某集團(tuán)全國(guó)城市進(jìn)入策略

協(xié)信集團(tuán)

全國(guó)城市進(jìn)入策略研究謹(jǐn)呈:重慶協(xié)信控股(集團(tuán))有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2007.7協(xié)信對(duì)于本次研究的要求對(duì)于城市的研究必須是全國(guó)范圍內(nèi)的研究。中國(guó)地產(chǎn)普遍是在高速增長(zhǎng)，但是各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段不同，希望能夠選擇那些即將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段的城市。并根據(jù)協(xié)信的情況是走一線還是走二線城市。如果走一線城市那是走哪些城市。對(duì)于城市的選擇要考慮到管理控制的距離和成本，比如說(shuō)一次出差要轉(zhuǎn)幾趟飛機(jī)?！L談紀(jì)要（2007.4.30）協(xié)信對(duì)于本次研究?jī)?nèi)容的要求集中力量，先扎一個(gè)城市。在異地發(fā)展中選中的地方，不會(huì)少于2~3個(gè)項(xiàng)目。一定是把一個(gè)城市做透。今年進(jìn)一個(gè)城市，開(kāi)盤后明年下半年再進(jìn)一個(gè)城市。要出去一定要成功，在新市場(chǎng)一定是做成熟的產(chǎn)品。在選擇進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候還有一個(gè)考慮，如果走低端市場(chǎng)，比如說(shuō)像貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙，面臨人才資源的缺乏，而走高端市場(chǎng)，比如北京、上海，就能夠吸引到高端的人才資源。人才能夠決定企業(yè)的命運(yùn)?！L談紀(jì)要（2007.4.30）協(xié)信對(duì)于異地發(fā)展的思考2世聯(lián)對(duì)于本次研究目的的理解

通過(guò)全國(guó)范圍的城市篩選，結(jié)合協(xié)信企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求，選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯上升潛力的城市3圍繞研究目的，項(xiàng)目組成員在持續(xù)一個(gè)月的工作中進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究與4位世聯(lián)集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)探討研究思路與研究方法向5位世聯(lián)顧問(wèn)部總監(jiān)針對(duì)房?jī)r(jià)上升問(wèn)題進(jìn)行訪談向北京、上海、深圳公司多位世聯(lián)一線業(yè)務(wù)同仁征詢城市發(fā)展建議……進(jìn)行的研究進(jìn)行的訪談參考的數(shù)據(jù)《中國(guó)城市群》《城市群與城市國(guó)際化》《美國(guó)城市發(fā)展模式》《美國(guó)城市城市化的歷史解讀》《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》《中國(guó)120個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升》《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃研究》全國(guó)十一五規(guī)劃綱要多個(gè)城市的規(guī)劃文本《MGIchinaconsumerdemand》……世聯(lián)平臺(tái)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)《中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》各城市2000~2006年統(tǒng)計(jì)公報(bào)各城市官方統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站部分城市統(tǒng)計(jì)年鑒中國(guó)土地監(jiān)測(cè)中心網(wǎng)站……4世聯(lián)的研究思想（1/2）特征：區(qū)域中僅有一個(gè)大規(guī)模城市，整個(gè)區(qū)域的資本、人才等各種資源向核心城市不斷集聚；核心城市吸聚的力量遠(yuǎn)大于外擴(kuò)的力量取地機(jī)會(huì)：在區(qū)域中心城市取地特征：區(qū)域中心城市規(guī)模膨脹，不斷向外沿?cái)U(kuò)張，城市周邊出現(xiàn)以某種功能（居住、產(chǎn)業(yè)等）為主的快速發(fā)展的副城區(qū)；郊區(qū)化成為中心城市發(fā)展的趨勢(shì)取地機(jī)會(huì)：區(qū)域中心城市近郊土地具備較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域單中心城市階段區(qū)域中心城市大都市化階段城市群階段中心城市主城區(qū)副城區(qū)特征：區(qū)域中心城市與周邊其他城市形成了產(chǎn)業(yè)分工和功能互補(bǔ)，根據(jù)行政地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力等級(jí)逐漸形成區(qū)域次中心城市、功能性中心城市、功能增長(zhǎng)型城市等城市等級(jí)；中心城市外擴(kuò)的力量凸顯，成為發(fā)展趨勢(shì)取地機(jī)會(huì)：區(qū)域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增長(zhǎng)型城市等均具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)（案例借鑒：日本東京—城市發(fā)展進(jìn)程）大區(qū)域中的城市發(fā)展階段區(qū)域中心城市副城區(qū)副城區(qū)副城區(qū)小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市5世聯(lián)的研究思想（2/2）世聯(lián)的研究思想：以全國(guó)范圍的城市等級(jí)劃分為基礎(chǔ)，結(jié)合協(xié)信集團(tuán)自身的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求，進(jìn)行初步的城市篩選；通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)上升潛力的系統(tǒng)研究，選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力高，房?jī)r(jià)滿足快速上升條件的城市進(jìn)入；根據(jù)高潛力市場(chǎng)的進(jìn)入性條件與所在區(qū)域的潛力條件，判斷聚焦區(qū)域；借鑒成功企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身?xiàng)l件最終確定進(jìn)入的目標(biāo)城市全國(guó)范圍的城市梯級(jí)研究協(xié)信集團(tuán)取地要求房地產(chǎn)快速上升市場(chǎng)的一般規(guī)律高潛力市場(chǎng)的進(jìn)入性條件判斷目標(biāo)城市高潛力區(qū)域條件判斷借鑒成功經(jīng)驗(yàn)6世聯(lián)的研究方法：七次篩選確定目標(biāo)城市目標(biāo)城市全國(guó)范圍的重點(diǎn)城市第一次篩選：中國(guó)城市梯級(jí)劃分符合協(xié)信集團(tuán)戰(zhàn)略性進(jìn)入要求的城市第二次篩選：協(xié)信企業(yè)發(fā)展要求第三次篩選：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力高的城市滿足房?jī)r(jià)快速上升條件的城市第四次篩選：房?jī)r(jià)快速上升條件第五次篩選：城市的進(jìn)入性條件協(xié)信具備進(jìn)入性條件的城市12345…優(yōu)選城市歸屬城市群內(nèi)部條件比較借鑒成功企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身?xiàng)l件第六次篩選：城市群內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)比較第七次篩選：成功經(jīng)驗(yàn)借鑒7我們的研究范圍集中于中國(guó)已經(jīng)形成及即將形成的十七個(gè)城市群與城鎮(zhèn)密集區(qū)什么是城市群城市群（城市帶、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市為核心，向周圍輻射構(gòu)成城市的集合。城市群的特點(diǎn)反映在經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系、之間的產(chǎn)業(yè)分工與合作，交通與社會(huì)生活、城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相互影響。由多個(gè)城市群或單個(gè)大的城市群即可構(gòu)成經(jīng)濟(jì)圈。為什么以城市群作為研究范圍城市群是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)澐謫挝?；城市群是?guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位；城市群能夠反應(yīng)城市之間的有機(jī)聯(lián)系與功能分工；城市群劃分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家十一五規(guī)劃及地方規(guī)劃的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將中國(guó)大部分城市劃分為17個(gè)城市群及城鎮(zhèn)密集區(qū)第一次篩選：中國(guó)城市梯級(jí)劃分1長(zhǎng)三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山東半島城市群5遼中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峽西岸城市群9湘中城市群10關(guān)中城市群11長(zhǎng)江中游城市群12哈大齊城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部灣城市群17環(huán)鄱城市群1234567891011121314151617注：十七個(gè)城市群并未完全包括我國(guó)的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群8根據(jù)經(jīng)濟(jì)總量水平，我國(guó)城市群明顯劃分為四個(gè)等級(jí)一級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到10000億以上，包括：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群；二級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群；三級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在2000~3000億，包括：關(guān)中城市群、長(zhǎng)江中游城市群、哈大齊城市群等；經(jīng)濟(jì)總量2000億以下為四級(jí)城市群第一次篩選：中國(guó)城市梯級(jí)劃分一級(jí)城市群二級(jí)城市群GDP10000億以上GDP5000~7000億三級(jí)城市群GDP2000~3000億四級(jí)城市群GDP2000億以下GDP城市群資料來(lái)源：2004年城市群經(jīng)濟(jì)總量統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)三角珠三角京津冀遼中南川渝中原海峽西岸湘中山東半島關(guān)中長(zhǎng)江中游哈大齊9成熟城市群（以美國(guó)五大湖城市群為例）內(nèi)部城市根據(jù)等級(jí)與分工可劃分為：區(qū)域中心城市，區(qū)域次中心/功能性中心城市，功能增長(zhǎng)型城市，衛(wèi)星城等美國(guó)五大湖城市群簡(jiǎn)介美國(guó)大湖城市群（芝加哥-匹茲堡城市群）是世界六大城市群之一，擁有成熟完整的內(nèi)部城市等級(jí)結(jié)構(gòu)；大湖城市群分布于美國(guó)中部五大湖沿岸地區(qū)，東起大西洋沿岸的紐約，西沿五大湖南岸至芝加哥，其間分布有匹茲堡、克利夫蘭、托利多、底特律等大中城市以及眾多小城市，城市總數(shù)達(dá)35個(gè)之多。