選址及商圈調(diào)查

優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔PAGE7優(yōu)選文檔選址與商圈檢查

中國有句古話是成功者必具：節(jié)氣、地利、人和！作為一個連鎖加盟店，怎

樣才能保證開店成功？保證有不俗的業(yè)績？除連鎖品牌自己過硬的質(zhì)量具備“節(jié)氣”條件外，而“地利”所指的選址，則在很大程度上成為加盟商取勝的重要因

素。店面所處地址、規(guī)模大小、成本高低，直接影響著開業(yè)后的市場影響力、促

銷策略和經(jīng)營發(fā)展方向等等，故每個店選址都應(yīng)作全面正確的評估，分析其有利和不利條件，最后確定其可行性。

先期人員搜尋店面，認(rèn)識和收集目標(biāo)房的周邊交通、商業(yè)、開支情況等數(shù)據(jù)即為商圈檢查。影響美容院選址的因素很多，連鎖加盟總部能夠依照檢查內(nèi)容分析目標(biāo)房周邊地域的經(jīng)濟(jì)情況，推斷此目標(biāo)房開業(yè)后的影響力和將來的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而確定該目標(biāo)房可否適合開“納蘭”連鎖加盟分店。

一、選定目標(biāo)房注意事項

目標(biāo)房評估參照條件應(yīng)注意以下十項：

1、目標(biāo)房所處街道種類

依照城市的商業(yè)、生產(chǎn)、生活、開支娛樂等情況可分為主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)、高檔居民區(qū)、一般居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)五類。

A．主要商業(yè)區(qū)

主要商業(yè)區(qū)內(nèi)各樣開支、娛樂、服務(wù)設(shè)備林立，人流、車流密度最大，

街道顯得繁榮。如步行街CBD辦公齊聚區(qū)底商等。該地段屬黃金地段，店

面的輻射力極強(qiáng)，但房子租金最高，此類街道較適合于各樣服飾專賣店、快

餐店、銀行儲蓄所等開設(shè)。

B．第二商業(yè)區(qū)

第二商業(yè)區(qū)位于市里繁榮地段，人流、車流很多，僅次于主要商業(yè)區(qū)。

齊聚有當(dāng)?shù)卣姓聵I(yè)單位和大型公司辦公單位，以及以上單位的大部分

職工宿舍。該地域房子租金略高，適合商場、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī)

藥等經(jīng)營項目開店。

C．高檔居民區(qū)

新建高檔小區(qū)，街道廣闊、潔凈、齊整，人流、車流較少，但隨著入住率的上升，后期開支市場有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿?。該地域開支人群比商業(yè)區(qū)少，特別是激動開支型顧客數(shù)量很少，但客源比較較較牢固。房子租金不高，此類街道同樣適合商場、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī)藥等經(jīng)營項目開店。

D．一般居民區(qū)

與重要的交通干線相聯(lián)系，大部分店面面積較小，門頭招牌及店內(nèi)裝飾

簡單。房子租金較低，此類街道較適合一般辦公營業(yè)場所、專業(yè)類批發(fā)市場、小商場、便利店的開設(shè)。

生產(chǎn)工業(yè)區(qū)

位于城郊結(jié)合部，顧客稀有，經(jīng)營成本最低。此類街道較適合汽車維修、

機(jī)械或食品加工、小賣部等經(jīng)營。

以上街道種類中應(yīng)選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔居民區(qū)的店面作為目標(biāo)房，一般居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)周邊地域僅管租金廉價，因其開支購置

力太小，不適合開設(shè)“納蘭美容院”。如為多種街道種類混淆型，則以A、B、

C、D、E靠前的為準(zhǔn)。

2、來往行人

初步察看認(rèn)識過往行人的開支傾向和品位，男、女性大體比率。

3、停車場面積

擁有停車車位的目標(biāo)房優(yōu)先考慮，察看門前共有幾個車位。

4、有無城建規(guī)劃限制

認(rèn)識周邊地域可否正在進(jìn)行馬路改造施工；該目標(biāo)房可否為臨時建筑，可否加蓋臨時建筑，可否會在近幾年內(nèi)面對政府拆遷等等。

5、承租條件

認(rèn)識目標(biāo)房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費等承租條件，可否知足開設(shè)“美容院”的基本條件，可否還需交物業(yè)費、取暖費、管理費、停車場開支及其開支金額是多少。

