中海1號項(xiàng)目簡析最終版課件

中海1號項(xiàng)目簡析中海1號項(xiàng)目簡析“中海地產(chǎn)”是中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生、成長于香港，擴(kuò)展至澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國內(nèi)地。2001年，中海攜城南的首個項(xiàng)目中海名城在成都落地；2004年，位于川大旁錦江南岸的中?！じ窳滞纬且赖菆?；2005年，城西中海國際社區(qū)，首次將國際化元素融入成都本土，開啟了成都邁向國際化進(jìn)程的一個新時代；2006年，中海·龍灣半島華麗登場，重新定義城市豪宅的核心價(jià)值，率先將城市別墅理念導(dǎo)入市場；2007年，中海再次劍指城南，啟動“中海城南核心圈”戰(zhàn)略。作為核心圈中的開篇之作-中?！ぬm庭銷售情況良好；中海翠屏灣位于城南三環(huán)內(nèi)神仙樹板塊讓神仙樹板塊的價(jià)值將在2008年全面升級；8年來，中海地產(chǎn)在成都一直堅(jiān)持主流的開發(fā)理念，鎖定主流地段，關(guān)注主流客群、打造主流產(chǎn)品、引領(lǐng)主流生活。如今中海地產(chǎn)已經(jīng)在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈層，已脫離單純的開發(fā)商范疇，成為一個行業(yè)的形象代言者，一個城市生活方式的提供者，一個真正的城市運(yùn)營商。2004年——2007年獲四川房地產(chǎn)綜合TOP50強(qiáng)排行榜綜合實(shí)力第一殊榮?！鹃_發(fā)商分析】

小結(jié)：深耕成都8年，中海居于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位；城南1號項(xiàng)目為“中海城南核心圈”戰(zhàn)略產(chǎn)品的最高代表；本司項(xiàng)目在板塊上與其不屬于同一區(qū)位，但高端產(chǎn)品類型面臨間接競爭?！爸泻５禺a(chǎn)”是中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生、【土地分析】2007年4月27日，中海通過拍賣成功競得成都城南起步區(qū)31號地塊項(xiàng)目，暫命名為“中海城南一號”項(xiàng)目；本項(xiàng)目由A、B地塊兩部分組成，A地塊為二類住宅用地，B地塊為商業(yè)金融用地兼容行政辦公用地、文化娛樂用地，故適合開發(fā)綜合性社區(qū)；項(xiàng)目土地成本相對偏低，利潤空間較大，開發(fā)壓力相對偏?。灰?guī)劃要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到該地塊住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，但實(shí)際執(zhí)行未按照要求；與本司項(xiàng)目相比，土地成本優(yōu)勢明顯，地塊更具綜合性開發(fā)優(yōu)勢。A地塊B地塊【土地分析】2007年4月27日，中海通過拍賣成功競得成都城區(qū)域占位十分優(yōu)越—地塊位于成都市天府新城CBD核心區(qū)域中軸線，東距成都市級行政中心約200米，北面緊鄰市寬為130米的政景觀大道（錦程大街），南面緊鄰政府局級與廳級以上公務(wù)員住宅小區(qū)；自然環(huán)境前景良好—地塊南側(cè)700米，為外環(huán)生態(tài)圈和3000畝的新世紀(jì)公園，自然環(huán)境優(yōu)美，有著良好的發(fā)展前景。新世紀(jì)公園是位于人民南路南延線外環(huán)路口的大型森林公園，利用外環(huán)路兩側(cè)各500米生態(tài)綠帶進(jìn)行建設(shè)，將引進(jìn)大型旅游、娛樂開發(fā)項(xiàng)目。它們共同組成了完整體系新中心城市綠化系統(tǒng)。商務(wù)辦公環(huán)境極價(jià)—地塊所在城南副中心起步區(qū)是市政府機(jī)關(guān)的辦公所在地，也是中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通、中國海關(guān)、國電、華電、四川電力、成都電業(yè)局、西南院等大型企事業(yè)單位的辦公所在地，地塊周邊商務(wù)辦公環(huán)境十分良好。配套設(shè)施規(guī)劃完善—除地塊自身配套規(guī)劃大量的商業(yè)辦公娛樂設(shè)施外，緊鄰地塊西北側(cè)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場，西側(cè)與西北側(cè)規(guī)劃有文化娛樂設(shè)施用地；地塊西北面1000米左右府城大道旁邊規(guī)劃有成都市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及緊急救援中心。離本項(xiàng)目較近的城南高尚住宅區(qū)神仙樹、紫荊與桐梓林等片區(qū)，各種餐飲娛樂、酒店賓館、金融郵政等設(shè)施一應(yīng)俱全，檔次較高；宜家、歐尚、迪卡隆、富森美等大型商業(yè)設(shè)施位于項(xiàng)目附件。

【區(qū)位分析】小結(jié)：區(qū)域占位十分優(yōu)越；自然環(huán)境前景良好；商務(wù)辦公環(huán)境極佳；配套設(shè)施規(guī)劃完善；區(qū)域占位優(yōu)于本案。中海1號項(xiàng)目區(qū)域占位十分優(yōu)越—地塊位于成都市天府新城CBD核心區(qū)域中軸線【交通分析】本案所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，“三橫六縱”的路網(wǎng)可方便、快捷通往成都各方位；三橫指三環(huán)路、外環(huán)路（繞城高速公路）、武侯大道三條橫向主要交通主軸，是東西向快速通道；六縱指機(jī)場高速、站華路、成雅高速、元華路、天府大道、紅星路南延線六條縱向南北方向主要交通主軸；本項(xiàng)目距天府廣場約6公里、三環(huán)約2公里、雙流機(jī)場約15公里，火車南站約3公里；將在2010年建成并投入運(yùn)行的地鐵1號線距本項(xiàng)目最近停靠站點(diǎn)——新益州站，位于天府大道與站華路間，距離本項(xiàng)目約400米。小結(jié)：周邊完善路網(wǎng)環(huán)繞；交通工具選擇面廣；通達(dá)性十分的良好；目前與公交系統(tǒng)優(yōu)于本司項(xiàng)目，其它交通情況相當(dāng)。