某置業(yè)公司優(yōu)秀策劃案例

臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思漕河涇（松江）商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有限公司2013年2月市場調(diào)研1漕河涇概況片區(qū)小區(qū)分析主要商業(yè)分布重點商業(yè)研習片區(qū)調(diào)研總結(jié)項目分析上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)的整體規(guī)劃由國際著名的澳大利亞五合設(shè)計公司負責，占地面積約2700畝，規(guī)劃建筑面積約350萬平方米。園區(qū)總體上分為：生產(chǎn)研發(fā)、商務(wù)研發(fā)、科技綠洲、雙創(chuàng)園、低碳展示和交易中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新商業(yè)綜合體、企業(yè)總部會館、配套商業(yè)和人才公寓等板塊。目前正在開發(fā)建設(shè)的區(qū)域是位于功能區(qū)中心區(qū)域的松江高科技園，高科技園占地837畝，規(guī)劃建筑面積100萬方，建筑類型為科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓。漕河涇（松江）概況位于松江區(qū)東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業(yè)區(qū)，南臨車墩，北傍九亭；東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹橋國際機場約15公里，上海浦東國際機場約45公里；距G15（嘉金高速）莘磚公路出口約1.8公里，G60（滬杭高速）莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架；距地鐵1號線莘莊站約5公里，地鐵9號線九亭站約5公里，上海南站約8公里；距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里；距松江大學城約9公里，緊鄰亞洲最大的別墅群—新閔別墅區(qū)。漕河涇（松江）概況截止目前為止，園區(qū)共吸引國內(nèi)外企業(yè)200余家，其中約有65%左右的企業(yè)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)或研發(fā)成果。漕河涇（松江）概況英郡雷丁初步統(tǒng)計核心商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.6萬套，其中，已交付入住約2.9萬套。在所有住宅里面，低密度類住宅約1.5萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬套。核心商圈內(nèi)目前人口約13萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)?？蛇_15萬人。區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費大多在1.8—2.8元/平米/月，高層住宅物業(yè)費在1.2—1.4元/平米/月片區(qū)小區(qū)分析本案該片區(qū)與古北、聯(lián)洋并列上海三大高尚社區(qū)生活圈本項目核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計40個，其中以別墅或少量低層住宅的低密度樓盤共30個，以多層、小高層、高層公寓為主的樓盤10個。片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小小區(qū)分分析區(qū)域主主要商商業(yè)分分布典型商商業(yè)調(diào)調(diào)研典型商商業(yè)調(diào)調(diào)研典型商商業(yè)調(diào)調(diào)研典型商商業(yè)調(diào)調(diào)研典型商商業(yè)調(diào)調(diào)研商業(yè)廣廣場引引進全全球零零售巨巨頭家家樂福福及娛娛樂龍龍頭大大光明明影院院兩大大主力力店，，4萬平米米半開開放式式廣場場型商商業(yè)布布局。。1—3層超市市賣場場與商商場無無障礙礙貫通通，實實現(xiàn)客客流動動線優(yōu)優(yōu)化組組合。。人車分分流，，下設(shè)設(shè)地下下車庫庫，為為消費費者提提供最最便捷捷的享享受環(huán)環(huán)境每個單單元可可以實實現(xiàn)靈靈活組組合，，配套套設(shè)施施齊備備，可可塑性性強，，為商商家量量身定定制。。