6、店面面積

店面面積大小可否切合相應(yīng)加盟標(biāo)準(zhǔn)要求，一般加盟標(biāo)準(zhǔn)型宜選擇使用面積150-220㎡，加盟豪華型宜選擇使用面積220-350㎡，超豪華型面積宜選擇350-500㎡。如面積較小，需減少設(shè)備或款待區(qū)的面積，甚至取消足療室；如面積較大，則可增加瑜珈或健身房。

7、目標(biāo)房的新舊程度與構(gòu)造情況

察看該目標(biāo)房可否為新房，房子構(gòu)造是磚混構(gòu)造仍是框架構(gòu)造，墻體可否能夠拆改，可否有利于“納蘭”裝飾風(fēng)格的規(guī)劃設(shè)計（如樓層凈高低于

2.4米，就不能夠用做營業(yè)用途），可否具備水、電或天然氣等營業(yè)必備條件，給排水及暖氣可否進(jìn)行改造施工，電力有無增容的需求等等。北方地域可否擁有供暖設(shè)備等。

8、房子所有權(quán)

房子所有權(quán)是單位仍是個人，所有權(quán)為一方仍是多方，可否存在所有權(quán)糾葛等等。

9、商店能見度

目標(biāo)房可否被高大的建筑物、樹木或廣告牌遮擋，門口處可否安裝廣告牌，高度和寬度可否有特別要求等等。

、室內(nèi)外噪音度的考評

美容院應(yīng)供應(yīng)一個幽雅、寧靜的開支環(huán)境，察看目標(biāo)房周邊有無影響

人體正常工作生活的噪音，噪音度可否影響到美容院用途等等。

、分析可否和現(xiàn)有納蘭店保護(hù)商圈重迭

兩家納蘭店之間可否高出保護(hù)距離≥1.2公里的要求。

二、商圈檢查范圍

1、中心商圈：從目標(biāo)房步行時間應(yīng)在8分鐘左右，是距離店面近來的地域，半徑約500米。此地域是連鎖店顧客的主要根源，約占總顧客數(shù)的50—70%，人均開支額也最高。

2、次要商圈：從目標(biāo)房步行時間應(yīng)在15分鐘左右，覆蓋半徑約1000米。目標(biāo)房在此地域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客總數(shù)的20%左右，人均開支額一般。

3、邊緣商圈：目標(biāo)房在商圈中剔除前兩種商圈后，節(jié)余的顧客所組成地域。在

此地域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的10%左右，人均開支額較少。

從目標(biāo)房步行的時間應(yīng)在30分鐘左右，覆蓋半徑約1500米。

三、《商圈檢查報告》內(nèi)容

《商圈檢查報告》內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：

1、城市大體

目標(biāo)房所在的城市是屬于工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市、新興城市的哪一種？屬于直轄市、省會城市、地級市或縣級市的哪一種？行政轄區(qū)內(nèi)與市里人口規(guī)模各為多少？城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及遠(yuǎn)期規(guī)劃方向？

2、重點地域檢查

該地域的商業(yè)、娛樂等經(jīng)營開支情況簡介；認(rèn)識該地域近幾年的建設(shè)規(guī)劃有無：道路拓寬改造計劃、高速或高架公路建設(shè)計劃和街道開發(fā)計劃等？比方目標(biāo)房位于規(guī)劃的IT一條街、汽配一條街或建材一條街，若是初期誤入，將來的發(fā)展空間就會碰到限制，甚至可能面對拆遷。

3、商圈內(nèi)主要辦公單位和營業(yè)場所

如政府行政機(jī)關(guān)、大型營業(yè)場所（肯德基、麥當(dāng)勞、百貨商場）、劇場、展覽會場、學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園、演藝和競技比賽場所、菜市場、超級市

場、證券公司、大型公司總部等，各營業(yè)場所大體的營業(yè)面積、職工人數(shù)？

距目標(biāo)房步行時間？

、周邊小區(qū)情況

周邊大型小區(qū)總規(guī)劃面積、戶數(shù)，商品房銷售價錢、入住率、分期開發(fā)

交鑰匙的時間等；該地域居民的綜合素質(zhì)、開支習(xí)慣及收入水同樣；分析居住人口種類如：青少年、白領(lǐng)上班族、特定行業(yè)人士、家庭主婦等；認(rèn)識女性年紀(jì)分派情況、教育程度、從事職業(yè)等；周邊大型小區(qū)距目標(biāo)房步行時間？

