喚新的變革，于是發(fā)達(dá)國家從1960年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢，大大提高了它的流動性。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能籌資的職能金融機構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的資金支持。融資的職能金融機構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)企業(yè)及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費。調(diào)控房地產(chǎn)市場的職能金融機構(gòu)利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)需求過旺過熱時，收緊房地產(chǎn)信貸，當(dāng)需求不足時，則擴大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能籌資的職能5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能房地產(chǎn)金融的具體職能體現(xiàn)在以下幾個方面：為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有力支持住房制度改革（住房公積金制度、住房信貸和保險制度）實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能房地產(chǎn)金融的具體職能體現(xiàn)在以5.2.2房地產(chǎn)融資方式?證券融資?銀行貸款融資?房地產(chǎn)投資信托?購房抵押貸款證券化?房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)融資是一個比較廣泛的概念，既包括對房地產(chǎn)企業(yè)融資，也包括對居民購買住房的融資?住房公積金5.2.2房地產(chǎn)融資方式?證券融資?銀行貸款融資?房地產(chǎn)投5.2.2.1銀行貸款融資由銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民發(fā)放貸款，是解決房地產(chǎn)資金需求中最傳統(tǒng)、也是最普遍、最重要的一種融資形式。銀行是貸方，是債權(quán)人，借方即債務(wù)人是房地產(chǎn)企業(yè)或居民。借貸雙方事前簽訂書面借款合同，到期還本付息或分期還款。房地產(chǎn)銀行貸款因借款人向銀行提供的保證依據(jù)不同，或劃分為三種類型：信譽貸款保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款5.2.2.1銀行貸款融資由銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民發(fā)放5.2.2.1銀行貸款融資信譽貸款是以借款人的品德（信譽）、財務(wù)狀況和預(yù)期收益為依據(jù)取得的房地產(chǎn)貸款。這種貸款的比重日益縮小。保證貸款是以第三方的信譽作為擔(dān)保的房地產(chǎn)貸款。保證人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。房地產(chǎn)抵押貸款是以土地或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押的貸款。這種貸款以房地產(chǎn)抵押為條件，以融通資金為目的，如果債務(wù)人不能按期償還貸款本息，債權(quán)人有權(quán)處置抵押的房地產(chǎn)，從中收回貸款的本息。5.2.2.1銀行貸款融資信譽貸款5.2.2.2證券融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。具體分為三種形式：房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行證券；（短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)爭取直接上市的機會不大）房地產(chǎn)企業(yè)收購、兼并、控股上市公司，從而進入證券市場；（是房地產(chǎn)企業(yè)證券融資的極佳渠道，也可能是今后房地產(chǎn)企業(yè)上市的主要方式）上市公司收購、兼并、控股房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到上市公司與房地產(chǎn)企業(yè)融合的目的。（這種方式的采用與房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的大背景有關(guān)。）5.2.2.2證券融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券5.2.2.3房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是指貨幣或房地產(chǎn)所有者委托金融機構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的一種形式。

房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生和發(fā)展有其必然性。社會上的財產(chǎn)擁有人，都期望自己的財產(chǎn)能妥善管理和充分增值，但在市場經(jīng)濟條件下經(jīng)營充滿著風(fēng)險，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域絕不是人人可以插足的，于是財產(chǎn)所有人就產(chǎn)生了由信托專門機構(gòu)來建、購、租房等需求，進而又產(chǎn)生了由信托專門機構(gòu)來發(fā)行和買賣房地產(chǎn)證券的需求，于是房地產(chǎn)信托便應(yīng)運而生了。5.2.2.3房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是指貨幣或房地產(chǎn)所5.2.2.3房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托一般以公司型或契約型來分類。前者根據(jù)公司的性質(zhì)及其經(jīng)營內(nèi)容來認(rèn)定，后者則根據(jù)契約的狀況來判斷。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)的投資宜采用契約型的投資信托→房地產(chǎn)投資信托涉及三方：投資人（收益人）、房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)（委托人）、保管銀行（受托人），三方的權(quán)益通過契約的形式確定。房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)作為委托人，匯集投資者的資金，并成立基金；基金的保管銀行為受托人，受托人利用基金投資于房地產(chǎn)，所得利潤在扣出必要的費用之后，再分發(fā)給委托人；依據(jù)契約的規(guī)定，投資收益在扣除有關(guān)費用后分配給投資者。5.2.2.3房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托一般以公司型或契約5.2.2.4購房抵押貸款證券化購房抵押貸款證券化，又稱房地產(chǎn)按揭證券化

