no24新城新區(qū)開發(fā)五大典型模式與運營方略

彭劍波老師 新城新區(qū)開發(fā)五大典型模式與開發(fā)運營方略以下 提綱一、新型城鎮(zhèn)化需 智慧——新城開發(fā)，策劃有區(qū) 推動下的新城新區(qū)開發(fā)運營方6 大家都知道，從上世紀90年代中后期開始，中國的城鎮(zhèn)化進入了高速發(fā)展期，而且各個地方都在開展各種形式的新型城鎮(zhèn)化的實驗。造城運動呈現(xiàn)大范圍、整體推動、政府主導(dǎo)的典型特征。新城新區(qū)應(yīng)該怎么發(fā)展，我們應(yīng)該有哪樣的發(fā)展模式，應(yīng)該注重哪些關(guān)鍵性的開發(fā)策略，是非常重要的實踐問題，也是值得關(guān)注的研究課題。今天我把我之前的研究和我個人對這個方向的一些思考與大家做一個專題的交流與分一、新型城鎮(zhèn)化需 智慧——新城開發(fā)，策劃有 第一部分是“新城開發(fā)，策劃為王”。為什么這么說呢？應(yīng)該說新城新區(qū)的開發(fā)如何實現(xiàn)科學(xué)的定位，實現(xiàn)有效的投融資，實現(xiàn)從無到有的躍升，實現(xiàn)新城新區(qū)的一種持續(xù)性的發(fā)展，包括避免在這種土地財政導(dǎo)向的造城運動當(dāng)中，走出產(chǎn)業(yè)72011年鄂爾多斯康巴什新城的風(fēng)暴，給各地的新城新區(qū)的發(fā)展提了一個醒。從“空城”、“鬼城”這樣的名頭。新城新區(qū)開發(fā)，并不都是“推土機一響，黃金萬兩”。這個現(xiàn)象的背后除了隱藏著房地產(chǎn)破裂的風(fēng)險之外，還揭示了鏈的緊繃以及斷裂，城市，特別是新城發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等諸多的問題。如何科學(xué)規(guī)劃新城區(qū)，怎么既可以解決老城區(qū)的城市病，又成為帶動城市發(fā)展的新引擎，這是很多新城新提升GDP 數(shù)據(jù)還是比較保守的數(shù)據(jù)。新城跟中心城區(qū)的平均距離大概在10公里左右，平均規(guī) 新城新區(qū)的這種開發(fā)熱潮越來越需要更加科學(xué)的 謀劃、運營策劃，否則很容易變成簡單的以居住地產(chǎn)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致新城新區(qū)成為“臥城、“空城”，甚至導(dǎo)致沒有生機的， 的城市形態(tài)的出現(xiàn)。所以我們講新城開發(fā)，策劃有道；新城開發(fā)，策劃為王。8 第一、定位的重新城開發(fā)的定位是非常重要的，很多地方的新城開發(fā)實際上缺乏科學(xué)定位。新城開 策劃是定成敗的。為什么這么說呢？因為從規(guī)劃設(shè)計到投融資，從市場運營到保障體系，都可能影響新城開發(fā)的整體運營和動態(tài)平衡。所 位、產(chǎn)業(yè)、運營，包括投融資的這種考慮不周全帶來的上述我們講的新城新區(qū)建設(shè) 進行適度、前瞻的功能地位和理性、精準的產(chǎn)業(yè)定位，而且空間的落位要貫穿始終，空間的落位跟整體的功能布局和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要進行有機的結(jié)合。這種結(jié)合不僅僅是要對城市的資源條件和社會濟條件進行綜合分，而且要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市功能區(qū)的建、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢方面綜合分析新城新區(qū)的優(yōu)劣，機遇與 進而因地制宜確定新城新區(qū)的功能定，它的產(chǎn)業(yè)定位和空間落位，形成三規(guī)合一 進行精確而又有創(chuàng)見的形象定位。因為新城新區(qū)的開發(fā)既要尊重新城自身具有的這樣一些基礎(chǔ)條件要素，包括它的這種文化和自然條件的結(jié)合。也要發(fā)覺新城所處地區(qū)的相關(guān)的歷史脈絡(luò)和山水人文要素，找到新城獨特的風(fēng)格和它獨特的城市氣質(zhì)，然后對這種城市氣質(zhì)進行提煉、提升、提純，然后提出對它定位更加形象化的一種表從新城新區(qū)的長、中、短線的開發(fā)節(jié)奏進行總體統(tǒng)籌策劃在制定新城的策劃和規(guī)劃的時候，還要考慮具體的一些問題。比如說要處理好新老城與新城區(qū)的關(guān)系，防止出現(xiàn)新城區(qū)的土地規(guī)模性的擴張跟老城的這樣的一種。另外要同時處理好城區(qū)發(fā)展與用地之間的關(guān)系，防止在新城區(qū)建設(shè)中第二、新城新區(qū)頂層設(shè)我?guī)ьI(lǐng)的團隊大概已有十二三年關(guān)于新城區(qū)的開發(fā)研究、性的策劃、實踐的探 的行為，而應(yīng)該充分利用產(chǎn)業(yè)對新城新區(qū)發(fā)展的支撐作用，發(fā)揮和利用產(chǎn)業(yè)的支撐作用，特別關(guān)注新城新區(qū)后續(xù)運營的經(jīng)濟效益和社會效益，努力做到產(chǎn)城并舉、產(chǎn)城融合和城業(yè)并強，還有產(chǎn)城共生。