淺談房地產(chǎn)管理依法行政

淺談房地產(chǎn)管理依法行政

政策法規(guī)科

2012年7月

目錄一、房地產(chǎn)管理法律體系二、依法行政的基本要求三、行政許可與行政處罰四、房地產(chǎn)管理依法行政的重要意義

五、房地產(chǎn)管理依法行政的建議與對策一、房地產(chǎn)管理法律體系（一）房地產(chǎn)管理概念（二）房地產(chǎn)管理法律體系（三）我市出臺的相關政策一、房地產(chǎn)管理法律體系（一）房地產(chǎn)管理概念

房地產(chǎn)管理是國家行政管理的一部分，是政府主管房地產(chǎn)的管理機關依據(jù)法律賦予的職責權限，對房地產(chǎn)各項事業(yè)依法進行管理的活動。房地產(chǎn)管理主要包括以下幾個方面，房地產(chǎn)市場管理（包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介的管理）、房屋權屬登記管理、物業(yè)管理、房屋征收以及延伸的住房保障等管理工作。

1、基本體系2、調(diào)整對象3、基本原則4、主要內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)管理法律體系（1）房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體即法律體系。（2）房地產(chǎn)法律體系的構架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范等構成。（3）房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分（4）廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定；關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定等。

1、房地產(chǎn)法的基本體系

2、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象(1)土地與房屋的財產(chǎn)關系(2)土地利用和管理關系(3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系(4)城市房產(chǎn)管理關系(5)城市物業(yè)管理關系3、房地產(chǎn)法的基本原則（1）土地公有原則（2）土地有償使用原則（3）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則（4）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