【交通分析】本案所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，“三橫六縱”的路網(wǎng)【四至分析】北側(cè)：和西北側(cè)均為廣州中天盈御峰項(xiàng)目；南側(cè)：占地348畝14-18層的公務(wù)員小區(qū)南苑小區(qū)；東側(cè)：東方希望地塊；西側(cè)：為規(guī)劃商住用地。南苑小區(qū)小結(jié)：項(xiàng)目四周分布的主要元素為：高尚居住、政務(wù)辦公、高新產(chǎn)業(yè)；四至元素比本司項(xiàng)目豐富?！舅闹练治觥勘眰?cè)：和西北側(cè)均為廣州中天盈御峰項(xiàng)目；南苑小區(qū)小【規(guī)劃分析】定位：國際級CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿；凈用地面積：A地塊115213.07㎡（合172.7畝）規(guī)劃建筑面積：416015㎡；容積率：2.85；建筑密度：18%；綠地率：28%；總戶數(shù)：2108戶；居住人口：6746人；戶均人口：3.2人/戶；車位：2583個；車戶比：約1：1.22；產(chǎn)品組成:16棟21-24層電梯公寓；建筑布局：行列式；建筑高度：71-79米。9號樓19+2F，20+1F7號樓23+1F8號樓21+2F6號樓24F1號樓22F10號樓20+1F40米寬站華路N11號樓22F12號樓21F13號樓21F14號樓24F15號樓24F16號樓24F南苑住宅區(qū)2號樓21F3號樓21F4號樓24F5號樓24F商業(yè)金融20米寬B9線30米寬B6線錦程大街（30米寬B8線）50米寬代征綠地西區(qū)71米限高區(qū)東區(qū)79米限高區(qū)小結(jié)：定位高端；綜合性強(qiáng)；規(guī)模較大；產(chǎn)品高端；布局通透；建筑限高；車戶比高；容積率低；梯戶比低；景觀良好?！疽?guī)劃分析】定位：國際級CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿；9號樓7【建筑分析】小結(jié)：建筑風(fēng)格：新古典主義；建筑造型：平窗和凸窗結(jié)合、平屋頂和坡屋頂結(jié)合，豐富了城市建筑形態(tài)和天際線；建筑色彩：外墻以金色等高貴又不失明快色調(diào)為主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料：面磚?！窘ㄖ治觥啃〗Y(jié)：【戶型分布分析】9786110N1112131415162345舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A2A1A1A1A1A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A2A2A2A2A1A3A4A5A6A3A4A5A6B1B1B1B1B1B1B1B1C1B2C1B2C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3E1E1E2E2G3G3G2G2F1F2F1F2G4G5G4G5G1G1G1G1G1G1G1G1G6G6G6G6小結(jié)：2房多臨街；3房居外側(cè)；4房在內(nèi)部；復(fù)式設(shè)頂樓；板式結(jié)構(gòu)多；南北朝向多；彩光通風(fēng)好；噪音干擾小。【戶型分布分析】9786110N1112131415162【產(chǎn)品配比分析】【產(chǎn)品配比分析】【產(chǎn)品配比分析】從面積段看，90平米以上為主流，占77%，地塊規(guī)劃指標(biāo)未按照拍賣規(guī)定執(zhí)行。從戶數(shù)比例看，90平米以上和以下的比例為4：6。項(xiàng)目中端客戶和高端客戶量比例為4：6?！井a(chǎn)品配比分析】從面積段看，90平米以上為主流，占77%，【產(chǎn)品配比分析】從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房A41.7%、舒適四房D21.6%和豪華三房C19.7%。解決好A類戶型的客戶量是產(chǎn)品數(shù)量銷售的關(guān)鍵。從面積比例看，主力產(chǎn)品是舒適四房D32%、豪華三房C23.3%、舒適兩房A22.7%。解決好D類和C類戶型客戶的成單率是項(xiàng)目體量消化的關(guān)鍵?！井a(chǎn)品配比分析】從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房A41.【產(chǎn)品配比分析】從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為A1、A2、D2、D1、C2、C3、B1。從每類戶型面積比例看，主力依次戶型為D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1?！井a(chǎn)品配比分析】從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為A1、【產(chǎn)品平面分析】【產(chǎn)品平面分析】【典型戶型分析-舒適2房A1】6116N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1分布1、11、6、16梯戶比2梯4戶面積87.6面積比9%數(shù)量352數(shù)量比17%朝向西向和東向各50%采光良好通風(fēng)一般噪音較大陽臺7.44景觀欠佳贈送面積奇數(shù)13.2偶數(shù)100.92實(shí)得面積奇數(shù)100.92偶數(shù)102.72特點(diǎn)奇偶層贈送面積可改實(shí)用小3房【典型戶型分析-舒適2房A1】6116N11舒適2房舒適3【戶型分析-舒適2房A2】61N1116舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2分布1、6、11、16梯戶比2梯4戶面積79.9面積比9%數(shù)量352數(shù)量比17%朝向西向和東向各50%采光良好通風(fēng)一般噪音較小陽臺12.44景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園12㎡特點(diǎn)傳統(tǒng)2房，帶入戶花園，陽臺鏈接臥室和客廳【戶型分析-舒適2房A2】61N1116舒適2房舒適3房豪【戶型分析-舒適2房A3】N116舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A3A3分布6、11梯戶比2梯4戶面積88.3面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)良好噪音較小陽臺10.6景觀良好贈送面積奇數(shù)12.96