XX房地產(chǎn)預算管理培訓課件

房地產(chǎn)預算(yùsuàn)管理

(BudgetManagement)集團(jítuán)預算本錢部2007年9月第一頁，共三十頁。房地產(chǎn)預算(yùsuàn)管理

(BudgetManag一、造價控制(kòngzhì)的理念第二頁，共三十頁。一、造價控制(kòngzhì)的理念第二頁，共三十頁。“事前〞：在投資發(fā)生前的控制[以前期(設計)階段(jiēduàn)為主]“事中〞：在投資發(fā)生時的控制[以工程實施(施工)階段為主]“事后〞：在投資發(fā)生后的控制[以工程實施(施工)及竣工決算階段為主]“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三頁，共三十頁?！笆虑?shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三頁，共三“動態(tài)的〞：是在節(jié)點控制(如概算(ɡàisuàn)、預算)的根底上， 進行連續(xù)的控制，并對控制目標進行完 善、補充、修正“全方位的〞：是各工種、各子項的全局控制“全過程的〞：在已定的控制目標下，全責、全方面、 全過程的跟蹤控制

“動態(tài)(dòngtài)的、全方位、全過程〞的控制第四頁，共三十頁?！皠討B(tài)(dòngtài)的、全方位、全過程〞的控制第四頁，共二、造價控制(kòngzhì)的內(nèi)容第五頁，共三十頁。二、造價控制(kòngzhì)的內(nèi)容第五頁，共三十頁。1.工程前期(qiánqī)階段可行性研究(經(jīng)濟(jīngjì)角度)全投資測算全投資現(xiàn)金流量預測設計方案的估算及經(jīng)濟比選第六頁，共三十頁。1.工程前期(qiánqī)階段第六頁，共三十頁。2.設計階段編制目標本錢估算書(包括盈利預測估算)鋼筋限額控制設計文件(wénjiàn)的經(jīng)濟優(yōu)化及限額設計如:建筑外立面設計選型、空調(diào)設備選型、智能化限額設計等第七頁，共三十頁。2.設計階段編制目標本錢估算書(包括盈利預測估算)第七頁，3.招投標及合同定價(dìngjià)階段招標(zhāobiāo)籌劃及進度安排—合同版本建議與分包方式確實定編制招標文件及工程量清單編制標底文件編制商務標與技術標評標報告編制承發(fā)包合同第八頁，共三十頁。3.招投標及合同定價(dìngjià)階段第八頁，共三十主要合同定價(dìngjià)形式單價合同暫定工程量單價合同〔如裝修工程〕單純單價合同〔如設計、防雷工程〕單價與包干混合(對不易計算工程量的分項單項包干)總價合同固定(gùdìng)總價合同(不隨環(huán)境及工程量的變化而變化，一般情況，圖紙和工程技術要求不變，工期不變，總價不變，適用于工程要求明細，有詳細設計圖紙，工期較短，施工難度小且條件變化不大的工程，風險由承包商承擔)調(diào)價總價合同〔如上下壓供電合同的電纜調(diào)價〕固定工程量總價合同〔根據(jù)提供的工程量清單包干總價〕設計-施工〔D+B〕合同〔智能化、基坑支護等工程〕本錢加酬金合同第九頁，共三十頁。