酒店投資估算報告

郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告1.項目投資評估項目投資評估說明項目投資評估，是站在投資者的角度，研究酒店的整個開發(fā)過程，對項目的總投資成本、營業(yè)收益情況進(jìn)行估算，并依此計算項目的投資利潤，編制各期的凈現(xiàn)金流量，對酒店項目的財務(wù)盈利能力、資金平衡情況進(jìn)行分析。對酒店開發(fā)過程的模擬為：第1年前半年計劃為止損、下半開始盈利，預(yù)計3年時間回收投資成本,第3年開始進(jìn)入酒店利潤增長期，待獲得合法營業(yè)許可證以后，可考慮酒店的整體轉(zhuǎn)讓，回收資金。本報告僅從項目投資與經(jīng)營的角度分析項目的可行性，由于目前沒有營業(yè)執(zhí)照無法通過合法正規(guī)渠道進(jìn)行大肆宣傳，故經(jīng)營業(yè)績與有和合法執(zhí)照的酒店有著一定的差距。酒店的總投資額，經(jīng)營期間的營業(yè)收入和經(jīng)營成本，均基于預(yù)測數(shù)據(jù)。本報告投資評估中，對項目進(jìn)行3年的財務(wù)模擬預(yù)測，期間所發(fā)生的項目的品牌及酒店市場增值部分，不在本次測算考慮之中。假設(shè)本項目在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，運用收益還原法測算本項目的未來售價，估算價格可能相對比較保守。酒店基本主體構(gòu)成郁金香酒店公寓項目主要主體構(gòu)成如下:序號指標(biāo)數(shù)量單位1面積平方米2層數(shù)3客房數(shù)380間郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告投資成本估算1.3.1測算依據(jù)總成本測算轉(zhuǎn)讓方提供的投資成本估算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)酒店目前資產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，酒店成本資產(chǎn)構(gòu)成：（預(yù)計200萬投資成本明細(xì)）序號內(nèi)容金額1.房租成本房間面積m2房間數(shù)量間目前租金2.設(shè)施設(shè)備門窗工程改造廣告費用門鎖系統(tǒng)酒店管理系統(tǒng)辦公設(shè)備衛(wèi)浴改造空調(diào)維護(hù)水電能耗費用布草洗滌物業(yè)管理電視電話3.內(nèi)裝修內(nèi)裝修工程（含家具、飾品）匯總成本明細(xì)如下:序號項目總價（萬元）1房屋租金2轉(zhuǎn)讓費3基礎(chǔ)設(shè)施改造費4內(nèi)部裝修5管理費用（人力成本）郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告經(jīng)營測算測算依據(jù)酒店經(jīng)營情況測算，是站在酒店經(jīng)營者的角度，對酒店進(jìn)入經(jīng)營期后的營業(yè)收入、成本費用支出及經(jīng)營利潤進(jìn)行預(yù)測。經(jīng)營測算以目前公司經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。酒店擁有客房數(shù)約50間，預(yù)測第一年出租率為75%，每年以5%幅度遞增，平均房價以每年10--20元的遞增。酒店經(jīng)營期前三年的各項經(jīng)營狀況預(yù)測如下：年限項目預(yù)測數(shù)據(jù)月營業(yè)額（萬元）第一年客房數(shù)50出租率75%平均房價120月平均營業(yè)額（）第二年客房數(shù)60出租率80%平均房價130月平均營業(yè)額（）第三年客房數(shù)75出租率85%平均房價140月平均營業(yè)額（）經(jīng)營成本數(shù)據(jù)如下:年限項目預(yù)測數(shù)據(jù)盈利能力第一年人力成本2萬/月物業(yè)成本7萬/月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬/月利潤（3萬/月）第二年人力成本萬/月物業(yè)成本萬/月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬/月利潤（萬/月）第三年人力成本5萬/月物業(yè)成本萬/月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬/月利潤（萬/月）郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告經(jīng)營收入預(yù)測酒店經(jīng)營期的第一年經(jīng)營收入利潤為匹萬元占投資總額200萬的18%。其中，第二年利潤收入萬元，占回收投資總額36%；第三年利潤收入萬元，占％。以后，預(yù)計3年回收所有酒店投資成本，屬經(jīng)濟性酒店投資成本正常回收范圍內(nèi)！郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告1.4.4第三年轉(zhuǎn)讓價格預(yù)測利用收益法對本酒店3_年后的市值進(jìn)行預(yù)估。根據(jù)酒店整個經(jīng)營期間的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)，預(yù)計屆時連同營業(yè)執(zhí)照及80間房間數(shù)量的市場價值為400萬左右。項目財務(wù)評價靜態(tài)盈利能力項目總投資額為幽萬元。項目利潤總額400萬元，稅后利潤幽萬元。項目內(nèi)部收益率為％。項目投資利潤率達(dá)到190%。全部投資回收期為：生年（含建設(shè)期兩年）。即單純通過酒店經(jīng)營的收益，經(jīng)營生年可回收總投資成本。各項靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)計算結(jié)果如下表所示：序號指標(biāo)名稱單位 ■數(shù)量1項目總投資萬元390402營業(yè)收入萬元1320073營業(yè)稅金及附加萬元35904利潤總額萬元893775所得稅萬元223446稅后利潤萬元670337內(nèi)部收益率%%8投資利潤率%172%郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告動態(tài)盈利能力根據(jù)項目開發(fā)過程中各期現(xiàn)金流入、流出情況，繪制成全部投資累計

