如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究課件

為何房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商重視？為何房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商重視？一、隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來(lái)越好，商品住宅市場(chǎng)開(kāi)始在更多的城市發(fā)展壯大序號(hào)城市第三產(chǎn)業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟(jì)南51.0%4廈門(mén)50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長(zhǎng)沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺(tái)州42.2%15無(wú)錫41.0%……………除一線城市外，全國(guó)有30個(gè)以上的城市第三產(chǎn)業(yè)比重占30%以上序號(hào)城市人口1鄭州74462臨沂11423南陽(yáng)1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.417贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.4811駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟(jì)寧831.3115菏澤824.84……………除一線城市外，全國(guó)有100個(gè)以上的城市常住人口超過(guò)400萬(wàn)序號(hào)城市房地產(chǎn)銷售面積1大連53752蘇州21823長(zhǎng)沙14064沈陽(yáng)13965西安12566鄭州11987常州10828無(wú)錫10079貴陽(yáng)81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長(zhǎng)春71515哈爾濱704……………除一線城市外，全國(guó)有50個(gè)以上的城市房地產(chǎn)容量超過(guò)400萬(wàn)城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視一、隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來(lái)越好，商品住宅二、十大重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地單價(jià)高，開(kāi)發(fā)商投入成本過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)較高，投資進(jìn)入的難度越來(lái)越大重點(diǎn)城市土地樓板價(jià)（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057北京5111廣州4234深圳4022杭州5480南京2643武漢2029重慶1711天津1388成都980排名城市地塊名稱溢價(jià)率1南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號(hào)346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側(cè)地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊328.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2010年10月重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率排名城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視二、十大重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地單價(jià)高，開(kāi)發(fā)商投入成本三、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入“百億”行列，為保持可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須加快擴(kuò)張步伐，向更多的城市進(jìn)軍2009年百億企業(yè)排行榜城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視三、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入“百億”行列，為保持四、一、二線重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶外溢三、四線城市的現(xiàn)象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國(guó)各城市群的發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)江市40665327泰州市4029550056007300無(wú)錫市6200長(zhǎng)三角環(huán)渤海150007500廊坊600056005000550046504200華中價(jià)格洼地城市更容易吸引客戶城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視四、一、二線重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市場(chǎng)TextinhereTextinhere企業(yè)客戶現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大三、四線城市崛起相投資空間大、風(fēng)險(xiǎn)小的三四線新城外溢需要更多的市發(fā)展空間維持高業(yè)績(jī)企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，快速向各城市布局?jǐn)U張“房地產(chǎn)投資研究”是企業(yè)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略指導(dǎo)城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視市場(chǎng)TextinTextin企業(yè)客戶現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和以某一業(yè)務(wù)為例，探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究以某一業(yè)務(wù)為例，探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究萬(wàn)科：分階段擴(kuò)張，“3+X戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局萬(wàn)科區(qū)域擴(kuò)張步驟區(qū)域主要開(kāi)發(fā)城市珠三角廣州深圳廈門(mén)?？诟Ｖ葜楹|莞佛山中山惠州//長(zhǎng)三角上海杭州南京蘇州寧波合肥無(wú)錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京天津大連青島沈陽(yáng)長(zhǎng)春鞍山/華中武漢長(zhǎng)沙南昌/西南重慶成都西安/萬(wàn)科：3+X全國(guó)戰(zhàn)略布局，最終成就全國(guó)住宅的龍頭老大地位發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開(kāi)發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴(kuò)張，以一線城市為重點(diǎn)向三四線城市擴(kuò)張，一度擴(kuò)張到13個(gè)城市深圳、上海等沿海開(kāi)放城市為重點(diǎn)，試探性進(jìn)入二三線城市包括商業(yè)在內(nèi)的和房地產(chǎn)有關(guān)的全程開(kāi)發(fā)，積極進(jìn)入每個(gè)可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴(kuò)張到收縮期，集中優(yōu)勢(shì)資源至一二線城市，重點(diǎn)擴(kuò)大重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率基本以深、京、滬、津4個(gè)城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤(rùn)超市在內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購(gòu)房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域?yàn)楹诵闹饘油七M(jìn)，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布點(diǎn)除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內(nèi)三四線城市拓展推進(jìn)從城花首置系列到金色改善系列的產(chǎn)品劃分體系，形成了住宅產(chǎn)品全系列的覆蓋以客戶為導(dǎo)向，營(yíng)造舒適的居住氛圍由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系列擴(kuò)展舉例房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選萬(wàn)科：分階段擴(kuò)張，“3+X戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局萬(wàn)科區(qū)域擴(kuò)綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點(diǎn)區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開(kāi)發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據(jù)地進(jìn)行發(fā)展，并逐步進(jìn)入浙江省內(nèi)城市杭州及部分浙江省內(nèi)城市打造高檔住宅，做最好的產(chǎn)品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點(diǎn)，開(kāi)始向核心城市拓展，先后進(jìn)入上海、北京浙江省內(nèi)仍是其主戰(zhàn)場(chǎng)，上海、北京等重點(diǎn)城市開(kāi)始出現(xiàn)綠城的身影把其一貫堅(jiān)持的高檔產(chǎn)品策略繼續(xù)復(fù)制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國(guó)化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長(zhǎng)沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產(chǎn)品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對(duì)包括戶型在內(nèi)的多個(gè)方面逐步進(jìn)行提升，以進(jìn)一步增加產(chǎn)品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)了合作開(kāi)發(fā)的模式，市場(chǎng)占有率迅速擴(kuò)大以產(chǎn)品為導(dǎo)向，營(yíng)造尊貴的居住感堅(jiān)持改善類產(chǎn)品為主，以形成了較強(qiáng)的品牌效應(yīng)區(qū)域主要開(kāi)發(fā)城市長(zhǎng)三角杭州上海寧波合肥南京南通溫州紹興長(zhǎng)興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟(jì)南/其他區(qū)域廣州長(zhǎng)沙鄭州烏魯木齊舉例綠城：長(zhǎng)三角深耕，樹(shù)立企業(yè)區(qū)域品牌地位，保證行業(yè)較高利潤(rùn)率企業(yè)不同，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略也不同房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點(diǎn)區(qū)域逐結(jié)合天潤(rùn)的自身特征及發(fā)展目標(biāo)，我們?yōu)樘鞚?rùn