不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的價(jià)值

劉娟（二）預(yù)告登記的制度價(jià)位保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的利益，節(jié)約訴訟成本預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)，首先在于該項(xiàng)制度能夠保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的利益，間接節(jié)約了訴訟成本。預(yù)告登記制度的最初建立就是為了順應(yīng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和順位權(quán)的保全要求的。在我國(guó)，預(yù)告登記制度的建立首先能夠有效遏制住房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋銷售的“一房多賣”現(xiàn)象。由于近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房?jī)r(jià)的日益飛漲，使得現(xiàn)房的交易方式已經(jīng)不是房屋買賣的唯一方式，期房交付等房屋銷售方式層出不窮，房屋買賣合同的成立與房屋所有權(quán)的取得并不同步。在合同成立時(shí)間和房屋不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際取得的時(shí)間差當(dāng)中，房屋開(kāi)發(fā)商極有可能將房屋重復(fù)買賣，尤其在房?jī)r(jià)日益飛漲的今天，房屋被賣幾次的情況十分普遍。房屋買受人在房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)自己的買受標(biāo)的已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商賣給了第三人，并與其辦理了物權(quán)登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，第三人依法取得了該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)。房屋買受人只能憑借自己與房屋開(kāi)發(fā)商之間簽訂《商品房買受合同》主張自己的權(quán)利，通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決這種問(wèn)題.通常是開(kāi)發(fā)商返還買受人的房款并賠償相應(yīng)損失。這對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)是極不公平的，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些賠款遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于高價(jià)賣掉一套房屋所獲得的利潤(rùn)，所以他們寧可與原賣家“對(duì)薄公堂”，冒著對(duì)名譽(yù)有損毀的危險(xiǎn)，也要違約將商品房賣給第三人。預(yù)告登記制度的確定正是為了遏制住這種“一女多嫁”現(xiàn)象的，也是符合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的，同時(shí)也有助于不動(dòng)產(chǎn)的管理。首先，《商品房預(yù)售合同》一旦成立，預(yù)告登記就具有可發(fā)生性。無(wú)論是房屋買受人還是開(kāi)發(fā)商都能夠提出進(jìn)行預(yù)告登記。其次，預(yù)告登記在專門(mén)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記具有同等效力。是在本登記之前進(jìn)行的確定登記。最后，當(dāng)本登記無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，房屋買受人可以主張的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這比債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具更強(qiáng)的效力來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。①.保護(hù)交易安全預(yù)告登記同時(shí)能夠能夠通過(guò)以下幾個(gè)方面保護(hù)交易安全的價(jià)值：第一，能夠進(jìn)行預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)對(duì)象的廣泛性，其包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變動(dòng)、消滅以及限制請(qǐng)求權(quán)物權(quán)內(nèi)容應(yīng)該包括所有權(quán)、他物權(quán)，某些能夠視為物權(quán)的權(quán)利如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也能成為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容。第二，發(fā)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的原因不僅限于合同債權(quán)，還應(yīng)該包括無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美仍蛩鸬膫鶛?quán)，這樣一來(lái)，能夠大大拓展被保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)安全交易的范圍。第三，預(yù)告登記后進(jìn)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的其他處分的效力。通過(guò)對(duì)這些未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記處分的效力進(jìn)行規(guī)范，達(dá)到保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的交易安全。第四，預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的程序。預(yù)告登記并不是權(quán)利人的最終目的，發(fā)生預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容才是權(quán)利人所追求的目標(biāo)。這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要通過(guò)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的程序才能完成。在本登記不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，物權(quán)法通過(guò)設(shè)立預(yù)告登記的涂銷制度，不僅很好的保護(hù)了權(quán)利人的交易安全，而且能夠保護(hù)其他未進(jìn)行預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)人的可期待權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，②這是從另一個(gè)方面對(duì)交易安全進(jìn)行保護(hù)，也是出于對(duì)交易效率的更好的考慮。.維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和秩序，追求財(cái)產(chǎn)變動(dòng)的安全預(yù)告登記制度能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和秩序，追求財(cái)產(chǎn)變動(dòng)的安全的價(jià)值的功能。③它符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的要求，能夠?yàn)槲覀儎?chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定安全的房王海軍、往仁宜：獷預(yù)告登記”根治“一女多嫁，，《廣東建設(shè)報(bào)》2007年5月1日第A01版（吳彬：《預(yù)告登記制度的立法價(jià)值和制度完善》，《法治論從》2007年5月第22卷第三期.③馮亞平：《淺析不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度》，《上海地產(chǎn)》2007年5月第12期。地產(chǎn)交易環(huán)境。筆者認(rèn)為，如果法律不能夠保護(hù)到交易的安全，尤其是弱勢(shì)群體的利益的話，將會(huì)嚴(yán)重的戮傷交易當(dāng)事人的信心和積極性，也會(huì)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)不利的影響影響和制約其發(fā)展，更會(huì)影響我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。.節(jié)約我國(guó)司法資源預(yù)告登記制度還能夠有效的節(jié)約我國(guó)的司法資源。如果預(yù)告登記制度沒(méi)有在《物權(quán)法》當(dāng)中得以確定，“一女多嫁”的房屋重復(fù)買賣現(xiàn)象必將持續(xù)出現(xiàn)，買受人將房屋開(kāi)發(fā)商以違約的名義告上法庭，僅僅這樣的案例在2006年廣州市就出現(xiàn)了多起。①預(yù)告登記制度的設(shè)立，制約了房屋開(kāi)發(fā)商的重復(fù)買房行為，減少了該類糾紛的發(fā)生，有力地節(jié)約我國(guó)的司法資源.周政偉第四節(jié)預(yù)告登記的價(jià)值每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一項(xiàng)制度都有相應(yīng)的制度價(jià)值。一項(xiàng)法律制度的確立，必反映立法者對(duì)該制度價(jià)值的認(rèn)識(shí)，而影響立法者價(jià)值選擇的因素是多方面的，如國(guó)家安全，公民的自由，公共利益，法律面前的平等、公平，道德標(biāo)準(zhǔn)的維持等。26不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度當(dāng)然也具有其獨(dú)特的價(jià)值。一、預(yù)告登記的安全價(jià)值土地、房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)具有明顯的稀缺性和難以替代性。同時(shí)它們涉及到人們居住甚至生存方面的基本人權(quán)。而僅僅單純依靠合同的約束力，而保障期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)的目的往往落空。為了保護(hù)物權(quán)的交易安全，現(xiàn)代公示制度發(fā)展起來(lái)了。預(yù)告登記制度就是將物權(quán)公示手段適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將該請(qǐng)求權(quán)登記下來(lái)。通過(guò)預(yù)告登記，債法上得到請(qǐng)求權(quán)同時(shí)具有了對(duì)抗第三人的效力，即物權(quán)的效力，從而確保期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易安全，同時(shí)對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。二、預(yù)告登記的公平價(jià)值在不動(dòng)產(chǎn)交易中，由于物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制，處于主動(dòng)和強(qiáng)者的地位，而請(qǐng)求權(quán)人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。強(qiáng)者基于自己的優(yōu)勢(shì)，撕毀合同，這對(duì)弱者是非常不公平的。因此，預(yù)告登記制度，賦予了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，使中間處分行為無(wú)效或者效力待定，從而有效的平衡物權(quán)變動(dòng)的各方當(dāng)事人的利益。三、預(yù)告登記的效益價(jià)值預(yù)告登記自身的成本以及日后推進(jìn)本登記的成本相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后解決爭(zhēng)議的成本，不但少而且確定。同時(shí)，對(duì)于第三人而言，預(yù)告登記給予了第三人查詢登記簿冊(cè)的有利條件，可以在不動(dòng)產(chǎn)交易前，進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，從而輕易的獲知預(yù)告登記的存在，避免日后的糾紛。可見(jiàn)，預(yù)告登記是具有極高的效益價(jià)值的。①王海軍、穗仁宣：《“預(yù)告登記”根治“一女多嫁，，（廣東建設(shè)報(bào)）zoos年s月1日第A01版閆杰第三節(jié)我國(guó)預(yù)告登記制度的立法價(jià)值與實(shí)踐意義在我國(guó)，預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，根本目的在于促使以不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)期權(quán)交易具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義與立法價(jià)值：（1）有利于協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益沖突。由于不動(dòng)產(chǎn)期權(quán)是未來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)，有一定的條件和期限的限制，在物權(quán)形成即債權(quán)向物權(quán)過(guò)渡的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)債權(quán)和物權(quán)的利益沖突。預(yù)告登記制度通過(guò)將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則實(shí)施于債權(quán)法，通過(guò)賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而限定當(dāng)前所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)特定的當(dāng)前債權(quán)人即將來(lái)物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）有利于強(qiáng)化誠(chéng)實(shí)信用原則。物權(quán)法雖然強(qiáng)調(diào)“一物一權(quán)”原則，但在債權(quán)階段，為創(chuàng)設(shè)數(shù)個(gè)物權(quán)進(jìn)行的原因行為就有可能并存，并不能排除企圖設(shè)立相互沖突的物權(quán)的可能。比如現(xiàn)實(shí)生活中的“一物二賣”，甚至“一物數(shù)賣”，由于預(yù)告登記制度賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，因此，任何唯利是圖、違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分均無(wú)效。這就確保了原權(quán)利人不得濫用其權(quán)利，用法律強(qiáng)化了誠(chéng)實(shí)信用原則。（3）有利于實(shí)現(xiàn)交易安全。