是將金融機構(gòu)發(fā)放的購房抵押貸款集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券轉(zhuǎn)賣給投資者的金融活動。從本質(zhì)上講，購房抵押貸款證券化是一種抵押貸款發(fā)放機構(gòu)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，是一種資產(chǎn)證券化形式。5.2.2.4購房抵押貸款證券化購房抵押貸款證券化，又稱房地5.2.2.4購房抵押貸款證券化購房抵押貸款證券化對于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場具有十分重要的作用。拓寬房地產(chǎn)金融渠道→購房抵押貸款證券化使銀行有足夠的資金釋放用于再次發(fā)放住宅抵押貸款，而個人購房得到更有力的金融支持。提高抵押貸款的流動性，規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險→購房抵押貸款證券化可增強按揭貸款的流動性，使得銀行在需要時能及時將抵押貸款變現(xiàn)，降低了銀行的風(fēng)險。增加投資者的投資渠道→購房抵押貸款證券化，將為投資者提供新的投資方向，使得投資者在承受較小風(fēng)險的情況下獲得高于銀行存款利息的收益。5.2.2.4購房抵押貸款證券化購房抵押貸款證券化對于發(fā)展5.2.2.5住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對職工住房分配由實物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化；兩者都?xì)w職工個人所有。我國實行的住房公積金制度是指有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運作機制和管理制度，是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策。5.2.2.5住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、城鎮(zhèn)企事業(yè)5.2.2.5住房公積金住房公積金的繳存繳存對象企業(yè)、事業(yè)、行政單位及其在職職工。繳存基數(shù)→職工基本工資的5%，即職工和單位都按職工工資的5%繳存公積金，這一基數(shù)是國家照顧到各單位和職工個人承受能力而確定的。→在實踐中，一些效益好的單位，繳交比例已提高到8%-10%。住房公積金的歸集在職職工和單位按月繳存的住房公積金都須歸集到職工個人公積賬戶，為職工個人所有，屬于職工個人的私有財產(chǎn)，任何人不得侵犯。歸集的比例，國家只確定一個基數(shù)，各單位可據(jù)自身的經(jīng)濟發(fā)展水平，職工工資的提高水平，提高職工個人和單位繳存的比例。5.2.2.5住房公積金住房公積金的繳存5.2.2.5住房公積金住房公積金的管理繳存的職工住房公積金由地方政府設(shè)立的住房公積金管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理，也可委托金融機構(gòu)代辦相關(guān)業(yè)務(wù)。住房公積金的使用職工住房公積金只能用于建、購、大修住房，不能挪作他用。如果職工（包括家庭成員和直系親屬）積累的公積金不足以支付建、購、大修住房費用，可申請公積金貸款，還可申請商業(yè)性貸款，由以后繳交的公積金和其他積累資金逐步償還。為了使公積金保值增值，公積金管理機構(gòu)可以將公積金余額的適當(dāng)比例，貸款給從事經(jīng)濟適用房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，促進住宅業(yè)的加速發(fā)展。住房公積金的償還職工住房公積金在職工離退休時，一次結(jié)清本息，退還職工本人。5.2.2.5住房公積金住房公積金的管理5.2.2.6房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險是指以房地產(chǎn)及其有關(guān)利益責(zé)任為保險標(biāo)的的一種特定保險。注：土地不存在滅失的危險，不能作為保險標(biāo)的，因此，房地產(chǎn)保險是習(xí)慣用語，實指房產(chǎn)保險。我國國內(nèi)開辦的房地產(chǎn)保險的主要險種購房抵押貸款房屋保險購房抵押貸款人壽保險購房抵押貸款保證保險房地產(chǎn)工程保險工程合同保證保險5.2.2.6房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險是指以房地產(chǎn)及其有關(guān)利益5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款房屋保險購房抵押貸款房屋保險是指貸款人為了保障住房抵押貸款安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產(chǎn)保險。其保險期為整個貸款期，保險金額則據(jù)抵押房屋的價值確定。抵押房屋一旦發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的意外事故，貸款銀行可獲得保險公司的賠付，從而免除了貸款風(fēng)險。此種保險是目前我國消費信貸市場上最常見的險種，銀行在發(fā)放抵押貸款時，一般都要求借款人投此保險。5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款房屋保險5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款人壽保險購買此種保險，如果被保險人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動能力，則由保險公司代替借款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸家屬所有。這種保險大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險能力。購房抵押貸款人壽保險的新模式→近年來，有關(guān)專家學(xué)者積極探討購房抵押貸款人壽保險的新模式，提倡壽險與住房抵押貸款“聯(lián)姻”。即購房人購買人壽養(yǎng)老保險，以此保險作為抵押申請購房貸款，期滿時以壽險資金償還貸款本金?！彿咳酥灰暂^低的首付價即可購房，每月僅需支付利息，人壽保險期滿后以保險金清償購房貸款?！@種聯(lián)姻在國外已行之多年。有多種好處，一是減輕購房者負(fù)擔(dān)，二是保證貸款提供者的債權(quán)，三是壽險公司多了一條投資渠道。5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款人壽保險5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款保證保險是以借款人的信用為保險標(biāo)的物的一種險種，指作為借款購房人的被保險人因意外等原因無法繼續(xù)歸還購房貸款時，由保險公司向貸款銀行償還貸款。此種保險仍處于探索之中。房地產(chǎn)工程保險是一個綜合性險種，保險標(biāo)的為整個工程施工期間各種災(zāi)害事故損失。工程合同保證保險工程合同保證保險屬于信用保險，是以信用風(fēng)險為標(biāo)的的保險，它承保的是無形的經(jīng)濟利益。5.2.2.6房地產(chǎn)保險購房抵押貸款保證保險思考與實踐1.房地產(chǎn)融資的形式有哪些?2.何謂房地產(chǎn)抵押貸款證券化？它對于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場有何作用？思考與實踐1.房地產(chǎn)融資的形式有哪些?5.2.3利率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開銀行貸款,具有第二金融的稱號,因此,銀行利率與房地產(chǎn)市場有著非常密切的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的借款能力如何，與利率有直接的關(guān)系。利率水平直接影響房地產(chǎn)市場供求雙方的成本，繼而影響房地產(chǎn)市場供給、需求與價格。5.2.3利率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)5.2.3.1利率與房地產(chǎn)供給利率上升一般會抑制房地產(chǎn)供給利率上升直接影響房地產(chǎn)公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流。由于現(xiàn)金流可能由正轉(zhuǎn)負(fù)，最終可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂。在資金緊張的情況下,利率上調(diào)對房地產(chǎn)公司的影響在于經(jīng)營風(fēng)險急劇上升的恐懼。這種恐懼會迅速導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的全線收縮，直接表現(xiàn)為新房開工率的下滑。利率上升也可能不會影響房地產(chǎn)供給

一是房地產(chǎn)商資金充裕，二是房地產(chǎn)商因資金緊張而降價利率房地產(chǎn)商貸款成本房地產(chǎn)商投資規(guī)模房地產(chǎn)供給不變不變資金充裕漲價資金緊張而降價一般情況下5.2.3.1利率與房地產(chǎn)供給利率上升一般會抑制房地產(chǎn)供5.2.3.1利率與房地產(chǎn)供給利率下降使房地產(chǎn)商的貸款成本下降，刺激房地產(chǎn)商擴大投資規(guī)模，從而一般會引起房地產(chǎn)供給增加。

一般情況下利率房地產(chǎn)商貸款成本房地產(chǎn)商投資規(guī)模房地產(chǎn)供給5.2.3.1利率與房地產(chǎn)供給利率下降使房地產(chǎn)商的貸款成5.2.3.2利率與房地產(chǎn)需求利率上升使消費者購房的貸款成本上升,房地產(chǎn)需求下降。利率下降使消費者購房的貸款成本下降,房地產(chǎn)需求上升。利率購房者貸款成本購房者購房需求房地產(chǎn)需求5.2.3.2利率與房地產(chǎn)需求利率上升使消費者購房的貸款5.2.3.3利率與房地產(chǎn)價格利率房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)供給價格利率房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)供給價格多數(shù)實證結(jié)果表明,利率與房地產(chǎn)價格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系5.2.3.3利率與房地產(chǎn)價格利率房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格利率房5.2.3.4利率與中國房地產(chǎn)價格證券市場周刊：一般說來,利率上升必然會抑制房價、股價和投資沖動。但在現(xiàn)實生活中，調(diào)高利率的經(jīng)濟后果往往適得其反。

利率上升對中國現(xiàn)階段購房需求影響較小，但會抑制住房供給，加之大眾舉債投資房地產(chǎn)，在未來房價未必下跌。

5.2.3.4利率與中國房地產(chǎn)價格證券市場周刊：案例分析美國次貸危機產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)案例分析美國次貸危機產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)幾個概念次級借款者次級抵押貸款虛擬經(jīng)濟實體經(jīng)濟幾個概念次級借款者次級借款者信用等級不達(dá)標(biāo)的借款者，即信用程度較差和收入不高的借款人次級借款者次級抵押貸款（次貸）指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人（即次級借款者）提供貸款。次級抵押貸款（次貸）指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不虛擬經(jīng)濟是近年來出現(xiàn)的一個新詞語，其釋義尚無定論。最為普遍的解釋——指與虛擬資本的循環(huán)運動有關(guān)的經(jīng)濟活動，簡單地說就是直接以錢生錢的活動。

