珠海XXXX年7月房地產(chǎn)市場觀察分析報(bào)告課件

珠海房地產(chǎn)市場七月份觀察分析報(bào)告策劃部2012.7珠海房地產(chǎn)市場七月份觀察分析報(bào)告策劃部2012.71、觀察視點(diǎn)22、報(bào)告說明33、數(shù)字樓市44、宏觀環(huán)境55、土地市場116、住宅市場191報(bào)告目錄6.1、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)216.2、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)276.3、開盤數(shù)據(jù)326.4、供應(yīng)預(yù)測331、觀察視點(diǎn)22、報(bào)告說明33、數(shù)字樓市41、市場環(huán)境：樓市政策依然從緊，經(jīng)濟(jì)下行貨幣政策有望繼續(xù)寬松5-6月全國樓市趨暖，樓市呈現(xiàn)量價(jià)止跌反漲的跡象，引各界關(guān)注，中央高層紛紛喊話，樓市調(diào)控仍從嚴(yán)不放松。從河南新政的叫停到珠海試水不成，表明中央年內(nèi)都不會放松兩年來的樓市調(diào)控成果。隨著CPI漲幅逐月下降至1.8%，抑制物價(jià)的宏觀調(diào)控目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，政策調(diào)控空間得到進(jìn)一步擴(kuò)展，為貨幣政策的微調(diào)提供了更多的可能。2、市場表現(xiàn)：延續(xù)以價(jià)換量，成交均價(jià)略降，成交量維持高位

根據(jù)珠海統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2012年6月珠海市新建商品房住宅成交面積為24.67萬㎡，同比上漲11.7%；成交均價(jià)為11130元/㎡，同比下降14.4%。3、市場預(yù)測：剛需入市承托高銷量，銷售飄紅刺激價(jià)格微漲“十一”銷售旺季臨近，剛性入市再度高漲，房企將集中加量，推銷節(jié)奏加快，促使未來三個(gè)月整體供銷兩旺。改善型戶型推動均價(jià)欲升，熱銷剛需產(chǎn)品開始價(jià)格上探，近期剛需客戶逐漸對價(jià)格、產(chǎn)品差異化等因素敏感度依然較高，雖市場略有回暖，但幵未達(dá)到理想預(yù)期，仍需后期穩(wěn)扎穩(wěn)打。2觀察視點(diǎn)1、市場環(huán)境：樓市政策依然從緊，經(jīng)濟(jì)下行貨幣政策有望繼續(xù)寬松坦洲由于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布時(shí)間延遲，本報(bào)告政府?dāng)?shù)據(jù)以最新公布為準(zhǔn)。供求比=成交面積（成交量）/供應(yīng)面積（供應(yīng)量）珠海市商業(yè)市場、寫字樓市場由于數(shù)據(jù)不足，在此不作分析說明數(shù)據(jù)來源：珠海統(tǒng)計(jì)局、珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)、珠海市國土資源局、珠海住建局、珠海市土地交易中心、中山房地產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)、珠海特區(qū)報(bào)、珠江晚報(bào)、南方都市報(bào)、澳門日報(bào)3報(bào)告說明坦洲由于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布時(shí)間延遲，本報(bào)告政府?dāng)?shù)據(jù)3報(bào)數(shù)字樓市6月珠海商品房住宅新增供應(yīng)面積：13.12萬㎡成交面積：24.67萬㎡成交均價(jià)：11130元/㎡累計(jì)庫存：69.5萬㎡4數(shù)字樓市6月珠海商品房住宅4PART

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宏觀環(huán)境5PART1宏觀環(huán)境5高層觀點(diǎn)：

溫家寶：把抑制投機(jī)投資性需求作為長期政策李克強(qiáng)：實(shí)現(xiàn)保障性安居工程保質(zhì)按期竣工經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

央行一個(gè)月內(nèi)再降息，首次“非對稱”7月CPI同比漲1.8%，創(chuàng)30個(gè)月以來新低行業(yè)動態(tài)：

百城住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌北京新地王樓面價(jià)4.4萬元/㎡珠海時(shí)事：

珠海試水松綁樓市政策當(dāng)天緊急叫停宏觀環(huán)境◆導(dǎo)讀樓市趨暖，量價(jià)止跌反漲引各界關(guān)注；高層喊話，樓市調(diào)控仍從嚴(yán)不放松；經(jīng)濟(jì)環(huán)境，利好剛需優(yōu)化首套房貸；地方新政，誰觸碰了限購敏感底線？6高層觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：行業(yè)動態(tài)：珠海時(shí)事：宏７月７日總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。溫家寶:把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為長期政策李克強(qiáng)：實(shí)現(xiàn)保障性安居工程保質(zhì)按期竣工７月１日副總理李克強(qiáng)日前在全國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)保質(zhì)按期竣工，確保分配公開公平公正，更好地發(fā)揮保障房建設(shè)對改善民生、穩(wěn)定增長、調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要作用。國土資源部：堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策國土資源部7月12日表示，，將繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，積極配合相關(guān)部門，繼續(xù)做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作。嚴(yán)格落實(shí)首付款比例、繳款時(shí)間、禁止捆綁出讓等政策要求，規(guī)范各地土地出讓行為。宏觀環(huán)境◆政策7７月７日總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)央行一個(gè)月內(nèi)再降息首次“非對稱”中國人民銀行7月5日晚間宣布，自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款利率為3%，一年期貸款利率為6%。央行同時(shí)宣布，自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。7月CPI同比漲1.8%更多寬松政策或推出8月9日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，7月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比漲1.8%。CPI升幅創(chuàng)30個(gè)月以來新低。宏觀環(huán)境◆經(jīng)濟(jì)8中國人民銀行7月5日晚間宣布，自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣北京新地王誕生樓面價(jià)4.4萬元/平米破全國紀(jì)錄6月27日下午，北京市崇文菜市場（含西側(cè)地）地塊現(xiàn)場拍賣，經(jīng)過33輪出價(jià)，最終以7.1億元成交。據(jù)此測算，該地塊樓面價(jià)達(dá)43227萬/平方米，創(chuàng)下北京土地拍賣歷史新高。世榮兆業(yè)控股股東擬減持公司股份5%-20%7月3日世榮兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司控股股東梁社增先生及其一致行動人珠海威爾集團(tuán)計(jì)劃自本月9日起的未來12個(gè)月內(nèi)出售所持世榮兆業(yè)部分股票，預(yù)計(jì)減持股票比例占公司總股本的5%-20%。全國百個(gè)城市住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌樓市局部上演“瘋狂6月”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院7月4日發(fā)布6月“百城價(jià)格指數(shù)”，2012年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平米，環(huán)比5月的8684元/平米上漲了0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢。宏觀環(huán)境◆行業(yè)9北京新地王誕生樓面價(jià)4.4萬元/平米破全國紀(jì)錄6月27日下珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭獲2400萬補(bǔ)貼繼2010年高欄港區(qū)10萬噸級主航道擴(kuò)建工程獲國家交通運(yùn)輸部1.76億元資金支持后，在市港口管理局積極爭取下，7月2日珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭工程又獲交通運(yùn)輸部2400萬元補(bǔ)助資金。珠海試水松綁樓市政策當(dāng)天緊急叫停7月14日珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局一官員表示，珠海市限購范圍從香洲主城區(qū)，縮小至東起梅華路與情侶路交界處、北到中珠交界線、西到前山河、南到海岸線的區(qū)域。他還表示，珠海市限價(jià)已經(jīng)達(dá)到效果，限價(jià)不作為調(diào)控的主要手段。但是在15日凌晨0時(shí)30分左右，珠海市住規(guī)建局主要負(fù)責(zé)人改口稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。宏觀環(huán)境◆珠海10珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭獲2400萬補(bǔ)貼繼2010年高欄PART