4、房地產(chǎn)法的主要內(nèi)容（1）法律（2）行政法規(guī)（3）地方性法規(guī)（4）部門規(guī)章（5）政府規(guī)章

（6）規(guī)范性文件法律綜合法、專門法、相關法綜合法：《憲法》、《民法通則》、《物權法》等法律中的有關規(guī)定。專業(yè)法：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等。相關法:如《公證法》、《擔保法》、《合同法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規(guī)定。行政法規(guī)《城市私有房房屋管理暫行行條例》、《《中華人民共共和國土地法法實施條例》》、《城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》、《國有有土地上房屋屋征收與補償償條例》、《《土地管理法法實施條例》》，《城鎮(zhèn)國國有土地使用用權出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例》、《外商商投資開發(fā)經(jīng)經(jīng)營成片土地地暫行管理辦辦法》、《住住房公積金管管理條例》、、《物業(yè)管理理條例》等地方性法規(guī)《山東省實施施〈城市規(guī)劃劃法〉辦法》》、《山東省省城市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理條條例》、《山山東省城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》、《山東東省城市國有有土地使用權權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)規(guī)劃管理辦法法》、《山東東省商品房銷銷售條例》、、《山東省物物業(yè)管理條例例》等。部門規(guī)章《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管管理辦法》、、《城市商品品房預售管理理辦法》、《《商品房銷售售管理辦法》》、《城市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管管理規(guī)定》、、《城市房屋屋租賃管理辦辦法》、《城城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》、《房屋屋登記辦法》》、《城市房房地產(chǎn)中介服服務管理規(guī)定定》、《房地地產(chǎn)估價師注注冊管理辦法法》、《房產(chǎn)產(chǎn)測繪管理辦辦法》、(城市房地產(chǎn)產(chǎn)權屬檔案管管理辦法》、、《城市新建建住宅小區(qū)管管理辦法》、、《城市房屋屋修繕管理規(guī)規(guī)定》、《城城市危險房屋屋管理規(guī)定》》?！冻鞘挟惍惍a(chǎn)毗連房屋屋管理規(guī)定》》、《建筑裝裝飾裝修管理理規(guī)定》、《《公有住宅售售后維修養(yǎng)護護管理暫行辦辦法》、《已已購公有住房房和經(jīng)濟適用用住房上市出出售管理暫行行辦法》、《《城市廉租住住房管理辦法法》、《公共共租賃住房管管理辦法》、、《房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)資資格制度暫行行規(guī)定》、《《房地產(chǎn)估價價師執(zhí)業(yè)資格格考試實施辦辦法》、《城城市房地產(chǎn)市市場評估管理理暫行辦法》》、《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人員職職業(yè)資格制度度暫行規(guī)定》》、《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)業(yè)資格考試實實施辦法》等等，國家標準準《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》、、《房產(chǎn)測量量規(guī)范》政府規(guī)章即以省政府令令形式頒布實實施的地方性性規(guī)章。主要要有《山東省省城鎮(zhèn)廉租房房管理暫行辦辦法》、《山山東省經(jīng)濟適適用房管理辦辦法》等。規(guī)范性文件除國家、省法法律、法規(guī)、、規(guī)章外，國國務院、建設設部、省政府府、省建設廳廳等以規(guī)范性性文件形式相相繼出臺了一一些具體的房房地產(chǎn)政策，，從廣義和宏宏觀角度來說說，也屬于房房地產(chǎn)法律體體系中的一部部分。住房保障方面面，以2007年國發(fā)24號文件《國國務院關于解解決城市低收收入家庭住房房困難的若干干意見》出臺臺為標志，將將廉租房擴大大到低收入家家庭，全面啟啟動了新一輪輪城市低收入入家庭住房保保障。2008年以國務務院辦公廳《《關于促進房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展的若若干意見》為為標志，將建建設保障性住住房提高到政政治高度，實實行省級人民民政府負總責責，市縣人民民政府抓落實實的工作責任任制，在全國國開始大面積積建設保障房房。在房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控方方面：：◆2006年年《《關于于調(diào)整整住房房供應應結(jié)構構穩(wěn)定定住房房價格格意見見的通通知》》（國國十五五條）），要要求新新開工工商品品房90平平方米米以下下面積積占總總面積積的70%以上上。◆2008年年《《關于于促進進房地地產(chǎn)市市場健健康發(fā)發(fā)展若若干意意見》》，松松綁二二套房房貸。。◆2009年年《《完善善促進進房地地產(chǎn)市市場健健康發(fā)發(fā)展的的政策策措施施》（（國四四條）），個個人住住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營營業(yè)稅稅征免免時限限由2年變變?yōu)?年。?！?010年年《《關于于促進進房地地產(chǎn)市市場平平穩(wěn)健健康發(fā)發(fā)展的的通知知》（（國十十一條條），，要求求二套套房貸貸款首首付款款比例例不得得低于于40%。?！?010年《《國務務院關關于堅堅決遏遏制部部分城城市房房價過過快上上漲的的通知知》（（新國國十條條），，省省會及及較大大城市市限購購政策策出臺臺，部部分城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)稅試試點，，建立立考核核問責責機制制是““新國國十條條”一一大亮亮點。。◆2011年《《國務務院關關于進進一步步做好好房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)控工工作有有關問問題的的通知知》(新國國八條條)，，國國務院院向各各地分分派房房價調(diào)調(diào)控督督查組組。房房價目目標施施壓地地方政政府，，保障障性住住房須須擴大大覆蓋蓋，二二套房房首付付款提提至六六成。。