第一次篩選：中國(guó)城市梯級(jí)劃分城市群中心城市芝加哥，綜合性工業(yè)大城市，具有新的全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心的性質(zhì)；區(qū)域次中心/功能性中心城市，以某種產(chǎn)業(yè)為主，其他產(chǎn)業(yè)為輔，如圣路易斯、底特律、匹茲堡、辛辛那提等；區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市，在地方性中心城市周圍興起的大批與其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相匹配的中小型城鎮(zhèn)，專業(yè)化程度較高又相對(duì)獨(dú)立；衛(wèi)星城，隸屬于前兩類城市，一種是工廠城，另一種是居住城。世界六大城市群10我國(guó)城市群內(nèi)內(nèi)部城市劃分分——一級(jí)城城市群第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分注：由于香港港、澳門、臺(tái)臺(tái)灣的城市特特殊性和不可可進(jìn)入性，將將其排除于城城市劃分體系系之外長(zhǎng)三角城市群區(qū)域中心城市上海區(qū)域次中心城市杭嘉湖城鎮(zhèn)群：杭州寧鎮(zhèn)揚(yáng)城鎮(zhèn)群：南京區(qū)域功能性中心城市杭嘉湖城鎮(zhèn)群：嘉興、湖州寧鎮(zhèn)揚(yáng)城鎮(zhèn)群：寧波、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州蘇常錫城鎮(zhèn)群：蘇州、常州、無(wú)錫區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市南通、紹興、舟山、泰州京津冀城市群區(qū)域中心城市北京區(qū)域次中心城市天津區(qū)域功能性中心城市唐山、秦皇島、石家莊區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市廊坊、承德山東半島城市群區(qū)域中心城市青島區(qū)域次中心城市西部區(qū)域：濟(jì)南東部區(qū)域：煙臺(tái)區(qū)域功能性中心城市東部區(qū)域：威海中部區(qū)域：濰坊西部區(qū)域：淄博珠三角城市群區(qū)域中心城市廣州、深圳區(qū)域功能性中心城市中部區(qū)域：佛山東部區(qū)域：東莞西部區(qū)域：珠海區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市東部區(qū)域：惠州西部區(qū)域：中山11我國(guó)城市群內(nèi)內(nèi)部城市劃分分——二級(jí)城城市群第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分遼中南城市群區(qū)域中心城市沈陽(yáng)、大連區(qū)域次中心城市鞍山區(qū)域功能性中心城市營(yíng)口川渝城市群區(qū)域中心城市成都、重慶區(qū)域功能性中心城市德陽(yáng)中原城市群區(qū)域中心城市鄭州區(qū)域次中心城市洛陽(yáng)湘中城市群區(qū)域中心城市長(zhǎng)沙區(qū)域次中心城市株洲、湘潭海峽西岸城市群區(qū)域中心城市廈門區(qū)域次中心城市福州區(qū)域功能性中心城市泉州區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市漳州12我國(guó)城市群內(nèi)內(nèi)部城市劃分分——三級(jí)城城市群及以下下第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分關(guān)中城市群區(qū)域中心城市西安長(zhǎng)江中游城市群區(qū)域中心城市武漢哈大齊城市群區(qū)域中心城市哈爾濱區(qū)域次中心城市大慶滇中城市群區(qū)域中心城市昆明淮南城市群區(qū)域中心城市合肥黔中城市群區(qū)域中心城市貴陽(yáng)北部灣城市群區(qū)域中心城市南寧區(qū)域次中心城市北海區(qū)域功能增長(zhǎng)型城市欽州環(huán)鄱城市群區(qū)域中心城市南昌13根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量與人均均財(cái)富水平，，將城市群中中的代表城市市進(jìn)行等級(jí)劃劃分與排序第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分國(guó)民生產(chǎn)總值值（GDP））是衡量城市總總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的最主要和和直觀的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)；城市經(jīng)濟(jì)水平平與人均財(cái)富水平平是評(píng)估城市發(fā)發(fā)展成果的最最重要的兩個(gè)個(gè)方面；人均可支配收收入是衡量城市人人均財(cái)富水平平的代表指標(biāo)標(biāo)。城市等級(jí)劃分分方法：將城市按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量水平平劃分等級(jí)，，同一等級(jí)城城市根據(jù)人均均財(cái)富水平進(jìn)進(jìn)行排序。14以我國(guó)最為成成熟的兩大城城市群內(nèi)城市市的經(jīng)濟(jì)水平平等級(jí)作為劃劃分標(biāo)準(zhǔn)，將將城市分為頂頂級(jí)城市、一一級(jí)城市、二二級(jí)城市與三三級(jí)城市以目前中國(guó)最最為成型的城城市群為標(biāo)桿桿（長(zhǎng)三角、、珠三角），，建立城市等等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)頂級(jí)城市劃分分：上海、深深圳、北京、、廣州四個(gè)城城市的經(jīng)濟(jì)水水平均超過(guò)5000億元元，明顯高于于全國(guó)其他城城市，劃分為為頂級(jí)城市一級(jí)城市劃分分標(biāo)準(zhǔn)：兩大大城市群中區(qū)區(qū)域次中心及及區(qū)域功能性性中心城市的的平均經(jīng)濟(jì)水水平（GDP在2000億以上）；；二級(jí)城市劃分分標(biāo)準(zhǔn)：兩大大城市群中區(qū)區(qū)域重要增長(zhǎng)長(zhǎng)型城市的平平均經(jīng)濟(jì)水平平（GDP在在1000億億以上）；三級(jí)城市劃分分標(biāo)準(zhǔn)：GDP在1000億以下第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分頂級(jí)城市GDP在5000億以上上二級(jí)城市GDP在1000~2000億一級(jí)城市GDP在2000億以上上長(zhǎng)三角區(qū)域次次中心與功能能中心城市珠三角功能中中心城市長(zhǎng)三角功能增增長(zhǎng)城市珠三角功能增增長(zhǎng)城市15中國(guó)代表城市市梯級(jí)模型同一級(jí)別城市市中，根據(jù)城城市在城市群群中的功能等級(jí)細(xì)分為區(qū)域中中心城市（即即各城市群中中的中心城市市）和區(qū)域重重點(diǎn)城市（包包括各城市群群中的次中心心城市、功能能性中心城市市、功能增長(zhǎng)長(zhǎng)型城市），，以反映各城市影響力差差異；同一級(jí)別城市市按照人均財(cái)富水平平（人均可支配配收入）進(jìn)行行排序，以反反映購(gòu)買力差異；第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分深圳上海杭州南京天津東莞寧波佛山廈門長(zhǎng)沙鄭州淄博揚(yáng)州泰州青島大連沈陽(yáng)蘇州無(wú)錫煙臺(tái)北京廣州成都重慶武漢濟(jì)南唐山石家莊長(zhǎng)春南昌哈爾濱合肥西安濰坊洛陽(yáng)鞍山福州南通威海常州泉州大慶紹興中山嘉興貴陽(yáng)南寧湘潭北海秦皇島昆明營(yíng)口德陽(yáng)欽州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州鎮(zhèn)江頂級(jí)城市一級(jí)城市：區(qū)域中心城市市一級(jí)城市：區(qū)域重點(diǎn)城市市二級(jí)城市：區(qū)域中心城市市二級(jí)城市：區(qū)域重點(diǎn)城市市三級(jí)城市：區(qū)域中心城市市三級(jí)城市：區(qū)域重點(diǎn)城市市注：城市梯級(jí)級(jí)圖表形式參參見(jiàn)附件注：第一次篩篩選排除的城城市：人均可可支配收入低低于10000元的中小小城市16城市發(fā)展階段段與進(jìn)入建議議單中心階段大都市化階段段輻射外圍城市市階段頂級(jí)城市一級(jí)區(qū)域中心心城市二級(jí)區(qū)域中心心城市三級(jí)區(qū)域中心心城市上海、深圳、、北京、廣州州杭州、南京、、天津、青島島、大連、沈沈陽(yáng)、成都、、重慶、武漢漢廈門、長(zhǎng)沙、、鄭州、石家家莊、長(zhǎng)春、、南昌、哈爾爾濱、合肥、、西安、昆明明貴陽(yáng)、南寧取地機(jī)會(huì)在區(qū)域中心城城市取地區(qū)域中心城市市近郊取地城市群內(nèi)與中中心城市具有有直接交通聯(lián)系系的城市取地地第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分17世聯(lián)的研究方方法：七次篩篩選確定目標(biāo)標(biāo)城市目標(biāo)城市全國(guó)范圍的重重點(diǎn)城市第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