第章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源8.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理8.38.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念1）項(xiàng)目融資的概念廣義：為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或者收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目，或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的一切融資活動(dòng)。狹義：指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動(dòng)。20世紀(jì)30年代美國(guó)油田開(kāi)發(fā)石油、煤、天然氣、鋁、銅8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念2）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

參與方？？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資方？？？杠桿效應(yīng)杠桿效應(yīng)經(jīng)營(yíng)杠桿財(cái)務(wù)杠桿框剪結(jié)構(gòu)8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念8.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)5.資金增值性較強(qiáng)1.資金占用量大2.資金占用時(shí)間長(zhǎng)3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動(dòng)性6.資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性★確定合理的融資規(guī)模；★正確選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；★統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的使用效益；★按規(guī)定建立資本金制度；★優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。

8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念8.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)8.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求內(nèi)部、外部●住房抵押信貸有助于提高家庭住房消費(fèi)能力，增進(jìn)效用；●有效的項(xiàng)目融資是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的動(dòng)力；●有效的項(xiàng)目融資有助于提高金融機(jī)構(gòu)資金的使用效率。8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念8.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)8.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求8.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的意義8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資概述8.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的概念8.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)8.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求8.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的意義8.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的分類(lèi)融資渠道償還特性融資主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資分類(lèi)1）按融資渠道分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資直接融資間接融資區(qū)別：金融中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資分類(lèi)2）按資金償還特性分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資權(quán)益融資債務(wù)融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資分類(lèi)3）按融資資主體分類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融資資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資房地產(chǎn)項(xiàng)目目融資8.1房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資概述8.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資的資金來(lái)來(lái)源過(guò)去：自有有資金+銀行貸款國(guó)家調(diào)控的的重要手段段：利息、、存款準(zhǔn)備備金率8.1房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資概述8.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資的資金來(lái)來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融融資的資金金來(lái)源自有資金籌籌集商品房預(yù)售售債務(wù)資金籌籌集房地產(chǎn)金融融創(chuàng)新其他方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融資資的資金來(lái)來(lái)源1）自有資資金自有資金資本金籌集集股票籌資注冊(cè)資本金金、資金公公積、盈余余公積、未未分配利潤(rùn)潤(rùn)自有資金比比例：2004年年《關(guān)于調(diào)調(diào)整部分行行業(yè)固定資資產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本金金比例的通通知》普通商品房房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目：20%提高到35%2009年5月月27日日《關(guān)于于調(diào)整固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本本金比例例的通知知》普通商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目：：35%下降到到30%定向增發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目融資的的資金來(lái)來(lái)源房地產(chǎn)上上市公司司股票交易易市場(chǎng)深市市滬市市香港港房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目融資的的資金來(lái)來(lái)源2）商品品房預(yù)售售商品房預(yù)預(yù)售條件件：★已交交付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，取得土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)；★持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證；★按提提供預(yù)售售的商品品房計(jì)算算，投入入開(kāi)發(fā)建建設(shè)的資資金達(dá)到到工程建建設(shè)總投投資的25％以以上，并并已經(jīng)確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期；★★取得得商品房房預(yù)售許許可證。。1994年，建建設(shè)部《《《城市市商品房房預(yù)售管管理辦法法》南寧！??！取消商商品房預(yù)預(yù)售的試試點(diǎn)城市市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目融資的的資金來(lái)來(lái)源3）債務(wù)務(wù)資金債務(wù)資金金債權(quán)籌資資信貸籌資資公司債房地產(chǎn)抵抵押貸款款房地產(chǎn)信信用貸款款房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目融資的的資金來(lái)來(lái)源4）房地地產(chǎn)金融融創(chuàng)新房地產(chǎn)金金融創(chuàng)新新住房抵押押貸貸款證證券化房地產(chǎn)投投資信托托MBS-Mortgage-backedSecurity權(quán)益型REITs抵押型REITs混合型REITs房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目融資的的資金來(lái)來(lái)源5）其他他方式其他方式式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)承包商墊墊資8.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融資資概述8.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融資資的資金金來(lái)源8.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理銀行及開(kāi)開(kāi)發(fā)商視視角8.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融資資概述8.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融資資的資金金來(lái)源8.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理8.3.1銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理銀行管理理貸前管理理貸后管理理銀行對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理1）貸前前管理貸前管理理企業(yè)評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)貸款綜合合評(píng)價(jià)擔(dān)保方式式銀行對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理1）貸前前管理★1企企業(yè)評(píng)評(píng)價(jià)企業(yè)評(píng)價(jià)價(jià)企業(yè)資信信等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)及開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)AAA、、AA、、A、BBB、BB、、B銀行對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理1）貸前前管理★2項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)政策法律律許可條條件項(xiàng)目基本本情況財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)市場(chǎng)分析析結(jié)果銀行對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理1）貸前前管理★3擔(dān)擔(dān)保方方式擔(dān)保方式式保證證抵押押質(zhì)押押抵押押與與質(zhì)質(zhì)押押的的區(qū)區(qū)別別：：抵押押，，就就是是債債務(wù)務(wù)人人或或第第三三人人不不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移法法律律規(guī)規(guī)定定的的可可做做抵抵押押的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的的占占有有，，將將該該財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)作作為為債債權(quán)權(quán)的的擔(dān)擔(dān)保保，，當(dāng)當(dāng)債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行債債務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，，債債權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)依依法法就就抵抵押押物物賣(mài)賣(mài)得得價(jià)價(jià)金金優(yōu)優(yōu)先先受受償償。。質(zhì)押押，，就就是是債債務(wù)務(wù)人人或或第第三三人人將將其其動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)移移交交債債權(quán)權(quán)人人占占有有，，將將該該動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)作作為為債債權(quán)權(quán)的的擔(dān)擔(dān)保保，，當(dāng)當(dāng)債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行債債務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，，債債權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)依依法法就就該該動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)賣(mài)賣(mài)得得價(jià)價(jià)金金優(yōu)優(yōu)先先受受償償。。抵押押與與質(zhì)質(zhì)押押的的區(qū)區(qū)別別在在于于：：1.抵抵押押的的標(biāo)標(biāo)的的物物通通常常為為不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、特特別別動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（（車(chē)車(chē)、、船船等等））；；質(zhì)質(zhì)押押則則以以動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為為主主。。2.抵抵押押要要登登記記才才生生效效，，質(zhì)質(zhì)押押則則只只需需占占有有就就可可以以。。3.抵抵押押只只有有單單純純的的擔(dān)擔(dān)保保效效力力，，而而質(zhì)質(zhì)押押中中質(zhì)質(zhì)權(quán)權(quán)人人既既支支配配質(zhì)質(zhì)物物，，又又能能體體現(xiàn)現(xiàn)留留置置效效力力。。4.抵抵押押權(quán)權(quán)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主主要要通通過(guò)過(guò)向向法法院院申申請(qǐng)請(qǐng)拍拍賣(mài)賣(mài)，，而而質(zhì)質(zhì)押押則則多多直直接接變變賣(mài)賣(mài)。銀行行對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理1））貸貸前前管管理理★4綜綜合合評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)計(jì)算算貸貸款款綜綜合合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度度銀行行對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理2））貸貸后后管管理理資金金監(jiān)監(jiān)督督8.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資概概述述8.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資的的資資金金來(lái)來(lái)源源8.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理8.3.1銀銀行行對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理8.3.2