某地產(chǎn)公司銷(xiāo)售診斷案例

謹(jǐn)呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告2010.8.18創(chuàng)意堂房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播機(jī)構(gòu).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)診斷，找出問(wèn)題第二篇：分析問(wèn)題理清思路，分析原因第三篇：解決問(wèn)題找出可行的解決途徑營(yíng)銷(xiāo)診斷思路.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4發(fā)現(xiàn)問(wèn)題市場(chǎng)有問(wèn)題？市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有問(wèn)題？產(chǎn)品定位性價(jià)比執(zhí)行有問(wèn)題？策劃執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！5市場(chǎng)環(huán)境——09年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2009年3月30日至2009年12月27日間，共36周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5430套，成交面積465437.8㎡，成交均價(jià)5299元/㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！6市場(chǎng)環(huán)境——10年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2010年1月1日至2010年8月1日間，共31周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5386套，成交面積498461㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！7市場(chǎng)環(huán)境——09年與10年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！88

市場(chǎng)環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)分析.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！9市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題?，F(xiàn)象1辦公類(lèi)市場(chǎng)沒(méi)有像住宅一樣明顯的淡旺季，而且受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響較小現(xiàn)象2辦公類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格一直在節(jié)節(jié)攀升，增幅超過(guò)15%現(xiàn)象310年的辦公類(lèi)市場(chǎng)較09年銷(xiāo)售更火爆，截至到10年7月底已經(jīng)超過(guò)09年4-12月的總銷(xiāo)量市場(chǎng)研判：國(guó)家針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控政策，對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的影響較小，甚至更有利于辦公類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！10競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安興發(fā)展投資商安徽省旅游集團(tuán)位置梅山路18號(hào)建筑高度地上57層，底下3層總建筑面積29.4萬(wàn)方，其中寫(xiě)字樓15萬(wàn)方，其余為酒店和商業(yè)銷(xiāo)售面積1000-2000高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6-19交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平方套數(shù)463套已售110套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，金屬幕墻、斷橋LOW-E中空玻璃，中央空調(diào)，鋼化玻璃門(mén)，衛(wèi)生間公共精裝，18部高速品牌電梯.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！11競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——IFC安徽國(guó)際際金融中中心(5A).（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)投資投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位置蕪湖路馬鞍山路交口建筑高度地上32層，底下3層總建筑面積10萬(wàn)方雙塔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積95-1600高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5-29交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格11000元/平方標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓套數(shù)550套已售180套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計(jì)量.