主要合同定價(dìngjià)形式單價合同第九頁，共三十頁關于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：國際咨詢工程師聯(lián)合會的簡稱，包括施工合同條件〔紅皮〕、生產(chǎn)設備與設計〔黃皮〕、設計采購施工(EPC〔銀皮〕)、簡明合同形式〔綠皮〕四局部，最新版為99年第5版。即單價合同代表。ICE：?土木工程格式合同?，是英國土木工程師協(xié)會(xiéhuì)的英文縮寫。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一個按實際工程量和事先商定的工程量單價計付工程款的合同。即單價合同代表。JCT：英國合同審定聯(lián)合會的簡稱，最新版為98年第6版，由英國皇家建筑師學會編寫，第5版稱<JCT80>，第6版稱<JCT98>。即總價合同的代表。第十頁，共三十頁。關于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本第十頁發(fā)包工程必須注意(zhùyì)的三個問題慎選承包主體認真審查承包方的資質廣泛采用招投標形式選擇承包單位注重承包方的信譽，施工業(yè)績等審查簽好建設工程施工合同合同造價確實定明確承包范圍及界面劃分強化履約管理注重工程質量、工期(gōngqī)管理加強簽證管理〔杜絕低中標、勤簽證、高結算〕竣工驗收的嚴格把關第十一頁，共三十頁。發(fā)包工程必須注意(zhùyì)的三個問題慎選承包主體第十一4.施工(shīgōng)階段工程預算的編制預算指導設計預算指導本錢(běnqián)預算指導施工預算指導進度造價預算指導結算工程進度款的計量與審核工程變更的計量與審核動態(tài)本錢控制第十二頁，共三十頁。4.施工(shīgōng)階段工程預算的編制第十二頁，共5.結算(jiésuàn)階段各承包合同竣工結算審價編制結算報告(bàogào)工程造價指數(shù)及指標的匯總分析第十三頁，共三十頁。5.結算(jiésuàn)階段第十三頁，共三十頁?？⒐そY算相關(xiāngguān)資料工程承發(fā)包合同是結算編制最直接的依據(jù)其中：工期、質量、取費、保修等條款竣工圖紙、圖紙會審記錄投標報價、合同價格或原始預算是調(diào)整費用的依據(jù)變更通知單、開停工報告施工組織設計、施工原始記錄、原始票據(jù)、形象(xíngxiàng)進度及現(xiàn)場照片等有關定額、費用調(diào)整的文件規(guī)定工程竣工驗收單、竣工報告等第十四頁，共三十頁?？⒐そY算相關(xiāngguān)資料工程承發(fā)包合同是結算編竣工結算審核(shěnhé)要點利用合同開口或漏洞多算隱蔽工程沒有驗收，無簽證無記錄設計變更事后簽證工程計量(jìliàng)未按定額規(guī)定計量(jìliàng)或按合同約定結算單價隨意高套取費計算多加少扣第十五頁，共三十頁?？⒐そY算審核(shěnhé)要點利用合同開口或漏洞多算第十五6.保修期階段(jiēduàn)保修期工程費用的計量(jìliàng)審核編制保修期結算清單第十六頁，共三十頁。6.保修期階段(jiēduàn)第十六頁，共三十頁。三、造價控制(kòngzhì)的三個主要環(huán)節(jié)