不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身具有物權(quán)公示的功能，通過(guò)預(yù)告登記可以告知潛在的交易方，該不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立具有排他性權(quán)利，警示第三人，其若從事與該項(xiàng)物權(quán)相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無(wú)效。同時(shí)，由于當(dāng)事人不必投入精力實(shí)地調(diào)查，從而減少了交易成本，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。29預(yù)告登記制度有利于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的買受人的權(quán)利，這是我們建設(shè)和諧社會(huì)的價(jià)值取向，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)日益法律化和規(guī)范化的客觀要求。預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于：權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可，而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。比如，無(wú)住房者購(gòu)買預(yù)售的住房，因涉及其住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)，故在法律上承認(rèn)買受人獲得指定的房屋的權(quán)利有特殊保護(hù)的必要。但是，因?yàn)橘?gòu)房者在與預(yù)售者訂立合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，而請(qǐng)求權(quán)沒(méi)有排他的效力，所以購(gòu)房者無(wú)法防止預(yù)售者將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人的情形發(fā)生。如果發(fā)生房主將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)讓第三人的情形，購(gòu)房者只能以對(duì)方違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。但是，如果購(gòu)房者將他的這一請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，因預(yù)告登記具有物權(quán)的徘他效力，故預(yù)售者一方任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為均為無(wú)效。這樣，購(gòu)房者將來(lái)肯定能夠獲得指定的房屋。從此可以看出，預(yù)告登記對(duì)解決類似住房預(yù)售這樣一些敏感的社會(huì)問(wèn)題有著特殊的作用。在其他關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)中，基本的情形與此類似。由于在經(jīng)濟(jì)生活中常有撕毀合同的行為，而撕毀合同的一方常常是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，相對(duì)人常常是弱者，故建立預(yù)告登記制度，符合法律關(guān)于保護(hù)弱者的價(jià)值取向。30因此，在德國(guó)中世紀(jì)民法建立預(yù)告登記制度之后，奧地利民法、德國(guó)民法典采納了這一制度，瑞士民法、日本法、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也均采納這一制度。考慮到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的需要，所以我國(guó)建立預(yù)告登記制度是非常有必要的。馬文斌2、預(yù)告登記的價(jià)值預(yù)告登記的目的在于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)之所以需要通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保全，根源在于民法對(duì)于物權(quán)與債權(quán)效力的區(qū)分：債權(quán)具有相對(duì)性，沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，而物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力，且物權(quán)的變更只有在公示之后才能具有對(duì)抗第三人的效力。在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)財(cái)產(chǎn)交易的完成，以房屋買賣為例：從買賣合同的簽訂到合同履行完畢即房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成通常有一段較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，由于買受人通過(guò)訂立合同只能取得要求出賣人交付房屋的債權(quán)，而債權(quán)只在合同雙方當(dāng)事人之間具有約束力，并無(wú)對(duì)抗第三人的效力，一旦出賣人將房屋出售他人并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記于第三人的名下，則第三人取得房屋所有權(quán)，而房屋所有權(quán)屬于物權(quán)，具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，該房屋的原買受人無(wú)法要求出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，盡管原買受人可以追究其違約責(zé)任，但其取得房屋所有權(quán)的目的卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記正是為了防范債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)的保全債權(quán)的制度。因此，預(yù)告登記制度的基本功能在于防范風(fēng)險(xiǎn)。然而，預(yù)告登記制度功能是通過(guò)將物權(quán)的公示手段適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，使債權(quán)取得對(duì)抗第三人的效力來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這同時(shí)也在一定程度上限制了目前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)。為了維護(hù)民法的基本體系，適當(dāng)平衡債權(quán)人與債務(wù)人的利益，預(yù)告登記原則上適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其價(jià)值基礎(chǔ)在于：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具有不可替代的價(jià)值，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的未來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡機(jī)制的法律，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)同這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，從而保障這種變動(dòng)效果的實(shí)現(xiàn)。’它符合民法之誠(chéng)實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則的要求，因此體現(xiàn)了現(xiàn)代法發(fā)展的趨勢(shì)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)生活中經(jīng)常有毀約現(xiàn)象的發(fā)生，而違反合同的一方常常是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，故而建立預(yù)告登記制度也符合法律保護(hù)弱者的價(jià)值取向。張杰第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的制度價(jià)值任何一項(xiàng)法律制度的確立都有相應(yīng)的立法目的和價(jià)值追求。一項(xiàng)法律制度的確立，必反映立法者對(duì)該制度價(jià)值的認(rèn)識(shí)，而影響立法者價(jià)值選擇的因素是多方面的，如國(guó)家安全，公民的自由，公共利益，法律面前的平等、公平，道德標(biāo)準(zhǔn)的維持等。6預(yù)告登記制度在防范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)方面具有巨大的作用，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益具有重要的價(jià)值。下面筆者主要分析該制度所具有的安全價(jià)值、公平價(jià)值和效益價(jià)值。一、預(yù)告登記制度的安全價(jià)值人們訂立合同的目的在于獲得約定的給付，只有期待的給付如期取得，生產(chǎn)、生活計(jì)劃才可能順利實(shí)施。法律賦予合同以約束力，目的在于保障這樣的期待實(shí)現(xiàn)。尤其是土地、房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)，涉及到債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人的居住權(quán)乃至生存權(quán)等基本人權(quán)，其重要性自不言而喻，因此，請(qǐng)求權(quán)人所期待的未來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義。依傳統(tǒng)民法的一般原理與規(guī)則，債權(quán)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，且物權(quán)的變更只有在公示之后才能成立或者具有對(duì)抗第三人的效力。而通過(guò)預(yù)告登記使債法上的請(qǐng)求權(quán)同時(shí)具有了對(duì)抗第三人的效力，即物權(quán)的效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的妨礙該請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，從而確保將來(lái)只發(fā)生該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人的既定目的，維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定也有著特殊的意義。二、預(yù)告登記制度的公平價(jià)值市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以現(xiàn)代法治為基石，公平公正乃是民法乃至現(xiàn)代法治的重要原則，同樣也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要原則。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)原則，必須對(duì)社會(huì)成員中處于劣勢(shì)的人群和特殊利益進(jìn)行特殊的照顧和保護(hù)。z在現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人雙方地位強(qiáng)弱懸殊，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際管領(lǐng)和控制，處于主動(dòng)和強(qiáng)者的地位，而不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)人處于被動(dòng)和弱者的地位。當(dāng)前的高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)社會(huì)的無(wú)房階層造成了巨大的壓力，他們可能要花數(shù)十年的積蓄才能買起一套房子，面對(duì)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，一旦不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一物二賣，甚至撕毀合同，對(duì)購(gòu)房者的打擊無(wú)疑是巨大的。預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人害及預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的處分行為無(wú)效，可以有效地平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益關(guān)系，以體現(xiàn)保護(hù)弱者和實(shí)現(xiàn)公平的制度價(jià)值。三、預(yù)告登記制度的效益價(jià)值在現(xiàn)代社會(huì)，法律制度的效益價(jià)值越來(lái)越受到重視和考量，這也是法律經(jīng)濟(jì)學(xué)蓬勃發(fā)展的原因。辦理預(yù)告登記需要對(duì)方當(dāng)事人的同意或法院的判決，推進(jìn)為本登記也需要費(fèi)用，但相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后解決爭(zhēng)議的費(fèi)用，這些成本不但少而且確定。第三人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易前，應(yīng)該進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，通過(guò)調(diào)查登記簿，就可以輕易的獲知預(yù)告登記的存在，從而避免受到損害，不但不會(huì)增加交易成本，更能起到安全防范作用。由此可見(jiàn)，預(yù)告登記制度以較少的人了、物力成本切實(shí)周到的維護(hù)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。由以上分析可以看出，預(yù)告登記制度的價(jià)值是多方面的，能有效的平衡購(gòu)買人、出賣人、第三人之間的利益沖突和指引各方規(guī)范自己的行為。丁莉（二）商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的價(jià)值.理論價(jià)值根據(jù)絕對(duì)法律行為理論，絕對(duì)法律行為是特定人與不特定人之間關(guān)于絕對(duì)權(quán)變動(dòng)的意思合意，它是引起絕對(duì)權(quán)變動(dòng)的真正原因。根據(jù)這一理論，商品房預(yù)售這一具體的不動(dòng)產(chǎn)買賣中的意思表示由兩部分組成：第一個(gè)是出賣人和買受人之間關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示，它是通過(guò)買賣合同這種明示的方式表現(xiàn)的；第二個(gè)是通過(guò)登記機(jī)關(guān)在辦理登記前發(fā)布的公告異議程序進(jìn)行的，如果不特定人對(duì)該尚未建成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移沒(méi)有表示異議，這就可以合理推定不特定人作出了同意所有權(quán)轉(zhuǎn)移這個(gè)意思表示。同時(shí)，由于商品房買賣事關(guān)當(dāng)事人生存，這就要求必須提高交易的安全性，而在買賣合同成立后到辦理正式登記之前，往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時(shí)段。對(duì)于買受人呢來(lái)說(shuō)，未辦理登記之前，最為擔(dān)心的就是是否能夠切實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，因?yàn)樗麩o(wú)法排除出賣人將不動(dòng)產(chǎn)登記出售給善意第三人的可能性。傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售商品房是正在建設(shè)中的、尚未竣工的房屋，既然該房屋在買賣時(shí)尚未建好，則不可能像現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或者其他物權(quán)，更不可能產(chǎn)生商品房物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題，購(gòu)房人在辦理登記之前，只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。在期房成為現(xiàn)房被出售之前，預(yù)售人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）一直對(duì)該正在建設(shè)中的房屋事實(shí)上進(jìn)行著控制。所以在預(yù)售人控制期房的情況下，預(yù)售人完全可能“一房二賣”，尤其是當(dāng)房屋價(jià)格上漲預(yù)售人完全可能將該期房再行出售給他人，比如，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人甲達(dá)成商品房預(yù)售買賣合同，但無(wú)法辦理過(guò)戶登記，只能辦理登記備案手續(xù)。后來(lái)，預(yù)售人又將該商品房出賣給買受人乙，房屋竣工后，與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。盡管甲和預(yù)售人的房屋買賣合同在先，并且產(chǎn)生了合同之債的法律效力，雖然己經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)，但甲仍不能取得房屋的所有權(quán)。因?yàn)?，商品房預(yù)售登記備案預(yù)售登記是為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)售主體資格取得的管理，實(shí)際上是便于政府部門(mén)掌握實(shí)際情況以更好地實(shí)施行政管理。并不能產(chǎn)生像登記那樣的對(duì)抗效力和順位保留的效力。由于期房的買受人無(wú)法采用如同現(xiàn)房的登記那樣來(lái)控制或防范預(yù)售人對(duì)期房的處分行為，雖然可以向出賣人主張違約之訴，采用債權(quán)的保護(hù)方法請(qǐng)求法律救濟(jì)，但買受人將來(lái)取得房屋所有權(quán)的目的并不能通過(guò)債權(quán)救濟(jì)的方式得以實(shí)現(xiàn)，這對(duì)買受人是不公平的。這就需要法律設(shè)計(jì)出一種制度對(duì)買受人給予更強(qiáng)有力的保護(hù)，以維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易變動(dòng)的安全，所以必須借鑒國(guó)外的預(yù)告登記制度，并以之來(lái)完善現(xiàn)行的商品房預(yù)售登記備案制度。.實(shí)踐價(jià)值預(yù)告登記制度的建立體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)，但法律上為什么要在商品房預(yù)售活動(dòng)中設(shè)立預(yù)告登記制度，其社會(huì)功能何在？一些學(xué)者概括為物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、警示效力、監(jiān)管效力。①綜觀對(duì)預(yù)告登記制度各種概括，其主要目的集中到一點(diǎn)就在于公示，也就是說(shuō)，通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅情況向公眾予以公開(kāi)，使公眾了解某項(xiàng)特定不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。公示對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的建立和維護(hù)具有十分重要的意義。預(yù)告登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序、保障交易安全的重要法律手段。具體說(shuō)來(lái)，預(yù)告登記制度的社會(huì)功能主要表現(xiàn)在：第一，確定物權(quán)歸屬，解決物權(quán)的沖突。指確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房地產(chǎn)權(quán)利以相應(yīng)的法律效力，保護(hù)房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系。凡是登記所記載的權(quán)利人，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。即使登記發(fā)生錯(cuò)誤，在沒(méi)有更改之前也只能推定登記記載的人為真正的權(quán)利人。也就是說(shuō)，登記是對(duì)物權(quán)最有效的界定。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受法律的確認(rèn)，得到國(guó)家強(qiáng)制力的保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何主體的侵害，從而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威。第二，保護(hù)交易安全，維護(hù)交易秩序。在商品房預(yù)售階段，為保障交易安全，防止預(yù)售人背信棄義，國(guó)家設(shè)計(jì)了商品房預(yù)售合同登記備案制度，就這一制度而言，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)申請(qǐng)預(yù)售登記，作為預(yù)售人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要支付預(yù)售登記費(fèi)用，甚至還無(wú)任何利益可圖，并且即使不進(jìn)行預(yù)售登記，也無(wú)須承擔(dān)什么后果，所以，單靠預(yù)售制度來(lái)保障交易安全，在事實(shí)上是不可能的。預(yù)告登記制度的設(shè)立使預(yù)購(gòu)人能積極參與登記中以有效監(jiān)督預(yù)售人針對(duì)確定標(biāo)的物的行為，使得各種物權(quán)的權(quán)屬和設(shè)立等信息得以全面公開(kāi)，權(quán)利的變動(dòng)變得清晰、透明，并使權(quán)利的讓渡能夠順利地、有序地進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上才能形成真正的交易秩序。第三，減少交易費(fèi)用，提高交易效率。預(yù)告登記制度不僅為交易當(dāng)事人提供了極大的方便，而且因?yàn)楣胖贫鹊脑O(shè)立能夠使當(dāng)事人充分信賴登記的內(nèi)容，所以在從事交易之前無(wú)須投入過(guò)多的人力和財(cái)力去調(diào)查了解對(duì)方當(dāng)事人對(duì)欲轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是否享有完全的物權(quán)或該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押的情況等等。這樣以來(lái)就大大減少了交易時(shí)間、節(jié)約交易費(fèi)用，能促成交易的早口完成。第四，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控和監(jiān)控。在預(yù)告登記過(guò)程中，通過(guò)登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審查，能夠發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，及時(shí)糾正房地產(chǎn)交易中的違法行為，確保國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力。王輝（一）商品房買賣中購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)在商品房買賣關(guān)系確定之后，并不必然引發(fā)房屋所有權(quán)的變動(dòng)。賣房者或購(gòu)房人可能由于某些原因推遲辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的時(shí)間，商品房預(yù)售中的承購(gòu)人更要等待房屋的建成，方能進(jìn)行過(guò)戶登記。2004年修正的《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《城市商品房預(yù)售管理辦法》）第2條規(guī)定：“本法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。”商品房預(yù)售是一種買賣期房的行為。由于房屋處于在建過(guò)程中，承購(gòu)人無(wú)法直接取得房屋所有權(quán)，其只能等到房屋建成以后再進(jìn)行房屋所有權(quán)變動(dòng)。這樣，購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同和取得房屋所有權(quán)之間存在很長(zhǎng)的間隔，在這段時(shí)間之內(nèi)，很有可能因?yàn)橘u房者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不誠(chéng)信或者公法行為，導(dǎo)致購(gòu)房人在將來(lái)無(wú)法取得所有權(quán)，其對(duì)房屋所有權(quán)的期待落空。賣房者“一房二賣”或“一房多賣”賣房者包括了一般的商品房出賣方和通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主體，追逐利益是其本質(zhì)特征。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值一天一變化，在簽訂商品房買賣合同以后，賣房者很可能在利益的趨勢(shì)之下，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將商品房再次出售給善意第三人，并在商品房建好以后，辦理過(guò)戶登記手續(xù)。在初次房屋買賣登記未完成前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍歸出賣人所有，其有權(quán)決定向誰(shuí)履行，有權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給任意第三人，包括房屋二重買賣中后來(lái)的買受人。①這樣的情況下，購(gòu)房人無(wú)法達(dá)到合同目的，其只能請(qǐng)求賣房人或開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任成為制約賣房者的唯一手段。在違約帶來(lái)的利益大于履行商品房買賣合同的利益時(shí)，賣房者可能會(huì)毫不猶豫地選擇承擔(dān)違約責(zé)任。以開(kāi)發(fā)商一房二賣為例：開(kāi)發(fā)商和甲簽訂商品房預(yù)售合同，后來(lái)在房屋建成以后，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商便將商品房買給了善意第三人乙，并辦理了過(guò)戶登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）的規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記生效主義，房屋所有權(quán)的變動(dòng)經(jīng)過(guò)登記以后才產(chǎn)生效力。在這種情況下，乙就當(dāng)然取得房屋所有權(quán)，而甲只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?jiàn)，訂立商品房買賣合同之后，“雖然受讓人己經(jīng)享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意期待權(quán)（s.Rn460ff?就獲得了或多或少的保障，但是，在這之前出賣人還是可以阻卻受讓人取得所有權(quán)?！雹诎凑战?jīng)濟(jì)人假設(shè)理論③，經(jīng)濟(jì)主體都是以自身利益最大化為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)行為。賣房者亦是如此，在利益大于責(zé)任時(shí)，其寧愿選擇違背法律，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，不履行①孫鵬：“小動(dòng)產(chǎn)二重買賣研究”，《比較法研究》，2005年第1期，第39頁(yè)。（｛德｝M?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，2004年第2版，第208頁(yè)③“經(jīng)濟(jì)人假設(shè)”源自亞當(dāng)?斯密的《國(guó)富論》一段話“我們每天所需的食物和飲料，小是出自屠戶、釀酒師和而包師的恩惠，而是出自他們自利的打算?！苯?jīng)濟(jì)人在此被假設(shè)為“以追求個(gè)人利益最大化為目的并積極從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。”雖然這個(gè)理論有局限，但是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中仍然有其重要性。合同，承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)而換取更高的利潤(rùn)。尤其是在我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的今天，賣房人或商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇違約，進(jìn)行“一房二賣”或“一房多賣”的情形數(shù)不勝數(shù)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房之上設(shè)置抵押在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)置抵押權(quán)，向銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的融資手段。開(kāi)發(fā)商通常是以預(yù)售商品房上的土地使用權(quán)或者在建房屋設(shè)定抵押。按照和國(guó)擔(dān)保法》辦理登記。（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）的規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)置抵押的，《中華人民共到土地管理部在商品房預(yù)售中，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)隱瞞土地使用權(quán)己抵押的情況。雖然對(duì)于土地之上的新建房屋，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)，但是在其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，卻是可以將新建房屋與土地使用權(quán)一并拍賣。這樣，商品房預(yù)售中的承購(gòu)人就面臨著無(wú)法取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于在建房屋的抵押，《擔(dān)保法》中并沒(méi)有涉及，但是在《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第47條中規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！笨梢?jiàn)我國(guó)對(duì)在建商品房的抵押持肯定態(tài)度。開(kāi)發(fā)商可以在商品房預(yù)售之后又將在建房屋設(shè)定抵押，承購(gòu)人由商品房預(yù)售合同所取得的債權(quán)和抵押權(quán)之間會(huì)產(chǎn)生沖突。