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！13競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——安高廣場(chǎng)場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安高投資投資商安徽省高速集團(tuán)位置合作化路與望江路交口建筑高度地上24層，底下3層總建筑面積3.5萬(wàn)方銷(xiāo)售面積170-1700高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6預(yù)約VIP(未開(kāi)盤(pán))交房時(shí)間2011-6銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)9500元/平方套數(shù)140套已售/賣(mài)點(diǎn)層高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計(jì)量，10兆光釬等.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！14競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——綠地贏海海國(guó)際廣廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)位置馬鞍山路與太湖路交口建筑高度地上28層，底下3層總建面積25萬(wàn)方銷(xiāo)售面積在售B座70-180平方戶型開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-12-19交房時(shí)間2010-10銷(xiāo)售價(jià)格8500賣(mài)點(diǎn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！15競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——綠地贏海海國(guó)際廣廣場(chǎng)(5A).（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！16競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安徽鼎鑫置業(yè)位置長(zhǎng)江西路豐樂(lè)酒店西側(cè)建筑高度地上28層，地下2層總建筑面積37916方銷(xiāo)售面積40-1200開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-1-1交房時(shí)間2011-10銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6800套數(shù)119已售44套賣(mài)點(diǎn)地段.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！17競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！18競(jìng)爭(zhēng)案例例小結(jié)IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地贏海安高廣場(chǎng)鼎鑫BOSS中心本案位置好好較好中等較好較好交通好好好好好好配套好好較好好較好較好商圈中等較好較好較好一般中等品牌較好好好較好中等中等建筑形象好好好較好中等較好內(nèi)部配置好好一般好一般較好結(jié)論：合合肥市寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)在售售樓盤(pán)同同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重，高端端之間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力大，多多為5A級(jí)寫(xiě)字樓樓，且周周邊商業(yè)業(yè)配套都都具有一一定優(yōu)勢(shì)勢(shì)。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！19發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題市場(chǎng)有問(wèn)題？市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有問(wèn)題？產(chǎn)品定位性價(jià)比執(zhí)行有問(wèn)題？策劃執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！20產(chǎn)品定位位——地段科大東區(qū)合肥學(xué)院科大西區(qū)安徽大學(xué)安醫(yī)附院百腦匯IFC安徽國(guó)際金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黃山路南一環(huán)望江路黃金廣場(chǎng)安高廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)1、合肥高教區(qū)2、南七商業(yè)區(qū)（副中心）3、IT集中商貿(mào)區(qū)4、金寨路高架旁小結(jié)：地處城市市主城區(qū)區(qū)，交通通、配套套優(yōu)勢(shì)明明顯，地地段不遜遜于周邊邊同類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！21產(chǎn)品定位位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權(quán)40年建筑高度A座28層，B座20層，地下2層總建筑面積5.3萬(wàn)方面積分割50，整層1050開(kāi)盤(pán)時(shí)間第一次開(kāi)盤(pán)2009-11-1，2010.7月開(kāi)始第二次認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間2011-8-31銷(xiāo)售價(jià)格7000-8000元/平方銷(xiāo)售情況共857套，辦公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，銷(xiāo)售率34%。