商場三三個入入口，，主入入口位位于新新南路路，中中央廣廣場達達2000平米，，為休休閑演演示區(qū)區(qū)，也也可做做商業(yè)業(yè)促銷銷活動動重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場1F美食/零售售重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場2F特色餐餐館重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場3F娛樂/餐飲重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場4F影音/休閑重點商商業(yè)研研習——綠地·金御廣廣場自持物物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)營營（只只租不不售））閔行中中心位位置置優(yōu)越越周邊成成熟人人口口稠密密消消費力力強受地方方政府府重視視坐坐享充充足公公共交交通資源商業(yè)面面積大大業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富玻璃幕幕墻設(shè)設(shè)計風風尚潮潮流超大地地下車車位一一站站式購購物樂天瑪瑪特旗旗艦店店入駐駐奠奠定穩(wěn)穩(wěn)定客客流重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城1F美食/零售重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城2F數(shù)碼/服飾重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城3F兒童服服飾/用品重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城4F美食廣廣場重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城5F影音/休閑重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城-1——-2F超市/停車場場重點商商業(yè)研研習——亞繁·亞樂城城亞樂城城采取取只租租不售售的策策略，，對入入駐企企業(yè)的的要求求較高高，入入駐的的商業(yè)業(yè)必須須具有有一定定的品品牌知知名度度周邊分分布大大量小小區(qū)，，人口口分布布比較較集中中，有有較為為強勁勁的消消費力力；莘松路路商業(yè)業(yè)街是是周邊邊最繁繁華的的一條條商業(yè)業(yè)街，，從西西往東東，逐逐漸繁繁榮，，且租金也也逐漸漸上升升；目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要要商業(yè)業(yè)體有有綠地地金御御廣場場、新新閔生生活廣廣場、、巴比比倫生生活廣場、、亞樂樂城等等；綠地金金御廣廣場和和亞樂樂城位位置優(yōu)優(yōu)越，，且規(guī)規(guī)劃科科學、、產(chǎn)品品合理理，成成為區(qū)區(qū)域極具影影響力力的商商業(yè)綜綜合體體；區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)趨于于飽和和，且且業(yè)態(tài)態(tài)豐富富，生生活配配套、、餐飲飲、休休閑娛娛樂、、建材家居居、花花鳥古古玩等等一應應俱全全。片區(qū)調(diào)調(diào)研總總結(jié)本案地地處亞亞洲最最大的的別墅墅區(qū)之之一——莘閔別別墅區(qū)，，地處處西南南，遠遠離市市中心心，著著名高高檔社社區(qū)林立立，只只是不不便于于外出出消費費購物物。區(qū)內(nèi)消消費者者層次次和購購買力力絲毫毫不亞亞于古古北消消費，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要要商業(yè)業(yè)為綠綠地金金御廣廣場、、亞繁亞樂樂城（（在建建）等等較為為高檔檔消費費場所所。核心商商圈12萬人口口消費觀觀念成成熟理理性購買力力強，，追求求消費費品質(zhì)質(zhì)與檔次次。項目分分析項目為為漕河河涇開開發(fā)區(qū)區(qū)松江江高科科技園園配套套商業(yè)業(yè)，位位于園園區(qū)最最東面面，與與大型型居住住小區(qū)區(qū)群一一路之之隔，，整體體商業(yè)業(yè)沿城城市主主干道道莘磚磚公路路分布布，商商業(yè)總總體量量約2萬方，，為集集中型商業(yè)，，便于于產(chǎn)品品規(guī)劃劃項目分分析商業(yè)體體北面面為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，，項目目與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)無無縫對對接項目東東面為為滬昆昆高速速，滬滬昆高高速將將本項項目和和亞洲洲最大大別墅墅區(qū)分分割開開來。。