某酒文化小鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性報告

XX投資管理公司中國（深圳）酒文化小鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性研究報告2011年6月1項目名稱說明：目標用地范圍規(guī)劃為：中國（深圳）國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園目標用地及其周邊范圍規(guī)劃為：中國（深圳）酒文化小鎮(zhèn)前者是后者的啟動項目和核心項目。特此說明。2楔子篇機遇篇第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的新契機第二章：新時機——酒水文化產(chǎn)業(yè)項目空白2.1國際酒水業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展2.2酒類產(chǎn)業(yè)項目專項產(chǎn)品研究2.3酒文化產(chǎn)業(yè)園的新時機第三章：新產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢和機會3.1區(qū)位優(yōu)勢3.2市場優(yōu)勢3.3技術(shù)優(yōu)勢3.4政策優(yōu)勢審視篇第四章綜合開發(fā)條件優(yōu)越4.1龍華，深圳副中心4.2龍華，城市新勢力4.3龍華，高尚型社會4.4龍華，復(fù)合助推力4.5龍華，未來大變革第五章目標用地分析和評估5.1區(qū)位和交通便捷5.2可發(fā)展空間充裕5.3現(xiàn)狀問題與對策執(zhí)行篇第六章產(chǎn)業(yè)園概念性規(guī)劃6.1項目總體定位6.2項目開發(fā)模式6.3項目規(guī)劃概念陳述6.4項目功能分區(qū)設(shè)置6.5啟動區(qū)初步規(guī)劃第七章項目實施進度安排7.1項目開發(fā)時序7.2項目建設(shè)相關(guān)第八章投資與盈利分析第九章戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性研究結(jié)論與建議3楔子篇項目概況1、項目背景2、目標地塊3、策劃范圍4、文本任務(wù)4項目概況1、項目背景2009年，國務(wù)院頒布第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃——《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》，標志著文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。過去的五年，是深圳文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅猛的時期。2010年，深圳市文化產(chǎn)業(yè)增加值為637億元，占全市GDP的6.7%。文化產(chǎn)業(yè)已成為深圳市最活躍、最具競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著文化產(chǎn)業(yè)的持續(xù)深入發(fā)展，龍華區(qū)街道辦及其下屬企業(yè)龍華街道投資管理公司決定在龍華下油松片區(qū)整合已有資源，建設(shè)發(fā)展中國深圳（國際）酒文化產(chǎn)業(yè)園項目，以此帶動龍華文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動龍華經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。2、目標地塊龍華鎮(zhèn)（下油松）東環(huán)一路與民清路交叉口西北角菜地約2萬平米。3、策劃范圍工作內(nèi)容將從目標地塊展開，輻射到周邊，整合區(qū)域資源，從而確定項目啟動區(qū)和遠景區(qū)，在此基礎(chǔ)上對中國（深圳）酒文化產(chǎn)業(yè)園項目進行研究分析，論證該項目開發(fā)的可行性。同時，對項目未來產(chǎn)品開發(fā)、市場定位和發(fā)展戰(zhàn)略進行前期策劃。4、文本任務(wù)通過對國內(nèi)外酒業(yè)、食品業(yè)以及深圳文化產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟等方面的研究，探索和發(fā)現(xiàn)行業(yè)未來的發(fā)展空間、機會和趨勢；通過對同性質(zhì)或者同類型的項目進行分析研究，把握市場發(fā)展規(guī)律，提煉出項目的發(fā)展模式和路徑；通過對市場、業(yè)態(tài)以及可利用資源的評估，指導(dǎo)項目產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)。5機遇篇第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的新契機6第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化(1)：酒的分類酒的化學(xué)成分是乙醇，一般含有微量的雜醇和酯類物質(zhì)。食用酒是一種保健飲料，能促進血液循環(huán)，通經(jīng)活絡(luò)，祛風(fēng)濕。我國是酒的故鄉(xiāng)，也是酒文化的發(fā)源地，是世界上釀酒最早的國家之一。我國是最早釀酒的國家之一，早在2000年前就發(fā)明了釀酒技術(shù)，并不斷改進和完善，現(xiàn)在已發(fā)展到能生產(chǎn)各種濃度、各種香型、各種含酒的飲料。酒品分類按照國產(chǎn)和進口可以分為國酒和洋酒兩大類。國酒：根據(jù)商品特性，分白酒、黃酒、米酒、果酒、啤酒和藥酒六類。洋酒：根據(jù)釀造方法，分為蒸餾酒、釀造酒和調(diào)制酒三大類。國酒白酒黃酒米酒果酒藥酒啤酒茅臺塔牌紹興酒米婆婆甜酒釀葡萄酒當(dāng)歸地黃酒青島啤酒五糧液阿拉老酒孝感生龍佬米酒梅子酒地榆菖蒲酒雪花啤酒西鳳酒福建老酒客家米酒草莓酒枸杞子酒燕京啤酒雙溝大曲桃源黃酒東漢醪糟西瓜酒五味子藥酒哈爾濱啤酒洋河大曲湖北乾昌天府醪糟石榴酒對蝦酒金星啤酒古井貢酒西塘老酒艾佳人月子米酒鴨梨酒紅花酒珠江啤酒劍南春古運河黃酒喜仙醪糟西紅柿酒妙沁藥酒金威啤酒瀘州老窖古越樓臺橘子酒中華啤酒杏花村汾酒會稽山金棗酒洋酒蒸餾酒釀造酒配制酒威士忌佐餐葡萄酒開胃酒金酒含氣葡萄酒甜食酒伏特加酒強化葡萄酒利口酒朗姆酒特基拉酒白蘭地7第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化(2)：酒的文化在世界數(shù)千年的文明發(fā)展史中，酒與文化的發(fā)展基本上是同步進行的。在酒的生產(chǎn)、銷售、消費過程中所產(chǎn)生和積累的物質(zhì)文化和精神文化，共同構(gòu)建了人類社會的酒文化。酒文化包括酒的制法、品法、作用、歷史等酒文化現(xiàn)象，既有酒自身的物質(zhì)特征，也有品酒所形成的精神內(nèi)涵，是制酒飲酒活動過程中形成的特定文化形態(tài)。酒文化在中國源遠流長，不少文人學(xué)士寫下了品評鑒賞美酒佳釀的著述，留下了斗酒、寫詩、作畫、養(yǎng)生、宴會、餞行等酒神佳話。酒作為一種特殊的文化載體，在人類交往中占有獨特的地位。酒文化已經(jīng)滲透到人類社會生活中的各個領(lǐng)域，對文學(xué)藝術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、政治經(jīng)濟各方面都有著巨大影響和作用。世界文化現(xiàn)象有著驚人的相似之處，西方的酒神精神以葡萄種植業(yè)和釀酒業(yè)之神狄奧尼蘇斯為象征，到古希臘悲劇中，西方酒神精神上升到理論高度，德國哲學(xué)家尼采的哲學(xué)使這種酒神精神得以升華。尼采認為，酒神精神喻示著情緒的發(fā)泄，是拋棄傳統(tǒng)束縛回歸原始狀態(tài)的生存體驗，人類在消失個體與世界合一的絕望痛苦的哀號中獲得生的極大快意。酒文化政治經(jīng)濟社會生活藝術(shù)歷史科技酒文化產(chǎn)業(yè)81.1酒和酒文化(3)：文化屬性及其發(fā)展契機酒水的文化特性在人類社會飲酒的漫長過程中，形成了酒自身獨特的人文特性。不同的場合和不同的環(huán)境下，飲用對應(yīng)的某種類型和品質(zhì)的酒釀，會促進社會和生產(chǎn)活動的效率。中國的酒釀最為常見的是白酒、葡萄酒和啤酒，他們在社會生活中扮演著不同的情緒定位。文化產(chǎn)品市場契機酒水產(chǎn)業(yè)鏈上，衍生的上下游的環(huán)節(jié)包括三大現(xiàn)代社會的文化產(chǎn)品：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的釀酒工藝和技術(shù)、以釀酒制酒為核心的創(chuàng)意設(shè)計業(yè)和以酒水消費為中心的休閑體驗產(chǎn)品。目前，這三種類型的產(chǎn)品已經(jīng)在其他傳統(tǒng)行業(yè)得到小規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展勢頭良好。如龍潤和八馬兩大企業(yè)的茶葉文化，如深圳羅湖的工藝禮品文化開發(fā)等等。