《物業(yè)管理條例》普法宣講課件

《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條1一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管2一、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識合同意識風(fēng)險意識競爭意識服務(wù)意識品牌意識全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)一、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同3一、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)一、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營4一、《條例》的立法意義與作用提升了中國社區(qū)民主活動進(jìn)程以財產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來行使的。業(yè)主的財產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識、市民意識、財產(chǎn)意識、市場意識、管理意識、服務(wù)意識一、《條例》的立法意義與作用提升了中國社區(qū)民主活動進(jìn)程5一、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會決議授權(quán)。一、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理6二、《條例》的基本原則公平、公開、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)二、《條例》的基本原則公平、公開、合理、科學(xué)7二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會成為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運作程序法定業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得做出無關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）8二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費額外收費停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營收益按業(yè)主大會決定使用挪用專項維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）9二、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律—業(yè)主大會、業(yè)主委員會專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司

—專業(yè)化人員

—專業(yè)化技術(shù)、技能

—專業(yè)化工具

—專業(yè)化組織

—專業(yè)化程序、方法二、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合10二、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用物業(yè)管理是對物、對物業(yè)的管理，對人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運用二、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用11二、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督二、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo)12三、《條例》規(guī)定的主要問題為什么要制定《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。三、《條例》規(guī)定的主要問題為什么要制定《物業(yè)管理條例》（以13三、《條例》規(guī)定的主要問題

什么是物業(yè)管理？

《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

三、《條例》規(guī)定的主要問題什么是物業(yè)管理？14三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？

《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義15三、《條例》規(guī)定的主要問題5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。三、《條例》規(guī)定的主要問題5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選16三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》

第九條業(yè)主除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：（一）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；（二）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；（三）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利；（四）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》17三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義18三、《條例》規(guī)定的主要問題

4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動。三、《條例》規(guī)定的主要問題19三、《條例》規(guī)定的主要問題如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

三、《條例》規(guī)定的主要問題如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不20三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會的職責(zé)是什么？(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會的職責(zé)是什么？21三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》除國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項；（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項。三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》22三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？

業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確23三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理條例》第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)實行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權(quán);非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權(quán)，200平方米以下每一房地產(chǎn)權(quán)證計一投票權(quán)。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理條例》24三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？25三、《條例》規(guī)定的主要問題召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

三、《條例》規(guī)定的主要問題召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開126三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》

第十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》27三、《條例》規(guī)定的主要問題

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。三、《條例》規(guī)定的主要問題前款規(guī)定的面積和業(yè)主人28三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？

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業(yè)主大會成立時，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5－13人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動。（合肥市物業(yè)管理條例）三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大29三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之30三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？31三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》除法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（二）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（三）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（四）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》32三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的執(zhí)行人員及任期《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的執(zhí)行人員及任期33三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的資格終止情形《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；（三）因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）因犯罪正在受刑事追究的；（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報酬的；（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的資格終止情形34三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的禁止行為《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益?！逗戏适形飿I(yè)管理條例》（一）有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；（二）嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的禁止行為35三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議錯誤怎么辦？《物業(yè)管理條例》第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！栋不帐∥飿I(yè)管理條例》第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷?！逗戏适形飿I(yè)管理條例》第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議錯誤怎么36三、《條例》規(guī)定的主要問題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任？

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

三、《條例》規(guī)定的主要問題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什37三、《條例》規(guī)定的主要問題

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

三、《條例》規(guī)定的主要問題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，38三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些39三、《條例》規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？

業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同40三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)合同的公示程序《安徽省物業(yè)管理條例》物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。前款規(guī)定的公示時間不得少于10日。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)合同的公示程序41三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？42三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例《合肥市物業(yè)管理條例》建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15—25平方米。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例43三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例《安徽省物業(yè)管理條例》（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置；（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置；業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例44三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬《合肥市物業(yè)管理條例》第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道；（三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；（四）公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的其他物業(yè)；（六）建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（七）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬45三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬《安徽省物業(yè)管理條例》第四十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會所、幼兒園等的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬46三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定《安徽省物業(yè)管理條例》第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定47三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人；業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機(jī)動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人；租賃方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個月。三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定48三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服49三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用50三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物51三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對水、電、氣、熱等的代收作了哪些規(guī)定？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對水、電、氣、熱等的代收作52三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管53三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

三、《條例》規(guī)定的主要問題54三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為《安徽省物業(yè)管理條例》（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為55三、《條例》規(guī)定的主要問題（五）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境；（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；（七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；（八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（九）違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動車輛；（十）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。三、《條例》規(guī)定的主要問題（五）擅自改變房屋外貌，影響他人生56三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？

