某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案

半湯路北側(cè)

發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案地塊■■2007.06■我們的目標(biāo)我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向

實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的快速變現(xiàn)

實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值■■■■第1部分：市場(chǎng)分析研究第2部分：項(xiàng)目整合定位第3部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣創(chuàng)新報(bào)告思維導(dǎo)圖1·市場(chǎng)分析研究第1部分：市場(chǎng)分析研究第2部分：項(xiàng)目整合定位第3部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣創(chuàng)新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新銷(xiāo)售執(zhí)行創(chuàng)新社區(qū)功能創(chuàng)新整合推廣創(chuàng)新市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略地塊分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-1、項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析，有利于明確項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目位置本案地處城市北部老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，地塊緊靠連接老城區(qū)與政務(wù)區(qū)南北交通主干道半湯路，地塊周邊居住及商業(yè)氛圍相對(duì)不足，居住用房多為自建房，整體生活環(huán)境一般，但學(xué)區(qū)氛圍濃厚。區(qū)位屬性現(xiàn)狀從目前現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域?qū)傩怨δ苤饕w現(xiàn)在居住、辦公學(xué)區(qū)，商業(yè)氛圍相對(duì)表現(xiàn)不突出，學(xué)校住宅商業(yè)辦公綜合屬性區(qū)域政務(wù)、學(xué)區(qū)、居住屬性的營(yíng)造帶給的項(xiàng)目?jī)r(jià)值將直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值

政策導(dǎo)向本項(xiàng)目所在區(qū)域是連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的紐帶，借助城市南北交通主干道半湯路，依托巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展方向“城市主要向北、向東發(fā)展”，再加之“政務(wù)文化新區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)的逐漸落實(shí)，必將促進(jìn)本區(qū)域的快速發(fā)展；開(kāi)發(fā)氛圍政務(wù)文化新區(qū)是巢湖市最近幾年重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域；目前，項(xiàng)目所在區(qū)域已有4個(gè)住宅項(xiàng)目（城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@、鳳凰名?。╅_(kāi)發(fā)建設(shè)；整體特征呈現(xiàn)：規(guī)模大、配套全、概念新異，隨著后期項(xiàng)目的不斷入市，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。問(wèn)題界界定小小結(jié)□可達(dá)性良好，交通較為便利□地塊相對(duì)規(guī)整，基本為凈地□地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)□項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)置偏大，市場(chǎng)抗性較大項(xiàng)目屬性□連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶□地處政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)方向□區(qū)域有開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見(jiàn)的良好前景□區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局愈加激烈□商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚區(qū)位屬性1-1、項(xiàng)項(xiàng)目界界定問(wèn)題界界定結(jié)構(gòu)化化分析析S：情境（situation）項(xiàng)目背景事事實(shí)（市場(chǎng)/項(xiàng)目目/客客戶(hù)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展；項(xiàng)目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建面2.8萬(wàn)㎡，與周邊項(xiàng)目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力不足；需求理性化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為已逐步理性化，價(jià)值決定了購(gòu)買(mǎi)行為；C：矛矛盾或或沖突突（complication）項(xiàng)目自自身存存在著著的矛矛盾或或沖突突⊿◢本項(xiàng)目目與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手之之間的的沖突突⊿◢區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀與與消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知之之間的的矛盾盾⊿◢項(xiàng)目的的快速速變現(xiàn)現(xiàn)與利利潤(rùn)最最大化化的矛矛盾Q：提提出問(wèn)問(wèn)題（（question））要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值變現(xiàn)現(xiàn)必須須要回回答的的核心心問(wèn)題題問(wèn)題1問(wèn)題2以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)實(shí)情形下，項(xiàng)目如何成功突圍？