不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資分析課件

第3章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述

3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

第3章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述13.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述

3.1.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)全稱為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)的三種實(shí)物形態(tài)使得存在三種不同的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估形式，土地評(píng)估、建筑物評(píng)估和房地合一的房地評(píng)估。土地評(píng)估是對(duì)無(wú)建筑的空地評(píng)估。無(wú)論房地是否合一，都可以單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值。建筑物評(píng)估是對(duì)房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評(píng)估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。土地價(jià)格為不含建筑物價(jià)格，建筑物價(jià)格為不含土地價(jià)格，房地價(jià)格是土地和建筑物合為一個(gè)整體的價(jià)格。3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述3.1.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。（1）專業(yè)估價(jià)人員不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估3（2）估價(jià)對(duì)象（3）估價(jià)目的（4）估價(jià)程序（5）客觀合理價(jià)格（6）估價(jià)方法（2）估價(jià)對(duì)象42.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類（1）按評(píng)估對(duì)象的種類，可分為房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估（2）按評(píng)估的對(duì)象，可分為單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估2.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類（1）按評(píng)估對(duì)象的種類，可分為房產(chǎn)評(píng)估53.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制度。（2）制定了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（3）成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開放的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，形成了比較完善的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。（5）拓寬了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域。3.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制61.1.2不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有三個(gè)特征：一是隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而變化，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；二是不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格，權(quán)益不同價(jià)格不同；三是無(wú)論何種權(quán)益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格都以貨幣形式支付，一般中國(guó)境內(nèi)的價(jià)格都是以人民幣結(jié)算。1.1.2不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念72.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備三個(gè)條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格既有區(qū)別又有共同之處。2.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備三個(gè)條件：一是有用性；二是稀83.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格和租賃價(jià)格（2）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成形式，可分為市場(chǎng)價(jià)和評(píng)估價(jià)（3）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物形態(tài)，可分土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（4）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的單位形態(tài)，可分總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格（5）其他價(jià)格類型3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)94.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價(jià)格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。②人口因素。人口因素是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。③社會(huì)因素。影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。④國(guó)際因素。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。⑤經(jīng)濟(jì)因素。主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。4.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素（1）一般因素10（2）區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。（2）區(qū)域因素11（3）個(gè)別因素個(gè)別因素是指不動(dòng)產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。（3）個(gè)別因素123.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐133.2.1替代原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的替代原則可概括如下：（1）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定；（2）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；（3）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可通過比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。3.2.1替代原則143.2.2預(yù)期收益原則不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。在運(yùn)用預(yù)期收益原則時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。3.2.2預(yù)期收益原則153.2.3最有效利用原則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是以該不動(dòng)產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。3.2.3最有效利用原則163.2.4報(bào)酬遞增遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。不動(dòng)產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。3.2.4報(bào)酬遞增遞減原則173.2.5供需原則不動(dòng)產(chǎn)需求與供給的特點(diǎn)如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)具有個(gè)別性，各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原則183.2.6貢獻(xiàn)原則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。3.2.6貢獻(xiàn)原則193.2.7變動(dòng)原則在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須分析該不動(dòng)產(chǎn)的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。3.2.7變動(dòng)原則203.2.8合法原則合法原則是指不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法、利用合法。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.2.8合法原則213.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

3.3.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)法，又稱市場(chǎng)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法、交易實(shí)例比較法等，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法3.3.1市場(chǎng)比較法221.市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式（1）基本公式待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)1.市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式23（2）市場(chǎng)比較法公式的演變市場(chǎng)比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。說(shuō)明：第一項(xiàng)分子為100，表示以正常買賣情況或待估對(duì)象估價(jià)情況指數(shù)為100時(shí)，要確定比較交易實(shí)例發(fā)生時(shí)的情況指數(shù)；第二項(xiàng)分母為100，表示以比較實(shí)例買賣時(shí)的價(jià)格指數(shù)為100時(shí)，要確定估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)；第三項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實(shí)例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定比較實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)。（2）市場(chǎng)比較法公式的演變說(shuō)明：第一項(xiàng)分子為100，表示以正24說(shuō)明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示比較實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定待估不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)。說(shuō)明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示比較實(shí)25不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資分析課件262.市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟（1）收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價(jià)格等。（2）選取、確定比較實(shí)例（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（4）進(jìn)行交易情況修正（5）進(jìn)行交易日期修正2.市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟27（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正（8）綜合評(píng)估，確認(rèn)估價(jià)結(jié)果（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正283.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場(chǎng)交易情況修正（2）時(shí)間因素修正（3）區(qū)域因素修正（4）個(gè)別因素修正①使用年期修正②容積率修正3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場(chǎng)交易情況修正293.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，條件是收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。3.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等301.基本公式（1）收益為無(wú)限年期