適度做大城市規(guī)模，做優(yōu)城市環(huán)境，做強城市經(jīng)濟總量。統(tǒng)籌考慮新城新區(qū)與老城區(qū)，甚至與周邊城市功能區(qū)和周邊區(qū)域的協(xié)調(diào)、協(xié)同發(fā)展的關(guān)系。不局限于依賴城市新區(qū)自身的開發(fā)需求去進行規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)。而應(yīng)該統(tǒng)和考慮整個區(qū)域各個功能區(qū)的分工，他們的有效競合、錯位競合和有效互補式的共生發(fā)展。在城市特色的角度，也要去思考新城新區(qū)的形象定位、城市意象、品牌定位，包括后續(xù)的招商。從新城新區(qū)自身的資源和特點出發(fā)，進行深入的分析，發(fā)掘新城新區(qū)的文化特色，創(chuàng)新它的文化概念，提煉、提升、提純新城新區(qū)的品牌，避免“千 在運營當(dāng)中對于整體的拆遷安置，包括補償、政策設(shè)計和相關(guān)的要素配套，進行充分的研究和探索，真正做到不僅僅是新城新區(qū)的土地城鎮(zhèn)化，而且包括也是科學(xué)的城市開發(fā)運營策劃。這是給大家先開一個頭，關(guān)于新城新區(qū)的開發(fā)?！靶鲁情_發(fā)，策劃為王”作為今天講座當(dāng)中存在的問題，進行一個關(guān)鍵性的概括，結(jié)合我們對工作的一種思考，給大家提出基本的思維方式的建議，希望能夠幫助大家后續(xù)參與新城新區(qū)建設(shè)的投資、開發(fā)、運營乃至于規(guī)劃建設(shè)，在理念上首先有一個清晰的認識。彭劍波老師 新城新區(qū)開發(fā)五大典型模式與開發(fā)運營方略以下 提綱一、新型城鎮(zhèn)化需 智慧——新城開發(fā)，策劃有二、新城新區(qū)開發(fā)五大典型模式與運營區(qū) 推動下的新城新區(qū)開發(fā)運營方二、新城新區(qū)開發(fā)五大典型模式與運營 發(fā)運營方略。這主要是結(jié)合我負責(zé)的宋莊文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，國際服務(wù)區(qū)等產(chǎn)個。發(fā)的問題。很多地方的新城新區(qū)開發(fā)，在土地、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅方面可能都問模式一案例文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)型的新城新區(qū)開發(fā)實戰(zhàn)案例 市宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)擴區(qū)策首 的宋莊擴區(qū)發(fā)展為例村為，畫家、藝術(shù)家通過租賃農(nóng)民的四合院，或者農(nóng)民的民房為空間載體，進行一種藝術(shù)創(chuàng)作，然后慢慢形成了這樣一個文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。從20世紀80年代末期，從圓明園的畫家村搬遷到宋莊以后，特別是2005年以后，宋莊基本上形成了一個以畫家為主導(dǎo)的藝術(shù)家群落。這個群落，這個地方不僅僅是藝文化藝術(shù)相關(guān)從業(yè)人員的神往之地，因為這個地方有很好的產(chǎn)業(yè)集群，包括一些相關(guān)要素的配套。同時大家去過現(xiàn)場也有感受，應(yīng)該說宋莊現(xiàn)在的情況還是一個村鎮(zhèn)結(jié)合的風(fēng)貌，這樣一個狀態(tài)其實對于整個宋莊后續(xù)的發(fā)展，文化藝術(shù)高端元素的集聚和發(fā)展，實際上是有一定的滯后效應(yīng)。包括過去的低成本創(chuàng)意空間，實際上也面 的上漲。而且原來大都是從農(nóng)民手上租的房子，進行文化 通州區(qū)和宋莊鎮(zhèn)提出來，以宋莊現(xiàn)有的區(qū)為基礎(chǔ)，向北、向東擴展。 的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實際上是一軸、兩帶、多組團的格局，宋莊實際上是整個東部的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶上比較 組團。對于宋莊擴區(qū)這樣的項目，自接受委托策劃任務(wù)之時起，在我的思考當(dāng)中，首先要研究這個地方的產(chǎn)業(yè)擴張和發(fā)展的問題，包括它的持續(xù)性的發(fā)展問題。這個產(chǎn) 藝術(shù)家。所以對于宋莊擴區(qū)這樣一個以文化創(chuàng)意為特色的產(chǎn)業(yè)組團的擴張和發(fā)展，打造一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新 的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)升級，在于產(chǎn)業(yè)要素的配套，在于創(chuàng)意經(jīng)濟的發(fā)展和創(chuàng)意階層可持續(xù)的在這個地方生存和發(fā)展。