偶數(shù)9.72實(shí)得面積奇數(shù)101.26偶數(shù)98.02入戶花園7.2㎡特點(diǎn)奇數(shù)偶數(shù)贈送面積可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用小3房【戶型分析-舒適2房A3】N116舒適2房舒適3房豪華3房【戶型分析-舒適2房A4】N舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A4A4分布6、11梯戶比2梯4戶面積86.5面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)一般噪音較大陽臺8.25景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園10㎡特點(diǎn)帶合院（可改3房），帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型116【戶型分析-舒適2房A4】N舒適2房舒適3房豪華3房舒適4【戶型分析-舒適2房A5】6N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A5A5分布6、11梯戶比2梯4戶面積86.9面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)一般噪音較大陽臺9.9景觀欠佳贈送面積奇數(shù)層7.92偶數(shù)層8.64實(shí)得面積奇數(shù)層94.82偶數(shù)層95.54入戶花園9㎡特點(diǎn)合院可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型【戶型分析-舒適2房A5】6N11舒適2房舒適3房豪華3房N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A6A6【戶型分析-舒適2房A6】6分布6、11梯戶比2梯4戶面積88.5面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向東向和西向各50%采光較好通風(fēng)較好噪音較大陽臺8.91景觀欠佳贈送面積奇數(shù)層11.34偶數(shù)層9.72實(shí)得面積奇數(shù)層97.41偶數(shù)層98.22入戶花園9㎡特點(diǎn)合院可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅B1B1B1B1B1B1B1B1B2B2【戶型分析-舒適3房B1/B2】分布13、14梯戶比2梯2戶面積B1:157.2B2:155.7面積比B1:8%B2：2%數(shù)量B1:172B2:43數(shù)量比B1:8%B2：2%朝向北采光一般通風(fēng)良好噪音較小陽臺17.5景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)舒適3房，戶型創(chuàng)新度較低N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅C1C1【戶型分析-豪華3房C1】分布13、14梯戶比2梯2戶面積183.6面積比2%數(shù)量43數(shù)量比2%朝向北采光一般通風(fēng)良好噪音較小陽臺19景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)豪華3房（帶書房），戶型創(chuàng)新度較低N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空【戶型分析-豪華3房C2/C3】N121545舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3分布4、5、12、15梯戶比2梯2戶面積C2:183C3:184面積比C2:11%C3:10%數(shù)量C2:192C3:180數(shù)量比C2:9%C3:9%朝向南向90%，北向10%采光良好通風(fēng)良好噪音一般陽臺22景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)帶22平米空中合院【戶型分析-豪華3房C2/C3】N121545舒適2房舒適710N23舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3【戶型分析-舒適4房D1/D2】分布2、3、7、10梯戶比2梯2戶面積D1:229.3D2:230.3面積比D1:15%D2:17%數(shù)量D1:210D2:246數(shù)量比D1:10%D2:12%朝向南向采光良好通風(fēng)良好噪音無陽臺31.6景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園D1：61.6D2:64特點(diǎn)陽臺為空中合院（可改5房）710N23舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式98N5舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅E1E1E2E2【戶型分析-豪華4房E1/E2】分布5、8、9梯戶比3梯2戶面積E1:248E2:247面積比E1:3%E2:3%數(shù)量E1:44E2:38數(shù)量比E1:2%E2:2%朝向南向采光良好通風(fēng)良好噪音無陽臺30景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)豪華4房，3梯2戶。98N5舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中【景觀分析】景觀風(fēng)格：新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性，運(yùn)營新古典主義元素營造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。設(shè)計(jì)理念：以人為本，充分考慮人的便利性、私密性、公共性。設(shè)計(jì)手法：現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)手法，通過對人工化和自然化的水景和樹景的結(jié)合，形成富有生活氛圍的空間；園林與架空層結(jié)合，同時考慮靠近住宅邊界部通過種植設(shè)計(jì)區(qū)分確保私密性?？臻g構(gòu)成：中心景觀區(qū)+組團(tuán)景觀區(qū)+入口即道路景觀區(qū)+私家院落+周邊代征綠地系統(tǒng)等五大元素。