某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))課件

萬科企業(yè)股份有限公司

投資分析

成員：陳宇峰、聶嵩、梁炳辰萬科企業(yè)股份有限公司

投資分析1目錄公司基本狀況公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析深萬科的經(jīng)營狀況目錄公司基本狀況2公司簡介（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時的總和。公司簡介（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司3在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起4公司基本信息證券代碼：000002證券簡稱：萬科A公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司公司英文名稱：ChinaVankeCo.,Ltd.交易所：深圳證券交易所證券簡稱更名歷史：萬科A(萬科B)G萬科A萬科A工商登記號：440301102900139注冊地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心辦公地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心注冊資本：1099520萬元郵政編碼：518083聯(lián)系電話司傳真人代表：王石董事會秘書：譚華杰成立日期：1984-05-01企業(yè)LOGO公司基本信息企業(yè)LOGO5公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)萬科成立于1984年5月，當(dāng)時名叫“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，公司性質(zhì)為國營企業(yè)；1986年，萬科因所經(jīng)營業(yè)務(wù)與公司名稱不相符，公司更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)公司”。由于業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，在保留建設(shè)路的展場外，萬科總部搬遷到和平路50號。1988年11月，萬科進(jìn)行了歷史性的股份化改造，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份公司”；12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易；同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，萬科提出了“人才是萬科的資本”，奠定了萬科企業(yè)文化的基調(diào)。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市，開始確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路。12月，公司更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳市住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)萬科成立于1984年5月，當(dāng)時名叫“深62000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+x”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。同期隆重舉行萬科集團(tuán)20周年慶典系列活動，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。2005年3月，萬科與浙江?南都集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，根據(jù)協(xié)議，浙江南都通過子公司上海中橋?qū)⑵涑钟械纳虾Ｄ隙脊蓹?quán)的70%、蘇州南都股權(quán)的49%和浙江?南都股權(quán)的20%轉(zhuǎn)讓予萬科子公司萬科浦東、深圳萬科和上海萬科。2007年2月，上海萬科新里程一期B標(biāo)工廠化住宅樓全面啟動。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投7中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點(diǎn)，間接拉動0.6～1.2個百分點(diǎn)。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)8商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點(diǎn)。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚(yáng)勢頭?？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面9中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在

主要問題一、資源的浪費(fèi)與流失。二、商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。三、房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。跳過中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在

主要問題一、資源的浪費(fèi)與流失。10資源的浪費(fèi)與流失由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。資源的浪費(fèi)與流失由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪11商品房空置量增加

而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達(dá)9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。商品房空置量增加

而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大僅1993年底商品房空置12房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為