、人流量、車流量檢查

人流量、車流量測算在加盟店選址商圈檢查中占有特別重要的地位。美

容行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)下處于買方市場，應(yīng)選擇“顧客”多的地方，而不是“過客”多的地方。所以需對目標(biāo)房前面和中心商圈主要街道經(jīng)過的客流量和車流量進(jìn)行測算，還須特別注明女性中間25-55歲的目標(biāo)開支人群數(shù)量。

分目標(biāo)房門前和(中心商圈內(nèi))最繁榮街道兩處：車流量人流量時間、地址公交車和自行車和女性中間目女性標(biāo)人群個人車男性出租車摩托車25-55歲頂峰時段:目標(biāo)房門前非頂峰時段:

頂峰時段:中心商

圈繁榮非頂峰時段:街道共計：

平均值：

備注：起止時間段，一般以十五分鐘為計算單位，需先后兩次（分上下班頂峰時段和非頂峰時段）測量人流量和車流量，最后匯總，并注明日期、星期幾、天氣情況等。

、交通情況

抵達(dá)目標(biāo)房的交通方式有幾種？公交線路有多少？目標(biāo)房門前有無停

車位？門前道路幾車道？

7、同行業(yè)檢查（詳盡填寫表A1）

包括：競爭對象的數(shù)量、名稱、規(guī)模，現(xiàn)有服務(wù)項目、價位、會員人數(shù)、開店日期、營業(yè)時間及經(jīng)營情況、主推產(chǎn)品、可否有優(yōu)惠卡及其卡的種類和價錢、它的促銷模式、宣傳渠道及方法、裝飾品位及風(fēng)格等；以及美容師人

數(shù)、美容師的薪金待遇、現(xiàn)有美容床位數(shù)、有何儀器或設(shè)備等。還需注意的一點是，它的口碑怎樣！

8、認(rèn)識當(dāng)?shù)胤孔幼饨鹦星椋ㄔ敱M填寫表A2）

認(rèn)識目標(biāo)房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費等基本承租條件。免租期一般約兩個月時間；承租年限應(yīng)簽3-5年，年限越長，對加盟商后期發(fā)展越有利；付款方式分為季付、半年付、年付和押幾付幾，付款周期越短，加盟商資本壓力越小，一般押一付三比較合理；如年租房價遞加，一般不應(yīng)高出5%。

地段好的商店，租金必然高。假定地段好的A地年租金為10萬，預(yù)計營業(yè)額為100萬，而在地段差的B地年租金為4萬，預(yù)計營業(yè)額為50萬，這種情況下，是選擇A地開設(shè)美容院，仍是選擇B地開設(shè)美容院呢？回答上述問題，不能夠簡單的因為A地地段好而租下，也不能夠憑直覺去租B地。應(yīng)依照周邊地域情況有關(guān)數(shù)據(jù)出來后綜合評定。

9、繪制地形圖（繪制于表B3）

⑴地形圖能夠參照當(dāng)?shù)氐貓D繪制，比率應(yīng)加大，涵蓋中心商圈、外面

商圈

和邊緣商圈。

⑵圖中標(biāo)出交通干道、步行街、胡同樣大小馬路。

⑶當(dāng)?shù)刂饕笮推笫聵I(yè)單位、學(xué)校以及政府行政機(jī)構(gòu)單位如工商、稅

務(wù)、

衛(wèi)生、法院、檢察院等辦公駐地應(yīng)在圖中注明。

⑷帶有壟斷性質(zhì)的電信、郵電、電力、保險、鐵路等公司辦公駐地應(yīng)

在圖

中注明。

⑸圖中應(yīng)標(biāo)出“指北針”方向。

⑹目標(biāo)房用五角星“☆”標(biāo)出。

⑺中心商圈用虛線畫“圓”標(biāo)出。

⑻目標(biāo)房輻射半徑內(nèi)的中心商圈、次要商圈和邊緣商圈用虛線標(biāo)出。

⑼商圈內(nèi)與美容行業(yè)有關(guān)的營業(yè)場所應(yīng)在圖中注明。

⑼一層營業(yè)面積約80㎡以上的商業(yè)、辦公場所應(yīng)在圖中注明，如商場、證券營業(yè)廳、行政機(jī)關(guān)等；小于80㎡以上的商業(yè)場所如小賣部、小吃店、洗衣店等不用注明。四、訂房基根源則