內(nèi)部配套甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調(diào)分戶計(jì)量，4000平米前廣場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目按照照5A甲級(jí)寫(xiě)字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配置，，從立面面、建筑筑用材、、及內(nèi)部部配置在在市場(chǎng)上上具備了了一定的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！22產(chǎn)品定位位——戶型整層面積積約650平方目前尚未未正式對(duì)對(duì)外推出出銷(xiāo)售分割銷(xiāo)售售，每套套面積約約50平方開(kāi)間4.2米，進(jìn)深深8.4米，公攤攤約30%小結(jié)：戶型大小小適中，，可分可可合，在在市場(chǎng)上上與其他他5A甲級(jí)寫(xiě)字字樓相比比具備優(yōu)優(yōu)勢(shì)。.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！23性價(jià)比——價(jià)格小結(jié)：在同片區(qū)區(qū)和同類(lèi)類(lèi)配置寫(xiě)寫(xiě)字樓中中，價(jià)格格偏低，，價(jià)格上上具備優(yōu)優(yōu)勢(shì)。以B座1701為例：?jiǎn)蝺r(jià)：8258元/平方，面面積：51平方自營(yíng)模式總價(jià)=（8258-200）*51-20000*95%=371410返租模式總價(jià)=（8258-1200）*51*98%=352759實(shí)際成交交單價(jià)7282.5元/平方實(shí)際成交交單價(jià)6916.8元/平方以南七商商圈內(nèi)在在售住宅宅價(jià)格類(lèi)類(lèi)比：印象西湖湖：8400元/平方，玉玉蘭公寓寓：9000元/平方，萬(wàn)科金色色名郡：：9000元/平方，幸幸福里：：7800元/平方。均價(jià)8000元/平方.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！24客戶定位位小結(jié)：客戶面太太窄，未未能對(duì)客客戶進(jìn)行行有效分分類(lèi)。前期客戶定位針對(duì)區(qū)域特征，圍繞IT行業(yè)進(jìn)行圈層寫(xiě)字樓商業(yè)化，通過(guò)商業(yè)返租、回購(gòu)等手段來(lái)周邊吸引投資客戶成交客戶行業(yè)種類(lèi)較分散，未能實(shí)現(xiàn)意想的客戶定位客戶特征不明顯，返租的概念并未達(dá)到預(yù)期效果.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！25發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題市場(chǎng)有問(wèn)題？市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有問(wèn)題？產(chǎn)品定位性價(jià)比執(zhí)行有問(wèn)題？策劃執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！26策劃執(zhí)行行——策略+平面262009.10.29合肥晚報(bào)報(bào)B19版新安晚報(bào)報(bào)C17版2009.10.22合肥晚報(bào)報(bào)A17版新安晚報(bào)報(bào)C17版2009.12.3合肥晚報(bào)報(bào)家園版版.（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！27策劃執(zhí)行行——策略+平面272009.12.30安徽商報(bào)A5版2010.12.19合肥晚報(bào)B13版2009.12.17合肥晚報(bào)家家園版.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！28策劃執(zhí)行——策略+平面282010.7.1合肥晚報(bào)C3版2010.7.29合肥晚報(bào)A11版2010.4.8合肥晚報(bào)B13版.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！29策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結(jié)：宣傳渠道過(guò)過(guò)于單一，，寫(xiě)字樓的的宣傳渠道道更多的應(yīng)應(yīng)該是活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，而而本項(xiàng)目在在此方面運(yùn)運(yùn)用較少。。報(bào)紙媒介：重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布銷(xiāo)售信息DM派發(fā)：針對(duì)周邊進(jìn)行撒網(wǎng)覆蓋樓宇電視：針對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行信息傳播.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！30策劃執(zhí)行——地盤(pán)包裝門(mén)頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門(mén)前銷(xiāo)售包包裝.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！31銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)接待小結(jié)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接接待職業(yè)素素養(yǎng)很好，，但接待流流程過(guò)于簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化，直直奔主題，，對(duì)客戶的的把握較淺淺，容易造造成客戶流流失。接待流程直奔主題、銷(xiāo)售道具、模型介紹形象禮儀服務(wù)態(tài)度、客戶感受、整體形象銷(xiāo)售技巧客戶把握、逼定技巧、業(yè)務(wù)能力.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！32診斷問(wèn)題總總結(jié)市場(chǎng)面政策面對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響較小，從10年的銷(xiāo)售情況即可看出；寫(xiě)字樓市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，且未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；地段較好的寫(xiě)字樓價(jià)格基本維持在8000左右，略優(yōu)于同片區(qū)住宅價(jià)格。產(chǎn)品面本項(xiàng)目位于南七商業(yè)副中心，區(qū)域內(nèi)在售寫(xiě)字樓較少，地段優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目緊鄰金寨路高架，通達(dá)性較好，交通優(yōu)勢(shì)明顯；產(chǎn)品定位5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，產(chǎn)品及配套在同價(jià)位寫(xiě)字樓間較為突出。執(zhí)行面整體對(duì)外形象稍弱，且宣傳推廣調(diào)性不統(tǒng)一，營(yíng)銷(xiāo)手段單一，訪客量較少；營(yíng)銷(xiāo)推廣策略圍繞返租形式展開(kāi)，效果并不明顯，卻影響了寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)；銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)把握客戶能力較弱，現(xiàn)場(chǎng)接待流程不夠規(guī)范，容易造成客戶流失。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！33第二篇：分分析問(wèn)題.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！34形象探討形象定位：：立基大廈廈市場(chǎng)形象象模糊訪談對(duì)象IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)立基大廈綠城玫瑰園銷(xiāo)售經(jīng)理穆小慶合肥最高的寫(xiě)字樓，位置很好，交通方便，配套很好國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一的開(kāi)發(fā)商打造的精品，地理位置優(yōu)越具體位置不太清楚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)徐晨項(xiàng)目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶的關(guān)注開(kāi)發(fā)品牌引起市場(chǎng)追捧，星級(jí)酒店、高端住宅、頂級(jí)商業(yè)為寫(xiě)字樓保駕護(hù)航?jīng)]有明確的市場(chǎng)形象，沒(méi)有演繹出核心價(jià)值點(diǎn)，返租對(duì)寫(xiě)字樓的形象不好香港馬楚設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理馬楚貴，合肥最好的寫(xiě)字樓位置很好，是未來(lái)考慮辦公的好地方周邊形象不好，周邊好像都是做IT的從訪談中發(fā)發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)人人士和客戶戶對(duì)立基大大廈形象沒(méi)沒(méi)有清晰的的認(rèn)識(shí)，甚甚至很多業(yè)業(yè)內(nèi)人士不不知道立基基大廈是寫(xiě)寫(xiě)字樓還是是住宅。立基大廈在在市場(chǎng)上沒(méi)沒(méi)有鮮明的的形象，易易于被其它它項(xiàng)目掩蓋蓋。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！35客戶定位探探討自用客戶針對(duì)IT行業(yè)的中小型企業(yè)辦公外地駐肥的IT網(wǎng)絡(luò)科技公司電子類(lèi)行業(yè)展銷(xiāo)中心證券金融行業(yè)投資客戶看重寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景的投資客戶買(mǎi)來(lái)后期作為自行出租的客戶看重目前開(kāi)發(fā)企業(yè)返租回報(bào)的客戶增值保值的投資客戶客戶面窄，，行業(yè)單一一區(qū)域性強(qiáng)，，收益不明明顯客戶定位：：前期客戶戶定位尚未未跳出區(qū)域域內(nèi)老寫(xiě)字字樓的客戶戶定位，與與區(qū)域同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)嚴(yán)重，客戶戶面較窄，，造成來(lái)訪訪量不夠。。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！