某村項目前期方案匯報

前期方案匯報南尖塔村項目Oct2009第一部分廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析第二部分廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析第三部分項目解析與屬性界定第四部分項目市場機會點分析第五部分項目定位及產(chǎn)品建議報告框架一、市場發(fā)展階段二、市場供應狀況三、市場價格狀況四、市場銷售狀況五、土地供應狀況六、未來市場供應七、客群來源狀況廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析目前廊坊市房地產(chǎn)市場處于首次商品房置業(yè)的后期，在滿足基本的居住需求后，市場已經(jīng)出現(xiàn)高品質(zhì)項目2001年以前，廊坊市商品住宅市場尚未啟動2006-2009年，伴隨市場發(fā)展，項目出現(xiàn)品質(zhì)差異化提升2002-2005年，商品房市場進入快速發(fā)展階段廊坊市新建居住用房主要以拆遷安置房、自建房及公房，商品房進入2002年，廊坊市房地產(chǎn)開始進入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)項目不斷增多土地持續(xù)放量,住宅供應屢創(chuàng)新高,項目競爭加劇，消費者對于住房選擇不僅滿足于居住,開始追求居住舒適度品質(zhì)方面的要求,項目也開始出現(xiàn)差異化競爭一、市場發(fā)展階段2004-2008年廊坊市商品房施工面積屢創(chuàng)新高，2006年施工面積超過500萬平方米，2008年達到近1400萬平方米2004年到2008年5年間廊坊市地區(qū)商品房投資額從42億元增長到180億元，5年間投資額增長了4.3倍2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房施工面積情況圖2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房投資額情況圖二、市場供應狀況從上表來看，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅上漲全市商品房新開工面積同比增長，市區(qū)則下降明顯完成投資全市市區(qū)2008年（1—6）35.76億元10.58億元2009年（1—6）40.56億元12.09億元同比13.40%14.29%新開工面積全市市區(qū)2008年（1—6）186.67平方米99.29平方米2009年（1—6）225.02平方米33.39平方米同比20.55%-66.37%二、市場供應狀況供應量的增加，競爭加劇，廊坊市房價在經(jīng)歷了發(fā)展初期的房價快速增長后，近年來銷售價格增幅放緩廊坊整體價格走勢廊坊市區(qū)價格走勢三、市場價格狀況住宅均價全市市區(qū)2008年（1—6）3577元/平方米4644元/平方米2009年（1—6）3820元/平方米4508元/平方米同比6.79%-2.93%環(huán)比（比上月）10.69%2.32%2008年下半年至2009年上半年，受到整個大勢的影響，價格有所回落。廊坊市市市區(qū)房屋均價由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年價格增長速度加快，目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)均價約為4822元/平方米三、市場價格狀況上半年廊坊房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的調(diào)整后，出現(xiàn)了普遍回暖的跡象，從三月份開始，出現(xiàn)了開發(fā)投資逐步加大，商品房銷售量增加，價格止跌的良好態(tài)勢。市區(qū)更是出現(xiàn)了銷售高潮，截止6月底，銷售面積達到了37.88萬平方米，相當于去年一年的成交量。

商品房銷售增長，住宅均價普漲，市區(qū)商品房實現(xiàn)銷售額18.45億元，同比增長122.57%。銷售面積全市市區(qū)2008年（1—6）155.54萬平方米16.75萬平方米2009年（1—6）204.96萬平方米37.88萬平方米同比31.77%126.15%四、市場銷售狀況住宅用地成交面積2008年（1—6）2009年（1—6）同比全市2229.68畝2362.84畝5.9%市區(qū)1170.7畝102.00畝-91.2%上半年全市供應住宅用地2362.84畝，同比增加了5.9%，均價為78.12萬元/畝。受到整個大勢的影響，市區(qū)內(nèi)上半年土地成交降幅及其明顯，市區(qū)供應住宅用地均價229.49萬元/畝，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供應狀況地塊位置出讓面積(M2)土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人廊坊市豐盛路西側、第九小學東側1495.591合2.243畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌523廊坊吉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明道以北、建設路以東、市政大樓南側28330合42.496畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌10200廊坊市九城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市師范學院教工宿舍北側6336.76合9.506畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣2001廊坊市元辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明西道39號24489.254合36.734畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣8097廊坊市德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市光明西道以北（原紡織廠宿舍）7349.52合11.024畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣2345廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