第11章-城市用地分類及其適用性評價課件

第11章城市用地分類及其適用性評價第1節(jié)城市用地概述第2節(jié)城市用地適用性評價第3節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成第11章城市用地分類及其適用性評價第1節(jié)城市用地概述1城市用地的概念

土地是人類賴以生存與發(fā)展的基本資源，是人類社會活動的基本載體。

城市用地是城市規(guī)劃范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運轉(zhuǎn)所需要的空間。通常所說的城市用地，既是指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚待開發(fā)建設(shè)的土地泛稱。第1節(jié)城市用地概述1城市用地的概念2城市用地的屬性自然屬性:如位置的固定性，獨特的地貌、土壤特征，不可再生社會屬性：權(quán)力表征、經(jīng)濟(jì)表征、法律表征如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟(jì)價值，地權(quán)歸屬和權(quán)益轉(zhuǎn)讓等具有法律保障2城市用地的屬性自然屬性:如位置的固定性，獨特的地貌、土壤3城市用地的價值使用價值:可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價值交換價值:可作為商品進(jìn)入市場，具體表現(xiàn)為地價、租金或費用等。2009年全國土地出讓價16000億元2008年昆明城市基準(zhǔn)地價：

2、土地開發(fā)程度：“六通一平”(宗地紅線外通路、通電、

供水、排水、通訊、通氣及宗地內(nèi)場地平整)，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高年限分別為：

(1)商業(yè)用地：40年

(2)工業(yè)用地：50年

(3)綜合用地：50年

(4)住宅用地：70年3城市用地的價值使用價值:可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地4城市用地的區(qū)劃行政區(qū)劃:確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)用途區(qū)劃:按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對土地用途進(jìn)行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等房地產(chǎn)權(quán)屬區(qū)劃:對地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等地價區(qū)劃:根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價值，作為進(jìn)入市場進(jìn)行交換的依據(jù)4城市用地的區(qū)劃行政區(qū)劃:確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價圖單位：元/平方米2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價圖單位：元/平方米5城市用地的歸屬與管理5.1城市用地的歸屬

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制，除農(nóng)民集體所有外，屬于全民所有制國家所有的土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬國家所有。5城市用地的歸屬與管理5.1城市用地的歸屬城市用地的管理為維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)和合理利用土地資源，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，國家實行嚴(yán)格的土地用途管理機(jī)制。國務(wù)院土地管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作，并相應(yīng)設(shè)置縣級以上的土地管理機(jī)構(gòu)，行使管理職能在城市建設(shè)用地管理方面，通過土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的相銜接，通過城市規(guī)劃管理、城市土地管理相協(xié)調(diào)的過程，以合理而有效的利用城市土地，推進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展。城市用地的管理第2節(jié)城市用地適用性評價1城市與自然環(huán)境自然環(huán)境作為一個基本的條件，深深地影響著城市的生成與發(fā)展。人工環(huán)境與自然環(huán)境交互作用，形成特有的城市環(huán)境形態(tài)。清明上河圖反應(yīng)宋東京城市與自然環(huán)境的關(guān)系第2節(jié)城市用地適用性評價1城市與自然環(huán)境清明上河圖反應(yīng)圓明園設(shè)計圖反應(yīng)古代城市建設(shè)的自然觀圓明園設(shè)計圖反應(yīng)古代城市建設(shè)的自然觀第11章-城市用地分類及其適用性評價課件2自然環(huán)境條件分析組成自然環(huán)境的要素：地質(zhì)、水文、氣候、地形、植被、地上地下資源等；注意：①由于地域差異，各要素的影響程度和作用大小不同；②個別自然條件，需超越所在的局部地域，從區(qū)域來評價利弊；③各環(huán)境要素間，有的相互制約或抵消，有的則相互配合加劇了某種作用。2自然環(huán)境條件分析2.1地質(zhì)條件建筑地基、滑坡與崩塌、沖溝、地震、礦藏2.1地質(zhì)條件成都德陽綿陽江油竇團(tuán)山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂隱伏斷裂返回成都德陽綿陽江油竇團(tuán)山龍門山四川盆地龍泉山綿陽市