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土地市場11PART2土地市場11本月土地整體供應(yīng)延續(xù)今年以來的低迷，供應(yīng)主力為工業(yè)用地；土地成交量價(jià)環(huán)比上月有所增加，土地均以底價(jià)成交，成交主力為西區(qū)。土地市場◆導(dǎo)讀7月新增土地供應(yīng)3幅地塊，3宗土地均位于西區(qū)7月新增土地供應(yīng)共11.13㎡，環(huán)比下降70%，同比下降67%7月成交面積環(huán)比激漲219%4宗土地流拍引擔(dān)憂7月以低價(jià)工業(yè)用地主導(dǎo)，政府賣地入賬9.4億12本月土地整體供應(yīng)延續(xù)今年以來的低迷，供應(yīng)主力土地市場120621201812061供應(yīng)：7月西區(qū)穩(wěn)坐“供地霸主”地位工業(yè)用地推地“大滿貫”7月珠海土地市場新增供應(yīng)3幅地塊，供應(yīng)面積111332平方米；從各區(qū)域的土地供應(yīng)面積看，3宗土地均位于西區(qū)，7月主城區(qū)、橫琴區(qū)零宗新增供應(yīng)，西區(qū)名副其實(shí)地再次成為珠海供地大區(qū)。1、本月土地供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域掛牌序號宗地位置宗地面積（㎡）用途容積率可建面積（㎡）起始價(jià)（㎡）西區(qū)12061紅旗鎮(zhèn)聯(lián)港工業(yè)區(qū)3663.7設(shè)備制造業(yè)1.0-1.50.55萬33612062富山工業(yè)園七星大道南側(cè)33333.33工業(yè)1.0-1.55萬25012018三灶區(qū)青灣機(jī)場北路西側(cè)74335工業(yè)≤1.07.4萬1880本月土地供應(yīng)一覽◆土地市場13120621201812061供應(yīng)：7月西區(qū)穩(wěn)坐“供地霸主”7月珠海土地市場新增供應(yīng)3幅地塊，共111332平方米，環(huán)比下降70%，同比下降67%；珠?！半p限”政策的持續(xù)發(fā)酵，在經(jīng)歷了住宅用地、商住用地終止拍賣、流拍的波折命運(yùn)后，政府在推地時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎，可以預(yù)見的是，起價(jià)不高的工業(yè)用地在未來一段時(shí)間里仍未珠海的主要供地類型。珠海市新增土地供應(yīng)走勢圖（2011.1-2012.7）單位：萬㎡單位：宗供應(yīng)：7月新增土地供應(yīng)共11.13㎡，環(huán)比下降70%，同比下降67%數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場14珠海市新增土地供應(yīng)走勢圖（2011.1-2012.7）單位：7月珠海土地成交5宗，總成交面積463409平方米，環(huán)比上漲219%，同比下降19%。其中，洪灣片區(qū)、金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)、橫琴新區(qū)在7月均推出了面積逾10萬的“地王”，這也大大托高了7月的土地成交總面積。5宗土地均底價(jià)成交，出現(xiàn)4宗流拍現(xiàn)象。珠海市土地成交走勢圖（2011.1-2012.7）成交：7月成交面積環(huán)比激漲219%4宗土地流拍引擔(dān)憂單位：萬㎡單位：宗2、本月土地成交分析數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場157月珠海土地成交5宗，總成交面積463409平方米，環(huán)比上漲（一）本月土地成交一覽數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域地塊編號地塊坐落出讓面積

（㎡）用途容積率起價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)

（萬元）成交價(jià)

（元/㎡）準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型競得單位西區(qū)12036洪灣商貿(mào)物流中心2－9至2－16號地塊、B號路北側(cè)、M號路東側(cè)102790物流1.85005139500家用電器及配件的制造、銷售和倉儲物流基地蘇寧電器西區(qū)11098-1紅旗鎮(zhèn)雙林大道西200023工業(yè)

5760萬57605760

麗珠集團(tuán)西區(qū)12041富山工業(yè)園高欄港高速東側(cè)10863工業(yè)1.0-1.5252273252金屬制品業(yè)祖承不銹鋼管西區(qū)12042白蕉新港工業(yè)區(qū)13482工業(yè)≥1.0252339252農(nóng)副食品加工業(yè)德海生物科技橫琴12050橫琴中心南路北側(cè)、環(huán)島西路東側(cè)136250口岸用地（含口岸設(shè)施用地、辦公、酒店、住宅（酒店式公寓）（約）≤3.12100886992100