第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展9第一章：新契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫離原產(chǎn)區(qū)限制酒水作為人類社會的一種消費性產(chǎn)品，自從被發(fā)現(xiàn)起，就逐漸形成了其生產(chǎn)鏈和消費鏈。到了現(xiàn)代社會，隨著生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展和社會的進步，酒水本身及其上下游的行業(yè)共同構(gòu)建起了龐大的酒水產(chǎn)業(yè)鏈。農(nóng)作物種植制作加工廠房建設(shè)設(shè)備采購人才招聘行業(yè)準入釀制工藝標準質(zhì)量監(jiān)管灌裝酒瓶開發(fā)包裝設(shè)計直接消費進入市場品牌營銷分銷渠道媒體活動策劃宣傳分銷商管理分銷商服務(wù)消費者質(zhì)量保障售后服務(wù)其他原料開發(fā)行業(yè)認證專業(yè)評級……原產(chǎn)區(qū)：原始產(chǎn)業(yè)鏈貿(mào)易區(qū)：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈社會的發(fā)展和專業(yè)的分工促進了酒水產(chǎn)業(yè)的升級，也讓酒水產(chǎn)業(yè)鏈得到了豐富和延伸。商業(yè)的運作、政府的管理、行業(yè)的自律以及消費者的需求又使得產(chǎn)業(yè)鏈更加完善和深化。酒水產(chǎn)業(yè)鏈，已經(jīng)遠遠超過了酒水原產(chǎn)區(qū)的地域限制和空間限制。酒一次發(fā)酵酒的再發(fā)酵10第一章：新契契機——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的的新契機酒水產(chǎn)業(yè)鏈的的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)不再局限于于酒水的原產(chǎn)產(chǎn)地。酒水中中心的建立，，也不再需要要傳統(tǒng)意義上上的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)。原產(chǎn)地的各項項條件往往滿滿足不了酒水水企業(yè)的與時時俱進的發(fā)展展。只有在經(jīng)經(jīng)貿(mào)物流發(fā)達達的區(qū)域中心心，才能匯聚聚產(chǎn)業(yè)鏈上各各個環(huán)節(jié)的資資源。中國的酒水水產(chǎn)區(qū)遍布布全國，雖雖然經(jīng)過近近十年來的的整合，但但仍然沒有有真正的資資源配置中中心。而這這一個行業(yè)業(yè)中心的建建立，對于于一個城市市而言意義義非凡。資源配置中中心11機遇篇第二章：新新時機——酒水文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目空空白2.1國際酒水業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展2.2酒類產(chǎn)業(yè)項項目專項產(chǎn)產(chǎn)品研究2.3酒文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園的新時時機12第二章：新新時機——酒水文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目空空白2.1國際酒水業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展(1)：葡萄酒成成為“國際際酒”世界各國都都有屬于自自己的傳統(tǒng)統(tǒng)酒類品種種，廣受歡歡迎的有葡葡萄酒、啤啤酒和白酒酒。但從全全球酒水流流通的角度度看，葡萄酒成為為“國際酒酒”。而國際酒水業(yè)業(yè)，也基本本上圍繞葡葡萄酒的生生產(chǎn)、銷售售和消費而而展開。全球葡萄酒酒生產(chǎn)國出出口情況（（百萬公升升）1、世界酒業(yè)業(yè)競爭以葡葡萄酒為核核心2、西歐和美美國是世界界酒業(yè)的霸霸主3、中國在國國際酒水市市場上地位位不突出13全球葡萄酒酒產(chǎn)區(qū)和三三大葡萄酒酒貿(mào)易中心心分布圖第二章：新新時機——酒水文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目空空白倫敦紐約香港2.1國際酒水業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展(2)：世界葡萄萄酒產(chǎn)區(qū)和和交易中心心美國是全球最大大的葡萄酒酒進口國之之一，人均均年消費量量在10瓶以上，市市場增長空空間非常巨巨大。中國經(jīng)濟增長，，葡萄酒市市場迅速升升溫，大大大提高了行行業(yè)預(yù)期。。香港依靠中國大大陸等新興興葡萄酒市市場，成為為世界第三三大葡萄酒酒貿(mào)易中心心。14第二章：新新時機——酒水文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目空空白2.1國內(nèi)酒水業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與格格局(3)：全國酒產(chǎn)產(chǎn)區(qū)分布情情況總體格局局：中國經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展促進進了消費費量的提提升和消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，這直直接促使使酒水業(yè)業(yè)獲得空空前的發(fā)發(fā)展機遇遇。從酒酒類上看看，白酒酒作為國國酒的地地位依然然堅挺，，形成““東北-西南白酒酒長廊””；啤酒酒也有穩(wěn)穩(wěn)定的增增加；紅紅酒和其其他進口口洋酒上上升速度度最快。。白酒業(yè)：競爭從從無序走走向有序序，市場場加劇向向品牌酒酒企和老老牌產(chǎn)酒酒區(qū)集中中。黃酒業(yè)：市場較較大，但但是品牌牌分散，，局限于于市級區(qū)區(qū)域影響響，缺乏乏競爭力力。啤酒業(yè)：廣東、、山東、、黑龍江江和重慶慶等啤酒酒企業(yè)占占據(jù)了啤啤酒業(yè)的的大半江江山，但但是中高高端市場場長期為為國外大大品牌所所控制。。葡萄酒業(yè)業(yè)：葡萄酒酒的產(chǎn)量量增速一一度超過過白酒，，成為釀釀酒業(yè)的的領(lǐng)頭羊羊。葡萄萄酒在中中國的銷銷售，年年增長在在5%以上，并并且預(yù)期期上升空空間超過過白酒。。我國酒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國國際酒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強國國的差距距：（1）內(nèi)銷為為主，國國際營銷銷水平低低（（2）缺乏核核心競爭爭力產(chǎn)品品，樹立立品牌（3）缺乏國國際化標標準（（4）出口的的產(chǎn)品包包裝沒與與國際接接軌（（5）缺乏具具有國際際商業(yè)的的營銷人人才15（1）廣東是是國內(nèi)最最大的紅紅酒消費費地據(jù)最新的的統(tǒng)計顯顯示，2010年上半年年，經(jīng)廣廣東口岸岸進口葡葡萄酒1886萬升，價價值1.2億美元，，比去年年同期分分別增長長47%和60%。其中，，自歐盟盟進口葡葡萄酒占占同期經(jīng)經(jīng)廣東口口岸葡萄萄酒進口口總量的的六成，，進口量量達1136萬升，大大幅增長長72.5%。其中，，來自澳澳大利亞亞的進口口葡萄酒酒增長了了30%。廣大的的消費市市場吸引引商家紛紛紛入駐駐廣州酒酒市場，，的廣東東省已經(jīng)經(jīng)成為了了國外眾眾多葡萄萄酒廠商商紛紛主主動上門門來尋在在商機的的寶地，，酒文化化產(chǎn)業(yè)園園將成為為一個商商家入駐駐的首先先目的地地，成為為一個消消費者與與酒商各各得其所所的絕佳佳平臺。。（2）廣東是是最大進進口酒市市場2010年廣東各各種酒類類總銷售售額360億元，占占全國酒酒類銷售售總額3800億元的9.5%，其中進進口酒銷銷售額110億元，占占全國進進口酒銷銷售總額額218億元的50.5%。廣東成成進口酒酒最大市市場。進進口葡萄萄酒銷售售以年均均50%以上的速速度增長長。（3）廣東形形成“三三分天下下”的酒酒業(yè)格局局2008年廣東啤啤酒銷售售額102億元，白白酒100億元，洋洋烈性酒酒加葡萄萄酒100億元。（4）酒類經(jīng)經(jīng)營一片片混亂盡管廣東東有如此此之好的的市場空空間，但但酒類經(jīng)經(jīng)營卻是是一片混混亂。據(jù)據(jù)廣東酒酒類專賣賣局介紹紹，全廣廣東省有有5000多家制酒酒企業(yè)，，可有生生產(chǎn)許可可證的只只有1000多家，剩剩下的以以“小、、亂、散散”的家家庭作坊坊居多，，給管理理造成了了很多困困難。有有關(guān)部門門稱，酒酒市混亂亂流通最最甚。據(jù)據(jù)悉，廣廣東一些些酒類專專賣市場場并未起起到廓清清酒業(yè)市市場的作作用，很很多批發(fā)發(fā)市場內(nèi)內(nèi)有少數(shù)數(shù)幾家商商鋪在賣賣酒外，，已沒有有“專業(yè)業(yè)市場””的影子子。