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現(xiàn)斷裂后的修改方案沿斷裂帶走向布置100米寬的衛(wèi)生防護(hù)帶返回某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改濕陷性黃土：在上覆土層自重應(yīng)力作用下，或者在自重應(yīng)力和附加應(yīng)力共同作用下，因浸水后土的結(jié)構(gòu)破壞而發(fā)生顯著附加變形的土稱為濕陷性土，屬于特殊土。濕陷性黃土：在上覆土層自重應(yīng)力作用下，或者在自重應(yīng)力和附加應(yīng)第11章-城市用地分類及其適用性評價課件地下溶洞地下溶洞2012年西安城市地陷人為原因造成災(zāi)害2012年西安城市地陷人為原因造成災(zāi)害滑坡滑坡與崩塌——滑坡是斜坡在風(fēng)化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑動（常發(fā)生在丘陵或山區(qū)，在選用坡地或緊靠崖巖建設(shè)時需要注意）在規(guī)劃用地時，應(yīng)確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界的距離。必須選用有滑坡可能的用地時，應(yīng)采用具體工程措施。崩塌的成因主要是巖層或土層的層面對山坡穩(wěn)定造成的影響。當(dāng)裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌的方向，尤其是因爭取用地，過分人工開挖，導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而崩塌?；禄屡c崩塌——滑坡是斜坡在風(fēng)化作用、地表水或地下水、人為第11章-城市用地分類及其適用性評價課件云南保山山體滑坡云南保山山體滑坡沖溝——由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件。沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。沖溝——由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地地震地震造成破壞的大多是構(gòu)造地震，即由于地質(zhì)構(gòu)造運動所引起的地震。確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，以便制定各項建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。地震烈度分基本烈度和設(shè)計烈度?；玖叶龋阂话倌陜?nèi)在該地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度，是設(shè)防的依據(jù)設(shè)計烈度：在地區(qū)宏觀基本烈度基礎(chǔ)上，考慮地區(qū)內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造特點，地形、水文、土壤條件等不一致性所出現(xiàn)小區(qū)域地震烈度的增減，據(jù)此制定更為切實而經(jīng)濟(jì)的小區(qū)域烈度標(biāo)準(zhǔn)。避免在強(qiáng)震區(qū)建設(shè)城市。地震2.2水文及水文地質(zhì)條件水文條件——江河湖泊水體，不但可作為城市水源，同時還在水運交通，改善氣候，稀釋污水，排除雨水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。為防治洪水，在城市用地選擇時要按照洪水頻率，利用高亢地形，同時避開洼地、滯洪區(qū)等部位。城市防洪標(biāo)準(zhǔn)要區(qū)別不同城市設(shè)施的重要性，采用不同的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)頻率。2.2水文及水文地質(zhì)條件2.3氣候條件城市的氣候除大氣環(huán)流和海陸位置不同所形成的大氣候外，在較小的地區(qū)范圍還存在地方氣候與小氣候。在城市地區(qū)，由于城市所造成的大氣下墊面層的不同，以及城市與外界的溫差所形成的熱力差異，將促使某些氣象要素的變化，而出現(xiàn)“城市氣候”的特征。2.3氣候條件太陽輻射——分析城市所在地區(qū)太陽運行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)，間距、朝向的確定，建筑的遮陽設(shè)施以及各項工程的熱工設(shè)計，將有所依據(jù)。日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標(biāo)、用地規(guī)模。太陽輻射強(qiáng)度會造成不同的小氣候形態(tài)，對建筑群體的布置有影響。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件風(fēng)向——風(fēng)以風(fēng)向和風(fēng)速兩個量來表示。風(fēng)向一般為8或16方位觀測，累計計算風(fēng)頻率。同樣可以繪制風(fēng)速圖。盛行風(fēng)向是按照城市不同風(fēng)向的最大頻率來確定的。為了在規(guī)劃布局中正確運用氣象，每個城市應(yīng)分析本地全年占優(yōu)勢的盛行風(fēng)向，最小風(fēng)頻率，靜風(fēng)頻率以及盛行鳳的季節(jié)變化規(guī)律。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件104座城市霧霾中“淪陷”104座城市霧霾中“淪陷”為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向位于居住區(qū)下風(fēng)向。為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按當(dāng)溫度——緯度每增加一度，氣溫降低1.5度，氣溫經(jīng)向變化由海陸位置不同所引起。氣溫對城市規(guī)劃與建設(shè)的影響表現(xiàn)在：地區(qū)氣溫日較差，年較差大，給建筑、工程的設(shè)計施工帶來影響。工廠選址，影響工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)性。