市近近期公開開國有建建設用地地使用權權成交信信息五、土地地供應狀狀況土地位置土地面積（m2）土地用途容積率出讓年限（年）保證金(萬元)起拍價(萬元)廊坊市東外環(huán)東側,解放道南側22932.051合34.398畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)58007230和平路東側，建國道南，解放道北側16214.73合24.322畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)41005110廊坊市光明東道以北，新開路以東4789合7.184畝住宅≤2.2商品住宅70年(其中商業(yè)40年)3001510廊坊市永華道南,祖各莊東口10647.59合15.97畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)5802880廊坊市八干渠西側,解放道南側34423合51.635畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010840廊坊市八干渠西側,解放道北側33948合50.922畝住宅≤2.3商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010690愛民西道以南,龍光路兩側59365合89.048畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)310015150廊坊市金光道北側,三中西側,永豐道南側17911.773合26.868畝住宅≤2.35商品住宅70年(其中商業(yè)40年)13006450廊坊市近近期公開開國有建建設用地地使用權權出讓信信息五、土地地供應狀狀況從市場場供給給情況況看，，目前前市區(qū)區(qū)在售售項目目可提提供商商品房房面積積約43.8萬平方方米，，下半半年后后續(xù)的的幾個個月，，供給給的面面積約約為25萬平方方米，，09年一年年可售售商品品房面面積約約68.8萬平方方米左左右，，在2010——2011年，預預計可可推出出約360余萬平平方米米。2010—2011年可推出的房源原有項目的續(xù)建102.4萬平方米存量土地規(guī)劃建筑面積260萬平方米合計362.4萬平方米六、未未來市市場供供應廊坊市市“十十一五五”期期間住住宅用用地年年度實實施計計劃單位：：公頃頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計1195-1255470-52080-90550-610在《廊坊市市規(guī)劃劃區(qū)住住房建建設規(guī)規(guī)劃(2006-2010)》當中公公布，，規(guī)劃劃期內(nèi)內(nèi)廊坊坊市規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)將建建設各各類住住房12萬套，，建設設面積積1100萬平方方米。。其中中，建建設商商品住住房10.05萬套，，建筑筑面積積935萬平方方米(含城中中村改改造重重建住住房面面積200萬平方方米)；建設設經(jīng)濟濟適用用住房房1.95萬套，，新增增建筑筑面積積165萬平方方米(含廉租租住房房)。六、未未來市市場供供應2010年，廊廊坊市市將要要繼續(xù)續(xù)加快快舊城城改造造步伐伐，對對舊小小區(qū)、、城中中村、、危房房區(qū)及及棚戶戶區(qū)三三大重重點實實施改改造，，在““城中中村””改造造方面面，全全部采采用市市場化化方式式運作作。舊城改改造共共分成成17個片區(qū)區(qū)，改改造區(qū)區(qū)域總總人口口101500萬人，，總土土地面面積51850畝。六、未未來市市場供供應1、行政政劃分分：現(xiàn)轄廣廣陽、、安次次兩個個區(qū)，，三河河、霸霸州兩兩個縣縣級市市，大大廠、、香河河、永清、、固安安、文文安、、大城城六個個縣,幅員面面積6429平方公公里。。分析：：受國人人“人人往高高處走走”心心態(tài)的的制約約，富富裕縣縣城及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人人口到到廊坊坊市購購房置置業(yè)的增增多，，對廊廊坊市市房地地產(chǎn)的的需求求量加加大。。2、人口口狀況況：2006年末廊廊坊市市總人人口為為500萬余人人。市市區(qū)規(guī)規(guī)劃面面積80平方公公里，，已建成成面積積64平方公公里，，人口口60萬，流流動人人口30萬。分析：：隨著常常駐人人口及及流動動人口口的逐逐年增增加，，對廊廊坊市市住房房的需需求增增加。。3、交通通狀況況：以100公里為為半徑徑的范范圍內(nèi)內(nèi)，擁擁有首首都國國際機機場、、天津津國際際機場場、一個特特大貨貨運港港口（（天津津新港港）、、三條條高速速公路路、五五條國國家級級公路。正正在規(guī)規(guī)劃中中的京京津間間兩條條高速速公路路：京京滬高高速鐵鐵路和和京津津塘城際高高速鐵鐵路，，將使使廊坊坊對外外交通通更加加便捷捷。分析：：交通的的便捷捷加快快了城城市現(xiàn)現(xiàn)代化化的進進程，，同時時，距距離北北京、、天津津相對對較近近，對房價價的增增長有有較大大影響響。七、客群來來源狀狀況確定廊廊坊客客群來來源的的幾個個因素素作為地地級市市，廊廊坊對對其轄轄下縣縣區(qū)及及農(nóng)村村居民民有較較大的的吸引引力。。此部部分購購房者者收入入差距距較大大，因因此購購買的的產(chǎn)品品差異異也比比較大大。是廊坊坊房地地產(chǎn)市市場的的最主主要客客戶構構成，，其中中改善善性需需求占占有一一定比比例，，首選選區(qū)域域為城城市中中心區(qū)區(qū)。享受京京津地地區(qū)的的高收收入，，堅信信廊坊坊地產(chǎn)產(chǎn)有廣廣闊的的發(fā)展展空間間，多多次置置業(yè)及及投資資者比比例較較高。。交通的的便捷捷、房房價和和生活活成本本的低低廉，，使一一部分分北京京和天天津人人以投投資升升值為為目的的到廊廊坊置置業(yè)、、居住住，目目前此此類人人群呈呈上升升趨勢勢。廊坊下下轄區(qū)區(qū)縣購購房者者在京津津工作作的廊廊坊人人京津人人士在廊坊坊工作作的其其他城城市移移民此部分分購房房者多多集中中在開開發(fā)區(qū)區(qū)，多多數(shù)已已在廊廊坊工工作了了一段段時間間，有有定居居的打打算。。