《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個方面的規(guī)定：

一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些57三、《條例》規(guī)定的主要問題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

三、《條例》規(guī)定的主要問題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)58三、《條例》規(guī)定的主要問題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。三、《條例》規(guī)定的主要問題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金59三、《條例》規(guī)定的主要問題專項維修基金的管理（安徽省物業(yè)管理條例）專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。（合肥市物業(yè)管理條例）專項維修資金應(yīng)當(dāng)由代管單位在商業(yè)銀行開設(shè)專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。業(yè)主委員會每半年應(yīng)當(dāng)公布一次專項維修資金的收支使用情況。三、《條例》規(guī)定的主要問題專項維修基金的管理60三、《條例》規(guī)定的主要問題專項維修基金的使用規(guī)則《合肥市物業(yè)管理條例》（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，從該單元的專項維修資金中支出；三、《條例》規(guī)定的主要問題專項維修基金的使用規(guī)則61三、《條例》規(guī)定的主要問題（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。涉及房屋專項維修、更新、改造的，應(yīng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意。專項維修資金不敷使用，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。三、《條例》規(guī)定的主要問題（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的62三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)共用部位、設(shè)備的收益處分（安徽省物業(yè)管理條例）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)共用部位、設(shè)備的收益處分63三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)安全隱患的維修義務(wù)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)安全隱患的維修義務(wù)64

四、案例分析

案例1

林先生是東區(qū)某樓盤里的一個業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請了物業(yè)公司,物業(yè)公司想把這塊地重新恢復(fù)成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區(qū)的業(yè)主,有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會主任出面解釋,說這是業(yè)委會和物業(yè)公司商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業(yè)公司,他并沒有投同意票,所以物業(yè)公司無權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會和物業(yè)公司對此事不知該如何處理?四、案例分析

65

分析：

小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有,國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。”林先生在小區(qū)花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)管理條例》第六十六條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

分析：

小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包66案例2

王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。案例2王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬67分析：

王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。分析：68案例3

兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。案例3兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的69分析：

日常所說的物業(yè)管理費嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居住（或居住頻率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費，但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。分析：

70案例4

一直以來，阿泰對僑建花園的物業(yè)管理很不滿意。阿泰認(rèn)為自家所在小區(qū)的華菲物業(yè)公司的管理很不到位，“僑建花園”的消防通道被改為其他小區(qū)居民車輛的出入通道，綠化帶增設(shè)圍墻鐵柵欄、大小鐵門等，造成綠化帶嚴(yán)重破壞。因此他一直拒絕支付物業(yè)管理費。2008年4月，華菲物業(yè)以阿泰從2004年1月開始就未交物業(yè)管理費和其他相關(guān)費用為由將他告上法庭。案例4一直以來，阿泰對僑建花園的物業(yè)管理很不滿71

分析：

物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按聘用合同約定，提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按合同約定，履行繳納物業(yè)服務(wù)費、配合物業(yè)管理的義務(wù)。因此，個體業(yè)主的意見一般情況下不能推翻合同的約定，不能否認(rèn)整體物業(yè)合同的效力。個體業(yè)主不能以自己反對或未簽字同意物業(yè)公司管理為由，拒絕繳納物業(yè)管理費；也不能隨意地以籠統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由，拒絕繳納物業(yè)管理費用。當(dāng)然，對于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，也應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)公司的過錯大小，減免業(yè)主的繳費義務(wù)。分析：72案例5

小區(qū)業(yè)主陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月陳某起訴至法院請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

討論：被告該不該賠？案例5小區(qū)業(yè)主陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書73

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。

74案例六

某住宅小區(qū)1單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費由誰出？1單元單號8家住戶，其說法不一，7、8層得住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費；六層以下的住戶說：該維修費應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費應(yīng)從維修基金出。案例六某住宅小區(qū)1單元第6層單號住宅的外墻下水75分析：

水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費用按份額比例分?jǐn)?。分析：水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。76案例七

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶漏水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？

案例七徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子77分析：1、樓上漏水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致漏水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管漏水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3.樓上業(yè)主過失導(dǎo)致漏水涉及業(yè)主之間的侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4.物業(yè)管理公司在本案中涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。分析：1、樓上漏水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量78案例八

某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購房時分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。

案例八某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位79分析：

業(yè)主的要求是合理的。因為業(yè)主買房時，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議，或?qū)⑦@筆收益用來補(bǔ)貼物業(yè)管理費的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的公有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。分析：業(yè)主的要求是合理的。因為業(yè)主買房時，合同80謝謝大家！《物業(yè)管理條例》普法宣講課件81謝謝大家！