分符合協(xié)信集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略性進(jìn)入入要求的城市市第二次篩選：：協(xié)信企業(yè)發(fā)展展要求第三次篩選：：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力力市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)潛力高的城城市滿足房?jī)r(jià)快速速上升條件的的城市第四次篩選：：房?jī)r(jià)快速上升升條件第五次篩選：：城市的進(jìn)入性性條件協(xié)信具備進(jìn)入入性條件的城城市12345…優(yōu)選城市歸屬屬城市群內(nèi)部部條件比較借鑒成功企業(yè)業(yè)擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)并并結(jié)合自身?xiàng)l條件第六次篩選：：城市群內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)比較第七次篩選：：成功經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒18協(xié)信集團(tuán)對(duì)城城市選擇的要要求第二次篩選：：協(xié)信企業(yè)發(fā)展展要求城市選擇的目目的選擇的城市作作為戰(zhàn)略性進(jìn)進(jìn)入而非機(jī)會(huì)會(huì)型進(jìn)入城市選擇的區(qū)區(qū)域方向東北城市不考考慮進(jìn)入；重點(diǎn)關(guān)注珠三三角、長(zhǎng)三角角、京津冀、、川渝、中原原、長(zhǎng)江中游游城市群考慮的主要因因素能夠符合企業(yè)業(yè)在本地長(zhǎng)期期發(fā)展的戰(zhàn)略略要求便于建立企業(yè)業(yè)品牌的廣泛泛影響力能夠較好整合合戰(zhàn)略性資源源（如土地、、人才、資本本、市場(chǎng)信息息）考慮的其他因因素與重慶總部的的交通便利性性19目標(biāo)與要求的的分解第二次篩選：：協(xié)信企業(yè)發(fā)展展要求哈大齊城市群群等東北城市市不予考慮；；應(yīng)選擇城市群群中的次中心心或功能中心心以上級(jí)別城城市進(jìn)入，以以滿足建立企企業(yè)品牌廣泛泛影響力的要要求；城市規(guī)模與市市場(chǎng)容量較大大，以滿足長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的要要求；城市土地市場(chǎng)有較為穩(wěn)穩(wěn)定的年供應(yīng)應(yīng)量，以便于于整合土地資資源；當(dāng)?shù)鼗蛑苓叧浅鞘袚碛辛己煤玫母叩冉逃龣C(jī)構(gòu)，以便便于吸納人才才；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有較較好的金融平平臺(tái)和融資環(huán)環(huán)境；城市開(kāi)放度高高，房地產(chǎn)市市場(chǎng)成熟度較較高，市場(chǎng)規(guī)規(guī)則相對(duì)公平平透明；與總部重慶有有直達(dá)航線或或周邊100公里范圍內(nèi)內(nèi)有直達(dá)航線線。20滿足協(xié)信要求求的備選城市市滿足要求的城城市：頂級(jí)城市；一級(jí)城市中的的區(qū)域中心城城市與功能性性中心城市；；二級(jí)城市中的的區(qū)域中心城城市與區(qū)域次次中心城市；；三級(jí)城市中的的區(qū)域中心城城市；具有與重慶直直達(dá)的航線或或就近的城市市擁有機(jī)場(chǎng)；；當(dāng)?shù)鼗蛑苓叧浅鞘杏辛己玫牡母叩葘W(xué)府；；資本密集度高高。第二次篩選：：協(xié)信企業(yè)發(fā)展展要求杭州南京天津東莞寧波佛山廈門長(zhǎng)沙鄭州揚(yáng)州青島成都重慶蘇州無(wú)錫煙臺(tái)武漢濟(jì)南唐山石家莊南昌合肥福州淄博常州泉州中山嘉興貴陽(yáng)南寧西安一級(jí)城市：區(qū)域中心城市市一級(jí)城市：區(qū)域重點(diǎn)城市市二級(jí)城市：區(qū)域中心城市市二級(jí)城市：區(qū)域重點(diǎn)城市市三級(jí)城市：區(qū)域中心城市市深圳上海北京廣州頂級(jí)城市注：第二次篩篩選排除的城城市：大連、、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春春、哈爾濱、、紹興、大慶慶、南通、威威海、泰州、、濰坊、洛陽(yáng)陽(yáng)、鞍山、珠珠海、舟山、、湖州、惠州州、鎮(zhèn)江、漳漳州、株洲、、廊坊、湘潭潭、北海、秦秦皇島、營(yíng)口口、德陽(yáng)、欽欽州昆明21世聯(lián)的研究方方法：七次篩篩選確定目標(biāo)標(biāo)城市目標(biāo)城市全國(guó)范圍的重重點(diǎn)城市第一次篩選：：中國(guó)城市梯級(jí)級(jí)劃分符合協(xié)信集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略性進(jìn)入入要求的城市市第二次篩選：：協(xié)信企業(yè)發(fā)展展要求第三次篩選：：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力力市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)潛力高的城城市滿足房?jī)r(jià)快速速上升條件的的城市第四次篩選：：房?jī)r(jià)快速上升升條件第五次篩選：：城市的進(jìn)入性性條件協(xié)信具備進(jìn)入入性條件的城城市12345…優(yōu)選城市歸屬屬城市群內(nèi)部部條件比較借鑒成功企業(yè)業(yè)擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)并并結(jié)合自身?xiàng)l條件第六次篩選：：城市群內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)比較第七次篩選：：成功經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒22城市房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)潛力判斷：：

城市人口口密度與城市市人均財(cái)富水水平計(jì)算說(shuō)明：城市人口的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括括全市總?cè)丝诳?、市區(qū)人口口、戶籍人口口、常住人口口等數(shù)種統(tǒng)計(jì)計(jì)，在本次計(jì)計(jì)算中主要采采用市區(qū)常住住人口的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)（常住住人口更能反反應(yīng)真實(shí)的房房地產(chǎn)需求）），少數(shù)城市市因缺少統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，采用用市區(qū)戶籍人人口進(jìn)行計(jì)算算；城市總面積包包括眾多山體體、水體、耕耕地等不可建建設(shè)面積，不不符合房地產(chǎn)產(chǎn)用地建設(shè)的的真實(shí)情況，，因此采用城城市的建成區(qū)區(qū)面積作為計(jì)計(jì)算指標(biāo)。第三次篩選：：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力城市房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的兩個(gè)根本本因素：城市人口密度度，城市人均均財(cái)富水平（其中人均財(cái)財(cái)富水平，即即城鎮(zhèn)人均可可支配收入，，已在城市梯梯級(jí)排序中予予以考慮）城市建成區(qū)人人口密度=市市區(qū)常住人口口÷市區(qū)建成成區(qū)面積篩選原理城市人口密度度的計(jì)算方法法23備選城市的城城區(qū)人口密度度劃分人口密度級(jí)別別A類：稠密城城市——城市市建成區(qū)人口口密度達(dá)到20000人人/平方公里里以上B類：高密城城市——城市市建成區(qū)人口口密度達(dá)到15000~20000人/平方公公里C類：集中城城市——城市市建成區(qū)人口口密度達(dá)到10000~15000人/平方公公里D類：低密城城市——城市市建成區(qū)人口口密度達(dá)到10000人人/平方公里里以下第三次篩選：：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力城市等級(jí)城市人口密度級(jí)別城市等級(jí)城市人口密度級(jí)別頂級(jí)城市深圳A類二級(jí)區(qū)域中心城市廈門C類上海A類長(zhǎng)沙C類北京A類鄭州B類廣州A類石家莊B類一級(jí)區(qū)域中心城市杭州C類南昌C類南京B類合肥C類天津B類西安B類昆明A類青島B類二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市中山D類成都C類嘉興C類重慶C類常州C類武漢B類福州C類一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市東莞D類淄博D類寧波C類揚(yáng)州D類佛山D類三級(jí)區(qū)域中心城市貴陽(yáng)D類蘇州C類南寧B類無(wú)錫C類煙臺(tái)D類濟(jì)南B類唐山B類24房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值高實(shí)現(xiàn)潛潛力的城市推推薦城市進(jìn)入推薦薦標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)城市（城城市建成區(qū)密密度高，人均均收入較高，，具有巨大市市場(chǎng)價(jià)值潛力力）一級(jí)城市：C類以上；二級(jí)城市：B類以上推薦城市（城城市建成區(qū)密密度較高，人人均收入良好好，具有較高高市場(chǎng)價(jià)值潛潛力）一級(jí)城市：D類；二級(jí)城市：C類；三級(jí)城市：B類以上參考城市（城城市建成區(qū)密密度較低，人人均收入良好好，具有良好好市場(chǎng)價(jià)值潛潛力）二級(jí)城市：D類；三級(jí)城市：C類；以及以上兩類類城市中與重重慶無(wú)直接航航線到達(dá)（但但周邊100公里范圍內(nèi)內(nèi)有機(jī)場(chǎng)）的的城市第三次篩選：：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力重點(diǎn)城市頂級(jí)城市深圳、上海、北京、廣州一級(jí)區(qū)域中心城市杭州、南京、天津、青島、成都、重慶、武漢一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市寧波、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南二級(jí)區(qū)域中心城市鄭州、石家莊、西安、昆明推薦城市二級(jí)區(qū)域中心城市廈門、長(zhǎng)沙、南昌、合肥二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市福州三級(