“虛擬資本”的概念是馬克思首先提出的。

馬克思在《資本論》第3卷第5篇中，對此進行了詳盡的分析。馬克思指出：

虛擬資本是在借貸資本（生息資本）和銀行信用制度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，包括股票、債券、不動產(chǎn)抵押單等。虛擬資本本身并不具有價值，但它卻可以通過循環(huán)運動產(chǎn)生利潤，這是它與實際資本的共同之處。虛擬經(jīng)濟虛擬經(jīng)濟是近年來出現(xiàn)的一個新詞語，其釋義尚無定論。最為普遍的實體經(jīng)濟是指物質(zhì)的和精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟活動。包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門，也包括教育、文化、知識、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門。實體經(jīng)濟始終是人類社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。實體經(jīng)濟實體經(jīng)濟是指物質(zhì)的和精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟活動。虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟之間，存在著極其密切的相互依存、相互促進的關(guān)系。它們誰也離不開誰，至少在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)會是這樣的。當(dāng)然，對于不同的國家或地區(qū)來說，或者對于一個國家或地區(qū)的不同時期而言，虛擬經(jīng)濟與經(jīng)濟所占比重是有所不同的。虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的關(guān)系虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟之間，存在著極其密切的相互依存、相互促進的美國次貸危機及其表現(xiàn)美國“次貸危機”——又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市激烈震蕩引起的風(fēng)暴。它致使全球主要金融市場隱約出現(xiàn)流動性不足的危機。5.2.1.2主要表現(xiàn)為：為房價和股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾不斷增多……美國次貸危機及其表現(xiàn)美國“次貸危機”——又稱次級房貸危機，也美國次貸危機及其表現(xiàn)美國“次貸危機”是從2006年春季開始顯現(xiàn)的。2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。美國次貸危機及其表現(xiàn)美國“次貸危機”是從2006年春季開始顯美國的次貸危機產(chǎn)生的原因直接原因深層次的原因美國的次貸危機產(chǎn)生的原因直接原因美國的次貸危機產(chǎn)生的直接原因美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫

2000年下半年→2004年6月30日：經(jīng)過連續(xù)13次降息，美聯(lián)邦利率從6.5%→1%，目的在于刺激經(jīng)濟。

2004年6月美國的低利率政策開始逆轉(zhuǎn)。為防止市場消費過熱，2005年到2006年，美聯(lián)儲先后加息17次，利率從1%提高到5.25%。2004年6月以來美聯(lián)邦利率的17次上調(diào)。美國的次貸危機產(chǎn)生的直接原因美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫美國的次貸危機產(chǎn)生的直接原因利息上升，還款壓力增大。

→次級借款者出現(xiàn)違約的可能，影響銀行貸款回收?！J款銀行賣房回收貸款，這又導(dǎo)致住房價格下跌，住房市場持續(xù)降溫。加息效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫開始破滅：貸款機構(gòu)無法收回貸款，而房價又不斷貶值，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。新世紀(jì)金融公司首當(dāng)其沖因頻臨破產(chǎn)被紐約證交所停牌。

美聯(lián)邦加息的效應(yīng)美國的次貸危機產(chǎn)生的直接原因利息上升，還款壓力增大。美聯(lián)邦加美國的次貸危機產(chǎn)生的深層次原因次貸危機產(chǎn)生的深層次的原因如下：

1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機。

2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機。3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實。美國的次貸危機產(chǎn)生的深層次原因次貸危機產(chǎn)生的深層次的原因如下1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機①2000年下半年→2004年6月30日，美聯(lián)儲的連續(xù)13次降息（利率從6.5%→1%）很好地刺激了經(jīng)濟，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟，房價一路攀升。1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機①2000年下半年→20041、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機②同時，從上世紀(jì)80年代開始，美國一些從事房屋信貸的機構(gòu)，開始了降低貸款門檻的行動，不僅將貸款人的收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低，甚至沒有資產(chǎn)抵押也可以得到貸款買房，進而形成了比以往信用標(biāo)準(zhǔn)低的購房貸款。1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機②同時，從上世紀(jì)80年代開始，在美國,貸款是非常普遍的現(xiàn)象,從房子到汽車,從信用卡到電話帳單,貸款無處不在。美國人很少全款買房，通常都是長時間貸款。在美國，失業(yè)和再就業(yè)也是很常見的現(xiàn)象。收入不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因為信用等級不達(dá)標(biāo)，他們就被定義為次級信用借款者，簡稱次級借款者。在美國,貸款是非常普遍的現(xiàn)象,從房子到汽車,從信用卡到電話帳大約從10年前開始，貸款公司的漫天廣告就出現(xiàn)在電視、報紙上、大街小巷，甚至在人們的信箱里塞滿了誘人的傳單：“你想過中產(chǎn)階級的生活嗎？買房吧！”“積蓄不夠嗎？貸款吧！”“沒有收入嗎？找阿牛貸款公司吧！”“首付也付不起？我們提供零首付！”“擔(dān)心利息太高？頭兩年我們提供3%的優(yōu)惠利率！”“每個月還是付不起？沒關(guān)系，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年后再付！想想看，兩年后你肯定已經(jīng)找到工作或者被提升為經(jīng)理了，到時候還怕付不起？”大約從10年前開始，貸款公司的漫天廣告就出現(xiàn)在電視、報紙上、1、房地產(chǎn)市場異常活躍誘發(fā)危機③進入21世紀(jì)后，次貸風(fēng)行美國，寬松的貨幣政策給消費市場的活躍推波助瀾。

美聯(lián)儲利率低到了1%，貸款買房又無需擔(dān)保、無需首付，且房價一路攀升，編織出一幅美好的前景，巨大的誘惑驅(qū)使著次貸和房地產(chǎn)市場在美國的欣欣向榮。1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機③進入21世紀(jì)后，次貸風(fēng)行美國1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機

④景氣的美國經(jīng)濟掩蓋了次貸的風(fēng)險。次貸的收益建立在一個借款人信用低的基礎(chǔ)平臺上，一旦借款人無力如期付息還本，放貸機構(gòu)將蒙受巨大損失，風(fēng)險甚大。但20世紀(jì)末至21世紀(jì)初，景氣的美國經(jīng)濟掩蓋了這一風(fēng)險。1、房地產(chǎn)市場異?；钴S誘發(fā)危機④景氣的美國經(jīng)濟掩蓋了次2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機

①進入21世紀(jì)，世界經(jīng)濟金融的全球化趨勢加大，全球范圍利率長期下降，激發(fā)金融創(chuàng)新及追求高回報、忽視風(fēng)險的金融衍生品和投資行為的流行。

2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機①進入21世紀(jì)，世界經(jīng)濟金2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機

不少金融機構(gòu)，為一己之利，利用購房抵押貸款證券化（又稱房地產(chǎn)按揭證券化）可將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到投資者身上的機會，有意、無意地降低貸款信用門檻，故意向投資者推銷有問題的高風(fēng)險的房地產(chǎn)按揭貸款證券。突出的表現(xiàn)是：在發(fā)行房地產(chǎn)按揭證券時，不向投資者披露房主不僅難以支付高額可調(diào)息按揭貸款、而且購房者按揭貸款是零首付的情況。2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機不少金融機構(gòu)，為一己之利，2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機