在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產(chǎn)和生活活動過程散發(fā)大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，叫熱島效應(yīng)。溫度——緯度每增加一度，氣溫降低1.5度，氣溫經(jīng)向變化由海成都城市熱島效應(yīng)遙感研究成都城市熱島效應(yīng)遙感研究降水與濕度——我國大部分受季風(fēng)影響，夏季多雨，雨量多少及降水強(qiáng)度對城市排水設(shè)施有較為突出的影響，山洪的形成，江河汛期也給城市用地的選擇及防治工程帶來問題。相對濕度隨地區(qū)和季節(jié)而不同，一般城市因人工構(gòu)筑物覆蓋，相對濕度比郊區(qū)低，濕度大小對某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有影響，同時影響居民的舒適感。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件2.4地形條件從自然地理宏觀劃分地形，大體有山地、丘陵、平原三類。地形條件對規(guī)劃與建設(shè)的影響：影響城市規(guī)劃的布局、平面結(jié)構(gòu)和空間布置地面的高程和用地各部位之間的高差是對制高點的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設(shè)計依據(jù)地面的坡度，對規(guī)劃與建設(shè)有多方面影響。地形與小氣候的形成有關(guān)，分析不同地形及與之相伴的小氣候特點，將可更合理的分布建筑、綠地等設(shè)施地貌對通訊、電波有一定的影響。2.4地形條件項目坡度項目坡度工業(yè)0.5~2鐵路站場0~0.25居住建筑0.3~10對外主要公路0.4~3城市主要道路0.3~6機(jī)場用地0.5~1次要道路0.3~8綠地可大可小城市各項建設(shè)用地適用坡度項目坡度項目坡度工業(yè)0.5~2鐵路站場0~0.25居住建紅河縣六庫縣紅河縣六庫縣3城市用地適用性評定3.1用地評定的要求

城市用地的自然環(huán)境條件適用性評定，是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)要求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評估。其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。3城市用地適用性評定進(jìn)行城市用地質(zhì)量的綜合評定須注意：用地評定是城市規(guī)劃的一項基礎(chǔ)工作。用地評定主要是為城市總體規(guī)劃服務(wù)，但在進(jìn)行局部詳細(xì)規(guī)劃時，也需對環(huán)境環(huán)境條件作更為具體的分析與評價，以適應(yīng)規(guī)劃與工程設(shè)計的需要，所以用地評定的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段的需要相應(yīng)的擬定。城市用地評定要超越狹隘的建設(shè)視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。用地評定不應(yīng)只是各個環(huán)境要素單獨作用的總合。而是要從環(huán)境的整體意義上考察他們相互的作用及其后果，綜合地鑒定利弊。同時要盡可能預(yù)計到城市建設(shè)的人為影響給自然環(huán)境帶來的變化，對用地質(zhì)量造成新的影響，并作為評價環(huán)境質(zhì)量的一個因素先期加以考慮。要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。用地評定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對之分析與評價，并對與之相關(guān)的其他自然環(huán)境因素相互作用，可能產(chǎn)生次生的、后發(fā)的、聯(lián)動的影響作出評估。進(jìn)行城市用地質(zhì)量的綜合評定須注意：2、用地評定的分類一類用地：用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。二類用地：需要采用一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。對城市設(shè)施或工程項目的分布有一定限制。三類用地：不適于修建的用地?，F(xiàn)代工程技術(shù)幾無可能修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)水平。坡度的適用程度劃分：小于10%，介于10~25%之間，大于25%。2、用地評定的分類平原地區(qū)用地分類地基承載力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹沒程度工程地質(zhì)其他一類用地（適宜建設(shè)）＞15＜10%＞2百年洪水位以上沒有不利情況非農(nóng)田用地二類用地（需要一定的工程措施）10~1515%~20%1~1.520年~50年洪水位以上有局部不利情況限制條件不嚴(yán)重三類用地（不適宜建設(shè)）＜10＞25%＜110年洪水位以下有較大沖溝、滑坡、巖溶等不利地質(zhì)有其他限制條件，如有礦產(chǎn)、文物、水源地等平原地區(qū)用地分類地基承載力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹沒（五）城市用地評定成果1、用地評定圖2、文字說明書（五）城市用地評定成果1、用地評定圖4城市用地的選擇4.1用地選擇的影響因素建設(shè)現(xiàn)狀和使用重大基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域關(guān)系市政設(shè)施配套土地利用總體規(guī)劃生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境文化遺存社會問題4城市用地的選擇第11章-城市用地分類及其適用性評價課件4.2用地選擇的原則1、按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國土地管理法》、《城市規(guī)劃編制辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范中有關(guān)土地利用的規(guī)定。2、了解并遵循《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水法》等相關(guān)國家法律中對于土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。3、用地選擇應(yīng)對用地的工程地質(zhì)條件作出和科學(xué)的評估，結(jié)合城市不同功能地域?qū)τ玫氐牟煌臻g與環(huán)境質(zhì)量要求，盡可能減少用地的工程準(zhǔn)備費用，降低城市工程建設(shè)所產(chǎn)生的碳排放，同時做到地盡其利，地盡其用，合理利用土地資源和自然環(huán)境資源。4.2用地選擇的原則注意保護(hù)環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu)，原有的自然資源和水系脈絡(luò)，注意保護(hù)地域的文化遺產(chǎn)。城市用地選擇應(yīng)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)、社會的意識和視角，充分體現(xiàn)出城市空間對于城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)、社會發(fā)展與和諧、區(qū)域共生與協(xié)作的支撐作用與促進(jìn)作用。新城選址或各種開發(fā)區(qū)選址既滿足建設(shè)空間與環(huán)境的需要，同時要為將來進(jìn)一步發(fā)展預(yù)留用地與方向；舊城擴(kuò)建用地選擇，要結(jié)合舊區(qū)的布局結(jié)構(gòu)考慮城市擴(kuò)展重構(gòu)城市功能布局的合理性，要充分利用舊城的設(shè)施基礎(chǔ)，節(jié)省建設(shè)投資第11章-城市用地分類及其適用性評價課件（四）城市用地選擇方案（四）城市用地選擇方案第3節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成1城市用地的分類我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）：城鄉(xiāng)用地分為2大類：（建設(shè)用地H,非建設(shè)用地E）,