jí)區(qū)域中心城市南寧參考城市一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市東莞、佛山、煙臺(tái)、唐山二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市中山、淄博、揚(yáng)州、嘉興、常州注：第三次篩篩選排除的城城市：貴陽(yáng)、、泉州25世聯(lián)的的研究究方法法：七七次篩篩選確確定目目標(biāo)城城市目標(biāo)城城市全國(guó)范范圍的的重點(diǎn)點(diǎn)城市市第一次次篩選選：中國(guó)城城市梯梯級(jí)劃劃分符合協(xié)協(xié)信集集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略性性進(jìn)入入要求求的城城市第二次次篩選選：協(xié)信企企業(yè)發(fā)發(fā)展要要求第三次次篩選選：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)潛力力市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)潛潛力高高的城城市滿足房房?jī)r(jià)快快速上上升條條件的的城市市第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件協(xié)信具具備進(jìn)進(jìn)入性性條件件的城城市12345…優(yōu)選城城市歸歸屬城城市群群內(nèi)部部條件件比較較借鑒成成功企企業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張經(jīng)經(jīng)驗(yàn)并并結(jié)合合自身身?xiàng)l件件第六次次篩選選：城市群群內(nèi)部部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)比較較第七次次篩選選：成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借借鑒26房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究是是判斷斷房?jī)r(jià)價(jià)快速速上升升條件件的必必要工工作第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究房?jī)r(jià)的的構(gòu)成成房?jī)r(jià)的的利潤(rùn)潤(rùn)支撐撐要素素房?jī)r(jià)上上漲的的原因因27房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究之之一：：房?jī)r(jià)價(jià)構(gòu)成成第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件建安成成本其他成成本項(xiàng)目目目標(biāo)人人群的的購(gòu)買買力水水平利潤(rùn)部部分成本部部分房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)構(gòu)構(gòu)成土地成成本28房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究之之二：：房?jī)r(jià)價(jià)的利利潤(rùn)支支撐因因素（（1/2））第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件房?jī)r(jià)支撐要素分類說(shuō)明基礎(chǔ)：城市購(gòu)買力城市內(nèi)部城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提升的購(gòu)買力城市大投入大建設(shè)帶來(lái)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)水平提高城市支柱產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺增加產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)水平支柱產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市外部外來(lái)投資者的購(gòu)買力周邊高房?jī)r(jià)城市的對(duì)比吸引的投資者占據(jù)城市獨(dú)特稀缺資源的投資者受城市重大建設(shè)的升值預(yù)期吸引的投資者外來(lái)居住者的購(gòu)買力度假、養(yǎng)老人群工作、生活人群29房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究之之二：：房?jī)r(jià)價(jià)的利利潤(rùn)支支撐因因素（（2/2））第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件房?jī)r(jià)支撐要素分類說(shuō)明促進(jìn)：購(gòu)買需求需求群體城市內(nèi)不同人口結(jié)構(gòu)下的剛性需求年輕人的過(guò)渡性首次置業(yè)改善生活的換房需求養(yǎng)老的購(gòu)房需求利益驅(qū)動(dòng)型的投資需求本地投資者異地投資者其他需求資產(chǎn)保值需求高品質(zhì)產(chǎn)品收藏的偏好金融擔(dān)保的需要商務(wù)會(huì)議的需要度假的需求需求刺激高水平的產(chǎn)品營(yíng)銷的帶動(dòng)領(lǐng)先客戶群體對(duì)市場(chǎng)需求的激發(fā)城市舊城改造釋放購(gòu)房需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段的城市新區(qū)刺激投資性需求一些政府或企業(yè)出臺(tái)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策/規(guī)定刺激自住性購(gòu)房需求30房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究之之三：：房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲的原原因第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件影響房?jī)r(jià)上漲的五大因素因素細(xì)分造成變化的原因成本上漲地價(jià)上漲土地資源的不可再生性；政府對(duì)于土地的管理控制；舊城改造拆遷成本高昂導(dǎo)致原材料價(jià)格的上漲受行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境影響市場(chǎng)供不應(yīng)求引發(fā)價(jià)格上升市場(chǎng)供給的減小土地供給減少；供應(yīng)結(jié)構(gòu)比重變化（如90/70政策影響下的市場(chǎng)）；大盤的控制性開(kāi)發(fā)需求量的迅速增大剛性需求增大被城市的就業(yè)機(jī)會(huì)與生活環(huán)境所吸引的大量外來(lái)人口的居住需求人口的規(guī)模增長(zhǎng)產(chǎn)生的人口結(jié)構(gòu)的周期性變化（如嬰兒潮）舊城改造的需求釋放彈性需求被激發(fā)被高品質(zhì)產(chǎn)品和營(yíng)銷概念激發(fā)出來(lái)的改善生活的需求受地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)良好的財(cái)富預(yù)期的吸引，同時(shí)受到先鋒投資人群的帶動(dòng)，激發(fā)市場(chǎng)投資需求高品質(zhì)產(chǎn)品的市場(chǎng)標(biāo)桿效應(yīng)——富人的重復(fù)置業(yè)帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)的上漲；標(biāo)桿項(xiàng)目的標(biāo)桿價(jià)格重塑了城市的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)同一城市群高價(jià)城市的對(duì)比效應(yīng)——周邊類似城市的價(jià)格落差，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均造成房?jī)r(jià)上漲的心理暗示城市重大規(guī)劃/事件——受國(guó)家發(fā)展意志與偶發(fā)事件（如唐山發(fā)現(xiàn)新油田）影響，不易預(yù)期31房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究總總結(jié)（（1/3））第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件觀點(diǎn)二二：房?jī)r(jià)健健康上上升需需要足足夠的的購(gòu)買買力支支撐。。購(gòu)買買力基基于城城市平平均財(cái)財(cái)富水水平和和高收收入群群體的的財(cái)富富積累累。觀點(diǎn)三三：土地價(jià)價(jià)格上上升是是導(dǎo)致致房?jī)r(jià)價(jià)上升升的源源頭。。觀點(diǎn)一一：成本與與供需需關(guān)系系是造造成房房?jī)r(jià)上上漲的的最根根本的的兩大大原因因。其中供供需關(guān)關(guān)系是是影響響房?jī)r(jià)價(jià)的最最主要要原因因。32房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究總總結(jié)（（2/3））第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件觀點(diǎn)四四：土地供供應(yīng)量量的變變化是是影響響后市市市場(chǎng)場(chǎng)供給給量，，進(jìn)而而影響響房?jī)r(jià)價(jià)的根根源。。觀點(diǎn)五五：城市的的重大大投資資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目將直直接帶帶來(lái)大大量外外來(lái)人人口的的就業(yè)業(yè)、居居住需需求與與投資資需求求，是是購(gòu)房房需求求猛增增的主主要催催化劑劑。觀點(diǎn)六六：城市人人口的的多年年規(guī)模模增長(zhǎng)長(zhǎng)積累累了不不同人人口結(jié)結(jié)構(gòu)的的多樣樣化需需求，，是形形成剛剛性購(gòu)購(gòu)房需需求的的根本本因素素。