36產(chǎn)品與客戶戶對(duì)應(yīng)分析析以周邊自用用改善型客客戶為主現(xiàn)代化辦公公樓樹(shù)立立企業(yè)良好好形象面積分割與與其企業(yè)業(yè)規(guī)模所適適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)辦公格格局適應(yīng)應(yīng)今后企業(yè)業(yè)發(fā)展智能化配套套完善提提升辦公效效率以投資客戶戶為主小面積低低總價(jià)投投資成本較較低特色化產(chǎn)品品為投資資穩(wěn)定性和和增值提供供良好基礎(chǔ)礎(chǔ)少量自用客客戶小面積低低總價(jià)置置業(yè)成本低低特色化產(chǎn)品品滿足個(gè)個(gè)性化需求求A座辦公樓標(biāo)準(zhǔn)化辦公公B座辦公樓個(gè)性化辦公公產(chǎn)品決定客客戶新注冊(cè)公司司視公司類(lèi)型型及規(guī)模分分流.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！37投資客戶分分析區(qū)域投資客戶本區(qū)域工作作，生活的的公司及個(gè)個(gè)人一般通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)廣告以及及周邊戶外外廣告獲取取項(xiàng)目信息息希望在合肥投資置業(yè)的投資客戶在上海有固定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)的投資客戶通過(guò)朋友介紹或網(wǎng)絡(luò)獲取項(xiàng)目信息省內(nèi)外投資客戶其他區(qū)域投資客戶來(lái)自合肥其他區(qū)域的投資客戶通過(guò)宣傳媒體或參與項(xiàng)目活動(dòng)獲得項(xiàng)目信息.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！38投資客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分分析在當(dāng)前嚴(yán)格格控制短期期投資房產(chǎn)產(chǎn)炒作行為為的情況下下，短期投投機(jī)客戶已已逐漸退出出市場(chǎng)，目目前所存在在的較為成成熟的投資資客戶一般般注重項(xiàng)目目長(zhǎng)期穩(wěn)定的的租金收益益。成熟的房產(chǎn)產(chǎn)投資客將將關(guān)注物業(yè)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌及及物業(yè)管理理，追求本金金的安全可可靠是投資資者的底線線，一般與與自用客戶戶相比更不不愿卷入無(wú)無(wú)謂的糾紛紛。作為客戶投投資組合的的重要構(gòu)成成，其購(gòu)置置物業(yè)的重重要意義在在于不受通貨膨膨脹影響的的保值價(jià)值值以及與整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展聯(lián)動(dòng)動(dòng)的增值收收益。獲取租金收收益為目的的較為成熟的的中長(zhǎng)期投資客戶投資客戶定定位.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！39自用客戶來(lái)來(lái)源周邊寫(xiě)字樓客戶追求更良好好的公司形形象。追求更優(yōu)越越的辦公條條件。企業(yè)擴(kuò)張，，面積需求求增加追求獨(dú)特個(gè)性的辦公環(huán)境以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。注重對(duì)外溝通與聯(lián)絡(luò)的便捷個(gè)性化辦公客戶新注冊(cè)公司希望入住便捷注重部分可共享的辦公資源，以節(jié)省啟動(dòng)資金注重辦公氛圍以謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展A座寫(xiě)字樓B座寫(xiě)字樓視公司類(lèi)型型及規(guī)模分分流.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！40自用客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分分析客戶在購(gòu)買(mǎi)與租賃賃之間的選選擇，一般以財(cái)務(wù)成本作作為考量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下下，流動(dòng)資資金較少，，企業(yè)規(guī)模模發(fā)展不成成熟的公司司，不考慮慮購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓樓的客戶考考慮到未來(lái)來(lái)公司規(guī)模模的擴(kuò)張，，一般面積需求比比實(shí)際使用用面積要大大，并將超出使使用面積的的部分對(duì)外外租賃獲取取收益。由于購(gòu)買(mǎi)的的寫(xiě)字樓物物業(yè)將作為為公司長(zhǎng)期期使用的辦辦公場(chǎng)所，，一般其購(gòu)買(mǎi)決策與與租賃相比比將更為全全面與慎重重。寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為對(duì)于于公司客戶戶而言，同同樣是重要的投資資的決策，對(duì)物業(yè)所所在區(qū)域的的發(fā)展前景景及其硬件件品質(zhì)有一一定要求，，看好未來(lái)增增值前景。區(qū)域內(nèi)欲改善辦公公環(huán)境且具備購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力與意意識(shí)的客戶自用客戶定定位.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！41客戶成交決決策分析成本——置業(yè)成本購(gòu)買(mǎi)與租賃賃的財(cái)務(wù)成成本考量。。合理的交房房時(shí)間，減少發(fā)生生租賃費(fèi)用用增值作為企業(yè)的的固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，需需要具有一一定的保值和增值值功能。成本——投資成本投資額度：：合理的交房房時(shí)間，盡早通過(guò)過(guò)租賃收益益減輕投資資成本增值除租金收益益外，物業(yè)的增值值收益也是其追求求的重點(diǎn)。。