50米寬代征綠地15米寬代征綠地20米寬代征綠地防護(hù)綠化帶主要景觀軸次要景觀軸入口景觀節(jié)點(diǎn)中心景觀節(jié)點(diǎn)組團(tuán)景觀區(qū)景觀滲透【景觀分析】景觀風(fēng)格：新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性【噪音分析】噪音來源：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；防護(hù)措施：主要靠設(shè)置大面積的防護(hù)綠化帶實(shí)現(xiàn)減噪和綠化雙重作用；產(chǎn)品設(shè)置：產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型2房，其次南面設(shè)置舒適3房和豪華3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適4房和豪華3房。40米寬站華路50米寬代征綠地15米寬代征綠地防護(hù)綠化帶20米寬B9線30米寬B6線錦程大街（30米寬B8線）南苑住宅區(qū)商業(yè)金融舒適2房40米寬站華路20米寬代征綠地舒適2房舒適3房豪華3房豪華3房豪華3房舒適4房【噪音分析】噪音來源：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主要是交通噪音和少量【商業(yè)分析】土地：B地塊凈用地面積54.1畝容積率≥1.5、建筑密度≤50；體量：總建筑面積約18萬㎡；位置：位于住宅地塊的北面交通：臨靠市政130米寬景觀大道——錦程大街，中間車道寬30米，兩邊人行道各寬50米，直通成都市級行政中心。規(guī)劃：商業(yè)地塊物業(yè)形態(tài)正在規(guī)劃之中，基本定位為含高端寫字樓、高級會所、商務(wù)公寓等為一體的綜合體。周邊環(huán)境：地塊所在城南副中心起步區(qū)是未來的城市中心，商務(wù)辦公、商業(yè)等消費(fèi)能力都極其旺盛，完全具備支持大體量商業(yè)開發(fā)。N商業(yè)金融錦程大街（30米寬B8線）50米寬代征綠地小結(jié)：占位優(yōu)越；體量較大；布局集中；交通便利；業(yè)態(tài)豐富?！旧虡I(yè)分析】土地：B地塊凈用地面積54.1畝容積率≥1.5【客戶分析】中海1號項(xiàng)目老城南客戶新城南客戶雙流客戶主力目標(biāo)客戶——成都本土私營企業(yè)主年齡在35—50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)多為帶1—2個子女的三口或四口之家。他們多數(shù)居住在城南桐梓林片區(qū)的錦繡花園、銀都花園、中華園，新棕樹片區(qū)的錦官新城，神仙數(shù)片區(qū)的中海名城，雙楠片區(qū)的麗都花園、逸都花園、金地花園以及內(nèi)環(huán)的雅典國際社區(qū)等高檔小區(qū)，或曾經(jīng)居住于上述高檔小區(qū)。部分客戶目前遷居于華陽、牧馬山等近郊別墅。由于城南這些高檔住宅開發(fā)時間均在上世紀(jì)末本世紀(jì)初，產(chǎn)品形態(tài)、功能、居住的舒適度已經(jīng)不能滿足這個階層消費(fèi)者的需求；近郊別墅多缺乏生活配套尤其是醫(yī)療配套，城市別墅稀缺等因素，他們將目光投向城市高端電梯公寓，如鷺島國際社區(qū)·水晶國際公寓、首座等?；A(chǔ)目標(biāo)客戶——企業(yè)高管他們主要任職于外資企業(yè)和電信、移動、電力、保險(xiǎn)等壟斷性行業(yè)，年齡在35—45歲之間，家庭結(jié)構(gòu)也多為兩代之家。由于處于事業(yè)的鼎盛期，他們較多選擇城市高端住宅作為第一居所，不考慮郊區(qū)別墅或僅將其作為第二居所。非?？粗匦^(qū)的戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)外部環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、居住舒適度、出行方便等與自身長期居住相關(guān)的質(zhì)素，對價(jià)格則不敏感?！究蛻舴治觥恐泻?號項(xiàng)目老城南客戶新城南客戶雙流客戶主力目標(biāo)【分析小結(jié)】開發(fā)商：深耕成都8年，中海居于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位；城南1號項(xiàng)目為“中海城南核心圈”戰(zhàn)略產(chǎn)品的最高代表；本司項(xiàng)目在板塊上與其不屬于同一區(qū)位，但高端產(chǎn)品類型面臨間接競爭。土地：項(xiàng)目土地成本相對偏低，利潤空間較大，開發(fā)壓力相對偏?。坏貕K受90/70限制，但實(shí)際執(zhí)行未按照要求。區(qū)位：區(qū)域占位十分優(yōu)越；自然環(huán)境前景良好；商務(wù)辦公環(huán)境極佳；配套設(shè)施規(guī)劃完善；區(qū)域占位優(yōu)于本案。交通：周邊完善路網(wǎng)環(huán)繞，交通工具選擇面廣，通達(dá)性十分的良好，目前與公交系統(tǒng)優(yōu)于本司項(xiàng)目，其它交通情況相當(dāng)。四至：項(xiàng)目四周分布的主要元素為高尚居住、政務(wù)辦公、高新產(chǎn)業(yè)。定位：國際級CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿。規(guī)劃：定位高端、綜合性強(qiáng)、規(guī)模較大、產(chǎn)品高端、布局通透、建筑限高、車戶比高、容積率低、梯戶比低、景觀良好。建筑：建筑風(fēng)格新古典主義；建筑造型平窗和凸窗結(jié)合、平屋頂和坡屋頂結(jié)合，豐富了城市建筑形態(tài)和天際線；建筑色彩外墻以金色等高貴又不失明快色調(diào)為主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料為面磚?！痉治鲂〗Y(jié)】開發(fā)商：深耕成都8年，中海居于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位；城戶型分布：2房多臨街、3房居外側(cè)、4房在內(nèi)部、復(fù)式設(shè)頂樓、板式結(jié)構(gòu)多、南北朝向多、彩光通風(fēng)好；噪音干擾小。產(chǎn)品配比：從面積段看，90平米以上為主流，占77%，地塊規(guī)劃指標(biāo)未按照拍賣規(guī)定執(zhí)行。從戶數(shù)比例看，90平米以上和以下的比例為4：6。從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房A41.7%、舒適四房D21.6%和豪華三房C19.7%。