33房?jī)r(jià)基基礎(chǔ)研研究總總結(jié)（（3/3））指標(biāo)相相關(guān)說(shuō)說(shuō)明固定資資產(chǎn)投投資主主要包包括城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)、、舊有有設(shè)施施的更更新改改造與與房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資，，其中中城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)占主主要比比重第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件城市平平均財(cái)財(cái)富水水平指指標(biāo)———城城鎮(zhèn)人人均可可支配配收入入城市國(guó)國(guó)內(nèi)貿(mào)貿(mào)易與與消費(fèi)費(fèi)力水水平指指標(biāo)———社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額城市外外貿(mào)水水平指指標(biāo)———外外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口口總額額土地成成本指指標(biāo)———土土地價(jià)價(jià)格土地供供給指指標(biāo)———土土地供供應(yīng)量量的歷歷年變變化城市建建設(shè)指指標(biāo)———固固定資資產(chǎn)投投資人口變變化指指標(biāo)———城城市常常住人人口房?jī)r(jià)上上升的的主要要支撐撐因素素指標(biāo)標(biāo)房?jī)r(jià)上上升的的主要要驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素素指標(biāo)標(biāo)34房?jī)r(jià)快快速上上升的的典型型城市市研究究第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件頂級(jí)城城市：：深圳圳一級(jí)··區(qū)域域中心心城市市：武武漢二級(jí)··區(qū)域域中心心城市市：昆昆明三級(jí)··區(qū)域域重點(diǎn)點(diǎn)城市市：珠珠海35城市研研究之之一：：深圳圳（1/3）房房?jī)r(jià)價(jià)變化化表現(xiàn)現(xiàn)：04年年以來(lái)來(lái)房?jī)r(jià)價(jià)大幅幅上漲漲深圳房房?jī)r(jià)在在04年以以后出出現(xiàn)了了大幅幅增長(zhǎng)長(zhǎng)；近年的的住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)消化化量一一直保保持穩(wěn)穩(wěn)定增增長(zhǎng)；；06年年由于于土地地緊縮縮造成成的市市場(chǎng)供供應(yīng)減減少，，導(dǎo)致致消化化量的的明顯顯下降降；第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件房?jī)r(jià)變變化表表現(xiàn)住宅銷銷售變變化表表現(xiàn)36城市研研究之之一：：深圳圳（（2/3））房房?jī)r(jià)支支撐指指標(biāo)變變化：：多年年的財(cái)財(cái)富積積累和和國(guó)內(nèi)內(nèi)外貿(mào)貿(mào)易的的快速速增長(zhǎng)長(zhǎng)是房房?jī)r(jià)上上漲的的有力力支撐撐深圳多多年來(lái)來(lái)人均均收入入增長(zhǎng)長(zhǎng)平均均水平平達(dá)到到7%以上上；國(guó)內(nèi)消消費(fèi)增增長(zhǎng)多多年保保持在在13~14%以上上，05年年猛增增61%，，平均均增速速在20%以上上；02年年以后后外貿(mào)貿(mào)一直直保持持在25%以上上的增增長(zhǎng)速速度，，06年增增長(zhǎng)達(dá)達(dá)到30%。第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件人均收收入水水平變變化城市整整體消消費(fèi)水水平變變化城市外外貿(mào)變變化注：05年年深圳圳撤銷銷農(nóng)村村戶口口，全全部采采用城城市戶戶口，，造成成統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑徑上的的變化化37城市研研究之之一：：深圳圳（（3/3））房?jī)r(jià)驅(qū)驅(qū)動(dòng)指指標(biāo)變變化：：04年后后的地地價(jià)猛猛增，，03年開(kāi)開(kāi)始連連續(xù)的的土地地緊縮縮，城城市快快速建建設(shè)與與人口口多年年的迅迅速增增長(zhǎng)是是近年年房?jī)r(jià)價(jià)猛漲漲的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素深圳住住宅土土地價(jià)價(jià)格在在04年以以后出出現(xiàn)猛猛漲；；03至至05年住住宅土土地供供應(yīng)持持續(xù)減減少，，06年土土地供供應(yīng)有有所增增長(zhǎng)；；城市建建設(shè)力力度歷歷年保保持在在11%以以上，，03年建建設(shè)力力度最最大，，增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)到到22%，，05、06年年增長(zhǎng)長(zhǎng)下降降到8%左左右；；歷年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)到到13%；；人口多多年來(lái)來(lái)一直直在7%以以上快快速增增長(zhǎng)，，05、06年年在2～3%之之間，，增速速有所所放緩緩；歷歷年平平均增增長(zhǎng)速速度為為7%。第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件地價(jià)上上漲變變化住宅土土地供供應(yīng)變變化城市建建設(shè)投投入變變化城市人人口增增長(zhǎng)變變化38城市研研究之之二：：武漢漢（1/3）房房?jī)r(jià)價(jià)變化化表現(xiàn)現(xiàn)：04年年以來(lái)來(lái)房?jī)r(jià)價(jià)大幅幅上漲漲武漢商商品房房?jī)r(jià)格格在04~06年每每年猛猛漲近近20%；；商品房房銷售售一直直保持持迅速速增長(zhǎng)長(zhǎng)，01、、03、04年年均增增長(zhǎng)超超過(guò)20%，05年年上漲漲幅度度較小小，僅僅3.62%，，06年又又有爆爆發(fā)性性增長(zhǎng)長(zhǎng)（41%）第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件房?jī)r(jià)變變化表表現(xiàn)住宅銷銷售變變化表表現(xiàn)39城市研研究之之二：：武漢漢（2/3）房?jī)r(jià)支支撐指指標(biāo)變變化：：近年年財(cái)富富的快快速積積累，，國(guó)內(nèi)內(nèi)貿(mào)易易消費(fèi)費(fèi)的持持續(xù)迅迅速增增長(zhǎng)與與03年后后的外外貿(mào)飛飛速發(fā)發(fā)展支支撐了了房?jī)r(jià)價(jià)的猛猛升武漢人人均收收入多多年保保持在在8%以上上增幅幅，04年年后增增長(zhǎng)超超過(guò)12%；城市消消費(fèi)水水平保保持快快速增增長(zhǎng)，，歷年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率接接近13%；03年年開(kāi)始始外貿(mào)貿(mào)增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛猛，至至06年，，外貿(mào)貿(mào)平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率接接近40%。第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件人均均收收入入水水平平變變化化城市市外外貿(mào)貿(mào)變變化化城市市整整體體消消費(fèi)費(fèi)水水平平變變化化40城市市研研究究之之二二：：武武漢漢（（3/3））房?jī)r(jià)價(jià)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)指指標(biāo)標(biāo)變變化化：：04年年后后的的地地價(jià)價(jià)猛猛升升以以及及城城市市的的加加速速建建設(shè)設(shè)，，結(jié)結(jié)合合近近兩兩年年人人口口的的明明顯顯增增長(zhǎng)長(zhǎng)促促成成了了房房?jī)r(jià)價(jià)的的猛猛漲漲武漢漢04~05年年地地價(jià)價(jià)上上漲漲迅迅速速，，05年年的的價(jià)價(jià)格格猛猛升升使使地地價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到了了較較高高水水平平；；武漢漢土土地地供供應(yīng)應(yīng)持持續(xù)續(xù)放放量量，，04年年以以后后有有減減緩緩趨趨勢(shì)勢(shì)；；城市市建建設(shè)設(shè)力力度度在在04年年以以后后明明顯顯加加快快，，近近3年年平平均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)達(dá)到到27%以以上上；；04年年以以前前武武漢漢人人口口增增速速較較為為平平穩(wěn)穩(wěn)，，05年年后后人人口口增增長(zhǎng)長(zhǎng)加加速速，，達(dá)達(dá)到到2%以以上上。。第四四次次篩篩選選：：房?jī)r(jià)價(jià)快快速速上上升升條條件件地價(jià)上漲漲變化住宅土地地供應(yīng)變變化城市建設(shè)設(shè)投入變變化城市人口口增長(zhǎng)變變化41城市研究究之三：：昆明（（1/3）房房?jī)r(jià)變化化表現(xiàn)：：04年年以來(lái)房房?jī)r(jià)快速速上升昆明房?jī)r(jià)價(jià)04年年開(kāi)始出出現(xiàn)快速速上升；；03年開(kāi)開(kāi)始商品品房銷售售出現(xiàn)放放量式增增長(zhǎng)，05~06年的的市場(chǎng)消消化總量量尤為突突出；第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件房?jī)r(jià)變化化表現(xiàn)住宅銷售售變化表表現(xiàn)42城市研究究之三：：昆明（（2/3）房?jī)r(jià)支撐撐指標(biāo)變變化：03年以以來(lái)財(cái)富富水平的的明顯提提高，國(guó)國(guó)內(nèi)貿(mào)易易的持續(xù)續(xù)迅速增增長(zhǎng)與03年后后的外貿(mào)貿(mào)飛速發(fā)發(fā)展支撐撐了房?jī)r(jià)價(jià)的快速速上升昆明人均均收入水水平從03年開(kāi)開(kāi)始較快快增長(zhǎng)，，增速保保持在7%以上上，06年收入入增長(zhǎng)達(dá)達(dá)到12%；03年以以后國(guó)內(nèi)內(nèi)貿(mào)易消消費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)一直保保持在12%以以上，06年達(dá)達(dá)到16.53%；03年開(kāi)開(kāi)始，外外貿(mào)出現(xiàn)現(xiàn)迅猛增增長(zhǎng)，近近年年均均增長(zhǎng)率率達(dá)到34%。。