XX國(guó)際項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷(xiāo)策略建議方案

元龍·國(guó)際工程

產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷(xiāo)策略建議方案貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)

12/26/20221元龍·國(guó)際工程

產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷(xiāo)策略建議方案貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)112/26/2022212/26/20222老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)開(kāi)展及規(guī)劃老城區(qū)建立現(xiàn)狀：城市空間超負(fù)荷承載十一·五，老城區(qū)建立宗旨：優(yōu)化并完善老城區(qū)功能對(duì)老城區(qū)住宅用地的供給實(shí)行嚴(yán)格控制金陽(yáng)新區(qū)建立與開(kāi)展規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/20223老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/20223老城區(qū)城市建立現(xiàn)狀：城市中心區(qū)面積狹?。蝗丝诿芏冗^(guò)大；空間超負(fù)荷承載；與省會(huì)城市和區(qū)域性重點(diǎn)城市地位不符。12/26/20224老城區(qū)城市建立現(xiàn)狀：城市中心區(qū)面積狹??；12/26/202十一·五老城區(qū)建立：土地儲(chǔ)藏用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房的改造；老城區(qū)遵循“稀化、優(yōu)化〞原那么，“多拆少建，只拆不建〞，對(duì)建筑總量進(jìn)展控制；加大綠化、公建、衛(wèi)生、體育、城市根底設(shè)施的建立，大力改善老城區(qū)環(huán)境。12/26/20225十一·五老城區(qū)建立：土地儲(chǔ)藏用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房對(duì)老城區(qū)住宅用地的供給實(shí)行嚴(yán)格控制控制新增住宅建立用地：原那么上不再或慎重批建住宅，并通過(guò)規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建立向金陽(yáng)新區(qū)轉(zhuǎn)移。貴陽(yáng)市將從嚴(yán)控制老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地審批。在城區(qū)范圍內(nèi)，小于5000平方米的用地不得單獨(dú)建立。土地儲(chǔ)藏用途從商品住宅向完善城市功能的工程轉(zhuǎn)變：促進(jìn)土地儲(chǔ)藏、土地招拍掛方式的更新，老城區(qū)土地儲(chǔ)藏的用途應(yīng)從商品房住宅向完善城市功能的工程轉(zhuǎn)變。12/26/20226對(duì)老城區(qū)住宅用地的供給實(shí)行嚴(yán)格控制控制新增住宅建立用地：土地老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)開(kāi)展金陽(yáng)新區(qū)建立規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、開(kāi)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)工程新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/20227老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/20227金陽(yáng)新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽(yáng)市中心區(qū)西北面，整個(gè)規(guī)劃面積占地106平方公里。金陽(yáng)城市新區(qū)性質(zhì)：融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂(lè)、金融商貿(mào)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的城市新區(qū)；金陽(yáng)城市新區(qū)建立目標(biāo)：因地制宜，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地將新區(qū)建成一個(gè)生態(tài)環(huán)保型、園林式、數(shù)字化、可持續(xù)開(kāi)展的新興城市，并努力實(shí)現(xiàn)人與自然的高度和諧和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的高度統(tǒng)一。12/26/20228金陽(yáng)新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽(yáng)市中心區(qū)西北面，整個(gè)規(guī)劃面積占金陽(yáng)新區(qū)：貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要極金陽(yáng)新區(qū)的十一五開(kāi)展建立目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集，把金陽(yáng)新區(qū)建立成為根底設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)興旺、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市，成為貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的重要增長(zhǎng)極。所謂貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極，是指金陽(yáng)新區(qū)對(duì)貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用，可以比作是機(jī)械運(yùn)動(dòng)中的"發(fā)動(dòng)機(jī)"。12/26/20229金陽(yáng)新區(qū)：貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要極金陽(yáng)新區(qū)的十一五開(kāi)展建立目標(biāo)，金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)展時(shí)序分為三個(gè)主要階段實(shí)施建立區(qū)：1998-2021年，規(guī)劃城市建立用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬(wàn)人。規(guī)劃控制區(qū)：2021-2021年，規(guī)劃城市建立用地40平方公里，規(guī)劃人口40萬(wàn)人。遠(yuǎn)景控制區(qū)：2021年以后至21世紀(jì)中葉，規(guī)劃用地106平方公里，規(guī)劃人口50萬(wàn)人。當(dāng)前，金陽(yáng)新區(qū)17平方公里的根底設(shè)施建立已經(jīng)根本完成，并順利完成了市五大班子及32個(gè)市直部門(mén)的搬遷工作。12/26/202210金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)展時(shí)序分為三個(gè)主要階段實(shí)施建立區(qū)：12/26/20金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策?貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策?于2005年11月3日公布施行，按照該鼓勵(lì)投資扶持政策，今后凡市內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外投資者在金陽(yáng)新區(qū)投資的現(xiàn)代效勞業(yè)、總部型經(jīng)濟(jì)、旅游效勞、餐飲娛樂(lè)、金融、商業(yè)、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和工程以及金陽(yáng)新區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)開(kāi)展的其他產(chǎn)業(yè)和工程，除享受?chē)?guó)家、省、市有關(guān)鼓勵(lì)投資的各項(xiàng)優(yōu)惠政策外，均可享受該扶持政策。?關(guān)于更快更好推進(jìn)金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建立的決定?從七個(gè)方面放寬條件：收費(fèi)、審批環(huán)節(jié)、企業(yè)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公共配套、戶(hù)籍、人才引進(jìn)。?關(guān)于效勞金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建立假設(shè)干意見(jiàn)?12/26/202211金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策?貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扶持政策今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立工程工程進(jìn)度，高層到達(dá)地上二層，多層到達(dá)地上一層，其他工程根底出地面，并已確定施工進(jìn)度和交付日期的，經(jīng)審核手續(xù)齊全，開(kāi)發(fā)商可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證；房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收后，經(jīng)審核手續(xù)齊全，10個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢商品房登記備案手續(xù)，15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢房地產(chǎn)交易手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)證。12/26/202212房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扶持政策今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立工程工程進(jìn)度，高層到達(dá)地公共配套優(yōu)惠扶持政策鼓勵(lì)投資生活配套效勞業(yè)。對(duì)在金陽(yáng)新區(qū)投資和開(kāi)辦學(xué)校、賓館、酒店、商業(yè)、金融、商務(wù)、文化娛樂(lè)、菜場(chǎng)、超市、餐飲等工程在工商登記、稅收、貸款貼息等方面給予優(yōu)惠。12/26/202213公共配套優(yōu)惠扶持政策鼓勵(lì)投資生活配套效勞業(yè)。對(duì)在金陽(yáng)新區(qū)投資戶(hù)籍管理政策：凡在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)置住房并居住，建筑面積超過(guò)80平方米以上的可遷入3人戶(hù)口，達(dá)100平方米以上的可遷入4人戶(hù)口，達(dá)150平方米以上的可遷入5人戶(hù)口，入戶(hù)者應(yīng)系購(gòu)房者直系或旁系親屬。12/26/202214戶(hù)籍管理政策：凡在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)置住房并居住，建筑面積超過(guò)80平金陽(yáng)新區(qū)土地資源管理金陽(yáng)新區(qū)土地供給政策：多方籌資，建立土地報(bào)批適度超前制度和土地收購(gòu)儲(chǔ)藏制度。嚴(yán)格控制行政劃撥土地。經(jīng)營(yíng)性用地的出讓嚴(yán)格實(shí)行招拍掛，出讓時(shí)，按照生、熟地并舉的方式供給土地〔2005年1月1日起，經(jīng)營(yíng)性用地采取招拍掛方式以市場(chǎng)化運(yùn)作方式向市場(chǎng)供地〕。爭(zhēng)取盡快將金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建立列入國(guó)家或省級(jí)重點(diǎn)工程，全市用地指標(biāo)向金陽(yáng)新區(qū)傾斜并單列，享受相關(guān)優(yōu)惠政策。土地資源管理：加強(qiáng)已批土地的利用管理，凡依法取得土地手續(xù)的開(kāi)發(fā)商，必須簽訂合同約定開(kāi)工時(shí)限；不能按時(shí)開(kāi)工的要依法收回土地，防止單位和個(gè)人非法轉(zhuǎn)讓土地或變相倒賣(mài)土地，堅(jiān)決防止和杜絕圈地皮的行為。12/26/202215金陽(yáng)新區(qū)土地資源管理金陽(yáng)新區(qū)土地供給政策：12/26/202老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)開(kāi)展金陽(yáng)新區(qū)建立規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、開(kāi)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)工程新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202216老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202216十一五〞期間金陽(yáng)新區(qū)建立開(kāi)展實(shí)施的主要內(nèi)容實(shí)施“三大工程〞。1、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展工程：重點(diǎn)是做大做強(qiáng)以高新園區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力開(kāi)展商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、旅游休閑、餐飲娛樂(lè)、教育科技、文化體育等現(xiàn)代效勞業(yè)。