隨著著華為為、富富士康康等實實力型型企業(yè)業(yè)進駐駐開發(fā)發(fā)區(qū)，，未來來此類類型購購房者者比例例將顯顯著提提高，，開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的高高品質(zhì)質(zhì)項目目自然然是他他們的的首選選。七、客群來來源狀狀況廊坊市市民普通工薪階層、經(jīng)濟狀況一般的個體工商戶組成、剛性需求者工薪及個體擁有一套住房，經(jīng)濟趨向利好擁有多套住房，經(jīng)濟實力雄厚特殊圈層--下縣私營業(yè)主,北京區(qū)域天津區(qū)域剛性需需求80%和少量量改善善型20%=當前市市場七、客群來來源狀狀況一、區(qū)區(qū)域板板塊價價格趨趨勢分分析二、區(qū)區(qū)域板板塊產(chǎn)產(chǎn)品類類型分分析三、區(qū)區(qū)域板板塊產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)分分析四、區(qū)區(qū)域板板塊戶戶型面面積分分析五、區(qū)區(qū)域板板塊客客源分分析廊坊市市房地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域板板塊分分析廊坊房地產(chǎn)市場區(qū)域版塊劃分廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)安次區(qū)本案廊坊市市區(qū)轄轄安次次區(qū)和和廣陽陽區(qū)兩兩個行行政區(qū)區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)作為為經(jīng)濟濟增長長快的的區(qū)域域，在在整個個房地地產(chǎn)板板塊中中也占占有一一席之之位。。整個城城市可可劃分分為四四大板板塊：：【廣陽東東區(qū)】均價：：6000-6500元/㎡城市核核心價價值高高地【廣陽西西區(qū)】均價：：5500-6000元/㎡主打中中端市市場【安次區(qū)區(qū)】均價：：5000-5500元/㎡放量爆爆發(fā)的的待發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)【開發(fā)區(qū)區(qū)】高舉高高打，，發(fā)展展廣闊闊5500—6000廣陽東東區(qū)板板塊6000—65005000—5500本案【07、08年價格格爆發(fā)發(fā)性上上漲】廣陽東東區(qū)商商品住住宅價價格近近年增增長迅迅猛，，2005年時的的均價價為2865元/平方米米，而而到了了07年的上上半年年，此此區(qū)域域的住住宅均均價已已上漲漲到4500-5200元/平方米。08年區(qū)域樓盤盤均價5500元/㎡左右。價格趨勢分分析【產(chǎn)品檔次高高于其他區(qū)區(qū)域，但仍仍需改進】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設計，板塔結合旺點大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓產(chǎn)品類型分分析廣陽東區(qū)的的住宅在廊廊坊市發(fā)展展較早，成成熟度及品品質(zhì)最高，，社區(qū)的規(guī)規(guī)劃、配套套。產(chǎn)品的的設計等均均領先于其其他的區(qū)域域，但整體體品質(zhì)仍然然需要改善善，如戶型型設計不理理想，立面面細節(jié)處理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞亞115平米三居，，客廳采光光不佳阿爾卡迪亞亞景觀效果戶型品質(zhì)分分析名稱戶型一居一居套數(shù)二居二居套數(shù)三居三居套數(shù)四居四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

13

3戶型面積分分析廣陽東區(qū)是是本地居民民最為認可可的地區(qū)，，本區(qū)域中中本市客群群占80—90%，包括政府府職員、企企業(yè)職員、、管道局職職員等，廊廊坊中高收收入者和投投資客在該該板塊中比比例最高。?？驮捶治?000—45004500—50003800—4200廣陽西區(qū)板板塊廣陽西區(qū)隨隨著第五大大街到第八八大街的開開發(fā)力度加加快，區(qū)域域成熟度持持續(xù)升高，，07年市場上可可售項目的的均價為4100-4550元/平方米，目目前大部分分項目均價價已達5000元/㎡?！緝r格快速上上漲】價格趨勢分分析【產(chǎn)品綜合品品質(zhì)平平】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.8項目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街產(chǎn)品類型分分析3居產(chǎn)品仍是是該區(qū)域主主要的產(chǎn)品品形式，所所占比例超超過52%，主力面積積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%【3居產(chǎn)品是區(qū)區(qū)域主力產(chǎn)產(chǎn)品】戶型面積分分析項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號樓、3號樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽公寓二期73697-118126戶型面積分分析本地工薪階階層是廣陽陽西區(qū)的主主流人群；；受廣陽東區(qū)區(qū)價格高啟啟影響，西西區(qū)的輻射射力和市場場關注正在在持續(xù)增強強；華夏新城A區(qū)中年輕客客戶比例較較高。