■■市場(chǎng)研研究思思維導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目界界定問(wèn)題界界定結(jié)構(gòu)化化分析析宏觀市市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)分分析地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊四四至周邊環(huán)環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手SWOT分分析1-2、地地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊四四至周邊環(huán)環(huán)境地塊現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地面積1.54萬(wàn)㎡建筑面積2.8萬(wàn)㎡住宅總套數(shù)204套容積率1.82停車(chē)位共102個(gè)目前，，地塊塊基本本為凈凈地1-2、地地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊四四至周邊環(huán)環(huán)境地塊四四至鐵路長(zhǎng)江路半湯路城市之光財(cái)校東風(fēng)小學(xué)汽車(chē)維修地住宅樓周邊交交通便便利，，人居居、商商業(yè)氛氛圍不不濃，，生活活環(huán)境境有待待改善善，區(qū)區(qū)域有有一定定發(fā)展展前景景。地塊以以東：：政務(wù)文文化新新區(qū)，，多為為行政政辦公公樓，，居住住氛圍圍欠缺缺；地塊以以南：：緊靠城城市主主干道道半湯湯路，，交通通便利利；一一路之之隔為為多層層住宅宅樓，，底商商主要要經(jīng)營(yíng)營(yíng)五金金建材材，地塊以以西：：緊靠地地塊為為東風(fēng)風(fēng)小學(xué)學(xué)、財(cái)財(cái)校、、居民民自建建房，，老城城區(qū)；；地塊以以北：：居民自自建房房、岠岠嶂山山1-2、地地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊四四至周邊環(huán)環(huán)境周邊環(huán)環(huán)境公共配配套設(shè)設(shè)施欠欠缺；；商業(yè)業(yè)、人人居氛氛圍不不足；；整體體生活活環(huán)境境有待待完善善●商業(yè)：：沿路商商業(yè)門(mén)門(mén)面房房主要要經(jīng)營(yíng)營(yíng)五金金建材材、汽汽車(chē)維維修、、大排排檔；；●公共配配套：：學(xué)校（（東風(fēng)風(fēng)小學(xué)學(xué)、財(cái)財(cái)校））、醫(yī)醫(yī)院、、加油油站等等；●政府機(jī)機(jī)關(guān)：：市政府府、公公安局局等；；市場(chǎng)研研究思思維導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目界界定問(wèn)題界界定結(jié)構(gòu)化化分析析宏觀市市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)分分析地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊四四至周邊環(huán)環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手SWOT分分析1-3、市市場(chǎng)分分析宏觀市市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)巢湖市市GDP穩(wěn)穩(wěn)步上上升巢湖市市近幾幾年GDP呈穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，06年年巢湖湖市GDP高達(dá)達(dá)344.4億億元億億元，，增長(zhǎng)長(zhǎng)12.2%，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快快速發(fā)發(fā)展極極大的的優(yōu)化化了房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資環(huán)境境。巢湖市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資增長(zhǎng)長(zhǎng)較快快就目前前巢湖湖市的的固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資比例例來(lái)看看，重重點(diǎn)工工程比比例較較大，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資力度度不夠夠，總總體上上呈現(xiàn)現(xiàn)快速速增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，，2006年年固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資額164.29億億元，，增幅幅14.7%；；房地地產(chǎn)投投資額額23.86億億元，，增幅幅79.2%。。但隨隨著城城市化化進(jìn)程程的加加快，，巢湖湖市房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的空空間巨巨大。。2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資（億元）112.29137.11164.29房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86巢湖市市城市市規(guī)劃劃發(fā)展展結(jié)構(gòu)構(gòu)城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向：：城市依依托老老城，，重點(diǎn)向向東北北部、、東部部方向向發(fā)展展，啟動(dòng)南南部濱濱湖地地區(qū)建建設(shè)，，形成成“一一腹兩兩翼、、擁湖湖發(fā)展展”的的城市市格局局，促進(jìn)了了本項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展。1-3、市市場(chǎng)分分析宏觀市市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)巢湖市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)供供需分分析2004年2005年2006年房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）——84.593.3商品房銷(xiāo)售額（億元）8.481418.9各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)均均逐年年增加加，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于于快速速發(fā)展展階段段，隨隨著后后市項(xiàng)項(xiàng)目的的不斷斷增加加，未來(lái)兩兩年巢巢湖市市商品品房總總供應(yīng)應(yīng)量將將達(dá)到到200萬(wàn)萬(wàn)㎡左左右，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將愈加加激烈烈。