)設(shè)定設(shè)定了相關(guān)篩選條件天潤(rùn)城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)天潤(rùn)自身特征與發(fā)展目標(biāo)1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張需求擴(kuò)張目標(biāo)三大關(guān)鍵詞利潤(rùn)是企業(yè)成長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場(chǎng)需求為支撐區(qū)域中處于價(jià)格洼地的城市，由于價(jià)格透支度低，從而具有較大的成長(zhǎng)空間市場(chǎng)規(guī)模適中價(jià)格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)土地市場(chǎng)透明度低，進(jìn)入成本小競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度小，壓力輕價(jià)格與空間具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時(shí)受到國(guó)家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面具有良好的前景關(guān)鍵詞一：利潤(rùn)保證關(guān)鍵詞二：市場(chǎng)占有關(guān)鍵詞三：持續(xù)發(fā)展容量與潛力市場(chǎng)規(guī)模過(guò)大、發(fā)展高度成熟的城市難以實(shí)現(xiàn)較大的市場(chǎng)占有（上海、北京市場(chǎng)份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內(nèi)）城市在發(fā)展過(guò)程中必然要經(jīng)歷價(jià)格分化的階段，在此過(guò)程中各檔次細(xì)分市場(chǎng)將具有不同的發(fā)展機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，較易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有和持續(xù)發(fā)展；土地市場(chǎng)操作靈活，可通過(guò)協(xié)議等方式拿地，進(jìn)入成本低機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范結(jié)合天潤(rùn)的自身特征及發(fā)展目標(biāo)，我們?yōu)樘鞚?rùn)設(shè)定設(shè)定了相關(guān)篩選條通過(guò)第一階段的研究，我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)、長(zhǎng)株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)發(fā)展熱點(diǎn)國(guó)家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點(diǎn)考慮對(duì)象國(guó)家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧?guó)家政策扶持資金主要流向產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口導(dǎo)入從未來(lái)前景層面考慮對(duì)關(guān)注區(qū)域的選擇城市基礎(chǔ)差異、市場(chǎng)容量差異、發(fā)展?jié)摿Σ町愰L(zhǎng)三角區(qū)域現(xiàn)有水平高環(huán)勃海市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一般，但市場(chǎng)容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場(chǎng)容量巨大海南島市場(chǎng)未來(lái)潛力巨大各區(qū)域存在較大的差異環(huán)渤海城市群長(zhǎng)三角城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過(guò)第一階段的研究，我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)、長(zhǎng)海口、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無(wú)錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽(yáng)、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲山東：濟(jì)南、青島、淄博、棗莊、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長(zhǎng)治、陽(yáng)泉、晉中、晉城、忻州、朔州、臨汾、運(yùn)城、呂梁遼寧：沈陽(yáng)、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺、朝陽(yáng)、盤(pán)錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂(lè)山、南充、宜賓、廣安、達(dá)州、巴中、雅安、眉山、資陽(yáng)、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽(yáng)、六盤(pán)水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來(lái)賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、迪慶湖南：長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、株洲、湘潭、邵陽(yáng)、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門(mén)、咸寧、隨州、仙桃、天門(mén)、潛江、神農(nóng)架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封、平頂山、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽(yáng)、三門(mén)峽、南陽(yáng)、商丘、信陽(yáng)、許昌、漯河、濟(jì)源、周口、駐馬店海南（8個(gè)）長(zhǎng)三角（42個(gè)）環(huán)渤海（55個(gè)）成渝（31個(gè)）北部灣（30個(gè)）華中（60個(gè)）我們將從六大區(qū)域226個(gè)城市中為天潤(rùn)尋找合適的進(jìn)入方向房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范?？?、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、儋州、東方海南（8個(gè)）6大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)天潤(rùn)集團(tuán)理想的投資城市海南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長(zhǎng)三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點(diǎn)城市核心城市適當(dāng)規(guī)模城市價(jià)格有空間城市競(jìng)爭(zhēng)適中城市其他城市—1城市—2城市—3城市X城市Y城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長(zhǎng)空間城市房地產(chǎn)容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G第一輪篩選第二輪篩選第三輪條件比較，挑選出適合天潤(rùn)投資的城市模型建立：通過(guò)兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選出適合天潤(rùn)投資的城市房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范6大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)天潤(rùn)集團(tuán)理想的投資城市海南東北珠三市場(chǎng)容量適中，具有持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力易建立外來(lái)企業(yè)品牌度標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額較大典型城市：太原市場(chǎng)容量小，利潤(rùn)回報(bào)低客戶對(duì)外來(lái)品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場(chǎng)容量大，需求支撐足客戶對(duì)于產(chǎn)品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額一般典型城市：杭州、長(zhǎng)沙價(jià)格高成本高，回報(bào)率取決于企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高大型企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額不高典型城市：上海、北京…快速發(fā)展階段500-1000萬(wàn)方成長(zhǎng)階段200-500萬(wàn)方成熟階段1000萬(wàn)方以上起步階段200萬(wàn)方以下09年典型城市TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額容量規(guī)模城市TOP1企業(yè)比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍(lán)光3%第一輪篩選條件：城市房地產(chǎn)容量及發(fā)展?jié)摿χ袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，其房地產(chǎn)發(fā)展的成熟程度基本可以通過(guò)其規(guī)模來(lái)衡量根據(jù)天潤(rùn)對(duì)于市場(chǎng)占有率要求，我們認(rèn)為市場(chǎng)規(guī)模在200-1000萬(wàn)平方米區(qū)間的城市相對(duì)適合容量過(guò)小的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤(rùn)回報(bào)不足容量過(guò)大的城市，市場(chǎng)份額分散，難以實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)占有房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范市場(chǎng)容量適中，具有持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力市場(chǎng)容量小，利潤(rùn)回報(bào)低市場(chǎng)容量200-1000萬(wàn)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對(duì)符合天潤(rùn)的需求，共有48個(gè)城市符合天潤(rùn)對(duì)于市場(chǎng)占有率要求的城市長(zhǎng)三角區(qū)域（19個(gè)）合肥、安慶、紹興、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、常州無(wú)錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚(yáng)州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域（15個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營(yíng)口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺(tái)、濟(jì)南、太原華中區(qū)域（11個(gè)）南陽(yáng)、新鄉(xiāng)、周口、信陽(yáng)、洛陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)沙、株洲、吉安、贛州、南昌成渝區(qū)域（3個(gè)）貴陽(yáng)、瀘州、昆明房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范200-1000萬(wàn)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與潛力不同，規(guī)模適中的合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地，未來(lái)上升空間大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交價(jià)格超過(guò)全市均價(jià)25%，部分項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到全市均價(jià)兩倍以上，城市內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)和價(jià)差體系開(kāi)始逐步形成，價(jià)格敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)；金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內(nèi)價(jià)格透支度均相對(duì)較低，城市內(nèi)價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格敏感度高，適宜中檔物業(yè)開(kāi)發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營(yíng)口、張家口、錦州、鞍山在同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地：太原少量品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格已突破萬(wàn)元，價(jià)差體系逐步完善，適宜高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；