2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工程：重點(diǎn)是按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開(kāi)展的要求，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，大力推進(jìn)新區(qū)內(nèi)農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化、管理社區(qū)化，初步建立失地農(nóng)民的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障體系，根本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)。3、一體化建立工程：重點(diǎn)是圍繞加快生產(chǎn)要素向新區(qū)轉(zhuǎn)移，充分調(diào)動(dòng)各有關(guān)區(qū)〔市〕的積極性，實(shí)施“東拓大關(guān)、南下三橋、西進(jìn)百花湖、北接白云〞的開(kāi)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“雙中心〞良性互動(dòng)，“多組團(tuán)〞連片開(kāi)展，形成一體化城市建立開(kāi)展新格局。12/26/202217十一五〞期間金陽(yáng)新區(qū)建立開(kāi)展實(shí)施的主要內(nèi)容實(shí)施“三大工程〞。十一五〞期間金陽(yáng)新區(qū)建立開(kāi)展實(shí)施的主要內(nèi)容市政公共設(shè)施板塊：完成新區(qū)連接老城區(qū)、周邊景區(qū)、高等級(jí)公路的道路建立，40平方公里范圍內(nèi)的路網(wǎng)建立；完成給排水、污水處理、供電、供氣、郵政、通信網(wǎng)絡(luò)、客運(yùn)樞紐、醫(yī)院、中小學(xué)等為主的公共設(shè)施建立?？平虉@區(qū)板塊：建立以大學(xué)城、科研基地為主的科教園區(qū)。體育文化板塊：建立以體育中心、青少年活動(dòng)中心、婦女兒童活動(dòng)中心、會(huì)展中心、工人文化宮、博物館、影劇院、圖書(shū)城等為主的體育文化活動(dòng)設(shè)施。行政辦公板塊：形成以中央駐筑單位、省直有關(guān)部門(mén)、市級(jí)行政中心等為主的行政辦公區(qū)。新型住宅區(qū)板塊：建立一批最適宜人居住的各類(lèi)生態(tài)型、智能化、配套設(shè)施完善的新型住宅區(qū)。旅游休閑板塊：建立以金華湖、百花湖、十二灘水庫(kù)、長(zhǎng)坡嶺公園、石林公園等為主的旅游休閑風(fēng)景區(qū)?，F(xiàn)代效勞業(yè)板塊：建立以中央商務(wù)區(qū)、金融效勞區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、酒店娛樂(lè)區(qū)、物流園區(qū)等為主的現(xiàn)代效勞業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊：開(kāi)展以高新開(kāi)發(fā)區(qū)金陽(yáng)園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。建立“八大城市功能板塊〞12/26/202218十一五〞期間金陽(yáng)新區(qū)建立開(kāi)展實(shí)施的主要內(nèi)容市政公共設(shè)施板塊：金陽(yáng)新區(qū)近期重點(diǎn)建立目標(biāo)：完成市級(jí)行政中心二期搬遷工作；建立市政公共設(shè)施、科技園區(qū)、體育文化等八大城市功能板塊；抓好體育中心、青少年宮、婦女兒童活動(dòng)中心、廣電中心、貴陽(yáng)護(hù)理學(xué)院、市直機(jī)關(guān)職工住房等工程的建立，進(jìn)一步建立和完善金陽(yáng)新區(qū)文化、體育、商貿(mào)等市政配套設(shè)施；全力支持貴州大學(xué)、貴州省商業(yè)專(zhuān)科學(xué)校、貴州省電大、貴州省人民檢察院和一批總部、大公司的搬遷工程；完成貴陽(yáng)一中二期擴(kuò)建工程，完成貴陽(yáng)三中新校建立；加快推進(jìn)金陽(yáng)新區(qū)40平方公里的根底設(shè)施建立，加快土地儲(chǔ)藏和掛牌出讓進(jìn)度。12/26/202219金陽(yáng)新區(qū)近期重點(diǎn)建立目標(biāo)：完成市級(jí)行政中心二期搬遷工作；122005年已開(kāi)工的、在建重點(diǎn)工程貴陽(yáng)衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院、貴陽(yáng)市消防指揮中心、貴航發(fā)動(dòng)機(jī)研究所、貴州省煙科所、貴陽(yáng)警備區(qū)機(jī)關(guān)新?tīng)I(yíng)房、貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)社印務(wù)中心、貴州萬(wàn)代房開(kāi)、成智重工大型沙石破碎設(shè)備生產(chǎn)線、金陽(yáng)科技園一號(hào)效勞站、市測(cè)繪院喀斯特環(huán)保新材料、晶華電子〔二期〕、興黔路〔一期〕、觀山北路、7－1號(hào)支路、二號(hào)地塊支路五、市直機(jī)關(guān)職工宿舍一期工程、金麥花園、興中元房開(kāi)、雙星公司鞋類(lèi)服裝研發(fā)生產(chǎn)基地、12/26/2022202005年已開(kāi)工的、在建重點(diǎn)工程貴陽(yáng)衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院、喀斯特方案于2021年完工并投入使用的十大重點(diǎn)公建工程貴州大學(xué)金陽(yáng)新校區(qū)、體育中心、青少年活動(dòng)中心、婦女兒童活動(dòng)中心、檔案館、電信樞紐、行政中心三期、市廣電中心、會(huì)展中心、貴陽(yáng)衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)校以上工程將于2006年開(kāi)工建立。12/26/202221方案于2021年完工并投入使用的十大重點(diǎn)公建工程貴州大學(xué)金陽(yáng)充滿開(kāi)展機(jī)遇的2006-2007年已經(jīng)完成的新區(qū)建立工程：重點(diǎn)引進(jìn)一批科研院所；完成60億元的根底設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和社會(huì)投資目標(biāo)任務(wù)，完成市級(jí)行政中心二期建立工程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)區(qū)已拍賣(mài)地塊的建立工程主體竣工，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)“碧海花園〞全面竣工交付使用；擬開(kāi)工建立的重點(diǎn)工程：開(kāi)工建立已出讓的5宗商住樓工程建立和市級(jí)機(jī)關(guān)職工住宅工程，以及一批科研院所和電信移動(dòng)樞紐、市國(guó)稅辦公大樓、市網(wǎng)絡(luò)中心等工程，實(shí)現(xiàn)貴陽(yáng)一中整體搬遷、貴陽(yáng)科技大廈等工程投入使用，提前完成金陽(yáng)新區(qū)一期規(guī)劃控制區(qū)目標(biāo)；12/26/202222充滿開(kāi)展機(jī)遇的2006-2007年已經(jīng)完成的新區(qū)建立工程：1充滿開(kāi)展機(jī)遇的2006-2007年功能性配套設(shè)施不斷完善：推進(jìn)40平方公里的開(kāi)發(fā)建立，進(jìn)一步完善IT產(chǎn)業(yè)園的根底設(shè)施配套，啟動(dòng)大學(xué)城、貴陽(yáng)衛(wèi)校、貴陽(yáng)三中、金陽(yáng)體育中心、客運(yùn)、貨運(yùn)物流設(shè)施、金北污水廠等涉及生活居住需要的功能性根底設(shè)施和社會(huì)事業(yè)工程。2006年至2007年，引進(jìn)一批高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)和一批有知名度有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。力爭(zhēng)每年完成100億元固定資產(chǎn)投入建立工程，依托工程逐步推進(jìn)40平方公里的根底設(shè)施和社會(huì)效勞體系等建立。引進(jìn)并打造城市新區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步開(kāi)展高新技術(shù)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。到2007年，力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值到達(dá)300億元，實(shí)現(xiàn)聚集人口10萬(wàn)人。12/26/202223充滿開(kāi)展機(jī)遇的2006-2007年功能性配套設(shè)施不斷完善：1新區(qū)直達(dá)中心區(qū)的快捷通道三橋至金陽(yáng)大道大營(yíng)坡立交橋到觀山路規(guī)劃擬建立中：貴金線道路，該道路為城市一級(jí)主干道12/26/202224新區(qū)直達(dá)中心區(qū)的快捷通道三橋至金陽(yáng)大道12/26/20222城市道路及功能性根底設(shè)施建立高速公路：貴黃、貴遵、貴新三條高速公路聚集金陽(yáng)新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建立以金陽(yáng)新區(qū)為中心的放射狀路網(wǎng)，構(gòu)筑現(xiàn)代交通體系。城市輕軌：“十一五〞期間啟動(dòng)老城區(qū)通往金陽(yáng)新區(qū)輕軌建立的前期準(zhǔn)備工作。公共交通：公共交通、長(zhǎng)途客運(yùn)和市政管理實(shí)行市場(chǎng)化建立及運(yùn)作。便民效勞：完善供電、供水、供氣、電信、郵政、銀行、商場(chǎng)、超市、菜場(chǎng)、餐飲和停車(chē)場(chǎng)等效勞設(shè)施和效勞網(wǎng)點(diǎn)建立12/26/202225城市道路及功能性根底設(shè)施建立高速公路：12/26/20222老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)開(kāi)展金陽(yáng)新區(qū)建立規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、開(kāi)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)工程新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202226老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202226金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)框架第一梯隊(duì)：根底設(shè)施建立、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)；第二梯隊(duì)：高新技術(shù)，主要是信息業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等；第三梯隊(duì)：效勞業(yè)。12/26/202227金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)框架第一梯隊(duì)：12/26/202227金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展：重點(diǎn)開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)充分利用貴陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和聚集效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，構(gòu)建全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的“硅谷〞和科學(xué)城。重點(diǎn)開(kāi)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。加快電子產(chǎn)業(yè)園和硬盤(pán)產(chǎn)業(yè)園的建立。積極引進(jìn)高校、科研院所、研發(fā)機(jī)構(gòu)以及國(guó)外大型跨國(guó)公司入駐金陽(yáng)新區(qū)。12/26/202228金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展：重點(diǎn)開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)充分利用貴陽(yáng)國(guó)家高新技大力開(kāi)展現(xiàn)代效勞業(yè)金陽(yáng)新區(qū)當(dāng)前大力開(kāi)展物流、會(huì)展、文化、教育、體育、中介效勞、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。物流中心：建立以物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，逐步形成輻射半徑達(dá)500公里、涵蓋西南地區(qū)的重要物流中心和“商谷〞。會(huì)展經(jīng)濟(jì)：以各種會(huì)議展覽活動(dòng)為載體，開(kāi)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)。休閑旅游業(yè)：以金陽(yáng)石林、金陽(yáng)公園、十二灘公園、盆景園和東林寺等風(fēng)景點(diǎn)及百花湖風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)，開(kāi)展休閑旅游業(yè)。文體體育產(chǎn)業(yè)：以引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)校和醫(yī)院進(jìn)駐金陽(yáng)新區(qū)為重點(diǎn)，推動(dòng)教育衛(wèi)生事業(yè)開(kāi)展。加快文化體育根底設(shè)施建立，積極開(kāi)展文化體育產(chǎn)業(yè)。中介效勞業(yè)：積極支持各類(lèi)現(xiàn)代中介效勞企業(yè)到金陽(yáng)新區(qū)設(shè)點(diǎn)，努力使金陽(yáng)新區(qū)成為西南地區(qū)人才流、資金流和信息流最為集中的區(qū)域之一。12/26/202229大力開(kāi)展現(xiàn)代效勞業(yè)金陽(yáng)新區(qū)當(dāng)前大力開(kāi)展物流、會(huì)展、文化、教育積極開(kāi)展金融效勞業(yè)和總部型經(jīng)濟(jì)大力引進(jìn)和開(kāi)展現(xiàn)代金融保險(xiǎn)業(yè)，打造金融一條街。