對生態(tài)環(huán)境造成破壞發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為

對生態(tài)環(huán)境造成破壞發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)13房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來14深萬科的經(jīng)營狀況公司歷年主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況的主要指標(biāo)和數(shù)據(jù)（單位：元）深萬科的經(jīng)營狀況公司歷年主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況的主要指標(biāo)和數(shù)據(jù)（單152010年，公司仍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%，但是基于10年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境走勢原因，在持續(xù)幾年的凈利潤增長勢頭下，08年實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元，較2009年減少8.1億元，同比下降了16.7%。公司2010年凈利潤的下降，與計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的影響基本相當(dāng)。2010年市場房價、地價均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，公司根據(jù)市場情況對可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備12.3億元。該等存貨跌價準(zhǔn)備考慮遞延所得稅因素后，影響08年稅后凈利潤9.2億元。上述準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但部分反映了公司在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。經(jīng)營狀況表格分析2010年，公司仍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.16公司財(cái)務(wù)分析公司財(cái)務(wù)分析17公司財(cái)務(wù)圖表分析存貨：公司的存貨主要包括在建的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、已完工的商品房、商業(yè)上的庫存商品。由圖中的縱向比較來看，公司的存貨不斷增大，反應(yīng)了公司生產(chǎn)開發(fā)能力和發(fā)展勢頭比較強(qiáng)勁。應(yīng)收賬款：從縱向?qū)Ρ葋砜矗镜膽?yīng)收賬款總額逐年增加，上升的應(yīng)收賬款對公司是十分不利的，這也提示公司要注意對債務(wù)回收情況的注意。但是可以看到與存貨的對比看來，應(yīng)收賬款相對較少，也就是說成為壞賬的數(shù)額不大。從以上分析看出，目前對公司資產(chǎn)質(zhì)量影響較大的是在建和已完工的商品房狀況，若處理不好，會對公司的發(fā)展產(chǎn)生重大的不利影響。公司財(cái)務(wù)圖表分析存貨：公司的存貨主要包括在建的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品18公司獲利能力公司獲利能力19某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))20公司獲利能力圖表分析以上兩圖可以看出，近幾年，公司的凈利潤率和毛利率都有所下降，這與2008年的經(jīng)濟(jì)的不景氣有關(guān)，但是總體而言，我們可以看到幾個指標(biāo)今年來還是比較平穩(wěn)的。2010年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元，同比下降16.7%，營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降，這與鄭個行業(yè)在去年盈利利潤率呈現(xiàn)下降趨勢是完全一致的。但這些盈利指標(biāo)的下降反映了公司在經(jīng)營中的問題，比如控制樓盤過多，成本控制不力等。這些要引起投資者和公司管理層的高度重視。公司獲利能力圖表分析以上兩圖可以看出，近幾年，公司的凈利潤率21公司成長性分析公司成長性分析22公司成長性圖表分析近三年來總資產(chǎn)增長率成下降趨勢，主要由于金融危機(jī)和房地產(chǎn)行業(yè)降溫的影響。這些下降與整個行業(yè)經(jīng)受的疲軟狀態(tài)一致，畢竟金融危機(jī)時偶發(fā)性事件，不能因?yàn)檫@個原因，否認(rèn)公司的增長性。公司成長性圖表分析近三年來總資產(chǎn)增長率成下降趨勢，主要由于金23償債能力分析償債能力分析24某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))25一般認(rèn)為，企業(yè)的合理的最低流動比率是2，從圖中看出，從2008~2010年，公司的流動比率呈緩慢下降趨勢，非常接近2，著說明公司的流動比率比較合理；與此同時公司的負(fù)債率呈上升趨勢，但是與同行業(yè)平均負(fù)債率70%比較，顯示出比較合理。公司的速動比率逐年下降，意味著公司的資產(chǎn)變現(xiàn)性在下降。流動比率和速動比率的同方向變動，顯示出公司對存貨所占比例的控制是恰當(dāng)?shù)?。綜合前面分析，公司較為合理的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率表明公司的償債能力尚足，處于合理水平。償債能力圖表分析一般認(rèn)為，企業(yè)的合理的最低流動比率是2，從圖中看出，從20026深萬科的發(fā)展戰(zhàn)略和前景2008年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一系列新的變化。2008年初，萬科董事長王石拋出了房地產(chǎn)業(yè)的"拐點(diǎn)論"，認(rèn)為2008年的樓市勢必迎來房價震蕩、拐點(diǎn)凸顯，隨后萬科在全國掀起一場樓市降價風(fēng)。3月份，北京SOHO中國董事長潘石屹又再次提出了中國房地產(chǎn)業(yè)的"百日劇變論"，認(rèn)為受國際資本市場"慘淡"和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。深萬科的發(fā)展戰(zhàn)略和前景2008年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)27與此同時，一些開發(fā)商為解決資金缺口，開始放慢拿地速度，甚至退地、延遲支付土地出讓金，通過降價、整售、股權(quán)出售、合作等方式，加快項(xiàng)目回款，以及承擔(dān)高利率的民間借貸等方式，來度過融資困境。在觀望氣氛的影響下，深圳、廣州等城市的房價開始持續(xù)下跌，一些樓盤價格與最高位時相比，已經(jīng)跌去30%，一些業(yè)主的房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)，個人房貸開始出現(xiàn)"斷供"現(xiàn)象。與此同時，一些開發(fā)商為解決資金缺口，開始放慢拿地速度，甚至退282008年市場發(fā)生的一切，基本都在萬科預(yù)料之中，遺憾的是，在2007年，盡管在行業(yè)宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，萬科在牛市的大環(huán)境中并未能完全脫俗。過于舒適的環(huán)境，使其經(jīng)營細(xì)節(jié)上暴露出諸多不足，專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。2011年，萬科成立27周年，作為一個年輕的企業(yè)萬科已經(jīng)具備了行業(yè)龍頭的實(shí)力，穩(wěn)健的風(fēng)格和巨大的潛力可以挖掘。2008年市場發(fā)生的一切，基本都在萬科預(yù)料之中，遺憾的是，在29個人投資分析建議1、投資萬科需長線持有，好公司只有在長跑中才能給人帶來豐厚回報(bào)，對于長線投資者來說短線20%-30%的收益沒有吸引力。多少時間為長線，每個人的理解不同，我的投資周期一般在12個月以上。2、房地產(chǎn)行業(yè)的需求非常巨大，每個家庭的投入可能都是10年以上的收入，很多普通家庭都有改善的需求，無奈房價太高，這些需求還未被完全激發(fā)出來，但需求畢竟是實(shí)際存在的，未來10-15年房地產(chǎn)行業(yè)還將面臨旺盛的需求，可能期間房價有所起落，但旺盛的需求始終是行業(yè)發(fā)展的前提條件個人投資分析建議1、投資萬科需長線持有，好公司只有在長跑中才303、萬科作為開發(fā)型房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，無論在開發(fā)理念、業(yè)務(wù)規(guī)模、產(chǎn)品定位（普通住宅為主）、品牌、物業(yè)管理附加值、資金實(shí)力、融資能力都具備行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。4、萬科正處在高速發(fā)展期，既有開發(fā)量上增長還有價格上的增長，由于結(jié)算周期關(guān)系，目前還未充分反映兩種增長所帶來的財(cái)務(wù)效果，我認(rèn)為2008年應(yīng)該是萬科財(cái)務(wù)效果最好的年份，2009年的增長主要看目前房價的走勢和宏觀調(diào)控的效果（我不相信房價能調(diào)下來），可能還存在一定不確定性。3、萬科作為開發(fā)型房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，無論在開發(fā)理念、業(yè)務(wù)規(guī)模31