自用客戶：交付前6-12個(gè)月辦公客戶關(guān)注活躍期辦公客戶購(gòu)買(mǎi)活躍期投資客戶：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期自用客戶投資客戶.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！42返租銷(xiāo)售策策略探討銷(xiāo)售策略定定位：羊毛毛出在羊身身上的商業(yè)業(yè)返租慣用用手法，目目前在合肥肥已經(jīng)逐漸漸不被客戶戶認(rèn)同，投投資客戶對(duì)對(duì)此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)已知根知知底。自用客戶返租模式容易造成寫(xiě)字樓整體運(yùn)營(yíng)不暢，后期空置率較高，物業(yè)管理不到位；返租造成客戶層次不夠，整體形象較差。投資客戶（租金收益）返租期內(nèi)的收益開(kāi)發(fā)企業(yè)可以保證，但返租期后收益難以保證；寫(xiě)字樓的租金收益較商業(yè)較弱。投資客戶（保值增值）注重項(xiàng)目的整體形象，看重項(xiàng)目自身價(jià)值的升值；看重當(dāng)前的價(jià)格是否具備一定的升值空間。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！43前期定價(jià)檢檢討價(jià)格策略：：針對(duì)快進(jìn)進(jìn)快出的項(xiàng)項(xiàng)目，高價(jià)價(jià)優(yōu)惠不如如低價(jià)高走走更會(huì)贏得得市場(chǎng)，本本項(xiàng)目返租租模式抬升升了整體價(jià)價(jià)格，但未未達(dá)到預(yù)期期效果。第三層級(jí)6000-7000信達(dá)好第坊(6500)濱湖世紀(jì)城(6200)第二層級(jí)7000-8000鼎鑫BOSS中心(7000)本項(xiàng)目(7200)第一層級(jí)10000以上IFC安徽國(guó)際金融中心(12000)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(11000)123.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！44第三篇：解解決問(wèn)題.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！45推廣策略思思考核心策略CoreStrategy形象力=影響力=一切以新形象+體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)制造極致影影響力下階段，以以A座最主線，，重新制定定營(yíng)銷(xiāo)推廣廣策略，全全面提升項(xiàng)項(xiàng)目整體形形象，充分分挖掘項(xiàng)目目的核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，打造造片區(qū)首席席高端寫(xiě)字字樓的形象象，樹(shù)立客客戶的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)信心。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！46項(xiàng)目推廣思思路——以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)為主線STEP1：形象推廣塑造一個(gè)以以科技、IT為核心的辦辦公集群引發(fā)關(guān)于立立基大廈的的未來(lái)想象象樹(shù)立立基大大廈南七商商圈第一品品牌形象為銷(xiāo)售再戰(zhàn)戰(zhàn)墊定項(xiàng)目目知名度STEP2：產(chǎn)品推廣

品牌推廣活動(dòng)項(xiàng)目形象廣告制造熱點(diǎn)話題專(zhuān)題新聞報(bào)道目標(biāo)客戶產(chǎn)品推介會(huì)商業(yè)組織聯(lián)合推廣活動(dòng)同層品牌及客戶體驗(yàn)促銷(xiāo)活動(dòng)新老客戶互動(dòng)活動(dòng)積累期——引發(fā)客戶關(guān)關(guān)注強(qiáng)銷(xiāo)期——說(shuō)服客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)持續(xù)期——維持購(gòu)買(mǎi)熱熱情鞏固期——尾盤(pán)去化.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！47活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)結(jié)構(gòu)圖公關(guān)/展示活動(dòng)產(chǎn)品推介交交流會(huì)營(yíng)造廣場(chǎng)文化擴(kuò)大市場(chǎng)影影響公關(guān)/互動(dòng)活動(dòng)促銷(xiāo)/展示活動(dòng)鎖定購(gòu)買(mǎi)群體共享目標(biāo)客客戶產(chǎn)品推廣形象推廣促銷(xiāo)/互動(dòng)活動(dòng)產(chǎn)品投資說(shuō)說(shuō)明會(huì)貴賓客戶特特別推介目標(biāo)行業(yè)交交流會(huì)經(jīng)濟(jì)論壇管理沙龍豪華車(chē)展高爾夫用品品展時(shí)尚商務(wù)用用品展奢侈品展周末休閑派派對(duì)品牌發(fā)布會(huì)會(huì)洋酒品鑒會(huì)會(huì)國(guó)際時(shí)尚之之旅文化藝術(shù)展展創(chuàng)意作品展展雕塑展生活·攝影展.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！48Phase1傳承區(qū)域文文化氛圍，，引發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注文化/藝術(shù)作品展展（南七商商圈以及合合肥IT的變遷）以合肥IT行業(yè)變遷且且符合南七七商圈文化化底蘊(yùn)濃郁郁的氛圍的的活動(dòng)為切入點(diǎn)，作為備受受市場(chǎng)關(guān)注注的熱點(diǎn)，，能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)良好的市市場(chǎng)形象塑塑造。