第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件人均收入入水平變變化城市外貿(mào)貿(mào)變化城市整體體消費(fèi)水水平變化化43城市研究究之三：：昆明（（3/3）房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)動(dòng)指標(biāo)變變化：04年后后地價(jià)持持續(xù)猛升升以及城城市的加加速建設(shè)設(shè)，是房房?jī)r(jià)快速速上漲的的驅(qū)動(dòng)因因素昆明近年年的地價(jià)價(jià)上漲迅迅速，06年昆昆明二環(huán)環(huán)以內(nèi)用用地拍賣賣價(jià)格屢屢創(chuàng)新高高，從132萬(wàn)萬(wàn)/畝，，到494萬(wàn)/畝，再再到676萬(wàn)/畝；05年住住宅土地地供應(yīng)大大幅緊縮縮，06年供應(yīng)應(yīng)提升；；根據(jù)昆昆明住房房十一五五規(guī)劃，，今后將將保證每每年約3000畝的土土地供應(yīng)應(yīng)；土地地供應(yīng)將將維持在在相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的水水平；03年以以后城市市建設(shè)力力度增強(qiáng)強(qiáng)，近年年來(lái)始終終保持在在20%以上增增長(zhǎng)速度度；近三年昆昆明城市市常住人人口增長(zhǎng)長(zhǎng)平穩(wěn)第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件地價(jià)上漲漲變化住宅土地地供應(yīng)變變化城市建設(shè)設(shè)投入變變化城市人口口增長(zhǎng)變變化44城市研究究之四：：珠海（（1/3）房房?jī)r(jià)變化化表現(xiàn)：：05年年以來(lái)房房?jī)r(jià)高速速上漲05年以以后珠海海房?jī)r(jià)出出現(xiàn)高速速上漲，，增幅在在16～～23%；05年銷銷售量猛猛增，06年比比05年年小幅下下降。第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件房?jī)r(jià)變化化表現(xiàn)住宅銷售售變化表表現(xiàn)45城市研究究之四：：珠海（（2/3）房?jī)r(jià)支撐撐指標(biāo)變變化：國(guó)國(guó)內(nèi)外貿(mào)貿(mào)易多年年來(lái)的持持續(xù)快速速發(fā)展為為大量相相關(guān)從業(yè)業(yè)人士積積累了財(cái)財(cái)富，成成為支撐撐房?jī)r(jià)的的主要購(gòu)購(gòu)買力珠海人均均收入在在03、、04年年增勢(shì)良良好，05~06年增增長(zhǎng)放緩緩；國(guó)內(nèi)貿(mào)易易消費(fèi)多多年保持持10%以上的的增速，，05年年有明顯顯上升（（22%），06年增增長(zhǎng)16%，近近年來(lái)平平均增速速接近15%；；外貿(mào)多年年來(lái)保持持強(qiáng)勁增增長(zhǎng)，02~06年平平均增速速接近30%。。第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件人均收入入水平變變化城市外貿(mào)貿(mào)變化城市整體體消費(fèi)水水平變化化46城市研究究之四：：珠海（（3/3）房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)動(dòng)指標(biāo)變變化：城城市大力力建設(shè)帶帶來(lái)的利利好，以以及人口口的猛增增，是刺刺激房?jī)r(jià)價(jià)快速上上漲的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素素珠海06年地價(jià)價(jià)猛增；；多年來(lái)城城市建設(shè)設(shè)不斷加加大投入入，其中中04~05年年城市投投資建設(shè)設(shè)猛增（（例如05年底底廣珠城城際輕軌軌的投入入建設(shè)等等）；01~06年城城市平均均建設(shè)增增長(zhǎng)速度度超過(guò)18%；；03年以以后人口口出現(xiàn)迅迅速增長(zhǎng)長(zhǎng)，其中中，04、05年人口口驟增4.2%和6.3%。。第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件地價(jià)上漲漲變化城市建設(shè)設(shè)投入變變化城市人口口增長(zhǎng)變變化47城市研究究總結(jié)：：房?jī)r(jià)快快速上升升的指標(biāo)標(biāo)關(guān)系第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件指標(biāo)指標(biāo)變化意義房?jī)r(jià)上升表現(xiàn)商品住宅均價(jià)連續(xù)兩年漲幅超過(guò)15%房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速上升期商品住宅銷售面積增幅在20%以上預(yù)示市場(chǎng)需求的爆發(fā)房?jī)r(jià)支撐指標(biāo)人均可支配收入連續(xù)三年上升7%以上表明城市人均財(cái)富水平有了很好的積累社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)三年保持在12%以上說(shuō)明國(guó)內(nèi)貿(mào)易相當(dāng)活躍，城市消費(fèi)力強(qiáng)勁；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財(cái)富積累；積累起大量外來(lái)人士異地居住、辦公的需求外貿(mào)進(jìn)出口總額連續(xù)兩年增長(zhǎng)在20%以上說(shuō)明外貿(mào)相當(dāng)活躍，城市開(kāi)放性強(qiáng)；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財(cái)富積累；積累起大量外籍人士異國(guó)居住、辦公的需求房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)指標(biāo)土地價(jià)格出現(xiàn)30%以上的猛增土地成本的猛升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在2-3年內(nèi)出現(xiàn)大幅上升土地供應(yīng)量放量或緊縮土地供給影響三年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致三年后市場(chǎng)供應(yīng)的短缺，引起房?jī)r(jià)上漲；土地供應(yīng)量過(guò)大將抑制未來(lái)3年后的房?jī)r(jià)上漲固定資產(chǎn)投資連續(xù)2～3年增幅超過(guò)20%意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，直接刺激居住與投資需求，房?jī)r(jià)迅速上漲城市總?cè)丝诖蟪鞘腥丝谝?guī)模連續(xù)2年增幅達(dá)到1.5～2%以上，中小城市連續(xù)2年增長(zhǎng)達(dá)到3~5%以上人口的規(guī)模增長(zhǎng)直接產(chǎn)生剛性需求的積累，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)快速上漲48備選城市市優(yōu)選原原則：滿滿足支撐撐與驅(qū)動(dòng)動(dòng)條件，，具有在在三年內(nèi)內(nèi)明顯上上漲的可可能性第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件滿足的支支撐條件件（一個(gè)個(gè)以上））滿足的驅(qū)驅(qū)動(dòng)條件件（兩個(gè)個(gè)以上））優(yōu)先選擇擇城市：：在三年年內(nèi)有明明顯上漲漲可能性性人均可支支配收入入近三年年增長(zhǎng)在在7%以以上國(guó)內(nèi)貿(mào)易易水平近近兩年增增長(zhǎng)在12%以以上國(guó)際貿(mào)易易水平近近兩年增增長(zhǎng)在20%以以上土地供應(yīng)應(yīng)較為穩(wěn)穩(wěn)定固定資產(chǎn)產(chǎn)投資近近兩年增增長(zhǎng)在20%以以上人口增長(zhǎng)長(zhǎng)近一年年在2%以上說(shuō)明：支撐房?jī)r(jià)價(jià)上漲需需要滿足足一個(gè)以以上條件件：城市市人均財(cái)財(cái)富水平平迅速積積累一段段周期；；高財(cái)富富人群（（以國(guó)內(nèi)內(nèi)貿(mào)易和和國(guó)際貿(mào)貿(mào)易相關(guān)關(guān)從業(yè)人人士為代代表）的的財(cái)富迅迅速增長(zhǎng)長(zhǎng)；驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)快速上上漲需要要滿足兩兩個(gè)條件件：供應(yīng)應(yīng)條件（（土地供供給量）），需求求條件（（城市建建設(shè)刺激激，人口口剛性需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)）；49備選城市市優(yōu)選（（1/3）第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件城市滿足條件北京上海廣州深圳南京天津青島武漢濟(jì)南杭州成都重慶支撐條件人均可支配收入近三年增長(zhǎng)在7%以上國(guó)內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在12%以上國(guó)際貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在20%以上驅(qū)動(dòng)條件土地供應(yīng)較為穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資近兩年增長(zhǎng)在20%以上人口增長(zhǎng)近一年在2%以上滿足不滿足50備選城市市優(yōu)選（（2/3）城市滿足條件西安唐山鄭州石家莊無(wú)錫廈門長(zhǎng)沙南昌合肥福州南寧中山支撐條件人均可支配收入近三年增長(zhǎng)在7%以上國(guó)內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在12%以上國(guó)際貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在20%以上驅(qū)動(dòng)條件土地供應(yīng)較為穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資近兩年增長(zhǎng)在20%以上人口增長(zhǎng)近一年在2%以上第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件滿足不滿足51備選城市市優(yōu)選（（3/3）城市滿足條件東莞佛山煙臺(tái)揚(yáng)州嘉興常州淄博寧波昆明蘇州支撐條件人均可支配收入近三年增長(zhǎng)在7%以上國(guó)內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在12%以上國(guó)際貿(mào)易水平近兩年增長(zhǎng)在20%以上驅(qū)動(dòng)條件土地供應(yīng)較為穩(wěn)定N/AN/A固定資產(chǎn)投資近兩年增長(zhǎng)在20%以上人口增長(zhǎng)近一年在2%以上第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件滿足不滿足52備選城市市優(yōu)選結(jié)結(jié)論第四次篩篩選：房?jī)r(jià)快速速上升條條件重點(diǎn)城市頂