大橫琴投資◆土地市場16（一）本月土地成交一覽數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域地塊編號7月實(shí)際所得土地出讓金收入為94452.萬元環(huán)比下降7%，同比下降6%。這月的土地成交面積大幅上漲，但由于成交的工業(yè)用地一般起拍價(jià)不高，這也導(dǎo)致了總成交金額沒有出現(xiàn)了大幅的增長，反而環(huán)比下降了7%。珠海市土地成交金額走勢圖（2011.1-2012.7）土地收入：7月以低價(jià)工業(yè)用地主導(dǎo)，政府賣地入賬9.4億單位：萬元數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場177月實(shí)際所得土地出讓金收入為94452.萬元環(huán)比下降7%，同相關(guān)閱讀：珠海上半年市本級土地收入僅完成預(yù)算26.3%據(jù)珠江晚報(bào)報(bào)道，上半年珠海市公共財(cái)政預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過半、任務(wù)過半”的目標(biāo)。上半年全市財(cái)政預(yù)算收支保持平穩(wěn)，全市公共財(cái)政預(yù)算收入完成81億元（其中稅收收入完成60.5億元，同比增長6.9%；非稅收入完成20.6億元，同比增長52.2%），同比增長15.6%；全市公共財(cái)政預(yù)算支出完成80.3億元，完成年初預(yù)算的43.9%，按可比口徑增長28.6%。政府性基金預(yù)算收入完成55億元（市本級完成16.9億元，區(qū)級完成32.3億元）；政府性基金預(yù)算支出完成57.2億元，其中土地出讓支出52.6億元（市本級完成15.2億元，區(qū)級完成37.4億元）。市本級土地出讓收入僅完成年初預(yù)算26.3%，完成進(jìn)度不理想。信息來源：珠江晚報(bào)◆土地市場18相關(guān)閱讀：珠海上半年市本級土地收入僅完成預(yù)算26.3%據(jù)PART

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住宅市場19PART3住宅市場19市場升溫，剛需急于入市，房企趁勝追擊加緊以價(jià)換量，市場成交量刺激性上漲，6月接近本年度單月最高值。住宅市場◆導(dǎo)讀6月全市住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，銷量為24.67萬㎡，銷售均價(jià)11130元/㎡1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡，后市去化壓力依然巨大7月網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)高位近650套，日均21套8-10月預(yù)計(jì)全市住宅新增供應(yīng)總面積約28.7萬㎡20市場升溫，剛需急于入市，房企趁勝追擊加緊以價(jià)換量，市場成交1、商品房住宅供應(yīng)量分析