9中類：

14小類：城市用地劃分為大類、中類、小類三級，8大類、35中類、44小類。第3節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成1城市用地的分類城鄉(xiāng)用地分類城鄉(xiāng)用地分類代碼用地名稱內(nèi)容R居住用地住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地A公共設(shè)施用地行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地B商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地以及公共管理與公共服務(wù)用地內(nèi)的事業(yè)單位用地M工業(yè)用地一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用地W倉儲用地普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地S交通設(shè)施用地城市道路、交通設(shè)施等用地U市政公用設(shè)施用地供應(yīng)、環(huán)境、安全等設(shè)施用地G綠地公園綠地、防護(hù)綠地、廣場等開放空間用地，不包括住區(qū)、單位內(nèi)部配建的綠地城市用地的分類代碼用地名稱內(nèi)容R居住用地住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件1、功能構(gòu)成是指基于城市用地的自然與經(jīng)濟(jì)區(qū)位，以及由城市職能所形成的城市功能組合與布局結(jié)構(gòu)，而呈現(xiàn)不同的構(gòu)成形態(tài)。

按行政隸屬等級分：市區(qū)、地區(qū)、郊區(qū)；按功能用途劃分：工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、市中心區(qū)、開發(fā)區(qū)；二、城市用地的構(gòu)成1、功能構(gòu)成二、城市用地的構(gòu)成城市用地的功能構(gòu)成示意圖城市用地的功能構(gòu)成示意圖類別名稱占城市建設(shè)用地比例（%）居住用地25.0~40.0公共管理與公共服務(wù)用地5.0~8.0工業(yè)用地15.0~30.0交通設(shè)施用地10.0~30.0綠地10.0~15.0

建筑氣候區(qū)劃

I、II、VI、VII建筑氣候III、IV

、V氣候區(qū)人均居住用地面積

28.0

~

38.023.0

~

36.表4.3.1

人均居住用地面積指標(biāo)（m2

/人）

規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)20112、比例構(gòu)成類別名稱占城市建設(shè)用地比例（%）居住用地25.0~40.第11章城市用地分類及其適用性評價第1節(jié)城市用地概述第2節(jié)城市用地適用性評價第3節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成第11章城市用地分類及其適用性評價第1節(jié)城市用地概述1城市用地的概念