鼓勵(lì)銀行、證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司及期貨、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)入駐金陽(yáng)新區(qū)；鼓勵(lì)世界500強(qiáng)企業(yè)或國(guó)務(wù)院、中央部委和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè)(集團(tuán))的管理中心、研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心、結(jié)算中心入駐金陽(yáng)新區(qū)，加快開(kāi)展形成總部型經(jīng)濟(jì)。12/26/202230積極開(kāi)展金融效勞業(yè)和總部型經(jīng)濟(jì)大力引進(jìn)和開(kāi)展現(xiàn)代金融保險(xiǎn)業(yè)，九家高新產(chǎn)業(yè)工程，已在新區(qū)大興土木生產(chǎn)電子漿料的晶華電子、油菜種子研發(fā)的貴州油研所、水利信息化軟件設(shè)計(jì)的貴陽(yáng)水電院、紅豆衫紫杉醇的德仁公司、自動(dòng)化技術(shù)研究德新技術(shù)研究所、環(huán)保設(shè)備研發(fā)貴州同濟(jì)環(huán)境科技、精細(xì)化工的威頓公司、高技術(shù)汽車(chē)配件的新躍曲軸。12/26/202231九家高新產(chǎn)業(yè)工程，已在新區(qū)大興土木生產(chǎn)電子漿料的晶華電子、1金陽(yáng)新區(qū)規(guī)模以上重點(diǎn)建立工程：建筑面積30萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)設(shè)施26層的五星級(jí)大酒店建立規(guī)模為8200平方米的婦女兒童活動(dòng)中心建立規(guī)模33925平方米的航空動(dòng)力科技園總建立規(guī)模14000平方米的貴州有線播送電視信息中心建立規(guī)模為18000平方米的氣象綜合消息遙感樓12/26/202232金陽(yáng)新區(qū)規(guī)模以上重點(diǎn)建立工程：建筑面積30萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202233老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202233房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)明顯開(kāi)發(fā)投資逐年放大,對(duì)GDP增長(zhǎng)奉獻(xiàn)明顯:1998-2004年,貴陽(yáng)市房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)30．80%,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高出12個(gè)百分點(diǎn),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24．94%,從各年的完成投資額看,呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例過(guò)高，全社會(huì)投資構(gòu)造不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱。新開(kāi)工面積逐年增加:1998-2004年,貴陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積累計(jì)為1636．93萬(wàn)平方米,年平均增長(zhǎng)速度為41．84%。商品房新開(kāi)工面積增幅過(guò)大,會(huì)導(dǎo)致后續(xù)2—3年市場(chǎng)供給量的放大,市場(chǎng)壓力增大。也就是說(shuō)，在今明兩年，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)的增量房市場(chǎng)的市場(chǎng)消化將受到前期開(kāi)發(fā)余量的嚴(yán)重影響?？⒐っ娣e穩(wěn)步增長(zhǎng):1998-2004年,貴陽(yáng)市商品房累計(jì)竣工面積1476．46萬(wàn)平方米,年平均增長(zhǎng)19．58%；銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng):1998-2004年,商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積1272．68萬(wàn)平方米,年均增長(zhǎng)35．16%。12/26/202234房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)明顯開(kāi)發(fā)投資逐年放大,對(duì)GDP增長(zhǎng)奉獻(xiàn)明貴陽(yáng)樓市產(chǎn)品格局貴陽(yáng)市以經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、寫(xiě)字樓為主體,花園洋房、別墅為兩翼的多元化樓市格局；小房型產(chǎn)品，以中心城區(qū)放量為主，如中心兩城區(qū)小戶(hù)型住房就推出80萬(wàn)平方米,比2003年和2004年同區(qū)域小戶(hù)型住房的總量翻了一番。高層樓盤(pán)，2005年1－7月，城區(qū)和郊區(qū)的高層樓盤(pán)供給總量達(dá)2萬(wàn)套。別墅工程，有將近10個(gè)別墅工程在售，成為城市重要力量。自2006年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主，經(jīng)濟(jì)適用住房用地將受到嚴(yán)格限制，而且土地出讓的區(qū)域?qū)⒅饾u向周邊郊區(qū)縣進(jìn)展轉(zhuǎn)移。因此，貴陽(yáng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)，市中心區(qū)存量房市場(chǎng)活潑，增量房主要集中在郊區(qū)縣，尤其集中在金陽(yáng)區(qū)域。12/26/202235貴陽(yáng)樓市產(chǎn)品格局貴陽(yáng)市以經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、寫(xiě)字樓為主體,花2005年房地產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng)，供給決定需求除市場(chǎng)需求是支撐貴陽(yáng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上行的主要因素外,商品房構(gòu)造性因素也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)的上升。經(jīng)濟(jì)適用住房供給量較去年同期大幅減少,導(dǎo)致在售的工程中,中低價(jià)位住房所占比例相應(yīng)減少,因此,貴陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)。這其中主要原因是云巖、南明兩城區(qū)高層住宅銷(xiāo)售量增大。在2005年全市商品房預(yù)(銷(xiāo))售面積中,兩城區(qū)銷(xiāo)售面積占全市的比例為59．3%,其中住宅占全市的比例為58．5%；云巖、南明兩城區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)相對(duì)較高(商品房銷(xiāo)售均價(jià)2930元/平方米,同比增長(zhǎng)14%,商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)2560元/平方米,同比增長(zhǎng)10．9%),從而影響到全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)水平。12/26/2022362005年房地產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng)，供給決定需求除市場(chǎng)需求是支撐貴陽(yáng)商品房需求市場(chǎng)缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐從地稅奉獻(xiàn)分析貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開(kāi)展情況：建筑業(yè)奉獻(xiàn)率仍高居榜首,為16．7%;其次是商務(wù)效勞業(yè)、煙酒行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),奉獻(xiàn)率在10%左右;第三是交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、電力、煤炭、批發(fā)零售業(yè),奉獻(xiàn)率在4%以上。從以上產(chǎn)業(yè)構(gòu)造分析，高居榜首的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求拉動(dòng)是十分有限的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的商務(wù)效勞業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售比較薄弱。12/26/202237商品房需求市場(chǎng)缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐從地稅奉獻(xiàn)分析貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)貴陽(yáng)樓市購(gòu)置動(dòng)機(jī)分析時(shí)間-指標(biāo)銷(xiāo)售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷(xiāo)售面積占竣工面積的比重過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱，需求急劇增長(zhǎng)，投資性購(gòu)房大量存在。12/26/202238貴陽(yáng)樓市購(gòu)置動(dòng)機(jī)分析時(shí)間-指標(biāo)銷(xiāo)售面積/竣工面積2001.8貴陽(yáng)未來(lái)商品房供給分析時(shí)間-指標(biāo)施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽(yáng)市當(dāng)前施工面積與竣工面積的比值過(guò)高，房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)。2005年該比值大于4.0倍，未來(lái)供給量將會(huì)放大，貴陽(yáng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨于更加劇烈。12/26/202239貴陽(yáng)未來(lái)商品房供給分析時(shí)間-指標(biāo)施工面積/竣工面積20012老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202240老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202240貴陽(yáng)樓市各板塊地產(chǎn)特征鮮明烏當(dāng)板塊將會(huì)以其交通優(yōu)勢(shì)和宜居環(huán)境成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。花溪區(qū)高檔住宅的開(kāi)展前景看好。小河板塊開(kāi)發(fā)時(shí)間較早,配套設(shè)施完善,已成為比較成熟的居住區(qū),但小河區(qū)的城市功能定位為城郊結(jié)合中低收入居民較集中而自然環(huán)境較好的城市居住新區(qū)，其交通瓶頸已成為阻礙該地區(qū)繼續(xù)開(kāi)展的主要問(wèn)題，但小河也存在一些開(kāi)展局限。金陽(yáng)新區(qū)和白云區(qū)依托行政中心的優(yōu)勢(shì)和完善的根底設(shè)施,開(kāi)展的空間和潛力巨大,該區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者購(gòu)房的首選區(qū)域。12/26/202241貴陽(yáng)樓市各板塊地產(chǎn)特征鮮明烏當(dāng)板塊將會(huì)以其交通優(yōu)勢(shì)和宜居環(huán)境2005年批準(zhǔn)預(yù)售情況：商品房新增供給比例：住宅、辦公房、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、其他用房新增供給比例分別為83.3%、4.2%、9.9%、2.6%，住宅占全部商品房的比例在80%以上。批準(zhǔn)預(yù)售商品的住宅面積比例：普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、別墅及高檔住宅供給比例為76.6%、21.3%、2.1%。經(jīng)濟(jì)適用住房72.13萬(wàn)平方米〔金陽(yáng)新區(qū)碧?；▓@、景怡東苑兩個(gè)批準(zhǔn)預(yù)售工程面積合計(jì)約48萬(wàn)平方米，占經(jīng)濟(jì)適用住房比例為67%〕，2005年批準(zhǔn)預(yù)售的經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在金陽(yáng)新區(qū)。普通住宅259.27萬(wàn)平方米，別墅及高檔住宅6.97萬(wàn)平方米，12/26/2022422005年批準(zhǔn)預(yù)售情況：商品房新增供給比例：12/26/20新增批準(zhǔn)預(yù)售工程：以金陽(yáng)和云巖為主