所以宋莊未來的發(fā)展我們當(dāng)時提出來，在擴區(qū)當(dāng)中要保護藝術(shù)家、重視藝術(shù)家、尊重藝術(shù)家，把藝術(shù)家作為整個園區(qū)發(fā)展 發(fā)展的問題，包括產(chǎn)業(yè)這樣一個相關(guān)的一些配套要素后續(xù)的補充問題。提出來在宋莊這個地方我把這個概念演繹為創(chuàng)意生態(tài)，這個創(chuàng)意生態(tài)怎么理解 條當(dāng)中的人、企業(yè)和機構(gòu)可以相互依靠、互惠互利、同謀發(fā)展，形成合力，進而營造理想的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新城和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系。藝術(shù)家、草根型的藝術(shù)家或者是初創(chuàng)型的藝術(shù)企業(yè)的生存和發(fā)展的空間。第的生態(tài)實際上群體生態(tài)。就是說作為這樣一個文化創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)新城和新區(qū)將來大規(guī)模的發(fā)展，將來既有成名的大師，也有，也有藝術(shù)家大師的助手……實我們是從人、產(chǎn)業(yè)和的角度來探討如何營造宋莊的這種整個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人員提供不同類型的平臺服務(wù)。比如說面向成長型的這種藝術(shù)家，除了提供基本的生活保障之外，還要給予的政策，就是對于成長期的這樣一些產(chǎn)業(yè)，這樣一些機構(gòu)和人員提供相關(guān)的，包括住宅的配套，的配套，還有金融支持等等。我們在宋莊擴區(qū)發(fā)展當(dāng)中提出來：以發(fā)展藝術(shù)品交易為，承載交易管理，鑒定 的鏈式發(fā)展模式。應(yīng)該說對于這種產(chǎn)業(yè)新區(qū)來說，產(chǎn)業(yè) 的關(guān)注，應(yīng)該說可以成為共同的一種理念。 其實就是說鏈式產(chǎn)業(yè)發(fā)展或者對于的關(guān)注應(yīng)該成為產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)型的新城新區(qū)很重要的關(guān)注點。因為一個的發(fā)展，首先我們要在新城新區(qū)給它提業(yè)發(fā)展鏈的發(fā)展，整個條的發(fā)展進行相關(guān)要素的集聚和提供相關(guān)的政策設(shè)計。所以在宋莊的文化創(chuàng)意新區(qū)當(dāng)中，我們對整個宋莊的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，一方面對梳理，另一方面對整體的發(fā)展政策進行系統(tǒng)化的設(shè)計。從以藝術(shù)為，然后進行相關(guān)的延展，包括像創(chuàng)意旅游、創(chuàng)意制造的創(chuàng)意培訓(xùn)業(yè)的發(fā)展，進行這樣一個的鏈式發(fā)展。這種鏈式發(fā)展其實對宋莊來 2、關(guān)注整個創(chuàng)意生態(tài)的營造。從產(chǎn)業(yè)到環(huán)境、到群體到企業(yè) 生態(tài)的營造3、留住藝術(shù)的鄉(xiāng)愁。就是為藝術(shù)家提供一個從藝術(shù)到文旅，到生產(chǎn)、生活這樣一個整體的發(fā)展空間。這個地方是既有草根藝術(shù)家的成長平臺，也有大師的 發(fā)展平臺。它是一種多元的、多階層的、多種人群共生的這樣一種藝術(shù)新區(qū)繁榮的面貌。這才 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力和驅(qū)動力，也是將來整個宋莊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新區(qū)持續(xù)發(fā)展的一個很重要的支撐。的創(chuàng)意生產(chǎn)空間的區(qū)，就是以小鋪村為基礎(chǔ)，通過把農(nóng)民的房子統(tǒng)租再租 同 模式一案例健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)型的新城新區(qū)開發(fā)策劃實戰(zhàn)案例 國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)總體策 的第二個案例，屬于健康服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，我主持策劃 國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)為例給大家做一 （通州）國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)的總體策劃， 右邊這個圖上面的BMC就是國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)的簡稱，標注的位置就是我們今天要的國際常近的關(guān)系。