第十七頁，共三十頁。三、造價控制(kòngzhì)的三個主要環(huán)節(jié)

第十七頁，共1.控制(kòngzhì)的綱領：概算動態(tài)(dòngtài)過程：設計(shèjì)方案估算(多個)方案比選與經(jīng)濟優(yōu)化初步造價估算設計方案征集概算及修正造價修正概算確立造價控制目標值優(yōu)化方案初步設計設計調(diào)整第十八頁，共三十頁。1.控制(kòngzhì)的綱領：概算動態(tài)(dòngtài2.控制(kòngzhì)的根底：承發(fā)包合同控制(kòngzhì)過程：確立項目的實施方式選擇合適的招投標模式選擇合適的合同形式編制招標文件及工程量清單投標文件的評審與分析編制承發(fā)包合同第十九頁，共三十頁。2.控制(kòngzhì)的根底：承發(fā)包合同控制(kòng3.控制的手段：施工(shīgōng)階段的跟蹤控制1)、工程進度款審核支付模式(móshì)控制流程：預付款按月進度付款固定分期付款，規(guī)定付款時間與金額最終結算付款，一般為發(fā)出實際竣工驗收證書后保修期留扣第二十頁，共三十頁。3.控制的手段：施工(shīgōng)階段的跟蹤控制1)承包商工程費用申請核算結果與申請額比較？結果不相符與承包商溝通將審核意見及按審核意見付款工程部對該部分工程進度、質量的確認預算工程師的現(xiàn)場收方預算工程師對工程價格核算業(yè)主結果相符作出付款意見第二十一頁，共三十頁。承包商工程費用申請核算結果結果不相符工程部對該部分工程進度、2)、施工中工程變更價格審核(shěnhé)流程：原那么:按原合同(hétong)單價確定參照合同單價及現(xiàn)場情況修訂確立新單價，按市場價的原那么流程：第二十二頁，共三十頁。2)、施工中工程變更價格審核(shěnhé)流程：原那么:第設計修改草圖與估算費用比較討論決定修改內(nèi)容費用測算通知設計院取消修改突破造價控制目標值申報符合造價控制要求通知設計院出正式修改圖第二十三頁，共三十頁。設計修改草圖與估算討論修改內(nèi)容費用測算通知設計院取消修改突破承包單位對修改部分報價比較估算費用與承包單位報價費用與承包單位商付確定修改部分費用討論結果出具報告確認費用調(diào)整額調(diào)整造價控制目標值第二十四頁，共三十頁。承包單位對修改部分報價比較估算費用與承包單位報價費用與承包單3)、造價索賠(suǒpéi)處理控制流程：第二十五頁，共三十頁。3)、造價索賠(suǒpéi)處理控制流程：第二十五頁，共承包商可增加(zēngjiā)合同外收入的途徑業(yè)主方原因—工程變更/指令/工程聯(lián)系單市場原因——價風格整〔常指物價上漲或法律變化對承包商的補償，可在合同協(xié)議中作出一些預見性的規(guī)定〕承包方原因—施工索賠(suǒpéi)〔簽證等〕指完成超出合同規(guī)定的工作-額外工作，或較合同規(guī)定更為惡劣的條件下完成了合同工作，而要求增加的費用或延長工期第二十六頁，共三十頁。承包商可增加(zēngjiā)合同外收入的途徑業(yè)主方原因—工4)工程竣工結算階段造價審核控制(kòngzhì)流程：第二十七頁，共三十頁。4)工程竣工結算階段造價審核控制(kòngzhì)流程：第四、造價控制的內(nèi)部審核(shěnhé)流程第二十八頁，共三十頁。四、造價控制的內(nèi)部審核(shěnhé)流程第二十八頁，共三十第二十九頁，共三十頁。第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容(nèiróng)總結房地產(chǎn)預算管理

(BudgetManagement)。編制目標本錢估算書(包括盈利預測估算)。單價與包干混合(對不易計算工程量的分項單項包干)。固定工程量總價合同〔根據(jù)提供的工程量清單包干總價〕?？⒐D紙、圖紙會審記錄。工程竣工驗收單、竣工報告等。工程計量未按定額規(guī)定(guīdìng)計量或按合同約定。將審核意見及按審核意見付款。比較估算費用與承包單位報價費用。業(yè)主方原因—工程變更/指令/工程聯(lián)系單。市場原因——價風格整第三十頁，共三十頁。內(nèi)容(nèiróng)總結房地產(chǎn)預算管理

(BudgetM房地產(chǎn)預算(yùsuàn)管理

(BudgetManagement)集團(jítuán)預算本錢部2007年9月第一頁，共三十頁。房地產(chǎn)預算(yùsuàn)管理

(BudgetManag一、造價控制(kòngzhì)的理念第二頁，共三十頁。一、造價控制(kòngzhì)的理念第二頁，共三十頁?！笆虑皑暎涸谕顿Y發(fā)生前的控制[以前期(設計)階段(jiēduàn)為主]“事中〞：在投資發(fā)生時的控制[以工程實施(施工)階段為主]“事后〞：在投資發(fā)生后的控制[以工程實施(施工)及竣工決算階段為主]“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三頁，共三十頁?！笆虑?shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三頁，共三“動態(tài)的〞：是在節(jié)點控制(如概算(ɡàisuàn)、預算)的根底上， 進行連續(xù)的控制，并對控制目標進行完 善、補充、修正“全方位的〞：是各工種、各子項的全局控制“全過程的〞：在已定的控制目標下，全責、全方面、 全過程的跟蹤控制