批準(zhǔn)預(yù)售面積（約平方米）比例金陽(yáng)區(qū)46852844%云巖區(qū)34653133%花溪區(qū)12529012%烏當(dāng)區(qū)676876%南明區(qū)440504%白云區(qū)126591%從新增供給分析，本工程的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)部和云巖區(qū)兩個(gè)區(qū)域，烏當(dāng)、南明、白云區(qū)的供給比較少，購(gòu)房選擇時(shí)受區(qū)域限制。2006年樓市，將有可能出現(xiàn)兩種結(jié)果截然不同的樓市現(xiàn)象：一是保守型購(gòu)房客戶(hù)，云巖區(qū)市場(chǎng)消化速度快，價(jià)格上漲迅速；二是觀念轉(zhuǎn)變型客戶(hù)，金陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值得到認(rèn)同，但受區(qū)域價(jià)格上漲變化的影響，金陽(yáng)區(qū)域的商品房銷(xiāo)售在上市的前期有一定阻力。數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局12/26/202243新增批準(zhǔn)預(yù)售工程：以金陽(yáng)和云巖為主批準(zhǔn)預(yù)售面積（約平方米）貴陽(yáng)市商品房市場(chǎng)區(qū)域開(kāi)展格局：當(dāng)前產(chǎn)品形式2005年均價(jià)水平元/平方米樓市變化價(jià)格趨勢(shì)云巖南明高層、電梯房住宅供應(yīng)為主2560住宅用地供應(yīng)減少，商品房供應(yīng)稀缺，價(jià)格將上漲；由于土地供應(yīng)及增量房的消化，供應(yīng)稀缺，價(jià)格將保持上漲趨勢(shì)。金陽(yáng)由經(jīng)濟(jì)適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變1410經(jīng)濟(jì)適用住房逐步退出市場(chǎng)，市場(chǎng)以商品房供應(yīng)為主，價(jià)格上漲顯著金陽(yáng)新區(qū)房?jī)r(jià)在在貴陽(yáng)市具有十分強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。金陽(yáng)房?jī)r(jià)將有實(shí)質(zhì)性的變化。五個(gè)區(qū)以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產(chǎn)品1500產(chǎn)品形式豐富，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)，價(jià)格上漲空間增大；五個(gè)區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢(shì)，分流貴陽(yáng)的大部分購(gòu)房客戶(hù)。一市三縣以多層為主880商品房為主，價(jià)格上漲平穩(wěn)以成本及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，將保持平穩(wěn)發(fā)展。12/26/202244貴陽(yáng)市商品房市場(chǎng)區(qū)域開(kāi)展格局：當(dāng)前產(chǎn)品形式2005年均價(jià)水平老城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展步入誤區(qū)2005年上市的樓盤(pán)，在市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類(lèi)型、定價(jià)策略上都非常接近。尤其是中心區(qū)高層住宅，根本上都定位于高端客戶(hù)。在戶(hù)型面積上，大多數(shù)工程仍以中大戶(hù)型為主；起價(jià)大都定在3300元/平方米以上。為防止競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)走差異化道路，根據(jù)土地存量與增量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，以及產(chǎn)品的市場(chǎng)構(gòu)造，來(lái)確定產(chǎn)品的差異化道路，分析、定位工程的客戶(hù)群，打造具有特色的住宅產(chǎn)品。12/26/202245老城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展步入誤區(qū)2005年上市的樓盤(pán)，在市場(chǎng)定位、產(chǎn)老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202246老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/2022462005年土地市場(chǎng)回憶2005年土地商品房住宅用地共出讓土地165．51萬(wàn)平方米，同比下降63．7%；供給區(qū)域由城市中心區(qū)向城市郊區(qū)〔市縣〕轉(zhuǎn)移。本工程占地面積31.5789萬(wàn)平方米，占全年土地出讓面積的約23%。五個(gè)區(qū)占土地出讓面積的占全市土地出讓總面積的51%。南明、云巖兩區(qū)土地出讓占全市土地出讓總面積的23%。根據(jù)各城區(qū)土地出讓供給總量來(lái)看，未來(lái)增量房市場(chǎng)將主要集中在小河、花溪五個(gè)區(qū)。而金陽(yáng)在五個(gè)區(qū)中又占據(jù)著重要地位。12/26/2022472005年土地市場(chǎng)回憶2005年土地商品房住宅用地共出讓土地貴陽(yáng)樓市購(gòu)房對(duì)象分析購(gòu)房對(duì)象購(gòu)房比例貴陽(yáng)市城區(qū)37.9%貴陽(yáng)市其他地區(qū)29.1%省內(nèi)其他地區(qū)24.6%外省及境外8.4%隨著貴陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開(kāi)展，城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省的力度在不斷增強(qiáng)。由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位,貴陽(yáng)是貴州的貴陽(yáng),也將吸引越來(lái)越多的地州市和外省購(gòu)房者參加購(gòu)房大軍。地州市和外省購(gòu)房者購(gòu)房大軍的崛起，無(wú)疑對(duì)金陽(yáng)地區(qū)的商品房市場(chǎng)開(kāi)展將起到巨大的促進(jìn)作用。12/26/202248貴陽(yáng)樓市購(gòu)房對(duì)象分析購(gòu)房對(duì)象購(gòu)房比例貴陽(yáng)市城區(qū)37.9%貴陽(yáng)貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民住房構(gòu)造每百戶(hù)調(diào)查結(jié)果：房改房63%，租房22%，商品房10%，私房5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，貴陽(yáng)城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶(hù)居住需求向改善居住環(huán)境，升級(jí)居住條件的轉(zhuǎn)變，商品房市場(chǎng)未來(lái)有巨大潛力沒(méi)有釋放，租賃市場(chǎng)比較活潑，私房比例逐漸縮小。數(shù)據(jù)來(lái)源〔貴陽(yáng)市城調(diào)隊(duì)2006年2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)〕12/26/202249貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民住房構(gòu)造每百戶(hù)調(diào)查結(jié)果：12/26/20224從2005年商品房交易分析樓市需求面積成交比例價(jià)位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數(shù)據(jù)可以看出，貴陽(yáng)低總價(jià)的產(chǎn)品比較容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位將有助于本工程的開(kāi)發(fā)成功。12/26/202250從2005年商品房交易分析樓市需求面積成交比例價(jià)位成交比例12006年樓市兩個(gè)明顯的重大變化2006年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房格局將完全打破：2005年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約64%；經(jīng)濟(jì)適用住房土地出讓受到嚴(yán)格控制，新增住宅建立用地中普通住宅比例提高；自2005年1月1日起，金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛出讓方式，金陽(yáng)新區(qū)的增量房將以商品房為主，區(qū)域樓市品質(zhì)及價(jià)格將有明顯變化。12/26/2022512006年樓市兩個(gè)明顯的重大變化2006年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房格老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶(hù)型產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202252老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202252本工程主題概念的引入城市化、人文化、生態(tài)化12/26/202253本工程主題概念的引入城市化、人文化、生態(tài)化12/26/202主題概念的設(shè)計(jì)、建造細(xì)節(jié)防止多條動(dòng)力管道入戶(hù)。推行節(jié)水型器具。住宅小區(qū)要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。居室內(nèi)到達(dá)自然通風(fēng)；衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施；廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，到達(dá)居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。室外聲環(huán)境系統(tǒng)應(yīng)滿足日間噪聲小于50分貝，夜間小于40分貝。住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩局部，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)收集。12/26/202254主題概念的設(shè)計(jì)、建造細(xì)節(jié)防止多條動(dòng)力管道入戶(hù)。12/26/2本工程目標(biāo)客戶(hù)群定位：顯性客戶(hù)群隱性客戶(hù)群擴(kuò)展性客戶(hù)12/26/202255本工程目標(biāo)客戶(hù)群定位：顯性客戶(hù)群隱性客戶(hù)群擴(kuò)展性客戶(hù)12/顯性客戶(hù)群：已經(jīng)搬遷入住金陽(yáng)新區(qū)的政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位中高層管理人員；準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)、或已經(jīng)在金陽(yáng)新區(qū)從事商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的私營(yíng)企業(yè)主；即將搬遷進(jìn)入金陽(yáng)新區(qū)的機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中高層管理人員；工作、生活距離金陽(yáng)新區(qū)距離較近的，準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)周邊區(qū)域購(gòu)房的新增人群；顯性客戶(hù)群，大多為地緣性?xún)?yōu)勢(shì)客群〔距離上班近、在金陽(yáng)有投資、或者擁有私家車(chē)〕的關(guān)系，這類(lèi)客戶(hù)將成為本工程挖掘的第一批客戶(hù)。12/26/202256顯性客戶(hù)群：已經(jīng)搬遷入住金陽(yáng)新區(qū)的政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理隱性客戶(hù)群：為子女教育、就業(yè)而準(zhǔn)備在貴陽(yáng)投資置業(yè)的購(gòu)房人群；從貴陽(yáng)其他城區(qū)分流至金陽(yáng)區(qū)域的購(gòu)房人群；在市區(qū)上班，但擁有私家車(chē)，對(duì)居住環(huán)境有一定講究的高收入人群；受惠于二手房交易，在市區(qū)有居住升級(jí)需求的原住居民；在筑城投資房地產(chǎn)的投資性客群；隱性客戶(hù)群，包括貴陽(yáng)市私人企業(yè)主、貴陽(yáng)市公務(wù)員、周邊州縣市富有階層。通過(guò)對(duì)顯性客戶(hù)的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷(xiāo)，形成一定工程品牌及銷(xiāo)售人氣，加上工程本身的高品質(zhì)建立，給予這隱性類(lèi)客戶(hù)群充分的信心，從而吸引其到本工程置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。12/26/202257隱性客戶(hù)群：為子女教育、就業(yè)而準(zhǔn)備在貴陽(yáng)投資置業(yè)的購(gòu)房人群；擴(kuò)展性客戶(hù)：主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽(yáng)人士返回筑城，及其他中意在貴陽(yáng)市居家環(huán)境的貴州籍購(gòu)房客戶(hù)；準(zhǔn)備在貴陽(yáng)設(shè)置駐筑辦事機(jī)構(gòu)的各州縣市各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)代表處；貴州省內(nèi)各州縣市來(lái)筑投資置業(yè)的購(gòu)房人群。12/26/202258擴(kuò)展性客戶(hù)：主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽(yáng)人士返回筑工程與目標(biāo)客戶(hù)群的對(duì)接；通過(guò)以上分析，在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)房的客戶(hù)有著明顯的需求特征，本工程應(yīng)該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性?xún)r(jià)比強(qiáng)、有身份感〞才能有效地與目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)展對(duì)接?？