客源分析3500——40004000——4500安次區(qū)板塊塊4000——4500由于于區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度不不高高，，整整體體發(fā)發(fā)展展滯滯后后，，目目前前安安次次區(qū)區(qū)價價格格在在各各板板塊塊中中處處于于末末位位；；安安次次區(qū)區(qū)樓樓盤盤價價格格差差異異較較大大，，價價格格范范圍圍區(qū)區(qū)間間在在3500-5000元不不等等，，大大部部分分樓樓盤盤均均價價在在4500元/平米米左左右右【價格格處處于于城城市市末末位位后后市市增增長長動動力力強強勁勁】價格格趨趨勢勢分分析析小高高層層板板塔塔、、多多層層板板樓樓為為主主，，容容積積率率1.4－1.8馨語語星星苑苑項目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層【產(chǎn)品品檔檔次次低低下下】產(chǎn)品品類類型型分分析析1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往往供供給給以以90-120平米米經(jīng)經(jīng)濟濟三三居居為為主主力力戶戶型型；；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在在供供給給項項目目戶戶型型明明顯顯趨趨小小，，以以70-90平米米兩兩居居為為主主；；戶型型面面積積分分析析項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號樓882497-138188馨語星苑9#、10#、11#72-7414400馨語星苑6#樓00118-12072馨語星苑5、7#樓882089-106232馨語星苑8#樓79-88929816馨語星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計3.4％33.23％62.73％0.64％戶型型面面積積分分析析下轄轄區(qū)區(qū)縣縣購購房房者者占占有有相相當當比比例例；；安次次區(qū)區(qū)低低廉廉的的價價格格受受到到當當?shù)氐刂兄袑訉邮帐杖肴胝哒叩牡那嗲嗖A睞，，中中青青年年居居多多；；對周周邊邊下下轄轄區(qū)區(qū)縣縣購購房房者者較較強強的的吸吸引引力力；；自住住為為主主，，主主力力需需求求為為經(jīng)經(jīng)濟濟型型三三居居、、二二居居；；整體體客客戶戶素素質(zhì)質(zhì)低低于于其其他他區(qū)區(qū)域域。?？驮丛捶址治鑫霭该恢每偨ㄖ娣e建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨棟0.19510－950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)早早期期的的住住宅宅以以區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)眾眾多多駐駐園園企企業(yè)業(yè)的的住住宅宅配配套套為為主主，，比比如如幗幗華華邨邨小小區(qū)區(qū)、、憩憩園園小小區(qū)區(qū)、、藍多多廊廊等，，但但近近年年來來開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品供供應應基基本本停停滯滯，，而而滿滿足足高高端端人人群群的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品則則相相繼繼出出現(xiàn)現(xiàn)，，目目前前在在售售項項目目以以別別墅墅及及類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，總總規(guī)規(guī)模模在在50萬平平米米以以上上。。【別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為當當前前供供應應主主流流】產(chǎn)品品類類型型分分析析塞納納河河谷谷一一期期取取得得了了良良好好的的銷銷售售業(yè)業(yè)績績；；翠林林洲洲產(chǎn)產(chǎn)品品設設計計相相對對落落后后，，銷銷售售不不暢暢；；艾力力楓楓社社具具有有絕絕佳佳的的高高爾爾夫夫資資源源，，但但單單價價過過高高，，針針對對京京津津人人士士，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍不不具具備備典典型型豪豪宅宅標標準準，，財財富富階階層層消消費費市市場場對對于于地地段段認認知知仍仍有有一一定定抗抗性性。。目目前前500-800平米米戶戶型型能能維維持持正正常常銷銷售售，，800平米米以以上上大大戶戶型型銷銷售售較較差差。。代表項目主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300【面積積相相對對經(jīng)經(jīng)濟濟的的類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品受受到到追追捧捧】戶型型面面積積分分析析案名報價（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品報報價價多多在在7000元以以上上，，艾艾力力楓楓社社憑憑借借不不可可多多得得的的高高爾爾夫夫資資源源，，價價格格則則達達16000-30000元/平米米；；由于于區(qū)區(qū)域域住住宅宅供供給給稀稀缺缺，，并并有有良良好好的的居居住住需需求求，，在在別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的帶帶動動下下，，目目前前二二手手房房報報價價已已達達到到4000－6000元/平米。【高端別墅帶帶動價格上上漲】價格趨勢分分析高質(zhì)量客群群密集；收入較高，，教育水平平較高；開發(fā)區(qū)內(nèi)工工作的中層層以上領導導居多，本本土購房者者比例不高高；翠林洲、艾艾力楓社等等項目中京京津地區(qū)客客戶占有一一定比例。?？驮捶治鲆?、項目SWOT分析二、項目屬屬性界定項目解析與與屬性界定定本案整體開開發(fā)位置較較好——城市中心地地塊周邊主要依依附道路及及市政商業(yè)業(yè)配套齊全全區(qū)域銷售價價格已經(jīng)得得到市場鞏鞏固和接納納地塊位置依依托諸多市市政利好因因素優(yōu)勢分析項目SWOT分析劣勢分析回遷量大，，品質(zhì)口碑碑受牽連?！，F(xiàn)金流先期期壓力大對開發(fā)商實實力信譽的的擔心，度度過市場前前期有相當當困難。項目SWOT分析目前主要城城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈現(xiàn)現(xiàn)量價齊跌跌的情況，，市場調(diào)整整態(tài)勢顯現(xiàn)現(xiàn)，必將對對項目投資資決策產(chǎn)生生影響隨著對二手手房貸款的的收緊，未未來是否還還有針對房房地產(chǎn)市場場的調(diào)控措措施尚不得得而知，政政策風險依依然存在周圍在建樓樓盤同質(zhì)化化跟隨威脅點項目SWOT分析機會點區(qū)域度認知知成熟，占占領推廣制制高點較輕輕松。規(guī)模與實力力的適當時時機彰顯，，利用回遷遷安置塑造造放心工程程形象，樹樹立責任地地產(chǎn)大盤著力塑造產(chǎn)產(chǎn)品特色亮亮點，同質(zhì)質(zhì)化中取勝勝。