巢湖市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)板板塊格格局巢湖市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)板板塊特特征老城區(qū)區(qū)板塊塊◎巢湖市市的商商業(yè)、、文化化中心心，由于土土地的的稀缺缺性，，老城城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，老城城區(qū)商商品房房?jī)r(jià)格格最高高；◎城市市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展方向向，區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目在各各板塊塊之首首，區(qū)區(qū)域道道路環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、、社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)高、、一中中教育育優(yōu)勢(shì)勢(shì)，構(gòu)構(gòu)成了了區(qū)域域房地地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)，市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可可度度高高；；◎西西區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少，，市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度不不高高，，除了了前前景景規(guī)規(guī)劃劃可可供供參參考考的的吸吸引引力力外外，，產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑造造顯顯得得至至關(guān)關(guān)重重要要；；東部部板板塊塊西區(qū)區(qū)板板塊塊北部部板板塊塊◎北部部板板塊塊由由于于大大體體量量城城市市之之光光項(xiàng)項(xiàng)目目存存在在，，使使這這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域迅迅速速受受到到市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注，，但但區(qū)區(qū)域域整整體體環(huán)環(huán)境境一一般般，，對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展有有一一定定影影響響；；新城城區(qū)區(qū)板板塊塊◎主主要要是是受受城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展方方向向引引導(dǎo)導(dǎo)，，區(qū)區(qū)域域目目前前有有兩兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，規(guī)規(guī)模模和和品品質(zhì)質(zhì)都都比比較較高高，，但但由由于于區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀制制約約，，房房?jī)r(jià)價(jià)排排在在5大大板板塊塊之之尾尾，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售狀狀況況不不容容樂(lè)樂(lè)觀觀；；巢湖湖市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊特特征征類(lèi)別板塊分類(lèi)價(jià)格區(qū)間區(qū)域特點(diǎn)一級(jí)老城區(qū)板塊2400元/㎡以上傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地資源供應(yīng)有限二級(jí)東、西、北部板塊2200－2400元/㎡新型的大型居住區(qū)、城市重點(diǎn)發(fā)展方向三級(jí)新城區(qū)板塊2000元/㎡左右新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高巢湖湖市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)各各板板塊塊核核心心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)板塊核心賣(mài)點(diǎn)老城區(qū)板塊中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、各種配套設(shè)施齊全、地塊價(jià)值高東部板塊整個(gè)區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美、一中教育賣(mài)點(diǎn)西部板塊高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)北部板塊地段交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢(shì)新城區(qū)板塊高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、巢湖湖市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布情情況況目前前，，市市場(chǎng)場(chǎng)在在建建在在售售及及后后期期入入市市項(xiàng)項(xiàng)目目約約25個(gè)個(gè)左左右右，，以以下下為為典典型型案案例例列列舉舉巢湖市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體特征房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于于快速發(fā)發(fā)展階段段隨著老城城區(qū)的拆拆遷改造造及新城城區(qū)的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，為房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展提供了了廣闊的的發(fā)展空空間，房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目已增增加到25個(gè)左左右；房地產(chǎn)市市場(chǎng)板塊塊特征明明顯根據(jù)項(xiàng)目目的分布布情況，，大致可可以把巢巢湖市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分為為5大板板塊：““中心區(qū)區(qū)板塊、、東部板板塊、西西部板塊塊、北部部板塊、、新城區(qū)區(qū)板塊””，東部部板塊項(xiàng)項(xiàng)目最多多；各板塊之之間價(jià)格格具有一一定的差差異老城區(qū)房房?jī)r(jià)最高高，緊接接著是東東部板塊塊，新城城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)最低未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局主主要集中中西、北北兩大板板塊市場(chǎng)未來(lái)來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)點(diǎn)將集集中于北北門(mén)兵團(tuán)團(tuán)、西城城兵團(tuán)及及向陽(yáng)路路兵團(tuán)，，世紀(jì)大大道兵團(tuán)團(tuán)隨著現(xiàn)現(xiàn)有樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)入尾期期目前火火力縮減減，但后后續(xù)即將將推出的的新樓盤(pán)盤(pán)體量仍仍然不容容忽視；；巢湖市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體特征巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目多為10萬(wàn)㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬(wàn)㎡；物業(yè)類(lèi)型多樣化目前市場(chǎng)上仍以多層為主，新推項(xiàng)目大多配以若干棟小高層、高層，部分項(xiàng)目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；80—110㎡的戶(hù)型市場(chǎng)接受度高經(jīng)調(diào)查分析，市場(chǎng)上80㎡左右的兩室、110㎡左右的三室市場(chǎng)認(rèn)知度度高；未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈隨著后市項(xiàng)目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)研究究思維導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目界定定問(wèn)題界定定結(jié)構(gòu)化分分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)分析析地塊分析析地塊現(xiàn)狀狀地塊四至至周邊環(huán)境境發(fā)展戰(zhàn)略略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手SWOT分析1-4、、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手SWOT分析主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析根據(jù)項(xiàng)目目所在位位置、周周邊環(huán)境境、項(xiàng)目目本身分分析，我我們把城城市之光光、名仕仕嘉苑、、四海花花園列為為本項(xiàng)目目的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，通過(guò)對(duì)這這幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的分分析，找找出本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)空白白點(diǎn)、發(fā)發(fā)力點(diǎn)，，最總形形成本項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手掃掃描城市之光光項(xiàng)目位置置：長(zhǎng)長(zhǎng)江路路與半湯湯路交匯匯處建筑面積積：50萬(wàn)萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型型：多多層、、小高層層、高層層銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：2300元/㎡左右右銷(xiāo)售情況況：多多層兩兩室基本本售完，，大戶(hù)型型有一定定抗性主力戶(hù)型型：兩兩室80㎡㎡左右三三室室100-120㎡左左右交通狀況況：緊緊靠交交通主干干道，交交通便利利周邊配套套：基基礎(chǔ)生生活配套套相對(duì)齊齊全區(qū)內(nèi)配套套：幼幼兒園園、小學(xué)學(xué)、會(huì)所所、休閑閑廣場(chǎng)主體概念念：城城市中中心、優(yōu)優(yōu)越生活活形象定位位：市市中心心50萬(wàn)萬(wàn)㎡首席席超級(jí)大大盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：規(guī)規(guī)模、、地段、、內(nèi)部配配套開(kāi)發(fā)商商：巢巢湖湖金成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司項(xiàng)目進(jìn)度度：一一期延延長(zhǎng)江路路的多層層、高層層已基本本封頂處于銷(xiāo)售售狀態(tài)備注：內(nèi)內(nèi)有有大量的的回遷戶(hù)戶(hù)且，且且項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部有部部分難以以拆除的的居民樓樓，影響響了整體體品質(zhì)，，一期08年8月底交交房項(xiàng)目是巢巢湖市目目前體量量最大的的在建在在售項(xiàng)目目，地理理位置優(yōu)優(yōu)越、區(qū)區(qū)內(nèi)配套套完善，，已成為為巢湖市市明星樓樓盤(pán)，主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手掃掃描名仕嘉苑苑項(xiàng)目位置置：半半湯路路巢湖市市公安局局旁建筑面積積：10萬(wàn)萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型型：多多層、、小高層層、高層層銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：2000元/㎡左右右銷(xiāo)售情況況：銷(xiāo)銷(xiāo)售售抗性較較大，主力戶(hù)型型：兩兩室90㎡㎡左右三三室室110-120㎡左左右交通狀況況：緊緊靠交交通主干干道，交交通便利利周邊配套套：基基礎(chǔ)生生活配套套設(shè)施欠欠缺，主主要是政政務(wù)辦公公區(qū)內(nèi)配套套：休休閑廣廣場(chǎng)、水水系、商商業(yè)、步步行景觀觀帶主體概念念：天天地靈靈韻—名名仕嘉苑苑形象定位位：巢巢湖政政務(wù)核心心區(qū)、十十萬(wàn)平米米、人文文景觀華華府核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)、政政務(wù)文化化新區(qū)未未來(lái)開(kāi)發(fā)商商：巢巢湖湖雙友置置業(yè)有限限公司銷(xiāo)售代理理：南南京瑞瑞澤置業(yè)業(yè)顧問(wèn)有有限公司司項(xiàng)目進(jìn)度度：一一期聽(tīng)聽(tīng)竹園11棟多多層部分分封頂，，處于銷(xiāo)銷(xiāo)售狀態(tài)，08年3月月交付備注：每每平平方優(yōu)惠惠40元元，送太太陽(yáng)能熱熱水器項(xiàng)目處于于新城區(qū)區(qū)，為中中規(guī)中矩矩的中等等規(guī)模樓樓盤(pán)，中中心景觀觀帶為本本項(xiàng)目的的最大亮亮點(diǎn)，由由于項(xiàng)目目偏離老老城區(qū)，，以品質(zhì)質(zhì)及低位位價(jià)格吸吸引客戶(hù)戶(hù)，新城城區(qū)的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程直接影影響本項(xiàng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手掃掃描四?；▓@園項(xiàng)目位置置：金金巢大大道與半半湯路交交匯處建筑面積積：18萬(wàn)萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型型：29棟棟多層、、2棟高高層銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：2100元/㎡左右右銷(xiāo)售情況況：銷(xiāo)銷(xiāo)售抗抗性較大大，主力戶(hù)型型：兩兩室90㎡㎡左右三三室室左右交通狀況況：緊緊靠交交通主干干道，交交通便利利周邊配套套：基基礎(chǔ)生生活配套套設(shè)施欠欠缺，主主要是政政務(wù)辦公公區(qū)內(nèi)配套套：休休閑廣廣場(chǎng)、幼幼兒園、、主景觀觀帶、大大板商業(yè)業(yè)主體概念念：五五湖四四?！