蛻?hù)消費(fèi)特征第一圈層顯性客戶(hù)群求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性?xún)r(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層隱性客戶(hù)群求交通便利——公共交通的配套、私家車(chē)；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位——社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層擴(kuò)展性客戶(hù)追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)12/26/202259工程與目標(biāo)客戶(hù)群的對(duì)接；通過(guò)以上分析，在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)房的客戶(hù)老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶(hù)型產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202260老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202260總體平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-樓座的排布、天際線建筑形式：金陽(yáng)北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置；風(fēng)情街以小高層板樓布置；內(nèi)部組團(tuán)以多層圍合形成獨(dú)立組團(tuán)；沿金陽(yáng)北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低；金陽(yáng)北路沿線建筑應(yīng)有至高點(diǎn)，建筑天際線向兩邊漸次降低；12/26/202261總體平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-樓座的排布、天際線建筑形式：12/2612/26/20226212/26/202262水系12/26/202263水系12/26/202263工程功能分區(qū)設(shè)計(jì)建議本工程按照“城市化、人文化、生態(tài)化〞進(jìn)展建筑安排。高層塔樓沿金陽(yáng)北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出工程及區(qū)域的城市化特征；多層圍繞組團(tuán)式建筑，通過(guò)圍合式安排突出組團(tuán)內(nèi)部的人文關(guān)心特征，并利用組團(tuán)式景觀規(guī)劃提升組團(tuán)建筑價(jià)值；別墅組團(tuán)突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風(fēng)貌突出別墅高端工程的生態(tài)化特征。12/26/202264工程功能分區(qū)設(shè)計(jì)建議本工程按照“城市化、人文化、生態(tài)化〞進(jìn)展城市區(qū)人文區(qū)人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分：城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓〔風(fēng)情商業(yè)街〕，高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團(tuán)拉近了社區(qū)居民親近的距離，營(yíng)造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。自然區(qū)，以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過(guò)樓座建筑高度的過(guò)渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。12/26/202265城市區(qū)人文區(qū)人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分：12/26工程交通、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本工程的交通入口，不僅是本工程地塊的一個(gè)構(gòu)成局部，更是工程的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，表達(dá)社區(qū)品位及功能。在入口形象的設(shè)置上，建議打造出工程獨(dú)一無(wú)二的、表達(dá)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀。商業(yè)與住宅的入口應(yīng)分別設(shè)置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅工程的入口應(yīng)單獨(dú)設(shè)置。高層與多層入口設(shè)置應(yīng)適當(dāng)加寬人行入口或增設(shè)人行入口的數(shù)量；而別墅工程的入口應(yīng)考慮加寬或適當(dāng)增加車(chē)行入口數(shù)量。高層與多層入口設(shè)置可簡(jiǎn)約，以方便實(shí)用為主；別墅工程的入口設(shè)置應(yīng)表達(dá)大體、大氣12/26/202266工程交通、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本工程的交通入口，不僅是本工程地塊工程環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：主題景觀、組團(tuán)景觀建議以主題景觀代替普通園林，本工程應(yīng)設(shè)置能夠表達(dá)工程特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號(hào)等加以表現(xiàn)。從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本工程天然的自然條件〔如山坡、水系〕。建議本工程的從設(shè)計(jì)順序上先設(shè)計(jì)環(huán)境后設(shè)計(jì)建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。各組團(tuán)景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。各組團(tuán)景觀的設(shè)置，應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。12/26/202267工程環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：主題景觀、組團(tuán)景觀建議以主題景觀代工程環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：水體集中、硬質(zhì)景觀本工程規(guī)劃中，建議將分散的水體進(jìn)展集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本工程的特色所在，同時(shí)也將是工程的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類(lèi)親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理〔貴陽(yáng)的山體景觀對(duì)于工程來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不能成為景觀上的賣(mài)點(diǎn)〕。在園林景觀的構(gòu)成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識(shí)等。硬質(zhì)景觀作為戶(hù)外空間設(shè)施，以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來(lái)舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過(guò)程中最大限度地表達(dá)圖紙的設(shè)計(jì)思想，并滿足其使用功能，對(duì)硬質(zhì)景觀圖進(jìn)展深化設(shè)計(jì)是一個(gè)不容無(wú)視的重要環(huán)節(jié)。12/26/202268工程環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：水體集中、硬質(zhì)景觀本工程規(guī)劃中，建工程景觀規(guī)劃優(yōu)化建議：集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述工程特征，集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹(shù)立工程品質(zhì)形象；組團(tuán)化：組團(tuán)化景觀規(guī)劃，應(yīng)便于各樓座對(duì)良好景觀的要求，組團(tuán)化景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)側(cè)重于各組團(tuán)社區(qū)居民的后期使用和維護(hù)。12/26/202269工程景觀規(guī)劃優(yōu)化建議：12/26/202269水景對(duì)高層住宅來(lái)說(shuō)，價(jià)值沒(méi)有得到表達(dá)。別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi)，私密性無(wú)保障。各樓座均沒(méi)有到達(dá)最正確的視線景觀范圍，能夠提升工程價(jià)值的景觀規(guī)劃被弱化。12/26/202270水景對(duì)高層住宅來(lái)說(shuō)，價(jià)值沒(méi)有得到表達(dá)。別墅產(chǎn)品在多層、高層的工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面本工程的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確，應(yīng)該與市民廣場(chǎng)、會(huì)展中心、市級(jí)行政中心的建筑融合為一體。本工程的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級(jí)行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進(jìn)展處理。12/26/202271工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面本工程的建筑風(fēng)格應(yīng)該有工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面處理方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風(fēng)格，或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格。一些具體的細(xì)節(jié)包括：外立面應(yīng)裝飾簡(jiǎn)潔明快的裝飾色塊，窗的開(kāi)面應(yīng)適當(dāng)增大，用大且低的窗臺(tái)設(shè)計(jì)拉近人與自然的距離；陽(yáng)臺(tái)建議以全玻璃陽(yáng)臺(tái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽(yáng)臺(tái)、鐵藝陽(yáng)臺(tái)，使本工程的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)能夠充滿當(dāng)代的時(shí)代氣息。在一些建筑外觀上，陽(yáng)臺(tái)、飄窗盡量不要突出建筑物；空調(diào)機(jī)位應(yīng)預(yù)留百葉或者其他可以將外掛機(jī)進(jìn)展隱蔽性的建筑處理，預(yù)留機(jī)位的空間應(yīng)該足夠大〔有些工程機(jī)位預(yù)留位置太小，導(dǎo)致不能使用〕；城市主干道〔金陽(yáng)北路沿線〕建筑立面的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲(chǔ)物等生活用陽(yáng)臺(tái)的朝向小區(qū)內(nèi)引導(dǎo)。12/26/202272工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面處理方案可以選擇居住氣息工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：商業(yè)局部建筑處理局部挑空，加大柱距(最好為8.4米)，以滿足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要；對(duì)業(yè)態(tài)通過(guò)建筑硬件條件進(jìn)展引導(dǎo)，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留隔油池，大出口地排等；對(duì)商業(yè)局部的配電應(yīng)考慮稍大一些；考慮在局部商鋪設(shè)置上下水處理。12/26/202273工程建筑風(fēng)格定位及形象處理：商業(yè)局部建筑處理局部挑空，加大柱建筑構(gòu)造的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)裙樓局部以框架構(gòu)造為主(便于未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整)塔樓〔高點(diǎn)住宅〕、多層、小高層以剪力墻為主別墅以鋼混為主〔或局部鋼混〕。12/26/202274建筑構(gòu)造的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)裙樓局部以框架構(gòu)造為主(便于未來(lái)商工程建筑外立面主色系裝飾建議建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。亮色系、淺色系與本工程特征〔即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào)〕可能不太相符，而且貴陽(yáng)特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。12/26/202275工程建筑外立面主色系裝飾建議建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大工程各類(lèi)物業(yè)內(nèi)部裝修建議公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。建議公共局部的內(nèi)部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結(jié)合貴陽(yáng)氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進(jìn)展鋪裝〔或地面整體水磨石處理〕，各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶(hù)門(mén)。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。套內(nèi)空間，指門(mén)窗的設(shè)計(jì)和材料選用以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修〔或廚衛(wèi)精裝〕為主，在交房標(biāo)準(zhǔn)上與其他工程形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，一方面表達(dá)工程的品質(zhì)，一方面精裝修也有利于提高售房單價(jià)。