一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力清償?shù)盅簜鶆?wù)，承購(gòu)人的債權(quán)無(wú)法和擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行對(duì)抗，承購(gòu)人對(duì)房屋所有權(quán)的期待利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第286條規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，除非該工程不宜折價(jià)、拍賣，承包人均可和發(fā)包人達(dá)成協(xié)議將工程折價(jià)處理，也可申請(qǐng)法院將工程依法拍賣，所得款項(xiàng)優(yōu)先清償工程欠款。盡管對(duì)這種優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)有著諸多爭(zhēng)議，存在著優(yōu)先權(quán)說(shuō)①、法定抵押權(quán)說(shuō)②、留置權(quán)說(shuō)③，但是其直接依據(jù)法律而生，無(wú)需訂立合同或辦理登記，在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中必然會(huì)與預(yù)購(gòu)人的權(quán)利產(chǎn)生沖突。工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是為了保護(hù)承包人的利益，解決工程款拖欠引起的種種社會(huì)問(wèn)題。優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)正是以建設(shè)工程為擔(dān)保，與預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房直接相關(guān)，自然也會(huì)影響到其房屋所有權(quán)的取得?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》）中規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！蓖ㄟ^(guò)這個(gè)規(guī)定對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了限制，但是對(duì)于此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間，承購(gòu)人交付的大部分款項(xiàng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，法律法規(guī)沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范。由于預(yù)告登記具有了一些物權(quán)效力，能否與具有擔(dān)保性質(zhì)的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)抗衡，這些需要我們進(jìn)一步研究。.公法行為所謂公法行為，是指具有公法效力，能夠產(chǎn)生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為等。④國(guó)家機(jī)關(guān)行使公權(quán)力進(jìn)行公法行為可能對(duì)商品房承購(gòu)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在司法機(jī)關(guān)對(duì)己預(yù)售的商品房采取司法強(qiáng)制措施、行政機(jī)關(guān)基于公共利益的需要對(duì)商品房進(jìn)行征收征用、預(yù)售商品房納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)程序等等。在商品優(yōu)先權(quán)說(shuō)是指此優(yōu)先受償權(quán)為一種法定優(yōu)先權(quán)，其標(biāo)的物非動(dòng)產(chǎn)，也無(wú)需登記，故既小是留置權(quán)也小是抵押權(quán)，司法解釋中也使用了優(yōu)先權(quán)一詞。②法定抵押權(quán)說(shuō)的主張是考慮到立法背景而定，認(rèn)為此優(yōu)先受償權(quán)符介抵押權(quán)特征，在其他地區(qū)也有立法例。此觀點(diǎn)可以參考梁慧星教授發(fā)表于《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》2001年第3期的“介同法第二百八i一六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用”一文。③留置權(quán)說(shuō)認(rèn)為《介同法》第286條建立的是小動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，為基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，與留置權(quán)類似。④舒國(guó)澄：《法理學(xué)導(dǎo)論》，北京大學(xué)出版社，2006年版，第141頁(yè)。房預(yù)售中，由于工程正在建設(shè)，無(wú)法形成完整的房屋所有權(quán)，也就無(wú)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)可言。但是開(kāi)發(fā)商仍然是土地使用權(quán)人和在建工程中的相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)償還對(duì)他人債務(wù)，債權(quán)人就可能申請(qǐng)法院采取司法查封，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全或者強(qiáng)制執(zhí)行。在現(xiàn)房買賣中，這種情形亦可能存在。另外，《物權(quán)法》規(guī)定了基于公共利益的需要，可以征收和征用土地、房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)。如建立商品房買賣關(guān)系后，尚未完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之時(shí)，房屋即被進(jìn)行征收征用，購(gòu)房人也就無(wú)法取得房屋所有權(quán)。承購(gòu)人面臨的公權(quán)力風(fēng)險(xiǎn)還有開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，預(yù)售商品房納入破產(chǎn)清算之列，破產(chǎn)管理人可以對(duì)其進(jìn)行處分。這些風(fēng)險(xiǎn)可能是為了保護(hù)第三人的合法權(quán)益或者為了公共利益的需要，而通過(guò)公權(quán)力機(jī)關(guān)達(dá)到此目的。通過(guò)對(duì)購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)的具體分析，我們可以看出此類風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因在于買房者只擁有基于買賣合同產(chǎn)生的對(duì)賣房者的債權(quán)。物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，購(gòu)房人的債權(quán)在“一房二賣”中無(wú)法對(duì)抗己經(jīng)過(guò)戶登記的物權(quán)；在債權(quán)與擔(dān)保物權(quán)并存時(shí)，購(gòu)房人的債權(quán)無(wú)法超越擔(dān)保物權(quán)，即便請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，此項(xiàng)債權(quán)也不能優(yōu)先受償，而要在擔(dān)保物權(quán)所保證的債權(quán)己經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情況下，剩余財(cái)產(chǎn)才可能被用來(lái)賠償購(gòu)房人；基于債權(quán)具有平等性，購(gòu)房人的債權(quán)在某種情況下也無(wú)法與法定的優(yōu)先權(quán)對(duì)抗；債權(quán)是一種私權(quán)，更無(wú)法與公權(quán)力抗衡。正是因?yàn)橘?gòu)房人的債權(quán)沒(méi)有對(duì)抗第三人的法律效力，沒(méi)有物權(quán)所具有的排他吐，無(wú)法避免這些風(fēng)險(xiǎn)或者在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后無(wú)法獲得更好的救濟(jì)。預(yù)告登記制度正是為了預(yù)防這些危險(xiǎn)。.預(yù)告登記在商品房買賣中的價(jià)值購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因是其債權(quán)無(wú)法確保將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果采用負(fù)擔(dān)行為與處分行為分類的話，那么商品房買賣中，負(fù)擔(dān)行為為賣房者設(shè)定了將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房者的義務(wù)，而買受人的該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)僅局限于債法意義之上。也就是說(shuō)，“負(fù)擔(dān)行為不能阻止出賣人違背自己承擔(dān)的義務(wù)而就其不動(dòng)產(chǎn)再為處分”。①此皆因債權(quán)具有相對(duì)性，無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)人將物權(quán)再次處分。要想使購(gòu)房人避免風(fēng)險(xiǎn)，最好的途徑是給予債權(quán)以排他效力，使其可以對(duì)抗第三人，同時(shí)將這種債權(quán)進(jìn)行公示，避免善意取得的適用。預(yù)告登記正是這樣一種制度，使購(gòu)房人的債權(quán)具有了一定的對(duì)世效力。辦理預(yù)告登記后，出賣人一房二賣，即便己經(jīng)為在后的買受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，但是預(yù)告登記的權(quán)利人仍然可以請(qǐng)求法院確認(rèn)在后的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記無(wú)效。但要注意的是預(yù)告登記權(quán)利人事實(shí)上并未實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其所具有的不過(guò)是對(duì)于物權(quán)取得的期待地位。②“預(yù)告登記的實(shí)益在于：權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可；而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。③商品房買賣中關(guān)涉的是最基本的人權(quán)，即居住權(quán)。購(gòu)房者和賣房者簽訂商品房買賣合同，并不足以保證買房人將來(lái)取得房屋，居住權(quán)得到滿足。房屋價(jià)值巨大，購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于弱勢(shì)，出賣人或開(kāi)發(fā)商為了自己的經(jīng)濟(jì)利益可以輕易撕毀合同，這就需要預(yù)告登記制度來(lái)保護(hù)弱者。當(dāng)然預(yù)告登記并非唯一保護(hù)購(gòu)房人利益的方式，但是相對(duì)于通過(guò)違約責(zé)任對(duì)買房人進(jìn)行事后保護(hù)的措施，預(yù)告登記有著明顯的優(yōu)勢(shì)：第一，預(yù)告登記能保障購(gòu)房人獲得約定的房屋，合同目的得以實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)交易秩序得到維護(hù);第二，預(yù)告登記的事前保護(hù)減少了社會(huì)成本，不只是訴訟成本，還避免了當(dāng)事人事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力解決爭(zhēng)端，節(jié)約了社會(huì)資源。①楊雪飛：“預(yù)告登記制度比較考察”，《河北法學(xué)》，2006年第11期，第180頁(yè)。②金可可：“預(yù)告登記之性質(zhì)”，《比較法研究》，2007年第7期，第116頁(yè)。③梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理山》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007年第2版，第149頁(yè)龐榮林.2不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的功能2.2.1預(yù)告登記在比較法上的功能預(yù)告登記最主要的功能是保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠順利實(shí)現(xiàn)，換言之，就是一種擔(dān)保功能。但是在比較法上，不同國(guó)家預(yù)告登記的擔(dān)保功能卻區(qū)別很大。.預(yù)告登記在德國(guó)民法典上的擔(dān)保功能《德國(guó)民法典》明確地將預(yù)告登記的擔(dān)保功能定為“擔(dān)保旨在設(shè)立或消滅土地權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或擔(dān)保旨在設(shè)立或消滅所負(fù)擔(dān)之權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或擔(dān)保旨在變更該權(quán)利之內(nèi)容或順位的請(qǐng)求權(quán)”以及“擔(dān)保將來(lái)的請(qǐng)求權(quán)或附條件的請(qǐng)求權(quán)”?？梢?jiàn)，預(yù)告登記在德國(guó)法上就是在一種擔(dān)保手段，旨在擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記在德國(guó)的這種擔(dān)保功能，與德國(guó)法上將物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分原則息息相關(guān)。根據(jù)《德國(guó)民法典》規(guī)定，債權(quán)人與債務(wù)人之間除了要達(dá)成債權(quán)合意之外，還要達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合意并辦理登記。辦理登記意味著享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人只有經(jīng)登記被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上時(shí)，才真正享有物權(quán)。可見(jiàn)，債權(quán)合同雙方在僅僅達(dá)成債權(quán)合意的情況下，只是享有一種針對(duì)債務(wù)人的請(qǐng)求權(quán)，要想真正取得物權(quán)還需一些時(shí)間和條件。在債權(quán)合同簽訂完成到最終完成物權(quán)登記會(huì)有一段時(shí)間，而這段時(shí)間恰恰最容易給旨在取得物權(quán)的債權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，?dāng)債務(wù)人和債權(quán)人簽訂了債權(quán)合同后，債務(wù)人在這段時(shí)間內(nèi)完全可以與其他人再次就同一不動(dòng)產(chǎn)簽訂債權(quán)合同，根據(jù)債權(quán)的平等性原則，即使與債務(wù)人簽訂合同在先，也不能享有優(yōu)于后與債務(wù)人締結(jié)合同的債權(quán)人的地位，就最終不動(dòng)產(chǎn)變更而言，誰(shuí)先進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，便可取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。