大盤的規(guī)模模優(yōu)勢，綜綜合配套易易于成為發(fā)發(fā)力方向規(guī)模上基地條件地塊容積率率較高地塊臨近主主干道，具具有較高的的商業(yè)價值值三線城市核核心區(qū)具備良好宜宜居環(huán)境的的中高容積率率大規(guī)模房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目核心區(qū)，配配套設施齊齊備項目位于廊廊坊市核心心商圈輻射射區(qū)核心區(qū)項目屬性初初步界定一、產(chǎn)品層層面二、客戶層層面三、未來市市場發(fā)展態(tài)態(tài)勢項目市場機機會點分析析市場整體規(guī)規(guī)劃水平有有限，同質(zhì)質(zhì)明顯，少少數(shù)明星項項目開始在在規(guī)劃上進進行新的嘗嘗試。受規(guī)劃條件件、市場階階段和規(guī)劃劃理念的限限制，市場場整體規(guī)劃劃水平比較較平均，同同質(zhì)化明顯顯；容積率接近近、建筑形形式單一，，目前多數(shù)數(shù)項目為高高層產(chǎn)品。。市場階段影影響下，規(guī)規(guī)劃的市場場價值還在在逐步被認認知的階段段，直接影影響到各項項目社區(qū)意意向極為接接近，項目目個性多靠靠建筑風格格來體現(xiàn)產(chǎn)品層面市場上的項項目現(xiàn)在除除了關注產(chǎn)產(chǎn)品本身外外，開始注注重內(nèi)部園園林景觀的的設計，但但是整體園園林景觀水水平不高，，園林景觀觀的實現(xiàn)度度不理想目前市場上上在售項目目中，園林林中包含了了微地形的的處理，吸吸引客戶眼眼球。市場機會——產(chǎn)品層面市場整體開開發(fā)水平有有限，產(chǎn)品品創(chuàng)新單一一，少數(shù)““明星”項項目在立面面、園林、、戶型、智智能化等方方面有創(chuàng)新新嘗試。產(chǎn)品層面客戶特征年齡：40-55歲，有穩(wěn)定定且豐厚的的收入來源源職業(yè)特征：下縣私營營業(yè)主、大大型私企老老板、國企企高層領導導、權力公公務員總承受能力力：100萬元以上行為特征：基本為多多次置業(yè)，，部分有外外地置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗，有較較多的購房房經(jīng)驗，成成功的事業(yè)業(yè)經(jīng)歷帶來來較高視野野，講究生生活品質(zhì)，，注重產(chǎn)品品與社會地地位的貼合合度對核心地段段等稀缺資資源的占有有有較高的社社區(qū)形象，，身份感很很重要，需需要體現(xiàn)城城市主人的的感覺對于社區(qū)的的自然和人人文環(huán)境都都有關注，，希望社區(qū)區(qū)的人群相相對勻質(zhì)；；強調(diào)社區(qū)安安全性、私私密性要求好的物物業(yè)管理物業(yè)是否具具備升值潛潛力，區(qū)域域是否有發(fā)發(fā)展利好對生活配套套要求不高高，能滿足足簡單的生生活需要即即可重視子女或或第三代的的教育置業(yè)關注點點高端客戶多多為多次置置業(yè)的居住住升級客戶戶，追求良良好的居住住環(huán)境和高高尚的生活活品質(zhì)高端客戶客戶層面中高端客戶戶，收入較較高，相對對穩(wěn)定，追追求價格與與品質(zhì)的平平衡，表現(xiàn)現(xiàn)為剛性的的二次置業(yè)業(yè)需求中高端客戶戶客戶特征年齡：35—40歲左右，，有較高高的、穩(wěn)穩(wěn)定的收收入來源源職業(yè)特征征：私營業(yè)業(yè)主、北北京天津津購房者者、個體體生意人人、企事事業(yè)單位位中層總承受能能力：60—80萬元行為特征征：多為二二次置業(yè)業(yè)，已有有單位集集資房福福利分房房或者部部分客戶戶購買過過早期的的商品房房，需要要居住條條件改善善，住宅宅產(chǎn)品升升級換代代社區(qū)園林林環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品、戶戶型實用用物業(yè)管理理社區(qū)配套套以及周周邊教育育、生活活配套總價控制制，同時時在價格格和整體體社區(qū)品品質(zhì)之間間平衡置業(yè)關注注點客戶層面面中端客戶戶主要為為事業(yè)剛剛起步的的私營業(yè)業(yè)主、最最求地段段和總價價之間的的平衡，，多表現(xiàn)現(xiàn)為首次次置業(yè)，，少量的的二次置置業(yè)客戶特征征年齡：30—35歲左右，，有穩(wěn)定定的收入入來源職業(yè)特征征：公務員員階層、、剛起步步的個體體老板、、公務員員階層、、泛公務務員階層層、普通通職員、、拆遷戶戶家庭特征征：部分為婚婚齡客戶戶，部分分為3口之家行為特征征：多為首首次購買買商品房房，購買買主要滿滿足居住住功能，，對未來來生活有有很多憧憧憬，易易于被營營銷引導導置業(yè)關注注點價格較敏敏感，總總結支付付能力不不強總價支付付能力范范圍內(nèi)，，追求性性價比二居室或或緊湊三三居教育、生生活配套套現(xiàn)代感強強，都市市氣息濃濃關注工作作和生活活的便利利性，對對城市生生活依賴賴度高中端客戶戶客戶層面面低端客戶戶，收入入較低或或收入不不穩(wěn)定，，極大多多數(shù)為首首次置業(yè)業(yè)，選擇擇范圍受受到收入入影響，，選擇范范圍不大大客戶特征征年齡：25-35歲，參加加工作時時間不長長職業(yè)特征征：普通工工薪階層層、較小小個體工工商戶、、拆遷戶戶行為特征征：首次購購買商品品房，受受到總價價控制較較大置業(yè)關注注點價格極為為敏感一居室或或緊湊二二居室低端客戶戶客戶層面面客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權力公務員企事業(yè)單位高層領導100萬元以上反復置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設計體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價客戶層面面分析總總結第一，從從目前全全國房地地產(chǎn)形勢勢來看，，銷售趨趨淡的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢較為明明顯，供供給量持持續(xù)增加加，銷售售量下滑滑，短期期內(nèi)市場場競爭加加劇，持持幣待購購的苗頭頭初現(xiàn)端端倪；第二，由由于本項項目處于于廊坊市市較為核核心的位位置，受受到房地地產(chǎn)具有有稀缺性性和不可可移動性性的特點點影響，，在市場場趨好的的情況下下，本項項目具有有較大的的升值潛潛力。