所以這一塊當(dāng)時一直作為很重要 年的月號接的標，28號在投標 為不缺醫(yī)療機構(gòu)，三甲醫(yī)院很多，簡單的把三甲醫(yī)院從中心城區(qū)挪到通州，對缺什么呢？其實不缺大眾醫(yī)療。當(dāng)然也有很多高端醫(yī)療的資源，但原來基本上都是散布式的，散點式的，以醫(yī)院的國際醫(yī)療部為。完全可以做一些高端的，高的，的醫(yī)療服務(wù)。其實從整個城市需求來說，包括中國北方，乃至對于高端醫(yī)療需求來說是很旺盛的。依托首都的地位以及部委的資源，相對來說醫(yī)生資源和醫(yī)療機構(gòu)的更重要的是要高質(zhì)高檔，要集聚薈萃，集聚的高端醫(yī)療資源，薈萃國際的高端醫(yī)療資源，形成一個推動，支撐世界城市建設(shè)的世界級的高端醫(yī)療服務(wù)新區(qū)。所以當(dāng)時在策劃的成果中，提出打造世界級健康服務(wù)業(yè)新區(qū)，應(yīng)該成為國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)的發(fā)展目標，就是將來要跟東京的箱根、的蒙、的德州為世界一流的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)，亞太地區(qū)的醫(yī)療旅游度假目的地，中國首席高端育和臨床科研為驅(qū)動，通過一系列、綜合化的配套為支撐，以弘揚中國的國醫(yī)文化為特色，以健康管理和醫(yī)療旅游為補充的這樣一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。最的是做的高端醫(yī)療，在特色方面要貫通中西、強化中國的國醫(yī)文化特色。因為中國的中醫(yī)在世界上還沒有標準化，在國外作為的一種，但是中醫(yī)的 世界城市的的這樣一個新，在健康產(chǎn)業(yè)上提出醫(yī)教研養(yǎng)康五維一體的全健康 發(fā)展模式就是集高端醫(yī)療服務(wù)，診療服務(wù)，醫(yī)學(xué)教育，臨床醫(yī)學(xué)研發(fā)，養(yǎng)生、康復(fù)療養(yǎng)于一體的這樣一個醫(yī)教研養(yǎng)康產(chǎn)業(yè)體系。這個實際上是非常有特色的，跟傳統(tǒng)的單一的以診療服務(wù)為代表的三甲醫(yī)院，跟傳統(tǒng)的醫(yī) 學(xué)、醫(yī)學(xué)院，現(xiàn)在單一的養(yǎng)生機構(gòu)，或者康復(fù)理療機構(gòu)是不一樣的，它是把這幾者完全打通，這在國際上也是非常有特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。功能集聚、醫(yī)療服務(wù)人才集聚、醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)集聚的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)示范。這個是在年的月號，市主持，在銀泰中心，隆重舉行國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)的發(fā)布會。當(dāng)時把我們策劃中理念，以及在策劃指導(dǎo)下的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)方案進行了推介，有效帶動了招商引資工作。應(yīng)該說市對于這個項目非常重視，也是把它作為整個大通州新城建設(shè)的一個組團、高端組團進行考慮。當(dāng)時市副，現(xiàn)在副長丁向陽對這個項目給予了高度的重視。通州區(qū)的王云峰王書記也非常認同這個項目的發(fā)展，認為這個康服務(wù)，實際上是起了非常重要的作用。當(dāng)時很多的，包括新華網(wǎng)，還有相關(guān)的一些央視都做了，受到廣泛關(guān)注。模式二：重大交通先導(dǎo)型新城新區(qū)開發(fā)模式二案例高鐵鑄新城實戰(zhàn)案例 高鐵新主要講一 現(xiàn)在高鐵對于中國的經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域 起著重要的作。高鐵的開通對于城市的發(fā)展在時效上有很大的帶動作用，高鐵的同城化效應(yīng)非常明顯，原來高速公路可能2個小時，高鐵可能是40分鐘，甚至半個小時。在這樣的情況之下，怎么利用高鐵帶動新區(qū)的營造，實際上是很多地方很關(guān)注，但也有很多困惑。 蘭新線的終點站，當(dāng)然也是全疆未來的高鐵網(wǎng)絡(luò)的樞紐站點。將來 高鐵站，打造一個四五十平方公對這個新區(qū)來說，當(dāng)時我們抓住高鐵的幾個特點，1）高鐵的本身的時效性，高鐵站區(qū)周邊的時效性的特點，因為高鐵的同城效應(yīng)，對于時效產(chǎn)業(yè)的集聚是非常有利的。