石家莊整體房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；唐山、泰安單價(jià)超過(guò)五千元的項(xiàng)目逐步增多，價(jià)差體系正在形成，適宜中高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

營(yíng)口、德州等城市的房?jī)r(jià)差距尚未拉開(kāi)，價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)沙、南昌、株洲、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、信陽(yáng)、周口、吉安、贛州在中部城市中處于價(jià)格洼地：長(zhǎng)沙、南昌高檔住宅成交均價(jià)分別為全市平均價(jià)格的150％、200%，價(jià)差體系開(kāi)始形成，適宜以中檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅株洲、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、信陽(yáng)、周口、吉安、贛州等城市價(jià)格透支度低，適宜開(kāi)發(fā)中檔住宅貴陽(yáng)、瀘州在西部同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地貴陽(yáng)當(dāng)前市場(chǎng)高檔項(xiàng)目占比約4%，價(jià)差體系正在逐步形成，適宜開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目瀘州已出現(xiàn)高于全市均價(jià)水平20-40%的高端樓盤(pán)，價(jià)差體系正在形成，適宜開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目二八價(jià)格線第二輪篩選條件：城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長(zhǎng)空間房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州篩選結(jié)果：通過(guò)第一輪和第二輪篩選，符合天潤(rùn)關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤(rùn)率要求的城市共有38個(gè),且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（12個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營(yíng)口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟(jì)南、德州、太原長(zhǎng)三角區(qū)域（14個(gè)）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（10個(gè)）周口、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、洛陽(yáng)、株洲、長(zhǎng)沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域（2個(gè)）貴陽(yáng)、瀘州海南（1個(gè)）海南?。▎为?dú)分析）房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范篩選結(jié)果：通過(guò)第一輪和第二輪篩選，符合天潤(rùn)關(guān)于城市投資的占有根據(jù)市場(chǎng)跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場(chǎng)，預(yù)計(jì)三、四線城市已經(jīng)不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。提示點(diǎn)一：三、四線城市市場(chǎng)成交比重逐漸增加提示點(diǎn)二：三、四線對(duì)于TOP20企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷提高布局三、四城市已是大勢(shì)所趨，但關(guān)鍵要考量選擇城市投資的先后順序房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)市場(chǎng)跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多第三輪比較分析中，通過(guò)比較城市的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤(rùn)未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注的城市高低低高重點(diǎn)關(guān)注城市的選擇評(píng)估的依據(jù)利潤(rùn)水平市場(chǎng)規(guī)模AB利潤(rùn)水平通過(guò)測(cè)算各城市土地成本和建安成本占價(jià)格的比重潛在市場(chǎng)規(guī)模通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，并通過(guò)比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來(lái)推導(dǎo)出未來(lái)該城市的未來(lái)房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三輪比較分析中，通過(guò)比較城市的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤(rùn)未城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）214248823504216233413933264205371328315城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽(yáng)南昌南通南陽(yáng)石家莊宿遷太原泰安泰州商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）201423298202270335419204339355182213303城市唐山新鄉(xiāng)信陽(yáng)徐州鹽城揚(yáng)州營(yíng)口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博/商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）313225257294287304228237214226354237/首先通過(guò)調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本容量層級(jí)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華商品利潤(rùn)水平主要通過(guò)各城市土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所占的比重進(jìn)行推算城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華土地平均樓板價(jià)（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房銷售價(jià)格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽(yáng)南昌南通南陽(yáng)石家莊宿遷太原泰安泰州土地平均樓板價(jià)（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）1050125012501050117513001240100012001100132211301100商品房銷售價(jià)格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新鄉(xiāng)信陽(yáng)徐州鹽城揚(yáng)州營(yíng)口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博土地平均樓板價(jià)（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房銷售價(jià)格（元/平方米）467621332017365237705327287823674066172326102773利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范利潤(rùn)水平主要通過(guò)各城市土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤(rùn)水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣高低低高利潤(rùn)水平市場(chǎng)規(guī)模貴陽(yáng)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤(rùn)水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣高低低高通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門(mén)檻度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度等四方面對(duì)于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利土地市場(chǎng)門(mén)檻度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度1234城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來(lái)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶是否具有基本支持。城市土地市場(chǎng)的透明度決定了天潤(rùn)進(jìn)入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定了天潤(rùn)進(jìn)入城市以后的開(kāi)發(fā)成本及品牌成本的投入，同時(shí)也將影響到天潤(rùn)產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。