未來市場場發(fā)展態(tài)態(tài)勢產(chǎn)品層面市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試目前市場上少數(shù)明星項目除了關注產(chǎn)品本身外，還重視內(nèi)部園林景觀設計，已成為提升項目價值的亮點客戶層面高端客戶客戶數(shù)量較大，購房區(qū)域范圍廣，不易受到市場調(diào)整影響中高端客戶剛性二次置業(yè)，不易受到大勢影響中低端客戶客戶群體較龐大，首次置業(yè)剛性較強，對性價比要求較高低端客戶受總價影響，選擇范圍小未來市場發(fā)展態(tài)勢短期內(nèi)市場競爭加劇，持幣待購的苗頭初現(xiàn)端倪在市場趨好的情況下，本項目具有較大的升值潛力項目市場場機會盤盤點Q1:如何在激激烈的市市場競爭爭與調(diào)整整期的大大背景下下,盡可能提提高項目目的消化化速度，，保證項項目初期期投入的的順利的的回收，，大盤的的后續(xù)盈盈利奠定定基礎？？Q2:前期現(xiàn)金金流為王王的開發(fā)發(fā)策略，，如何在在后期順順利過渡渡到利潤潤最大化化的策略略？通過過什么樣樣的開發(fā)發(fā)方式，，能夠?qū)崒崿F(xiàn)地塊塊資源價價值利用用的最大大化？近期中遠期明確項目目需要解解決的核核心問題題1、綜合產(chǎn)產(chǎn)品線、、盡量擴擴大客戶戶層面，，降低大大盤風險險。多產(chǎn)品組組合。2、前期現(xiàn)現(xiàn)金流為為王，控控制開發(fā)發(fā)節(jié)奏，，后期實實現(xiàn)利潤潤目標。。前期在市市場調(diào)整整期，緊緊抓淡市市下依然然存在的的剛性需需求客戶戶，快速速出貨，，同時兼兼顧商務務公寓客客戶的需需求，最最大程度度提升項項目的消消化速度度。后期結合合市場回回暖機會會，爭取取改善型型置業(yè)客客戶，客客戶結構構復合化化，實現(xiàn)現(xiàn)項目總總體利潤潤目標。。3、營銷回回歸價值值本身，，強調(diào)項項目的性性價比。。強化項目目地段價價值以產(chǎn)品、、社區(qū)規(guī)規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)大盤產(chǎn)產(chǎn)品力品品質(zhì)以綜合配配套實現(xiàn)現(xiàn)地塊價價值最大大化。營銷主題題以地段段為核心心，通過過產(chǎn)品力力、綜合合配套放放大項目目優(yōu)勢項目總體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略Action1多梯度產(chǎn)產(chǎn)品線，，緊湊實實用型為為主，主主打高性性價比啟動期主主要提供供滿足剛剛性客戶戶需求的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品，同同時提供供滿足改改善性客客戶的產(chǎn)產(chǎn)品，同同時體現(xiàn)現(xiàn)項目具具備比較較優(yōu)勢的的資源價價值，提提升項目目性價比比！最大大程度的的吸引各各類客戶戶并保證證其購買買Action2產(chǎn)品升級級，價值值提升，，實現(xiàn)溢溢價產(chǎn)品升級級以吸引引廊坊市市中高端端和高端端消費者者，通過過項目核核心的地地理位置置和其他他主要買買點的釋釋放，將將項目推推入市場場的制高高點，實實現(xiàn)項目目價值最最大化速度對于剛性置業(yè)業(yè)客戶把握，，以及對市場場購房客戶的的全面爭?。。r值市場復蘇與上上升期，實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)價值的的根本在于依依靠中高端客客戶實現(xiàn)項目目的溢價發(fā)展戰(zhàn)略細化化項目定位一、客群定位位二、產(chǎn)品定位位三、物業(yè)發(fā)展展建議客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權力公務員企事業(yè)單位高層領導100萬元以上反復置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設計體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價近期中遠期期客群定位為了擴大客客戶層，降低低項目前期風風險，迅速回回籠資金，增增加少量目前前市場主流的的小戶型產(chǎn)品品（包括一居居和緊湊二居居），促進銷銷售；針對目標客客戶的總價承承受能力，兩兩居室戶型面面積盡量控制制在80-90㎡㎡；考慮到部分分目標客戶中中家庭人口較較多的情況存存在，設置適適量緊湊三居居，在保證功功能空間完整整的情況下合合理壓縮面積積，以滿足客客戶的不同需需求；結合市場現(xiàn)狀狀、客戶對于于戶型面積要要求以及高層層戶型的設計計要素綜合確確定項目的戶戶型面積區(qū)間間前期：現(xiàn)金流流為王，提高項目的消消化速度，保保證項目初期期投入的順利利的回收。產(chǎn)品定位為滿足中端剛剛性換房客戶戶的需求，建建議設計兩居居半戶型，考考慮客戶承受受力與高層戶戶型實現(xiàn)，面面積建議在100平米左右。緊湊三居面面積區(qū)間建議議在120-130平米之間，吸吸引中端剛性性客戶與中高高端改善型客客戶，舒適性性三居建議在在130-140平米，緊抓市市場中高端改改善型客戶。。四居與復式，，四居面積區(qū)區(qū)間建議150—160平米之間，復復式建議在200—250平米之間，緊緊扣市場高端端客戶需求。。結合市場現(xiàn)狀狀、客戶對于于戶型面積要要求以及高層層戶型的設計計要素綜合確確定項目的戶戶型面積區(qū)間間中后期：依靠靠中高端客戶戶實現(xiàn)項目的的溢價。產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)品面積套數(shù)比例一居50-60平米25%兩居80-90平米45%兩居半100平米左右5%三居緊湊性三居120-130平米5%舒適性三居130-140平米15%四居150-160平米3%復式200-250平米2%戶型面積配比比建議自設設計任務務嚴格滿足容積積率、日照要要求戶戶通透、朝朝陽，不得出出現(xiàn)東西向房房屋大面積景觀預預留，且宅間間景觀均好滿足套型比例例要求與競爭項目產(chǎn)產(chǎn)品直接比拼拼有明顯優(yōu)勢勢，且性價比比高在各個功能空空間設置景觀觀窗，增加與與外界的交流流和溝通物業(yè)發(fā)展建議議凸角窗擴展展了可用空空間景觀衛(wèi)生間間大落地窗觀觀景物業(yè)發(fā)展建建議錯層，增加加空間感，，符合部分分消費者喜喜歡豐富變變化的特點點物業(yè)發(fā)展建建議精致大堂電電梯廳，突突顯產(chǎn)品檔檔次休息區(qū)油畫綠植裝修風格格與大堂一一致，處處處體現(xiàn)項目目高端品質(zhì)質(zhì)。