2012年6月，珠海全市商品住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，環(huán)比下降8.36%，同比下降50%。5月的銷量飄紅，一些符合剛需產(chǎn)品的項(xiàng)目瞄準(zhǔn)市場紛紛入市，加快推銷節(jié)奏，采取”小推小賣“方式，如招商花園城、中海桃花源。但一些大戶型產(chǎn)品面對嚴(yán)厲調(diào)控政策的不放松，開發(fā)商有意放慢施工速度，如格力廣場三期、鴻鼎公館。2011-2012.6珠海市商品房住宅供應(yīng)面積走勢圖單位：萬㎡（一）6月全市商品住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)211、商品房住宅供應(yīng)量分析2011-2012.6珠海市商品房2、商品房住宅成交量分析6月珠海住宅成交面積為24.67萬㎡，環(huán)比下降2.7%，同比上漲117%。經(jīng)過5月的銷售回暖，進(jìn)入6月延續(xù)這一勢頭，在全國各地微調(diào)樓市政策的觸動下，購房者對未來樓市不再看空，前期積壓的購房沖動逐漸釋放出來。同時(shí)各大開發(fā)商迎合市場需求，推出剛需產(chǎn)品，以價(jià)換量快速銷售實(shí)現(xiàn)回籠資金。2011-2012.6珠海市商品房住宅成交量走勢圖單位：萬㎡（二）6月珠海住宅成交面積為24.67萬㎡，成交量延續(xù)回暖勢頭數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)222、商品房住宅成交量分析2011-2012.6珠海市商品房3、商品房住宅價(jià)格分析2012年6月，珠海商品房住宅成交均價(jià)為11130元/㎡，環(huán)比上漲3.56%，同比下降14.4%。珠?！彪p限“以來，住宅成交價(jià)格波動逐漸平緩，部分項(xiàng)目面對庫存高企，調(diào)整銷售價(jià)格采取各種優(yōu)惠措施，降價(jià)跑量，或者個(gè)別高價(jià)項(xiàng)目放緩施工速度謹(jǐn)慎入市。2011-2012.6珠海市商品房住宅成交均價(jià)走勢圖單位：元/㎡（三）6月珠海住宅成交均價(jià)為11130元/㎡，環(huán)比上漲3.56%數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)233、商品房住宅價(jià)格分析2011-2012.6珠海市商品房住宅從累計(jì)分析，1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5.3%，商業(yè)營業(yè)用房成交金額為54.2億元，同比下降17.2%，辦公樓成交金額為0.94億元，同比下降89.6%。從單月分析，6月珠海住宅成交金額27.5億元，環(huán)比下降4.4%，降幅逐漸收窄；商業(yè)營業(yè)用房成交金額為5.3億元，環(huán)比下降86%，辦公樓成交金額零，環(huán)比下降100%。珠海住宅成交金額及累計(jì)同比增幅圖（2011-2012.6）單位：億元（四）1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5.3%數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)24從累計(jì)分析，1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5、商品房住宅庫存分析1-6月珠海商品房住宅69.5萬㎡，環(huán)比增長6.1%，同比增長154%。2011年11月珠海出臺雙限令以來，珠海商品房庫存量迅速上升，至今年6月商品庫存量到達(dá)最高點(diǎn)。目前市場供應(yīng)充足但銷量相對緩慢，存量節(jié)節(jié)攀升，后市去化壓力依然巨大。（五）1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡，后市去化壓力依然巨大2011-2012.6珠海商品房住宅庫存及同比走勢圖單位：萬㎡數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)255、商品房住宅庫存分析（五）1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡2012年1-6月珠海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資99.13億元，同比增長9%，投資增長速度依然處于低位。其中：住宅完成投資72.77億元，同比增長14.2%；辦公樓完成投資4.1億元，同比增長21.4%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資5.82億元，同比下降8.9%。珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅投資累計(jì)同比增長走勢圖（2011.1-2012.6）數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)(六)住宅投資累計(jì)增幅持續(xù)低迷，速度有所放緩◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)262012年1-6月珠海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資99.13億元，同2012年7月，珠海主城區(qū)商品房（住宅）共網(wǎng)簽650套，環(huán)比下降13.3%。數(shù)據(jù)顯示，受困于珠海“雙限令”，今年上半年珠海樓市呈持續(xù)的上升趨勢。珠海樓市成交量的上升，一方面源于剛需陸續(xù)結(jié)束觀望入市，以及首套房利率等利好的推動。另一方面則是開發(fā)商為迎合市場以價(jià)換量，紛紛打出低折扣。（一）7月網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)高位近650套，日均21套珠海市主城區(qū)月網(wǎng)簽量及環(huán)比走勢圖（2011.7-2012.7）單位：套1、珠海月網(wǎng)簽量分析數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)272012年7月，珠海主城區(qū)商品房（住宅）共網(wǎng)簽650套，環(huán)比7月珠海市主城區(qū)各項(xiàng)目網(wǎng)簽量統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：套7月珠海網(wǎng)簽項(xiàng)目前三名：招商花園城128套，華發(fā)新城六期112套，華發(fā)蔚藍(lán)堡88套。截至2012年8月2日，珠海主城區(qū)25個(gè)項(xiàng)目（住宅類）共網(wǎng)簽5331套。網(wǎng)簽套數(shù)前三名：華發(fā)新城六期，金域華府和五洲花城二期。目前超過50%的項(xiàng)目有尚東領(lǐng)御，金沙美地，遠(yuǎn)大美域，公園里，金地伊頓山，招商花園城二期，五洲花城二期和金域華府。（二）7月網(wǎng)簽前三名：招商花園城，華發(fā)新城六期，華發(fā)蔚藍(lán)堡2、珠海各項(xiàng)目網(wǎng)簽量分析數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)287月珠海市主城區(qū)各項(xiàng)目網(wǎng)簽量統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：截至2012年8月2日，在珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)登記預(yù)售25個(gè)項(xiàng)目（住宅類）中，庫存6537套，面積近74萬㎡。除少數(shù)銷售率較高的項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目都應(yīng)以消化庫存為主。估計(jì)在“十一”前，開發(fā)商要想大量消化掉產(chǎn)品，還需加大促銷力度。（三）庫存量有所增加，套數(shù)為6537套，面積近74萬㎡3、珠海網(wǎng)簽庫存分析珠海市各區(qū)域網(wǎng)簽庫存面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：萬㎡單位：套數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)29截至2012年8月2日，在珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)登記預(yù)售（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)區(qū)域樓盤名稱庫存套數(shù)庫存面積（㎡）消化率套均面積（㎡）拱北富華里2852789449%98雍雅堡山莊381068118%281吉大鈺海環(huán)球金融中心2727265224%267生活匯商業(yè)街22316735%144錦園41804573%196老香洲中海桃花源1882655056%141雙水灣2375171628%218銘泰錦山府691146245%166新香洲金域華府3052639770%87五洲花城二期1613732373%232中珠九悅941323737%141金地伊頓山881131877%129云頂瀾山1301444639%111尚東領(lǐng)御49725485%148海悅云天176897263%51棕櫚四季47410186%87◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)30（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)區(qū)域樓盤名稱庫存套數(shù)庫存面積（㎡）消化率套均面積（㎡）前山招商花園城1712217274%130公園里66702374%106榮泰河庭431636619%381恒隆明珠70514173%73誠豐嘉座2761495115%54南灣中信紅樹灣7196701328%93金沙美地123988078%80天朗海峰8966726231%75南灣國際2442889115%118華發(fā)新城六期113010283047%91唐家灣中海銀海灣二期952670656%281遠(yuǎn)大美域1181735750%147華發(fā)蔚藍(lán)堡6789296737%137◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)31續(xù)上表（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市區(qū)域項(xiàng)目名稱日期推售產(chǎn)品推售套數(shù)7月開盤均價(jià)裝修價(jià)當(dāng)天銷售開盤消化率5月開盤均價(jià)市區(qū)招商花園城7.2084-88㎡三房18010000毛坯146約80%9500中海桃花源7.21141-145㎡四房208棟小高層1250025003約15%小高層11500西區(qū)珠光新城二期7.7101-155㎡三四房1565500毛坯100約64%——坦洲海倫春天愛me公園7.2180-123㎡2-3房461春天均5500愛me3800起毛坯256約56%——（一）7月該區(qū)域開盤項(xiàng)目一覽數(shù)據(jù)來源：策劃部市場研究小組項(xiàng)目名稱7月開盤優(yōu)惠最低折扣開盤消化率招商花園城一次性95折；按揭、公積金購房97折；認(rèn)籌客戶額外2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠93折約80%中海桃花源按揭99折，一次性付款97折，先到先得送少量產(chǎn)權(quán)車位97折約15%珠光新城二期全款打97折，按揭打99折，同時(shí)會員享額外1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，3人團(tuán)購享額外0.5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，6人團(tuán)購享額外1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠95折約64%海倫春天愛me公園一口價(jià)——約56%◆開盤數(shù)據(jù)32區(qū)域項(xiàng)目名稱日期推售產(chǎn)品推售7月開盤均價(jià)裝修價(jià)當(dāng)天開盤5月開區(qū)域類型項(xiàng)目建面(萬㎡)產(chǎn)品總套數(shù)預(yù)計(jì)推售套數(shù)預(yù)計(jì)供應(yīng)面積預(yù)計(jì)毛坯價(jià)預(yù)計(jì)面市市區(qū)小高層二城竹苑1.5104-168㎡3-4房108108147001000012年9月底小高層高層葵竹苑3期2.537-48㎡公寓