②對于高風(fēng)險金融衍生產(chǎn)品進入投資市場，評級機構(gòu)沒有把好關(guān)。評級市場的不透明和評級機構(gòu)的利益沖突，使得這些嚴(yán)重的高風(fēng)險金融產(chǎn)品得以順利進入投資市場。

2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機②對于高風(fēng)險金融衍生產(chǎn)品進入2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機

③低利率的環(huán)境使按揭貸款證券等金融衍生產(chǎn)品對投資者有巨大的吸引力。在一個低利率的環(huán)境中，按揭貸款證券作為次級房貸衍生產(chǎn)品客觀上有著投資回報的空間，能使投資者獲得較高的回報率，對投資者有巨大的吸引力。2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機③低利率的環(huán)境使按揭貸款證券2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機

④美國金融市場的影響力和投資市場的開放性，吸引了來自全世界的投資者對房地產(chǎn)按揭貸款證券等高風(fēng)險的金融衍生產(chǎn)品的旺盛需求。事實上，不僅是美國，包括歐亞乃至中國在內(nèi)的全球主要商業(yè)銀行和投資銀行，均參與了美國次級房貸衍生產(chǎn)品的投資，金額巨大，使得危機發(fā)生后影響波及全球金融系統(tǒng)。2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機④美國金融市場的影響力和投資2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機貸款買房人阿牛貸款公司投行發(fā)行CDO債務(wù)抵押債券高級CDO（風(fēng)險和利率低）普通CDO對沖基金把買來的普通CDO抵押給銀行換得10倍的低息貸款，繼續(xù)買投行的CDO，賺CDO利率與貸款利率的差價買對沖基金發(fā)行新產(chǎn)品CDS(信用違約交換)向保險公司投保保險公司基于CDS的新產(chǎn)品三毛基金美國經(jīng)濟界的帶頭大哥：美林：高盛、摩根讓債券持有人來分擔(dān)購房抵押貸款的風(fēng)險世界金融界呼風(fēng)喚雨的角色2006年前日本央行的貸款利率低到1.5%,而普通CDO的利率高達(dá)12%.養(yǎng)老基金、教育基金甚至其他國家的銀行紛紛買入2、金融創(chuàng)新、違規(guī)操作放大危機貸款買房人阿牛貸款公司投行發(fā)行3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實

財務(wù)杠桿——是指企業(yè)利用負(fù)債調(diào)節(jié)收益的手段。當(dāng)投資利潤率大于負(fù)債利息率時，企業(yè)盈利（負(fù)債創(chuàng)造的收益大于負(fù)債的利息），取得財務(wù)杠桿收益。反之，則承擔(dān)財務(wù)杠桿風(fēng)險。

投資中特別是房地產(chǎn)投資中普遍存在利用財務(wù)杠桿的現(xiàn)象。杠桿率——是指機構(gòu)的資產(chǎn)對其自有資本金的倍數(shù)。對于給定資本金，杠桿率越高，機構(gòu)所能運作的資產(chǎn)越多，機構(gòu)的盈利就越高。

3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實財務(wù)杠桿——是指企業(yè)利用負(fù)債3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實

高杠桿率是當(dāng)今資本市場金融交易的重要特點。

金融機構(gòu)均采用了杠桿經(jīng)營模式，即金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)高于自有資本規(guī)模。高杠桿運作過程：金融機構(gòu)紛紛發(fā)行商業(yè)票據(jù)或者以持有的證券作為抵押向貨幣市場借貸資金，將這些低利率獲得的資金投向高收益的投資品種，從而獲得兩者之間的利差。3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實高杠桿率是當(dāng)今資本市場金融交3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實

然而高杠桿率也是把雙刃劍，高收益的同時承受著高風(fēng)險。

由于2005年到2006年美聯(lián)邦利率從1%提高到5.25%，貸款的金融機構(gòu)無法收回貸款，而房價又不斷貶值，終于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，流動性不足。由于參與次貸的各個金融機構(gòu)資產(chǎn)迅速縮水，有的清盤破產(chǎn)，有的緊縮銀根，銀行之間的拆借幾乎不可能,由此,美國虛擬經(jīng)濟崩潰。3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實

美國虛擬經(jīng)濟崩潰引起實體經(jīng)濟下滑雖然美國和各國政府采取了一些措施（國有化這些機構(gòu)，向銀行機構(gòu)注資金），試圖增加資金的流動性。

由于擔(dān)心還有漏洞未揭開及對信用的嚴(yán)重?fù)?dān)心，金融機構(gòu)給實體企業(yè)的放貸大幅減少、甚至不予貸款，這就影響了實體經(jīng)濟的發(fā)展，引起失業(yè)率增加。更為重要的是，由于次貸危機導(dǎo)致股市暴跌，人們資產(chǎn)不斷縮水，失業(yè)率不斷攀升，及大家對未來的信心直接影響到各國的消費，從而使世界的消費水平不斷下降。

3、高杠桿運作將危機由虛轉(zhuǎn)實美國虛擬經(jīng)濟崩潰引起實體經(jīng)濟下美國的次貸危機的傳導(dǎo)

對于新興市場國家而言，危機首先來自于歐美市場進口需求的放緩，而非銀行體系的崩潰。

美國的經(jīng)濟危機是從虛擬經(jīng)濟擴散到實體經(jīng)濟，而新興市場國家在經(jīng)濟危機中所要面臨的考驗，則很可能是實體經(jīng)濟不景氣因而拖垮本國的金融部門。美國的次貸危機的傳導(dǎo)對于新興市場國家而言，危機首先來自于1.闡述利率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系2.美國的次貸危機產(chǎn)生的直接原因和深層次原因分別是什么?1.闡述利率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系5.2.4匯率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系匯率的概念匯率傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因匯率的現(xiàn)實變化對房價的影響匯率的預(yù)期變化對房價的影響5.2.4匯率與房地產(chǎn)市場的關(guān)系匯率的概念5.2.4.1匯率的概念匯率即不同幣種的兌換比率。如人民幣對美元匯率。兩種標(biāo)價法間接標(biāo)價法，如1人民幣=多少美元（用外國貨幣間接表示）直接標(biāo)價法，如1美元=多少人民幣（直接用本幣表示）通常用間接標(biāo)價法：匯率提高即人民幣升值。5.2.4.1匯率的概念匯率即不同幣種的兌換比率。如人民幣5.2.4.2匯率傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因隨著房地產(chǎn)投資行為的日益國際化,不同幣種的兌換即匯率問題已得到越來越多的重視。匯率與房價的關(guān)系也有了較為密切的關(guān)系匯率傳導(dǎo)到房價有兩個主要動因匯率的現(xiàn)實變化,帶來國內(nèi)貨幣供應(yīng)量的變化而影響到房價;匯率的預(yù)期變化,通過國際資本的流動而影響房價。5.2.4.2匯率傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因隨著房地產(chǎn)投資5.2.4.3匯率的現(xiàn)實變化對房價的影響匯率的現(xiàn)實變化對包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格的影響有兩個渠道：第一個渠道：匯率上升(本幣升值)第二個渠道：匯率下降(本幣貶值)5.2.4.3匯率的現(xiàn)實變化對房價的影響匯率的現(xiàn)實變化對本幣升值對房價的影響本幣升值，中央銀行不干預(yù)，房地產(chǎn)價格下跌本幣升值，出口減少，引起需求下降，物價下跌。