從面積比例看，主力產(chǎn)品是舒適四房D32%、豪華三房C23.3%、舒適兩房A22.7%。從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為A1、A2、D2、D1、C2、C3、B1。從每類戶型面積比例看，主力依次戶型為D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1。景觀：景觀風(fēng)格為新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性，運(yùn)營新古典主義元素營造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。設(shè)計(jì)理念以人為本，設(shè)計(jì)手法是現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)手法，園林與架空層結(jié)合，空間構(gòu)成五大元素為中心景觀區(qū)+組團(tuán)景觀區(qū)+入口即道路景觀區(qū)+私家院落+周邊代征綠地系統(tǒng)。噪音：主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；防護(hù)措施主要靠設(shè)置大面積的防護(hù)綠化帶實(shí)現(xiàn)減噪和綠化雙重作用；產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型2房，其次南面設(shè)置舒適3房和豪華3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適4房和豪華3房。典型戶型：空間尺寸合理，戶型方正實(shí)用；干濕分區(qū)明顯，動靜分區(qū)合理，兩房創(chuàng)新度高，贈送面積多，3房4房相對較傳統(tǒng)。商業(yè)：占位優(yōu)越、體量較大、布局集中、交通便利、業(yè)態(tài)豐富?？蛻簦褐髁δ繕?biāo)客戶—為客戶成都本土私營企業(yè)主，在35—50歲之間，，多為帶1—2個子女的三口或四口之家，多數(shù)居住在老城南部分客戶目前遷居于華陽、牧馬山等近郊別墅?；A(chǔ)目標(biāo)客戶—企業(yè)高管任職于外資企業(yè)和電信、移動、電力、保險(xiǎn)等壟斷性行業(yè)，在35—45歲之間，多為兩代之家，與本案比較：從以上各方面評估與本案可比性不是太強(qiáng)。戶型分布：2房多臨街、3房居外側(cè)、4房在內(nèi)部、復(fù)式設(shè)頂樓、【SWOT分析】SWOT分析SWOT區(qū)域規(guī)劃前景極佳，配套逐漸完善，通達(dá)性良好、交通體系逐步健全；樓間距較開闊；低樓層數(shù)、低容積率、低建筑密度和高車戶比；戶型配比合理、方正實(shí)用、合院設(shè)計(jì)、面積贈送等灰空間運(yùn)用良好。開發(fā)商品牌在成都市場的知名度和美譽(yù)度俱佳；開發(fā)商向南發(fā)展的戰(zhàn)略契機(jī)良好；震后相關(guān)鼓勵政策的出臺。市政府暫停南遷事宜，市場短期受到影響；震后電梯豪宅市場萎縮，相距不遠(yuǎn)的近郊低密度產(chǎn)品層出不窮；區(qū)域豪宅細(xì)分市場競爭激烈，龍湖、中天盈等項(xiàng)目均定位高端。路網(wǎng)環(huán)繞，交通噪音相對較大；71-79米航空限高，產(chǎn)品規(guī)劃受限；產(chǎn)品在震前已完成，無針對性抗震設(shè)計(jì)?！維WOT分析】SWOT分析SWOT區(qū)域規(guī)劃前景極佳，配套逐THEEND!THANKS!THEEND!中海1號項(xiàng)目簡析中海1號項(xiàng)目簡析“中海地產(chǎn)”是中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生、成長于香港，擴(kuò)展至澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國內(nèi)地。2001年，中海攜城南的首個項(xiàng)目中海名城在成都落地；2004年，位于川大旁錦江南岸的中?！じ窳滞纬且赖菆?；2005年，城西中海國際社區(qū)，首次將國際化元素融入成都本土，開啟了成都邁向國際化進(jìn)程的一個新時代；2006年，中?！垶嘲雿u華麗登場，重新定義城市豪宅的核心價(jià)值，率先將城市別墅理念導(dǎo)入市場；2007年，中海再次劍指城南，啟動“中海城南核心圈”戰(zhàn)略。作為核心圈中的開篇之作-中?！ぬm庭銷售情況良好；中海翠屏灣位于城南三環(huán)內(nèi)神仙樹板塊讓神仙樹板塊的價(jià)值將在2008年全面升級；8年來，中海地產(chǎn)在成都一直堅(jiān)持主流的開發(fā)理念，鎖定主流地段，關(guān)注主流客群、打造主流產(chǎn)品、引領(lǐng)主流生活。如今中海地產(chǎn)已經(jīng)在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈層，已脫離單純的開發(fā)商范疇，成為一個行業(yè)的形象代言者，一個城市生活方式的提供者，一個真正的城市運(yùn)營商。2004年——2007年獲四川房地產(chǎn)綜合TOP50強(qiáng)排行榜綜合實(shí)力第一殊榮?！鹃_發(fā)商分析】

小結(jié)：深耕成都8年，中海居于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位；城南1號項(xiàng)目為“中海城南核心圈”戰(zhàn)略產(chǎn)品的最高代表；本司項(xiàng)目在板塊上與其不屬于同一區(qū)位，但高端產(chǎn)品類型面臨間接競爭?！爸泻５禺a(chǎn)”是中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生、【土地分析】2007年4月27日，中海通過拍賣成功競得成都城南起步區(qū)31號地塊項(xiàng)目，暫命名為“中海城南一號”項(xiàng)目；本項(xiàng)目由A、B地塊兩部分組成，A地塊為二類住宅用地，B地塊為商業(yè)金融用地兼容行政辦公用地、文化娛樂用地，故適合開發(fā)綜合性社區(qū)；項(xiàng)目土地成本相對偏低，利潤空間較大，開發(fā)壓力相對偏??；規(guī)劃要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到該地塊住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，但實(shí)際執(zhí)行未按照要求；與本司項(xiàng)目相比，土地成本優(yōu)勢明顯，地塊更具綜合性開發(fā)優(yōu)勢。