項目西西面為為景觀觀河，，正在在建橋橋，建建好后后的橋橋?qū)⑽魑鞑慨a(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園的人人流源源源不不斷導導向本本項目目項目南南面正正對面面目前前還是是一片片荒蕪蕪，而而在西西南側(cè)側(cè)則是是規(guī)劃劃996戶的高高檔別別墅群群，同同時規(guī)規(guī)劃有有英倫倫風格格商業(yè)業(yè)街！！項目分分析英郡雷雷丁商商業(yè)街街分析析商業(yè)空空置率率達50%在所進駐的的商家中，，餐飲所占占比例達65%商業(yè)街以2層為主，局局部3層項目1-2層租金約為為2-2.5元/平米/天1-3層租金約為為1.5-1.8元/平米/天項目分析英郡雷丁優(yōu)勢（STRENGTH）背靠漕河涇涇松江高科科技園區(qū)，，有一定的的人氣支撐撐；產(chǎn)品布局優(yōu)優(yōu)于對面的的英郡雷丁丁商業(yè)街；；西側(cè)景觀河河增加項目目附加值；；只租不售，，便于統(tǒng)一一招商劣勢（WEEKNESS）高架橋?qū)|東部大量人人流與項目目阻隔開，，不利于人人流導入；；項目體量不不是很大，，不能很好好地形成規(guī)規(guī)模效應；；周邊商業(yè)氛氛圍不是很很濃，不利利于本項目目的市場培培育。機會（OPPORTUNITY）高科技園規(guī)規(guī)劃體量大大，進駐企企業(yè)多，便便于本項目目未來的發(fā)發(fā)展；臨近密集的的住宅小區(qū)區(qū)群；威脅（THREATEN）亞樂城科學學前瞻的規(guī)規(guī)劃對本項項產(chǎn)生較大大的負面影影響；英郡雷丁的的大比例餐餐飲，將有有效分流消消費群體。。項目SWOT分析項目分析項目定位2定位方向產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)規(guī)劃適合做集中商業(yè)的業(yè)態(tài)類型：專業(yè)市場小商品美食休閑購物中心定位方向定位方向排除法確定定項目可行性定位位方向美食休閑綜綜合體（酒店、餐餐飲、休閑閑、娛樂））小商品精品品館（小商品批批零為主，，生活配套套為輔）定位方向地塊定位研研究方向：：美食休閑閑綜合體地塊開發(fā)規(guī)規(guī)劃方向討討論英郡雷丁商商業(yè)街，十十多家餐飲飲店，包括括一家中式式主力店四樓大型美美食廣場，，對入駐商商家品牌要要求較高、、影院、KTV一應俱全主力餐飲店店、休閑娛娛樂主力餐飲飲店、休休閑娛樂樂沿街配套套餐飲周邊有大大量的餐餐飲、娛娛樂休閑閑生活設(shè)設(shè)施，且且位置明明顯優(yōu)于于本項目目，本項項目在規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢、地理理位置上上明顯處處于弱勢勢，不利利于正面面競爭美食廣場場，五星星級酒店店，包括括多家品品牌餐飲飲，消費費層次較較高，影影院、娛娛樂一應應俱全定位方向向招商的難難度較高高消費可持持續(xù)性較較低主要消費費群體集集中在項項目以東東，以休休閑消費費為主，，綠地金金御廣場場、亞樂樂城將成成為他們們理想消消費場所所。餐飲、休休閑等業(yè)業(yè)態(tài)與周周邊大型型綜合體體高度重重合，且且項目對對面已經(jīng)經(jīng)有多家家餐飲店店，運營營一般本項目不不適宜美食休閑閑廣場定位方向向上海九洲洲小商品品市場車墩小商商品市場場洞涇小商商品市場場長橋街小小商品市市場磚橋貿(mào)易易城小商商品市場場九洲小商商品街亞洲最大大別墅群本項目松江目前前小商品品市場發(fā)發(fā)展較為為繁榮，，但是地地處松閔閔交界處處的漕河河涇開發(fā)發(fā)區(qū)域卻卻存在巨巨大的市市場空白白，這為為本項目目的定位位提供了了強力的的支撐。。