（三））我市市出臺臺的房房地產(chǎn)產(chǎn)相關關政策策政府文文件：：1、《《萊蕪蕪市人人民政政府關關于深深化城城市低低收入入家庭庭住房房保障障制度度的意意見》》（萊萊政發(fā)發(fā)[2007]112號號）2、《《萊蕪蕪市人人民政政府關關于規(guī)規(guī)范房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場場的意意見》》（萊萊政發(fā)發(fā)[2007]113號號）3、《《萊萊蕪市市人民民政府府關于于規(guī)范范房地地產(chǎn)交交易市市場秩秩序搞搞活二二級市市場的的意見見》（（萊政政發(fā)[2008]43號號）4、《《萊蕪蕪市集集體土土地房房屋登登記辦辦法》》（萊萊政發(fā)發(fā)[2008]42號））5、《《萊蕪蕪市商商品房房預售售資金金監(jiān)督督管理理辦法法（試試行））》（（萊政政辦發(fā)發(fā)[2011]49號））我局牽牽頭與與其他他部門門聯(lián)合合發(fā)文文的規(guī)規(guī)范性性文件件1.與與財政政部門門聯(lián)合合印發(fā)發(fā)了《《萊蕪蕪市住住宅專專項維維修資資金管管理辦辦法》》2.與與市人人行、、銀監(jiān)監(jiān)局聯(lián)聯(lián)合印印發(fā)了了《萊萊蕪市市商品品房預預售資資金監(jiān)監(jiān)管實實施細細則》》3.與與農(nóng)信信社聯(lián)聯(lián)合印印發(fā)了了《萊萊蕪市市集體體土地地房屋屋抵押押貸款款辦法法》我局自自行制制定印印發(fā)的的規(guī)范范性文文件主主要有有：《萊蕪蕪市集集體土土地房房屋登登記實實施細細則》》、《《關于于落實實萊政政發(fā)[2008]43號號文件件有關關具體體問題題的意意見》》、《《萊蕪蕪市房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政執(zhí)法法程序序規(guī)定定》、、《房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)、物物業(yè)服服務企企業(yè)信信用評評價管管理辦辦法》》、《《關于于在全全市房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)開展展法制制宣傳傳教育育的第第六個個五年年規(guī)劃劃》等等。擬定待待出臺臺的有有4件件：1.《《萊蕪蕪市國國有土土地上上房屋屋征收收與補補償暫暫行辦辦法》》2.《《萊蕪蕪市國國有土土地上上房屋屋征收收評估估試行行辦法法》3.《《關于于規(guī)范范發(fā)展展物業(yè)業(yè)管理理提高高物業(yè)業(yè)服務務水平平的意意見》》4.《《萊蕪蕪市物物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保保修金金管理理辦法法（試試行））》二、依法行政政的基本要求求（一）依法行行政的概念（二）依法行行政的必要性性（三）依法行行政的基本要要求（一）依法行行政的概念三個內(nèi)涵：1.行使行政政權力的主體體必須合法2.行政權力力的取得和行行使必須合法法3.行使行政政權力必須承承擔相應的責責任，做到權權責統(tǒng)一（二））依法法行政政的必必要性性1.保保證行行政管管理為為人民民服務務的目目標2.保保證行行政管管理的的統(tǒng)一一性、、連續(xù)續(xù)性和和穩(wěn)定定性3.保保證提提高行行政效效率4.保保證對對行政政管理理監(jiān)督督有統(tǒng)統(tǒng)一的的標準準和程程序（三））依法法行政政的基基本要要求1、合合法行行政2、合合理行行政3、程程序正正當4、高高效便便民5、誠誠實守守信6、權權責統(tǒng)統(tǒng)一三、行行政許許可與與行政政處罰罰作為房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理工作作人員員，要要做到到依法法行政政除必必須熟熟練掌掌握專專業(yè)的的房地地產(chǎn)法法律、、法規(guī)規(guī)外，，還要要掌握握五部部重要要行政政管理理法律律，即即行政政許可可法、、行政政復議議法、、行政政處罰罰法、、行政政訴訟訟法和和行政政強制制法。。（一））行政政許可可1、概概念行政機機關根根據(jù)公公民、、法人人或者者其他他組織織提出出的申申請，，經(jīng)依依法審審查，，準予予其從從事特特定活活動的的行為為。2、行行政許許可的的設定定法律可可以設設定行行政許許可。。行政政法規(guī)規(guī)只能能在沒沒有法法律的的情況況下，，才能能設定定行政政許可可。只只能是是在特特殊情情況下下，國國務院院才可可以以以決定定的方方式設設定行行政許許可。。尚未制制定法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的，，地方方性法法規(guī)可可以設設定行行政許許可。。3、行行政許許可的的實施施機關關。行政許許可的的主體體即實實施機機關通通常為為行政政機關關；另另外法法律、、法規(guī)規(guī)授權權的具具有管管理公公共事事務和和職能能的組組織，，在法法定授授權的的范圍圍內(nèi)，，可以以自己己的名名義實實施行行政許許可。。2010年年市紀紀委開開展科科技防防腐推推行的的行政政許可可電子子審批批流程程圖（二））行政政處罰罰1、概概念2、行行政處處罰種種類3、行行政處處罰的的設定定4、行行政處處罰實實施主主體5、行行政處處罰程程序6、房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政處罰罰類型型1、概概念行政處處罰是是指行行政機機關或或其他他行政政主體體依法法定職職權和和程序序?qū)`違反行行政法法規(guī)尚尚未構構成犯犯罪的的相對對人給給予行行政制制裁的的具體體行政政行為為。2、行政處處罰種類（一）警告告；（二））罰款；（（三）沒收收違法所得得、沒收非非法財物；；（四）責責令停產(chǎn)停停業(yè)；（五五）暫扣或或者吊銷許許可證、暫暫扣或者吊吊銷執(zhí)照；；（六）行行政拘留；；（七）法法律、行政政法規(guī)規(guī)定定的其他行行政處罰。。3、行政處處罰的設定定法律可以設設定各種行行政處罰。。限制人身身自由的行行政處罰，，只能由法法律設定。。行政法規(guī)規(guī)可以設定定除限制人人身自由以以外的行政政處罰。地地方性法規(guī)規(guī)可以設定定除限制人人身自由、、吊銷企業(yè)業(yè)營業(yè)執(zhí)照照以外的行行政處罰。。4、行政處處罰實施主主體行政處罰應應該由具有有行政處罰罰權的行政政機關在法法定職權范范圍內(nèi)實施施。但法律律、法規(guī)授授權的具有有管理公共共事務職能能的組織可可以在法定定授權范圍圍內(nèi)實施行行政處罰。。5、行政處處罰程序1.簡易程程序2.一般程程序立案、調(diào)查查、審理、、聽證、作作出處罰決決定、執(zhí)行行、結(jié)案歸歸檔七個方方面。6、房地產(chǎn)產(chǎn)行政處罰罰類型我局共承擔擔55項房房地產(chǎn)行政政處罰，其其中涉及房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7項，涉涉及商品房房預銷售7項，涉及及房地產(chǎn)中中介管理27項，涉涉及城市房房屋租賃3項，物業(yè)業(yè)管理11項。這些些行政處罰罰均由法律律、法規(guī)、、規(guī)章規(guī)定定，市紀委委進一步進進行了清理理，并對外外