2）高鐵現(xiàn)在基本上以兩類人群為主，第一類是商務(wù)人群，依托高鐵出行的城際之間的商務(wù)往來，第二是旅游人群，其他就是常規(guī)人群。既然有商務(wù)人群有旅游人群，在高鐵站區(qū)周邊，圍繞這兩類人群，提供對應(yīng)的業(yè)態(tài)和功能的供給是非常必要的。當(dāng)時我們在 高鐵新區(qū)的策劃當(dāng)，我們提出來要打造西北的樞紐經(jīng)濟港，這個地方是一個以發(fā)揮高鐵時效性的 特，面向?qū)Ω哞F依賴度高的企業(yè)和人群提供相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)和旅游服務(wù)，也推動這個片區(qū)成為由過去的城市邊緣區(qū)域，成為城市的副中心。所以當(dāng)時對于整個 高鐵新區(qū)的這樣一個功能上的界定，主要是兩個方向，第一是樞紐經(jīng)濟港，第二是城市副中心。在這個片區(qū)當(dāng)中我們結(jié)合它本身的站區(qū)的特點，把高鐵的商務(wù)區(qū)和高鐵周邊的一些配套的功能組團，休閑商務(wù)、旅游服務(wù)等等進行集中的安排。高鐵繁華夢，“施工現(xiàn)場塵土一揚，高鐵一開黃金萬兩”，寄托了很多城市對于高鐵的一種期待，也代表了很多城市對于高鐵經(jīng)濟的期待。但不是所有的站點都像 比如說像京滬線的滄州站，它是地級市，按說京滬線的開通應(yīng)該對滄州有很大的帶所以對于高鐵新區(qū)的開發(fā)，有幾個圍繞高鐵站點周邊三個圈層，瞄準時效產(chǎn)業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和空間布局。因為鐵站點周邊用地會形成明顯的三個圈層，第一個圈層是5-10第二個圈是1015分鐘，第三個圈是15分鐘以上。其中第一圈層和第二圈層的影響最大，就是我們講基本上在15分鐘以內(nèi)的這樣的步行半徑到高鐵站，重點應(yīng)該布局總部經(jīng)濟、商務(wù)服務(wù)、旅游集散等職能，向外可以發(fā)展一些智慧研發(fā)，包括門戶生活等等這些產(chǎn)業(yè)。交通與產(chǎn)城一體，有序開發(fā)運營。為什么這么說呢？其實高鐵本身就是交通站，高鐵作為一個高速交通的時效效應(yīng)，面向高鐵出行的旅游、商務(wù)人群，提供服 這樣的站點有不少，像滄州那樣的中小城市的高鐵站點也有很多，施，比如滄州近七萬平米的高鐵站房，實際上大量的是空置的，因為日常每天只有 性的預(yù)判，缺乏智慧的新城策劃。所以我一直在跟很多地方交流，強調(diào)高鐵經(jīng)濟、高鐵繁華實際上要因地制宜，因人而異，概括來說“區(qū)分節(jié)點樞紐，明確發(fā)展定位；圍繞三個圈層，發(fā)展時效產(chǎn)業(yè)；交通產(chǎn)學(xué)一體，有序開發(fā)運營”，這是高鐵新城新區(qū)開發(fā)運營的三個基本點。希望對大家，特別是從事高鐵片區(qū)開發(fā)的運營商有一模式二案例臨空興都會實戰(zhàn)案例 東壩北區(qū)臨空都會新區(qū)，臨空新都會。臨空經(jīng)濟實際上是很多城市在做的文章，比如說有順義臨空經(jīng)濟區(qū)，有虹橋的臨空經(jīng)濟園區(qū)，廣州有花都空港，也有天河臨空經(jīng)濟區(qū)，、長沙等等都在提。但實際上不同的地方它的臨空經(jīng)濟區(qū)有不同的做法。比如說的東壩北區(qū)，這個地方離首都機場大概還有十幾分鐘的車程，在在2010年的時候，當(dāng)時我和我們的團隊受邀請參與這塊的策劃和規(guī)劃設(shè)計的工作。我當(dāng)時研究發(fā)現(xiàn)，其實 作為這樣一個 大都會， 機場周邊的開發(fā)建設(shè)其實跟很多這種一線城市，國際上的一列的城市有一點差距。比如說小一點的城市像新加坡樟宜國際機場，它的周邊開發(fā)跟我們的首都機場是不一樣的，迪拜也是不一樣的，包括哪怕像東京羽田、本田機場周邊的開發(fā)，機場周邊臨空區(qū)的發(fā)展也是不太一樣的。應(yīng)該說 其實在臨空經(jīng)濟的發(fā)展，或者依托首都機場一年八千多萬人次的客流量，其實有大量的文章可以做，而不簡單的是一個航站樓，我們的T1、T2、T3三個航站樓，然后順義開發(fā)一個天竺物流園區(qū)，不簡單是這樣的發(fā)展模式，完全有可能做一些新的臨空服務(wù)型組團。為什么那么說呢？實際上 有很多全球上班、全球出差”的 ，我們當(dāng)時提出一個概念全球人。 常駐外籍 大概有10萬多，還有很多國內(nèi)外的一些公司，包括大的央企，大的 企業(yè)中國分支機構(gòu)，這些人也是全球的商務(wù)往來。還有很多的留學(xué)生，海外歸國人員，這些人其實都是有 背景的。但是這些 的全球人，實際上沒有一個為他們定制的工作及生活區(qū)。這樣一批人群，實際上沒有他們專屬的功能區(qū)。東壩北區(qū)的特點是什么？它是 第四使館區(qū)，將來地鐵M3線在這有站點，也是首都機場第二高速緊鄰的地塊，這個地塊交通非常方便，離機場很近，靠近使館區(qū)，也是 的高端國際 區(qū)域的輻射區(qū)，我們講朝青板塊，還有包括東三環(huán)，東四環(huán)，大量使領(lǐng)館的人員，還有CBD的國際人群，這些都是它的潛在客群。 