如果在后的債權(quán)人先完成登記，在先的債權(quán)人就只能要求債務(wù)人賠償損失，而不能取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記制度正是滿足債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保的最佳最佳手段，如前所述，預(yù)告登記賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)性質(zhì)，可避免債權(quán)請(qǐng)求權(quán)從成立到最終實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。.日本法上假登記的功能預(yù)告登記在口本法上稱之為假登記，其功能也是擔(dān)保功能，但與德國(guó)法不同的是它并不僅僅是擔(dān)保以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)為主要目的，因?yàn)榭诒痉ú⒉怀姓J(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)的區(qū)分，《口本民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只因當(dāng)事人的意思表示一致而發(fā)生效力。登記并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而是對(duì)抗要件，只是不登記不能對(duì)抗善意第三人。故可以避免債權(quán)行為與物權(quán)行為分開(kāi)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)登記也并非沒(méi)有任何效力，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)具有對(duì)抗第三人的效力。在債權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記因手續(xù)上的欠缺等原因暫時(shí)不能辦理時(shí)，債權(quán)人也可能因?yàn)椤暗怯浽诤?，順序在前”而受到不利影響。因此，為保障?quán)利人的順位，假登記制度出現(xiàn)在口本法中，它是用來(lái)?yè)?dān)保權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其物權(quán)登記的順位，具體來(lái)說(shuō)是指“為了在將來(lái)進(jìn)行一定本登記的可能情況下，通過(guò)假登記保存其順位，并警告他人的一種登記?！雹俟试诳诒痉ㄖ胁粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)在當(dāng)事人達(dá)成債權(quán)合意時(shí)己經(jīng)發(fā)生效力，登記不是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，假登記只在當(dāng)事人沒(méi)有完備的手續(xù)而無(wú)法完成本登記時(shí)，通過(guò)它來(lái)保全權(quán)利人己經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有人在將來(lái)進(jìn)行本登記的順位，故這是一種具有擔(dān)保性質(zhì)的假登記。由此可見(jiàn)，口本法上的預(yù)告登記僅僅是擔(dān)保權(quán)利人的順位為目的，而德國(guó)法上的預(yù)告登記是為擔(dān)保以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2.2我國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的擔(dān)保功能通說(shuō)認(rèn)為，我國(guó)法律并不像德國(guó)法那樣承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分原則，即［日］我妻榮：《新訂物權(quán)法》，羅麗譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社Zoo8年版，第89頁(yè)沒(méi)有將當(dāng)事人物權(quán)變更的合同分為債權(quán)合同和物權(quán)合同。我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)原則上僅僅有當(dāng)事人之間的意思表示并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還必須要經(jīng)過(guò)公示，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上要要求交付才發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上要經(jīng)過(guò)登記才發(fā)生效力。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，原則上要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，例外的情況下登記為對(duì)抗要件。就以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，我國(guó)法上作為債權(quán)人的權(quán)利人面臨著與德國(guó)法上作為債權(quán)人的權(quán)利人相同的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫?dāng)事人直接訂立了的房屋買賣合同及其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同后，債權(quán)人并沒(méi)有實(shí)際馬上取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。正如《物權(quán)法》第14條規(guī)定的那樣，只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上時(shí)債權(quán)人才真正的享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這種風(fēng)險(xiǎn)尤其體現(xiàn)在商品房預(yù)售合同和建設(shè)工程抵押合同中，所以，為了能夠保證債權(quán)人所期待的物權(quán)變動(dòng)能夠?qū)崿F(xiàn)，需要預(yù)告登記制度，可見(jiàn)，在以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，我國(guó)法上的預(yù)告登記制度與德國(guó)法上一樣，具有擔(dān)保功能，即擔(dān)保以實(shí)現(xiàn)將來(lái)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。王榮珍3不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的價(jià)值與功能特定社會(huì)的物質(zhì)生活條件培育了人們的法律需要，決定了法的內(nèi)容。任何法律制度的產(chǎn)生和確立，都是歷史的必然選擇，反映并承載著特定社會(huì)的立法者基于當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件所產(chǎn)生的對(duì)該制度的期望和追求。為了實(shí)現(xiàn)這種期望和追求，每一法律制度都有其特定的價(jià)值取向和功能預(yù)設(shè)。法律制度的價(jià)值取向是立法、執(zhí)法、司法等法律活動(dòng)的思想先導(dǎo)。美國(guó)法學(xué)家龐德認(rèn)為，“價(jià)值問(wèn)題雖然是一個(gè)困難的問(wèn)題，它是法律科學(xué)所不能回避的”?！霸诜墒返母鱾€(gè)經(jīng)典時(shí)期，無(wú)論在古代和近代世界里，對(duì)價(jià)值準(zhǔn)則的論證、批判或合乎邏輯的適用，都曾是法學(xué)家們的主要活動(dòng)?！雹俜芍贫鹊墓δ苁橇⒎ㄕ咴诜芍贫戎蓄A(yù)設(shè)的，期望通過(guò)該制度所要實(shí)現(xiàn)的對(duì)社會(huì)的積極影響，體現(xiàn)了立法目的和制度價(jià)值，乃法律制度所固有的可能對(duì)社會(huì)生活發(fā)生影響的功用和性能，②決定著法律制度的規(guī)則設(shè)］計(jì)和存在意義，是充分發(fā)揮制度作用和最終實(shí)現(xiàn)制度價(jià)值的必要前提。對(duì)預(yù)告登一記制度的價(jià)值與功能進(jìn)行探討，以期為其法律制定、完善和實(shí)施指引方向，為其作用的有效發(fā)揮奠定基礎(chǔ)。1預(yù)告登記制度的價(jià)值取向預(yù)告登記制度價(jià)值取向的選擇馬克思認(rèn)為，價(jià)值是“人們所利用的并表現(xiàn)了對(duì)人的需要的關(guān)系的物的屬性?！雹邸笆菑娜藗儗?duì)待滿足他們需要的外界物的關(guān)系中產(chǎn)生的。"④馬克思關(guān)于價(jià)值的認(rèn)識(shí)對(duì)于預(yù)告登記制度價(jià)值的研究具有重要的指導(dǎo)意義。預(yù)告登記制度的價(jià)值可界定為，在預(yù)告登記制度與人的關(guān)系中產(chǎn)生的其對(duì)人的意義，表現(xiàn)為對(duì)人需要的滿足，承載著人期望通過(guò)該制度去實(shí)現(xiàn)的理想和追求。預(yù)告登記制度與人的關(guān)系是其價(jià)值存在的客觀基礎(chǔ)，離開(kāi)了人的需要，預(yù)告登記制度就無(wú)所謂有無(wú)價(jià)值：離開(kāi)了預(yù)告登記制度，其價(jià)值將失去來(lái)源，預(yù)告登記制度的自身屬性是其價(jià)①〔美〕羅?龐德著：《通過(guò)法律的社會(huì)控制一法律的任務(wù)》，沈宗靈、策世忠譯，商務(wù)印書(shū)館1984年版，第55頁(yè)。②周旺生：《法的功能與法的作用辨異》，載于《政法論壇》（中國(guó)政法大學(xué)學(xué)報(bào)），2006年第5期，第112頁(yè)③《馬克思恩格斯全集》第26卷III,人民出版社1974年版，第139欠。④《馬克思恩格斯全集》第19卷，人民出版社1963年版，第406頁(yè)值得以存在的內(nèi)在根據(jù)。如同法的價(jià)值具有客觀性與主體性，預(yù)告登記制度價(jià)值亦具有客觀性與主體性?？陀^性表現(xiàn)為，其所要滿足的人的需要的產(chǎn)生與內(nèi)容取決于人所處社會(huì)的物質(zhì)生活條件，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)有賴于人的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。主體性表現(xiàn)為，對(duì)于不同的人或同一人在不同的狀態(tài)下，預(yù)告登記制度的價(jià)值都是不一樣的。如商品房的預(yù)售中，預(yù)售合同經(jīng)預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商再次轉(zhuǎn)讓該房屋，開(kāi)發(fā)商期望該轉(zhuǎn)讓行為有效，以使其能夠最有大可能地發(fā)揮房屋的效用；買受人則期望該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，以保障其買房行為的安全，開(kāi)發(fā)商和買受人對(duì)通過(guò)預(yù)告登記制度所滿足的需要是不一小￥的；即使是該買受人，當(dāng)其將已購(gòu)買的房屋再次轉(zhuǎn)讓而成為出賣人時(shí)，其對(duì)預(yù)告登記制度所滿足的需要就會(huì)與其身為買受人時(shí)不一樣。如同法的價(jià)值沖突是一種必然現(xiàn)象，預(yù)告登記制度價(jià)值的沖突也必然發(fā)生在立法、執(zhí)法、守法等法律活動(dòng)中。合理判斷與選擇預(yù)告登記制度之價(jià)值目標(biāo)，有效解決價(jià)值沖突對(duì)該制度理想的實(shí)現(xiàn)具有根本意義。法的價(jià)值是多方面和多層次的，如西方有學(xué)者認(rèn)為，秩序、公平和個(gè)人自由是法的三個(gè)基本價(jià)值，相對(duì)于這三個(gè)基本價(jià)值，實(shí)用性的層次則稍低一些。①我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為，法律價(jià)值觀念分為三個(gè)層次：自由（個(gè)人自由與社會(huì)和諧）屬于第一層次，是終極性的、目的性的和最高的法律價(jià)值；第二層次主要有公平和效率、民主與法治、進(jìn)步、秩序等，這些價(jià)值是工具性的、從屬性的和解釋性的；第三層次主要有基本人權(quán)、社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等，從屬于第二層次，是法律直接反映和保障的價(jià)值。②在具體的部門(mén)法或法律制度中，會(huì)因?yàn)槿藗儗?duì)其所要滿足的實(shí)際需要及其自身的屬性的差異，在這些價(jià)值目標(biāo)中進(jìn)行取舍。如民商法側(cè)重于平等、自由、公平和效率（主要在商法中）等價(jià)值目標(biāo)，刑法側(cè)重于安全價(jià)值目標(biāo)。因而，具體到預(yù)告登記制度的價(jià)值判斷與選擇上，則應(yīng)考慮主體基于現(xiàn)實(shí)社會(huì)物質(zhì)生活條件所產(chǎn)生的、期望預(yù)告登記制度滿足的需要與追求，考慮預(yù)告登記制度自身的屬性，以有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步、促進(jìn)人自由全面發(fā)展為終極標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)利害權(quán)衡等原則進(jìn)行取舍。從主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所產(chǎn)生的客觀需要來(lái)看，自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革逐步推進(jìn)并全面展開(kāi)，房屋分期付款買賣和商品房預(yù)售日益成為房屋交易的主流形式。由于我國(guó)對(duì)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移采登記生效主義，只有辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，買受人方能取得所有權(quán)。而房屋分期付款買賣合同與商品房預(yù)售合同生效與房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)之間往往相隔長(zhǎng)短不一的時(shí)間。此間，房屋出賣人往往基于利益驅(qū)動(dòng)，隨意撕毀合同，“一房二賣”甚至“一房數(shù)賣”，③嚴(yán)重違背了誠(chéng)信，損害了購(gòu)房人的利益，引發(fā)了大量的訴訟。在訴訟中，由于我國(guó)自上世紀(jì)90年代以來(lái)實(shí)施的商品房預(yù)售登記備案制度沒(méi)有明確備案登記是否具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，導(dǎo)致實(shí)務(wù)界對(duì)此莫衷一是，對(duì)出賣人與第三人的合同效力判定不一，影響了第三人的利益和交易安全，挫傷了交易主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，擾亂了市場(chǎng)秩序。人們渴望真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息能夠較為容易地獲得，合法的不動(dòng)產(chǎn)交易行為能夠帶來(lái)期待的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，呼喚有［英］彼得。斯坦、約翰。