業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認認為，批批發(fā)市場場銷售手手法陳舊舊、市場場功能單單一，與與大部分分名酒的的品牌形形象很難難匹配，，而且沒沒有權(quán)威威的酒類類檢測機機構(gòu)對酒酒產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量保證證，人們們難以建建立起購購買的信信心，市市場紅火火一陣后后就逐步步走向衰衰落。廣東擁有有廣闊酒酒類產(chǎn)品品消費市市場，但但是經(jīng)營營市場一一片混亂亂，這正正是酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園的機機遇，通通過酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園的建建立完善善廣東酒酒類營銷銷市場解解決現(xiàn)在在問題，，產(chǎn)業(yè)園園的建立立是廣東東酒類市市場發(fā)展展的新引引擎。2.1國內(nèi)酒水水業(yè)現(xiàn)狀狀與格局局(4)：廣東酒酒水市場場大，白白酒紅酒酒啤酒三三分天下下第二章：：新時機機——酒水文化化產(chǎn)業(yè)項項目空白白16第二章：：新時機機——酒水文化化產(chǎn)業(yè)項項目空白白2.2酒類產(chǎn)業(yè)業(yè)項目專專項產(chǎn)品品研究(1)：深圳概況：深圳國際際葡萄酒酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城位位于深圳圳龍崗區(qū)區(qū)中心城城，處于于深莞惠惠城市圈圈的重要要節(jié)點，，區(qū)位交交通較好好。項目目由民營營企業(yè)投投資開發(fā)發(fā)，商業(yè)業(yè)面積4萬㎡，總投資資10億元人民民幣，項項目按照照國際頂頂尖標準準打造成成集進口口葡萄酒酒采購交交易、展展覽展示示、資訊訊發(fā)布、、培訓(xùn)檢檢測、文文化博覽覽、餐飲飲休閑等等于一體體的全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全全新服務(wù)務(wù)平臺。。該項目目被評選選為2011年深圳文文博會分分會場。。功能分區(qū)區(qū)：會展會所所區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)地使館館區(qū)、采采購交易易區(qū)、酒酒吧餐飲飲區(qū)、文文化博覽覽區(qū)五大大功能分分區(qū)?，F(xiàn)狀問題題：項目處于于發(fā)展初初期，起起步較低低，目前前定位也也不高端端。文化化性質(zhì)不不突出，，產(chǎn)業(yè)園園形象一一般，暫暫時難以以發(fā)揮出出應(yīng)有效效益。深圳國際際葡萄酒酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城17第二章：：新時機機——酒水文化化產(chǎn)業(yè)項項目空白白2.2酒類產(chǎn)業(yè)業(yè)項目專專項產(chǎn)品品研究(2)：廣州概況：廣州一統(tǒng)統(tǒng)國際酒酒文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園是香香港投資資商與廣廣東省酒酒類行業(yè)業(yè)協(xié)會聯(lián)聯(lián)合打造造的注重重體驗式式消費、、陽光購購物無假假酒的酒酒類產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，，定位為為永不落落幕的酒酒類博覽覽會，預(yù)預(yù)計總投投資人民民幣10億元，總總占地面面積20萬平方米米，總建建筑面積積30萬平方米米。功能分區(qū)區(qū)：一期建設(shè)設(shè)商鋪，，二期將將開設(shè)全全國首座座酒業(yè)高高等學(xué)府府，三期期將建設(shè)設(shè)五星級級酒店和和酒文化化主題公公園?，F(xiàn)狀問題題：停留在商商業(yè)物業(yè)業(yè)的運營營層面上上，沒有有發(fā)揮其其真正的的文化創(chuàng)創(chuàng)意能量量，名不不副實。。其未來來規(guī)劃的的發(fā)展空空間也有有限。廣州一統(tǒng)統(tǒng)國際酒酒文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園18概況：廣州保稅稅區(qū)國際際酒類交交易中心心是由廣廣州開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會和廣廣東省酒酒類專賣賣局聯(lián)合合打造，，項目包包括酒類類電子交交易所、、酒類商商貿(mào)街和和進口酒酒類現(xiàn)代代物流三三部分，，是一個個集倉儲儲、品牌牌展示、、商貿(mào)、、配送、、分銷于于一體的的專業(yè)化化酒類交交易平臺臺，該交交易中心心打造的的是一個個外貿(mào)集集散地概概念。擁擁有電子子交易中中有來自自歐洲、、澳洲、、北美、、南美和和南非等等16個以上國國家的200多個葡萄萄酒廠商商。目標定位位：打造華華南地區(qū)區(qū)永不落落幕的國國際酒類類交易中中心和繼繼紐約、、倫敦之之后的全全球第三三個國際際酒類交交易所現(xiàn)狀問題題：注重交交易和市市場控制制，停留留于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)開開發(fā)方式式。概況：該園區(qū)選選址于瀘瀘州市江江陽區(qū)黃黃艤鎮(zhèn)，，該區(qū)域域內(nèi)匯聚聚了茅臺臺、五糧糧液、瀘瀘州老窖窖、郎酒酒、董酒酒等名酒酒，是中中國最著著名的白白酒聚集集地。園園區(qū)規(guī)劃劃面積1萬畝，投投資120億元。國國家酒檢檢中心已已于2009年在此建建成并正正式投入入使用。。該中心心旨在集集中發(fā)展展白酒釀釀造、白白酒灌裝裝、倉儲儲物流、、交易展展示等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，為為入駐白白酒企業(yè)業(yè)提供便便利的生生產(chǎn)設(shè)備備及配套套服務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)，來來自全國國各地的的白酒企企業(yè)將陸陸續(xù)入駐駐此園區(qū)區(qū)。目的定位位：弘揚中國國酒文化化，打造造中國的的“波爾爾多”國國際品牌牌，讓川川酒更多多地進入入國際市市場?，F(xiàn)狀問題題：專注于于生產(chǎn)鏈鏈環(huán)節(jié)，，但是對對其上下下游產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)基基本忽略略。對于于文化的的創(chuàng)造、、保護和和傳承，，缺乏完完善的考考慮。第二章：：新時機機——酒水文化化產(chǎn)業(yè)項項目空白白2.2酒類產(chǎn)業(yè)業(yè)項目專專項產(chǎn)品品研究(3)：廣州、、瀘州廣州保稅稅區(qū)國際際酒類交交易中心心四川中國國白酒金金三角19第二章：：新時機機——酒水文化化產(chǎn)業(yè)項項目空白白2.3酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的新時機機：產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上最最高端的的酒水文文化項目目嚴重缺缺乏酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的新時機機：1、中國形形成了內(nèi)內(nèi)地白酒酒生產(chǎn)和和香港紅紅酒交易易互相輝輝映的局局面；2、國內(nèi)積積極開發(fā)發(fā)酒水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，，集中分分布在廣廣東（貿(mào)貿(mào)易區(qū)域域）、北北京（行行政中心心）和四四川（生生產(chǎn)區(qū)域域）。這這些項目目注重生生產(chǎn)和銷銷售，基基本上忽忽略了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上上比產(chǎn)品品制造更更高級的的文化鏈鏈條；3、中高端端酒水文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)項目的的嚴重缺缺乏，中中國酒水水產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展面臨臨新時機機。酒水生產(chǎn)酒水貿(mào)易酒水文化低端高端中端1品級產(chǎn)業(yè)鏈①四川中國白酒金三角②深圳國際葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)城③廣州保稅區(qū)國際酒類交易中心④廣州一統(tǒng)國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中高端酒水文化產(chǎn)業(yè)項目嚴重缺乏23420機遇篇第三章：：新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)勢和機機會3.1區(qū)位優(yōu)勢3.2市場優(yōu)勢3.3技術(shù)優(yōu)勢3.4政策優(yōu)勢21第三章：新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢和機機會3.1區(qū)位優(yōu)勢(1)：深圳是國家家與世界溝通通的最重要窗窗口深圳地地處珠珠江三三角洲洲前沿沿，是是連接接香港港和中中國內(nèi)內(nèi)地的的紐帶帶和橋橋梁，，是華華南沿沿海重重要的的交通通紐帶帶，是是中國國通過過香港港走向向世界界的門門戶，，是一一個具具有國國際性性質(zhì)的的貿(mào)易易平臺臺22隨著經(jīng)經(jīng)濟和和社會會的高高速發(fā)發(fā)展，，建市市30余年的的深圳圳如今今已躋躋身為為大陸陸四大大一線線城市市，它它以特特殊的的地理理位置置和暢暢達的的海陸陸空交交通，，成為為世界界進入入中國國的重重要門門戶、、中國國通往往世界界的重重要窗窗口。。