最終結(jié)論房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門(mén)檻度、市場(chǎng)首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個(gè)方面2143區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位核心城市經(jīng)濟(jì)地位區(qū)域規(guī)劃級(jí)別國(guó)家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補(bǔ)作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化？核心城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力核心城市是單核的還是多核的房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變長(zhǎng)三角城市群——長(zhǎng)三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢湖蕪湖南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟(jì)帶杭州城市圈長(zhǎng)三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無(wú)錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件1、皖江經(jīng)濟(jì)帶升級(jí)至國(guó)家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶2、滬寧、滬杭高鐵即將開(kāi)通主要利好：1小時(shí)交通圈形成，一體化進(jìn)程加快重點(diǎn)影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開(kāi)通主要利好：蘇南蘇北時(shí)空距離縮短重點(diǎn)影響城市：南通房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范長(zhǎng)三角城市群——長(zhǎng)三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市北京青島、煙臺(tái)沈陽(yáng)、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營(yíng)鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：天津2、京津唐都市經(jīng)濟(jì)圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補(bǔ)發(fā)展重點(diǎn)影響城市：北京、天津、唐山3、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)主要利好：海陸一體化，推動(dòng)海洋旅游業(yè)，推進(jìn)中日韓貿(mào)易重點(diǎn)影響城市：青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、濱州、東營(yíng)等京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經(jīng)濟(jì)西部城市群西部城市群西部城市群成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市成都、重慶南寧主要輻射范圍樂(lè)山、自貢、宜賓、南充等北海次要輻射范圍四川、廣西、云南、湖南等其他周邊省份城市重大事件1、“成渝新特區(qū)”主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：成都、重慶2、成渝高鐵主要利好：推動(dòng)沿線區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)影響城市：成都、重慶、貴陽(yáng)、昆明、資陽(yáng)等3、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃主要利好：吸引投資、對(duì)接南亞貿(mào)易區(qū)重點(diǎn)影響城市：南寧、北海等北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范西部城市群西部城市群西部城市群成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城武漢城市圈中原城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車主要利好：武漢、廣州、長(zhǎng)沙3小時(shí)交通圈形成重點(diǎn)影響城市：武漢、長(zhǎng)沙及沿線城市重大事件1、武漢城市群、長(zhǎng)株潭城市群、鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)升級(jí)至國(guó)家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：武漢、長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、南昌武漢城市群核心城市武漢主要輻射范圍孝感、黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、天門(mén)、咸寧長(zhǎng)株潭城市群核心城市長(zhǎng)沙、株洲、湘潭主要輻射范圍岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市南昌、景德鎮(zhèn)、鷹潭主要輻射范圍九江、新余、撫州、宜春、上饒、吉安部分縣（市、區(qū)）中原城市群核心城市鄭州、洛陽(yáng)主要輻射范圍開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)長(zhǎng)株潭城市群房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范武漢城市圈中原城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車重大事件武城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位核心城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力最終得分環(huán)渤海輻射區(qū)域較高較高強(qiáng)4長(zhǎng)三角輻射全國(guó)高高強(qiáng)5成渝輻射區(qū)域中中一般3華中輻射區(qū)域中中一般3房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域與輻射城市的車程距離是另外一個(gè)考慮三、四線城市受輻射程度的關(guān)鍵要素城市鞍山德州濟(jì)南錦州廊坊石家莊泰安唐山營(yíng)口張家口淄博長(zhǎng)沙株洲核心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙距離（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行車距離（小時(shí)）5.752.743.654.230.492.624.151.555.021.643.71/0.63城市瀘州貴陽(yáng)贛州吉安南昌安慶常州合肥淮安嘉興金華連云港南通核心城市成都貴陽(yáng)南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距離（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行車距離（小時(shí)）3.00/4.082.38/3.571.323.372.110.732.473.580.84城市宿遷泰州徐州鹽城揚(yáng)州鎮(zhèn)江太原洛陽(yáng)南陽(yáng)新鄉(xiāng)信陽(yáng)周口/核心城市上海上海上海上海上海上海太原鄭州鄭州鄭州鄭州鄭州/距離（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行車距離（小時(shí)）3.561.674.362.231.951.82/1.342.740.843.691.96/房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范與輻射城市的車程距離是另外一個(gè)考慮三、四線城市受輻射程度的關(guān)機(jī)會(huì)最大機(jī)會(huì)較大機(jī)會(huì)一般潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平高高低評(píng)估的依據(jù)經(jīng)濟(jì)成熟度通過(guò)各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟度來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間和投資機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的城市，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間越大，投資機(jī)會(huì)越大規(guī)劃利好度通過(guò)各城市國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及地方規(guī)劃的情況，來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會(huì)規(guī)劃級(jí)別越高的城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υ酱?，價(jià)格提升空間越大，投資機(jī)會(huì)越大根據(jù)各城市受核心城市輻射不同帶來(lái)的潛在市場(chǎng)容量影響，進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)吸引力矩陣↑↓↓↓↓↓↓↓↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑

貴陽(yáng)↑房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范機(jī)會(huì)最大機(jī)會(huì)較大機(jī)會(huì)一般潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平高高低評(píng)估的依據(jù)其次，城市的人口紅利結(jié)構(gòu)同樣也是影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化的一個(gè)重要因素。**************39年27年*********家庭生命周期與購(gòu)房行為對(duì)應(yīng)關(guān)系住房需求趨勢(shì)購(gòu)房行為產(chǎn)生與家庭的生命周期有著密切聯(lián)系房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范其次，城市的人口紅利結(jié)構(gòu)同樣也是影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化中國(guó)各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產(chǎn)未來(lái)容量的關(guān)鍵因素是城市的人口規(guī)模城市淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營(yíng)口揚(yáng)州鹽城徐州信陽(yáng)新鄉(xiāng)唐山泰州人口規(guī)模（萬(wàn)人）420.62381.15997.00268.77421.22233.80459.79811.71946.86669.00511.00743.25500.89城市泰安太原宿遷石家莊南陽(yáng)南通南昌洛陽(yáng)瀘州連云港廊坊錦州金華人口規(guī)模（萬(wàn)人）554.72347.14534.58984.601004.00763.72461.52642.00430.40488.25410.26310.10461.41城市嘉興濟(jì)南吉安淮安合肥貴陽(yáng)贛州德州常州長(zhǎng)沙鞍山安慶/人口規(guī)模（萬(wàn)人）338.07603.99479.49536.91486.74393.86836.66564.19358.74645.14351.40613.89/房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范中國(guó)各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產(chǎn)未來(lái)容根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來(lái)的潛在市場(chǎng)容量影響，進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)吸引力矩陣人口劃分城市指標(biāo)評(píng)估600萬(wàn)以上南陽(yáng)、周口、石家莊、徐州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽(yáng)、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、安慶、濟(jì)南人口眾多，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較大400-600萬(wàn)德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚(yáng)州、瀘州、張家口、淄博、廊坊對(duì)整體市場(chǎng)影響不大，投資機(jī)會(huì)一般400萬(wàn)以下貴陽(yáng)、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營(yíng)口人口偏少，市場(chǎng)容量過(guò)低，不利于企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較低↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↓↓↓↓↓↓↓↓評(píng)估的依據(jù)高高低