級(jí)城市深圳、上海、北京一級(jí)區(qū)域中心城市南京、天津、成都、重慶、武漢一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市寧波、濟(jì)南二級(jí)區(qū)域中心城市鄭州、石家莊、西安、昆明推薦城市二級(jí)區(qū)域中心城市廈門、長(zhǎng)沙、南昌、合肥二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市福州參考城市一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市東莞、煙臺(tái)、唐山二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市揚(yáng)州注：第四四次篩選選排除的的城市：：廣州、、青島、、杭州、、無(wú)錫、、佛山、、南寧、、中山、、嘉興、、常州、、淄博、、蘇州重點(diǎn)城市市城市建成成區(qū)密度度高，人人均收入入較高，，具有巨巨大市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值潛潛力推薦城市市城市建成成區(qū)密度度較高，，人均收收入良好好，具有有較高市市場(chǎng)價(jià)值值潛力參考城市市城市建成成區(qū)密度度較低，，人均收收入良好好，具有有良好市市場(chǎng)價(jià)值值潛力與重慶無(wú)無(wú)直達(dá)航航線但周周邊100公里里范圍有有直達(dá)機(jī)機(jī)場(chǎng)53附：部分分熱點(diǎn)城城市篩選選說(shuō)明（（1/2）杭州關(guān)于土地地市場(chǎng)：杭州土土地資源源稀缺，，地價(jià)高高昂，土土地出讓讓屢次創(chuàng)創(chuàng)出天價(jià)價(jià)，近期期出讓土土地的樓樓面地價(jià)價(jià)已達(dá)到到1.2萬(wàn)元/平米；；目前取取地對(duì)象象集中為為全國(guó)一一線品牌牌開(kāi)發(fā)商商（與基基金合作作進(jìn)入））。關(guān)于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)：杭州市場(chǎng)場(chǎng)面向全全國(guó)客戶戶，是長(zhǎng)長(zhǎng)三角客客戶置業(yè)業(yè)的首選選城市，，目前外外地置業(yè)業(yè)者比例例已經(jīng)達(dá)達(dá)到60%，投投資者比比例約達(dá)達(dá)到50%，市市場(chǎng)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)性性高。建議：雖然市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性性好，但但由于土土地獲取取的成本本與難度度過(guò)高，，不推薦薦進(jìn)入。。蘇州關(guān)于土地地市場(chǎng)：：蘇州市區(qū)區(qū)（包括括兩大工工業(yè)園區(qū)區(qū)）土地地資源稀稀缺，目目前的土土地出讓讓基本集集中在邊邊緣郊縣縣（吳中中、相城城等），，地理位位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)。關(guān)于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)：蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主要為為內(nèi)向型型市場(chǎng)，，并且勞勞動(dòng)密集集型的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口居多，，置業(yè)能能力不強(qiáng)強(qiáng)；城市市中高端端置業(yè)人人群集中中為產(chǎn)業(yè)業(yè)中高級(jí)級(jí)技術(shù)人人員與管管理人員員，數(shù)量量相對(duì)有有限，且且置業(yè)高高度集中中于蘇州州市區(qū)；；邊緣地地區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)性性較低。。建議：由于可預(yù)預(yù)見(jiàn)的房房?jī)r(jià)快速速上升的的可能性性小，不不符合協(xié)協(xié)信要求求，不推推薦進(jìn)入入。54附：部分分熱點(diǎn)城城市篩選選說(shuō)明（（2/2）無(wú)錫關(guān)于土地地市場(chǎng)：：無(wú)錫各區(qū)區(qū)土地放放量出讓讓，百萬(wàn)萬(wàn)以上建建面的超超級(jí)大盤盤眾多，，必然導(dǎo)導(dǎo)致眾家家開(kāi)發(fā)商商控制銷銷售節(jié)奏奏，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格上上升緩慢慢；關(guān)于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)：無(wú)錫為內(nèi)內(nèi)向型市市場(chǎng)，城城市的民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)，，私企業(yè)業(yè)主成為為市場(chǎng)主主要的置置業(yè)群體體，當(dāng)?shù)氐氐闹脴I(yè)業(yè)偏好基基本集中中為別墅墅類產(chǎn)品品，大眾眾化產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)性較較低。建議：：由于可可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的房房?jī)r(jià)快快速上上升的的可能能性小小，不不符合合協(xié)信信要求求，不不推薦薦進(jìn)入入。其他江蘇省省執(zhí)行行限價(jià)價(jià)政策策，政政府人人為控控制房房?jī)r(jià)上上升，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)盤前前銷售售的價(jià)價(jià)格表表必須須由政政府審審批通通過(guò)才才能銷銷售，，對(duì)于于異地地進(jìn)入入的開(kāi)開(kāi)發(fā)商商尤為為不利利。同同時(shí)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的的快速速上升升可能能性較較低。。55世聯(lián)的的研究究方法法：七七次篩篩選確確定目目標(biāo)城城市目標(biāo)城城市全國(guó)范范圍的的重點(diǎn)點(diǎn)城市市第一次次篩選選：中國(guó)城城市梯梯級(jí)劃劃分符合協(xié)協(xié)信集集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略性性進(jìn)入入要求求的城城市第二次次篩選選：協(xié)信企企業(yè)發(fā)發(fā)展要要求第三次次篩選選：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)潛力力市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)潛潛力高高的城城市滿足房房?jī)r(jià)快快速上上升條條件的的城市市第四次次篩選選：房?jī)r(jià)快快速上上升條條件第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件協(xié)信具具備進(jìn)進(jìn)入性性條件件的城城市12345…優(yōu)選城城市歸歸屬城城市群群內(nèi)部部條件件比較較借鑒成成功企企業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張經(jīng)經(jīng)驗(yàn)并并結(jié)合合自身身?xiàng)l件件第六次次篩選選：城市群群內(nèi)部部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)比較較第七次次篩選選：成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借借鑒56優(yōu)選城城市進(jìn)進(jìn)入性性條件件的考考慮因因素第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件限制性因素條件說(shuō)明推薦標(biāo)準(zhǔn)成本因素土地資源獲取難度與成本城市土地供應(yīng)出現(xiàn)明顯緊縮意味著獲取土地的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，同時(shí)取地成本將明顯增加；推薦進(jìn)入土地供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)的城市；不建議進(jìn)入土地供應(yīng)明顯緊縮的城市市場(chǎng)開(kāi)放度與市場(chǎng)成熟度將外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入數(shù)量作為評(píng)判市場(chǎng)開(kāi)放度與市場(chǎng)成熟度的指標(biāo)；外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入城市，并獲得項(xiàng)目成功，說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)放度較好；同時(shí)外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也將使本地的市場(chǎng)成熟度迅速提高；推薦進(jìn)入有多家全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的城市政府效率參考世界銀行研究報(bào)告專項(xiàng)排名120個(gè)城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推薦進(jìn)入世聯(lián)評(píng)價(jià)不建議進(jìn)入評(píng)價(jià)為差的城市收益因素可預(yù)見(jiàn)的房?jī)r(jià)提升空間與同級(jí)別城市相比，價(jià)格差距說(shuō)明現(xiàn)有房?jī)r(jià)拉升起點(diǎn)的高低；價(jià)格水平一定程度上反應(yīng)價(jià)格的上升空間；推薦進(jìn)入同級(jí)別城市中房?jī)r(jià)位于中低水平的城市；行業(yè)平均利潤(rùn)水平根據(jù)世聯(lián)市場(chǎng)調(diào)查與操作項(xiàng)目得到的利潤(rùn)水平經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)不建議進(jìn)入利潤(rùn)水平過(guò)低的城市57優(yōu)選城城市進(jìn)進(jìn)入性性限制制條件件的篩篩選（（1/2））第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件城市限制性因素深圳上海北京南京天津武漢濟(jì)南鄭州石家莊西安昆明成本因素土地資源獲取難度與成本高高高高低中中中中中低市場(chǎng)開(kāi)放度與市場(chǎng)成熟度高高高高高高中中低高中政府效率世界銀行排名36777282927852455610860世聯(lián