就白酒酒業(yè)而而言，，深圳圳也極極力扮扮演著著后起起之秀秀的角角色，，定位位為中中高端端的““金鵬鵬城””酒，，如今今已經(jīng)經(jīng)在珠珠三角角取得得了喜喜人的的成績績。緊鄰世世界葡葡萄酒酒交易易中心心的香香港，，深圳圳以其其強大大的消消費能能力和和廣泛泛的國國際影影響力力，暢暢想著著在酒酒水市市場取取得新新的成成功，，成為為中國國白酒酒通往往世界界的樞樞紐。。大陸白白酒出出口國外葡葡萄酒酒進口口香港（世界界葡萄萄酒貿(mào)貿(mào)易中中心））內(nèi)地（白酒酒生產(chǎn)產(chǎn)基地地群））深圳（世界界窗口口、中中國碼碼頭））第三章章：新新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)優(yōu)勢和和機會會3.1區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(2)：深圳圳緊鄰鄰世界界第二二大葡葡萄酒酒貿(mào)易易中心心23第三章章：新新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)優(yōu)勢和和機會會3.2市場優(yōu)優(yōu)勢(1)———經(jīng)濟支支撐和和廣大大的消消費市市場深圳經(jīng)經(jīng)濟保保持穩(wěn)穩(wěn)而快快的發(fā)發(fā)展2010年基本本實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代化，，全市市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值達到到10000億元，，人均均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值達到到1.2萬美元元左右右；“十五五”期期間，，深圳圳平均均年末末增速速高于于平均均上半半年增增速1.6個百分分點。。人均GDP達到106745元（10年），，深圳圳人的的平均均年齡齡為29歲，消消費方方式時時尚、、超前前。深深圳擁擁有強強大的的消費費能力力。廣東是是國內(nèi)內(nèi)類內(nèi)內(nèi)消費費大省省，深深圳市市位居居省內(nèi)內(nèi)前茅茅，消消費市市場大大廣東各各種酒酒類總總銷售售額360億元，，占全全國酒酒類銷銷售總總額3800億元的的9.5%，其中中進口口酒銷銷售額額110億元，，占全全國進進口酒酒銷售售總額額218億元的的50.5%。廣東東成進進口酒酒最大大市場場。進進口葡葡萄酒酒銷售售以年年均50%以上的的速度度增長長。廣東省省的酒酒類消消費主主要集集中在在廣州州，深深圳，，東莞莞和佛佛山。。深圳圳是我我國內(nèi)內(nèi)地首首個人人均GDP過萬美美元的的城市市（2007年）。。酒類類零售售總量量以55億元僅僅次于于廣州州。其其中葡葡萄酒酒銷售售額：：7億。進進口葡葡萄酒酒1.5億。銷銷售量量：15000噸。進進口烈烈酒銷銷售總總額17億。銷銷售量量5000噸。05-07年銷售售收入入平均均增長長20%。24第三章：：新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)勢勢和機會會3.2市場優(yōu)勢勢(2)———強烈酒文文化市場場需求功能消費層次（社交需求、尊重需求）物質(zhì)消費層次（生理需求、安全需求）價值消費層次（自我實現(xiàn)需求）注重對酒口感、質(zhì)量、價位的要求，不在乎產(chǎn)品是否有華麗的包裝或是深厚的歷史文化根源注重獲得飲酒享受的要求；對酒的包裝、外觀的要求往往甚于對口感、質(zhì)量的要求。注重對酒品牌，酒文化的需求，一種情感的依托，自我感覺的滿足。酒類產(chǎn)品品的消費費層次示示意圖深圳消費費者注重重酒類產(chǎn)產(chǎn)品的品品牌，對對酒文化化的需求求強烈隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，人民民生活水水平的提提高，消消費者對對消費產(chǎn)產(chǎn)品的需需求的側(cè)側(cè)重點會會隨之改改變，近近幾十年年來深圳圳經(jīng)濟飛飛速發(fā)展展，人民民生活水水平快速速提高，，人民的的消費層層次不斷斷提高，，作為一一個正在在快速發(fā)發(fā)展的酒酒類產(chǎn)業(yè)業(yè)也隨之之發(fā)生的的巨大的的變化，，人民更更加注重重對酒類類產(chǎn)品的的文化需需求，酒酒文化產(chǎn)產(chǎn)品在深深圳有著著廣闊的的市場。。深圳消費費者在購購買酒考考慮的因因素分別別為：質(zhì)質(zhì)量28.57%，品牌23.81%，價格14.29%，產(chǎn)地4.76%，口味28.57%。在消費費酒水中中，啤酒酒和白酒酒各占39%，葡萄酒酒占10%。下圖紅色色虛線范范圍內(nèi)正正是深圳圳當(dāng)酒類類消費市市場的層層次概況況，說明明深圳酒類類消費已已經(jīng)進入入到消費費者對酒酒品牌和和酒文化化注重的的階段。。25第三章：：新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)勢勢和機會會3.3技術(shù)優(yōu)勢勢——物流業(yè)與與技術(shù)人人才支持持深圳的物物流業(yè)持持續(xù)發(fā)展展從2004年到2009年，深圳圳社會物物流總額額從12417.50億元增加加到22957.57億元，年年均增長長率為10.79%；深圳市市物流業(yè)業(yè)增加值值從308.30億元上升升到789.53億元，增增長兩倍倍多，年年均增長長16.97%。深圳的物物流效率率不斷提提高，領(lǐng)領(lǐng)先其他他主要城城市在國際上上，物流流業(yè)總費費用占GDP的比例是是衡量一一個地區(qū)區(qū)物流業(yè)業(yè)運作效效率的通通行指標標。從2004年到2009年，深圳圳市物流流業(yè)總費費用占GDP的比例從從15.51%下降到15.10%，五年期期間下降降了0.41個百分點點。從變變化趨勢勢上看，，深圳市市社會物物流總費費用占GDP的比例整整體呈不不斷下降降的態(tài)勢勢，這說說明深圳圳市物流流業(yè)運營營的整體體效率在在不斷提提升。深深圳現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)的運營營效率盡盡管較美美國的10%、德國的的11%、日本的的8%相比仍有有較大差差距，但但整體較較國內(nèi)其其他主要要城市已已處于領(lǐng)領(lǐng)先水平平。深圳擁有有強大的的設(shè)計力力量和人人才08年深圳設(shè)設(shè)計人才才存量有有2萬多人，，其中還還包括全全國拔尖尖的大師師級的設(shè)設(shè)計人才才。近10年來，深深圳的設(shè)設(shè)計師幾幾乎獲得得過世界界所有的的頂級設(shè)設(shè)計賽事事和國際際展覽的的獎項。。在全球球最權(quán)威威的設(shè)計計師組織織———國際設(shè)計計聯(lián)盟（（AGI）中，中中國內(nèi)地地共有4位會員，，深圳便便占了2位。深圳“設(shè)設(shè)計之都都”為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)提供設(shè)設(shè)計人才才2008年11月19日,聯(lián)合國教教科文組組織正式式批準深深圳加入入創(chuàng)意城城市網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，并授授予“設(shè)設(shè)計之都都”稱號號。設(shè)計計之都建建立為深深圳與設(shè)設(shè)計相關(guān)關(guān)的產(chǎn)業(yè)業(yè)吸引創(chuàng)創(chuàng)意資本本和人才才，推動動全市與與設(shè)計相相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。26第三章：：新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)勢勢和機會會3.4政策優(yōu)勢勢(1)：文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)發(fā)展喜人人文化是現(xiàn)現(xiàn)代城市市競爭力力的主要要指標，，發(fā)展文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為城市市爭奪的的新焦點點。