時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議

時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議12/26/20221本次匯報(bào)內(nèi)容對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路政策方面對(duì)本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議關(guān)于園林景觀(guān)方面的建議本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意辦公部分的運(yùn)營(yíng)思路商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)思路工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃12/26/20222對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議12/26/20223關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議市場(chǎng)因素設(shè)計(jì)因素互動(dòng)因素成本因素風(fēng)險(xiǎn)因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素12/26/20224市場(chǎng)因素市場(chǎng)上對(duì)于能夠動(dòng)明火的店鋪的追捧要高于不能動(dòng)明火的店鋪市場(chǎng)上對(duì)于臨街店鋪的需求要高于產(chǎn)權(quán)式內(nèi)置式店鋪設(shè)計(jì)因素目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮如何進(jìn)行規(guī)避互動(dòng)因素在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動(dòng)，一期4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動(dòng)，以及未來(lái)三期和項(xiàng)目整體的品質(zhì)形象成本因素增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷(xiāo)售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風(fēng)險(xiǎn)與難度、商業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)因素具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議12/26/20225新的產(chǎn)品分割方案打破原有集中式為主體的商業(yè)格局降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)變集中式商業(yè)為街區(qū)式商業(yè)12/26/20226集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)的比較類(lèi)型集中式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)分割方式店鋪式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一小面積產(chǎn)權(quán)式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離面積區(qū)間100-300平米左右較小，根據(jù)具體分割而定總價(jià)較高較低投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大銷(xiāo)售難度適中較大招商難度以銷(xiāo)售為主，協(xié)助招商考慮因素較多，有一定的難度經(jīng)營(yíng)管理不需示特別的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理后期必須引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司商業(yè)成功率店鋪間影響度小，成功率高商業(yè)成功率受制約因素較多政策面符合受打壓和限制12/26/20227戶(hù)型分割的原則性建議前提——要保證店鋪的均好性面積區(qū)間：以100平米至400之間，以250平米左右為主體，以適應(yīng)目標(biāo)商家的普遍選址標(biāo)準(zhǔn)可考慮合理的總價(jià)區(qū)間，適應(yīng)投資者的價(jià)格承受力，同時(shí)局部作到靈活分割，可大可小，可分可合形態(tài)特征：店鋪形態(tài)應(yīng)盡可能方正，盡可能避免狹長(zhǎng)型及異形店鋪垂直交通：街鋪內(nèi)部解決垂直交通問(wèn)題，以減少公攤，提高使用率商家需求：充分考慮各類(lèi)業(yè)態(tài)各目標(biāo)商家對(duì)于樓層、面積等要求管線(xiàn)卸貨：應(yīng)充分考慮其廚房管線(xiàn)位置、卸貨、貨物運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)因素營(yíng)銷(xiāo)因素：盡可能規(guī)避店鋪的銷(xiāo)售和招商風(fēng)險(xiǎn)12/26/20228店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層12/26/20229街