海南李武平律師成功代理林某訴海南某廣場(chǎng)商品房買賣合同糾紛

海南李武平律師成功代理林某訴海南某廣場(chǎng)商品房買賣合同糾紛======================================================================

[案情簡(jiǎn)介]林某購(gòu)買海南某廣場(chǎng)商鋪由于種種原因長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，與該廣場(chǎng)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，林某委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師為其代理，李武平律師代理后，依照法律規(guī)定，代為當(dāng)事人提起仲裁申請(qǐng)，并多次找對(duì)方協(xié)商解決問(wèn)題，終于使雙方達(dá)成和解協(xié)議，并經(jīng)過(guò)海口仲裁委制作調(diào)節(jié)書(shū)，現(xiàn)本案已圓滿解決。

[仲裁結(jié)果]

?？谥俨梦瘑T會(huì)

調(diào)解書(shū)

申請(qǐng)人:林某某,

委托代理人:李武平、陳春麗,海南正凱律師事務(wù)所律師.聯(lián)系電話

被申請(qǐng)人:海南某房地產(chǎn)公司.

海口市仲裁委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱?？谥俨梦?根據(jù)申請(qǐng)人林某某提交的《仲裁申請(qǐng)書(shū)》和《商品房買賣合同》項(xiàng)下的仲裁條款,于2008年10月22日受理了申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人海南某房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱宜欣公司)之間的“商品房買賣合同糾紛”案.

海口仲裁委于2008年12月10日依法組成了由劉愛(ài)華為仲裁員的獨(dú)任仲裁庭,并指定謝盛輝擔(dān)任本案秘書(shū).

仲裁庭在2008年12月17日在?？诓还_(kāi)開(kāi)庭審理了本案.申請(qǐng)人委托代理人李武平,被申請(qǐng)人的委托代理人李曉琴出庭參加了庭審活動(dòng).開(kāi)庭后,雙方達(dá)成了和解協(xié)議.案件現(xiàn)已審理終結(jié).

茲就本案案情和調(diào)解結(jié)果分述如下:

一、案情

申請(qǐng)人稱:2005年1月13日,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《商品房買賣合同》,約定申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付783432元房?jī)r(jià)款購(gòu)買海南XX商業(yè)廣場(chǎng)壹層B-61號(hào)商鋪,并于當(dāng)日一次性付款完畢.合同還約定:1、買受人逾期付款的違約責(zé)任:逾期在30天之內(nèi)的,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款項(xiàng)萬(wàn)分之三違約金;逾期超過(guò)30天后,出賣人解除合同的,買受人按按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金.2、產(chǎn)權(quán)登記:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案.如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,雙方同意按買受人不退房,出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.2%向買受人支付違約金.合同簽訂后,申請(qǐng)人依約于2005年1月13日將總購(gòu)房款一次性付清給被申請(qǐng)人.但是自2005年10月1日商品房交付使用至今,被申請(qǐng)人仍未能辦妥申請(qǐng)人所購(gòu)商品房的房產(chǎn)權(quán)證,致使申請(qǐng)人不能完全行使所購(gòu)商品房的占有、使用、受益和處分四項(xiàng)權(quán)能,給申請(qǐng)人造成經(jīng)濟(jì)損失.申請(qǐng)人多次找被申請(qǐng)人協(xié)商解決,均未果.被申請(qǐng)人的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,損害了申請(qǐng)人的合法權(quán)益.另外合同約定逾期****違約金額為申請(qǐng)人已付房?jī)r(jià)款的0.2%,與雙方簽訂的《商品房購(gòu)買合同》買方逾期付款每日按逾期應(yīng)付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三或累計(jì)付款的3%計(jì)算違約金的約定不對(duì)等,屬違約金決定過(guò)低,為此,申請(qǐng)人特申請(qǐng)仲裁,請(qǐng)求裁決:1、被申請(qǐng)人立即為申請(qǐng)人辦妥海南XX商業(yè)廣場(chǎng)第壹層B-61號(hào)商鋪的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)(房產(chǎn)證和土地證);2、被申請(qǐng)人支付給申請(qǐng)人****違約金165139元(自2006年1月1日暫計(jì)至2008年9月30日,違約金以申請(qǐng)人已付房款總額783432元為基數(shù),參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,從2006年1月1日起計(jì)至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)辦妥之日止);3、本案仲裁費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān).

申請(qǐng)人就其主張?zhí)峁┝恕渡唐贩抠I賣合同》、付款發(fā)票等證據(jù).