文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)的的重要組組成部分分，其快快速發(fā)展展對于促促進城市市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)升級級、完善善城市各各種服務(wù)務(wù)功能具具有相當(dāng)當(dāng)重要的的作用。。作為一一個富有有創(chuàng)新和和敢為人人先精神神的實驗驗性城市市，深圳圳是推進進國家文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)的高峰峰，各級級政府都都制定了了一系列列的戰(zhàn)略略政策，，來支持持文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。2004年，深圳圳市制定定了《深圳市實實施文化化立市戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃綱要》，并提出出建設(shè)““創(chuàng)意設(shè)設(shè)計之都都”的目目標，重重點發(fā)展展創(chuàng)意設(shè)設(shè)計相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)，，包括動動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)、建筑筑設(shè)計、、裝飾設(shè)設(shè)計、印印刷、服服裝設(shè)計計等產(chǎn)業(yè)業(yè)。深圳市的的總體目目標是用用5年時間建建成文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展中心心城市，，這意味味著各級級黨委、、政府要要像抓高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)一一樣把發(fā)發(fā)展文化化產(chǎn)業(yè)擺擺在更加加突出的的位置，，使其成成為重要要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在2006年新起草草的《深圳市文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展““十一五五”規(guī)劃劃》當(dāng)中，為為實現(xiàn)將將文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)打造造成第四四大支柱柱產(chǎn)業(yè)的的目標，，深圳市已已經(jīng)具體體確立了了扶持文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的七大戰(zhàn)戰(zhàn)略。即科技創(chuàng)創(chuàng)新戰(zhàn)略略、產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚戰(zhàn)戰(zhàn)略、品品牌帶動動戰(zhàn)略、、項目拉拉動戰(zhàn)略略、自主主創(chuàng)新戰(zhàn)戰(zhàn)略、國國際化戰(zhàn)戰(zhàn)略、人人才戰(zhàn)略略。在良好的的政策背背景下，，深圳文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展逐漸走走向成熟熟，除了了華僑城城著名的的OCT-LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園，還還創(chuàng)建了了一些新新型的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園。2011年第六屆屆深圳文文博會分分會場多多達40多家，廣廣泛分布布于深圳圳各區(qū)。。這說明明，深圳發(fā)展展文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理理念已經(jīng)經(jīng)深入人人心，為為酒文化化產(chǎn)業(yè)園園的建設(shè)設(shè)提供了了良好的的氛圍與與環(huán)境。。文化產(chǎn)業(yè)業(yè)是城市市競爭新新焦點文化產(chǎn)業(yè)業(yè)是深圳圳第四大大產(chǎn)業(yè)深圳文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展七大大戰(zhàn)略深圳文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提供供條件深圳文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展具有有良好的的政策環(huán)環(huán)境273.4政策優(yōu)勢勢(2)：深圳休休閑旅游游興起，，為項目目發(fā)展提提供新機機遇20多年來，，深圳旅旅游業(yè)從從無到有有，從小小到大，，迅猛發(fā)發(fā)展，已已成為中中國重要要的旅游游城市、、旅游創(chuàng)創(chuàng)匯基地地，形成成如下特特點：（1）產(chǎn)業(yè)框框架頗具具規(guī)模：深圳旅旅游業(yè)已已形成固固定資產(chǎn)產(chǎn)超過300億元的規(guī)規(guī)模，食食、住、、行、游游、娛、、購六要要素配備備齊全。。深圳已已建成富富有地方方特色、、自然特特色、文文化特色色的各類類旅游景景點50多處，建建成一批批中國一一流、極極具國際際水平、、文化內(nèi)內(nèi)涵豐富富的主題題公園。。（2）旅游總總體實力力國內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先：深圳的的旅游行行業(yè)各項項經(jīng)濟指指標均居居全國前前列。目目前旅游游業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為深深圳國民民經(jīng)濟的的重要增增長點和和重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一；深圳圳假日旅旅游發(fā)展展在全國國居領(lǐng)先先水平，，城市化化進程也也加速了了群眾休休閑旅游游的市場場發(fā)展。。（3）旅游企企業(yè)整體體水平和和服務(wù)水水平較高高：深圳旅旅游直接接從業(yè)人人員達15萬人，各各旅游企企業(yè)都十十分注重重硬、軟軟件的建建設(shè)。（4）旅游產(chǎn)產(chǎn)品不斷斷更新?lián)Q換代：世界之之窗、錦錦繡中華華、民俗俗村、歡歡樂谷、、明思克克、野生生動物園園、青青青世界等等景區(qū)，，從挖掘掘豐富的的文化內(nèi)內(nèi)涵入手手，借助助高科技技手段，，使產(chǎn)品品不斷升升級換代代，以高高檔次的的文化品品位吸引引了回頭頭客，保保持了市市場占有有率。深深圳市在在旅游資資源開發(fā)發(fā)上，還還堅持高高標準、、高檔次次和可持持續(xù)發(fā)展展的原則則，推出出了大批批環(huán)保、、新、奇奇、特的的產(chǎn)品，，如改革革開放風(fēng)風(fēng)景線和和工業(yè)旅旅游線等等。（5）旅游行行業(yè)管理理和運行行進入了了有序化化和規(guī)范范化的軌軌道：政府集集中力量量抓全市市宏觀旅旅游發(fā)展展規(guī)劃和和重點旅旅游開發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)，為旅旅游企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營提供指指導(dǎo)、示示范、協(xié)協(xié)調(diào)、服服務(wù)和監(jiān)監(jiān)督，其其管理方方法正向向國際準準則靠攏攏。在未來的的幾年內(nèi)內(nèi)，深圳圳旅游將將以建設(shè)設(shè)濱海特特色的國國際旅游游城市為為目標，，以“大大運”舉舉辦為契契機，加加速發(fā)展展高端旅旅游。大大批外地地旅游者者的進入入以及本本市居民民的旅游游需求，，為酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園項目目的發(fā)展展提供了了良好的的環(huán)境和和全新的的機遇。。第三章：：新產(chǎn)業(yè)業(yè)——深圳優(yōu)勢勢和機會會28審視篇第四章綜綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.1龍華，深深圳副中中心4.2龍華，城城市新勢勢力4.3龍華，高高尚型社社會4.4龍華，復(fù)復(fù)合助推推力4.5龍華，未未來大變變革29第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.1龍華，深深圳副中中心根據(jù)《深圳市城城市總體體規(guī)劃2010-2020》》中城市分分區(qū)和功功能組團團規(guī)劃方方案，龍龍華與觀觀瀾和坂坂雪崗三三大街道道共同形形成深圳圳中部綜綜合組團團。如圖圖所示。?！犊傄?guī)》中，深圳圳市還建建立了三三級城市市中心體體系，其其中，包包括2個城市主主中心（（福田-羅湖中心心、前海海中心））和包括括龍華在在內(nèi)的5個城市副副中心。。如圖所所示。