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議皇馬大道首層一期商業(yè)曙光西路大堂集中商業(yè)通過(guò)步行街形成環(huán)型商業(yè)動(dòng)線(xiàn)，確保商業(yè)均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)地下車(chē)位入口12/26/202210二層街區(qū)式式商業(yè)業(yè)的具具體分分割方方式建建議12/24/202211大堂集集中式式商業(yè)業(yè)布局局12/24/202212各區(qū)域域具體體業(yè)態(tài)態(tài)建議議大堂集中商業(yè)北側(cè)南街F2商務(wù)快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運(yùn)動(dòng)主題餐吧、酒吧及體育用品專(zhuān)賣(mài)首層單店：體育用品專(zhuān)場(chǎng)、戶(hù)外用品專(zhuān)場(chǎng)1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票務(wù)、復(fù)印等商務(wù)配套B1娛樂(lè)類(lèi)：KTV、健身中心等12/24/202213關(guān)于餐餐飲店店是否否安裝裝餐飲飲管線(xiàn)線(xiàn)的分分析不安裝安裝利節(jié)約投入成本（工程費(fèi)用和公關(guān)費(fèi)用）招商：適應(yīng)性強(qiáng)，易于招商銷(xiāo)售：?jiǎn)蝺r(jià)明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經(jīng)營(yíng)商家的局限性較大投入成本大銷(xiāo)售：價(jià)格難以提升、需求小、競(jìng)爭(zhēng)激烈12/24/202214兩種決決策的的收益益分析析12/24/202215樣本分分析：：6街街地理位位置：：東北北三環(huán)環(huán)三元元橋商業(yè)體體量：：18551平平米租售方方式：：帶租租約銷(xiāo)銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格：：25000元元/平平米租金價(jià)價(jià)格：：4.5元元/天天·㎡㎡商業(yè)定定位：：復(fù)合合業(yè)態(tài)態(tài)的高高品質(zhì)質(zhì)公園園步行行商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)已入駐駐商家家：上上島咖咖啡、、信遠(yuǎn)遠(yuǎn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介、湯湯婆婆婆湯館館、阿阿心薩薩天然然水晶晶茶、、大藥藥房、、干洗洗店共共6家家入駐率率：16%12/24/202216樣本分分析：：遠(yuǎn)洋洋新干干線(xiàn)———6街東側(cè)上上島咖咖啡進(jìn)進(jìn)駐藥店12/24/202217樣本分分析：：遠(yuǎn)洋洋新干干線(xiàn)———6街大部分分店鋪鋪空置置最佳位位置為為中介介行租租用12/24/202218樣本分分析：：6街街產(chǎn)品品與運(yùn)運(yùn)作現(xiàn)現(xiàn)狀關(guān)關(guān)系分分析產(chǎn)品產(chǎn)品細(xì)節(jié)描述影響面積區(qū)間面積區(qū)間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數(shù)大多數(shù)店鋪的面積過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高提高了投資者的門(mén)檻形態(tài)異形較多，形態(tài)方正的較小，死角過(guò)多影響了店鋪的使用功能分割方式縱向分割和橫向分割相結(jié)合，許多二層的大面積店鋪只能通過(guò)公共樓梯進(jìn)入必然會(huì)對(duì)二層的招商和銷(xiāo)售帶來(lái)影響設(shè)備設(shè)施住宅底商，不能起明火設(shè)備設(shè)施較為簡(jiǎn)單，因此業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較差6街目目前的的銷(xiāo)售售及招招商狀狀況都都較不不理想想，從從產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)分析析主要要有以以下一一些原原因12/24/202219本次匯匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路政策方面對(duì)本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議關(guān)于園林景觀(guān)方面的建議本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意辦公部分的運(yùn)營(yíng)思路商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)思路工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃12/24/202220本項(xiàng)目目整體體推進(jìn)進(jìn)節(jié)奏奏示意意12/24/202221本項(xiàng)目目整體體推進(jìn)進(jìn)節(jié)奏奏示意意圖認(rèn)購(gòu)期積累期預(yù)熱期預(yù)熱期強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期收尾期2006年年9月月正負(fù)零零辦公2006年年12月底底結(jié)