本幣升值，進口產(chǎn)品價格下降，通過降低國內(nèi)生產(chǎn)成本而引起物價下跌。本幣升值對房價的影響本幣升值，中央銀行不干預(yù)，房地產(chǎn)價格下跌本幣升值對房價的影響本幣升值，中央銀行的“消毒干預(yù)”，貨幣供應(yīng)量主動增加，房地產(chǎn)價格上漲當(dāng)匯率上升,本幣升值，出口需求受到影響。為了避免經(jīng)濟受到影響，中央銀行就會采取擴張的貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量。

一部分貨幣流向房地產(chǎn)市場，形成房地產(chǎn)開發(fā)與需求的資金，引起房地產(chǎn)價格上漲。本幣升值對房價的影響本幣升值，中央銀行的“消毒干預(yù)”，貨幣供本幣貶值對房地產(chǎn)價格的影響本幣貶值，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)價格上漲本幣貶值，出口擴大，引起需求上升，拉動物價上漲；本幣貶值，進口產(chǎn)品價格提高，通過提高國內(nèi)生產(chǎn)成本而推動物價上漲。本幣貶值的根源本幣貶值對房地產(chǎn)價格的影響本幣貶值，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)價一國的貨幣供應(yīng)量增加,市場上外幣相對變得稀缺,

本幣貶值。一國貿(mào)易逆差過大,意味進口明顯大于出口，對外國產(chǎn)品需求旺盛，國家的外匯儲備減少,

本幣相對貶值。

（一國貿(mào)易順差過大，意味出口明顯大于進口，國家的外匯儲備增加，人民幣必然相對升值）(國家外管局用人民幣向出口企業(yè)換外匯,因為我們是外匯管制國家）

一國的貨幣供應(yīng)量增加,市場上外幣相對變得稀缺,本幣貶值。一5.2.4.4匯率的預(yù)期變化對房地產(chǎn)價格的影響匯率預(yù)期變化（預(yù)期本幣升值或貶值）的影響因素本幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響本幣貶值預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響5.2.4.4匯率的預(yù)期變化對房地產(chǎn)價格的影響匯率預(yù)期變匯率預(yù)期變化的影響因素現(xiàn)實中有許多因素會影響到匯率預(yù)期變化（預(yù)期本幣升值或貶值）匯率改革取向，會引起本幣升值或貶值的預(yù)期國內(nèi)經(jīng)濟增長（包括出口產(chǎn)品競爭力提高），會引起本幣升值的預(yù)期（因為國內(nèi)經(jīng)濟增長可能通過出口增加，貿(mào)易順差，創(chuàng)匯增加,而引起本幣升值）外幣利率上升，本幣就存在升值的預(yù)期或壓力匯率預(yù)期變化的影響因素現(xiàn)實中有許多因素會影響到匯率預(yù)期變化（本幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響預(yù)期本幣升值，會引起外資套利流入。外資套利流入會通過以下兩種方式影響房地產(chǎn)價格市場上的外匯增加，本國為維持匯率穩(wěn)定，會以本幣購買外匯，本國的貨幣供應(yīng)量被動增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，外匯兌換成本幣直接進入本國房地產(chǎn)市場，形成房地產(chǎn)需求，引起房地產(chǎn)價格上漲。本幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響預(yù)期本幣升值，會引起外資套利流匯率改革取向國內(nèi)經(jīng)濟增長外幣利率上升預(yù)期本幣升值外資套利流入房地產(chǎn)價格上升本國貨幣供應(yīng)增加直接進入房市匯率升值預(yù)期到房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制匯率改革取向預(yù)期本幣升值外資套利流入房地產(chǎn)價格上升本國貨幣供國際資本的大量流入在一定程度上助長了我國房地產(chǎn)市場的火爆。據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2004中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進外資606億美元，還有1100億美元無法與經(jīng)濟數(shù)據(jù)掛鉤。分析人士認(rèn)為，這1100億美元大部分為預(yù)期人民幣升值而以匯率投機為目的的熱錢涌入。大量涌入的國際游資使得中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度飆升。國際資本的大量流入在一定程度上助長了我國房地產(chǎn)市場的火爆。據(jù)國際資本的大量流入房地產(chǎn)市場也蘊藏著金融風(fēng)險如果央行決定人民幣匯率較大幅度升值，大量外資套利回流，房地產(chǎn)價格會較大幅度下跌，會波及整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)資金斷鏈，價格下跌金融業(yè)呆壞賬增加農(nóng)民工失業(yè)，城市居民財產(chǎn)縮水，繼而國內(nèi)需求大落。國際資本的大量流入房地產(chǎn)市場也蘊藏著金融風(fēng)險如果央行決定人民本幣大幅度升值外資撤離房地產(chǎn)價格下降一旦如果過快或過猛，會波及整個國民經(jīng)濟，包括：

金融機構(gòu)呆壞賬增加，金融業(yè)受損；房地產(chǎn)業(yè)資金斷鏈，價格下跌；農(nóng)民工失業(yè)，城市居民財產(chǎn)縮水，繼而國內(nèi)需求大落。獲取匯率升值與資產(chǎn)升值雙重收益本幣大幅度升值外資撤離房地產(chǎn)價格下降一旦如果過快或過猛，會波思考與練習(xí)1.什么是匯率？其傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因是什么?2.匯率的現(xiàn)實變化對房地產(chǎn)價格有什么影響?3.匯率的預(yù)期變化對房地產(chǎn)價格有什么影響?思考與練習(xí)1.什么是匯率？其傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因是什么?房地產(chǎn)業(yè)流程課件5.3房地產(chǎn)開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者?房地產(chǎn)開發(fā)程序?房地產(chǎn)開發(fā)的含義