“動態(tài)(dòngtài)的、全方位、全過程〞的控制第四頁，共三十頁。“動態(tài)(dòngtài)的、全方位、全過程〞的控制第四頁，共二、造價控制(kòngzhì)的內(nèi)容第五頁，共三十頁。二、造價控制(kòngzhì)的內(nèi)容第五頁，共三十頁。1.工程前期(qiánqī)階段可行性研究(經(jīng)濟(jīngjì)角度)全投資測算全投資現(xiàn)金流量預測設計方案的估算及經(jīng)濟比選第六頁，共三十頁。1.工程前期(qiánqī)階段第六頁，共三十頁。2.設計階段編制目標本錢估算書(包括盈利預測估算)鋼筋限額控制設計文件(wénjiàn)的經(jīng)濟優(yōu)化及限額設計如:建筑外立面設計選型、空調(diào)設備選型、智能化限額設計等第七頁，共三十頁。2.設計階段編制目標本錢估算書(包括盈利預測估算)第七頁，3.招投標及合同定價(dìngjià)階段招標(zhāobiāo)籌劃及進度安排—合同版本建議與分包方式確實定編制招標文件及工程量清單編制標底文件編制商務標與技術標評標報告編制承發(fā)包合同第八頁，共三十頁。3.招投標及合同定價(dìngjià)階段第八頁，共三十主要合同定價(dìngjià)形式單價合同暫定工程量單價合同〔如裝修工程〕單純單價合同〔如設計、防雷工程〕單價與包干混合(對不易計算工程量的分項單項包干)總價合同固定(gùdìng)總價合同(不隨環(huán)境及工程量的變化而變化，一般情況，圖紙和工程技術要求不變，工期不變，總價不變，適用于工程要求明細，有詳細設計圖紙，工期較短，施工難度小且條件變化不大的工程，風險由承包商承擔)調(diào)價總價合同〔如上下壓供電合同的電纜調(diào)價〕固定工程量總價合同〔根據(jù)提供的工程量清單包干總價〕設計-施工〔D+B〕合同〔智能化、基坑支護等工程〕本錢加酬金合同第九頁，共三十頁。主要合同定價(dìngjià)形式單價合同第九頁，共三十頁關于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：國際咨詢工程師聯(lián)合會的簡稱，包括施工合同條件〔紅皮〕、生產(chǎn)設備與設計〔黃皮〕、設計采購施工(EPC〔銀皮〕)、簡明合同形式〔綠皮〕四局部，最新版為99年第5版。即單價合同代表。ICE：?土木工程格式合同?，是英國土木工程師協(xié)會(xiéhuì)的英文縮寫。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一個按實際工程量和事先商定的工程量單價計付工程款的合同。即單價合同代表。JCT：英國合同審定聯(lián)合會的簡稱，最新版為98年第6版，由英國皇家建筑師學會編寫，第5版稱<JCT80>，第6版稱<JCT98>。即總價合同的代表。第十頁，共三十頁。關于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本第十頁發(fā)包工程必須注意(zhùyì)的三個問題慎選承包主體認真審查承包方的資質廣泛采用招投標形式選擇承包單位注重承包方的信譽，施工業(yè)績等審查簽好建設工程施工合同合同造價確實定明確承包范圍及界面劃分強化履約管理注重工程質量、工期(gōngqī)管理加強簽證管理〔杜絕低中標、勤簽證、高結算〕竣工驗收的嚴格把關第十一頁，共三十頁。發(fā)包工程必須注意(zhùyì)的三個問題慎選承包主體第十一4.施工(shīgōng)階段工程預算的編制預算指導設計預算指導本錢(běnqián)預算指導施工預算指導進度造價預算指導結算工程進度款的計量與審核工程變更的計量與審核動態(tài)本錢控制第十二頁，共三十頁。4.施工(shīgōng)階段工程預算的編制第十二頁，共5.結算(jiésuàn)階段各承包合同竣工結算審價編制結算報告(bàogào)工程造價指數(shù)及指標的匯總分析第十三頁，共三十頁。5.結算(jiésuàn)階段第十三頁，共三十頁。竣工結算相關(xiāngguān)資料工程承發(fā)包合同是結算編制最直接的依據(jù)其中：工期、質量、取費、保修等條款竣工圖紙、圖紙會審記錄投標報價、合同價格或原始預算是調(diào)整費用的依據(jù)變更通知單、開停工報告施工組織設計、施工原始記錄、原始票據(jù)、形象(xíngxiàng)進度及現(xiàn)場照片等有關定額、費用調(diào)整的文件規(guī)定工程竣工驗收單、竣工報告等第十四頁，共三十頁?？⒐そY算相關(xiāngguān)資料工程承發(fā)包合同是結算編竣工結算審核(shěnhé)要點利用合同開口或漏洞多算隱蔽工程沒有驗收，無簽證無記錄設計變更事后簽證工程計量(jìliàng)未按定額規(guī)定計量(jìliàng)或按合同約定結算單價隨意高套取費計算多加少扣第十五頁，共三十頁?？⒐そY算審核(shěnhé)要點利用合同開口或漏洞多算第十五6.保修期階段(jiēduàn)保修期工程費用的計量(jìliàng)審核編制保修期結算清單第十六頁，共三十頁。6.保修期階段(jiēduàn)第十六頁，共三十頁。三、造價控制(kòngzhì)的三個主要環(huán)節(jié)