（2）收益為有限年期

1.基本公式（1）收益為無(wú)限年期（2）收益為有限年期312.收益法實(shí)施步驟（1）估算年總收益（2）確定年總費(fèi)用（3）確定純收益（4）估算資本化率（5）計(jì)算收益價(jià)格2.收益法實(shí)施步驟（1）估算年總收益323.客觀純收益的計(jì)算（1）土地租賃（2）房地出租（3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（4）生產(chǎn)性企業(yè)（5）自用土地或待開發(fā)土地3.客觀純收益的計(jì)算334.資本化率的確定（1）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法，又稱純收益與價(jià)格比率法、直接比較法，它以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場(chǎng)實(shí)際的方法。4.資本化率的確定（1）市場(chǎng)提取法34（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法35（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基本思路是：找出社會(huì)上各種類型的投資及其收益率，按收益率與風(fēng)險(xiǎn)的大小從低到高順序排列，然后再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析判斷估價(jià)對(duì)象資本化率應(yīng)該對(duì)應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率的一般排列順序是銀行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、公司債券、股票、保險(xiǎn)及各個(gè)領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風(fēng)險(xiǎn)基本上是由低而高。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法363.3.3成本法成本法，又稱成本逼近法、原價(jià)法、重置成本法等，是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法求出的價(jià)格由各項(xiàng)費(fèi)用加總而來(lái)，因而被稱為積算價(jià)格。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，如新開發(fā)土地及土地市場(chǎng)狹小、無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的地區(qū)的部分工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。3.3.3成本法成本法，又稱成本逼近法、原價(jià)法、重置成本371.新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估（1）基本公式對(duì)于新開發(fā)土地來(lái)說(shuō)，評(píng)估的基本思路是以開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定待估對(duì)象價(jià)格。其基本公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值＝土地成本價(jià)格＋土地增值1.新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估（1）基本公式38（2）實(shí)施步驟①確定土地取得費(fèi)。②確定土地開發(fā)費(fèi)。③確定各項(xiàng)稅費(fèi)④確定土地開發(fā)利息。⑤確定土地開發(fā)利潤(rùn)。⑥確定土地增值。⑦價(jià)格修正與確定。（2）實(shí)施步驟392.新建不動(dòng)產(chǎn)（1）基本公式新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝購(gòu)置土地價(jià)格＋建造建筑物的價(jià)格購(gòu)置土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值）×修正系數(shù)建造建筑物的價(jià)格＝直接成本＋間接成本＋正常利潤(rùn)2.新建不動(dòng)產(chǎn)（1）基本公式40（2）計(jì)算步驟①確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見前述部分。②計(jì)算投資利息。③計(jì)算銷售稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)。（2）計(jì)算步驟413.舊有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊舊有建筑物的價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊3.舊有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（1）基本公式42（2）計(jì)算步驟①確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見前述部分。②確定建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。③計(jì)算建筑物折舊。（2）計(jì)算步驟43第3章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述

3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

第3章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述443.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述