結(jié)語謝謝大家！結(jié)語82《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條例》普法宣講《物業(yè)管理條83一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會一、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管84一、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識合同意識風(fēng)險意識競爭意識服務(wù)意識品牌意識全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)一、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同85一、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)一、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營86一、《條例》的立法意義與作用提升了中國社區(qū)民主活動進(jìn)程以財產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來行使的。業(yè)主的財產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識、市民意識、財產(chǎn)意識、市場意識、管理意識、服務(wù)意識一、《條例》的立法意義與作用提升了中國社區(qū)民主活動進(jìn)程87一、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會決議授權(quán)。一、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理88二、《條例》的基本原則公平、公開、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)二、《條例》的基本原則公平、公開、合理、科學(xué)89二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會成為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運作程序法定業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得做出無關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）90二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費額外收費停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營收益按業(yè)主大會決定使用挪用專項維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交二、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利）91二、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律—業(yè)主大會、業(yè)主委員會專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司

—專業(yè)化人員

—專業(yè)化技術(shù)、技能

—專業(yè)化工具

—專業(yè)化組織

—專業(yè)化程序、方法二、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合92二、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用物業(yè)管理是對物、對物業(yè)的管理，對人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運用二、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用93二、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督二、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo)94三、《條例》規(guī)定的主要問題為什么要制定《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。三、《條例》規(guī)定的主要問題為什么要制定《物業(yè)管理條例》（以95三、《條例》規(guī)定的主要問題

什么是物業(yè)管理？

《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

三、《條例》規(guī)定的主要問題什么是物業(yè)管理？96三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？

《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義97三、《條例》規(guī)定的主要問題5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。三、《條例》規(guī)定的主要問題5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選98三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》

第九條業(yè)主除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：（一）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；（二）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；（三）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利；（四）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》99三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義100三、《條例》規(guī)定的主要問題

4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動。三、《條例》規(guī)定的主要問題101三、《條例》規(guī)定的主要問題如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

三、《條例》規(guī)定的主要問題如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不102三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會的職責(zé)是什么？(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會的職責(zé)是什么？103三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》除國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項；（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項。三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》104三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？

業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確105三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理條例》第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)實行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權(quán);非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權(quán)，200平方米以下每一房地產(chǎn)權(quán)證計一投票權(quán)。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理條例》106三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？107三、《條例》規(guī)定的主要問題召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

三、《條例》規(guī)定的主要問題召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開1108三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》

第十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《安徽省物業(yè)管理條例》109三、《條例》規(guī)定的主要問題

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。三、《條例》規(guī)定的主要問題前款規(guī)定的面積和業(yè)主人110三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？

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業(yè)主大會成立時，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5－13人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動。（合肥市物業(yè)管理條例）三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大111三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之112三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？113三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》除法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（二）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（三）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（四）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、《條例》規(guī)定的主要問題《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》114三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的執(zhí)行人員及任期《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會的執(zhí)行人員及任期115三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的資格終止情形《安徽省物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；（三）因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）因犯罪正在受刑事追究的；（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報酬的；（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的資格終止情形116三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的禁止行為《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益?！逗戏适形飿I(yè)管理條例》（一）有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；（二）嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會成員的禁止行為117三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議錯誤怎么辦？《物業(yè)管理條例》第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！栋不帐∥飿I(yè)管理條例》第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。《合肥市物業(yè)管理條例》第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議錯誤怎么118三、《條例》規(guī)定的主要問題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任？

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

三、《條例》規(guī)定的主要問題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什119三、《條例》規(guī)定的主要問題

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

三、《條例》規(guī)定的主要問題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，120三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些121三、《條例》規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？

業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同122三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)合同的公示程序《安徽省物業(yè)管理條例》物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。前款規(guī)定的公示時間不得少于10日。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)合同的公示程序123三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？124三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例《合肥市物業(yè)管理條例》建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15—25平方米。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例125三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例《安徽省物業(yè)管理條例》（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置；（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置；業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)用房的配置比例126三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬《合肥市物業(yè)管理條例》第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道；（三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；（四）公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的其他物業(yè)；（六）建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（七）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬127三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬《安徽省物業(yè)管理條例》第四十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會所、幼兒園等的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的歸屬128三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定《安徽省物業(yè)管理條例》第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定129三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人；業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機(jī)動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人；租賃方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個月。三、《條例》規(guī)定的主要問題車庫、車位的相關(guān)規(guī)定130三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服131三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、《條例》規(guī)定的主要問題物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用132三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

三、《條例》規(guī)定的主要問題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物133三、《條例》規(guī)定的主要問題《條例》對水、電、氣、熱等的代收作了哪些規(guī)定？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)