被申請(qǐng)人答辯稱:1、被申請(qǐng)人已向申請(qǐng)人交付了房產(chǎn)并配合被申請(qǐng)人前往房管局辦理了產(chǎn)權(quán)備案手續(xù),目前未能辦妥房屋所有權(quán)證的主要原因是承建工程時(shí)存在質(zhì)量和消防問(wèn)題,導(dǎo)致XX廣場(chǎng)至2008年2月2日才全部綜合驗(yàn)收完畢.現(xiàn)被申請(qǐng)人正積極磋商相關(guān)部門(mén),盡最大努力在最快時(shí)間內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)證并交付給申請(qǐng)人.2、申請(qǐng)人以總額783432為基數(shù),參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算、并從2006年1月1日起計(jì)至房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦妥之日止支付違約金的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù).違約金計(jì)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方2005年1月13日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條第二項(xiàng)“買受人不退房,出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.2%向買受人支付違約金”的約定,故被申請(qǐng)人支付的違約金是1566.86元,而非165193元.如此計(jì)算違約金,并未有失公平,合同逾期交房與逾期****是對(duì)等的.

庭審后,在仲裁的建議下,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2009年1月11日達(dá)成了《和解協(xié)議書(shū)》,協(xié)議內(nèi)容如下:

1、甲方將海南XX商業(yè)廣場(chǎng)壹層B-61號(hào)商鋪退回給乙方,乙方將甲方已支付的購(gòu)房款783432元及****費(fèi)用23503.00元,共計(jì)806935元退還給甲方.2、乙方在2009年2月28日以前分兩次將806935元退還給甲方.第一次付款時(shí)間為2009年1月20日前,付款為總額的60%,即484161元;第二次付款在甲方協(xié)助乙方到房產(chǎn)局辦理完畢備案撤消登記手續(xù)后,于2009年2月28日支付總額的40%,即322774元.3、若乙方未按時(shí)(甲方必須在第二次付款前協(xié)助乙方在房管局辦理完畢備案撤銷登記手續(xù))全部退回購(gòu)房款項(xiàng),除仍按原《商品房買賣合同》繼續(xù)履行權(quán)利義務(wù)外,乙方另支付給甲方違約金50000元.4、甲方與海南XX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)有限公司租賃合同糾紛一案經(jīng)(2008)龍法民一初字第1725號(hào)民事判決書(shū)判決海南XX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)有限公司須支付的2008年7月至9月租金13710元以及2008年10月至12月租金13710元,共計(jì)27420元,乙方代為在簽訂本協(xié)議是一次性付清.5、甲方一海南XX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)有限公司簽訂的海南XX商業(yè)廣場(chǎng)商鋪《租賃合同》在甲方收到乙方依約退還的806935元全部款項(xiàng)后自行終止.6、因上訴糾紛產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用78元、仲裁費(fèi)用10609元,共計(jì)10687元,由甲、乙各承擔(dān)50%.以上費(fèi)用已由甲方墊付,乙方須支付給甲方5343.5元,于簽訂本協(xié)議時(shí)一次性付清.7、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽章后交?？谥俨梦谱髦俨谜{(diào)解書(shū).8、本協(xié)議一式三份,甲、乙、?？谥俨梦饕环?

二、調(diào)解結(jié)果

仲裁庭認(rèn)為,2009年1月11日的《和解協(xié)議書(shū)》,系申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人為解決商品房買賣合同糾紛而簽訂的,該協(xié)議依稀表示真實(shí),內(nèi)容合法,仲裁確認(rèn)有效.鑒于簽訂協(xié)議時(shí)雙方已實(shí)際履行協(xié)議第4、6項(xiàng)的約定,且協(xié)議第5項(xiàng)涉及申請(qǐng)人與第三人之間的《租賃合同》終止問(wèn)題,不屬于本案仲裁的審理范圍,故對(duì)該協(xié)議,仲裁庭確認(rèn)如下主要內(nèi)容:

1、申請(qǐng)人將海南XX商業(yè)廣場(chǎng)壹B-61號(hào)商鋪退回給被申請(qǐng)人,被申請(qǐng)人將申請(qǐng)人已支付的購(gòu)房款783432元及****費(fèi)用23503.00元共計(jì)806935元退還給申請(qǐng)人.

2、被申請(qǐng)人應(yīng)在2009年2月28日以前分兩次將806935元退還給申請(qǐng)人.第一次付款時(shí)間為2009年1月20日前,付款為總額的60%,即484161元;第二次付款應(yīng)在申請(qǐng)人協(xié)助被申請(qǐng)人到房管局辦理備案撤銷登記手續(xù)后,于2009年2月28日支付總額的40%,即322774元.

3、若被申請(qǐng)人未按時(shí)(申請(qǐng)人必須在第二次付款前協(xié)助被申請(qǐng)人在房管局將備案撤銷登記手續(xù)辦理完畢)全部退回購(gòu)房款項(xiàng),除仍按原《商品房買賣合同》繼續(xù)履行權(quán)利義務(wù)外,被申請(qǐng)人另支付給申請(qǐng)人違約金50000元.

本調(diào)解書(shū)自簽收之日起發(fā)生法律效力.

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