土地是人類賴以生存與發(fā)展的基本資源，是人類社會活動的基本載體。

城市用地是城市規(guī)劃范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運轉(zhuǎn)所需要的空間。通常所說的城市用地，既是指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚待開發(fā)建設(shè)的土地泛稱。第1節(jié)城市用地概述1城市用地的概念2城市用地的屬性自然屬性:如位置的固定性，獨特的地貌、土壤特征，不可再生社會屬性：權(quán)力表征、經(jīng)濟(jì)表征、法律表征如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟(jì)價值，地權(quán)歸屬和權(quán)益轉(zhuǎn)讓等具有法律保障2城市用地的屬性自然屬性:如位置的固定性，獨特的地貌、土壤3城市用地的價值使用價值:可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價值交換價值:可作為商品進(jìn)入市場，具體表現(xiàn)為地價、租金或費用等。2009年全國土地出讓價16000億元2008年昆明城市基準(zhǔn)地價：

2、土地開發(fā)程度：“六通一平”(宗地紅線外通路、通電、

供水、排水、通訊、通氣及宗地內(nèi)場地平整)，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高年限分別為：

(1)商業(yè)用地：40年

(2)工業(yè)用地：50年

(3)綜合用地：50年

(4)住宅用地：70年3城市用地的價值使用價值:可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地4城市用地的區(qū)劃行政區(qū)劃:確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)用途區(qū)劃:按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對土地用途進(jìn)行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等房地產(chǎn)權(quán)屬區(qū)劃:對地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等地價區(qū)劃:根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價值，作為進(jìn)入市場進(jìn)行交換的依據(jù)4城市用地的區(qū)劃行政區(qū)劃:確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價圖單位：元/平方米2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價圖單位：元/平方米5城市用地的歸屬與管理5.1城市用地的歸屬

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制，除農(nóng)民集體所有外，屬于全民所有制國家所有的土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬國家所有。5城市用地的歸屬與管理5.1城市用地的歸屬城市用地的管理為維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)和合理利用土地資源，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，國家實行嚴(yán)格的土地用途管理機(jī)制。國務(wù)院土地管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作，并相應(yīng)設(shè)置縣級以上的土地管理機(jī)構(gòu)，行使管理職能在城市建設(shè)用地管理方面，通過土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的相銜接，通過城市規(guī)劃管理、城市土地管理相協(xié)調(diào)的過程，以合理而有效的利用城市土地，推進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展。城市用地的管理第2節(jié)城市用地適用性評價1城市與自然環(huán)境自然環(huán)境作為一個基本的條件，深深地影響著城市的生成與發(fā)展。人工環(huán)境與自然環(huán)境交互作用，形成特有的城市環(huán)境形態(tài)。清明上河圖反應(yīng)宋東京城市與自然環(huán)境的關(guān)系第2節(jié)城市用地適用性評價1城市與自然環(huán)境清明上河圖反應(yīng)圓明園設(shè)計圖反應(yīng)古代城市建設(shè)的自然觀圓明園設(shè)計圖反應(yīng)古代城市建設(shè)的自然觀第11章-城市用地分類及其適用性評價課件2自然環(huán)境條件分析組成自然環(huán)境的要素：地質(zhì)、水文、氣候、地形、植被、地上地下資源等；注意：①由于地域差異，各要素的影響程度和作用大小不同；②個別自然條件，需超越所在的局部地域，從區(qū)域來評價利弊；③各環(huán)境要素間，有的相互制約或抵消，有的則相互配合加劇了某種作用。2自然環(huán)境條件分析2.1地質(zhì)條件建筑地基、滑坡與崩塌、沖溝、地震、礦藏2.1地質(zhì)條件成都德陽綿陽江油竇團(tuán)山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂隱伏斷裂返回成都德陽綿陽江油竇團(tuán)山龍門山四川盆地龍泉山綿陽市