貴陽(yáng)潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來(lái)的潛在市場(chǎng)容量影響，進(jìn)一步調(diào)整第三，土地獲取的門(mén)檻度高度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是決定天潤(rùn)進(jìn)入城市利潤(rùn)水平的考量因素土地獲取渠道城市類型競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度成本水平談判難易程度是否適合天潤(rùn)政府公開(kāi)招拍掛經(jīng)濟(jì)水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市較大較高資金驅(qū)動(dòng)，談判難度一般

政府協(xié)議土地出讓經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度相對(duì)不高的城市，如三、四線城市等一般較低資源驅(qū)動(dòng)，談判難度較大，關(guān)鍵在于政府資源如何？

企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓兩者兼之一般一般渠道驅(qū)動(dòng)，談判伴讀一般，關(guān)鍵在于如何處理信息對(duì)稱問(wèn)題

房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三，土地獲取的門(mén)檻度高度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，按照各城市土地市場(chǎng)獲取門(mén)檻度不同，對(duì)企業(yè)進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣的行業(yè)利潤(rùn)水平進(jìn)行修正高高低評(píng)估的依據(jù)土地市場(chǎng)門(mén)檻度城市指標(biāo)評(píng)估低連云港、徐州、鹽城、洛陽(yáng)、淮安、信陽(yáng)、鞍山、張家口、淄博、贛州、營(yíng)口、周口、新鄉(xiāng)、德州、鎮(zhèn)江、安慶、泰安、吉安、南陽(yáng)、瀘州、錦州、太原可通過(guò)協(xié)議、轉(zhuǎn)讓等方式獲取土地，低成本拿地機(jī)會(huì)較大中南通、廊坊、貴陽(yáng)、濟(jì)南、宿遷、株洲、石家莊、嘉興、金華、唐山、揚(yáng)州、泰州土地出讓方式多樣，機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)并存高長(zhǎng)沙、合肥、南昌、常州土地獲取只能通過(guò)招拍掛來(lái)取得，競(jìng)爭(zhēng)激烈，成本較高，低價(jià)拿地機(jī)會(huì)較低↓

貴陽(yáng)↓↓↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，按照各城市土地市場(chǎng)獲取門(mén)檻度不同，對(duì)第四，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售溢價(jià)，是決定天潤(rùn)進(jìn)入城市利潤(rùn)水平的考量因素溢價(jià)空間主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的“品牌溢價(jià)”和“產(chǎn)品溢價(jià)”開(kāi)發(fā)企業(yè)利用自身的品牌感召力贏得客戶的信任，以此獲取客戶的擁護(hù)和追隨，從而產(chǎn)生企業(yè)的“品牌溢價(jià)”。如萬(wàn)科的項(xiàng)目比周邊高出5%-10%；綠城在杭州項(xiàng)目銷售普遍快于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。開(kāi)發(fā)企業(yè)的“品牌溢價(jià)”開(kāi)發(fā)企業(yè)的“產(chǎn)品溢價(jià)”開(kāi)發(fā)企業(yè)以高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品打造贏得客戶的支持，因此產(chǎn)生較高的“產(chǎn)品溢價(jià)”。如星河灣的產(chǎn)品被譽(yù)為是“精品”的代表；朗詩(shī)的產(chǎn)品被稱為是“高科技”產(chǎn)品的代表。房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第四，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售溢價(jià)，是決定天高高低評(píng)估的依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度城市指標(biāo)評(píng)估低周口、信陽(yáng)、德州、泰安、宿遷、金華、錦州、營(yíng)口、張家口、淄博進(jìn)入知名企業(yè)較少，進(jìn)入成本較低，競(jìng)爭(zhēng)較低，機(jī)會(huì)較大中南通、淮安、泰州、揚(yáng)州、瀘州、嘉興、鎮(zhèn)江、株洲、鹽城、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、吉安、贛州、安慶進(jìn)入知名企業(yè)數(shù)量一般，競(jìng)爭(zhēng)程度一般，機(jī)會(huì)一般強(qiáng)石家莊、唐山、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、南昌、貴陽(yáng)、常州、鞍山、太原、徐州、洛陽(yáng)、連云港進(jìn)入知名企業(yè)較多，進(jìn)入成本升高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，機(jī)會(huì)較小↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，按照各城市行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不同，對(duì)企業(yè)進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣的行業(yè)利潤(rùn)水平進(jìn)行修正↑↓↓↓潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范高高低評(píng)估的依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度城市指標(biāo)評(píng)估低周口、信陽(yáng)、德州、泰安在對(duì)各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場(chǎng)獲取門(mén)檻值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度四方面的分析和考量后，得出最終的天潤(rùn)城市進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣AB核心考慮城市A類城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高重點(diǎn)考慮城市B類城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱，因此建議有選擇性的進(jìn)入C戰(zhàn)略考慮城市C類城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市，因此建議選擇合適時(shí)機(jī)進(jìn)入潛在市場(chǎng)規(guī)模利潤(rùn)水平高高低機(jī)會(huì)最大機(jī)會(huì)較大機(jī)會(huì)一般ABC房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范在對(duì)各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場(chǎng)獲取門(mén)檻值、市城市篩選最終列表城市類型城市特征城市列表核心考慮城市城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高鎮(zhèn)江、貴陽(yáng)、廊坊、連云港、泰州、太原、濟(jì)南、揚(yáng)州、石家莊、常州、南通、嘉興、長(zhǎng)沙重點(diǎn)考慮城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱安慶、南陽(yáng)、營(yíng)口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽(yáng)、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉(xiāng)、合肥戰(zhàn)略考慮城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽(yáng)、周口、株州、贛州案例示范城市篩選最終列表城市類型城市特征城市列表核心考慮城市城市經(jīng)以下是交流時(shí)間……以下是交流時(shí)間……為何房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商重視？為何房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商重視？一、隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來(lái)越好，商品住宅市場(chǎng)開(kāi)始在更多的城市發(fā)展壯大序號(hào)城市第三產(chǎn)業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟(jì)南51.0%4廈門(mén)50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長(zhǎng)沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺(tái)州42.2%15無(wú)錫41.0%……………除一線城市外，全國(guó)有30個(gè)以上的城市第三產(chǎn)業(yè)比重占30%以上序號(hào)城市人口1鄭州74462臨沂11423南陽(yáng)1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.417贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.4811駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟(jì)寧831.3115菏澤824.84……………除一線城市外，全國(guó)有100個(gè)以上的城市常住人口超過(guò)400萬(wàn)序號(hào)城市房地產(chǎn)銷售面積1大連53752蘇州21823長(zhǎng)沙14064沈陽(yáng)13965西安12566鄭州11987常州10828無(wú)錫10079貴陽(yáng)81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長(zhǎng)春71515哈爾濱704……………除一線城市外，全國(guó)有50個(gè)以上的城市房地產(chǎn)容量超過(guò)400萬(wàn)城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視一、隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來(lái)越好，商品住宅二、十大重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地單價(jià)高，開(kāi)發(fā)商投入成本過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)較高，投資進(jìn)入的難度越來(lái)越大重點(diǎn)城市土地樓板價(jià)（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057北京5111廣州4234深圳4022杭州5480南京2643武漢2029重慶1711天津1388成都980排名城市地塊名稱溢價(jià)率1南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號(hào)346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側(cè)地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊328.