5、萬科也有它的缺點(diǎn)，一是前期漲幅過大，短線估值較高，因此需要整固，已經(jīng)套住的投資者不必驚慌，時間將是最好的良藥；二是開發(fā)模式較為單一，持有型物業(yè)較少，土地儲備絕對規(guī)模雖然不?。?000萬方左右），但相對開發(fā)量來說，并不充沛，考慮業(yè)務(wù)增長因素，也就維持未來兩年開發(fā)，萬科還需要在未來實(shí)現(xiàn)一次華麗的轉(zhuǎn)身。上述缺點(diǎn)中第一點(diǎn)不影響長期投資價值，第二點(diǎn)雖然令人擔(dān)心，但相信優(yōu)秀的管理層已經(jīng)注意到了問題的關(guān)鍵，適當(dāng)時機(jī)華麗的轉(zhuǎn)身也許就會實(shí)現(xiàn)，但不論如何未來兩年萬科應(yīng)該還不會面臨這樣的挑戰(zhàn)，長線投資12個月應(yīng)該沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。如果公司完成華麗的轉(zhuǎn)身。

5、萬科也有它的缺點(diǎn)，一是前期漲幅過大，短線估值較高，因此32萬科企業(yè)股份有限公司

投資分析

成員：陳宇峰、聶嵩、梁炳辰萬科企業(yè)股份有限公司

投資分析33目錄公司基本狀況公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析深萬科的經(jīng)營狀況目錄公司基本狀況34公司簡介（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時的總和。公司簡介（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司35在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起36公司基本信息證券代碼：000002證券簡稱：萬科A公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司公司英文名稱：ChinaVankeCo.,Ltd.交易所：深圳證券交易所證券簡稱更名歷史：萬科A(萬科B)G萬科A萬科A工商登記號：440301102900139注冊地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心辦公地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心注冊資本：1099520萬元郵政編碼：518083聯(lián)系電話司傳真人代表：王石董事會秘書：譚華杰成立日期：1984-05-01企業(yè)LOGO公司基本信息企業(yè)LOGO37公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)萬科成立于1984年5月，當(dāng)時名叫“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，公司性質(zhì)為國營企業(yè)；1986年，萬科因所經(jīng)營業(yè)務(wù)與公司名稱不相符，公司更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)公司”。由于業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，在保留建設(shè)路的展場外，萬科總部搬遷到和平路50號。1988年11月，萬科進(jìn)行了歷史性的股份化改造，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份公司”；12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易；同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，萬科提出了“人才是萬科的資本”，奠定了萬科企業(yè)文化的基調(diào)。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市，開始確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路。12月，公司更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳市住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。公司發(fā)展歷程及主要業(yè)務(wù)萬科成立于1984年5月，當(dāng)時名叫“深382000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+x”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。同期隆重舉行萬科集團(tuán)20周年慶典系列活動，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。2005年3月，萬科與浙江?南都集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，根據(jù)協(xié)議，浙江南都通過子公司上海中橋?qū)⑵涑钟械纳虾Ｄ隙脊蓹?quán)的70%、蘇州南都股權(quán)的49%和浙江?南都股權(quán)的20%轉(zhuǎn)讓予萬科子公司萬科浦東、深圳萬科和上海萬科。2007年2月，上海萬科新里程一期B標(biāo)工廠化住宅樓全面啟動。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投39中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點(diǎn)，間接拉動0.6～1.2個百分點(diǎn)。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)40商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點(diǎn)。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚(yáng)勢頭?？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面41中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在

主要問題一、資源的浪費(fèi)與流失。二、商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。三、房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。跳過中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在

主要問題一、資源的浪費(fèi)與流失。42資源的浪費(fèi)與流失由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。資源的浪費(fèi)與流失由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪43商品房空置量增加

而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達(dá)9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。商品房空置量增加

而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大僅1993年底商品房空置44房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為