12/26/202276工程各類(lèi)物業(yè)內(nèi)部裝修建議公共空間指首層大堂、電梯間、各層公硬件設(shè)備及設(shè)施建議：采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)采暖采光，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮在建筑中應(yīng)用節(jié)能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶(hù)〔或陽(yáng)臺(tái)〕的自然采光、通透的新風(fēng)動(dòng)線設(shè)計(jì)等。熱水及飲用水，是否能夠?qū)厝?、直飲水直接引入?hù)，24小時(shí)熱水是否供給〔熱水供給可設(shè)計(jì)利用酒店的熱水設(shè)施余量對(duì)小區(qū)進(jìn)展分區(qū)、分組團(tuán)供給〕電視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視〔如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可為小區(qū)使用〕；通訊系統(tǒng)：系統(tǒng)〔包括每戶(hù)預(yù)留接口數(shù)，是否需要為每戶(hù)預(yù)留一個(gè)以上接口〕、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)〔如寬帶接口及流量的預(yù)留〕等。12/26/202277硬件設(shè)備及設(shè)施建議：采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系硬件設(shè)備及設(shè)施建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：包括社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)〔如24小時(shí)電視安防監(jiān)控、電子門(mén)禁系統(tǒng)、存車(chē)智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)〔如煙感系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)〕、物業(yè)管理系統(tǒng)〔如煤氣、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)智能化系統(tǒng)〕、金融自助系統(tǒng)〔如自動(dòng)柜員機(jī)ATM、繳費(fèi)機(jī)等〕是否運(yùn)用、以及如何配備的問(wèn)題。布線系統(tǒng)，應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進(jìn)展有效別離，整個(gè)建筑內(nèi)部應(yīng)保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性，盡量防止管線、管道暴露在公共區(qū)域。12/26/202278硬件設(shè)備及設(shè)施建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：包括社廣場(chǎng)及室外公共空間背景布置構(gòu)思建議但社區(qū)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置各種不同主題的社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)，主要以休閑、生態(tài)、活動(dòng)性為主題的集中式公共活動(dòng)空間為主，公共空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)居民的親近性和可參與性。可根據(jù)組團(tuán)形成不同特色的主題廣場(chǎng)，但設(shè)置有晨練、健身設(shè)施的活動(dòng)廣場(chǎng)建議設(shè)置在開(kāi)闊、遠(yuǎn)離居住建筑的廣場(chǎng)，以免影響周?chē)鐓^(qū)居民的日常休息和私密性。室外公共空間可設(shè)置主題背景音樂(lè)或燈光系統(tǒng)，12/26/202279廣場(chǎng)及室外公共空間背景布置構(gòu)思建議但社區(qū)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置各種不同商業(yè)局部業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本工程的商業(yè)是工程成功的一大難點(diǎn)，為做好商業(yè)局部的規(guī)劃，建議對(duì)商業(yè)局部的業(yè)態(tài)通過(guò)硬件配套進(jìn)展有意識(shí)的引導(dǎo)，如餐飲、洗衣、銀行。具體的目標(biāo)商戶(hù)建議為方便入住居民的生活，一期商業(yè)設(shè)施的配套，建議先期引進(jìn)生活超市、門(mén)診所、餐館、銀行、郵政所、中小學(xué)校、托兒所、公共廁所等設(shè)施。12/26/202280商業(yè)局部業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本工程的商業(yè)是工程成功的一大難點(diǎn)，為做好利用外部連廊，通過(guò)連廊人流能夠快速?gòu)囊粯寝D(zhuǎn)換到二樓。通過(guò)有效的動(dòng)線設(shè)計(jì)和節(jié)點(diǎn)，將人流從一樓向二樓進(jìn)展引導(dǎo)。轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)應(yīng)著重外觀設(shè)計(jì)，以雙跑式樓梯設(shè)置步行轉(zhuǎn)換的方式不太可取。12/26/202281利用外部連廊，通過(guò)連廊人流能夠快速?gòu)囊粯寝D(zhuǎn)換到二樓。通過(guò)有效利用人流轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)，將人流有效地向二樓商業(yè)進(jìn)展引導(dǎo)。12/26/202282利用人流轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)，將人流有效地向二樓商業(yè)進(jìn)展引導(dǎo)。12/26停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；商業(yè)裙樓局部建議有一局部地上停車(chē)〔沿金陽(yáng)北路建筑布局以塔＋裙樓設(shè)計(jì)時(shí)，商業(yè)局部除地上停車(chē)外，還可以借助塔式建筑地下一層車(chē)位使用〕。塔式、小高層、多層建筑以地下車(chē)位為主別墅以建筑底層〔或下沉式建筑內(nèi)部車(chē)庫(kù)〕為主，盡量不下挖建車(chē)庫(kù)。12/26/202283停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；商業(yè)裙樓局部建議有一局部地上停車(chē)〔沿金為建筑增光添彩的其他建議。本工程可嘗試引溫泉入戶(hù)；本工程還應(yīng)該注重想象空間的再創(chuàng)造，利用圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法的應(yīng)用，使建筑藝術(shù)與人文生活更加嚴(yán)密結(jié)合。準(zhǔn)一梯一戶(hù)的設(shè)計(jì)；電梯大堂賓館化，樓宇入口的電梯廳設(shè)計(jì)開(kāi)場(chǎng)向酒店大堂靠攏，除了藝術(shù)掛畫(huà)、吊燈、壁燈，還專(zhuān)設(shè)洽談、休息區(qū)，讓住戶(hù)擁有酒店式的享受。水景住宅的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)親水性，建議在水景設(shè)計(jì)時(shí)，以親水平臺(tái)、親水步道、休息平臺(tái)等，使水景的功能性、景觀性能夠充分應(yīng)用。建筑屋頂?shù)奶幚?，建議以坡屋頂為主，平屋頂建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以一定的建筑造型進(jìn)展處理，以比較豐富的坡頂組合，可以更藝術(shù)化地打破平直呆板的屋頂線條，豐富整個(gè)建筑群天際輪廓線，如四坡頂、雙坡頂、露臺(tái)、屋面斜窗和局部屋頂裝飾件的組合；西式建筑屋頂?shù)膽?yīng)用等等。12/26/202284為建筑增光添彩的其他建議。本工程可嘗試引溫泉入戶(hù)；12/2老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶(hù)型產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄12/26/202285老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202285一期工程戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程分析碧海紅湖工程：本工程的銷(xiāo)售率〔按套〕官方數(shù)據(jù)為15%，根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)，到達(dá)19%左右；本工程的銷(xiāo)售率〔按面積〕根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)，到達(dá)22%左右；每月銷(xiāo)售66套，銷(xiāo)售面積2萬(wàn)多平方米。碧海紅湖工程面積在170、200左右的產(chǎn)品銷(xiāo)售速度比較快，但占供給的比例較?。还┙o面積在110－130區(qū)間的產(chǎn)品供給比例較大〔占60%左右〕，但銷(xiāo)售率都比較低；供給面積在100以下的產(chǎn)品，其供給比例較小〔約6%〕，未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。數(shù)據(jù)來(lái)源于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理。12/26/202286一期工程戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程分析碧海紅湖工程：12一期工程戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程分析景怡東苑景怡東苑140平方米左右的產(chǎn)品供給較多，面積主要集中在120－160平方米/套之間〔比例到達(dá)60%〕景怡東苑100平方米以下的產(chǎn)品，供給比較少，但銷(xiāo)售速度較快；景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品供給較少〔占15%左右〕，大戶(hù)型產(chǎn)品〔躍式、復(fù)式〕銷(xiāo)售緩慢，大戶(hù)型產(chǎn)品只有面積在190、160左右的產(chǎn)品才有一局部銷(xiāo)售。每月銷(xiāo)售83套。數(shù)據(jù)來(lái)源于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理。12/26/202287一期工程戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程分析景怡東苑12/26一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：200平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量不做〔如景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售〕；70-100平方米之間的小戶(hù)型產(chǎn)品供給較少，但小戶(hù)型產(chǎn)品不宜太多，可能會(huì)降低本工程檔次；110－120平方米之間的產(chǎn)品供給旺盛，銷(xiāo)售率較低，應(yīng)防止同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；130左右的產(chǎn)品相對(duì)較少，但消化速度快，本工程產(chǎn)品可在此根底上適當(dāng)增大戶(hù)型面積；建議產(chǎn)品主力戶(hù)型以面積在160-190平方米左右的戶(hù)型產(chǎn)品為主。12/26/202288一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：200平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量不做〔如景怡東一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：動(dòng)靜分區(qū)、干濕別離動(dòng)區(qū)包括起居室、餐廳、廚房等；靜區(qū)包括臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等；本工程的動(dòng)區(qū)主要是指一個(gè)家庭的公共區(qū)，靜區(qū)是私用區(qū)。在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)使居室公私別離，居寢別離，動(dòng)靜別離，使居住功能更加合理。12/26/202289一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：動(dòng)靜分區(qū)、干濕別離動(dòng)區(qū)包括起居室、餐廳、廚一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：采光與通風(fēng)立體采光、良好通風(fēng)精心設(shè)計(jì)好本工程的住宅的門(mén)、窗、陽(yáng)臺(tái)等開(kāi)口的方向、高度和形狀，建立一個(gè)立體采光、通風(fēng)系統(tǒng)，形成一個(gè)較完善的“陽(yáng)光和新風(fēng)通道〞，把陽(yáng)光、新風(fēng)盡可能的導(dǎo)入室內(nèi)，使居室里得到充足的日照〔如采用大面積的落地窗、落地陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)〕和空氣對(duì)流，還可以起到節(jié)能的作用。