構(gòu)封封頂2007年年6月月外裝2007年10月入駐07年3月商業(yè)銷(xiāo)售售預(yù)熱期強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期準(zhǔn)備積累累期收尾期寫(xiě)字樓開(kāi)開(kāi)盤(pán)商業(yè)開(kāi)盤(pán)盤(pán)商業(yè)招商商12/24/202222本項(xiàng)目招招商推進(jìn)進(jìn)示意思思路12/24/202223商業(yè)部分分的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣思思路12/24/202224商業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣街區(qū)式商商鋪推廣廣策略大堂集中中式商業(yè)業(yè)推廣策策略形象推廣廣先行以銷(xiāo)售為為主，協(xié)協(xié)助定向向招商關(guān)鍵區(qū)域域招商先先行，帶帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售可根據(jù)資資金情況況小輻進(jìn)進(jìn)行時(shí)間間和價(jià)格上的的調(diào)整主力商家家招商先先行基礎(chǔ)商家家隨后先期持有有，后期期可考慮慮帶租約約銷(xiāo)售12/24/202225商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣思思路營(yíng)銷(xiāo)推廣前期準(zhǔn)備工作形象推廣策略招商推廣思路銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)思路12/24/202226資料的準(zhǔn)備人員的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣前前期準(zhǔn)備備工作12/24/202227資料準(zhǔn)備備的三大大核心宣傳類(lèi)資資料項(xiàng)目物業(yè)業(yè)資料法務(wù)條款款資料前期準(zhǔn)備備工作———資料料的準(zhǔn)備備12/24/202228項(xiàng)目樓書(shū)、單單頁(yè)其他項(xiàng)目宣傳傳品區(qū)域商業(yè)分布布狀況區(qū)域商業(yè)潛力力分析消費(fèi)客群分析析五證及復(fù)印件件平面圖效果圖及景觀(guān)觀(guān)圖戶(hù)型圖建筑及設(shè)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)租金價(jià)目表銷(xiāo)售價(jià)格表宣傳類(lèi)資料項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)法務(wù)條款類(lèi)招商階段：《商鋪?zhàn)赓U意意向協(xié)議書(shū)》》《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)經(jīng)營(yíng)合同》銷(xiāo)售階段：《優(yōu)先選鋪權(quán)權(quán)登記文件》》《商鋪臨時(shí)認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商鋪買(mǎi)賣(mài)合合同》資料清單前期準(zhǔn)備工作作——資料的的準(zhǔn)備12/24/202229前期準(zhǔn)備工作作——人員的的準(zhǔn)備時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目組總負(fù)責(zé)高總商業(yè)策劃組策劃經(jīng)理一名招商組招商經(jīng)理一名銷(xiāo)售組銷(xiāo)售經(jīng)理一名策劃主管策劃主管大客戶(hù)招商主管餐飲類(lèi)招商主管購(gòu)物類(lèi)招商主管銷(xiāo)售員若干銷(xiāo)售助理一名商業(yè)團(tuán)隊(duì)的配配備12/24/202230前期準(zhǔn)備工作作——現(xiàn)場(chǎng)的的準(zhǔn)備沙盤(pán)展板圍檔看樓通道售樓處現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備12/24/202231關(guān)于商業(yè)形象象推廣12/24/202232關(guān)于銷(xiāo)售推廣廣采用租售結(jié)合合策略區(qū)域銷(xiāo)售方式大堂集中商業(yè)部分招商先行，以品牌主力店基礎(chǔ)商家來(lái)提升商業(yè)品質(zhì)，凝聚商氣，后期可帶租約銷(xiāo)售獨(dú)立街區(qū)式商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域先招商，保證品牌品質(zhì)，然后帶租約銷(xiāo)售其他則直接單層或一二層捆綁銷(xiāo)售，協(xié)助招商12/24/202233關(guān)于招商推廣廣的思路“走出去、請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)來(lái)”點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，有效效出擊、直面面商家12/24/202234招商推廣策略略?xún)r(jià)格策略組合招商策略競(jìng)爭(zhēng)招商策略事件及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣階段性招商策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商策略招商策略12/24/202235招商推廣策略略——點