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2010年10月重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率排名城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視二、十大重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地單價(jià)高，開(kāi)發(fā)商投入成本三、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入“百億”行列，為保持可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須加快擴(kuò)張步伐，向更多的城市進(jìn)軍2009年百億企業(yè)排行榜城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視三、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入“百億”行列，為保持四、一、二線重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶外溢三、四線城市的現(xiàn)象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國(guó)各城市群的發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)江市40665327泰州市4029550056007300無(wú)錫市6200長(zhǎng)三角環(huán)渤海150007500廊坊600056005000550046504200華中價(jià)格洼地城市更容易吸引客戶城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視四、一、二線重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市場(chǎng)TextinhereTextinhere企業(yè)客戶現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大三、四線城市崛起相投資空間大、風(fēng)險(xiǎn)小的三四線新城外溢需要更多的市發(fā)展空間維持高業(yè)績(jī)企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，快速向各城市布局?jǐn)U張“房地產(chǎn)投資研究”是企業(yè)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略指導(dǎo)城市進(jìn)入研究原來(lái)越受重視市場(chǎng)TextinTextin企業(yè)客戶現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和以某一業(yè)務(wù)為例，探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究以某一業(yè)務(wù)為例，探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究萬(wàn)科：分階段擴(kuò)張，“3+X戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局萬(wàn)科區(qū)域擴(kuò)張步驟區(qū)域主要開(kāi)發(fā)城市珠三角廣州深圳廈門(mén)?？诟Ｖ葜楹|莞佛山中山惠州//長(zhǎng)三角上海杭州南京蘇州寧波合肥無(wú)錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京天津大連青島沈陽(yáng)長(zhǎng)春鞍山/華中武漢長(zhǎng)沙南昌/西南重慶成都西安/萬(wàn)科：3+X全國(guó)戰(zhàn)略布局，最終成就全國(guó)住宅的龍頭老大地位發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開(kāi)發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴(kuò)張，以一線城市為重點(diǎn)向三四線城市擴(kuò)張，一度擴(kuò)張到13個(gè)城市深圳、上海等沿海開(kāi)放城市為重點(diǎn)，試探性進(jìn)入二三線城市包括商業(yè)在內(nèi)的和房地產(chǎn)有關(guān)的全程開(kāi)發(fā)，積極進(jìn)入每個(gè)可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴(kuò)張到收縮期，集中優(yōu)勢(shì)資源至一二線城市，重點(diǎn)擴(kuò)大重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率基本以深、京、滬、津4個(gè)城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤(rùn)超市在內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購(gòu)房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域?yàn)楹诵闹饘油七M(jìn)，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布點(diǎn)除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內(nèi)三四線城市拓展推進(jìn)從城花首置系列到金色改善系列的產(chǎn)品劃分體系，形成了住宅產(chǎn)品全系列的覆蓋以客戶為導(dǎo)向，營(yíng)造舒適的居住氛圍由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系列擴(kuò)展舉例房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選萬(wàn)科：分階段擴(kuò)張，“3+X戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局萬(wàn)科區(qū)域擴(kuò)綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點(diǎn)區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開(kāi)發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據(jù)地進(jìn)行發(fā)展，并逐步進(jìn)入浙江省內(nèi)城市杭州及部分浙江省內(nèi)城市打造高檔住宅，做最好的產(chǎn)品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點(diǎn)，開(kāi)始向核心城市拓展，先后進(jìn)入上海、北京浙江省內(nèi)仍是其主戰(zhàn)場(chǎng)，上海、北京等重點(diǎn)城市開(kāi)始出現(xiàn)綠城的身影把其一貫堅(jiān)持的高檔產(chǎn)品策略繼續(xù)復(fù)制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國(guó)化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長(zhǎng)沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產(chǎn)品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對(duì)包括戶型在內(nèi)的多個(gè)方面逐步進(jìn)行提升，以進(jìn)一步增加產(chǎn)品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)了合作開(kāi)發(fā)的模式，市場(chǎng)占有率迅速擴(kuò)大以產(chǎn)品為導(dǎo)向，營(yíng)造尊貴的居住感堅(jiān)持改善類產(chǎn)品為主，以形成了較強(qiáng)的品牌效應(yīng)區(qū)域主要開(kāi)發(fā)城市長(zhǎng)三角杭州上海寧波合肥南京南通溫州紹興長(zhǎng)興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟(jì)南/其他區(qū)域廣州長(zhǎng)沙鄭州烏魯木齊舉例綠城：長(zhǎng)三角深耕，樹(shù)立企業(yè)區(qū)域品牌地位，保證行業(yè)較高利潤(rùn)率企業(yè)不同，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略也不同房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點(diǎn)區(qū)域逐結(jié)合天潤(rùn)的自身特征及發(fā)展目標(biāo)，我們?yōu)樘鞚?rùn)設(shè)定設(shè)定了相關(guān)篩選條件天潤(rùn)城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)天潤(rùn)自身特征與發(fā)展目標(biāo)1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張需求擴(kuò)張目標(biāo)三大關(guān)鍵詞利潤(rùn)是企業(yè)成長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場(chǎng)需求為支撐區(qū)域中處于價(jià)格洼地的城市，由于價(jià)格透支度低，從而具有較大的成長(zhǎng)空間市場(chǎng)規(guī)模適中價(jià)格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)土地市場(chǎng)透明度低，進(jìn)入成本小競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度小，壓力輕價(jià)格與空間具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時(shí)受到國(guó)家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面具有良好的前景關(guān)鍵詞一：利潤(rùn)保證關(guān)鍵詞二：市場(chǎng)占有關(guān)鍵詞三：持續(xù)發(fā)展容量與潛力市場(chǎng)規(guī)模過(guò)大、發(fā)展高度成熟的城市難以實(shí)現(xiàn)較大的市場(chǎng)占有（上海、北京市場(chǎng)份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內(nèi)）城市在發(fā)展過(guò)程中必然要經(jīng)歷價(jià)格分化的階段，在此過(guò)程中各檔次細(xì)分市場(chǎng)將具有不同的發(fā)展機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，較易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有和持續(xù)發(fā)展；土地市場(chǎng)操作靈活，可通過(guò)協(xié)議等方式拿地，進(jìn)入成本低機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范結(jié)合天潤(rùn)的自身特征及發(fā)展目標(biāo)，我們?yōu)樘鞚?rùn)設(shè)定設(shè)定了相關(guān)篩選條通過(guò)第一階段的研究，我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)、長(zhǎng)株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)發(fā)展熱點(diǎn)國(guó)家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點(diǎn)考慮對(duì)象國(guó)家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧?guó)家政策扶持資金主要流向產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口導(dǎo)入從未來(lái)前景層面考慮對(duì)關(guān)注區(qū)域的選擇城市基礎(chǔ)差異、市場(chǎng)容量差異、發(fā)展?jié)摿Σ町愰L(zhǎng)三角區(qū)域現(xiàn)有水平高環(huán)勃海市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一般，但市場(chǎng)容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場(chǎng)容量巨大海南島市場(chǎng)未來(lái)潛力巨大各區(qū)域存在較大的差異環(huán)渤海城市群長(zhǎng)三角城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過(guò)第一階段的研究，我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)、長(zhǎng)?？?