影響美容院選址的因素很多，經(jīng)過全國各地400余家美容院選址經(jīng)驗的概括總結(jié)，以及結(jié)合近幾年美容行業(yè)的發(fā)展趨勢，當(dāng)面對訂房抉擇時應(yīng)注意以下幾項：

第一、在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位。“金角、銀邊、草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的選址的要訣。一條商街制造的效益其實不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，所以街角商店因人流多必帶來財氣旺?！斑叀笔侵敢粭l街兩頭的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商店買賣由此興盛?！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分，因客流分別、購物興趣下降、行走體力不支而使商店盈利潛力相對而言差一些。

第二、選址前經(jīng)過交流認(rèn)識加盟商的文化涵養(yǎng)、宗教信奉細(xì)風(fēng)水知識等，對目標(biāo)房選擇有無文化背景等其他要求。分析加盟商的投資意愿，可否已限制于某個地域，可否早有目標(biāo)房等。比方：選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔居民區(qū)

的店面有時租金價錢差別翻倍，這就需要分析加盟商的資本可否充裕。再比方：入住率少的高檔居民區(qū)開店一般需保持半年甚至一年，才會迎來營業(yè)收入的頂峰期，加盟商可否有意理準(zhǔn)備，可否為短期行為等等。

第三、目標(biāo)房選擇避開所處街道為電子一條街、汽配一條街、餐飲一條街、建材一條街和“紅燈區(qū)”，同時還應(yīng)盡量避開橋梁、煙囪、高壓線、火車道以及噪音較大的環(huán)境地域；適合開美容院的仿佛行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、公司辦公樓、銀行、城市廣場、高檔小區(qū)配套服務(wù)底商等周邊環(huán)境地域。

第四，新建的高檔小區(qū)一般入住率偏低，開支集體呈漸漸上升趨勢。所以在營業(yè)初期一般銷售收入偏少，對加盟商有必然的投資壓力，但盈利收入水平隨著入住率的上升而提高，從長久看，擁有必然的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第五、選擇目標(biāo)房時注意察看相鄰店面經(jīng)營用途。很難想象處在左鄰右舍都是賣水果的商店包圍中是什么景況？開一家美容院有對業(yè)種、業(yè)態(tài)組合的客觀要求，最好能迎合周邊商店的“性格”。一般而言，開設(shè)在有必然品位的影樓近鄰，或環(huán)境幽雅的咖啡館近鄰，或高檔時裝專賣店的近鄰等，買賣都會不錯。記住“納蘭美容院”不是一般的“剃頭鋪”，它是為知足人們生活文雅的需要而設(shè)，所以，需選擇一些“芳鄰”為宜。

第六、不宜選擇高樓層做美容院。一般城市經(jīng)常有美容開支需求的顧客不適應(yīng)乘電梯到高樓層的美容院去做美容。所以，在選擇門面房時應(yīng)注意臨街一、二層的目標(biāo)房比較適合，比較較選擇高樓層的經(jīng)營風(fēng)險性更小，并且有助于后期“商圈互動”等促銷活動的張開。但注意提早做好當(dāng)?shù)孛廊萃袠I(yè)的檢查，如北京、

上海等特別城市就屬例外。

第七、如初步判斷該目標(biāo)房適合開設(shè)“納蘭美容院”，而當(dāng)?shù)胤吭淳o俏，應(yīng)說服加盟商堅決采用訂房行動，可預(yù)交定金，今后再依照《商圈檢查報告》連忙簽署《房子租借合同》。

附：商圈評估與審察（內(nèi)部議論掌控，不作為先期人員培訓(xùn)內(nèi)容）

1、房子租金

直轄市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省級市租金宜在8000~15000元/月，也包括南京、蘇州、青島等特別城市；省會城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級市租金宜在

6000~12000元/月；一般地級市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級市租金宜在

4000~8000元/月；一般縣級市租金宜在3000~6000元/月。豪華型加盟標(biāo)

準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上上浮25%左右。

2、納蘭美容院選址基本要求

中心商圈內(nèi)包括該地域主要行政辦公單位、大型企事業(yè)單位總部很多于3

家或許已入住居民很多于600戶；外面商圈包括