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)招商策略關(guān)鍵詞方式優(yōu)勢(shì)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)主主動(dòng)動(dòng)出擊直直面面商家制定目標(biāo)商家家標(biāo)準(zhǔn)，并圈圈定目標(biāo)商家家招商人員全面面主動(dòng)出擊，，直接與商家家面談按招商節(jié)奏不不斷跟進(jìn)，并并與其他招商商策略相配合合，實(shí)現(xiàn)簽約約針對(duì)性強(qiáng)，信信息傳遞更有有效、迅速、、直接，成功功率高符合本項(xiàng)目基基礎(chǔ)商家的開(kāi)開(kāi)店選址方式式，為本項(xiàng)目目基礎(chǔ)商家招招商最重要的的方式12/24/202236招商推廣策略略——階段性性招商策略第一階段運(yùn)用直接上門(mén)門(mén)洽談方式，，與本項(xiàng)目目目標(biāo)主力商家家建立聯(lián)系第二階段全面跟進(jìn)，運(yùn)運(yùn)用多種手段段，促成眾多多主力商家和和基礎(chǔ)目標(biāo)商商家的簽約第三階段針對(duì)性招商，，促成部分流流動(dòng)商家的招招商成功12/24/202237在進(jìn)行招商洽洽談時(shí)，對(duì)于于同一業(yè)態(tài)同同步進(jìn)行多個(gè)個(gè)商家的洽談?wù)勁c招商，在在這些商家之之間形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局，從而而提高招商的的效率和成功功率。在競(jìng)爭(zhēng)中提高高本案的價(jià)值值在競(jìng)爭(zhēng)中引進(jìn)進(jìn)最理想的目目標(biāo)商家，并并提高招商的的效率及成功功率關(guān)鍵詞方式作用同步同同種業(yè)業(yè)態(tài)多個(gè)商家家競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局招商推廣策略略——競(jìng)爭(zhēng)招招商策略12/24/202238根據(jù)許多品品牌商家對(duì)對(duì)于周邊同同類(lèi)業(yè)態(tài)和和不同業(yè)態(tài)態(tài)的組合和和分布要求求，對(duì)這些些關(guān)聯(lián)性品品牌商家同同步進(jìn)行組組合式聯(lián)動(dòng)動(dòng)性的招商商，形成商商家間的良良性吸引和和互動(dòng)關(guān)系系通過(guò)組合式式招商，加加快招商的的進(jìn)程促進(jìn)本案未未來(lái)業(yè)態(tài)組組合的最優(yōu)優(yōu)化關(guān)鍵詞方式作用同步關(guān)關(guān)聯(lián)性商家家優(yōu)優(yōu)化化組合格局局招商推廣策策略——組組合招商策策略12/24/202239低開(kāi)高走策策略因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)長(zhǎng)期性特點(diǎn)點(diǎn)，商業(yè)的的經(jīng)營(yíng)需要要一個(gè)培育育市場(chǎng)的過(guò)過(guò)程，所以以前期應(yīng)制制定合理的的租售價(jià)格格，留給商商家一定的的利潤(rùn)空間間，便于其其培育市場(chǎng)場(chǎng)，待整個(gè)個(gè)商業(yè)氛圍圍形成后再再根據(jù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀態(tài)，適適當(dāng)穩(wěn)步地地調(diào)整租金金；如果前前期就向入入租商家收收取過(guò)高的的租金，結(jié)結(jié)果無(wú)異于于殺雞取卵卵重點(diǎn)商家優(yōu)優(yōu)惠政策對(duì)于品牌知知名度高、、對(duì)本項(xiàng)目目的形象及及其他商家家進(jìn)駐有帶帶動(dòng)作用的的重點(diǎn)商家家，應(yīng)先期期以較優(yōu)惠惠的價(jià)格吸吸引其入住住，并盡量量縮短租賃賃時(shí)間，在在簽約時(shí)預(yù)預(yù)留出后期期提高價(jià)格格的空間。。招商推廣策策略——價(jià)價(jià)格招商策策略12/24/202240招商推廣策策略——事事件及活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略略序號(hào)事件及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)其他目的1“北京·時(shí)間”動(dòng)感之街品牌商家座談會(huì)軟文跟進(jìn)樹(shù)立商戶(hù)及投資者信心，為招商、特別是銷(xiāo)售造勢(shì)2“北京·時(shí)間”開(kāi)街儀式軟文跟進(jìn)3“北京·時(shí)間”室外攀巖大賽軟、硬同步4皇馬餐廳開(kāi)業(yè)慶典軟文跟進(jìn)12/24/2022419、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20229:11:07PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線(xiàn)線(xiàn)向前前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20229:11:07PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞三湘湘接，荊門(mén)門(mén)九派通。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。2022/12/242022/12