53-137㎡2-4房192192167041000012年9月西區(qū)高層西江月雅園4.273-106㎡2-3房46923021000550012年8月高層御都國際2.740㎡公寓30030012000650012年8月高層世榮名筑11.180-150㎡3-4房83215017250680012年10月高層德威日光城4.560-120㎡2-4房26615015000580012年9月中高層金沙灣豪庭2.790-118㎡3-4房18918927000580012年9月中合計(jì)8個(gè)項(xiàng)目29.2————1319123654————盡管樓市政策沒有放松，但由于市場的回暖不容置疑，部分在上半年延期開盤的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在下半年市場略有回暖的情況下，紛紛推出市場。預(yù)計(jì)未來8-10月將有7個(gè)項(xiàng)目，1319套12.3萬㎡推出市場。未來供應(yīng)熱點(diǎn)集中在西區(qū)，有5個(gè)新項(xiàng)目面市，面積約達(dá)25.2萬㎡.（一）新項(xiàng)目潛在供應(yīng)：預(yù)計(jì)8-10月有1319套12.3萬㎡推出市場數(shù)據(jù)來源：策劃部市場研究小組◆供應(yīng)預(yù)測33區(qū)域類型項(xiàng)目建面產(chǎn)品總預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)面市市區(qū)小高層二城竹苑御都國際世榮名筑葵竹苑三期石竹苑三期金沙灣豪庭西江月雅苑德威日光城（二）新項(xiàng)目潛在供應(yīng)：供應(yīng)熱點(diǎn)集中在西區(qū)，有7個(gè)新項(xiàng)目面市8-10月新項(xiàng)目供應(yīng)分布圖◆供應(yīng)預(yù)測34御都國際世榮名筑葵竹苑三期石竹苑三期金沙灣豪庭西江月雅苑德威區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型預(yù)計(jì)供應(yīng)貨量預(yù)計(jì)推貨時(shí)間合計(jì)市區(qū)五洲花城二期135-180的3-4房58200㎡預(yù)計(jì)8、9月份11.6萬㎡招商花園城二期84-89㎡3房32000㎡預(yù)計(jì)8、9月份公園里120-150㎡3-4房15000㎡預(yù)計(jì)9、10月份中海桃花源112-141㎡2-3房10900㎡預(yù)計(jì)9月份西區(qū)保利香檳國際90-130㎡2-3房23000㎡預(yù)計(jì)9月份4.8萬㎡萬科城市花園76-90㎡2-3房11000㎡預(yù)計(jì)8月底佳兆業(yè)御金山210-217別墅6000㎡預(yù)計(jì)9月底忠信春滿園98-101㎡8000㎡預(yù)計(jì)9月底預(yù)計(jì)未來三月樓市政策依然沒有放松的跡象，銷售價(jià)格依然難以回暖，眾多項(xiàng)目主要以去庫存為主，例如五洲花城二期、招商花園城等項(xiàng)目，在前期積累的庫存在“十一”銷售旺季逐漸釋放。在售潛在供應(yīng)未來三個(gè)月內(nèi)總面積約16.4萬㎡，主要集中在市區(qū)，其中市區(qū)預(yù)計(jì)將推出約11.6萬㎡，占總量約71%。（三）在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)：預(yù)計(jì)8-10月加推總面積約16.4萬㎡數(shù)據(jù)來源：策劃部市場研究小組◆供應(yīng)預(yù)測35區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型預(yù)計(jì)供應(yīng)貨量預(yù)計(jì)推貨時(shí)間合計(jì)市區(qū)五感謝聆聽！感謝聆聽！珠海房地產(chǎn)市場七月份觀察分析報(bào)告策劃部2012.7珠海房地產(chǎn)市場七月份觀察分析報(bào)告策劃部2012.71、觀察視點(diǎn)22、報(bào)告說明33、數(shù)字樓市44、宏觀環(huán)境55、土地市場116、住宅市場191報(bào)告目錄6.1、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)216.2、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)276.3、開盤數(shù)據(jù)326.4、供應(yīng)預(yù)測331、觀察視點(diǎn)22、報(bào)告說明33、數(shù)字樓市41、市場環(huán)境：樓市政策依然從緊，經(jīng)濟(jì)下行貨幣政策有望繼續(xù)寬松5-6月全國樓市趨暖，樓市呈現(xiàn)量價(jià)止跌反漲的跡象，引各界關(guān)注，中央高層紛紛喊話，樓市調(diào)控仍從嚴(yán)不放松。從河南新政的叫停到珠海試水不成，表明中央年內(nèi)都不會放松兩年來的樓市調(diào)控成果。隨著CPI漲幅逐月下降至1.8%，抑制物價(jià)的宏觀調(diào)控目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，政策調(diào)控空間得到進(jìn)一步擴(kuò)展，為貨幣政策的微調(diào)提供了更多的可能。2、市場表現(xiàn)：延續(xù)以價(jià)換量，成交均價(jià)略降，成交量維持高位

根據(jù)珠海統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2012年6月珠海市新建商品房住宅成交面積為24.67萬㎡，同比上漲11.7%；成交均價(jià)為11130元/㎡，同比下降14.4%。3、市場預(yù)測：剛需入市承托高銷量，銷售飄紅刺激價(jià)格微漲“十一”銷售旺季臨近，剛性入市再度高漲，房企將集中加量，推銷節(jié)奏加快，促使未來三個(gè)月整體供銷兩旺。改善型戶型推動均價(jià)欲升，熱銷剛需產(chǎn)品開始價(jià)格上探，近期剛需客戶逐漸對價(jià)格、產(chǎn)品差異化等因素敏感度依然較高，雖市場略有回暖，但幵未達(dá)到理想預(yù)期，仍需后期穩(wěn)扎穩(wěn)打。2觀察視點(diǎn)1、市場環(huán)境：樓市政策依然從緊，經(jīng)濟(jì)下行貨幣政策有望繼續(xù)寬松坦洲由于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布時(shí)間延遲，本報(bào)告政府?dāng)?shù)據(jù)以最新公布為準(zhǔn)。供求比=成交面積（成交量）/供應(yīng)面積（供應(yīng)量）珠海市商業(yè)市場、寫字樓市場由于數(shù)據(jù)不足，在此不作分析說明數(shù)據(jù)來源：珠海統(tǒng)計(jì)局、珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)、珠海市國土資源局、珠海住建局、珠海市土地交易中心、中山房地產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)、珠海特區(qū)報(bào)、珠江晚報(bào)、南方都市報(bào)、澳門日報(bào)3報(bào)告說明坦洲由于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布時(shí)間延遲，本報(bào)告政府?dāng)?shù)據(jù)3報(bào)數(shù)字樓市6月珠海商品房住宅新增供應(yīng)面積：13.12萬㎡成交面積：24.67萬㎡成交均價(jià)：11130元/㎡累計(jì)庫存：69.5萬㎡4數(shù)字樓市6月珠海商品房住宅4PART

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宏觀環(huán)境5PART1宏觀環(huán)境5高層觀點(diǎn)：

溫家寶：把抑制投機(jī)投資性需求作為長期政策李克強(qiáng)：實(shí)現(xiàn)保障性安居工程保質(zhì)按期竣工經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