定位方向向地塊開發(fā)發(fā)規(guī)劃方方向討論論地塊定位位研究方方向：小小商品精精品館地塊開發(fā)發(fā)規(guī)劃方方向討論論本案周邊五十十個小區(qū)區(qū)的強制制性目的的性消費費，將直直接拉動動本案的的持續(xù)旺旺場，隨隨著市場場的成熟熟，將進進一步拉拉動閔行行甚至市市區(qū)的目目的性客客群的消消費定位方向向招商的難難度較低低消費可持持續(xù)性較較高直接可導導致項目目西部十十多萬人人群的剛剛性導入入，與項項目所處處產(chǎn)業(yè)園園區(qū)規(guī)劃劃數(shù)百家家企業(yè)員員工的強強烈消費費支撐，，保證市市場迅速速做旺項目的產(chǎn)產(chǎn)品布局局、周邊邊強大的的剛性需需求、開開發(fā)商的的統(tǒng)一運運營、統(tǒng)統(tǒng)一管理理都是保保證招商商成功的的前提本項目適適宜精品小商商品城定位方向向漕河涇———打造造上海的的“義烏烏”商業(yè)的快快速增長長商品流購買載體體購買力知名度美譽度精品差異化大型的功功能齊全的商商業(yè)平臺臺人口、收收入標志性商商業(yè)大型的功功能齊全全的商業(yè)業(yè)平臺是是首要的的，它可可以帶動動全鎮(zhèn)其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展定位方向向定位方向向差異化是是項目制制勝的關(guān)關(guān)鍵產(chǎn)品———盒裝集集中商業(yè)業(yè)，有別別于傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)街區(qū)，，便于形形成強大大的聚集集效應；；業(yè)態(tài)———多、全全，成為為松江一一站式商商品批零零的最佳佳場所；；商品———走精品品批零路路線，在在層次上上與周邊邊的傳統(tǒng)統(tǒng)小商品品市場拉拉開距離離，也進進一步滿滿足周邊邊較高層層次消費費群體的的有效需需求；運營———只租不不售，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一招商、、統(tǒng)一推推廣、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一一管理，，確保精精品城持持續(xù)旺場場；品質(zhì)屬于商業(yè)業(yè)市場中中脫穎而而出的產(chǎn)產(chǎn)品，檔檔次高于于其它老老市場很很多。建筑規(guī)劃劃柱距：8.4m，面寬：：4.2m，進深：：8.4m；層高：統(tǒng)統(tǒng)一為4米；面積1層面積稍稍大，開開間4.2米，進深深4.2米，使用用面積為為17.64平米，2—3層面積較較小，開開間2.1米，進深深4.2米，使用用面積為為8.82平米風格現(xiàn)代風格格為主，，進一步步與其他他市場形形成視覺覺上的偏偏差通道主通道寬寬度為3.2米，次通通道寬度度為2.4米12345產(chǎn)品建議議精品小商商品城示示意圖：：產(chǎn)品建議議一層三層二層二層業(yè)態(tài)規(guī)劃劃一層：五金、電電子、首首飾等為為主；二層：辦公、體體育、服服飾為為為主；三層：楊寶、日日用品、、輔料包包裝為主主；業(yè)態(tài)樓層層規(guī)劃概概述在小商品品館的基基礎(chǔ)——融入限定定體量的的餐飲、、休閑、、娛樂業(yè)業(yè)態(tài)作為本項項目的配配套設(shè)施施，滿足足市場內(nèi)內(nèi)部的消消費需求求。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃德普置地地公司介介紹及案案例展示示公司介紹紹主營業(yè)務(wù)務(wù)商業(yè)項目目案例分分析公司介紹紹57背景介紹紹上海德普普置地集集團是一家從從事高檔住宅宅地產(chǎn)開開發(fā)為主的綜綜合性房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)。經(jīng)過過10年的穩(wěn)步步發(fā)展，，已形成成總資產(chǎn)規(guī)規(guī)模25億元，凈凈資產(chǎn)10億元的資資產(chǎn)規(guī)模模，公司在上上海、長長沙、重重慶等地地陸續(xù)成成功開發(fā)發(fā)了十余余個項目目，累積積開發(fā)量量達到120余萬平方方米。代代表項目目有“美洲故故事”、、“托斯斯卡納””、“人人文別墅墅”、““緹香小小鎮(zhèn)”、、“公園園里”、、“上海海連城公公寓”、、“長沙沙上海城城”等。最近三年年來，公公司進入入轉(zhuǎn)型期期，從專一一的高端端住宅開開發(fā)轉(zhuǎn)向向綜合地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)運運營（商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、文化化創(chuàng)意地地產(chǎn)、休休閑旅游游地產(chǎn)）），并積累累了一定定的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗和和較為廣廣泛的專專業(yè)資源源，開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)項目有有“上海民民生新元元素”、“上海萬萬源普樂樂匯”、“上海浦江江商務(wù)園園”、長長沙“德德普·五和園””、長沙沙洋湖垸垸項目等等，文化創(chuàng)意意地產(chǎn)項項目有“重慶時時光”、旅游休休閑復合合地產(chǎn)項項目有“重慶·四季田園園”、“長沙·四季田園園”等。