5.3房地產(chǎn)開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者?房地產(chǎn)開發(fā)程序5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)有廣義和狹義之分廣義的房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域,其活動內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、交付使用、售后管理和維修服務(wù)等。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過程。5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)有廣義和狹義之分5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工作，盡管從策劃到建成出售都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來組織操作的，但是這個過程并非由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨自完成，還必須有其他的參與者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府有關(guān)部門建筑承包商金融機構(gòu)房地產(chǎn)中介機構(gòu)5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)5.3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商首要參與者，是房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)想者和組織者,需要多方面的素質(zhì)。要有敏銳的市場分析和判斷能力,能夠在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中找到成功的投資開發(fā)機會。要有優(yōu)秀的組織能力。一個房地產(chǎn)項目需要許多人參與其中，只有依靠開發(fā)商的統(tǒng)一組織，才能保證整個項目的順利進行。要有良好的公關(guān)技巧。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及諸多部門和單位，需要開發(fā)商處理好各方面的關(guān)系。5.3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商首要參與者，是房5.3.2.2政府有關(guān)部門政府有關(guān)部門主要是以法規(guī)、政策和經(jīng)濟手段等對房地產(chǎn)開發(fā)活動進行宏觀調(diào)控與管理。國土資源部門→主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)用地的審批和供應(yīng)。城市規(guī)劃部門→主要負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)是否符合城市規(guī)劃。建設(shè)部門→主要負(fù)責(zé)建筑活動的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)管理部門→主要進行房地產(chǎn)市場管理。環(huán)境保護、市政部門、文物部門等也要在一定程度上參與房地產(chǎn)開發(fā)管理。5.3.2.2政府有關(guān)部門政府有關(guān)部門主要是以法規(guī)、政策和5.3.2.2政府有關(guān)部門政府部門有時也以開發(fā)商的身份參與房地產(chǎn)的開發(fā)，包括進行安居房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他一些公益項目的建設(shè)。政府部門直接開發(fā)是出于改善人民的居住條件、提高環(huán)境質(zhì)量、滿足公眾的整體需求等目的。5.3.2.2政府有關(guān)部門政府部門有時也以開發(fā)商的身份參與5.3.2.3建筑承包商建筑承包商是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的主體。建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。我國建筑承包商分為以下三類。施工總承包企業(yè)專業(yè)承包企業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)5.3.2.3建筑承包商建筑承包商是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的主5.3.2.3建筑承包商施工總承包企業(yè)→可實行工程的施工總承包，或?qū)χ黧w工程的施工承包。→可全部自行施工→也可分包（將非主體工程或勞務(wù)作業(yè)）給分包給專業(yè)承包企業(yè)和勞務(wù)分包企業(yè)。專業(yè)承包企業(yè)→可以承包施工總承包企業(yè)分包的工程或建設(shè)單位按規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程?！扇孔孕惺┕?，也可分包（將勞務(wù)作業(yè)分包給勞務(wù)分包企業(yè)）。勞務(wù)分包企業(yè)→可以承接施工總承包企業(yè)和專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。5.3.2.3建筑承包商施工總承包企業(yè)5.3.2.4金融機構(gòu)金融機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要參與者。沒有金融機構(gòu)的參與，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都無法進行。需要提供資金的金融機構(gòu)，也需要保險公司的參與在房地產(chǎn)開發(fā)項目啟動時需要金融機構(gòu)提供資金，在房地產(chǎn)市場交易過程中也需要金融機構(gòu)對房地產(chǎn)消費者提供金融支持。5.3.2.4金融機構(gòu)金融機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要參與者5.3.2.5房地產(chǎn)中介機構(gòu)房地產(chǎn)中介機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介機構(gòu)。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)→房地產(chǎn)咨詢是為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息和技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)→房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)→房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。5.3.2.5房地產(chǎn)中介機構(gòu)房地產(chǎn)中介機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢、5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)程序投資決策分析階段前期準(zhǔn)備工作階段建設(shè)實施階段房屋租售及物業(yè)管理階段5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)程序投資決策分析階段5.3.3.1投資決策分析階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)。提出投資開發(fā)設(shè)想→房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己對市場的調(diào)查研究，提出投資開發(fā)設(shè)想，包括選定投資開發(fā)的地塊、投資的房地產(chǎn)種類等。項目可行性研究→房地產(chǎn)開發(fā)商提出的投資開發(fā)設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?！尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)項目投資決策的依據(jù)，也是政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持等的重要依據(jù)。5.3.3.1投資決策分析階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段這一階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，包括以下幾個方面的工作。獲得土地使用權(quán)征地與拆遷工程勘察與設(shè)計施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”建設(shè)工程招標(biāo)5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段這一階段的主要目的是為開工建5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段獲得土地使用權(quán)→房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)的取得途徑主要有出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥等?！恋厥褂脵?quán)出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為，有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議和掛牌等方式?！鷴炫瞥鲎寚型恋厥褂脵?quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，→土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)的再次讓渡。5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段獲得土地使用權(quán)5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段征地與拆遷→主要是指土地征收和房屋拆遷?！环矫媸欠康禺a(chǎn)開發(fā)的一個具體業(yè)務(wù)，另一方面也涉及土地和房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，因而是一項政策性很強的工作。5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段征地與拆遷5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段工程勘察與設(shè)計→是實施具體建設(shè)項目技術(shù)方面的基礎(chǔ)性工作。→一般由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的投資咨詢及設(shè)計單位進行。5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”→房地產(chǎn)開發(fā)商正式取得土地使用權(quán)后，必須對準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的施工現(xiàn)場進行“三通一平”或“七通一平”的開發(fā)建設(shè)。三通指通電、通水、通道路，七通指通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱、通郵，一平指平整土地。5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段建設(shè)工程招標(biāo)→即選擇合適的承包商和監(jiān)理單位。→通過招標(biāo)，選擇合適的承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。→確定了工程承包商后，還要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。5.3.3.2前期準(zhǔn)備工作階段5.3.3.3建設(shè)實施階段是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，是最終完成開發(fā)任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這一階段，主要完成以下工作。→組織施工→工程監(jiān)理→竣工驗收：驗收合格正式移交房地產(chǎn)開發(fā)商或購買者或租用者。5.3.3.3建設(shè)實施階段5.3.3.4房屋租售及物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收后，通過房屋的租售和物業(yè)管理，開發(fā)商回收投資，實現(xiàn)利潤?！课葑馐?/p>

符合規(guī)定的可以在施工期間預(yù)售。居住物業(yè)通常以出售為主，寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房，常常是出租和出售并舉，以出租為主。房屋租售要做好營銷工作?！飿I(yè)管理

是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。對于出售型物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)影響到房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象。對于出租型物業(yè)，開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租客的吸引力。5.3.3.4房屋租售及物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗思考與實踐1.房地產(chǎn)開發(fā)的參與者有哪些?2.房地產(chǎn)開發(fā)的程序是什么?思考與實踐1.房地產(chǎn)開發(fā)的參與者有哪些?5.4房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營?商品房銷售?房屋租賃?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5.4房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營?商品房銷售?房屋租賃?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓5.5房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理?房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容?物業(yè)管理的含義與內(nèi)容?房地產(chǎn)中介服務(wù)的含義及特點

5.5房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理?房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)思考與實踐1.房地產(chǎn)流通經(jīng)營有哪些環(huán)節(jié)?各需要注意什么問題？2.房地產(chǎn)中介包括哪些服務(wù)?3.物業(yè)管理的內(nèi)容有哪些?思考與實踐1.房地產(chǎn)流通經(jīng)營有哪些環(huán)節(jié)?各需要注意什么問題？歡迎繼續(xù)學(xué)習(xí)下一章歡迎繼續(xù)學(xué)習(xí)下一章房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第5章房地產(chǎn)業(yè)流程房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第5章122?