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現(xiàn)斷裂后的修改方案沿斷裂帶走向布置100米寬的衛(wèi)生防護(hù)帶返回某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改濕陷性黃土：在上覆土層自重應(yīng)力作用下，或者在自重應(yīng)力和附加應(yīng)力共同作用下，因浸水后土的結(jié)構(gòu)破壞而發(fā)生顯著附加變形的土稱為濕陷性土，屬于特殊土。濕陷性黃土：在上覆土層自重應(yīng)力作用下，或者在自重應(yīng)力和附加應(yīng)第11章-城市用地分類及其適用性評價課件地下溶洞地下溶洞2012年西安城市地陷人為原因造成災(zāi)害2012年西安城市地陷人為原因造成災(zāi)害滑坡滑坡與崩塌——滑坡是斜坡在風(fēng)化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑動（常發(fā)生在丘陵或山區(qū)，在選用坡地或緊靠崖巖建設(shè)時需要注意）在規(guī)劃用地時，應(yīng)確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界的距離。必須選用有滑坡可能的用地時，應(yīng)采用具體工程措施。崩塌的成因主要是巖層或土層的層面對山坡穩(wěn)定造成的影響。當(dāng)裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌的方向，尤其是因爭取用地，過分人工開挖，導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而崩塌?；禄屡c崩塌——滑坡是斜坡在風(fēng)化作用、地表水或地下水、人為第11章-城市用地分類及其適用性評價課件云南保山山體滑坡云南保山山體滑坡沖溝——由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件。沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。沖溝——由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地地震地震造成破壞的大多是構(gòu)造地震，即由于地質(zhì)構(gòu)造運動所引起的地震。確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，以便制定各項建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。地震烈度分基本烈度和設(shè)計烈度。基本烈度：一百年內(nèi)在該地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度，是設(shè)防的依據(jù)設(shè)計烈度：在地區(qū)宏觀基本烈度基礎(chǔ)上，考慮地區(qū)內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造特點，地形、水文、土壤條件等不一致性所出現(xiàn)小區(qū)域地震烈度的增減，據(jù)此制定更為切實而經(jīng)濟(jì)的小區(qū)域烈度標(biāo)準(zhǔn)。避免在強(qiáng)震區(qū)建設(shè)城市。地震2.2水文及水文地質(zhì)條件水文條件——江河湖泊水體，不但可作為城市水源，同時還在水運交通，改善氣候，稀釋污水，排除雨水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。為防治洪水，在城市用地選擇時要按照洪水頻率，利用高亢地形，同時避開洼地、滯洪區(qū)等部位。城市防洪標(biāo)準(zhǔn)要區(qū)別不同城市設(shè)施的重要性，采用不同的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)頻率。2.2水文及水文地質(zhì)條件2.3氣候條件城市的氣候除大氣環(huán)流和海陸位置不同所形成的大氣候外，在較小的地區(qū)范圍還存在地方氣候與小氣候。在城市地區(qū)，由于城市所造成的大氣下墊面層的不同，以及城市與外界的溫差所形成的熱力差異，將促使某些氣象要素的變化，而出現(xiàn)“城市氣候”的特征。2.3氣候條件太陽輻射——分析城市所在地區(qū)太陽運行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)，間距、朝向的確定，建筑的遮陽設(shè)施以及各項工程的熱工設(shè)計，將有所依據(jù)。日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標(biāo)、用地規(guī)模。太陽輻射強(qiáng)度會造成不同的小氣候形態(tài)，對建筑群體的布置有影響。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件風(fēng)向——風(fēng)以風(fēng)向和風(fēng)速兩個量來表示。風(fēng)向一般為8或16方位觀測，累計計算風(fēng)頻率。同樣可以繪制風(fēng)速圖。盛行風(fēng)向是按照城市不同風(fēng)向的最大頻率來確定的。為了在規(guī)劃布局中正確運用氣象，每個城市應(yīng)分析本地全年占優(yōu)勢的盛行風(fēng)向，最小風(fēng)頻率，靜風(fēng)頻率以及盛行鳳的季節(jié)變化規(guī)律。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件104座城市霧霾中“淪陷”104座城市霧霾中“淪陷”為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向位于居住區(qū)下風(fēng)向。為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按當(dāng)溫度——緯度每增加一度，氣溫降低1.5度，氣溫經(jīng)向變化由海陸位置不同所引起。氣溫對城市規(guī)劃與建設(shè)的影響表現(xiàn)在：地區(qū)氣溫日較差，年較差大，給建筑、工程的設(shè)計施工帶來影響。工廠選址，影響工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)性。