瞄 功能區(qū)所以當(dāng)時提出來，面向全球化精英和全球化企業(yè)機構(gòu)，發(fā)展臨空總務(wù)辦公，臨空商務(wù)會展，臨空商貿(mào)商業(yè)和居住功能。新區(qū)策劃的形象定位提出萬博城的概念。發(fā)展定位是一個臨空國際都會，是全球化的臨空國際都會。萬博城從功能分區(qū)上由萬博名企總部城，萬博名品采博城，萬博名流生活城以及萬博休閑會議城這四個板塊構(gòu)成。當(dāng)時在對整個東壩北區(qū)的這樣一個策劃當(dāng)中，以臨空經(jīng)濟區(qū)為概念，以面向全球人 對臨空新城來說它的開發(fā)之道，概括來說有幾點臨空經(jīng)濟，機場周邊不等于臨空經(jīng)濟。不同的機場能級流量不一樣，對外聯(lián)系一樣，輻射和聚合力不一樣，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)能級 也不一樣，并不是所有的方都適合發(fā)展大尺度的臨空經(jīng)濟，要因地制宜。臨空經(jīng)濟也不僅僅分布在機場周邊。既包括把以機場為圓心，6公里為半徑畫圈，這樣一個圓圈的范圍；也包括機場高速沿線，跟機場之間有快速聯(lián)絡(luò)的周邊地帶，都可以受到臨空經(jīng)濟的帶動和輻射，來做這個文章。比如說順義最初的天竺物流園區(qū)，就是主要做臨空物流的。實際上臨空經(jīng)濟還包括臨空商務(wù)、臨空會議、臨空商貿(mào)、臨空科技，以及臨空居住、臨空休閑等不同類型。模式三：區(qū) 推動下的新城新區(qū)開發(fā)運營方下面新城新區(qū)的第三種類型，就是區(qū)域推動下的新城新區(qū)開發(fā)。區(qū)域一模式三案例省 下的新城新區(qū)開發(fā)運營實戰(zhàn)策劃案例 達州亭子新下面給大 的案例是省 探討粵貴合作特別實驗區(qū)。成渝也在打造成渝經(jīng)濟區(qū)。有的地方比如說像跟天津，京津之間，還有跟河北之間也在做一些首都，環(huán)首都，環(huán)首都界的接壤區(qū)的城市來說，在省際開放時代是一個新的發(fā)展機會，有可能能夠合今天要的這個案例就是省際這樣一個合作的案例，就是的達州。達州實際， 的優(yōu)勢，可以跟它周邊一小時、兩小時，里，交通圈里周邊城市的關(guān)系，傳統(tǒng)上它就是 當(dāng)時策劃提出來兩個概念，一是要變成秦巴商貿(mào)物流新樞紐，二是川東旅游渡原來到萬州鐵路非常重要的站點，也是我們講陜西跟巴蜀很重要的一個交界的模式圖里展示的，以新城的區(qū)概括來說，省 背景之下的新城新區(qū)的策劃的方略，很重要的至少有三點爭做合作平臺。因為像亭子新城這樣一個處于幾省結(jié)合部的新城新區(qū)，要跳出這樣一個樞紐作用，打造服務(wù)于多個省份的平臺，打開扇面，搭建桌面制造漏斗效應(yīng)。因為作為省際區(qū)域，像新城新區(qū)，傳統(tǒng)上它其實屬于邊緣地位，怎么由邊緣中心，怎么制造漏斗效應(yīng)。通過政策洼地的打造，成本洼地的塑造，去匯聚流、資源流、人流、商務(wù)流，并持續(xù)下沉、持續(xù)沉淀，為自身由邊緣 中心。雖然它有地理上的優(yōu)勢，但是有了這個優(yōu)勢還需要轉(zhuǎn)化。不僅你要由原來的N個省的邊緣城市、邊緣區(qū)域 省際合作的中心，地理中心，而且更重要的是成為省際合作的經(jīng)貿(mào)合作、交流合作的中心，這個它的意義更大，能量、輻射力、聚合力有更大的空間。模式三案例城 下的新區(qū)開發(fā)運營方略實戰(zhàn)案例：眉山岷東新在區(qū) 背景城際的新城新區(qū)現(xiàn)在國內(nèi)的實踐很多，很多地方在探索。比如說我們講的京上都是在擁抱在做，想成為的第九區(qū)等等概念，或的一個城，或者結(jié)構(gòu)內(nèi)、體制外的城都是這種想法，但是這種區(qū)位到底怎么做，怎么圍點打在新一輪當(dāng)中，將來這種城市群的建設(shè)是非常重要的一個方向。在城市群的間，城際之間，兩城一區(qū)（前面是多省一區(qū)，多省一城）的情況下怎么做下面結(jié)合具體我們做的案例，比如說眉山，眉山是南邊的一個城市，但是它其岷江，的朋友可能比較熟悉。實際上這個區(qū)域向北的眉山北部區(qū)域，是天府新這張圖實際上說明的 跟眉山兩城市之間的產(chǎn)業(yè)的輻射和帶動關(guān)系。東新區(qū)實際上是整 的天府新區(qū)的輻射。 從產(chǎn)業(yè)上基本上沒有基礎(chǔ)，原來都是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是很的一些產(chǎn)業(yè)，而且是零散的，也不是眉山傳統(tǒng)的工業(yè)的區(qū)。這個地方怎么借勢，依托，發(fā)力建設(shè)成為城際之下的新區(qū)發(fā)展。這個新城肯定不簡單的是為眉山而造，因為 做新區(qū)，第一、如何有效利用大城市，或者“大都市區(qū)位、小城市成本”的優(yōu)勢，或 位、眉山成本來培育新第二、面對發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，特別是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)實，如何打造，如何實現(xiàn)產(chǎn)的一個科學(xué)定位，進行第三、在保護和提升生態(tài)價值的基礎(chǔ)上，如何實現(xiàn)文景產(chǎn)城的發(fā)展。