重現(xiàn)現(xiàn)過(guò)去，展展望未來(lái)，，更是變化化的忠實(shí)記記錄與見(jiàn)證證，與項(xiàng)目目的崛起非非常貼切，，并可引起起較高的市市場(chǎng)關(guān)注，，營(yíng)造良好好的現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！49Phase2以辦公創(chuàng)意意為主題，，吸引社會(huì)會(huì)關(guān)注萬(wàn)元大獎(jiǎng)尋尋找“辦公公創(chuàng)意達(dá)人人”舉辦合肥首首屆辦公創(chuàng)創(chuàng)意作品大大賽，大賽賽將征集最最新最酷最最實(shí)用的辦辦公創(chuàng)意作作品。參賽賽作品必須須為原創(chuàng)的的作品。可可邀請(qǐng)目前前合肥頂級(jí)級(jí)家裝公司司參加，后后期獲獎(jiǎng)產(chǎn)產(chǎn)品可作為為業(yè)主裝修修方案。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！50Phase3同層品牌合合作，提升升項(xiàng)目品位位奢侈品展在項(xiàng)目取得得一定的市市場(chǎng)基礎(chǔ)后后，通過(guò)與與奢侈品品品牌的互動(dòng)動(dòng)合作，提提升項(xiàng)目的的品位。紅紅酒會(huì)、名名車(chē)試駕、、品牌服裝裝發(fā)布會(huì)等等。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！51Phase4引入高校資資源，提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值經(jīng)濟(jì)論壇/管理沙龍/大學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)論壇充分利用本本項(xiàng)目所在在區(qū)域著名名學(xué)府云集集的知識(shí)高高地優(yōu)勢(shì)，，將高校資資源引入項(xiàng)項(xiàng)目，不僅僅能迅速溶溶入，獲得得關(guān)注，同同時(shí)也能為為項(xiàng)目塑造造獨(dú)特的亮亮點(diǎn)，并提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，增加加對(duì)目標(biāo)客客戶的吸引引力。馬云云談創(chuàng)業(yè)、、郎咸平侃侃經(jīng)濟(jì)。.（....），提供海海量管理資資料免費(fèi)下下載！52Phase5目標(biāo)客戶互互動(dòng)，聚集集項(xiàng)目人氣氣社團(tuán)/商會(huì)交流流會(huì)考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目辦公形形態(tài)與氛圍圍的獨(dú)特性性，希望在在推廣過(guò)程程中盡可能能提升客戶戶檔次與品品質(zhì)，借助助各社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的凝聚聚力，提升升項(xiàng)目人氣氣，也可通通過(guò)贊助形形式介入商商會(huì)論壇。。.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！53Phase6展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，直接促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售主題沙龍圍繞立基大廈廈項(xiàng)目本身，，從建筑，規(guī)規(guī)劃，區(qū)域發(fā)發(fā)展等角度開(kāi)開(kāi)展主題沙龍龍，將項(xiàng)目的的價(jià)值透徹而而深入地傳達(dá)達(dá)給目標(biāo)受眾眾。Topic1:現(xiàn)代建筑對(duì)話話城市建設(shè)Topic2:理想的辦公場(chǎng)場(chǎng)所對(duì)話宜人人的空間尺度度Topic3:區(qū)域規(guī)劃對(duì)話話南七商務(wù)前前景展望Topic4:筑巢引鳳對(duì)話話現(xiàn)代企業(yè)商商務(wù)需求.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！54形象調(diào)整建議議立基中華經(jīng)經(jīng)濟(jì)天下下案名建議：slogen：案名備用：.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！55下階段銷(xiāo)售思思考——主動(dòng)出擊，坐坐銷(xiāo)行銷(xiāo)結(jié)合合區(qū)域全方位摸摸底目標(biāo)客戶定位位區(qū)域的大中中型企事業(yè)單單位摸底，挖挖掘有效客戶戶；目標(biāo)客戶定位位區(qū)域的推廣廣渠道摸底，，選擇有效推推廣途徑，確確保信息有效效到達(dá)。特殊渠道激勵(lì)勵(lì)政策特殊渠道激勵(lì)勵(lì)政策制定；；特殊渠道激勵(lì)勵(lì)政策確認(rèn)并并實(shí)施，為有有效整合各類(lèi)類(lèi)資源提供平平臺(tái)。種子客戶挖掘掘維護(hù)客戶關(guān)系系，做好口碑碑傳播工作；；老帶新政策的的制定與落實(shí)實(shí)，進(jìn)一步挖挖掘現(xiàn)有客戶戶資源。創(chuàng)意堂資源前期綠城百合合公寓老客戶戶推薦錢(qián)塘藍(lán)鯨國(guó)際際大廈累積的的客戶資源推推薦與挖掘.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！56下階段銷(xiāo)售思思考——招商銷(xiāo)售結(jié)合合逐步實(shí)現(xiàn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)順利過(guò)渡定點(diǎn)招商1、下階段將底底層商業(yè)招商商納入工作范范疇，以招商商消息帶動(dòng)寫(xiě)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售售。