龍華位于于深圳中中部綜合合組團30第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.2龍華，城城市新勢勢力龍華包括括龍華新新城和龍龍華中心心區(qū)，在在發(fā)揮對對中部分分區(qū)綜合合服務(wù)職職能的同同時，承承擔(dān)全市市和區(qū)域域性的交交通樞紐紐功能，，并承接接福田中中心區(qū)綜綜合服務(wù)務(wù)功能的的延伸。。在《深圳市中中部綜合合組團分分區(qū)規(guī)劃劃》這一方案案中，對對于龍華華的未來來發(fā)展方方向也有有諸多的的描述。。對于龍龍華而言言，中部部組團重重點發(fā)展展的高端服務(wù)務(wù)業(yè)、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和先進進制造業(yè)業(yè)都成為未未來最大大機會。。更重要的的是，隨隨著福田田中心區(qū)區(qū)空間的的飽和和和膨脹，，發(fā)展壓壓力和動動力直指指龍華片片區(qū)，推推動著龍龍華承擔(dān)擔(dān)更多責(zé)責(zé)任，發(fā)發(fā)揮更多多潛能。。在這種種全新形形勢下，，龍華的的全新使使命更加加明確，，它將成成為：深圳市區(qū)區(qū)的延伸伸地帶、、配套服服務(wù)區(qū)和和功能拓拓展區(qū)深圳市中中心區(qū)的的后勤基基地深圳物流流中心和和交通樞樞紐深圳中北北部經(jīng)濟濟、行政政和文化化中心31第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.3龍華，高高尚型社社會龍華在國國家戰(zhàn)略略和城市市政策的的引領(lǐng)下下，在自自身積極極謀求發(fā)發(fā)展的努努力下，，如今，，往日的的工業(yè)型型城市正正在逐漸漸步入高高尚型社社會。國家戰(zhàn)略略：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整深圳政策策：特區(qū)內(nèi)外外一體化化龍華淘汰汰落后工工業(yè)引入國際際知名企企業(yè)市中心北北擴龍華華高素質(zhì)人人才集聚聚居民素質(zhì)質(zhì)提升消費結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化社區(qū)環(huán)境境提升服務(wù)業(yè)大大發(fā)展配套設(shè)施施完善高尚型社社會逐漸形成成龍華被深深圳民間間稱為白白領(lǐng)鎮(zhèn)，，富士康康、好日日子等大大品牌和和大企業(yè)業(yè)的職員員長期在在龍華居居住生活活，他們們的消費費帶動了了當(dāng)?shù)氐牡纳虡I(yè)和和服務(wù)業(yè)業(yè)的興起起。此外外，因為為龍華距距離市區(qū)區(qū)CBD非常近，，居住成成本較低低，也吸吸引了市市區(qū)大批批白領(lǐng)在在此生活活。近年來龍龍華房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，促促進了龍龍華社區(qū)區(qū)環(huán)境的的提升和和優(yōu)化。。龍華，，從工業(yè)業(yè)型社會會向高尚尚型社會會穩(wěn)步過過渡。高尚型社社會為文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)消費市市場和酒酒水消費費市場的的繁盛建建立起良良好的基基礎(chǔ)。在在這樣的的前提下下，酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園的發(fā)發(fā)展更迫迫在眉睫睫。3232第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.4龍華，復(fù)復(fù)合助推推力龍華還有有眾多得得天獨厚厚的優(yōu)勢勢。物流流業(yè)方面面，隨著著深圳北北站的開開通和運運營，以以此為中中心，物物流業(yè)將將迎來全全新的發(fā)發(fā)展機遇遇；地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面面，龍華華是目前前深圳豪豪宅聚集集地之一一，并且且住宅可可開發(fā)空空間較為為充裕，，尤其是是商業(yè)性性住宅，，更是可可以通過過舊廠房房、民房房進行改改造；商商業(yè)方面面，龍華華作為城城市副中中心，已已經(jīng)有良良好的出出商業(yè)氛氛圍，未未來的商商業(yè)潛力力比較清清晰；龍龍華的科科技業(yè)整整體并不不具優(yōu)勢勢，但是是隨著科科技企業(yè)業(yè)和白領(lǐng)領(lǐng)人才的的進入，，依托富富士康這這種大型型科技航航母，未未來的預(yù)預(yù)期還是是很有競競爭性的的。龍華物流流業(yè)龍華新城城商圈牛欄前商商圈改造造項目上河坊購購物小鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍華地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深圳北站站交通樞樞紐龍華物流流園區(qū)龍華城市市物流配配送中心心高標準商商務(wù)樓高星級賓賓館酒店店現(xiàn)有樓宇宇改造大力發(fā)展展樓宇經(jīng)經(jīng)濟龍華商業(yè)業(yè)龍華科技技園富士康科科技園龍華科技技業(yè)物流業(yè)、、地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)和科技技業(yè)等行行業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興興起和發(fā)發(fā)展，給給龍華帶帶來了全全新的機機遇。對對于中國國深圳（（國際））酒文化化產(chǎn)業(yè)園園而言，，龍華各各行各業(yè)業(yè)的優(yōu)勢勢資源都都將整合合為復(fù)合合性的助助推力，，推動酒酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項項目走向向成功。。33第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.5龍華，城城市新區(qū)區(qū)位項目目標標地塊在在5公里范圍圍內(nèi)有重重要交通通樞紐深圳北站站，并以以此為核核心規(guī)劃有城城鐵四號號線、五五號線、、六號線線和十六六號線等等。鐵路路上有廣廣深客運運線、深深廈鐵路路、南平平鐵路。。加上近近年來修修建開通通的福龍龍路、布布龍路、、南坪快快速路等等主干道道，龍華華區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢更加加明顯，，交通更更加發(fā)達達，這進進一步提提升了項項目的可可進入性性。本案（在深圳圳交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)版圖圖上，龍龍華接近近為深圳圳的心臟臟）3434第四章：：綜合開開發(fā)條件件優(yōu)越4.6龍華，未未來大變變革通過前面面的分析析我們基基本上對對龍華的的現(xiàn)狀和和前景有有了一個個理性的的判斷。。在深港港一體化化的大前前提下，，深圳已已經(jīng)接近近為國際際性大都都市，并并且仍將將持續(xù)深深入，由由此而崛崛起的不不僅僅是是城市規(guī)規(guī)模，更更是城市市影響力力、市場場號召力力和產(chǎn)業(yè)業(yè)向心力力。在龍華這個特特殊重要的區(qū)區(qū)域發(fā)展文化化產(chǎn)業(yè)，并依依托香港紅酒酒市場和內(nèi)地地白酒生產(chǎn)群群，以此來打打造酒文化交交易展示、酒酒文化娛樂休休閑的文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，不僅僅僅具有市場場的可行性，，而且更是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個全全新創(chuàng)想。35審視篇第五章目標標用地分析和和評估5.1區(qū)位和交通便便捷5.2可發(fā)展空間充充裕5.3現(xiàn)狀問題與對對策365.1區(qū)位和交通便便捷(1)：龍華位于東東莞-香港南北走廊廊中軸上承擔(dān)全市的行行政中心、文文化中心功能能，發(fā)展成為為國內(nèi)重要的的金融中心和和商貿(mào)中心，，國際著名的的電子產(chǎn)品交交易中心和國國際知名的會會展中心。南山區(qū)重點發(fā)發(fā)展現(xiàn)代物流流業(yè)、商貿(mào)旅旅游業(yè)和高科科技產(chǎn)業(yè)；寶寶安區(qū)定位為為區(qū)域生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)中心心、重要的高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和先進制造造業(yè)基地。羅湖區(qū)強化金金融和商貿(mào)服服務(wù)功能，推推進商業(yè)區(qū)及及舊工業(yè)的更更新，發(fā)展文文化創(chuàng)意等新新興產(chǎn)業(yè)；鹽鹽田區(qū)定位為為自然生態(tài)保保護區(qū)，國際際性濱海旅游游度假區(qū)和重重要的海港物物流基地。發(fā)揮對中部分分區(qū)的綜合服服務(wù)職能的同同時，承擔(dān)全全市和區(qū)域性性的綜合交通通樞紐功能，，并承接福田田中心區(qū)綜合合服務(wù)功能的的延伸。