就是原第四、作為這樣的一個眉山未來的城市新區(qū)，作為將來生態(tài)條件比較好的新區(qū)，將來肯定不可能再做污染型的產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)?shù)厥遣贿m合的。在兩城一區(qū)的情況下如何實現(xiàn)三產(chǎn)立區(qū)，三產(chǎn)能不能立區(qū)，如何立區(qū)，是城際 之下發(fā)展的很重要的條件因為很多地區(qū)城際 不是工業(yè)的一個簡單的集，簡單的承接關(guān)系，有的地方就是要做三產(chǎn)，做服務(wù)業(yè)，小城市的成本，做大城市的服務(wù)配套。當(dāng)時我們實際上做了很多的研究，包括對于昆山跟。昆山就是一座服務(wù)于的一個新城，或者是借勢，融入，分流，服務(wù)的產(chǎn)業(yè)新城。實現(xiàn)了大區(qū)位，小昆山成本這樣一種發(fā)展模式的。有成本敏感型的產(chǎn)業(yè)向科技進步型的產(chǎn)業(yè)，最后實現(xiàn)自己的一種內(nèi)生動力的培育，服務(wù)外包、總部經(jīng)濟、昆山經(jīng)驗其實就是一個小城市在城際當(dāng)中，小城市圍繞大城市做文章做產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)這樣的一種增量發(fā)展的一個平臺。當(dāng)時的經(jīng)驗很重要的在于是跟的聯(lián)動 為重點，推動區(qū)域間要素流動，以昆山成本、昆山效率、昆山 主城當(dāng)中的一些存量的對外轉(zhuǎn)移的可能。 的關(guān)系特別近，將來基本上在半個小時的高速公路的距離，城際輕軌在18-20分鐘這樣一個通行的時間，都是成本優(yōu)勢比較明顯，相對比較靈活，它的后發(fā)優(yōu)勢比較明顯。包括 南邊的固安圍 做文，京南的產(chǎn)業(yè)新城這樣一個概念，其實都是在打區(qū)位牌，做同城文章，挖掘成本優(yōu)勢，瞄準大都是的一些新興產(chǎn)業(yè)和一些外溢的產(chǎn)業(yè)做文章。所以當(dāng)時對于岷東新區(qū)的發(fā)展怎么近期依托眉山，長遠服務(wù)這個文章，在城際之間做文章。我、基礎(chǔ)同網(wǎng)、交通同城這樣一種同城發(fā)展理念，對于同城發(fā)展理念更加縱深化的挖掘和一些具體策略的提煉。三維一體是既要做到產(chǎn)城一體，也要立足于它原來的生態(tài)條件做到景城一體，還有文化基礎(chǔ)、文化積淀做到文城一體。產(chǎn)城一體、文城一體、景成一體這樣的一種新興的更加理想的，有特色，有的新城營造。水庫，通過水庫的環(huán)境營造和水庫的保護，形成整個新城這樣一個生態(tài)，然后通過南北向跟天府新區(qū)的快速聯(lián)系，帶動跟之間的產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系。通過東西向，西邊是眉山的主城區(qū)，跟東西向的交通聯(lián)系，形成一江的一體發(fā)展，包括天府新區(qū)跟岷東的的發(fā)展，打造成為天府新區(qū)的新，整個服務(wù)于成眉經(jīng)濟區(qū)的桃花源。以經(jīng)濟，服務(wù)外包經(jīng)濟為，以旅游經(jīng)濟、生態(tài)休對于城際背景之下的新城開發(fā)的方略有幾個心得就是要主動承接中心城市的外溢產(chǎn)業(yè)，形成共生互補。在岷東新區(qū)的這個項全力打造生活品質(zhì)之城。在一個離大城市很近，不在大城市的行政區(qū)劃內(nèi)，但交通區(qū)位條件還可以的區(qū)域打造一座新城，首先要改變大家的認知，不 勝，不 勝 ；然后做生活品質(zhì)支撐，營造在高密度、高強度、高節(jié)的環(huán)境之下，包地價很難支撐的生活品質(zhì)，在小城市去做反而更有優(yōu)勢。爭做城際合作的橋梁，實際洼地抬升，就是爭當(dāng)城市之間打破區(qū)劃分割，進而共同尋求發(fā)展的橋梁和紐，抓住城際合作的機遇。兩城一區(qū)謀發(fā)展，兩城一體謀整合，主動做好服務(wù)，發(fā)揮本，培育創(chuàng)新力，培育環(huán)境的引能力，實現(xiàn)邊緣向城際紐帶的轉(zhuǎn)。所以當(dāng)眉山 書記也提出來以岷東區(qū)為載體，也非常贊成這種產(chǎn)城一、景城一文城一體的發(fā)展思，希望三形成框架，五年出現(xiàn)成，十年再造一座眉成新，成為成眉合作的新樣板。像這種類似的城際背景下的新城新區(qū)的策劃我還做過很多，比如說的橫琴新區(qū)，它是跟之間新的片區(qū)。在2010年主持新區(qū)策劃工作的時候，當(dāng)時我提出來打造新輔城，就是跟一個新的輔城，成為不是勝似，不是勝似跟發(fā)展新的平臺和新的空間，按照國際自由港，新輔城的格局，進行整個模式四：生態(tài)先導(dǎo)型新城新區(qū)開發(fā)運營黨的 ，提出五位一體”的新 ，“五位一體跟過去最大的區(qū)別就是強調(diào)生態(tài)文明建設(shè)。