2、底商招商條條件建議如下下：業(yè)態(tài)：考慮一一家餐飲，作作為寫(xiě)字樓的的配套。運(yùn)作模式：成成立商管公司司進(jìn)行招商，，加大招商力力度，促進(jìn)寫(xiě)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售同同時(shí)，提升商商業(yè)的整體價(jià)價(jià)值。委托招商1、實(shí)施計(jì)劃：：明確現(xiàn)有委委托招商工作作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與回報(bào)率，，制定委托招招商實(shí)施計(jì)劃劃；2、委招面積：：建議委招面面積擴(kuò)大到商商業(yè)整體面積積的80%，為投資者選選擇商家提供供多樣性，由由此增強(qiáng)投資資信心；整體運(yùn)營(yíng)方案案1、制定商業(yè)整整體運(yùn)營(yíng)方案案，為后期進(jìn)進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段作好全全面準(zhǔn)備工作作；2、確定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位和業(yè)業(yè)態(tài)分布，做做到有的放矢矢，并圍繞寫(xiě)寫(xiě)字樓全面展展開(kāi)。.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！57下階段銷(xiāo)售思思考——銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)搭建建邵云總經(jīng)理劉杰營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)樊榮銷(xiāo)售經(jīng)理2年以上經(jīng)驗(yàn)銷(xiāo)售人員4名其他銷(xiāo)售人員2-4名揚(yáng)升策略總監(jiān)戴曉燕策略執(zhí)行王振偉設(shè)計(jì)總監(jiān)本項(xiàng)目采取總總經(jīng)理直接負(fù)負(fù)責(zé)制，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總監(jiān)、銷(xiāo)售售經(jīng)理、銷(xiāo)售售人員全部駐駐場(chǎng)，每周與與甲方至少進(jìn)進(jìn)行一次溝通通匯報(bào)會(huì)。.（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！58Thanks,It’stimetodiscuss..（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！神圣的工工作在每每個(gè)人的的日常事事務(wù)里，，理想的的前途在在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做做起。創(chuàng)造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再創(chuàng)創(chuàng)造。逆境給人人寶貴的的磨練機(jī)機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得得起環(huán)境境考驗(yàn)的的人，才才能算是是真正的的強(qiáng)者。。23:1923:1923:19:4523:19:45所謂天才才，只不不過(guò)是把把別人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。強(qiáng)烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有強(qiáng)大大的動(dòng)力力才能在在好的職職業(yè)中獲獲得成功功。你必必須在心心中有非非分之想想，你必必須盡力力抓住那那個(gè)機(jī)會(huì)會(huì)?；茧y可以以試驗(yàn)一一個(gè)人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以顯出非非常的氣氣節(jié);風(fēng)平浪靜靜的海面面，所有有的船只只都可以以并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。命命運(yùn)的鐵鐵拳擊中中要害的的時(shí)候，，只有大大勇大智智的人才才能夠處處之泰然然。不放過(guò)任何細(xì)細(xì)節(jié)。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買(mǎi)掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽(tīng)聽(tīng)聞的利潤(rùn)潤(rùn)，也不要要在市場(chǎng)不不景氣時(shí)，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。24-12月-2223:19:45在艱難時(shí)期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計(jì)讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)個(gè)偉大的作作者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)人人寫(xiě)出完美美的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說(shuō)說(shuō)話話，，流流程程是是將將說(shuō)說(shuō)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。12月月-2212月月-2223:19:45在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持持是