12/26/202290一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：采光與通風(fēng)立體采光、良好通風(fēng)12/26/2一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：采光與通風(fēng)廚房規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議以單一操作型為主；衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)配備，建議有二個(gè)臥室以上時(shí)，建議以配備兩個(gè)衛(wèi)生間；12/26/202291一期產(chǎn)品戶(hù)型建議：采光與通風(fēng)廚房規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議以單一操作型為老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案工程SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷(xiāo)策略的把握對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)控的把握推盤(pán)順序及銷(xiāo)售周期、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備目錄12/26/202292老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202292產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：優(yōu)勢(shì)1〕趨勢(shì)：在貴陽(yáng)的整體規(guī)劃中，金陽(yáng)新區(qū)屬于未來(lái)貴陽(yáng)的新中心區(qū)，升值潛力大，目前政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)搬遷；2〕配套：本案周邊具備一些形象性的配套設(shè)施：貴陽(yáng)一中，在建的五星級(jí)酒店，金陽(yáng)購(gòu)物中心，金陽(yáng)醫(yī)院；3〕環(huán)境：除了金陽(yáng)新區(qū)整體的生態(tài)規(guī)劃外，本案臨近觀山公園，社區(qū)內(nèi)有四個(gè)上下起伏的原生態(tài)小山丘，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有一條貫穿整個(gè)社區(qū)的觀景水系；4〕規(guī)模：71萬(wàn)平方米的社區(qū)規(guī)模，利于整體規(guī)劃，會(huì)聚資源，營(yíng)造更好的社區(qū)氣氛；同時(shí)也更容易在市場(chǎng)上造成影響。12/26/202293產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：優(yōu)勢(shì)1〕趨勢(shì)：在貴陽(yáng)的整體規(guī)劃中，產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：劣勢(shì)目前商業(yè)局部的格局規(guī)劃不盡合理。1〕3米面寬和15米進(jìn)深影響了業(yè)態(tài)的豐富性；2〕兩層的單獨(dú)商業(yè)布局，使得上層的銷(xiāo)售更加困難；3〕雖然相對(duì)于70萬(wàn)平方米的大盤(pán)來(lái)說(shuō)，2萬(wàn)平方米的商業(yè)配套不算大，但由于分戶(hù)面積過(guò)小，形成了過(guò)多的商業(yè)鋪面，不利于組織社區(qū)效勞型商業(yè)體系，同時(shí)本區(qū)域目前也不具備形成休閑購(gòu)物街的條件；由于采取銷(xiāo)售的方式，將對(duì)后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和品質(zhì)的控制帶來(lái)更多不確定的因素，容易造成整體社區(qū)形象的下降，影響住宅局部的銷(xiāo)售。12/26/202294產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：劣勢(shì)目前商業(yè)局部的格局規(guī)劃不盡合理。產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：威脅1〕區(qū)域傳統(tǒng)定位的認(rèn)識(shí)習(xí)慣：雖然金陽(yáng)新區(qū)的開(kāi)展規(guī)劃為“園林化、生態(tài)型〞和“數(shù)字金陽(yáng)〞，但通過(guò)走訪調(diào)查，目前貴陽(yáng)市民對(duì)本區(qū)域的傳統(tǒng)印象仍然為工業(yè)區(qū)，從而影響了消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的預(yù)期；同時(shí)區(qū)內(nèi)大都為經(jīng)濟(jì)適用房，也不是傳統(tǒng)的高檔住宅的名片性區(qū)域；2〕區(qū)域傳統(tǒng)價(jià)格體系的認(rèn)知習(xí)慣：目前金陽(yáng)新區(qū)的住宅均價(jià)為1430元/平方米，本案預(yù)期的價(jià)格體系將出現(xiàn)一個(gè)級(jí)跳；3〕由于是新區(qū)開(kāi)發(fā)，雖然實(shí)際距離市中心只有15分鐘左右的車(chē)程，但通過(guò)走訪，市民普遍反映心理距離感受較遠(yuǎn)。4〕由于自然條件的優(yōu)越，一般的景觀主題住宅在貴陽(yáng)的同質(zhì)化嚴(yán)重，不利于建立工程的差異性。5〕本案產(chǎn)品外立面的形象昭示性無(wú)特色；6〕本案目前規(guī)劃的產(chǎn)品類(lèi)型與景觀之間的搭配不盡合理，影響了整體社區(qū)的視野開(kāi)闊性，也不利于價(jià)格體系的制定，容易對(duì)銷(xiāo)售造成阻力；7〕從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，城區(qū)工程分流了局部留戀城市生活的高端客戶(hù)，花溪工程分流了局部熱衷生態(tài)環(huán)境的高端客戶(hù)。12/26/202295產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：威脅1〕區(qū)域傳統(tǒng)定位的認(rèn)識(shí)習(xí)慣：雖然產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：威脅1〕貴陽(yáng)整體的住宅市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)真正品質(zhì)優(yōu)秀的工程有很強(qiáng)的承受力2〕從有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售的角度，進(jìn)一步完善產(chǎn)品規(guī)劃，使得工程從原有的人文化的根底上，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化12/26/202296產(chǎn)品銷(xiāo)售SWOT的把握：威脅1〕貴陽(yáng)整體的住宅市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)真老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案工程SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷(xiāo)策略的把握對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)控的把握推盤(pán)順序及銷(xiāo)售周期、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備目錄12/26/202297老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/202297一期產(chǎn)品推廣方向確定推廣方向的邏輯主線：實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化是市場(chǎng)操作的核心原那么，因此突破市場(chǎng)的傳統(tǒng)觀念，就需要建立新的價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn)，其中核心問(wèn)題就是差異性的建立。如何建立差異化，差異化的方向1〕你無(wú)我有：容易計(jì)算單個(gè)賣(mài)點(diǎn)的本錢(qián)，不利于形成整體價(jià)格體系的建立；同時(shí)在幾十萬(wàn)平方米的大盤(pán)開(kāi)發(fā)中缺乏周期性支撐力；2〕同一賣(mài)點(diǎn)的價(jià)值最大化：如都做園林綠化，但我們把園林綠化做到極致，如北京星河灣。但這種操作手法需要本錢(qián)提升很大，而且在貴陽(yáng)市場(chǎng)本身價(jià)格起點(diǎn)不高的情況下，容易導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)值過(guò)度高于價(jià)格，即形成價(jià)值透支，這樣勢(shì)必會(huì)使價(jià)格過(guò)度偏離原有價(jià)格體系，增加了市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性。3〕生活理念的提升：如從一般的舒適性住宅開(kāi)展到景觀住宅〔公園地產(chǎn)〕，科技住宅〔MOMA〕，異域風(fēng)情住宅〔地中海風(fēng)情〕等，通過(guò)一種有硬件條件支撐的新的生活方式的引導(dǎo)和演繹，來(lái)建立市場(chǎng)上新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和形象的差異性。12/26/202298一期產(chǎn)品推廣方向確定推廣方向的邏輯主線：12/26/2022一期產(chǎn)品推廣方向：差異化的建立1〕景觀地產(chǎn)：本案具備景觀條件，但在貴陽(yáng)市場(chǎng)的形象同質(zhì)化嚴(yán)重；2〕異域風(fēng)情地產(chǎn)：雖然有商業(yè)風(fēng)情街，威尼斯碼頭的前期設(shè)想，但整體產(chǎn)品硬件支撐不夠〔外立面，異域園林品種的引進(jìn)，與周邊自然條件的和諧等〕；且與金陽(yáng)新區(qū)整體的“園林，生態(tài)〞定位并不協(xié)調(diào)。3)從市場(chǎng)形象突破的角度看，貴陽(yáng)市場(chǎng)目前的貝地盧加諾，亨特國(guó)際已經(jīng)建立了該領(lǐng)域的形象高度，不利于本案形象的差異化建立。12/26/202299一期產(chǎn)品推廣方向：差異化的建立1〕景觀地產(chǎn)：本案具備景觀條件一期產(chǎn)品，倡導(dǎo)一種“生活就象在度假〞的生活理念在景觀地產(chǎn)的根底上，通過(guò)景觀與消費(fèi)者心態(tài)的結(jié)合以及與業(yè)主行為的互動(dòng)，倡導(dǎo)一種“生活就象在渡假〞的生活理念。即景觀環(huán)境不僅僅是用來(lái)看的，而是用來(lái)參與的，享受一種真正融入自然的生活體驗(yàn)。每天在這里的生活都是放松的，是對(duì)城市繁忙生活的一種沉淀。12/26/2022100一期產(chǎn)品，倡導(dǎo)一種“生活就象在度假〞的生活理念在景觀地產(chǎn)的居住生活理念確實(shí)立：可行性硬件條件：社區(qū)內(nèi)：水系規(guī)劃，休閑港灣，區(qū)內(nèi)小山丘規(guī)劃，商業(yè)風(fēng)情街周邊：五星級(jí)酒店，市民廣場(chǎng)，觀山公園距離：市中心到本案15—20分鐘的車(chē)行時(shí)間與消費(fèi)者心態(tài)的契合：目前在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)置住房的消費(fèi)者主要是考慮價(jià)格因素和開(kāi)展?jié)摿?，作為第一居所的很少，入住率不高。如果本案突破原?lái)的價(jià)格體系，消費(fèi)者還選擇在本區(qū)域置業(yè)，除了仍舊考慮到未來(lái)的開(kāi)展?jié)摿ν?，更多的是尋找一種不同的生活感受和生活形象品質(zhì)的提高。“生活就象在渡假〞的理念剛好符合了這種生活狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，是一種從繁忙，焦躁到休閑，放松的“閃切〞。同時(shí)通過(guò)對(duì)休閑生活感受的引導(dǎo)和客戶(hù)的實(shí)際體驗(yàn)，也逐漸讓消費(fèi)者產(chǎn)生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。12/26/2022101居住生活理念確實(shí)立：可行性硬件條件：12/26/202210居住生活理念確實(shí)立：可行性與開(kāi)發(fā)商大品牌策略的配合為開(kāi)發(fā)商今后的工程開(kāi)發(fā)建立工程內(nèi)涵和特色，通過(guò)本案的成功開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)上一提起“元龍〞的工程，就知道該工程除了注重景觀營(yíng)造外，還特別注重形象和功能配套設(shè)施的完善，倡導(dǎo)一種“生活就象在渡假〞的生活理念，“元龍〞的工程就是高品質(zhì)和新生活方式的代名詞，從而減少了今后工程的推廣本錢(qián)。12/26/2022102居住生活理念確實(shí)立：可行性與開(kāi)發(fā)商大品牌策略的配合12/26居住生活理念確實(shí)立：可行性(便于推廣)對(duì)于大盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)講，利于整體宣傳和滾動(dòng)式宣傳，也利于開(kāi)發(fā)商大品牌形象的建立；有利于整合現(xiàn)有配套設(shè)施資源，形成宣傳上的合力；在具體的宣傳上，有炒作點(diǎn)，容易建立市場(chǎng)形象的差異化，容易形成口碑傳播；與花溪版塊的區(qū)別：不僅是自然生態(tài)的，更是城市文明的〔強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化的配套設(shè)施和與舊中心更近的距離〕；在具體的推廣方式上，可以推出“悠長(zhǎng)假期——旅游路線圖〞，將社區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)置為景點(diǎn)1，景點(diǎn)2，方便前期造勢(shì)和后期形成一定規(guī)模后，利于銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)講，并自然形成一條看房路線。12/26/2022103居住生活理念確實(shí)立：可行性(便于推廣)對(duì)于大盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)講，利于居住生活理念的完善：支撐體系理念的完善：為了讓“生活就象在渡假〞的理念讓消費(fèi)者更實(shí)際的體驗(yàn)到，還需要進(jìn)一步完善這個(gè)理念的支撐體系。核心形象符號(hào)的建立：根據(jù)以往操盤(pán)經(jīng)歷，一個(gè)工程絕對(duì)需要有一個(gè)可識(shí)別的形象符號(hào)，讓客戶(hù)一提起某工程就能夠產(chǎn)生一個(gè)具體生動(dòng)的形象來(lái)，有利于推動(dòng)市場(chǎng)形象的快速建立；而一般的樓盤(pán)LOGO設(shè)計(jì)達(dá)不到這樣的效果，如一提起“水晶苑，龍?