は硐碜u(yù)人生生形象定位位：18萬(wàn)萬(wàn)平米政政務(wù)新區(qū)區(qū)標(biāo)志性性園林社社區(qū)核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)、政政務(wù)文化化新區(qū)未未來(lái)、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)商商：安安徽徽五湖四四海置業(yè)業(yè)有限公公司營(yíng)銷(xiāo)策劃劃：香香港寶寶隆、寧寧波和田田項(xiàng)目進(jìn)度度：一一期10棟多多層部分分封頂，，處于銷(xiāo)銷(xiāo)售狀態(tài)，07年底交交付備注：98折，送送2000元購(gòu)購(gòu)房券項(xiàng)目處于于新城區(qū)區(qū)，樓i盤(pán)規(guī)模模較大，，配套齊齊全，品品質(zhì)相對(duì)對(duì)較高，，由于項(xiàng)項(xiàng)目偏離離老城區(qū)區(qū)，以品品質(zhì)及低低位價(jià)格格吸引客客戶(hù)，新新城區(qū)的的發(fā)展進(jìn)進(jìn)程直接接影響本本項(xiàng)目1-4、、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手SWOT分析SWOT分析：：優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析析1-區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)地處老城城區(qū)與新新城區(qū)交交匯處，，處重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方方向2-交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)緊靠城市市南北主主干道半半湯路，，出行便便利3-學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)氛圍濃濃厚周邊有東東風(fēng)小學(xué)學(xué)、財(cái)校校，教育育氛圍濃濃厚4-升升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)隨著新城城區(qū)的建建設(shè)發(fā)展展，勢(shì)必必會(huì)帶動(dòng)動(dòng)本區(qū)域域的發(fā)展展，區(qū)域域地塊價(jià)價(jià)值必升升SWOT分析：：劣勢(shì)劣勢(shì)分析1-規(guī)模小

項(xiàng)目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接影響到項(xiàng)目品質(zhì)的打造，難以與其它項(xiàng)目抗衡

2-區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高3-戶(hù)型設(shè)置過(guò)大，市場(chǎng)抗性大項(xiàng)目主導(dǎo)戶(hù)型為三房，面積在120㎡以上，大戶(hù)型市場(chǎng)抗性過(guò)大，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)程SWOT分析：：機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)分析1-宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段2-區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善

3-處城市重點(diǎn)發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展SWOT分析：：威脅威脅分析1-整個(gè)住宅市場(chǎng)放量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2-產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以尋求市場(chǎng)空白3-股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊SO優(yōu)化化策略◎借助新城城區(qū)發(fā)展展強(qiáng)勁之之勢(shì)，充充分利用用區(qū)域?qū)W學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，有效效整合周周邊資源源，提升升項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力力，◎注重產(chǎn)品品品質(zhì)打打造，增增加項(xiàng)目目的附加加值TW規(guī)避避策略◎轉(zhuǎn)移區(qū)域域不利因因素所造造成對(duì)消消費(fèi)的影影響，強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域域發(fā)展前前景◎注重產(chǎn)品品細(xì)節(jié)上上的表現(xiàn)現(xiàn)，盡可可能的去去化項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略根據(jù)項(xiàng)目目SWOT分析，項(xiàng)項(xiàng)目的整整體發(fā)展展戰(zhàn)略：：“走區(qū)域補(bǔ)補(bǔ)缺者發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略“領(lǐng)跑者挑戰(zhàn)者教育文化品牌切入市場(chǎng)，唯一性項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的資源產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶(hù)明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上創(chuàng)創(chuàng)新、尋尋求產(chǎn)品品差異化化，明確確目標(biāo)客客戶(hù)，主主動(dòng)出擊擊，快速速回籠資資金項(xiàng)目策略略方向拔高地段段價(jià)值的的升值潛潛力提升產(chǎn)品品價(jià)值能能引起的的關(guān)注度度2·項(xiàng)目整整合定位位第1部分：市場(chǎng)分析研研究第2部分：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定位位第3部分：營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣創(chuàng)新新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略創(chuàng)新銷(xiāo)售售執(zhí)執(zhí)行行創(chuàng)創(chuàng)新新2-1、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位塑塑造造1、、案案名名建建議議主推案名:[四季泉城]次推案名：新城明珠、橘郡、雍景豪園具體案名創(chuàng)意見(jiàn)方案后附2、、概概念念定定位位首度度以以““養(yǎng)養(yǎng)生生改改變變生生活活,健健康康永永駐駐家家園園””為為主主題題的的70年年居居住住代代表表作作養(yǎng)生型人文健康住區(qū)

巢湖首席四大發(fā)力點(diǎn)：由產(chǎn)品自身而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)1：[人文][HUMANITIES]由鄰里溝通而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)2：[關(guān)懷][BLOCK]由社區(qū)價(jià)值而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)3：[養(yǎng)生][REGIMEN]