3.1.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)全稱為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)的三種實(shí)物形態(tài)使得存在三種不同的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估形式，土地評(píng)估、建筑物評(píng)估和房地合一的房地評(píng)估。土地評(píng)估是對(duì)無(wú)建筑的空地評(píng)估。無(wú)論房地是否合一，都可以單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值。建筑物評(píng)估是對(duì)房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評(píng)估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。土地價(jià)格為不含建筑物價(jià)格，建筑物價(jià)格為不含土地價(jià)格，房地價(jià)格是土地和建筑物合為一個(gè)整體的價(jià)格。3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述3.1.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類45不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。（1）專業(yè)估價(jià)人員不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估46（2）估價(jià)對(duì)象（3）估價(jià)目的（4）估價(jià)程序（5）客觀合理價(jià)格（6）估價(jià)方法（2）估價(jià)對(duì)象472.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類（1）按評(píng)估對(duì)象的種類，可分為房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估（2）按評(píng)估的對(duì)象，可分為單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估2.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類（1）按評(píng)估對(duì)象的種類，可分為房產(chǎn)評(píng)估483.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制度。（2）制定了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（3）成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開放的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，形成了比較完善的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。（5）拓寬了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域。3.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制491.1.2不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有三個(gè)特征：一是隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而變化，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；二是不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格，權(quán)益不同價(jià)格不同；三是無(wú)論何種權(quán)益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格都以貨幣形式支付，一般中國(guó)境內(nèi)的價(jià)格都是以人民幣結(jié)算。1.1.2不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念502.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備三個(gè)條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格既有區(qū)別又有共同之處。2.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備三個(gè)條件：一是有用性；二是稀513.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格和租賃價(jià)格（2）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成形式，可分為市場(chǎng)價(jià)和評(píng)估價(jià)（3）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物形態(tài)，可分土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（4）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的單位形態(tài)，可分總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格（5）其他價(jià)格類型3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)524.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價(jià)格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。②人口因素。人口因素是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。③社會(huì)因素。影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。④國(guó)際因素。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。⑤經(jīng)濟(jì)因素。主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。4.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素（1）一般因素53（2）區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。（2）區(qū)域因素54（3）個(gè)別因素個(gè)別因素是指不動(dòng)產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。（3）個(gè)別因素553.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐563.2.1替代原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的替代原則可概括如下：（1）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定；（2）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；（3）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可通過比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。3.2.1替代原則573.2.2預(yù)期收益原則不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。在運(yùn)用預(yù)期收益原則時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。3.2.2預(yù)期收益原則583.2.3最有效利用原則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是以該不動(dòng)產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。3.2.3最有效利用原則593.2.4報(bào)酬遞增遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。不動(dòng)產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。3.2.4報(bào)酬遞增遞減原則603.2.5供需原則不動(dòng)產(chǎn)需求與供給的特點(diǎn)如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)具有個(gè)別性，各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原則613.2.6貢獻(xiàn)原則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。3.2.6貢獻(xiàn)原則623.2.7變動(dòng)原則在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須分析該不動(dòng)產(chǎn)的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。3.2.7變動(dòng)原則633.2.8合法原則合法原則是指不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法、利用合法。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.2.8合法原則643.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

3.3.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)法，又稱市場(chǎng)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法、交易實(shí)例比較法等，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法3.3.1市場(chǎng)比較法651.市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式（1）基本公式待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)1.市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式66（2）市場(chǎng)比較法公式的演變市場(chǎng)比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。說(shuō)明：第一項(xiàng)分子為100，表示以正常買賣情況或待估對(duì)象估價(jià)情況指數(shù)為100時(shí)，要確定比較交易實(shí)例發(fā)生時(shí)的情況指數(shù)；第二項(xiàng)分母為100，表示以比較實(shí)例買賣時(shí)的價(jià)格指數(shù)為100時(shí)，要確定估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)；第三項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實(shí)例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定比較實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)。（2）市場(chǎng)比較法公式的演變說(shuō)明：第一項(xiàng)分子為100，表示以正67說(shuō)明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示比較實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定待估不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)。說(shuō)明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示比較實(shí)68不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資分析課件692.市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟（1）收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價(jià)格等。（2）選取、確定比較實(shí)例（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（4）進(jìn)行交易情況修正（5）進(jìn)行交易日期修正2.市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟70（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正（8）綜合評(píng)估，確認(rèn)估價(jià)結(jié)果（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正713.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場(chǎng)交易情況修正（2）時(shí)間因素修正（3）區(qū)域因素修正（4）個(gè)別因素修正①使用年期修正②容積率修正3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場(chǎng)交易情況修正723.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，條件是收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。3.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等731.基本公式（1）收益為無(wú)限年期

（2）收益為有限年期

1.基本公式（1）收益為無(wú)限年期（2）收益為有限年期742.收益法實(shí)施步驟（1）估算年總收益（2）確定年總費(fèi)用（3）確定純收益（4）估算資本化率（5）計(jì)算收益價(jià)格2.收益法實(shí)施步驟（1）估算年總收益753.客觀純收益的計(jì)算（1）土地租賃（2）房地出租（3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（4）生產(chǎn)性企業(yè)（5）自用土地或待開發(fā)土地3.客觀純收益的計(jì)算764.資本化率的確定（1）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法，又稱純收益與價(jià)格比率法、直接比較法，它以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場(chǎng)實(shí)際的方法。4.資本化率的確定（1）市場(chǎng)提取法77（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象