香德著：《西方社會(huì)的法律價(jià)值》，王獻(xiàn)平譯，中國(guó)法制出版社2004年版，第2-3頁(yè)。②謝鵬程著：《基本法律價(jià)值》，山東人民出版社2000年版，第28-29Mo③如據(jù)南方都市報(bào)2003年11月13日?qǐng)?bào)道，深圳香珠花園開(kāi)發(fā)商涉嫌一房多賣，涉案住房達(dá)247套，涉案金額2億多元。據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2003年10月21日?qǐng)?bào)道，由于重復(fù)登記，_L海盧灣天天花園住宅小區(qū)的279套住房賣了600多次，其中一套房竟重復(fù)賣了7家。南方都市報(bào)2006年9月2臼報(bào)道，江西九江市共青城開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)商將48套商品房分別賣給了72戶購(gòu)房戶。據(jù)新華網(wǎng)呼和浩特7月28卜〕電，本市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房多賣，預(yù)售樓房60戶，賣給152人次，涉及購(gòu)房總金額1406萬(wàn)元;一房多賣車庫(kù)13戶，賣qn}fi人i次..必七塞}'揚(yáng)去77,萬(wàn)無(wú)一....秩序的、安全的、有效率的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)。國(guó)家也把規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作為制定政策措施的指導(dǎo)思想。①如何滿足人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要，保護(hù)買受人的合法利益，防止一房二賣甚至數(shù)賣，成為理論與實(shí)踐上pR待解決的重要問(wèn)題。學(xué)者們看到了“預(yù)告登記對(duì)于解決住房預(yù)售這樣一些敏感的社會(huì)問(wèn)題有著特殊的作用”，②立法者認(rèn)為，“為了保護(hù)房屋預(yù)售中買受人的權(quán)益，維護(hù)房屋交易秩序”，應(yīng)當(dāng)規(guī)定預(yù)告登記。③在此背景下出臺(tái)的預(yù)告登記制度當(dāng)仁不讓?xiě)?yīng)以滿足這種需要為己任，在價(jià)值取向上與人們期待的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)相一致。從預(yù)告登記制度自身的屬性來(lái)看，其一，預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)直接源于滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)安全的需要。具體來(lái)說(shuō)，在采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效立法下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的協(xié)議生效與物權(quán)變動(dòng)登記之間，因?yàn)榉N種原因可能會(huì)有一段時(shí)間差，協(xié)議生效所產(chǎn)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)僅具有債權(quán)效力，將會(huì)因義務(wù)人的再次處分面臨不能實(shí)現(xiàn)的危險(xiǎn)，期待交易安全便成為該類權(quán)利人、立法者的需要。對(duì)這種需要的滿足就會(huì)指引預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)，滲透在法律規(guī)范的字里行間中。這從德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等有關(guān)法律條文中所表述的“為保全，，請(qǐng)求權(quán)”內(nèi)容即可窺見(jiàn)一斑。④其二，預(yù)告登記制度的法律規(guī)范主要是強(qiáng)制性規(guī)范，如預(yù)告登記的對(duì)象、效力、消滅等方面的規(guī)定；但也有任意性規(guī)范，如預(yù)告登記的發(fā)生原因主要是當(dāng)事人雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定。其中關(guān)于適用范圍和效力部分的強(qiáng)制性規(guī)范主要蘊(yùn)含著立法者對(duì)于交易安全的追求，關(guān)于消滅的強(qiáng)制性規(guī)范以及發(fā)生的任意性規(guī)范則主要蘊(yùn)含著立法者對(duì)于自由和效率的追求。其三，預(yù)告登記制度既有實(shí)體法部分，也有程序法部分，預(yù)告登記程序的繁與簡(jiǎn)、登記信息查詢的方便與不易等都包含著安全與效率等價(jià)值的取舍?？傊?，預(yù)告登記制度自身屬性和所要滿足的由現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活條件所產(chǎn)生的人的需要，決定了其直接反映和保障的價(jià)值目標(biāo)應(yīng)為安全和效率。3.1.2預(yù)告登記制度的安全價(jià)值法的安全價(jià)值是法對(duì)主體安全需要的滿足，反映了主體對(duì)安全的期求。何謂安全？！俗而言，即沒(méi)有危險(xiǎn)，不受威脅。對(duì)于個(gè)人，安全意味著其生命、財(cái)產(chǎn)等人身與財(cái)產(chǎn)利益沒(méi)有來(lái)自疾病、傷害、事故等方面的危險(xiǎn)和威脅。對(duì)于國(guó)家、社會(huì)等組織，安全意味著其財(cái)產(chǎn)利益和現(xiàn)有秩序沒(méi)有來(lái)自災(zāi)害、戰(zhàn)亂等方面的危險(xiǎn)和威脅。究其實(shí)質(zhì)，安全為主體現(xiàn)有利益免受危險(xiǎn)和威脅，能夠持久、穩(wěn)定與完整存在的狀態(tài)。所謂“健康長(zhǎng)壽”、“國(guó)泰民安”、“長(zhǎng)治久安”、“有恒產(chǎn)者有恒心”等正是安全的寫(xiě)照。安全無(wú)論對(duì)于個(gè)人的生存與發(fā)展，還是國(guó)家與社會(huì)等組織的穩(wěn)定與發(fā)展都具有基礎(chǔ)性的意義。安全是各類主體存在的基本需要，理所當(dāng)然成為法的價(jià)值目標(biāo)，滿足主體對(duì)其現(xiàn)有利益能夠持久、穩(wěn)定和完整存在的追求。英國(guó)著名法學(xué)家霍布斯將安全價(jià)值作為其法律體系構(gòu)建中壓倒一切的價(jià)值，把①如國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)［2010）4號(hào)）中寫(xiě)道:"2008年四季度以來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策措施”，“進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院【司意，砌就有關(guān)問(wèn)題通知如下?！雹诹夯坌堑戎骸吨袊?guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2007年版，第150頁(yè)。③參見(jiàn)2002年12月17}j九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議（（（中華人民共和國(guó)民法（草案））的說(shuō)明》中關(guān)于物權(quán)法草案的說(shuō)明;2004年10月19}}一{屆全國(guó)人大常委會(huì)第卜一二次會(huì)議全國(guó)人人法律委員會(huì)關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）））的情況匯報(bào)。④參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第883條第1款：日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條:我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第1款等?！叭说陌踩北茸鳌爸粮邿o(wú)上的法律”。安全價(jià)值通過(guò)立法將主體（主要是立法者）的需要予以法律化，變成各部門(mén)法和具體法律制度的條文。法律力圖保護(hù)人的生命與肢體，預(yù)防家庭關(guān)系遭到來(lái)自外部的摧毀性破壞并對(duì)侵害財(cái)產(chǎn)權(quán)規(guī)定了救濟(jì)手段。法律在創(chuàng)立防止國(guó)內(nèi)混亂的措施和預(yù)防外國(guó)入侵的措施方面都發(fā)揮著重要的作用。①法的安全價(jià)值內(nèi)容豐富，因主體需要不同，主要包括人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、環(huán)境安全、公共安全、經(jīng)濟(jì)安全等。這些內(nèi)容總體上存在于法的體系中，但不同的部門(mén)法會(huì)有所側(cè)重。如經(jīng)濟(jì)法側(cè)重于保護(hù)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)安全；民商法側(cè)重于保護(hù)私主體經(jīng)濟(jì)安全、人身安全（主要是民法）;道路交通安全法側(cè)重于保護(hù)交通安全;刑法側(cè)重于保護(hù)國(guó)家層面的多方面的安全等。預(yù)告登記制度是民法的一種具體法律制度，調(diào)整的是私主體之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系，其安全價(jià)值理應(yīng)側(cè)重于私主體經(jīng)濟(jì)安全。由于民法所調(diào)整的財(cái)產(chǎn)關(guān)系包括靜態(tài)的與動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，相應(yīng)地，私主體的經(jīng)濟(jì)安全也包括靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)安全。所謂靜態(tài)安全是指法律對(duì)主體期待基于現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)關(guān)系所享有的財(cái)產(chǎn)利益得到保護(hù)的滿足，又稱為“享有的安全”?；诂F(xiàn)有財(cái)產(chǎn)關(guān)系所享有的財(cái)產(chǎn)利益包^^:其一，財(cái)產(chǎn)關(guān)系未變動(dòng)時(shí)所享有的財(cái)產(chǎn)利益。如基于物權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、債權(quán)等所享有的財(cái)產(chǎn)利益。其二，作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系變動(dòng)的結(jié)果，新取得的財(cái)產(chǎn)利益。如物、債權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓人基于轉(zhuǎn)讓所取得的物的所有權(quán)、債權(quán)等。其三，受法律保護(hù)的期待利益。如合伙人對(duì)于其他合伙人份額轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。動(dòng)態(tài)安全是法律對(duì)主體期待取得新財(cái)產(chǎn)利益的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)行為（即民事行為）得到保護(hù)需要的滿足，又稱為“交易安全”。如A將其10斤大米以50元價(jià)格賣給B}A與B之間有買賣行為，A期待通過(guò)該行為得到50元價(jià)金所有權(quán)，B期待通過(guò)該行為得到10斤大米的所有權(quán)，A和B期待該買賣行為得到保護(hù)，以實(shí)現(xiàn)其交易利益。如果A和B的買賣行為得到保護(hù)即認(rèn)為是“交易安全”?！暗玫奖Ｗo(hù)”在通常情況下，表現(xiàn)為法律認(rèn)定該民事行為有效。但民事行為有合法與不合法之分，并非所有的民事行為均應(yīng)被認(rèn)定為有效。當(dāng)民事行為不能直接被認(rèn)定為有效時(shí)，只有主體根據(jù)一般的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在外觀為正常的情況下所進(jìn)行的交易行為，其期待通過(guò)該行為所獲得財(cái)產(chǎn)利益才能實(shí)現(xiàn)。此為合理信賴?yán)娴陌踩?。因而，交易安全不僅包括通過(guò)認(rèn)可交易行為有效，而且還包括直接對(duì)交易行為中的合理信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)主體的典型交易目的。交易安全實(shí)質(zhì)上為通過(guò)交易獲得利益的安全。靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)安全相互依存，互為前提，在彼此銜接的財(cái)產(chǎn)關(guān)系變化中相互轉(zhuǎn)化。二者一般能夠和諧共處，但沖突也是在所難免的。當(dāng)交易一方主體要求保護(hù)靜態(tài)安全，另一方主體要求保護(hù)動(dòng)態(tài)安全，且必須二選一時(shí)，就會(huì)發(fā)生沖突。此時(shí)就必須在法律理論與制度中擇一予以優(yōu)先保護(hù)?？偟膩?lái)看，19世紀(jì)中葉以前，民商法注重對(duì)靜態(tài)安全的保護(hù)，19世紀(jì)末至今，民商法轉(zhuǎn)而注重對(duì)動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)。1900年德國(guó)民法典可謂為這種轉(zhuǎn)向的標(biāo)志與契機(jī)。②由于預(yù)告登記制度所涉及的物權(quán)變動(dòng)交易行為中，有關(guān)主體有靜態(tài)安全、動(dòng)態(tài)安全保護(hù)的需要，這些需要有些可以共存，有些則會(huì)發(fā)生沖突，立法須對(duì)沖突加以解決，因而安全價(jià)值之靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全在各國(guó)的預(yù)告登記制度內(nèi)容中都有體現(xiàn)并有所取舍。例如，設(shè)C與D之間有不動(dòng)產(chǎn)買賣行為，C為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，是出賣人；D是買受人，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)有所有權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在D正［美」E"博登海默著：《法理學(xué)一法律哲學(xué)一與法律方法》，鄧正來(lái)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年修訂版,第317頁(yè)。②江帆、孫鵬主編：《交易安全與中國(guó)民商法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第54頁(yè)。式登記發(fā)生期待的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，C又將不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買賣處分給第三人E,并辦理了所有權(quán)移車t登記。在這里，D有保護(hù)其買賣行為之動(dòng)態(tài)安全的需要，保護(hù)其所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)之靜態(tài)安全的需要；E有保護(hù)其買賣行為之動(dòng)態(tài)安全的需要；C有保護(hù)其買賣行為之動(dòng)態(tài)安全的需要。