對生態(tài)環(huán)境造成破壞發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為

對生態(tài)環(huán)境造成破壞發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)45房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來46深萬科的經(jīng)營狀況公司歷年主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況的主要指標(biāo)和數(shù)據(jù)（單位：元）深萬科的經(jīng)營狀況公司歷年主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況的主要指標(biāo)和數(shù)據(jù)（單472010年，公司仍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%，但是基于10年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境走勢原因，在持續(xù)幾年的凈利潤增長勢頭下，08年實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元，較2009年減少8.1億元，同比下降了16.7%。公司2010年凈利潤的下降，與計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的影響基本相當(dāng)。2010年市場房價、地價均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，公司根據(jù)市場情況對可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備12.3億元。該等存貨跌價準(zhǔn)備考慮遞延所得稅因素后，影響08年稅后凈利潤9.2億元。上述準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但部分反映了公司在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。經(jīng)營狀況表格分析2010年，公司仍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.48公司財(cái)務(wù)分析公司財(cái)務(wù)分析49公司財(cái)務(wù)圖表分析存貨：公司的存貨主要包括在建的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、已完工的商品房、商業(yè)上的庫存商品。由圖中的縱向比較來看，公司的存貨不斷增大，反應(yīng)了公司生產(chǎn)開發(fā)能力和發(fā)展勢頭比較強(qiáng)勁。應(yīng)收賬款：從縱向?qū)Ρ葋砜矗镜膽?yīng)收賬款總額逐年增加，上升的應(yīng)收賬款對公司是十分不利的，這也提示公司要注意對債務(wù)回收情況的注意。但是可以看到與存貨的對比看來，應(yīng)收賬款相對較少，也就是說成為壞賬的數(shù)額不大。從以上分析看出，目前對公司資產(chǎn)質(zhì)量影響較大的是在建和已完工的商品房狀況，若處理不好，會對公司的發(fā)展產(chǎn)生重大的不利影響。公司財(cái)務(wù)圖表分析存貨：公司的存貨主要包括在建的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品50公司獲利能力公司獲利能力51某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))52公司獲利能力圖表分析以上兩圖可以看出，近幾年，公司的凈利潤率和毛利率都有所下降，這與2008年的經(jīng)濟(jì)的不景氣有關(guān)，但是總體而言，我們可以看到幾個指標(biāo)今年來還是比較平穩(wěn)的。2010年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元，同比下降16.7%，營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降，這與鄭個行業(yè)在去年盈利利潤率呈現(xiàn)下降趨勢是完全一致的。但這些盈利指標(biāo)的下降反映了公司在經(jīng)營中的問題，比如控制樓盤過多，成本控制不力等。這些要引起投資者和公司管理層的高度重視。公司獲利能力圖表分析以上兩圖可以看出，近幾年，公司的凈利潤率53公司成長性分析公司成長性分析54公司成長性圖表分析近三年來總資產(chǎn)增長率成下降趨勢，主要由于金融危機(jī)和房地產(chǎn)行業(yè)降溫的影響。這些下降與整個行業(yè)經(jīng)受的疲軟狀態(tài)一致，畢竟金融危機(jī)時偶發(fā)性事件，不能因?yàn)檫@個原因，否認(rèn)公司的增長性。公司成長性圖表分析近三年來總資產(chǎn)增長率成下降趨勢，主要由于金55償債能力分析償債能力分析56某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))57一般認(rèn)為，企業(yè)的合理的最低流動比率是2，從圖中看出，從2008~2010年，公司的流動比率呈緩慢下降趨勢，非常接近2，著說明公司的流動比率比較合理；與此同時公司的負(fù)債率呈上升趨勢，但是與同行業(yè)平均負(fù)債率70%比較，顯示出比較合理。公司的速動比率逐年下降，意味著公司的資產(chǎn)變現(xiàn)性在下降。流動比率和速動比率的同方向變動，顯示出公司對存貨所占比例的控制是恰當(dāng)?shù)?。綜合前面分析，公司較為合理的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率表明公司的償債能力尚足，處于合理水平。償債能力圖表分析一般認(rèn)為，企業(yè)的合理的最低流動比率是2，從圖中看出，從20058深萬科的發(fā)展戰(zhàn)略和前景2008年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一系列新的變化。2008年初，萬科董事長王石拋出了房地產(chǎn)業(yè)的"拐點(diǎn)論"，認(rèn)為2008年的樓市勢必迎來房價震蕩、拐點(diǎn)凸顯，隨后萬科在全國掀起一場樓市降價風(fēng)。3月份，北京SOHO中國董事長潘石屹又再次提出了中國房地產(chǎn)業(yè)的"百日劇變論"，認(rèn)為受國際資本市場"慘淡"和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在