學(xué)習(xí)目的與要求本章講述房地產(chǎn)業(yè)的主要流程，包括房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營與房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理。要求掌握房地產(chǎn)投資的分類、房地產(chǎn)融資的方式、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及開發(fā)程序，了解房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理的基本知識。?

主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理?學(xué)習(xí)目的與要求?主要教學(xué)內(nèi)容1235.1房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資的含義?房地產(chǎn)投資的分類?房地產(chǎn)投資的原則5.1房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資的含義?房地產(chǎn)投資的分類?房地5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲得預(yù)期的投資收益而將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資可從不同的角度進行分類。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按照投資客體的形態(tài)不同，可以分為房地產(chǎn)非金融資產(chǎn)投資（實業(yè)投資）和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資。→房地產(chǎn)實業(yè)投資是指將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟活動上?！康禺a(chǎn)金融資產(chǎn)投資是指通過購買房地產(chǎn)證券（股票和債券）來達(dá)到進行房地產(chǎn)投資活動的目的。按照投資主體不同，可以分為房地產(chǎn)商經(jīng)營型投資和居民消費型住房投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按照投資客體的形態(tài)不同，可5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟內(nèi)容不同，可以分為以下幾類：

→土地開發(fā)投資主要是進行“三通一平”或“七通一平”等土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。包括新區(qū)土地開發(fā)投資和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資?！课蓍_發(fā)投資是指在已開發(fā)好的土地上進行房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住宅房屋開發(fā)投資和非住宅房屋開發(fā)投資。→房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資?！康禺a(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資?！康禺a(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理、維修和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟內(nèi)容不同5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資。

→房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步投資,形成新增房地產(chǎn),并將其出售或轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，從而獲取開發(fā)收益。這種投資風(fēng)險較大但回報亦豐厚?！课葜脴I(yè)投資是指將購得的房地產(chǎn)（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，或在不愿繼續(xù)持有時轉(zhuǎn)售給他人獲取收益。這種投資同時達(dá)到了自用（消費）、獲取經(jīng)濟性收益、投資保值和增值幾個方面的目的。按房地產(chǎn)投資的形式，可以分為直接投資和間接投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，投資者不需要直接參與有關(guān)的投資管理工作，具體投資形式：購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票、購買房地產(chǎn)投資信托基金、購買房地產(chǎn)抵押貸款證券等。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)間接投資是指將資金投5.1.2房地產(chǎn)投資的原則滿足市場需求原則充分準(zhǔn)備原則適度規(guī)模原則背靠大樹原則風(fēng)險收益適當(dāng)原則利用財務(wù)杠桿原則發(fā)揮特色優(yōu)勢原則戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則任何投資都必須遵循一定的原則,否則,盲目投資,成敗很難預(yù)料。以下8條原則是帶有普遍意義的房地產(chǎn)投資的基本原則。5.1.2房地產(chǎn)投資的原則滿足市場需求原則任何投資都必須遵5.1.2.1滿足市場需求原則房地產(chǎn)投資的目的是獲得高額回報,這是以將開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣出去為決定條件的。這決定了房地產(chǎn)投資的首要原則是滿足市場需求原則。房地產(chǎn)市場需求有近期和遠(yuǎn)期需求、主動和被動需求之分。房地產(chǎn)近期需求（1-2年內(nèi)）是回報較低但較穩(wěn)妥的投資對象，適合于嬌嫩型和守業(yè)型的投資者。房地產(chǎn)遠(yuǎn)期需求（2年以上）是回報較高但風(fēng)險較大的投資對象，適合于成熟型和開拓型的投資者。房地產(chǎn)主動需求（市場已提出的需求）是被動選擇的投資對象，適合于穩(wěn)妥型的投資者。房地產(chǎn)被動需求（投資者提前推出并引導(dǎo)消費的房地產(chǎn)需求）是主動選擇的投資對象，適合于開拓型的投資者。5.1.2.1滿足市場需求原則房地產(chǎn)投資的目的是獲得高額回5.1.2.2充分準(zhǔn)備原則在進行一項房地產(chǎn)投資之前要進行充分準(zhǔn)備。具體包括：充分了解房地產(chǎn)市場行情。進行多次的、詳細(xì)的實地考察。研究地段區(qū)位，即對投資地塊的規(guī)劃條件、周圍環(huán)境、發(fā)展趨勢等進行充分研究。清晰了解產(chǎn)權(quán)關(guān)系，處理好各種可能發(fā)生的糾紛。認(rèn)真研究以下問題：地塊形狀和承載力等問題（開發(fā)土地投資前）；設(shè)計、施工隊伍和商品預(yù)售規(guī)定等問題（開發(fā)房地產(chǎn)投資前）；設(shè)計圖紙、設(shè)備新舊程度等問題。房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)備工作涉及到很多方面，應(yīng)根據(jù)需要有選擇性地去做，以保證投資決策正確為標(biāo)準(zhǔn)。5.1.2.2充分準(zhǔn)備原則在進行一項房地產(chǎn)投資之前要進行充5.1.2.3適度規(guī)模原則房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資回報率之間存在以下關(guān)系：規(guī)模收益遞增→規(guī)模收益不變→規(guī)模收益遞減因此，房地產(chǎn)投資規(guī)模不應(yīng)太小或太大，應(yīng)該適度。5.1.2.3適度規(guī)模原則房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資回報率之間存在5.1.2.4背靠大樹原則背靠大樹好乘涼，是房地產(chǎn)投資者常常采用的投資原則，這樣可以增強抗風(fēng)險能力。具體形式如下倚重公共投資，即追隨公共投資而進行房地產(chǎn)投資，因為一般而論，公共建設(shè)所到之處，往往帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大幅度升值。按政治經(jīng)濟信息的要求進行房地產(chǎn)投資。因為政治經(jīng)濟信息是政府政策和變化趨勢的反映。追隨有經(jīng)驗的大投資者。有經(jīng)驗的大投資者經(jīng)驗豐富，投資對象選擇恰當(dāng)，資金雄厚，抗風(fēng)險能力強。5.1.2.4背靠大樹原則背靠大樹好乘涼，是房地產(chǎn)投資者常5.1.2.5風(fēng)險收益適當(dāng)原則最理想的房地產(chǎn)投資對象，就是風(fēng)險最小而收益最大的房地產(chǎn)項目，但在投資實踐中難以遇見。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險和收益是并存的，房地產(chǎn)投資的一項基本原則就是要風(fēng)險收益的比配關(guān)系合理。常見做法一三法則：即如果賠賺可能性各半，那么，當(dāng)賠為1時，賺應(yīng)為3，這樣的投資才有價值。如果賠賺可能性不等，賠賺比例應(yīng)該保持在6：4左右。5.1.2.5風(fēng)險收益適當(dāng)原則最理想的房地產(chǎn)投資對象，就是5.1.2.6利用財務(wù)杠桿原則房地產(chǎn)投資具有很大的誘惑力，其原因之一就是房地產(chǎn)投資可以利用財務(wù)杠桿以小搏大。財務(wù)杠桿——是指企業(yè)利用負(fù)債調(diào)節(jié)收益的手段。當(dāng)投資利潤率大于負(fù)債利息率時，企業(yè)盈利（負(fù)債創(chuàng)造的收益大于負(fù)債的利息），取得財務(wù)杠桿收益。反之，則承擔(dān)財務(wù)杠桿風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中利用財務(wù)杠桿指的就是利用較少的投資獲取較高的銀行貸款，從而完成房地產(chǎn)投資過程。房地產(chǎn)投資者應(yīng)該善于利用財務(wù)杠桿，“借雞生蛋”，用較小的代價獲取較大的收益。為此，要建立良好的企業(yè)信譽，搞好與銀行的關(guān)系。5.1.2.6利用財務(wù)杠桿原則房地產(chǎn)投資具有很大的誘惑力，5.1.2.7發(fā)揮特色優(yōu)勢原則房地產(chǎn)投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢，切忌重復(fù)別人已經(jīng)進行過的投資。一是要創(chuàng)新房地產(chǎn)投資項目，增強競爭力；二是要在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、地段選擇、物美價廉、附加價值等方面體現(xiàn)特色，增強吸引力。5.1.2.7發(fā)揮特色優(yōu)勢原則房地產(chǎn)投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢，切5.1.2.8戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則房地產(chǎn)投資回收期長，投資的效益往往經(jīng)過相當(dāng)長的時間體現(xiàn)出來。因此，投資者應(yīng)以追求中長期收益為目標(biāo)，重視投資的總體戰(zhàn)略，不能僅僅著眼于眼前或近期利益。5.1.2.8戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則房地產(chǎn)投資回收期長，投資的效思考與實踐1.簡述房地產(chǎn)投資的含義與分類。2.房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循哪些原則?思考與實踐1.簡述房地產(chǎn)投資的含義與分類。5.2房地產(chǎn)金融?房地產(chǎn)融資方式?案例分析?房地產(chǎn)金融的概念