其中，D的動(dòng)態(tài)與靜態(tài)安全之保護(hù)因目的均在于取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，可以和諧共存；D與E的動(dòng)態(tài)安全所涉及的財(cái)產(chǎn)利益為同一標(biāo)的物，可能會(huì)發(fā)生沖突，須選擇其一加以保護(hù)。C的前后兩個(gè)行為的交易安全會(huì)因?yàn)檫x擇D或E而得到相應(yīng)保護(hù)。各國(guó)預(yù)告登記制度在安全價(jià)值之下，選擇優(yōu)先保護(hù)D的交易安全。即通過(guò)預(yù)告登記賦予D的債權(quán)以物權(quán)對(duì)抗效力，可以對(duì)抗E,從而得以在正式登記條件具備時(shí)，D通過(guò)登記取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，保障D典型交易目的實(shí)現(xiàn)。在這一選擇之下，D的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)之靜態(tài)安全同時(shí)得到了彳^護(hù)，該靜態(tài)安全是D交易安全實(shí)現(xiàn)的手段。至于E的交易安全保護(hù)問(wèn)題，各國(guó)有差異。德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)傾向于在保護(hù)D的交易安全時(shí)，兼顧E的交易安全保護(hù)，即只是當(dāng)E與C的交易行為危害到D的交易安全時(shí)，才不予保護(hù)。①我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于E的交易安全的保護(hù)以是否得到D的同意為前提，否則一概不予保護(hù)，宣布不會(huì)發(fā)生其期待的物權(quán)變動(dòng)效果。②應(yīng)該說(shuō)，對(duì)D交易安全的優(yōu)先保護(hù)具有正當(dāng)性，D的交易安全中蘊(yùn)含著更多的正義、誠(chéng)信、秩序等價(jià)值元素。反觀E的交易安全則相對(duì)缺乏上述價(jià)值元素。因?yàn)镋可以通過(guò)預(yù)告登記了解到該不動(dòng)產(chǎn)上有D的合法利益，其應(yīng)該知道與C的交易行為會(huì)損害到D的利益，而仍然進(jìn)行交易，缺乏誠(chéng)信、正義，也會(huì)損害正常的交易秩序。C也在明知其再次處分行為會(huì)危害D的合法利益時(shí)仍然為之，同樣缺乏誠(chéng)信、正義，也會(huì)損害正常的交易秩序。但是，當(dāng)E與C的交易行為沒(méi)有損害到D的合法利益時(shí)，對(duì)其交易安全進(jìn)行保護(hù)的做法更符合交易安全保護(hù)的價(jià)值取向，同時(shí)該交易安全中也蘊(yùn)含著正義、效率等價(jià)值元素，具有正當(dāng)性。綜上，安全價(jià)值應(yīng)為預(yù)告登記制度的價(jià)值取向，預(yù)告登記制度優(yōu)位保護(hù)交易安全，這一價(jià)值取向蘊(yùn)含著豐富的正義、誠(chéng)信、秩序等價(jià)值元素，具有正當(dāng)性，也符合現(xiàn)代民商法保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全的趨勢(shì)。3.1.3預(yù)告登記制度的效率價(jià)值法的效率價(jià)值是法對(duì)主體效率需要的滿足，反映了主體對(duì)效率的追求。何謂效率？自經(jīng)濟(jì)學(xué)觀之，主要針對(duì)資源配置，一般是指資源的投入與生產(chǎn)產(chǎn)出或成本與收益的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)以較小的資源消耗獲得同樣多的收益或以同樣多的資源消耗獲得較大的收益。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，資源存在著稀缺性，在一定時(shí)期內(nèi)任何資源的供給總是有限的，當(dāng)某一資源只能用于某一方面而不能同時(shí)用于其他方面時(shí)就會(huì)存在機(jī)會(huì)成本，該成本為“將資源使用于某一方面而不能用于其他方面時(shí)所放棄的收益?！雹壅且?yàn)橘Y源的稀缺性和使用時(shí)的機(jī)會(huì)成本，任何理性主體都不得不在資源利用時(shí)考慮效率問(wèn)題，追求資源配置的優(yōu)化結(jié)果。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的效率概念對(duì)法學(xué)和其他社會(huì)學(xué)科具有很大的借鑒意義，經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)把經(jīng)濟(jì)學(xué)上的效率概念及其理論引入法學(xué)領(lǐng)域，視效率為法的宗旨，所有的法律活動(dòng)（包括立法、執(zhí)法、司法、訴訟）和全部的法律制度（私法制度、公法制度、審判制度），都是以有效利用自然資源、最大限度增加社會(huì)財(cái)富為目的；④視效率為分析權(quán)利和義務(wù)等法律資源配置，以及建構(gòu)與改革法律制度的基本標(biāo)準(zhǔn)，將效率作為法的價(jià)值目標(biāo)。①參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第883條第2款。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第2款。②參加《物權(quán)法》第zo條第i款。③〔美〕理查德"A。波斯納著：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》c.t:},蔣兆康譯，林毅大校，中國(guó)大百科全書(shū)出版社1997年版，第7頁(yè)。④張文顯著：《二十世紀(jì)西方法哲學(xué)思潮研究》，法律出版社2006年版，第168頁(yè)。事實(shí)上，能夠以較少的資源消耗獲得較大的收益是人類社會(huì)生存與發(fā)展的基本需要。因而，效率必然是任何謀求發(fā)展與進(jìn)步的社會(huì)所追求的價(jià)值目標(biāo)，理應(yīng)為法的價(jià)值。作為法的價(jià)值目標(biāo)之效率，是指立法、執(zhí)法、司法等各種法律活動(dòng)中投入與產(chǎn)出的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)主體在各種法律活動(dòng)中以較少的時(shí)間、人力、物力等資源消耗獲得較大的法律收益。法律收益有廣義和狹義之分，廣義的法律收益是指立法、司法、執(zhí)法等過(guò)程中因法律規(guī)則的作用而獲得的全部?jī)粼鍪找妗木C合評(píng)價(jià)法律活動(dòng)的效果來(lái)看，包括經(jīng)濟(jì)收益、社會(huì)收益等。狹義的法律收益僅側(cè)重從立法完善角度評(píng)價(jià)法律的最大社會(huì)收益，強(qiáng)調(diào)對(duì)法律權(quán)利范圍進(jìn)行科學(xué)的界定與分配，最終實(shí)現(xiàn)立法預(yù)期收益。①法的效率價(jià)值外延廣泛，從不同角度來(lái)看，主要包括：其一，經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值和社會(huì)效率價(jià)值。所謂經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值，是指法對(duì)于主體在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以較少資源投入獲得較多物質(zhì)產(chǎn)出需要的滿足，反映了主體通過(guò)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率最大化的追求。所謂社會(huì)效率價(jià)值，是指法對(duì)于主體以較少投入取得社會(huì)制度改良、社會(huì)風(fēng)氣改善、精神文明進(jìn)步和社會(huì)公正維護(hù)等方面效果需要的滿足，反映了主體通過(guò)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)效率最大化的追求。法在整體上要有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效率同步發(fā)展，不可廢棄某一方面，但在具體法律制度上可結(jié)合其屬性有所側(cè)重。其二，實(shí)體效率價(jià)值和程序效率價(jià)值。法有實(shí)體法與程序法之分，法的效率價(jià)值對(duì)其皆有指導(dǎo)意義。法追求實(shí)體權(quán)利義務(wù)配置效果的最優(yōu)化就是實(shí)體效率價(jià)值；法追求程序權(quán)利義務(wù)配置效果的最優(yōu)化就是程序效率價(jià)值。其三，個(gè)體效率價(jià)值和社會(huì)整體效率價(jià)值。社會(huì)是由無(wú)數(shù)個(gè)體組成的，每一個(gè)體都有自己的利益，個(gè)體利益的最大化與社會(huì)整體利益的最大化有共存也有沖突，法在解決沖突時(shí)側(cè)重于實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益最大化還是社會(huì)整體利益最大化，體現(xiàn)了效率具體價(jià)值取向的不同。法側(cè)重于實(shí)現(xiàn)個(gè)體利益最大化的價(jià)值取向稱為個(gè)體效率價(jià)值；法側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體利益最大化的價(jià)值取向稱為社會(huì)整體效率價(jià)值。隨著現(xiàn)代法律的本位由個(gè)人轉(zhuǎn)向社會(huì)，法在效率價(jià)值取向上日益偏向于社會(huì)整體效率價(jià)值。預(yù)告登記制度的內(nèi)容既包括預(yù)告登記權(quán)利人、預(yù)告登記義務(wù)人、與預(yù)告登記義務(wù)人進(jìn)行交易的第三人等主體之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)，也包括預(yù)告登記申請(qǐng)、受理、記載、查詢等程序方面的權(quán)利義務(wù)，具有實(shí)體與程序雙重性，因而預(yù)告登記制度之效率價(jià)值目標(biāo)應(yīng)包括實(shí)體效率和程序效率。對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)范設(shè)計(jì)，既應(yīng)追求實(shí)體權(quán)利義務(wù)配置效果的最優(yōu)化，優(yōu)化，最優(yōu)。最終實(shí)現(xiàn)兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)效率、又應(yīng)追求程序權(quán)利義務(wù)配置效果的最個(gè)體效率與社會(huì)整體效率的綜合效率其直觀衡量標(biāo)準(zhǔn)是預(yù)告登記制度的實(shí)體規(guī)范與程序規(guī)范都應(yīng)有助于以較少的時(shí)間、人力、物力等資源消耗獲得同樣多的法律收益，或以同樣的時(shí)間、人力、物力等資源消耗獲得較大的法律收益。具體來(lái)說(shuō)：其一，在預(yù)告登記制度的實(shí)體規(guī)范設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在預(yù)告登記權(quán)利人、義務(wù)人及其他的有關(guān)主體之間合理配置權(quán)利義務(wù)，設(shè)定最有效率的行為模式，明晰權(quán)利界限，明確行為規(guī)則，減少不必要的資源消耗，使預(yù)告登記所涉及的財(cái)產(chǎn)能夠被恰當(dāng)?shù)厥褂没虮蛔钣行实厥褂?，以增加法律收益。?jīng)濟(jì)分析法學(xué)代表人物科斯認(rèn)為，法律通過(guò)明晰產(chǎn)權(quán)、界定經(jīng)濟(jì)主體之間的利益邊界和提供行為規(guī)范，發(fā)揮著①謝地、杜莉、呂巖峰主編：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，科學(xué)出版社2009年版，第78頁(yè)難以替代的效率上的作用。①預(yù)告登記制度在此方面可能涉及的內(nèi)容主要有:（1）預(yù)告登記的選擇權(quán)應(yīng)賦予誰(shuí)？是預(yù)告登記權(quán)利人、預(yù)告登記義務(wù)人，還是雙方？對(duì)此，各國(guó)立法選擇有所不同。有賦予給預(yù)告登記義務(wù)人的，即預(yù)告登記須得到義務(wù)人同意，但同時(shí)規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人也可向法院申請(qǐng)假處分命令以進(jìn)行預(yù)告登記，如德國(guó)、日本、韓國(guó)。②有僅賦予給預(yù)告登記義務(wù)人的，即預(yù)告登記須得到義務(wù)人同意，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。③有賦予給雙方的，即預(yù)告登記須雙方當(dāng)事人做出預(yù)告登一記約定，如我國(guó)。④那么，我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定是否恰當(dāng)，他國(guó)立法例是否可以借鑒，則可依效率標(biāo)準(zhǔn)加以分析評(píng)判。（2）預(yù)告登記以后，是否允許預(yù)告登記義務(wù)人再處分己預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)（包括不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利等）?預(yù)告登記義務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)，必定會(huì)有交易成本，同時(shí)又會(huì)產(chǎn)生收益，這里的收益不但包括雙方從交易中獲得的個(gè)人收益，也包括社會(huì)整體財(cái)富的增加。如果法律選擇允許預(yù)告登記義務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)，則同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本、解決第三人與預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)所涉財(cái)產(chǎn)權(quán)利可能產(chǎn)生糾紛的成本等。那么，法律究竟如何安排預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)已預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，也可根據(jù)效率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析評(píng)判，盡可能做出最有效率的制度安排。（3）預(yù)告登記后的債權(quán)是否應(yīng)被賦予順位保全效力、完全效力等？這些效力的賦予與否實(shí)質(zhì)上涉及預(yù)告登記所涉財(cái)產(chǎn)權(quán)在預(yù)告登記權(quán)利人與有關(guān)主體之間的分配問(wèn)題，對(duì)此各國(guó)有不同做法。有賦予上述各效力的，如德國(guó)。⑤有賦予順位保全效力的，如日本、韓國(guó)。⑥有明確不賦予對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行效力，對(duì)其他效力不做規(guī)定的，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。⑦有對(duì)上述效力均不做明確規(guī)定的，如我國(guó)。⑧那么，究竟如何進(jìn)行制度安排？這亦可從權(quán)利界限是否清晰，是否有助于刺激預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記的欲望，警示有關(guān)當(dāng)事人謹(jǐn)慎參與已預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)的交易，減少交易的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，降低交易成本，提高交易效率上進(jìn)行分析選擇。