央行一個(gè)月內(nèi)再降息，首次“非對稱”7月CPI同比漲1.8%，創(chuàng)30個(gè)月以來新低行業(yè)動態(tài)：

百城住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌北京新地王樓面價(jià)4.4萬元/㎡珠海時(shí)事：

珠海試水松綁樓市政策當(dāng)天緊急叫停宏觀環(huán)境◆導(dǎo)讀樓市趨暖，量價(jià)止跌反漲引各界關(guān)注；高層喊話，樓市調(diào)控仍從嚴(yán)不放松；經(jīng)濟(jì)環(huán)境，利好剛需優(yōu)化首套房貸；地方新政，誰觸碰了限購敏感底線？6高層觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：行業(yè)動態(tài)：珠海時(shí)事：宏７月７日總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。溫家寶:把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為長期政策李克強(qiáng)：實(shí)現(xiàn)保障性安居工程保質(zhì)按期竣工７月１日副總理李克強(qiáng)日前在全國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)保質(zhì)按期竣工，確保分配公開公平公正，更好地發(fā)揮保障房建設(shè)對改善民生、穩(wěn)定增長、調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要作用。國土資源部：堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策國土資源部7月12日表示，，將繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，積極配合相關(guān)部門，繼續(xù)做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作。嚴(yán)格落實(shí)首付款比例、繳款時(shí)間、禁止捆綁出讓等政策要求，規(guī)范各地土地出讓行為。宏觀環(huán)境◆政策7７月７日總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)央行一個(gè)月內(nèi)再降息首次“非對稱”中國人民銀行7月5日晚間宣布，自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款利率為3%，一年期貸款利率為6%。央行同時(shí)宣布，自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。7月CPI同比漲1.8%更多寬松政策或推出8月9日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，7月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比漲1.8%。CPI升幅創(chuàng)30個(gè)月以來新低。宏觀環(huán)境◆經(jīng)濟(jì)8中國人民銀行7月5日晚間宣布，自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣北京新地王誕生樓面價(jià)4.4萬元/平米破全國紀(jì)錄6月27日下午，北京市崇文菜市場（含西側(cè)地）地塊現(xiàn)場拍賣，經(jīng)過33輪出價(jià)，最終以7.1億元成交。據(jù)此測算，該地塊樓面價(jià)達(dá)43227萬/平方米，創(chuàng)下北京土地拍賣歷史新高。世榮兆業(yè)控股股東擬減持公司股份5%-20%7月3日世榮兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司控股股東梁社增先生及其一致行動人珠海威爾集團(tuán)計(jì)劃自本月9日起的未來12個(gè)月內(nèi)出售所持世榮兆業(yè)部分股票，預(yù)計(jì)減持股票比例占公司總股本的5%-20%。全國百個(gè)城市住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌樓市局部上演“瘋狂6月”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院7月4日發(fā)布6月“百城價(jià)格指數(shù)”，2012年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平米，環(huán)比5月的8684元/平米上漲了0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢。宏觀環(huán)境◆行業(yè)9北京新地王誕生樓面價(jià)4.4萬元/平米破全國紀(jì)錄6月27日下珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭獲2400萬補(bǔ)貼繼2010年高欄港區(qū)10萬噸級主航道擴(kuò)建工程獲國家交通運(yùn)輸部1.76億元資金支持后，在市港口管理局積極爭取下，7月2日珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭工程又獲交通運(yùn)輸部2400萬元補(bǔ)助資金。珠海試水松綁樓市政策當(dāng)天緊急叫停7月14日珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局一官員表示，珠海市限購范圍從香洲主城區(qū)，縮小至東起梅華路與情侶路交界處、北到中珠交界線、西到前山河、南到海岸線的區(qū)域。他還表示，珠海市限價(jià)已經(jīng)達(dá)到效果，限價(jià)不作為調(diào)控的主要手段。但是在15日凌晨0時(shí)30分左右，珠海市住規(guī)建局主要負(fù)責(zé)人改口稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。宏觀環(huán)境◆珠海10珠海港萬山港區(qū)桂山島客運(yùn)碼頭獲2400萬補(bǔ)貼繼2010年高欄PART

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土地市場11PART2土地市場11本月土地整體供應(yīng)延續(xù)今年以來的低迷，供應(yīng)主力為工業(yè)用地；土地成交量價(jià)環(huán)比上月有所增加，土地均以底價(jià)成交，成交主力為西區(qū)。土地市場◆導(dǎo)讀7月新增土地供應(yīng)3幅地塊，3宗土地均位于西區(qū)7月新增土地供應(yīng)共11.13㎡，環(huán)比下降70%，同比下降67%7月成交面積環(huán)比激漲219%4宗土地流拍引擔(dān)憂7月以低價(jià)工業(yè)用地主導(dǎo)，政府賣地入賬9.4億12本月土地整體供應(yīng)延續(xù)今年以來的低迷，供應(yīng)主力土地市場120621201812061供應(yīng)：7月西區(qū)穩(wěn)坐“供地霸主”地位工業(yè)用地推地“大滿貫”7月珠海土地市場新增供應(yīng)3幅地塊，供應(yīng)面積111332平方米；從各區(qū)域的土地供應(yīng)面積看，3宗土地均位于西區(qū)，7月主城區(qū)、橫琴區(qū)零宗新增供應(yīng)，西區(qū)名副其實(shí)地再次成為珠海供地大區(qū)。1、本月土地供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域掛牌序號宗地位置宗地面積（㎡）用途容積率可建面積（㎡）起始價(jià)（㎡）西區(qū)12061紅旗鎮(zhèn)聯(lián)港工業(yè)區(qū)3663.7設(shè)備制造業(yè)1.0-1.50.55萬33612062富山工業(yè)園七星大道南側(cè)33333.33工業(yè)1.0-1.55萬25012018三灶區(qū)青灣機(jī)場北路西側(cè)74335工業(yè)≤1.07.4萬1880本月土地供應(yīng)一覽◆土地市場13120621201812061供應(yīng)：7月西區(qū)穩(wěn)坐“供地霸主”7月珠海土地市場新增供應(yīng)3幅地塊，共111332平方米，環(huán)比下降70%，同比下降67%；珠?！半p限”政策的持續(xù)發(fā)酵，在經(jīng)歷了住宅用地、商住用地終止拍賣、流拍的波折命運(yùn)后，政府在推地時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎，可以預(yù)見的是，起價(jià)不高的工業(yè)用地在未來一段時(shí)間里仍未珠海的主要供地類型。珠海市新增土地供應(yīng)走勢圖（2011.1-2012.7）單位：萬㎡單位：宗供應(yīng)：7月新增土地供應(yīng)共11.13㎡，環(huán)比下降70%，同比下降67%數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場14珠海市新增土地供應(yīng)走勢圖（2011.1-2012.7）單位：7月珠海土地成交5宗，總成交面積463409平方米，環(huán)比上漲219%，同比下降19%。其中，洪灣片區(qū)、金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)、橫琴新區(qū)在7月均推出了面積逾10萬的“地王”，這也大大托高了7月的土地成交總面積。5宗土地均底價(jià)成交，出現(xiàn)4宗流拍現(xiàn)象。珠海市土地成交走勢圖（2011.1-2012.7）成交：7月成交面積環(huán)比激漲219%4宗土地流拍引擔(dān)憂單位：萬㎡單位：宗2、本月土地成交分析數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場157月珠海土地成交5宗，總成交面積463409平方米，環(huán)比上漲（一）本月土地成交一覽數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域地塊編號地塊坐落出讓面積