A地塊B地塊【土地分析】2007年4月27日，中海通過拍賣成功競得成都城區(qū)域占位十分優(yōu)越—地塊位于成都市天府新城CBD核心區(qū)域中軸線，東距成都市級行政中心約200米，北面緊鄰市寬為130米的政景觀大道（錦程大街），南面緊鄰政府局級與廳級以上公務(wù)員住宅小區(qū)；自然環(huán)境前景良好—地塊南側(cè)700米，為外環(huán)生態(tài)圈和3000畝的新世紀(jì)公園，自然環(huán)境優(yōu)美，有著良好的發(fā)展前景。新世紀(jì)公園是位于人民南路南延線外環(huán)路口的大型森林公園，利用外環(huán)路兩側(cè)各500米生態(tài)綠帶進(jìn)行建設(shè)，將引進(jìn)大型旅游、娛樂開發(fā)項(xiàng)目。它們共同組成了完整體系新中心城市綠化系統(tǒng)。商務(wù)辦公環(huán)境極價(jià)—地塊所在城南副中心起步區(qū)是市政府機(jī)關(guān)的辦公所在地，也是中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通、中國海關(guān)、國電、華電、四川電力、成都電業(yè)局、西南院等大型企事業(yè)單位的辦公所在地，地塊周邊商務(wù)辦公環(huán)境十分良好。配套設(shè)施規(guī)劃完善—除地塊自身配套規(guī)劃大量的商業(yè)辦公娛樂設(shè)施外，緊鄰地塊西北側(cè)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場，西側(cè)與西北側(cè)規(guī)劃有文化娛樂設(shè)施用地；地塊西北面1000米左右府城大道旁邊規(guī)劃有成都市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及緊急救援中心。離本項(xiàng)目較近的城南高尚住宅區(qū)神仙樹、紫荊與桐梓林等片區(qū)，各種餐飲娛樂、酒店賓館、金融郵政等設(shè)施一應(yīng)俱全，檔次較高；宜家、歐尚、迪卡隆、富森美等大型商業(yè)設(shè)施位于項(xiàng)目附件。

【區(qū)位分析】小結(jié)：區(qū)域占位十分優(yōu)越；自然環(huán)境前景良好；商務(wù)辦公環(huán)境極佳；配套設(shè)施規(guī)劃完善；區(qū)域占位優(yōu)于本案。中海1號項(xiàng)目區(qū)域占位十分優(yōu)越—地塊位于成都市天府新城CBD核心區(qū)域中軸線【交通分析】本案所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，“三橫六縱”的路網(wǎng)可方便、快捷通往成都各方位；三橫指三環(huán)路、外環(huán)路（繞城高速公路）、武侯大道三條橫向主要交通主軸，是東西向快速通道；六縱指機(jī)場高速、站華路、成雅高速、元華路、天府大道、紅星路南延線六條縱向南北方向主要交通主軸；本項(xiàng)目距天府廣場約6公里、三環(huán)約2公里、雙流機(jī)場約15公里，火車南站約3公里；將在2010年建成并投入運(yùn)行的地鐵1號線距本項(xiàng)目最近?？空军c(diǎn)——新益州站，位于天府大道與站華路間，距離本項(xiàng)目約400米。小結(jié)：周邊完善路網(wǎng)環(huán)繞；交通工具選擇面廣；通達(dá)性十分的良好；目前與公交系統(tǒng)優(yōu)于本司項(xiàng)目，其它交通情況相當(dāng)?！窘煌ǚ治觥勘景杆趨^(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，“三橫六縱”的路網(wǎng)【四至分析】北側(cè)：和西北側(cè)均為廣州中天盈御峰項(xiàng)目；南側(cè)：占地348畝14-18層的公務(wù)員小區(qū)南苑小區(qū)；東側(cè)：東方希望地塊；西側(cè)：為規(guī)劃商住用地。南苑小區(qū)小結(jié)：項(xiàng)目四周分布的主要元素為：高尚居住、政務(wù)辦公、高新產(chǎn)業(yè)；四至元素比本司項(xiàng)目豐富?！舅闹练治觥勘眰?cè)：和西北側(cè)均為廣州中天盈御峰項(xiàng)目；南苑小區(qū)小【規(guī)劃分析】定位：國際級CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿；凈用地面積：A地塊115213.07㎡（合172.7畝）規(guī)劃建筑面積：416015㎡；容積率：2.85；建筑密度：18%；綠地率：28%；總戶數(shù)：2108戶；居住人口：6746人；戶均人口：3.2人/戶；車位：2583個；車戶比：約1：1.22；產(chǎn)品組成:16棟21-24層電梯公寓；建筑布局：行列式；建筑高度：71-79米。9號樓19+2F，20+1F7號樓23+1F8號樓21+2F6號樓24F1號樓22F10號樓20+1F40米寬站華路N11號樓22F12號樓21F13號樓21F14號樓24F15號樓24F16號樓24F南苑住宅區(qū)2號樓21F3號樓21F4號樓24F5號樓24F商業(yè)金融20米寬B9線30米寬B6線錦程大街（30米寬B8線）50米寬代征綠地西區(qū)71米限高區(qū)東區(qū)79米限高區(qū)小結(jié)：定位高端；綜合性強(qiáng)；規(guī)模較大；產(chǎn)品高端；布局通透；建筑限高；車戶比高；容積率低；梯戶比低；景觀良好?！疽?guī)劃分析】定位：國際級CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿；9號樓7【建筑分析】小結(jié)：建筑風(fēng)格：新古典主義；建筑造型：平窗和凸窗結(jié)合、平屋頂和坡屋頂結(jié)合，豐富了城市建筑形態(tài)和天際線；建筑色彩：外墻以金色等高貴又不失明快色調(diào)為主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料：面磚?！窘ㄖ治觥啃〗Y(jié)：【戶型分布分析】9786110N1112131415162345舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A2A1A1A1A1A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A2A2A2A2A1A3A4A5A6A3A4A5A6B1B1B1B1B1B1B1B1C1B2C1B2C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3E1E1E2E2G3G3G2G2F1F2F1F2G4G5G4G5G1G1G1G1G1G1G1G1G6G6G6G6小結(jié)：2房多臨街；3房居外側(cè)；4房在內(nèi)部；復(fù)式設(shè)頂樓；板式結(jié)構(gòu)多；南北朝向多；彩光通風(fēng)好；噪音干擾小。