凈現(xiàn)金流量表，并依此計算本項目各項動態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)。全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為胭20萬元大于0，項目可行。全部投資內(nèi)部收益率為%，大于內(nèi)部收益率8%。全投資凈現(xiàn)金流全投資凈現(xiàn)金流 |累計凈現(xiàn)金流■第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合計119920郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告2.項目價值預(yù)估項目價值預(yù)估酒店在假設(shè)第1、2期建成第3期即投入營業(yè)后，每年都能帶來穩(wěn)定的收益，且13年后實現(xiàn)租轉(zhuǎn)售，故分別把經(jīng)營期間內(nèi)各年所發(fā)生的收益金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實施時的現(xiàn)值之和，進(jìn)行現(xiàn)值評估。單位：萬元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年為建設(shè)期，收益凈現(xiàn)金=0，第3年開始進(jìn)入經(jīng)營期，每年收益凈現(xiàn)金流詳見“全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表”，第13年項目出售。valuesj0十『以鬣經(jīng)過估算，本項目在目前時間點的市值巴笆」萬元。

3.附件酒店13年經(jīng)營情況測算表指標(biāo)第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第1年客房出租率建設(shè)期65%66%68%69%70%72%73%759平均房價（元/天/間）65066367669070471873274’餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%759人均消費10010210410610811011311會議經(jīng)營面積3000300030003000300030003000300會議租金3031323334353637一、年經(jīng)營收入（萬元）9853102341063011041114691191312375128!客房營業(yè)收入5860609763436599686671437432773餐飲營業(yè)收入2373246825682672278028923009313會議收入1620166917191770182318781934199二、年經(jīng)營成本（萬元）5562567357865902602061406263638營業(yè)成本97399210121032105310741095111營業(yè)費用2323236924172465251425652616266管理費用2266231123582405245325022552260三、經(jīng)營稅費（萬元）23925527028730432234136：四、經(jīng)營利潤（萬元）4052430645734853514554515771610經(jīng)營利潤率41%42%43%44%45%46%47%479郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告項目總投資估算表占地面積：容積率：項目總建面：內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)合計（萬元）計量（m2）單價（元/m2）1.土地費用60012796土地及相關(guān)稅費60015002.建筑安裝費243676100土建主體工程39951000土方回填及地基處理工程799200地下泳池及地基處理工程32080門窗工程1318330外墻飾面工程1598400天然氣工程16040電纜工程399100智能化工程30075水電消防工程899225中央空調(diào)1598400熱水工程及鍋爐房499125廚房設(shè)備451113電梯30075電視電話工程26065路燈工程8822自來水工程20050內(nèi)裝修工程1118528003.前期費用1957490前期規(guī)費32080市政雨污水工程639160設(shè)計/勘探等費用9992504.基礎(chǔ)設(shè)施費1478370道路下水道16040綠化工程719180

郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告水景及室外景觀5991505.公共配套費1222306變電所12223066.管理費用3283823工程管理費用24060開業(yè)前物資采購2029508開辦費811203開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金2045112.不可預(yù)見費731183合計：39040郁金香酒店投資經(jīng)營測算報告經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量1項目總投資萬元390402資金籌措29040資本金萬元100003營業(yè)收入萬元1320074營業(yè)稅金及附加萬元73666利潤總額萬元856017所得稅萬元214008稅后利潤萬元642019全投資內(nèi)部收益率%%10投資利潤率%164%

全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計第期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第1現(xiàn)金流入2908813904098531023410630110411146911913123751銷售收入119835借款金額2904029040經(jīng)營收入13200798531023410630110411146911913123751自有資金投入10000100002現(xiàn)金流出17096143105814482779912104461056611174113231開發(fā)建設(shè)投資3904039040借款利息20686406620332033203319281788164814731運營費用67677556256735786