)評(píng)價(jià)優(yōu)優(yōu)優(yōu)中中中差中差中中收益因素可預(yù)見(jiàn)的房?jī)r(jià)提升空間中中中中高高高高高高高行業(yè)平均利潤(rùn)水平（稅前利潤(rùn)）100%以上15~30%50%以上30~35%25~30%25~30%N/AN/A30~35%30%以上30~40%綜合推薦不推薦不推薦不推薦不推薦推薦推薦不推薦推薦不推薦推薦推薦說(shuō)明：：深圳、、上海海、北北京、、南京京的取取地難難度過(guò)過(guò)大，，不推推薦進(jìn)進(jìn)入；；濟(jì)南、、石家家莊政政府效效率低低，政政府關(guān)關(guān)系復(fù)復(fù)雜，，地方方保護(hù)護(hù)性強(qiáng)強(qiáng)，且且市場(chǎng)場(chǎng)成熟熟度較較低，，不推推薦進(jìn)進(jìn)入；；注：政府效效率排排名參參考世世界銀銀行研研究報(bào)報(bào)告《《中國(guó)國(guó)120個(gè)個(gè)城市市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的提升升》（（2006年））中根根據(jù)內(nèi)內(nèi)資企企業(yè)反反饋的的排名名，排排名標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)詳詳見(jiàn)附附件；；世聯(lián)對(duì)對(duì)于政政府效效率的的評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分為為優(yōu)、、良、、中、、差四四個(gè)等等級(jí)，，具體體評(píng)價(jià)價(jià)詳見(jiàn)見(jiàn)附件件。58優(yōu)選城城市進(jìn)進(jìn)入性性限制制條件件的篩篩選（（2/2））第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件城市限制性因素成都重慶寧波東莞煙臺(tái)唐山廈門長(zhǎng)沙南昌合肥福州揚(yáng)州成本因素土地資源獲取難度與成本中低高中低中高低中中高中市場(chǎng)開(kāi)放度與市場(chǎng)成熟度高高中高中低中高中中低低政府效率世界銀行排名644720297261310433382148世聯(lián)評(píng)價(jià)良中優(yōu)良優(yōu)中良差中良中良收益因素可預(yù)見(jiàn)的房?jī)r(jià)提升空間高高中高高高中高高高高高行業(yè)平均利潤(rùn)水平（稅前利潤(rùn)）N/A25%35~40%40~50%30%以上30%以上20~50%25~35%30%以上30~35%40~50%30~35%綜合推薦推薦推薦不推薦推薦推薦推薦不推薦推薦推薦推薦不推薦推薦說(shuō)明：：寧波、、廈門門土地地資源源稀缺缺，取取地難難度大大，不不推薦薦進(jìn)入入；長(zhǎng)沙政政府效效率低低，官官僚氣氣息嚴(yán)嚴(yán)重，，但土土地獲獲取難難度較較低，，市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)放放度與與成熟熟度高高，作作為參參考進(jìn)進(jìn)入城城市；；福州土土地資資源獲獲取成成本較較高，，且市市場(chǎng)成成熟度度低，，不推推薦進(jìn)進(jìn)入注：政府效效率排排名參參考世世界銀銀行研研究報(bào)報(bào)告《《中國(guó)國(guó)120個(gè)個(gè)城市市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的提升升》（（2006年））中根根據(jù)內(nèi)內(nèi)資企企業(yè)反反饋的的排名名，排排名標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)詳詳見(jiàn)附附件；；世聯(lián)對(duì)對(duì)于政政府效效率的的評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分為為優(yōu)、、良、、中、、差四四個(gè)等等級(jí)，，具體體評(píng)價(jià)價(jià)詳見(jiàn)見(jiàn)附件件。59優(yōu)選城城市進(jìn)進(jìn)入性性結(jié)論論第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件重點(diǎn)城市一級(jí)區(qū)域中心城市天津、成都、重慶、武漢二級(jí)區(qū)域中心城市鄭州、西安、昆明推薦城市二級(jí)區(qū)域中心城市南昌、合肥參考城市一級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市東莞、煙臺(tái)、唐山二級(jí)區(qū)域中心城市長(zhǎng)沙二級(jí)區(qū)域重點(diǎn)城市揚(yáng)州注：第第五次次篩選選排除除的城城市：：深圳圳、上上海、、北京京、南南京、、寧波波、廈廈門、、石家家莊、、福州州重點(diǎn)城城市城市建建成區(qū)區(qū)密度度高，，人均均收入入較高高，具具有巨巨大市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值潛潛力推薦城城市城市建建成區(qū)區(qū)密度度較高高，人人均收收入良良好，，具有有較高高市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值潛力力參考城城市城市建建成區(qū)區(qū)密度度較低低，人人均收收入良良好，，具有有良好好市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值潛力力與重慶慶無(wú)直直達(dá)航航線但但周邊邊100公公里范范圍有有直達(dá)達(dá)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)60優(yōu)選城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)指標(biāo)標(biāo)單位重慶天津成都武漢鄭州西安昆明南昌合肥東莞煙臺(tái)唐山長(zhǎng)沙揚(yáng)州城市未來(lái)升值潛力城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名—4812322852447336351529432445城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Τ鞘谢?46.760.251.862.860.2455947.141.840463356.548.3恩格爾系數(shù)%36.334.933.938.835.435.7N/A46.14531.234.73532.641城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積平方米/人2626.128.826.923.823.1517.1N/A18.945.225.622.428.317房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間行業(yè)平均利潤(rùn)水平%2530N/A30N/A30以上30~4030以上30~3540~5030以上30以上3030房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房投資所占比例%N/AN/A15%以下N/A15%以下15%以下20%以下15%以下15-20%20-25%N/AN/A15%以下N/A施工面積/銷售面積—4.863.322.742.532.743.241.682.943.584.86N/AN/A3.102.18竣工面積/銷售面積—0.621.490.600.810.550.590.370.980.770.45N/AN/A0.690.77房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額%25.7

21.832.627.622.326.826.318.634.023.39.08.031.215.6數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：各城城市2006年年統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)報(bào)，各各城市市統(tǒng)計(jì)計(jì)信息息網(wǎng)，，各城城市政政府網(wǎng)網(wǎng)站，，搜房房數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)；；更多多城市市房地地產(chǎn)指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)詳詳見(jiàn)附附件第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件61指標(biāo)評(píng)評(píng)判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)說(shuō)明城市化水平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于30%平緩發(fā)展30%-70%快速發(fā)展大于70%平緩發(fā)展人均居住面積房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于20平方米快速發(fā)展20-30平方米平穩(wěn)發(fā)展大于30平方米平緩發(fā)展消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r溫飽型0.5-0.59平緩發(fā)展小康型0.4-0.5快速發(fā)展富裕型0.2-0.39快速發(fā)展異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常購(gòu)房投資所占比例>30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額〈1515-2222-3030-37〉37合理的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)施工/銷售售〈5竣工/銷售售〈1.1未來(lái)幾幾年市市場(chǎng)反映市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀第五次次篩選選：城市的的進(jìn)入入性條條件判斷標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):國(guó)際際判斷斷經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)結(jié)合合中國(guó)國(guó)情況況與世世聯(lián)技技術(shù)專專家經(jīng)經(jīng)驗(yàn)綜綜合考考慮62指標(biāo)評(píng)評(píng)判總總結(jié)根據(jù)香香港等等成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，城城市綜綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力與城城市房房?jī)r(jià)水水平呈呈正相相關(guān)關(guān)關(guān)系；；天津津、東東莞的