由社區(qū)生命而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)4：[健康][HEALTHY]◎主主題題詞詞推推薦薦但要要天天天天洗洗/只只有有少數(shù)數(shù)人人能能做做到到?。≡诔渤埠?偶偶爾爾洗洗次次溫溫泉泉不不算算養(yǎng)生生但有有溫泉泉的城城就就不不一一樣樣所謂謂城不過(guò)過(guò)是是大大點(diǎn)點(diǎn)◎概概念念延延伸伸延伸伸點(diǎn)點(diǎn)1巢湖湖房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的養(yǎng)養(yǎng)生生概概念念空空白白，，利利于于后后期期的的發(fā)發(fā)掘掘、、宣宣傳傳、、推推廣廣延伸伸點(diǎn)點(diǎn)2生命命的的持持續(xù)續(xù)在在于于健健康康、、而而養(yǎng)養(yǎng)生生是是造造就就健健康康的的唯唯一一途途徑徑，，每每個(gè)個(gè)市市民民渴渴求求一一個(gè)個(gè)處處處處充充滿滿健健康康及及人人文文的的和和諧諧生生活活氛氛圍圍，，從從而而使使得得概概念念得得以以延延伸伸延伸伸點(diǎn)點(diǎn)3項(xiàng)目目所所處處的的區(qū)區(qū)域域?yàn)闉槌渤埠北眳^(qū)區(qū)的的一一個(gè)個(gè)中中檔檔居居住住板板塊塊，，從從新新城城規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的角角度度，，闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目的的““城城””的的概概念念鑒于于規(guī)規(guī)劃劃現(xiàn)現(xiàn)狀狀社社區(qū)區(qū)本本身身優(yōu)優(yōu)越越點(diǎn)點(diǎn)明明顯顯不不足足，，依依照照現(xiàn)現(xiàn)有有條條件件市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力薄薄弱弱，，因因此此在在全全盤(pán)盤(pán)““養(yǎng)養(yǎng)生生＋＋人人文文””的的主主題題下下誕誕生生““健健康康＋＋優(yōu)優(yōu)雅雅”的生生活活方方式式?。∪缛绾魏螌⑸缟鐓^(qū)區(qū)主主題題與與社社區(qū)區(qū)功功能能營(yíng)營(yíng)造造形形成成一一體體建議議如如下下：：◎社社區(qū)區(qū)增增力力點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)造造1泉泉：：1個(gè)大大型型人人造造溫溫泉泉會(huì)會(huì)所所2廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：1“運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)””（健健身身））廣廣場(chǎng)場(chǎng)+1“韻韻律律””（文文化化））廣廣場(chǎng)場(chǎng)3長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊：：“綠綠色色景景觀觀””長(zhǎng)廊廊“書(shū)書(shū)畫(huà)畫(huà)文文藝藝””長(zhǎng)廊廊“運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身””長(zhǎng)廊廊建議1：主題雕塑—主入口設(shè)“養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、健康”塑像建議2：溫泉會(huì)所—即多功能會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)多個(gè)可同時(shí)容納10人以上使用的人造溫泉，如：藥物、牛奶溫泉等建議3：韻律廣場(chǎng)—即從西小高層與東1號(hào)樓之間的廣場(chǎng)的道路，設(shè)計(jì)為符合社區(qū)理念的音樂(lè)、棋藝休閑區(qū)建議4：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)—即東2號(hào)樓與北小高層之間，設(shè)計(jì)為一個(gè)集中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所“多類(lèi)型露天運(yùn)動(dòng)器材”組成建議5：綠色景觀長(zhǎng)廊—即項(xiàng)目主入口處，設(shè)計(jì)為社區(qū)的核心花園景觀帶建議6：書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊—即把社區(qū)的西測(cè)道路有效利用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的書(shū)畫(huà)文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊(yùn)建議7：運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊—即把社區(qū)的東測(cè)道路實(shí)際運(yùn)用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的羽毛球、跳繩等活動(dòng)的場(chǎng)地◎社社區(qū)區(qū)增增力力點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)造造1個(gè)大大型型人人造造溫溫泉泉會(huì)會(huì)所所■大型型人人造造溫溫泉泉2大社社區(qū)區(qū)主主題題廣廣場(chǎng)場(chǎng)▼韻律律（（文文化化））廣廣場(chǎng)場(chǎng)；；▼運(yùn)動(dòng)動(dòng)（（健健身身））廣廣場(chǎng)場(chǎng)；；3條社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)庭庭長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊屆于于韻韻律律廣廣場(chǎng)場(chǎng)和和運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)廣廣場(chǎng)場(chǎng)之之間間的的““綠綠色色景景觀觀長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊””社區(qū)區(qū)左左圍圍墻墻與與韻律律廣廣場(chǎng)場(chǎng)之之間間的““書(shū)書(shū)畫(huà)畫(huà)文文藝藝長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊””社區(qū)區(qū)右右圍圍墻墻與與運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)廣廣場(chǎng)場(chǎng)之之間間的的““運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊””◎商商業(yè)業(yè)增增力力點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)造造巢湖湖北北區(qū)區(qū)特特色色餐餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)休休閑閑街街二、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)鎖鎖定定1、、客客戶(hù)戶(hù)區(qū)區(qū)域域范范圍圍項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)主主要要以以巢湖湖市市區(qū)區(qū)、、周周邊邊區(qū)區(qū)域域客戶(hù)戶(hù)為為主主，，約約占占客客戶(hù)戶(hù)總總量量的的90%以上上。。