；▓@┉〞你能想起它的LOGO是什么樣嗎？但一提起北京的“珠江帝景〞就能想到躍起的古羅馬戰(zhàn)馬，一提起富力城就能想到外型獨(dú)特的售樓中心。12/26/2022104居住生活理念的完善：支撐體系理念的完善：12/26/2022核心形象符號(hào)的建立：位置和形式位置和形式選擇建議方案1：選擇在社區(qū)內(nèi)高度最高的山丘上設(shè)立一個(gè)形象符號(hào)，如：觀音像方案2：選擇在威尼斯港灣設(shè)立一艘大帆船方案3：選擇社區(qū)廣場(chǎng)，設(shè)立一個(gè)表達(dá)“生活就象在渡假〞內(nèi)涵的精神雕塑12/26/2022105核心形象符號(hào)的建立：位置和形式位置和形式選擇建議12/26/珠江帝景-北京12/26/2022106珠江帝景-北京12/26/2022106富力城-北京12/26/2022107富力城-北京12/26/2022107居住生活理念的完善：支撐體系(案名調(diào)整)案名的調(diào)整建議：“悠長(zhǎng)假期〞貴陽(yáng)有太多以“龍〞為內(nèi)容的案名，不利于在宣傳上形成差異本案名更好的表達(dá)了推廣訴求，并與區(qū)域整體規(guī)劃和周邊生態(tài)環(huán)境的調(diào)性相契合如果從開(kāi)發(fā)商大品牌運(yùn)作的角度，本案名還可以調(diào)整為“元龍—悠長(zhǎng)假期〞12/26/2022108居住生活理念的完善：支撐體系(案名調(diào)整)案名的調(diào)整建議：“悠居住生活理念的完善：特色景觀的建立如果單純從景觀設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，更多的是表達(dá)滿足社區(qū)業(yè)主的精神生活需求，但從推廣銷(xiāo)售的角度來(lái)看，需要建立自己的景觀特色，以快速形成市場(chǎng)上的記憶點(diǎn)和口碑傳播點(diǎn)。一提起北京的“萬(wàn)象新天〞，就知道該工程有一個(gè)大峽谷的景觀設(shè)計(jì)；一提起“東一時(shí)區(qū)〞就知道有一個(gè)10萬(wàn)平方米大公園的配套;一提起花溪的“頤和花園〞就知道有一個(gè)“社區(qū)山景觀光區(qū)〞。12/26/2022109居住生活理念的完善：特色景觀的建立如果單純從景觀設(shè)計(jì)的角度來(lái)其他在綠地的規(guī)劃上，最好形成1-2塊的大型集中綠地，給購(gòu)房者更好的視覺(jué)沖擊力，同時(shí)建議引進(jìn)可踩踏的草種，讓業(yè)主充分的享受自然，不只是觀景，還可以觸摸?；顒?dòng)廣場(chǎng)先期投入：為工程積累人氣和市場(chǎng)形象，利用場(chǎng)地經(jīng)常性的組織一些活動(dòng)，造成全市的關(guān)注。對(duì)“生態(tài)環(huán)境〞的進(jìn)一步理解：“生態(tài)環(huán)境〞除了有“自然景觀，人〞的參與外，還應(yīng)當(dāng)有其他生物的參與，如在廣場(chǎng)上放養(yǎng)和平鴿，除了可以增加社區(qū)的生動(dòng)性外，還可以與市政府相照應(yīng)，形成良好的社會(huì)口碑。居住生活理念的完善：特色景觀的建立12/26/2022110其他在綠地的規(guī)劃上，最好形成1-2塊的大型集中綠地，給購(gòu)房者對(duì)推廣文案設(shè)計(jì)的把握本工程要做金陽(yáng)新區(qū)的頂尖商品房住宅，因此在價(jià)格上會(huì)突破原有的價(jià)格體系預(yù)期，會(huì)造成一定的銷(xiāo)售壓力。為了配合本案的價(jià)格策略，在宣傳形象上，要比照市區(qū)最高檔住宅的形象設(shè)計(jì)，提高消費(fèi)者的心理價(jià)格預(yù)期，然后以低于市區(qū)豪宅的價(jià)格入市，強(qiáng)化高端客戶(hù)對(duì)本案價(jià)格的承受程度。一、設(shè)計(jì)元素建議：多一些人物大頭照笑臉的畫(huà)面，通過(guò)一個(gè)個(gè)笑臉表達(dá)“生活就象在渡假〞的理念，更容易與客戶(hù)拉近距離，產(chǎn)生情感上的互動(dòng)。二、為了保證形象的品質(zhì)感，在各種媒介材料的選擇上，也應(yīng)當(dāng)也本著“形象提高心理價(jià)格預(yù)期〞的先期策略進(jìn)展選擇，如圍擋應(yīng)盡量使用噴繪，而防止使用漆刷。三、廣告公司建議：為了更好的保證宣傳形象的品質(zhì)感，建議選擇深圳或北京有多年房地產(chǎn)推廣經(jīng)歷的大型品牌公司來(lái)負(fù)責(zé)廣告設(shè)計(jì)和文案撰寫(xiě)局部12/26/2022111對(duì)推廣文案設(shè)計(jì)的把握本工程要做金陽(yáng)新區(qū)的頂尖商品房住宅，因?qū)ν茝V渠道的把握：核心渠道-活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)1、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)普遍性活動(dòng)和定向性活動(dòng)的結(jié)合，為工程積聚口碑。1〕普遍性活動(dòng)：大獎(jiǎng)?wù)骷瘡V告語(yǔ)，造成貴陽(yáng)市場(chǎng)的集體性關(guān)注。2〕定向性活動(dòng)：A、元龍大講堂B、論壇：開(kāi)盤(pán)前邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家舉辦主題論壇，發(fā)布權(quán)威的“類(lèi)旅游地產(chǎn)白皮書(shū)〞，建立行業(yè)內(nèi)的權(quán)威性和話語(yǔ)權(quán)。12/26/2022112對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道-活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)1、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：12/26對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道-戶(hù)外廣告牌2、戶(hù)外廣告牌根據(jù)經(jīng)歷，戶(hù)外的位置比內(nèi)容更加重要，因此核心問(wèn)題是位置的選擇1〕選擇位置和數(shù)量建議：三橋，寶山北路，大營(yíng)坡，(可以在三橋等類(lèi)似區(qū)域形成廣告長(zhǎng)廊的效果，強(qiáng)化工程形象和影響力)新添大道、蠻坡(可以在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域強(qiáng)化本工程形象，分流客群)2〕形式上，在通往工程的主路上設(shè)置“交通指示牌式〞路牌12/26/2022113對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道-戶(hù)外廣告牌2、戶(hù)外廣告牌12/2對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道-報(bào)紙3、報(bào)紙1〕媒體選擇：通過(guò)調(diào)查，貴陽(yáng)的都市報(bào)和晚報(bào)在工程宣傳上的效果比較理想2〕在宣傳方式上，建議采取以下三種形式A、根據(jù)以往經(jīng)歷，由于住宅產(chǎn)品屬于高消費(fèi)式廣告C、可以在報(bào)紙產(chǎn)品，消費(fèi)者相對(duì)理性，因此建議采取以硬廣軟投的方式B、開(kāi)盤(pán)階段和其他重要節(jié)點(diǎn)，也可考慮連續(xù)性懸念的新聞版或其他比較受歡送的版面作長(zhǎng)期的冠名推廣12/26/2022114對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道-報(bào)紙3、報(bào)紙12/26/2022對(duì)推廣渠道的把握：輔助渠道1、播送考慮到有車(chē)族不定期的在車(chē)上收聽(tīng)播送，因此在媒介方案的制定上，不選擇集中時(shí)段的宣傳，而是采取不定時(shí)的宣傳。2、房展會(huì)3、DM，主要針對(duì)貴陽(yáng)區(qū)外的周邊區(qū)域客戶(hù)，集中開(kāi)發(fā)異地客戶(hù)資源。12/26/2022115對(duì)推廣渠道的把握：輔助渠道1、播送12/26/2022115老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)推廣方案工程SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷(xiāo)策略的把握對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)控的把握推盤(pán)順序及銷(xiāo)售周期、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備目錄12/26/2022116老城區(qū)開(kāi)展與新城區(qū)規(guī)劃目錄12/26/2022116對(duì)核心營(yíng)銷(xiāo)策略的把握：情景營(yíng)銷(xiāo)不管是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)還是其他商品的營(yíng)銷(xiāo)，“決戰(zhàn)終端〞的理念已為大家所廣泛認(rèn)同，特別是對(duì)于房地產(chǎn)期房銷(xiāo)售來(lái)講，由于總價(jià)高和很多不確定因素，使得消費(fèi)者往往缺乏信心，特別是對(duì)于進(jìn)展第一次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，更是缺乏購(gòu)置信心。同時(shí)由于貴陽(yáng)的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性，信息的傳達(dá)率較高，因此現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境如何，那么成為撬動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)置意愿的核心要素。12/26/2022117對(duì)核心營(yíng)銷(xiāo)策略的把握：情景營(yíng)銷(xiāo)不管是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)還是其他商品開(kāi)盤(pán)前至一期外立面形成前的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝1)圍擋包裝〔保持定期更換，使得工程不斷保持“新鮮感〞〕；2〕現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)；3〕看房通道；4〕工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營(yíng)造人氣旺，整潔有序的施工現(xiàn)場(chǎng)；5〕工人形象：文明施工，統(tǒng)一工牌、平安帽，對(duì)待看樓人員要文明禮貌〔最好做為工地紀(jì)律來(lái)要求〕，特別是守衛(wèi)人員。12/26/2022118開(kāi)盤(pán)前至一期外立面形成前的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝1)圍擋包裝〔保持定12/26/202211912/26/2022119情景樣板間的設(shè)立1〕衣柜里掛上衣服2〕在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙，上寫(xiě)：“小蘭：今晚我和朋友出差，打你沒(méi)在〞、“爸爸，下午不用接我，我自己已學(xué)會(huì)回家〞等日常溫馨語(yǔ)言；3〕在浴室放上一本翻開(kāi)的書(shū)4〕其他軟裝修：A、注重?zé)艄夂鸵繇懴到y(tǒng)對(duì)氣氛的營(yíng)造；B、在各樣板房入口處設(shè)置立式展示牌，包含內(nèi)容：戶(hù)型推介、專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)、數(shù)據(jù)指標(biāo)及用戶(hù)意見(jiàn)卡；C、注意維護(hù)樣板房及通道和看樓路程中的清潔；D、不建議設(shè)置鞋套機(jī)，通過(guò)加強(qiáng)保潔來(lái)維持樣板間的清潔12/26/2022120情景樣板間的設(shè)立1〕衣柜里掛上衣服12/26/202212將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林樹(shù)池模紋LOGO崗?fù)せ▔嚬战腔▔瘶?shù)池12/26/2022121將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林樹(shù)池模紋LOG將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林將陽(yáng)臺(tái)裝飾成花園陽(yáng)臺(tái)：完善社區(qū)小品如參考“深圳故事〞，圍繞“貴陽(yáng)故事〞的主題，建立一系列的反映貴陽(yáng)人日常生活的雕塑小品，形成一個(gè)社會(huì)性的話題。為社區(qū)配套景觀起名字：如“威尼斯〞港灣，“海誓山盟〞山，強(qiáng)化故事性，傳播性和生動(dòng)性12/26/2022122將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林將陽(yáng)臺(tái)裝飾成花園售樓中心〔情景體驗(yàn)中心〕在售樓處位置的選擇上，除了現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置外，在市區(qū)也應(yīng)設(shè)立一個(gè)接待中心(或第二售樓處)，以分流市區(qū)客戶(hù)和強(qiáng)化工程的影響力，并提供看房班車(chē)效勞(平日兩班，周末四班)。強(qiáng)化“生活就象在渡假〞的主題，給人一種這里不是一個(gè)銷(xiāo)售場(chǎng)所，而是一個(gè)休閑，放松身心的地方。多布置一些綠植、設(shè)計(jì)一些水系設(shè)置一些搖椅、周末或節(jié)假日提供冷餐效勞銷(xiāo)售服裝和其他VI系統(tǒng)的選擇，注重營(yíng)造輕松的交談氣氛12/26/2022123售樓中心〔情景體驗(yàn)中心〕在售樓處位置的選擇上，除了現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置外設(shè)置誠(chéng)信宣言：在入口處設(shè)置?誠(chéng)摯宣言?，用1M*2M木質(zhì)展板設(shè)于營(yíng)銷(xiāo)中心入口處，要求顯眼、整體形象莊重。與客戶(hù)的“第一次親密接觸〞，用發(fā)自肺腑的、來(lái)自心靈的語(yǔ)言來(lái)縮短與客戶(hù)之間的距離，取得他們的好感；改變貴陽(yáng)市銷(xiāo)售組織、銷(xiāo)售隊(duì)伍、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)