電梯廳盡盡量保持良良好的通風風和采光。。適當布臵臵綠色植物物、藝術感感的裝飾品品、油畫等等來點綴，，展現(xiàn)項目目與眾不同同。園林景觀建建議園林設計總總體方向多點、多功功能的組團團式園林；；注重景觀的的參與性；；生態(tài)自然化化的園林，，符合北方方氣候特征征；注重細節(jié)營營造，彰顯顯品質(zhì)；物業(yè)發(fā)展建建議坡地園林能能夠增強社社區(qū)內(nèi)綠化化的趣味性性和觀賞性性，營造出出充滿自然然情趣的生生態(tài)化園林林體系。園林景觀建建議坡坡地園林林物業(yè)發(fā)展建建議園林景觀建建議建建筑小品品物業(yè)發(fā)展建建議小型廣場、、長椅、兒兒童游戲區(qū)區(qū)、老人健健身設施、、籃球場等等，提供不不同年齡層層尤其是對對社區(qū)環(huán)境境比較依賴賴的兒童老老人活動區(qū)區(qū)域，增強強社區(qū)內(nèi)的的居民的社社會交往。。創(chuàng)新：晨跑道將會會成為社區(qū)區(qū)利用率很很高的健身身設施。園林景觀建建議交交流空間間物業(yè)發(fā)展建建議安全防范系系統(tǒng)室內(nèi)可視對對講入戶門門磁磁防盜感應應設施，中央閉路電電視，小區(qū)區(qū)圍墻紅外外線監(jiān)控安安防系統(tǒng)電子巡更求救報警按按鈕戶內(nèi)燃氣泄泄露報警及及自動切斷斷設施管理監(jiān)控系系統(tǒng)一卡通門禁禁系統(tǒng)車輛出入自自動管理系系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)背景音音樂系統(tǒng)社區(qū)智能化化及物業(yè)服服務物業(yè)發(fā)展建建議利用新理念念、新科技技、新材料料打造綠色色、環(huán)保、、科技、生生態(tài)的健康康住區(qū)物業(yè)發(fā)展建建議阿爾卡迪亞亞115平米三居圣泰泰新新苑苑96平米米三三居居商業(yè)業(yè)方方案案匯匯報報Oct2009報告告框框架架四、商業(yè)客群消費行為研究一、廊坊市商業(yè)板塊分析五、商業(yè)定位與設計建議二、商業(yè)供給分析三、商業(yè)發(fā)展特征一、、廊廊坊坊市市商商業(yè)業(yè)板板塊塊分分析析主行政中心區(qū)安次行政區(qū)城中村東南版塊新興生活區(qū)城中村文教集中區(qū)西小區(qū)集中生活區(qū)北部生活配套服務區(qū)次商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)城中村北部生活新區(qū)西北生活新區(qū)西外環(huán)生活新區(qū)群安街生活區(qū)生活區(qū)科工貿(mào)區(qū)主商業(yè)區(qū)區(qū)域形態(tài)分布1級商圈2級商圈3級商圈3級商圈3級商圈主流商業(yè)區(qū)分布一、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊分分析析中心心商商業(yè)業(yè)帶帶特色色商商業(yè)業(yè)帶帶新朝朝陽陽商商業(yè)業(yè)帶帶新華路銀河路和平路路環(huán)南京津高速路環(huán)四海路高華祥路路環(huán)東西路環(huán)北廣陽道步行街愛民路金光道廊坊道大金源道新奧道藝術大新朝陽商業(yè)帶中心商業(yè)帶特色商業(yè)帶新朝陽購物廣場明珠商廈林美商廈華聯(lián)商廈蘇寧電器大中電器京客隆沃爾瑪和蘇寧電器目前前廊廊坊坊市市已已形形成成三三個個較較為為成成熟熟的的商商業(yè)業(yè)板板塊塊。。一、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊分分析析二、、商商業(yè)業(yè)供供給給分分析析位置置位于于廊廊坊坊市市核核心心地地帶帶，，以以金金光光道道附附近近的的明明珠珠商商廈廈為為圓圓心心，，步步行行在在10分鐘鐘左左右右以以內(nèi)內(nèi)的的范范圍圍。。規(guī)模模約30萬平平方方米米。。流量量日平平均均人人流流量量約約為為6-8萬人人交通經(jīng)過的公交線路：1路、2路、3路、5路、6路、8路、11路等。典型項目明珠百貨。廊坊坊核核心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)二、、商商業(yè)業(yè)供供給給分分析析特點點中心心商商業(yè)業(yè)帶帶屬屬于于典典型型的的百百貨貨、、超超市市、、小小商商品品市市場場等等生生活活配配套套商商圈圈。。明明珠珠百百貨貨屬屬于于該該區(qū)區(qū)域域最最有有影影響響的的集集中中商商業(yè)業(yè)，，另另有有月月光光廣廣場場、、華華聯(lián)聯(lián)商商廈廈，，整整個個區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)放放量量巨巨大大，，對對各各層層次次的的消消費費者者具具有有普普遍遍的的吸吸引引力力，，是是大大眾眾性性的的基基礎礎購購物物場場所所。。品牌牌以明珠珠百貨貨為例例，以以傳統(tǒng)統(tǒng)購物物形式式為主主要消消費模模式，，主力力品牌牌多為為國內(nèi)內(nèi)一、、二線線，如如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人人頭、、金利利來、、盛大大保羅羅、皮皮爾卡卡丹、、羅蒙蒙、九九牧王王、西西域駱駱駝、、恒源源祥、、寶馬馬服飾飾、尼尼格里里拉等等。二、商商業(yè)供供給分分析位置位于第第一大大街至至第八八大街街。規(guī)模約28萬平方方米。。流量日平均均人流流量約約為5萬人左左右。。交通經(jīng)過該該商業(yè)業(yè)帶的的公交交線路路有1路、2路、3路、13路。典型項項目女人街街、大大中電電器、、蘇寧寧電器器、京京客隆隆超市市特色的的步行行商業(yè)業(yè)帶二、商商業(yè)供供給分分析特點該板塊塊主要要為步步行商商業(yè)帶帶，以以專業(yè)業(yè)市場場和提提供廣廣陽區(qū)區(qū)域西西部生生活配配套為為主，，其中中以女女人街街最為為代表表性，，并包包括了了大中中電器器、蘇蘇寧電電器行行及京京客隆隆超市市。雖然商商業(yè)物物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較較為豐豐富，，但呈呈現(xiàn)雜雜而亂亂的現(xiàn)現(xiàn)象，，統(tǒng)一一管理理性和和產(chǎn)品品協(xié)調(diào)調(diào)性較較差，，整體體檔次次處于于中檔檔以下下，主主要滿滿足中中低檔檔城市市消費費群。。