其其他他為為巢巢湖湖下下設(shè)設(shè)縣縣及及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶(hù)戶(hù)約約占占客客戶(hù)戶(hù)總總量量的的10%左右右。。特征征1：：在置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)上上多多為為一一次次置置業(yè)業(yè)特征征2：：一般般注注重重健健康康、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的的生生活活方方式式特征征3：：需要要離離“塵”不離離“城”的生生活活方方式式特征征4：：具有有用用發(fā)發(fā)展展眼眼光光看看問(wèn)問(wèn)題題，，對(duì)對(duì)北北區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展充充滿滿希希望望巢湖湖市市內(nèi)內(nèi)““中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層””周邊邊縣縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)““富富裕裕階階層層”三、、項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格確確立立原則1：?jiǎn)?dòng)階段擬入市價(jià)格略低于市區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格，在區(qū)域內(nèi)要引領(lǐng)價(jià)格的上揚(yáng)趨勢(shì)原則2：凸現(xiàn)多層和小高層價(jià)格的巨大差距，啟售價(jià)明顯低于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品原則3：與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格持平，結(jié)合銷(xiāo)售情況隨時(shí)調(diào)整原則4：多層的中間層價(jià)格與小高層高層的價(jià)格一致1、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力價(jià)價(jià)格格確確立立原原則則2、、價(jià)價(jià)格格的的定定位位結(jié)合合市市調(diào)調(diào)價(jià)價(jià)格格資資料料的的確確立立原原則則:后期期可提提供供科科學(xué)學(xué)定價(jià)價(jià)法法則則及及價(jià)價(jià)格格建建議議按項(xiàng)項(xiàng)目目推推出出時(shí)時(shí)間間根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)及及定定價(jià)原原則則定定價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)2150/㎡㎡3·營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣方方案案第1部分分：：市場(chǎng)分分析析研研究究第2部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目整整合合定定位位第3部分分：：營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣創(chuàng)創(chuàng)新新開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略創(chuàng)創(chuàng)新新銷(xiāo)售售執(zhí)執(zhí)行行創(chuàng)創(chuàng)新新一、、開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略創(chuàng)創(chuàng)新新1、、主主題題溫溫泉泉先先行行開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略養(yǎng)生生生生活活社社區(qū)區(qū)→現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感受受保保健健之之道道優(yōu)勢(shì)勢(shì)1：住住宅宅做做樣樣板板已已無(wú)無(wú)新新意意而而言言，，此此舉舉是是由由人人造造溫溫泉泉————現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)————養(yǎng)養(yǎng)生生社社區(qū)區(qū)的的演演變變過(guò)過(guò)程程優(yōu)勢(shì)勢(shì)2：是是體體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)力力、、品品牌牌與與品品質(zhì)質(zhì)高高度度統(tǒng)統(tǒng)一一的的集集中中優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)體體優(yōu)勢(shì)勢(shì)3：做做足足溫溫泉泉會(huì)會(huì)所所以以外外的的其其他他配配套套，，例例如如：：按按摩摩館館、茶茶藝藝館館等，，內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境實(shí)實(shí)景景取取悅悅市市場(chǎng)場(chǎng)顯顯得得尤尤為為重重要要優(yōu)勢(shì)勢(shì)4：是是突突破破傳傳統(tǒng)統(tǒng)以以活活動(dòng)動(dòng)造造勢(shì)勢(shì)為為主主體體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)利利器器的的轟轟動(dòng)動(dòng)型型事件件，，此此““事事件件””是是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)力力和和影影響響力力的的綜綜合合體體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)5：有有利利吸吸引引更更多多市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注，，特特別別是是對(duì)對(duì)準(zhǔn)準(zhǔn)目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群2、開(kāi)發(fā)發(fā)模式的的利好二、銷(xiāo)售執(zhí)行創(chuàng)新1、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣總總原則在營(yíng)銷(xiāo)推推廣工作作中要以以符合宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境和政政府發(fā)展展政策，，切合消消費(fèi)者心心理因素素，投其其所好，，分析把把握產(chǎn)品品情況，，結(jié)合時(shí)時(shí)機(jī)、分分期利導(dǎo)導(dǎo)，挖掘掘產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)，適適時(shí)傳播播構(gòu)筑項(xiàng)項(xiàng)目形象象，立基基品牌，，最少資資金投入入獲取最最大效益益2、項(xiàng)目目銷(xiāo)售工工作理解解鑒于項(xiàng)目目以多層層和小高高層為主主的物業(yè)業(yè)類(lèi)型4棟住宅宅，204戶(hù)，，2.8萬(wàn)平米米建筑面面積，由由于項(xiàng)目目戶(hù)型偏偏大，平平均30萬(wàn)左右右單套銷(xiāo)售總價(jià)價(jià)，是消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房一道道坎，銷(xiāo)銷(xiāo)售工作作難度與與壓力是是可想而而知的，，如何讓讓我們的的產(chǎn)品物有有所值，，物超所所值，更更要在吸吸傳統(tǒng)的的銷(xiāo)售的的方法基基礎(chǔ)上創(chuàng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略。