、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無(wú)錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽(yáng)、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲山東：濟(jì)南、青島、淄博、棗莊、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長(zhǎng)治、陽(yáng)泉、晉中、晉城、忻州、朔州、臨汾、運(yùn)城、呂梁遼寧：沈陽(yáng)、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺、朝陽(yáng)、盤(pán)錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂(lè)山、南充、宜賓、廣安、達(dá)州、巴中、雅安、眉山、資陽(yáng)、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽(yáng)、六盤(pán)水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來(lái)賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、迪慶湖南：長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、株洲、湘潭、邵陽(yáng)、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門(mén)、咸寧、隨州、仙桃、天門(mén)、潛江、神農(nóng)架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封、平頂山、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽(yáng)、三門(mén)峽、南陽(yáng)、商丘、信陽(yáng)、許昌、漯河、濟(jì)源、周口、駐馬店海南（8個(gè)）長(zhǎng)三角（42個(gè)）環(huán)渤海（55個(gè)）成渝（31個(gè)）北部灣（30個(gè)）華中（60個(gè)）我們將從六大區(qū)域226個(gè)城市中為天潤(rùn)尋找合適的進(jìn)入方向房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范海口、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、儋州、東方海南（8個(gè)）6大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)天潤(rùn)集團(tuán)理想的投資城市海南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長(zhǎng)三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點(diǎn)城市核心城市適當(dāng)規(guī)模城市價(jià)格有空間城市競(jìng)爭(zhēng)適中城市其他城市—1城市—2城市—3城市X城市Y城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長(zhǎng)空間城市房地產(chǎn)容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G第一輪篩選第二輪篩選第三輪條件比較，挑選出適合天潤(rùn)投資的城市模型建立：通過(guò)兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選出適合天潤(rùn)投資的城市房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范6大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)天潤(rùn)集團(tuán)理想的投資城市海南東北珠三市場(chǎng)容量適中，具有持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力易建立外來(lái)企業(yè)品牌度標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額較大典型城市：太原市場(chǎng)容量小，利潤(rùn)回報(bào)低客戶對(duì)外來(lái)品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場(chǎng)容量大，需求支撐足客戶對(duì)于產(chǎn)品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額一般典型城市：杭州、長(zhǎng)沙價(jià)格高成本高，回報(bào)率取決于企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高大型企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額不高典型城市：上海、北京…快速發(fā)展階段500-1000萬(wàn)方成長(zhǎng)階段200-500萬(wàn)方成熟階段1000萬(wàn)方以上起步階段200萬(wàn)方以下09年典型城市TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額容量規(guī)模城市TOP1企業(yè)比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍(lán)光3%第一輪篩選條件：城市房地產(chǎn)容量及發(fā)展?jié)摿χ袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，其房地產(chǎn)發(fā)展的成熟程度基本可以通過(guò)其規(guī)模來(lái)衡量根據(jù)天潤(rùn)對(duì)于市場(chǎng)占有率要求，我們認(rèn)為市場(chǎng)規(guī)模在200-1000萬(wàn)平方米區(qū)間的城市相對(duì)適合容量過(guò)小的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤(rùn)回報(bào)不足容量過(guò)大的城市，市場(chǎng)份額分散，難以實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)占有房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范市場(chǎng)容量適中，具有持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力市場(chǎng)容量小，利潤(rùn)回報(bào)低市場(chǎng)容量200-1000萬(wàn)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對(duì)符合天潤(rùn)的需求，共有48個(gè)城市符合天潤(rùn)對(duì)于市場(chǎng)占有率要求的城市長(zhǎng)三角區(qū)域（19個(gè)）合肥、安慶、紹興、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、常州無(wú)錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚(yáng)州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域（15個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營(yíng)口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺(tái)、濟(jì)南、太原華中區(qū)域（11個(gè)）南陽(yáng)、新鄉(xiāng)、周口、信陽(yáng)、洛陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)沙、株洲、吉安、贛州、南昌成渝區(qū)域（3個(gè)）貴陽(yáng)、瀘州、昆明房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范200-1000萬(wàn)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與潛力不同，規(guī)模適中的合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地，未來(lái)上升空間大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交價(jià)格超過(guò)全市均價(jià)25%，部分項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到全市均價(jià)兩倍以上，城市內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)和價(jià)差體系開(kāi)始逐步形成，價(jià)格敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)；金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內(nèi)價(jià)格透支度均相對(duì)較低，城市內(nèi)價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格敏感度高，適宜中檔物業(yè)開(kāi)發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營(yíng)口、張家口、錦州、鞍山在同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地：太原少量品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格已突破萬(wàn)元，價(jià)差體系逐步完善，適宜高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；

石家莊整體房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；唐山、泰安單價(jià)超過(guò)五千元的項(xiàng)目逐步增多，價(jià)差體系正在形成，適宜中高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