建設(shè)以信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為特色的的現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)名城、適宜宜創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)安安居樂業(yè)的生生態(tài)城市和珠珠三角新興物物流城市。龍華新區(qū)的南南北中軸線區(qū)區(qū)域中心位置置，使其更容容易溝通深圳圳南北和東西西；龍華周邊區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展展定位各有偏偏重但是對酒酒文化產(chǎn)業(yè)園園項目不構(gòu)成成威脅，這是是客觀上最有有利的條件之之一。區(qū)域及其發(fā)展展定位第五章目標標用地分析和和評估37第五章目標標用地分析和和評估5.1區(qū)位和交通便便捷(2)：處于深圳中中北部中樞位位置，進入性性非常好至東莞至機場、廣州州至惠州梅觀高速至南山至羅湖至福田中心區(qū)區(qū)至龍大高速、、機荷高速至福田中心區(qū)區(qū)目標地塊至梅林關(guān)至觀瀾福龍路梅龍路梅龍路未貫通通至龍華至布吉、南坪、水官布龍路目標用地交通通網(wǎng)絡(luò)全覆蓋蓋，三十分鐘鐘內(nèi)可東抵鹽鹽田、西達寶寶安、北至東東莞，十五分分鐘內(nèi)更是可可以直達福田田中心區(qū)。38第五章目標標用地分析和和評估5.2可發(fā)展空間充充裕舊工業(yè)廠房，，可改造老舊物業(yè)，利用不合理舊廠舊區(qū)，可改造翻新低水平物業(yè)可改造升級農(nóng)田菜地，可置換發(fā)展低端工業(yè)亟待提升老工業(yè)區(qū)和老老居民區(qū)可提升發(fā)展目標地塊根據(jù)對目標地地塊及其周邊邊的物業(yè)情況況了解發(fā)現(xiàn)，，以目標地塊塊為中心，東東西各五百米米范圍內(nèi)低端端的舊工業(yè)區(qū)區(qū)、舊廠房遍遍布。隨著龍龍華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整進程的的深入，這些些舊廠房房、舊舊生活活樓將將被騰騰空，，無論論是改改造翻翻新還還是推推倒重重建，，都給給酒文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園創(chuàng)造造良好好的可可發(fā)展展空間間。綠地范范圍，，可限制制利用用39第五章章目目標用用地分分析和和評估估5.3現(xiàn)狀問問題與與對策策現(xiàn)狀問問題應(yīng)對方方法1、土地地性質(zhì)質(zhì)：目目標用用地為為教育育用地地2、土地地限制制：周周邊用用地建建筑林林立3、河流流污染染：目目標用用地東東邊河河流污污染4、周邊邊亂象象：地地塊周周邊臟臟亂差差現(xiàn)象象1、發(fā)展展教育育和培培訓(xùn)項項目，，引入入酒水水專業(yè)業(yè)學(xué)校校2、本項項目申申請立立項，，先控控制周周邊用用地3、規(guī)避避河流流，且且將濱濱河區(qū)區(qū)域作作為預(yù)預(yù)留用用地4、等待待時機機，集集中盤盤整國務(wù)院院頒發(fā)發(fā)的《全國主主體功功能區(qū)區(qū)規(guī)劃劃》中指出出，深深圳屬屬于優(yōu)優(yōu)化開開發(fā)區(qū)區(qū)域，，應(yīng)優(yōu)優(yōu)化空空間結(jié)結(jié)構(gòu)。。減少少工礦礦建設(shè)設(shè)空間間和農(nóng)農(nóng)村生生活空空間……控制城城市蔓蔓延擴擴張、、工業(yè)業(yè)遍地地開花花和開開發(fā)區(qū)區(qū)過度度分散散。環(huán)顧目目標地地塊周周邊，，基本上上都可可以進進行重重新開開發(fā)40執(zhí)行篇篇第六章章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念念性規(guī)規(guī)劃6.1項目總總體定定位6.2項目開開發(fā)模模式6.3項目規(guī)規(guī)劃概概念陳陳述6.4項目功功能分分區(qū)設(shè)設(shè)置6.5啟動區(qū)區(qū)初步步規(guī)劃劃41第六章章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念念性規(guī)規(guī)劃6.1項目總總體定定位通過前前文論論述，，針對對不同同等級級區(qū)域域和不不同的的產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)域域，我我們將將項目目總體體定位位為：：中國酒文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)亞洲酒水產(chǎn)業(yè)文化博覽交易中心中國大陸紅酒洋酒集散中心廣東文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)深圳旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)廣東文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中國白白酒行行業(yè)中國酒酒水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)世界酒酒水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深圳休閑娛樂新都會42第六章章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念念性規(guī)規(guī)劃6.2項目開開發(fā)模模式國內(nèi)外外常見見的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)模式式有兩兩種：：流沙沙型和和流水水型。。這兩兩者并并不截截然相相反，，在宏宏觀上上看，，兩者者甚至至一致致。流沙型型開發(fā)發(fā)模式式流水型型開發(fā)發(fā)模式式流沙型型開發(fā)發(fā)模式式特點點：投投資風(fēng)風(fēng)險小小，社社會處處于上上升期期。1、最初初區(qū)域域整體體規(guī)劃劃；2、選區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)一點點，集集中進進行復(fù)復(fù)合型型功能能初期期開發(fā)發(fā)；3、初期期開發(fā)發(fā)成功功后，，容量量膨脹脹往外外延展展；4、在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)開發(fā)發(fā)其他他獨立立項目目，分分散一一期功功能和和容量量。開發(fā)模模式代代表：深圳華華僑城城旅游游區(qū)、、美國國加州州葡萄萄酒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚群群、美美國硅硅谷流水型型開發(fā)發(fā)模式式特點點：投投資風(fēng)風(fēng)險大大，社社會處處于穩(wěn)穩(wěn)定期期。1、最初初區(qū)域域整體體規(guī)劃劃；2、在規(guī)規(guī)劃全全域，，同時時鋪開開開發(fā)發(fā)；3、開發(fā)發(fā)完成成后，，同時時運作作、發(fā)發(fā)展和和深化化；4、在某某一地地區(qū)取取得成成功后后，復(fù)復(fù)制到到其他他地區(qū)區(qū)。開發(fā)模模式代代表：香港迪迪斯尼尼、北北京房房山葡葡萄酒酒集群群、深深圳永永豐源源兩者可可以互相融融匯43第六章章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念念性規(guī)規(guī)劃6.2.1項目開開發(fā)模模式（（流沙沙型））：美美國加加州葡葡萄酒酒產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群JuniperoSerra神父在在圣地地亞哥哥建立立了SanJuanCapistrano教會葡葡萄園園并生生產(chǎn)葡葡萄酒酒JeanLouisVignes開拓大大型葡葡萄園園并在在國內(nèi)內(nèi)銷售售葡萄萄酒。。加州淘淘金熱熱吸引引了來來自世世界各各國的的夢想想家，，新移移民推推動葡葡萄園園發(fā)展展加州葡葡萄酒酒贏得得國際際榮譽譽，開開始快快速發(fā)發(fā)展，，新世世界葡葡萄酒酒的時時代來來臨加州葡葡萄酒酒業(yè)歷歷經(jīng)蟲蟲災(zāi)、、禁酒酒令和和二戰(zhàn)戰(zhàn)的重重重磨磨難后后，恢恢復(fù)正正常營營運AgostonHaraszthy伯爵在在葡萄萄產(chǎn)業(yè)業(yè)的成成功促促使加加州大大學(xué)成成立了了葡萄萄研究究中心心1779年，圣圣地亞亞哥1830年，洛洛杉磯磯1848年，加加州Coloma1880年，加加州1950年代，，加州州20世紀六六七十十年代代，加加州解讀：：加州葡葡萄酒酒產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群，不不是完完整意意義上上的““流沙沙型””發(fā)展展模式式。