（㎡）用途容積率起價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)

（萬元）成交價(jià)

（元/㎡）準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型競得單位西區(qū)12036洪灣商貿(mào)物流中心2－9至2－16號地塊、B號路北側(cè)、M號路東側(cè)102790物流1.85005139500家用電器及配件的制造、銷售和倉儲物流基地蘇寧電器西區(qū)11098-1紅旗鎮(zhèn)雙林大道西200023工業(yè)

5760萬57605760

麗珠集團(tuán)西區(qū)12041富山工業(yè)園高欄港高速東側(cè)10863工業(yè)1.0-1.5252273252金屬制品業(yè)祖承不銹鋼管西區(qū)12042白蕉新港工業(yè)區(qū)13482工業(yè)≥1.0252339252農(nóng)副食品加工業(yè)德海生物科技橫琴12050橫琴中心南路北側(cè)、環(huán)島西路東側(cè)136250口岸用地（含口岸設(shè)施用地、辦公、酒店、住宅（酒店式公寓）（約）≤3.12100886992100

大橫琴投資◆土地市場16（一）本月土地成交一覽數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局區(qū)域地塊編號7月實(shí)際所得土地出讓金收入為94452.萬元環(huán)比下降7%，同比下降6%。這月的土地成交面積大幅上漲，但由于成交的工業(yè)用地一般起拍價(jià)不高，這也導(dǎo)致了總成交金額沒有出現(xiàn)了大幅的增長，反而環(huán)比下降了7%。珠海市土地成交金額走勢圖（2011.1-2012.7）土地收入：7月以低價(jià)工業(yè)用地主導(dǎo)，政府賣地入賬9.4億單位：萬元數(shù)據(jù)來源：珠海市國土資源局◆土地市場177月實(shí)際所得土地出讓金收入為94452.萬元環(huán)比下降7%，同相關(guān)閱讀：珠海上半年市本級土地收入僅完成預(yù)算26.3%據(jù)珠江晚報(bào)報(bào)道，上半年珠海市公共財(cái)政預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過半、任務(wù)過半”的目標(biāo)。上半年全市財(cái)政預(yù)算收支保持平穩(wěn)，全市公共財(cái)政預(yù)算收入完成81億元（其中稅收收入完成60.5億元，同比增長6.9%；非稅收入完成20.6億元，同比增長52.2%），同比增長15.6%；全市公共財(cái)政預(yù)算支出完成80.3億元，完成年初預(yù)算的43.9%，按可比口徑增長28.6%。政府性基金預(yù)算收入完成55億元（市本級完成16.9億元，區(qū)級完成32.3億元）；政府性基金預(yù)算支出完成57.2億元，其中土地出讓支出52.6億元（市本級完成15.2億元，區(qū)級完成37.4億元）。市本級土地出讓收入僅完成年初預(yù)算26.3%，完成進(jìn)度不理想。信息來源：珠江晚報(bào)◆土地市場18相關(guān)閱讀：珠海上半年市本級土地收入僅完成預(yù)算26.3%據(jù)PART

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住宅市場19PART3住宅市場19市場升溫，剛需急于入市，房企趁勝追擊加緊以價(jià)換量，市場成交量刺激性上漲，6月接近本年度單月最高值。住宅市場◆導(dǎo)讀6月全市住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，銷量為24.67萬㎡，銷售均價(jià)11130元/㎡1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡，后市去化壓力依然巨大7月網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)高位近650套，日均21套8-10月預(yù)計(jì)全市住宅新增供應(yīng)總面積約28.7萬㎡20市場升溫，剛需急于入市，房企趁勝追擊加緊以價(jià)換量，市場成交1、商品房住宅供應(yīng)量分析