公司培育育了的項項目策劃劃、研發(fā)發(fā)設(shè)計、、工程營營建、招招商運營營管理等等一系列列復合型型資深團團隊，在在業(yè)界享享有盛譽譽。主營業(yè)務(wù)務(wù)59服務(wù)領(lǐng)域域全球視野野本地地實踐德普置地地四大領(lǐng)域域住宅地產(chǎn)產(chǎn)休閑旅游游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)文化旅游游地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域域——住宅地產(chǎn)產(chǎn)60過去10年德普致力力于高檔檔精品住住宅開發(fā)發(fā)長沙美洲洲敀事長沙美洲洲故事占占地800畝為純美洲洲風格的的原生態(tài)態(tài)低密度度坡地住住宅，建建筑形態(tài)態(tài)豐富，，以獨棟棟、雙拼拼、聯(lián)排排別墅群群為主，，是一個個以山、、水、森森林、坡坡地為主主題創(chuàng)造造出的稀稀有城市市別墅區(qū)區(qū)。住宅案例長沙托斯卡卡納長沙托斯卡卡納占地400畝是長沙最具具有意大利利味道的城城市別墅社社區(qū)。它位位于長沙新新區(qū)的優(yōu)越越位置，近近享國家森森林的優(yōu)美美環(huán)境。蓬蓬勃建筑中中的新區(qū)規(guī)規(guī)劃整潔有有序、便利利的交通使使托斯卡納納享有完美美的城市配配套。托斯斯卡納規(guī)劃劃有Townhouse、多層花園園洋房等建建筑形態(tài)，，提供城市市別墅經(jīng)典典生活版本本。住宅案例重慶人文別別墅重慶人文別別墅占地500畝經(jīng)典法國諾諾曼邸風格格、新英格格蘭鄉(xiāng)村風風格構(gòu)筑常常青藤三期期純獨立別別墅沉穩(wěn)優(yōu)優(yōu)雅的貴族族氣質(zhì)。親親水坡地地別墅、岸岸堤的庭院院，原汁原原味紳士水水岸漫步生生活即將悠悠然呈現(xiàn)。。住宅案例重慶緹香小小鎮(zhèn)重慶緹香小小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今今為止占地地面積最大大，建筑規(guī)規(guī)模最大，，設(shè)計風格格奇異的高高品質(zhì)純田田園別墅。。它是繼人人文別墅之之后德普在在重慶打造造的又一高高端項目，，是具有卓卓越發(fā)展?jié)摑摿κ侵貞c慶的后花園園，適合人人居是重慶慶未來城市市副中心，，可遠眺中中梁山，且且被蜿蜒曲曲折的大溪溪河所環(huán)繞繞，自然景景觀豐富為為項目打造造高端物業(yè)業(yè)提供了有有力的支持持。住宅案例緹香小鎮(zhèn)二二期·公園里重慶緹香小小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今今為止占地地面積最大大，建筑規(guī)規(guī)模最大，，設(shè)計風格格奇異的高高品質(zhì)純田田園別墅。。它是繼人人文別墅之之后德普在在重慶打造造的又一高高端項目，，是具有卓卓越發(fā)展?jié)摑摿κ侵貞c慶的后花園園，適合人人居是重慶慶未來城市市副中心。。住宅案例近3年，德普業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型綜合商業(yè)、、休閑旅游游、文化創(chuàng)創(chuàng)意園開發(fā)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)案例民生新元素素項目（老建筑商商業(yè)改造））民生新元素素項目位于于民生路碼碼頭，改造造面積2萬平米民生路碼頭頭建于一百百多年前，，為當時的的英國藍煙煙囪公司裝裝卸碼頭，，項目本周周歷史建筑筑保護性開開發(fā)為理念念，改造為為主題鮮明明、具有標標志性和引引領(lǐng)地位的的濱水文化化、商務(wù)、、休閑綜合合區(qū)域。以以文化產(chǎn)業(yè)業(yè)為主題（（大文化概概念），致致力于打造造未來上海海時尚文化化商業(yè)新地地標萬源普樂匯匯（精品社區(qū)區(qū)商業(yè)）萬源普樂匯匯位于金虹虹橋板塊，，總建面積積2萬平米為德普集團團品牌社區(qū)區(qū)商業(yè)產(chǎn)品品線中的開開篇項目，，主打區(qū)域域餐飲休閑閑娛樂中心心，項目將將給與社區(qū)區(qū)商業(yè)全新新詮釋和定定義，繼而而打造全新新社區(qū)商業(yè)業(yè)品牌。商業(yè)案例長沙