?利率與房地產(chǎn)市場?匯率與房地產(chǎn)市場5.2房地產(chǎn)金融?房地產(chǎn)融資方式?案例分析?房地產(chǎn)金融的概5.2.1房地產(chǎn)金融的概念?房地產(chǎn)金融的特點?房地產(chǎn)金融的含義

?房地產(chǎn)金融的職能5.2.1房地產(chǎn)金融的概念?房地產(chǎn)金融的特點?房地產(chǎn)金融的5.2.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產(chǎn)的投資活動。房地產(chǎn)金融的具體業(yè)務(wù)包括以下幾個方面，是整個金融業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)企業(yè)存貸款生產(chǎn)性開發(fā)貸款證券(股票、債券）融資住房消費信貸，即購房抵押貸款住房公積金房地產(chǎn)保險5.2.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融資金融通量的巨大房地產(chǎn)價值量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)要求金融機構(gòu)提供巨額信貸資金，消費者要求提供巨額消費信貸資金。房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)長房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金回收期長，從而房地產(chǎn)信貸具有償還期長的特點。房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠房地產(chǎn)信貸是以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保品的貸款，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其本身具有較強的抵御通貨膨脹、保值增值的特點，房地產(chǎn)信貸的可靠性或安全性強。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融資金融通量的巨大5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性資產(chǎn)的流動性是指資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也指當(dāng)資產(chǎn)作為抵押品時交給債權(quán)人保管的難易程度不同。越易變現(xiàn)或越易保管，資產(chǎn)的流動性越強。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動性的資產(chǎn)。

一是房地產(chǎn)只能成套出售或轉(zhuǎn)讓，難以變現(xiàn)；二是房地產(chǎn)作為抵押品時，不能移動，不易分割，在一些場合又不易交給債權(quán)人保管和處置。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性房地產(chǎn)缺乏流動性，決定了房地產(chǎn)金融債權(quán)在傳統(tǒng)運行中的流動性較弱。房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動性較弱的缺陷呼喚新的變革，于是發(fā)達(dá)國家從1960年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢，大大提高了它的流動性。5.2.1.2房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融債權(quán)缺乏流動性5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能籌資的職能金融機構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的資金支持。融資的職能金融機構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)企業(yè)及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費。調(diào)控房地產(chǎn)市場的職能金融機構(gòu)利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)需求過旺過熱時，收緊房地產(chǎn)信貸，當(dāng)需求不足時，則擴大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能籌資的職能5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能房地產(chǎn)金融的具體職能體現(xiàn)在以下幾個方面：為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有力支持住房制度改革（住房公積金制度、住房信貸和保險制度）實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控5.2.1.3房地產(chǎn)金融的職能房地產(chǎn)金融的具體職能體現(xiàn)在以5.2.2房地產(chǎn)融資方式?證券融資?銀行貸款融資?房地產(chǎn)投資信托?購房抵押貸款證券化?房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)融資是一個比較廣泛的概念，既包括對房地產(chǎn)企業(yè)融資，也包括對居民購買住房的融資?住房公積金5.2.2房地產(chǎn)融資方式?證券融資?銀行貸款融資?房地產(chǎn)投5.2.2.1銀行貸款融資由銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民發(fā)放貸款，是解決房地產(chǎn)資金需求中最傳統(tǒng)、也是最普遍、最重要的一種融資形式。銀行是貸方，是債權(quán)人，借方即債務(wù)人是房地產(chǎn)企業(yè)或居民。借貸雙方事前簽訂書面借款合同，到期還本付息或分期還款。房地產(chǎn)銀行貸款因借款人向銀行提供的保證依據(jù)不同，或劃分為三種類型：信譽貸款保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款5.2.2.1銀行貸款融資由銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民發(fā)放5.2.2.1銀行貸款融資信譽貸款是以借款人的品德（信譽）、財務(wù)狀況和預(yù)期收益為依據(jù)取得的房地產(chǎn)貸款。這種貸款的比重日益縮小。保證貸款是以第三方的信譽作為擔(dān)保的房地產(chǎn)貸款。保證人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。房地產(chǎn)抵押貸款是以土地或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押的貸款。這種貸款以房地產(chǎn)抵押為條件，以融通資金為目的，如果債務(wù)人不能按期償還貸款本息，債權(quán)人有權(quán)處置抵押的房地產(chǎn)，從中收回貸款的本息。5.2.2.1銀行貸款融資信譽貸款5.2.2.2證券融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。具體分為三種形式：房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行證券；（短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)爭取直接上市的機會不大）房地產(chǎn)企業(yè)收購、兼并、控股上市公司，從而進入證券市場；（是房地產(chǎn)企業(yè)證券融資的極佳渠道，也可能是今后房地產(chǎn)企業(yè)上市的主要方式）上市公司收購、兼并、控股房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到上市公司與房地產(chǎn)企業(yè)融合的目的。（這種方式的采用與房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的大背景有關(guān)。）5.2.2.2證券融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券5.2.2.3房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是指貨幣或房地產(chǎn)所有者委托金融機構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的一種形式。

房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生和發(fā)展有其必然性。社會上的財產(chǎn)擁有人，都期望自己的財產(chǎn)能妥善管理和充分增值，但在市場經(jīng)濟