營(yíng)口、德州等城市的房?jī)r(jià)差距尚未拉開(kāi)，價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)沙、南昌、株洲、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、信陽(yáng)、周口、吉安、贛州在中部城市中處于價(jià)格洼地：長(zhǎng)沙、南昌高檔住宅成交均價(jià)分別為全市平均價(jià)格的150％、200%，價(jià)差體系開(kāi)始形成，適宜以中檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅株洲、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、信陽(yáng)、周口、吉安、贛州等城市價(jià)格透支度低，適宜開(kāi)發(fā)中檔住宅貴陽(yáng)、瀘州在西部同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地貴陽(yáng)當(dāng)前市場(chǎng)高檔項(xiàng)目占比約4%，價(jià)差體系正在逐步形成，適宜開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目瀘州已出現(xiàn)高于全市均價(jià)水平20-40%的高端樓盤(pán)，價(jià)差體系正在形成，適宜開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目二八價(jià)格線第二輪篩選條件：城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長(zhǎng)空間房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州篩選結(jié)果：通過(guò)第一輪和第二輪篩選，符合天潤(rùn)關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤(rùn)率要求的城市共有38個(gè),且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（12個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營(yíng)口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟(jì)南、德州、太原長(zhǎng)三角區(qū)域（14個(gè)）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（10個(gè)）周口、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、洛陽(yáng)、株洲、長(zhǎng)沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域（2個(gè)）貴陽(yáng)、瀘州海南（1個(gè)）海南?。▎为?dú)分析）房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范篩選結(jié)果：通過(guò)第一輪和第二輪篩選，符合天潤(rùn)關(guān)于城市投資的占有根據(jù)市場(chǎng)跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場(chǎng)，預(yù)計(jì)三、四線城市已經(jīng)不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。提示點(diǎn)一：三、四線城市市場(chǎng)成交比重逐漸增加提示點(diǎn)二：三、四線對(duì)于TOP20企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷提高布局三、四城市已是大勢(shì)所趨，但關(guān)鍵要考量選擇城市投資的先后順序房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)市場(chǎng)跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多第三輪比較分析中，通過(guò)比較城市的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤(rùn)未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注的城市高低低高重點(diǎn)關(guān)注城市的選擇評(píng)估的依據(jù)利潤(rùn)水平市場(chǎng)規(guī)模AB利潤(rùn)水平通過(guò)測(cè)算各城市土地成本和建安成本占價(jià)格的比重潛在市場(chǎng)規(guī)模通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，并通過(guò)比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來(lái)推導(dǎo)出未來(lái)該城市的未來(lái)房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三輪比較分析中，通過(guò)比較城市的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤(rùn)未城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）214248823504216233413933264205371328315城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽(yáng)南昌南通南陽(yáng)石家莊宿遷太原泰安泰州商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）201423298202270335419204339355182213303城市唐山新鄉(xiāng)信陽(yáng)徐州鹽城揚(yáng)州營(yíng)口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博/商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）313225257294287304228237214226354237/首先通過(guò)調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本容量層級(jí)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華商品利潤(rùn)水平主要通過(guò)各城市土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所占的比重進(jìn)行推算城市安慶鞍山長(zhǎng)沙常州德州贛州貴陽(yáng)合肥淮安吉安濟(jì)南嘉興金華土地平均樓板價(jià)（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房銷售價(jià)格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽(yáng)南昌南通南陽(yáng)石家莊宿遷太原泰安泰州土地平均樓板價(jià)（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）1050125012501050117513001240100012001100132211301100商品房銷售價(jià)格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新鄉(xiāng)信陽(yáng)徐州鹽城揚(yáng)州營(yíng)口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博土地平均樓板價(jià)（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房銷售價(jià)格（元/平方米）467621332017365237705327287823674066172326102773利潤(rùn)水平[1-(a+b)/c]42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范利潤(rùn)水平主要通過(guò)各城市土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤(rùn)水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣高低低高利潤(rùn)水平市場(chǎng)規(guī)模貴陽(yáng)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤(rùn)水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣高低低高通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門(mén)檻度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度等四方面對(duì)于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利土地市場(chǎng)門(mén)檻度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度1234城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來(lái)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶是否具有基本支持。城市土地市場(chǎng)的透明度決定了天潤(rùn)進(jìn)入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定了天潤(rùn)進(jìn)入城市以后的開(kāi)發(fā)成本及品牌成本的投入，同時(shí)也將影響到天潤(rùn)產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。

最終結(jié)論房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門(mén)檻度、市場(chǎng)首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個(gè)方面2143區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位核心城市經(jīng)濟(jì)地位區(qū)域規(guī)劃級(jí)別國(guó)家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補(bǔ)作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化？核心城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力核心城市是單核的還是多核的房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)房地產(chǎn)的容量變長(zhǎng)三角城市群——長(zhǎng)三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢湖蕪湖南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟(jì)帶杭州城市圈長(zhǎng)三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無(wú)錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件1、皖江經(jīng)濟(jì)帶升級(jí)至國(guó)家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶2、滬寧、滬杭高鐵即將開(kāi)通主要利好：1小時(shí)交通圈形成，一體化進(jìn)程加快重點(diǎn)影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開(kāi)通主要利好：蘇南蘇北時(shí)空距離縮短重點(diǎn)影響城市：南通房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案例示范長(zhǎng)三角城市群——長(zhǎng)三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市北京青島、煙臺(tái)沈陽(yáng)、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營(yíng)鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：天津2、京津唐都市經(jīng)濟(jì)圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補(bǔ)發(fā)展重點(diǎn)影響城市：