在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產(chǎn)和生活活動過程散發(fā)大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，叫熱島效應(yīng)。溫度——緯度每增加一度，氣溫降低1.5度，氣溫經(jīng)向變化由海成都城市熱島效應(yīng)遙感研究成都城市熱島效應(yīng)遙感研究降水與濕度——我國大部分受季風(fēng)影響，夏季多雨，雨量多少及降水強(qiáng)度對城市排水設(shè)施有較為突出的影響，山洪的形成，江河汛期也給城市用地的選擇及防治工程帶來問題。相對濕度隨地區(qū)和季節(jié)而不同，一般城市因人工構(gòu)筑物覆蓋，相對濕度比郊區(qū)低，濕度大小對某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有影響，同時影響居民的舒適感。第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件第11章-城市用地分類及其適用性評價課件2.4地形條件從自然地理宏觀劃分地形，大體有山地、丘陵、平原三類。地形條件對規(guī)劃與建設(shè)的影響：影響城市規(guī)劃的布局、平面結(jié)構(gòu)和空間布置地面的高程和用地各部位之間的高差是對制高點的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設(shè)計依據(jù)地面的坡度，對規(guī)劃與建設(shè)有多方面影響。地形與小氣候的形成有關(guān)，分析不同地形及與之相伴的小氣候特點，將可更合理的分布建筑、綠地等設(shè)施地貌對通訊、電波有一定的影響。2.4地形條件項目坡度項目坡度工業(yè)0.5~2鐵路站場0~0.25居住建筑0.3~10對外主要公路0.4~3城市主要道路0.3~6機(jī)場用地0.5~1次要道路0.3~8綠地可大可小城市各項建設(shè)用地適用坡度項目坡度項目坡度工業(yè)0.5~2鐵路站場0~0.25居住建紅河縣六庫縣紅河縣六庫縣3城市用地適用性評定3.1用地評定的要求

城市用地的自然環(huán)境條件適用性評定，是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)要求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評估。其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。3城市用地適用性評定進(jìn)行城市用地質(zhì)量的綜合評定須注意：用地評定是城市規(guī)劃的一項基礎(chǔ)工作。用地評定主要是為城市總體規(guī)劃服務(wù)，但在進(jìn)行局部詳細(xì)規(guī)劃時，也需對環(huán)境環(huán)境條件作更為具體的分析與評價，以適應(yīng)規(guī)劃與工程設(shè)計的需要，所以用地評定的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段的需要相應(yīng)的擬定。城市用地評定要超越狹隘的建設(shè)視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。用地評定不應(yīng)只是各個環(huán)境要素單獨作用的總合。而是要從環(huán)境的整體意義上考察他們相互的作用及其后果，綜合地鑒定利弊。同時要盡可能預(yù)計到城市建設(shè)的人為影響給自然環(huán)境帶來的變化，對用地質(zhì)量造成新的影響，并作為評價環(huán)境質(zhì)量的一個因素先期加以考慮。要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。用地評定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對之分析與評價，并對與之相關(guān)的其他自然環(huán)境因素相互作用，可能產(chǎn)生次生的、后發(fā)的、聯(lián)動的影響作出評估。進(jìn)行城市用地質(zhì)量的綜合評定須注意：2、用地評定的分類一類用地：用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。二類用地：需要采用一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。對城市設(shè)施或工程項目的分布有一定限制。三類用地：不適于修建的用地?，F(xiàn)代工程技術(shù)幾無可能修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)水平。坡度的適用程度劃分：小于10%，介于10~25%之間，大于25%。2、用地評定的分類平原地區(qū)用地分類地基承載力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹沒程度工程地質(zhì)其他一類用地（適宜建設(shè)）＞15＜10%＞2百年洪水位以上沒有不利情況非農(nóng)田用地二類用地（需要一定的工程措施）10~1515%~20%1~1.520年~50年洪水位以上有局部不利情況限制條件不嚴(yán)重三類用地（不適宜建設(shè)）＜10＞25%＜110年洪水位以下有較大沖溝、滑坡、巖溶等不利地質(zhì)有其他限制條件，如有礦產(chǎn)、文物、水源地等平原地區(qū)用地分類地基承載力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹沒（五）城市用地評定成果1、用地評定圖2、文字說明書（五）城市用地評定成果1、用地評定圖4城市用地的選擇4.1用地選擇的影響因素建設(shè)現(xiàn)狀和使用重大基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域關(guān)系市政設(shè)施配套土地利用總體規(guī)劃生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境文化遺存社會問題4城市用地的選擇第11章-城市用地分類及其適用性評價課件4.2用地選擇的原則1、按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國土地管理法》、《城市規(guī)劃編制辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范中有關(guān)土地利用的規(guī)定。2、了解并遵循《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水法》等相關(guān)國家法律中對于土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。3、