第十七頁，共三十頁。三、造價控制(kòngzhì)的三個主要環(huán)節(jié)

第十七頁，共1.控制(kòngzhì)的綱領：概算動態(tài)(dòngtài)過程：設計(shèjì)方案估算(多個)方案比選與經(jīng)濟優(yōu)化初步造價估算設計方案征集概算及修正造價修正概算確立造價控制目標值優(yōu)化方案初步設計設計調(diào)整第十八頁，共三十頁。1.控制(kòngzhì)的綱領：概算動態(tài)(dòngtài2.控制(kòngzhì)的根底：承發(fā)包合同控制(kòngzhì)過程：確立項目的實施方式選擇合適的招投標模式選擇合適的合同形式編制招標文件及工程量清單投標文件的評審與分析編制承發(fā)包合同第十九頁，共三十頁。2.控制(kòngzhì)的根底：承發(fā)包合同控制(kòng3.控制的手段：施工(shīgōng)階段的跟蹤控制1)、工程進度款審核支付模式(móshì)控制流程：預付款按月進度付款固定分期付款，規(guī)定付款時間與金額最終結算付款，一般為發(fā)出實際竣工驗收證書后保修期留扣第二十頁，共三十頁。3.控制的手段：施工(shīgōng)階段的跟蹤控制1)承包商工程費用申請核算結果與申請額比較？結果不相符與承包商溝通將審核意見及按審核意見付款工程部對該部分工程進度、質量的確認預算工程師的現(xiàn)場收方預算工程師對工程價格核算業(yè)主結果相符作出付款意見第二十一頁，共三十頁。承包商工程費用申請核算結果結果不相符工程部對該部分工程進度、2)、施工中工程變更價格審核(shěnhé)流程：原那么:按原合同(hétong)單價確定參照合同單價及現(xiàn)場情況修訂確立新單價，按市場價的原那么流程：第二十二頁，共三十頁。2)、施工中工程變更價格審核(shěnhé)流程：原那么:第設計修改草圖與估算費用比較討論決定修改內(nèi)容費用測算通知設計院取消修改突破造價控制目標值申報符合造價控制要求通知設計院出正式修改圖第二十三頁，共三十頁