但但是這這種自自然形形成的的、與與社會會保持持同步步上升升和發(fā)發(fā)展的的歷史史路線線給予予我們們啟發(fā)發(fā)：看看準市市場機機遇和和資源源優(yōu)勢勢，以以小規(guī)規(guī)模的的投入入贏取取大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的噴涌涌式發(fā)發(fā)展。。44第六章章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念念性規(guī)規(guī)劃6.2.2項目開開發(fā)模模式（（流水水型））：北北京房房山葡葡萄酒酒產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群解讀：：房山葡葡萄酒酒產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群，在在規(guī)劃劃上屬屬于流流水型型的開開發(fā)模模式，，但實實際操操作上上也類類似流流沙型型。這這一項項目的的特點點是在在規(guī)劃劃完成成后，，在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)進行行大范范圍的的開發(fā)發(fā)，包包括葡葡萄種種植園園的開開發(fā)和和國際際紅酒酒城的的建設(shè)設(shè)。該該項目目的局局部同同期開開發(fā)和和后期期分期期開發(fā)發(fā)，具具有可可借鑒鑒性。。項目背景景：青龍湖湖湖區(qū)氣候候環(huán)境和和土壤條條件為酒酒用葡萄萄種植和和紅酒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展提供了了天然條條件。項目遠景景規(guī)劃：：房山選擇擇了國際際葡萄酒酒莊作為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建建設(shè)以青青龍湖國國際紅酒酒城、房房山國際際葡萄酒酒莊產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。。集群以以“一樽樽一盞一一心海，，一房一一山一世世界”為為主題，，以青龍龍湖鎮(zhèn)為為核心起起步區(qū)，，進而帶帶動城關(guān)關(guān)等10個淺山區(qū)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展高端端葡萄酒酒產(chǎn)業(yè)。。項目具體體規(guī)劃：：青龍湖國國際紅酒酒城計劃劃總投資資80億元。其其中，紅紅酒核心心城區(qū)占占地面積積500畝，計劃劃投資40億元；同同時，建建設(shè)酒莊莊20個，其中中2011年建設(shè)5個，2012年建設(shè)10個，2013年建設(shè)5個，每個個酒莊投投資2億元，計計劃投資資40億元。國國際紅酒酒城建成成后每年年預(yù)計實實現(xiàn)收入入2億元。45第六章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念性性規(guī)劃6.2.3項目開發(fā)發(fā)模式選選擇酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園選選擇何種種開發(fā)模模式進行行開發(fā)，，是本項項目最重重要的問問題之一一。通過前文文對國內(nèi)內(nèi)外兩種種開發(fā)模模式——“流沙型型”和““流水型型”的研研究和剖剖析，我我們對國國際酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園項目目未來的的開發(fā)道道路有了了清晰的的認識。。酒文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項項目的開開發(fā)，前前期因素素有：投資商要要確保投投入回報報比龍華社會會環(huán)境和和經(jīng)濟處處于快速速上升期期產(chǎn)業(yè)園目目標控制制區(qū)域空空間大，，但是民民房、廠廠房遍布布，清理理時間漫漫長機遇關(guān)鍵鍵時刻，，市場還還在蘇醒醒期間，，競爭壓壓力不大大通過對現(xiàn)現(xiàn)狀問題題的深入入了解，，我們建建議酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園采取取“流沙沙型”開開發(fā)模式式：確保功能能復(fù)合型型的核心心區(qū)——交易展示示中心的的成功開開發(fā)，在此基基礎(chǔ)上在在不同發(fā)發(fā)展階段段將核心心區(qū)交易易展示以以外的其他專業(yè)業(yè)功能分分離到區(qū)區(qū)域內(nèi)對對應(yīng)片區(qū)區(qū)，進而打造造酒文化化產(chǎn)業(yè)集集群。46第六章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園概念性性規(guī)劃6.3項目規(guī)劃劃概念陳陳述通過對項項目的前前述研究究，我們們對未來來的發(fā)展展方向已已經(jīng)形成成清晰的的認識。。在深圳圳“文化化立市””的宏觀觀政策的的指引下下，在新新龍華新新使命的的前提下下，酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園將聯(lián)聯(lián)合香港港接軌國國外紅酒酒市場，，聯(lián)合茅茅臺、宜宜賓等國國內(nèi)白酒酒釀造重重鎮(zhèn)締造造大陸白白酒交易易中心，，深度整整合深圳圳商貿(mào)資資源、龍龍華本地地的土地地資源和和城市配配套設(shè)施施，定位位鮮明、、功能齊齊全、品品味高端端、目光光長遠、、考慮周周全，有有策略、、有計劃劃、有執(zhí)執(zhí)行、有有落地的的建設(shè)和和發(fā)展中中國（深深圳）國國際酒文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園項目目。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動技術(shù)教育研發(fā)食品餐飲物流包裝產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)社會民生白酒葡萄酒黃酒啤酒……法國美國新西蘭加拿大酒類繁多產(chǎn)地?zé)o數(shù)文化多樣工藝復(fù)雜飲酒風(fēng)俗禮儀儀式種植作物釀造加工貿(mào)易銷售交易中心交易方式收藏饋贈節(jié)日慶典珍品拍賣人文故事歷史傳統(tǒng)名人軼事文化藝術(shù)文學(xué)電影表演活動深圳酒文化產(chǎn)業(yè)園整合全方位資源龍華發(fā)揮潛力、劍指金字塔尖成為中北部文化產(chǎn)業(yè)制高點47第六章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園概念念性規(guī)劃6.4項目功能分分區(qū)設(shè)置項目的功能能分區(qū)設(shè)置置，需要綜綜合考慮目目前的用地地現(xiàn)狀、未未來發(fā)展空空間及城市市區(qū)域規(guī)劃劃。通過對對項目用地地及其周邊邊的了解，，將項目分分為一條中中軸線、四四大發(fā)展板板塊和七大大功能中心心，形成“一軸軸、四板、、七中心””的格局。一個軸線、、四大板塊塊七大中心123456748第六章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園概念念性規(guī)劃6.4.1項目功能分分區(qū)一覽項目的功能能分區(qū)設(shè)置置，需要綜綜合考慮目目前的用地地現(xiàn)狀、未未來發(fā)展空空間及城市市區(qū)域規(guī)劃劃。通過對對項目用地地及其周邊邊的了解，，將項目分分為一條中中軸線、四四大發(fā)展板板塊和七大大功能中心心，形成“一軸軸、四板、、七中心””的格局。序號分區(qū)所屬板塊初步功能定位1全球名酒交易展示中心一期啟動板塊交易展示、國際紅酒期酒交易2世界酒釀高級研習(xí)學(xué)院二期配套板塊科研機構(gòu)、學(xué)術(shù)機構(gòu)和試驗中心3酒文化小鎮(zhèn)管理中心后勤、服務(wù)、生活4國際酒飲文化產(chǎn)業(yè)論壇三期拓展板塊產(chǎn)業(yè)論壇、會議、酒店5美酒美食設(shè)計藝術(shù)區(qū)四期綜合板塊周邊產(chǎn)業(yè)拓展6龍城美食休閑文化廣場休閑、商業(yè)、餐飲和娛樂7紳龍酒釀文化莊園私家酒窖、高級宴會、私密會所因為酒文化化小鎮(zhèn)寸土土寸金，并并且不適合合大型貨柜柜車輛進出出，所以建議恒溫倉倉儲、物流流配送功能能架設(shè)在周周邊其他物物流園區(qū)。49第六章產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園概念念性規(guī)劃6.4.2全球名酒交交易展示中中心：酒釀世博會會全球名酒交交易展示中中心即為項項目的一期期啟動板塊塊，也是此此文本規(guī)劃劃設(shè)計的中中心工作內(nèi)內(nèi)容。交易展示示中心是整整個項目的的心臟，它它的成功決決定著整個個項目的未未來發(fā)展前前景。交易易展示中心心的目標用用地較為平平整，但用用地面積受受到限制，，因此初步規(guī)劃為為一個中型型的復(fù)合型型功能中心心，在后續(xù)續(xù)功能分區(qū)區(qū)沒有開發(fā)發(fā)之前，需需要承擔(dān)起起整個項目目的所有職職能，包括品牌牌酒水展示示、博物館館、交易、、餐