二、商商業(yè)供供給分分析位置以愛民民東道道與和和平路路交叉叉口西西南角角的新新朝陽陽購物物廣場場為圓圓心，，步行行在6—8分鐘左左右以以內(nèi)的的范圍圍。規(guī)模約15萬平方方米。。流量日平均均人流流量約約為3萬人左左右。。交通經(jīng)過商商業(yè)帶帶的公公交線線路：：7路、15路、17路。典型項項目新朝陽陽購物物中心心。新興的的商業(yè)業(yè)區(qū)域域二、商商業(yè)供供給分分析特點朝陽購購物中中心屬屬于新新建項項目，，尚處處在培培養(yǎng)階階段，，短時時間內(nèi)內(nèi)無法法與傳傳統(tǒng)商商圈相相抗衡衡。且且由于于20年產(chǎn)權權的限限制，，未來來是否否盈利利還是是未知知，同同時明明珠商商廈對對新朝朝陽形形成了了圍追追堵截截的競競爭排排斥，，而此此區(qū)域域商業(yè)業(yè)為傳傳統(tǒng)購購物和和專業(yè)業(yè)市場場組成成，中中高檔檔商業(yè)業(yè)向新新朝陽陽商業(yè)業(yè)帶轉轉移需需考慮慮因素素過多多，因因此新新朝陽陽商業(yè)業(yè)帶長長遠發(fā)發(fā)展不不被看看好。。但由由于成成功引引進了了沃爾爾瑪超超市，，其品品牌知知名度度對整整個項項目的的帶動動作用用加大大，也也聚攏攏了商商場附附近一一批的的高尚尚社區(qū)區(qū)消費費人群群。品牌朝陽購購物廣廣場從從京津津等地地引進進大批批知名名品牌牌包括括：圣圣德西西、Eatm、polo、Omger、Veromode、萊克克斯威威、康康耐、、沙馳馳、賓賓度、、swatch、caiso、瑞士士格林林表。。二、商商業(yè)供供給分分析類別劃分商業(yè)中心名稱位置業(yè)態(tài)組成備注中心商業(yè)帶蘇果超市、寶龍倉新華路、光明道交口大型超市（寶龍倉、蘇果）、服裝店（沿街商鋪）、餐飲店（超市底商、沿街商鋪）臨火車站、汽車站明珠商圈新華路、建國道交口大型商場（明珠商廈）、中小型商場（華聯(lián)商廈、大方鞋城、林美商廈）、服裝飾品店（沿建國道兩側）、餐飲等（肯德基）傳統(tǒng)商業(yè)中心京客隆商圈新華路、第五大街交口超市（京客?。⑸虉觯刂莘b城）、步行街（四大街、五大街）、餐飲（麥當勞、肯德基、西餐廳等）次商業(yè)中心特色商業(yè)帶第一大街和平路以東家具城、

建材專賣、裝飾裝修公司三層商業(yè)街第二大街和平路至新開路

電子商城、家具城、美容美發(fā)店、裝飾建材、酒吧休閑娛樂場所、餐飲三層商業(yè)街第三大街新開路至建設路電子商城、酒吧、休閑娛樂、商品批發(fā)、家庭裝修、建材專賣

三層商業(yè)街第四大街建設路至新華路酒吧、網(wǎng)吧、KTV、服裝專賣

三層商業(yè)街第五大街新華路至銀河路

餐飲、KTV、服裝店、藝術學校等三層商業(yè)街新朝陽商業(yè)帶新朝陽商圈和平路、愛民道交口大型超市（沃爾瑪）、商場（新朝陽購物中心）、餐飲（永和豆?jié){、肯德基等）次商業(yè)中心二、商商業(yè)供供給分分析區(qū)域項目名稱項目位置商業(yè)配套（平米）層數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積分割備注東北區(qū)域陽光佳和北環(huán)道是體育館向東500米底商，有一個5層商業(yè)中心1/2層限制做餐飲/歌廳（20—100平）（100-300平）（300-600平）尚未經(jīng)營阿爾卡迪亞北環(huán)路北文化藝術中心西側底商（南側、西側、北側）2/3層超市/餐飲/美容美發(fā)/診所/服裝/銀行/洗衣/建材店大小不等，從200-600都有北側商業(yè)預計1萬/平米，08年銷售和平麗景和平路以西，北外環(huán)以南外圍底商2層醫(yī)院/診所/旅行社/寵物醫(yī)院/茶藝/咖啡/美容美體/酒吧300-500——城市旺點和平路東側新源道南底商2層以大型餐飲為主約500——西北區(qū)域馨境界廣陽道南、第八大街北、永興路兩側沿街底商2層餐飲/茶樓/面包房、移動/足療等279-300——逸樹家光洋道南側，廊萬路與銀河路之間底商與步行商業(yè)街2層限制做餐飲/娛樂250-260尚未經(jīng)營錦繡花苑廣陽道以南，第八大街以北底商1層便利店/洗衣/診所、小飾品店120出租率95%以上廣陽區(qū)恒基嘉園廊坊市廣陽區(qū)金光道47號沿街底商1/2層服裝為主

屬于明珠商圈都市花園三大街北側，建設路東，廣陽道南集中式沿街商業(yè)3層大型餐飲400左右配套費,地下室等其他費用共約3.8萬安次區(qū)藍波灣光明西道與永興道交口西南側集中商業(yè)、沿街商鋪3層集中商業(yè)和部分沿街商鋪（可做餐飲）300左右屬于西部板塊馨語星苑光明西道沿街底商3層社區(qū)配套商業(yè)180-200屬于西部板塊二、商商業(yè)供供給分分析三、商商業(yè)發(fā)發(fā)展特特征三個特特色商商業(yè)帶帶滿滿足足生活活需求求為主主最近幾幾年，，廊坊坊市的的商業(yè)業(yè)發(fā)展展極為為迅猛猛，目目前已已形成成了三三個不不同特特色的的商業(yè)業(yè)帶，，并且且新興興商業(yè)業(yè)還在在不斷斷的規(guī)規(guī)劃和和誕生生中。。從目前前來看看，廊廊坊地地區(qū)的的商業(yè)業(yè)供以以滿足足居民民日常常生活活需求求為主主。如如百貨貨、超超市、、餐飲飲等商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，各大大商業(yè)業(yè)項目目業(yè)態(tài)態(tài)布局局簡單單，缺缺乏特特色，，停車車位匱匱乏，，配套套落后后。1商業(yè)發(fā)發(fā)展特特征三、商商業(yè)發(fā)發(fā)展特特征商業(yè)供供應量量大，，人均均零售售商業(yè)業(yè)面積積高，，結結構分分布不不均勻勻目前廊廊坊市市市區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模模約73萬平方方米，，按市市區(qū)常常住人人口按按50萬人計計，則則廊坊坊市人人均擁擁有零零售商商業(yè)面面積約約1.5平方米米，人人均零零售商商業(yè)面面積較較高。。從業(yè)態(tài)態(tài)類型型方面面分析析，廊廊坊市市商業(yè)業(yè)在餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂等等類型型比例例偏低低，仍仍有一一定需需求。。2商業(yè)發(fā)發(fā)展特特征三、商商業(yè)發(fā)發(fā)展特特征消費水水平增增長、、結構構升級級，商商業(yè)將將向更更高層層次發(fā)發(fā)展目前在在廊坊坊居民民消費