3、銷(xiāo)售售方式的的創(chuàng)新以聘請(qǐng)售樓小姐姐、先生生為主題的的活動(dòng)養(yǎng)生·[咨詢(xún)專(zhuān)專(zhuān)家]暨四季泉泉城置業(yè)業(yè)顧問(wèn)競(jìng)競(jìng)選活動(dòng)動(dòng)推廣廣主主題題詞詞：：關(guān)注注養(yǎng)養(yǎng)生生的的人人來(lái)來(lái)四四季季泉泉城城4、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)奏奏方方面面探探討討節(jié)奏奏1：以東東1號(hào)號(hào)樓樓與與實(shí)實(shí)景景溫溫泉泉會(huì)會(huì)所所，，為為銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的切切入入點(diǎn)點(diǎn)，，樹(shù)樹(shù)立立巢巢湖首首席席溫溫泉泉社社區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)售售基基調(diào)調(diào)以““健健康康全全家家””為為核核心心的的首首波波活活動(dòng)動(dòng)推推動(dòng)動(dòng)、、蓄蓄勢(shì)勢(shì)，，綜綜合合產(chǎn)品品營(yíng)營(yíng)造造和和市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象建建設(shè)設(shè)兩兩個(gè)個(gè)方方面面，，樹(shù)樹(shù)立立別別具具一一格格的的市場(chǎng)場(chǎng)拓拓展展模模式式，，為為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)鋪鋪平平道道路路（（常常媒媒介介宣宣傳傳輔輔助助不不再多多述述）），，同同時(shí)時(shí)利利用用東東1號(hào)號(hào)樓樓的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售慣慣性性，，為為后后期期2棟棟小高高層層的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售起起到到推推動(dòng)動(dòng)作作用用。。節(jié)奏奏2：以西西小小高高層層和和東東小小高高層層樓樓放放量量銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，鞏鞏固固項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售根根基，，并并快快速速提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌，，增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌價(jià)價(jià)值值節(jié)奏奏3：以以東東2號(hào)號(hào)樓樓與與休休閑閑美美食食街街完完美美收收官官謝謝幕幕5、、售售樓樓中中心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)創(chuàng)創(chuàng)新新“養(yǎng)養(yǎng)””氣氣OXYGEN&GEGIMEN十足足的的活力力型型接接待待中中心心售樓樓部部的的建建設(shè)設(shè)以以““運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、、綠綠色色““為為題題材材，，外外形形設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上體體現(xiàn)現(xiàn)出出運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)感感、、時(shí)時(shí)尚尚感感，，在在售售樓樓部部?jī)?nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置各各種種養(yǎng)養(yǎng)生生方方式式的的模模型型并并配配解解說(shuō)說(shuō)文文字字，，另另可可在在售售樓樓部部劃劃出出一一個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域首首創(chuàng)創(chuàng)獨(dú)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)巢巢湖湖開(kāi)開(kāi)展展””健健康康體體檢檢、、健健康康評(píng)評(píng)估估、、健健康康促促進(jìn)進(jìn)和和健健康康服服務(wù)務(wù)：：四四大大健健康康系系統(tǒng)統(tǒng)，，建建立立完完整整系系統(tǒng)統(tǒng)的的個(gè)個(gè)人人健健康康檔檔案案，，從從各各個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)體體現(xiàn)現(xiàn)社社區(qū)區(qū)綠綠色色、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)到到健健康康生生活活的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變。。9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。02:08:5802:08:5802:0812/18/20222:08:58AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2202:08:5802:08Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:08:5802:08:5802:08Sunday,December18,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2202:08:5902:08:59December18,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。18十十二二月20222:08:59上上午02:08:5912月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:08上上午午12月月-2202:08December18,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/182:08:5902:08:5918December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。2:08:59上上午2:08上上午午02:08:5912月月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、很多事情情努