其二，在預(yù)告登記制度的程序規(guī)范設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在登記機(jī)關(guān)、預(yù)告登記申請(qǐng)人等主體之間合理配置程序權(quán)利義務(wù)，設(shè)定最有效率的程序模式，使登記程序簡(jiǎn)便易行、快捷有效，有助于降低登記成本支出，提高登記程序產(chǎn)出。預(yù)告登記制度在此方面可能涉及的內(nèi)容主要有：（1）預(yù)告登記的情形是否應(yīng)予明確？此將影響到當(dāng)事人對(duì)預(yù)告登記的選擇和登記機(jī)關(guān)對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)的審查，進(jìn)而影響當(dāng)事人的選擇成本和登記機(jī)關(guān)的審查成本支出。為方便當(dāng)事人的選擇和登記機(jī)關(guān)的審查，最好應(yīng)根據(jù)預(yù)告登記制度實(shí)體部分之預(yù)告登記客體規(guī)定予以明確。日本、韓國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣和大陸地區(qū)等的相關(guān)法律對(duì)此均有規(guī)定即為例證。⑨（2）預(yù)告登記程序的繁簡(jiǎn)是否合適？預(yù)告登記的程序包括申請(qǐng)、受理、審查、登載、發(fā)證等，這些程序的進(jìn)行是有成本支出的。一般包括：預(yù)告登記申請(qǐng)人為準(zhǔn)備申請(qǐng)材料、等待審查和發(fā)證、甚至尋租登記權(quán)力等方面的時(shí)間、人力、費(fèi)用等成本支出；登記機(jī)關(guān)的審查、登載、發(fā)證等方面的時(shí)間、人力、費(fèi)用等成本支出；交易相對(duì)人獲知登記信息的成本、信息不夠詳盡時(shí)進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)成本、信息管理機(jī)關(guān)管理①謝地、杜莉、呂巖峰主編：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，科學(xué)出版社2009年版，第31頁(yè)。②參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第885條;日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第32條:韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第37條。③參見(jiàn)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第1款。④參見(jiàn)我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款。⑤參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第883條第2,3款。⑥參見(jiàn)日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7條，韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第6條。⑦參見(jiàn)參見(jiàn)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第3款。⑧參見(jiàn)《物權(quán)法》第20條。⑨參見(jiàn)日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條;韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第3條;我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第137條;我國(guó)大陸地區(qū)《房屋登記辦法》第67條等。信息的成本等社會(huì)成本支出。這些成本支出之間常常此消彼長(zhǎng)、相互依存。比如，簡(jiǎn)化預(yù)告登記申請(qǐng)材料，放松登記機(jī)關(guān)的審查，縮短登記發(fā)證時(shí)間，有助于降低登記申請(qǐng)人、登記機(jī)關(guān)的成本支出，則可能會(huì)增加出錯(cuò)率，增加交易相對(duì)人獲知真實(shí)信息的成本和交易風(fēng)險(xiǎn)成本；如果降低預(yù)告登記的出錯(cuò)率，使登記信息準(zhǔn)確、全面，進(jìn)而降低社會(huì)成本支出，則可能會(huì)增加登記申請(qǐng)人和登記機(jī)關(guān)的成本支出。這就需要在設(shè)計(jì)預(yù)告登記程序規(guī)范時(shí)，考慮如何在兼顧個(gè)體效率和社會(huì)整體效率，杜絕錯(cuò)誤、確保登記真實(shí)和制度收益前提下，盡可能降低各方面登記成本的支出。（3）預(yù)告登記信息查詢的方便程度是否合適？預(yù)告登記信息的制作與管理需要花費(fèi)成本，預(yù)告登記信息查詢的方便與否將影響到信息制作與管理成本的產(chǎn)出，影響到查詢?nèi)说牟樵兂杀局С龊徒灰罪L(fēng)險(xiǎn)成本支出，登記機(jī)關(guān)提供查詢的成本支出，亦應(yīng)在確保預(yù)告登記制度整體收益前提下，考慮各方面成本與收益的比例關(guān)系做出選擇。＜4）預(yù)告登記推進(jìn)為本登記以及注銷登記程序是否明確易行？預(yù)告登記是一種臨時(shí)登記，當(dāng)本登記條件具備時(shí)，應(yīng)及時(shí)將預(yù)告登記推進(jìn)為本登記;當(dāng)預(yù)告登記消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)注銷預(yù)告登一記，解除對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人處分預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)的限制，提高交易效率。對(duì)這些程序的規(guī)范設(shè)計(jì)亦應(yīng)考慮效率標(biāo)準(zhǔn)。綜上，法的價(jià)值目標(biāo)總體上是多方面和多層次的，但在具體的部門(mén)法或法律制度，人們會(huì)根據(jù)由社會(huì)物質(zhì)生活條件所決定的其對(duì)法律制度的實(shí)際需要和法律制度的自身屬性，對(duì)價(jià)值目標(biāo)有所取舍。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)安全的需要，預(yù)告登記制度自身的實(shí)體法與程序法屬性等決定了預(yù)告登記制度直接反映和保障的價(jià)值目標(biāo)應(yīng)為安全和效率。其中，預(yù)告登記制度之安全價(jià)值目標(biāo)側(cè)重于保護(hù)交易安全，預(yù)告登記之效率價(jià)值目標(biāo)包括實(shí)體效率和程序效率，最終實(shí)現(xiàn)兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)效率、個(gè)體效率與社會(huì)整體效率的綜合效率最優(yōu)。預(yù)告登記之安全與效率價(jià)值目標(biāo)有可能發(fā)生沖突，在具體規(guī)范設(shè)計(jì)時(shí)，要注意平衡二者之間的關(guān)系。3.2預(yù)告登記制度的功能定位預(yù)告登記制度的功能常常為研究者們所提及，但多一筆帶過(guò)，鮮有詳論。①論者對(duì)預(yù)告登記制度的功能存在著認(rèn)識(shí)上的混亂。如“預(yù)告登一記的最主要功能就是擔(dān)保功能”，②“預(yù)告登記制度的基本功能在于防范風(fēng)險(xiǎn)”。③預(yù)告登記具有阻斷登記公信力之功能。④預(yù)告登記有保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能。⑤預(yù)告登記除具備優(yōu)先效力外，尚有保全效力及擔(dān)保效力之功能。⑥這種研究現(xiàn)狀與預(yù)告登記制度功能之重要性極不相稱。正如有學(xué)者所言，法律對(duì)社會(huì)的影響程度，在一定意義上取決于法律功能的狀態(tài)和結(jié)果，如果不能充分挖掘法律的功能，就難以營(yíng)造一個(gè)功能完善的法律制度，更難以真正重視和發(fā)揮法律的應(yīng)有作用。法律是功能性的，人們只有知道法律功能為何時(shí)，才能很好地利用法律。⑦為科學(xué)合理設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度規(guī)則，有效發(fā)揮制度作用，需要重視對(duì)預(yù)告登記制度功能的研究，以清晰界定其內(nèi)涵，恰當(dāng)定位其功能。①如王澤鑒著：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2009年版，第90頁(yè)；〔德〕鮑爾/施蒂爾納著：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第415-416頁(yè)。房紹坤、呂杰：《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問(wèn)題》,載于《法學(xué)家》2003年第4期，第65頁(yè)。張柳青主編：《物權(quán)法審判實(shí)務(wù)疑難精解》,中國(guó)法制出版社2007年版，第78頁(yè)等。②程嘯著：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》,法律出版社2011年版，第530頁(yè)。③張柳青主編：《物權(quán)法審判實(shí)務(wù)疑難精解》，中國(guó)法制出版社2007年版，第78頁(yè)。④蔡明誠(chéng)：《預(yù)告登記之意義與效力》，載于《臺(tái)灣本土法學(xué)》2002年第5期，第129頁(yè)⑤房紹坤、呂杰：《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問(wèn)題》，載于《法學(xué)家》2003年第4期，第65頁(yè)。⑥溫豐文：《臺(tái)灣民法典物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)定之施行經(jīng)驗(yàn)》，載于《月旦民商法》2004年第3期，第133頁(yè)。⑦孫玉紅著：《侵權(quán)法功能研究》，法律出版社2010年版，第11頁(yè)。3.2.1預(yù)告登記制度功能的內(nèi)涵預(yù)告登記制度功能是法的功能的具體化與特定化，因而理解其內(nèi)涵，須先理解法的功能。何謂法白^功能屈理學(xué)界存有分歧。國(guó)內(nèi)學(xué)者多從與法的作用的比較中解釋法的功能，其中，有些學(xué)者將法的功能與作用視為一回事。如法的作用和法的功能只是觀察者的視野不同，二者實(shí)為一物。①有些學(xué)者在區(qū)分二者前提下解釋法的功能。如“法的現(xiàn)象的功能是一個(gè)與法的作用相近而不等同的概念。法的現(xiàn)象的功能所說(shuō)明的是由法的結(jié)構(gòu)所決定的，法產(chǎn)生作用的方向和能力。而法的作用，是法對(duì)對(duì)象的實(shí)際影響?！雹谶€有些學(xué)者從西方社會(huì)學(xué)功能學(xué)派的結(jié)構(gòu)功能主義中獲取靈感，將法的功能界定為：“法律作為體系或部分，在一定立法目的指引下，基于其內(nèi)部結(jié)構(gòu)屬性而與社會(huì)單位所發(fā)生的，能夠通過(guò)自己的活動(dòng)（運(yùn)行）造成一定客觀后果，并有利于實(shí)現(xiàn)法律價(jià)值，從而體現(xiàn)自身在社會(huì)中的實(shí)際特殊地位的關(guān)系。”③西方許多法學(xué)流派的學(xué)者都在不同程度上直接或間接地研究法的功能，在分析法與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行為控制等關(guān)系中揭示法的功能的內(nèi)容。如當(dāng)代法社會(huì)學(xué)結(jié)構(gòu)功能主義的代表人物帕森斯認(rèn)為，“從一個(gè)較大的社會(huì)角度來(lái)看，一個(gè)法律系統(tǒng)的最主要功能就是整合。它被用來(lái)減緩可能造成沖突的因素，并且被用來(lái)當(dāng)作社會(huì)互動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑。事實(shí)上，也只有固守一套法律系統(tǒng)，社會(huì)互動(dòng)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)才能正常且產(chǎn)生功效?！雹軕?yīng)該說(shuō)，學(xué)者關(guān)于法的功能的認(rèn)識(shí)都有其合理的內(nèi)核，反映了其認(rèn)識(shí)的角度和視野不同，可以為進(jìn)一步認(rèn)識(shí)法的功能提供營(yíng)養(yǎng)。正如慕槐先生所言：“學(xué)術(shù)如積薪，每一代人只能在前人之上求得些許進(jìn)步。”⑤對(duì)法的功能的認(rèn)識(shí)離不開(kāi)法的自身，正如對(duì)眼睛的功能的認(rèn)識(shí)離不開(kāi)眼睛一樣。法自身具有不同于道德、宗教、習(xí)慣等社會(huì)規(guī)范的特征決定了其特有的功能，即立法者在制定法律時(shí)根據(jù)立法目的所預(yù)先設(shè)定的，期望通過(guò)法的運(yùn)行能達(dá)到的對(duì)特定對(duì)象的積極效果，體現(xiàn)在法的具體規(guī)則的設(shè)計(jì)中，并通過(guò)規(guī)則的實(shí)施加以外化。因而，法一旦制定出來(lái)，就具有了對(duì)特定對(duì)象發(fā)揮積極影響的潛質(zhì)或能力。那種認(rèn)為法的功能有正功能（法的積極功能）和負(fù)功能（法的消極功能卜⑥法的功能是中性的，本身無(wú)所謂積極或消極⑦等觀點(diǎn)是不妥的。所謂負(fù)功能是在法的功能實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于各種條件制約未能達(dá)到其立法目的的狀態(tài)，這應(yīng)屬于法的作用范疇。社會(huì)系統(tǒng)論為法的功能研究提供了較為可行的方法論基礎(chǔ)。法作為社會(huì)關(guān)系的調(diào)整器，只有在對(duì)各種社會(huì)現(xiàn)象的調(diào)整中才表現(xiàn)出其存在的必要性或內(nèi)在依據(jù)（亦即功能）。正如美國(guó)社會(huì)學(xué)學(xué)者威爾遜所言，“功能概念是指屬于總體活動(dòng)一部分的某種活動(dòng)對(duì)總體活動(dòng)所作的貢獻(xiàn)。一種活動(dòng)之所以持續(xù)下來(lái)，是因?yàn)樗鼘?duì)整體的生存是必要的。"⑧基于此，法的功能可界定為：立法者在一定立法目的指引下，在法律中所預(yù)設(shè)的，期望通過(guò)法的運(yùn)行所達(dá)到的對(duì)社會(huì)的積極效果，是法作為社會(huì)系統(tǒng)中的子系統(tǒng)所具有的對(duì)社會(huì)產(chǎn)生積極影響的潛能。法的功能不同于立法目的、法的價(jià)值、法的作用。其一，立法目的是立法者①周永坤著：《法理學(xué)一全球視野》,法律出版社zolo年第3版，第129頁(yè)。②公不祥主編：《法理學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2008年第2版，第47-48頁(yè)。③付子堂著：《法律功能論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2999年第1版，第35頁(yè)。④［美」帕森斯：《法律與社會(huì)控制》，載于Evan,WilliamM.:《法律社會(huì)學(xué)》，鄭哲民譯，臺(tái)灣巨流圖書(shū)公司1996年版，第81頁(yè)。⑤轉(zhuǎn)引自湖舟：《注釋別議》，載于《法學(xué)研究》1996年第3期，第108頁(yè)。⑥付子堂著：（（法律功能論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年第