所以我們新型城鎮(zhèn)化下一步很重要的導(dǎo)向也是五位一體的新型城鎮(zhèn)化，關(guān)注關(guān)注經(jīng)濟建設(shè)，關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展，關(guān)注文化 ，關(guān)注民生與社會建設(shè)的同時，也要關(guān)注生態(tài)文明。 之下的生態(tài)先導(dǎo)型的新城新區(qū)開發(fā)，其1、對于生態(tài)先導(dǎo)型的新城新區(qū)開發(fā)要選擇低沖擊的發(fā)展模式。現(xiàn)在為什么大家追求生態(tài)環(huán)境比較好的區(qū)域，或者新區(qū)去生活，然后在那個地方安居樂業(yè)，其實很重要的是這個地方生態(tài)條件、生態(tài)環(huán)境跟原來的中心城區(qū)，跟老城區(qū)，跟原來傳統(tǒng)的城市有很大的提升，生態(tài)條件更好。對這些地方的生態(tài)在保護的同時進行利用和開發(fā)，這是一個基本的原則。所以這里面低沖擊的發(fā)展模式實際上是一個必然的選擇。2、要做好生態(tài)經(jīng)濟的文章。前面低沖擊的模式是保護生態(tài)，是一個適度利用；更重要的是把生態(tài)的資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)變成 的一種生態(tài)經(jīng)濟。就是說這種生態(tài)條件很好，怎么在不破壞環(huán)境，怎么在保護的基礎(chǔ)之上利用環(huán)境，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟，一些沒有污染的，更加的環(huán)境友好型的產(chǎn)業(yè)，包括服務(wù)業(yè)，研發(fā)產(chǎn)業(yè)，總部經(jīng)濟，旅游休閑等等。3、文化鑄魂，凸顯新城特色。在一個生態(tài)先導(dǎo)型的新城新區(qū)開發(fā)當(dāng)，除了環(huán)境的優(yōu)化，生態(tài)經(jīng)濟的發(fā)展，再者就是要為新城鑄魂，這個魂其實來源于文化，既包括對本地文化的挖掘，也可以是新興文化的植入，通過文化鑄魂鑄造新城特色，這樣的話生態(tài)新城的建設(shè)可能更具 ，更增 ，更有可持續(xù)發(fā)展的競爭力。模式四案例：臨汾澇洰河片區(qū)開發(fā)運營像這個展示的，當(dāng)時在像臨汾北部有兩河交匯的區(qū)域，澇河、洰河交匯的區(qū)域文化鑄魂，把當(dāng)時千年堯都的文化進行激活，在這個地方結(jié)合一些的景觀園林和相關(guān)設(shè)施場館的建設(shè)，來提升新城的文化，注入文化的，進而形成新城生態(tài)、生產(chǎn)、生活三生合一的發(fā)展新格局，進城市新興增長極，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟新樣板，理想人居生活區(qū)模式五：文旅先導(dǎo)型新城新區(qū)開發(fā)運營第五種類型是文旅導(dǎo)向型的新城新區(qū)的開發(fā)。大家都知道，現(xiàn)在很多地方都在依托 ，文化可以提升旅游 怎么通過文旅的有機結(jié)合和發(fā)展，帶動整個新城新區(qū)的建設(shè)，推動一個城市的嶄新的功能板塊的一種塑造和生長，這個實際上是很多地方的課題。一流的規(guī)劃是促進項目招商推介的重要，智慧的策劃則是項目成功的重要保障。為什么這么說呢？對于文旅新區(qū)來說它的這種定位特別重要。大家都知道旅游目的地，文化產(chǎn)業(yè)的區(qū)很重要的是它的產(chǎn)業(yè)定位，特色定位，沒有特色它就缺乏了發(fā)展的動力和后續(xù)的。旅游目的地或者文化旅游的園區(qū)開發(fā)也進入了新的浪潮。西安曲江新區(qū)最近十年的快速發(fā)展，華僑城的崛起，萬達長白山文旅城的成功……都了大家投資旅游新區(qū)的熱情。海南國際旅游島2010年之后的瘋狂發(fā)展，快速膨脹，也是激發(fā)了很多地方對文旅新區(qū)，或者文旅新城新區(qū)投資的熱情。云南大概現(xiàn)在有三萬億左右在文旅方面的投資，其實都是在推動文旅新城、文旅新本來是一家的，很多地方不能就文化說文化，也不能就旅旅游，很多時候是需要把文旅結(jié)合。第二是地域文化的再活化。文旅這個東西完全依靠，特別是模式五案例國際旅游目的地策劃的中國實戰(zhàn)案例：海南國際旅游島先行下面講一下海南國際旅游島先行試驗區(qū)，一個文旅新區(qū)開發(fā)運營總體策劃、頂層設(shè)計例。大家都知道海南是幾起幾浮，從1988年建省到90年代初的地產(chǎn)浪潮，到后來淪陷，到2010年國際旅游島的新頒布之后的二次崛起和復(fù)興，到2013年之后的降溫，實際上它是非常波折的發(fā)展歷程。先行試驗區(qū)實際上是海南省在海南東線，可以主導(dǎo)的、資源比較優(yōu)質(zhì)、可大規(guī)模整體開發(fā)的為數(shù)不多的區(qū)域之一，120平方公里的控制范圍，70多平方公里的區(qū)建設(shè)范圍。在猴島附近有兩個瀉湖，有很美的沙灘有非常好的條件的。海南 省