【戶型分布分析】9786110N1112131415162【產(chǎn)品配比分析】【產(chǎn)品配比分析】【產(chǎn)品配比分析】從面積段看，90平米以上為主流，占77%，地塊規(guī)劃指標(biāo)未按照拍賣規(guī)定執(zhí)行。從戶數(shù)比例看，90平米以上和以下的比例為4：6。項(xiàng)目中端客戶和高端客戶量比例為4：6。【產(chǎn)品配比分析】從面積段看，90平米以上為主流，占77%，【產(chǎn)品配比分析】從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房A41.7%、舒適四房D21.6%和豪華三房C19.7%。解決好A類戶型的客戶量是產(chǎn)品數(shù)量銷售的關(guān)鍵。從面積比例看，主力產(chǎn)品是舒適四房D32%、豪華三房C23.3%、舒適兩房A22.7%。解決好D類和C類戶型客戶的成單率是項(xiàng)目體量消化的關(guān)鍵?！井a(chǎn)品配比分析】從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房A41.【產(chǎn)品配比分析】從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為A1、A2、D2、D1、C2、C3、B1。從每類戶型面積比例看，主力依次戶型為D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1。【產(chǎn)品配比分析】從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為A1、【產(chǎn)品平面分析】【產(chǎn)品平面分析】【典型戶型分析-舒適2房A1】6116N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1分布1、11、6、16梯戶比2梯4戶面積87.6面積比9%數(shù)量352數(shù)量比17%朝向西向和東向各50%采光良好通風(fēng)一般噪音較大陽臺7.44景觀欠佳贈送面積奇數(shù)13.2偶數(shù)100.92實(shí)得面積奇數(shù)100.92偶數(shù)102.72特點(diǎn)奇偶層贈送面積可改實(shí)用小3房【典型戶型分析-舒適2房A1】6116N11舒適2房舒適3【戶型分析-舒適2房A2】61N1116舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2分布1、6、11、16梯戶比2梯4戶面積79.9面積比9%數(shù)量352數(shù)量比17%朝向西向和東向各50%采光良好通風(fēng)一般噪音較小陽臺12.44景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園12㎡特點(diǎn)傳統(tǒng)2房，帶入戶花園，陽臺鏈接臥室和客廳【戶型分析-舒適2房A2】61N1116舒適2房舒適3房豪【戶型分析-舒適2房A3】N116舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A3A3分布6、11梯戶比2梯4戶面積88.3面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)良好噪音較小陽臺10.6景觀良好贈送面積奇數(shù)12.96偶數(shù)9.72實(shí)得面積奇數(shù)101.26偶數(shù)98.02入戶花園7.2㎡特點(diǎn)奇數(shù)偶數(shù)贈送面積可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用小3房【戶型分析-舒適2房A3】N116舒適2房舒適3房豪華3房【戶型分析-舒適2房A4】N舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A4A4分布6、11梯戶比2梯4戶面積86.5面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)一般噪音較大陽臺8.25景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園10㎡特點(diǎn)帶合院（可改3房），帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型116【戶型分析-舒適2房A4】N舒適2房舒適3房豪華3房舒適4【戶型分析-舒適2房A5】6N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A5A5分布6、11梯戶比2梯4戶面積86.9面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向南向和北向各50%采光較好通風(fēng)一般噪音較大陽臺9.9景觀欠佳贈送面積奇數(shù)層7.92偶數(shù)層8.64實(shí)得面積奇數(shù)層94.82偶數(shù)層95.54入戶花園9㎡特點(diǎn)合院可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型【戶型分析-舒適2房A5】6N11舒適2房舒適3房豪華3房N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅A6A6【戶型分析-舒適2房A6】6分布6、11梯戶比2梯4戶面積88.5面積比1%數(shù)量44數(shù)量比2%朝向東向和西向各50%采光較好通風(fēng)較好噪音較大陽臺8.91景觀欠佳贈送面積奇數(shù)層11.34偶數(shù)層9.72實(shí)得面積奇數(shù)層97.41偶數(shù)層98.22入戶花園9㎡特點(diǎn)合院可改3房，帶入戶花園，稀缺實(shí)用戶型N11舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅B1B1B1B1B1B1B1B1B2B2【戶型分析-舒適3房B1/B2】分布13、14梯戶比2梯2戶面積B1:157.2B2:155.7面積比B1:8%B2：2%數(shù)量B1:172B2:43數(shù)量比B1:8%B2：2%朝向北采光一般通風(fēng)良好噪音較小陽臺17.5景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)舒適3房，戶型創(chuàng)新度較低N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅C1C1【戶型分析-豪華3房C1】分布13、14梯戶比2梯2戶面積183.6面積比2%數(shù)量43數(shù)量比2%朝向北采光一般通風(fēng)良好噪音較小陽臺19景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)豪華3房（帶書房），戶型創(chuàng)新度較低N1314舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空【戶型分析-豪華3房C2/C3】N121545舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3分布4、5、12、15梯戶比2梯2戶面積C2:183C3:184面積比C2:11%C3:10%數(shù)量C2:192C3:180數(shù)量比C2:9%C3:9%朝向南向90%，北向10%采光良好通風(fēng)良好噪音一般陽臺22景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)帶22平米空中合院【戶型分析-豪華3房C2/C3】N121545舒適2房舒適710N23舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3【戶型分析-舒適4房D1/D2】分布2、3、7、10梯戶比2梯2戶面積D1:229.3D2:230.3面積比D1:15%D2:17%數(shù)量D1:210D2:246數(shù)量比D1:10%D2:12%朝向南向采光良好通風(fēng)良好噪音無陽臺31.6景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園D1：61.6D2:64特點(diǎn)陽臺為空中合院（可改5房）710N23舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式98N5舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中別墅E1E1E2E2【戶型分析-豪華4房E1/E2】分布5、8、9梯戶比3梯2戶面積E1:248E2:247面積比E1:3%E2:3%數(shù)量E1:44E2:38數(shù)量比E1:2%E2:2%朝向南向采光良好通風(fēng)良好噪音無陽臺30景觀良好贈送面積--實(shí)得面積--入戶花園-特點(diǎn)傳統(tǒng)豪華4房，3梯2戶。98N5舒適2房舒適3房豪華3房舒適4房豪華4房空中復(fù)式空中【景觀分析】景觀風(fēng)格：新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性，運(yùn)營新古典主義元素營造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。設(shè)計(jì)理念：以人為本，充分考慮人的便利性、私密性、公共性。設(shè)計(jì)手法：現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)手法，通過對人工化和自然化的水景和樹景的結(jié)合，形成富有生活氛圍的空間；園林與架空層結(jié)合，同時考慮靠近住宅邊界部通過種植設(shè)計(jì)區(qū)分確保私密性?？臻g構(gòu)成：中心景觀區(qū)+組團(tuán)景觀區(qū)+入口即道路景觀區(qū)+私家院落+周邊代征綠地系統(tǒng)等五大元素。50米寬代征綠地15米寬代征綠地20米寬代征綠地防護(hù)綠化帶主要景觀軸次要景觀軸入口景觀節(jié)點(diǎn)中心景觀節(jié)點(diǎn)組團(tuán)景觀區(qū)景觀滲透【景觀分析】景觀風(fēng)格：新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性【噪音分析】噪音來源：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；防護(hù)措施：主要靠設(shè)置大面積的防護(hù)綠化帶實(shí)現(xiàn)減噪和綠化雙重作用；產(chǎn)品設(shè)置：產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型2房，其次南面設(shè)置舒適3房和豪華3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適4房和豪華3房。40米寬站華路50米寬代征綠地15米寬代征綠地防護(hù)綠化帶20米寬B9線30米寬B6線錦程大街（30米寬B8線）南苑住宅區(qū)商業(yè)金融舒適2房40米寬站華路20米寬代征綠地舒適2房舒適3房豪華3房豪華3房豪華3房舒適4房【噪音分析】噪音來源：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主要是交通噪音和少量【商業(yè)分析】土地：B地塊凈用地面積54.1畝容積率≥1.5、建筑密度≤50；體量：總建筑面積約18萬㎡；位置：位于住宅地塊的北面交通：臨靠市政130米寬景觀大道——錦程大街，中間車道寬30米，兩邊人行道各寬50米，直通成都市級行政中心。規(guī)劃：商業(yè)地塊物業(yè)形態(tài)正在規(guī)劃之中，基本定位為含高端寫字樓、高級會所、商務(wù)公寓等為一體的綜合體。周邊環(huán)境：地塊所在城南副中心起步區(qū)是未來的城市中心，商務(wù)辦公、商業(yè)等消費(fèi)能力都極其旺盛，完全具備支持大體量商業(yè)開發(fā)。N商業(yè)金融錦程大街（30米寬B8線）50米寬代征綠地小結(jié)：占位優(yōu)越；體量較大；布局集中；交通便利；業(yè)態(tài)豐富?！旧虡I(yè)分析】土地：B地塊凈用地面積54.1畝容積率≥1.5【客戶分析】中海1號項(xiàng)目老城南客戶新城南客戶雙流客戶主力目標(biāo)客戶——成都本土私營企業(yè)主年齡在35—50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)多為帶1—2個子女的三口或四口之家。他們多數(shù)居住在城南桐梓林片區(qū)的錦繡花園、銀都花園、中華園，新棕樹片區(qū)的錦官新城，神仙數(shù)片區(qū)的中海名城，雙楠片區(qū)的麗都花園、逸都花園、金地花園以及內(nèi)環(huán)的雅典國際社區(qū)等高檔小區(qū)，或曾經(jīng)居住于上述高檔小區(qū)。部分客戶目前遷居于華陽、牧馬山等近郊別墅。由于城南這些高檔住宅開發(fā)時間均在上世紀(jì)末本世紀(jì)初，產(chǎn)品形態(tài)、功能、居住的舒適度已經(jīng)不能滿足這個階層消費(fèi)者的需求；近郊別墅多缺乏