2012年6月，珠海全市商品住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，環(huán)比下降8.36%，同比下降50%。5月的銷量飄紅，一些符合剛需產(chǎn)品的項(xiàng)目瞄準(zhǔn)市場紛紛入市，加快推銷節(jié)奏，采取”小推小賣“方式，如招商花園城、中海桃花源。但一些大戶型產(chǎn)品面對嚴(yán)厲調(diào)控政策的不放松，開發(fā)商有意放慢施工速度，如格力廣場三期、鴻鼎公館。2011-2012.6珠海市商品房住宅供應(yīng)面積走勢圖單位：萬㎡（一）6月全市商品住宅供應(yīng)量為13.12萬㎡，剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)211、商品房住宅供應(yīng)量分析2011-2012.6珠海市商品房2、商品房住宅成交量分析6月珠海住宅成交面積為24.67萬㎡，環(huán)比下降2.7%，同比上漲117%。經(jīng)過5月的銷售回暖，進(jìn)入6月延續(xù)這一勢頭，在全國各地微調(diào)樓市政策的觸動下，購房者對未來樓市不再看空，前期積壓的購房沖動逐漸釋放出來。同時(shí)各大開發(fā)商迎合市場需求，推出剛需產(chǎn)品，以價(jià)換量快速銷售實(shí)現(xiàn)回籠資金。2011-2012.6珠海市商品房住宅成交量走勢圖單位：萬㎡（二）6月珠海住宅成交面積為24.67萬㎡，成交量延續(xù)回暖勢頭數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)222、商品房住宅成交量分析2011-2012.6珠海市商品房3、商品房住宅價(jià)格分析2012年6月，珠海商品房住宅成交均價(jià)為11130元/㎡，環(huán)比上漲3.56%，同比下降14.4%。珠海”雙限“以來，住宅成交價(jià)格波動逐漸平緩，部分項(xiàng)目面對庫存高企，調(diào)整銷售價(jià)格采取各種優(yōu)惠措施，降價(jià)跑量，或者個(gè)別高價(jià)項(xiàng)目放緩施工速度謹(jǐn)慎入市。2011-2012.6珠海市商品房住宅成交均價(jià)走勢圖單位：元/㎡（三）6月珠海住宅成交均價(jià)為11130元/㎡，環(huán)比上漲3.56%數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)233、商品房住宅價(jià)格分析2011-2012.6珠海市商品房住宅從累計(jì)分析，1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5.3%，商業(yè)營業(yè)用房成交金額為54.2億元，同比下降17.2%，辦公樓成交金額為0.94億元，同比下降89.6%。從單月分析，6月珠海住宅成交金額27.5億元，環(huán)比下降4.4%，降幅逐漸收窄；商業(yè)營業(yè)用房成交金額為5.3億元，環(huán)比下降86%，辦公樓成交金額零，環(huán)比下降100%。珠海住宅成交金額及累計(jì)同比增幅圖（2011-2012.6）單位：億元（四）1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5.3%數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)24從累計(jì)分析，1-6月珠海住宅成交金額115.9億元，同比下降5、商品房住宅庫存分析1-6月珠海商品房住宅69.5萬㎡，環(huán)比增長6.1%，同比增長154%。2011年11月珠海出臺雙限令以來，珠海商品房庫存量迅速上升，至今年6月商品庫存量到達(dá)最高點(diǎn)。目前市場供應(yīng)充足但銷量相對緩慢，存量節(jié)節(jié)攀升，后市去化壓力依然巨大。（五）1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡，后市去化壓力依然巨大2011-2012.6珠海商品房住宅庫存及同比走勢圖單位：萬㎡數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)255、商品房住宅庫存分析（五）1-6月珠海住宅庫存69.5萬㎡2012年1-6月珠海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資99.13億元，同比增長9%，投資增長速度依然處于低位。其中：住宅完成投資72.77億元，同比增長14.2%；辦公樓完成投資4.1億元，同比增長21.4%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資5.82億元，同比下降8.9%。珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅投資累計(jì)同比增長走勢圖（2011.1-2012.6）數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)(六)住宅投資累計(jì)增幅持續(xù)低迷，速度有所放緩◆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)262012年1-6月珠海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資99.13億元，同2012年7月，珠海主城區(qū)商品房（住宅）共網(wǎng)簽650套，環(huán)比下降13.3%。數(shù)據(jù)顯示，受困于珠?！半p限令”，今年上半年珠海樓市呈持續(xù)的上升趨勢。珠海樓市成交量的上升，一方面源于剛需陸續(xù)結(jié)束觀望入市，以及首套房利率等利好的推動。另一方面則是開發(fā)商為迎合市場以價(jià)換量，紛紛打出低折扣。（一）7月網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)高位近650套，日均21套珠海市主城區(qū)月網(wǎng)簽量及環(huán)比走勢圖（2011.7-2012.7）單位：套1、珠海月網(wǎng)簽量分析數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)272012年7月，珠海主城區(qū)商品房（住宅）共網(wǎng)簽650套，環(huán)比7月珠海市主城區(qū)各項(xiàng)目網(wǎng)簽量統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：套7月珠海網(wǎng)簽項(xiàng)目前三名：招商花園城128套，華發(fā)新城六期112套，華發(fā)蔚藍(lán)堡88套。截至2012年8月2日，珠海主城區(qū)25個(gè)項(xiàng)目（住宅類）共網(wǎng)簽5331套。網(wǎng)簽套數(shù)前三名：華發(fā)新城六期，金域華府和五洲花城二期。目前超過50%的項(xiàng)目有尚東領(lǐng)御，金沙美地，遠(yuǎn)大美域，公園里，金地伊頓山，招商花園城二期，五洲花城二期和金域華府。（二）7月網(wǎng)簽前三名：招商花園城，華發(fā)新城六期，華發(fā)蔚藍(lán)堡2、珠海各項(xiàng)目網(wǎng)簽量分析數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)287月珠海市主城區(qū)各項(xiàng)目網(wǎng)簽量統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：截至2012年8月2日，在珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)登記預(yù)售25個(gè)項(xiàng)目（住宅類）中，庫存6537套，面積近74萬㎡。除少數(shù)銷售率較高的項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目都應(yīng)以消化庫存為主。估計(jì)在“十一”前，開發(fā)商要想大量消化掉產(chǎn)品，還需加大促銷力度。（三）庫存量有所增加，套數(shù)為6537套，面積近74萬㎡3、珠海網(wǎng)簽庫存分析珠海市各區(qū)域網(wǎng)簽庫存面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)圖（2012.8.2）單位：萬㎡單位：套數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)29截至2012年8月2日，在珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)登記預(yù)售（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)區(qū)域樓盤名稱庫存套數(shù)庫存面積（㎡）消化率套均面積（㎡）拱北富華里2852789449%98雍雅堡山莊381068118%281吉大鈺海環(huán)球金融中心2727265224%267生活匯商業(yè)街22316735%144錦園41804573%196老香洲中海桃花源1882655056%141雙水灣2375171628%218銘泰錦山府691146245%166新香洲金域華府3052639770%87五洲花城二期1613732373%232中珠九悅941323737%141金地伊頓山881131877%129云頂瀾山1301444639%111尚東領(lǐng)御49725485%148海悅云天176897263%51棕櫚四季47410186%87◆網(wǎng)簽數(shù)據(jù)30（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市（四）主城區(qū)網(wǎng)簽項(xiàng)目庫存一覽（截止8月2日）數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)區(qū)域樓盤名稱庫存套數(shù)庫存面積（㎡）消化率套均面積（㎡）前山招商花園城1712217274%130公園里66702374%106榮泰河庭431636619%381恒隆明珠70514173%73誠豐嘉座2761495115%54南灣中信紅樹灣