某地產(chǎn)精裝修管理創(chuàng)新階段總結(jié)

精裝修管理創(chuàng)新階段性總結(jié)蘇南萬科工程管理部2009年12月背景描述創(chuàng)新設(shè)想集中加工管理后續(xù)實施計劃序王石主席的表態(tài)

——12月15日，萬科董事長王石在出席北京住宅產(chǎn)業(yè)化的首個項目——萬科中糧·假日風(fēng)景入住典禮時表示，萬科明年將在所有產(chǎn)品中實現(xiàn)精裝修，徹底放棄毛坯房建設(shè)。背景描述集團工程與采購成本管理部12月23日最新通知：

——鑒于2010年新開工項目必須100%實施裝修房（別墅除外），因此從2010年1月1日起非裝修房項目（別墅除外）的開工申請將不再受理。背景描述暫估裝修房與毛坯數(shù)量對比

裝修房總量每年呈幾何倍數(shù)上漲項目交付標段精裝/毛坯集中交付缺陷率交付后4個月月均報修率玲瓏灣四區(qū)37#精裝01.05金品家園1、2、3、6、7#樓精裝1.091.68

10、11#樓精裝0.330.84無錫東郡五區(qū)毛坯0.220.2

A7-1

毛坯0.460.39魅力之城A7-2

毛坯0.190.24

C17-1、4毛坯0.040.04

C12精裝2.411.89蘇南

精裝0.711.41

毛坯0.240.19蘇南公司０９年交付缺陷率、4個月報修率從蘇南萬科09年交付情況來看，裝修房的集中交付缺陷率和4個月報修量均遠高于毛坯房，裝修房成為品質(zhì)實現(xiàn)的現(xiàn)階段短板和未來核心背景描述背景描述裝修過程問題頻出，裝修產(chǎn)品品質(zhì)無法讓人放心：所有裝修項目總有類似的設(shè)計失誤發(fā)生；

——櫥柜門打不開啦、熱水器安裝不下啦、開窗戶夠不著啦。。。因為質(zhì)量無法保證，每次交付如臨大敵，要召集大量的應(yīng)急維修人員，成立內(nèi)外使隊伍，耗費巨大的人力物力；由于前期的成品保護不到位，每個裝修項目交付前要更換幾百塊玻璃，這種怪象似乎一直沒有盡頭；墻地面磚鋪裝期間，樓梯間、走道或者底層就是臨時作業(yè)間，漿水橫流，電線亂拉；。。。。。。隨裝修項目規(guī)模大幅擴大，以及面對即將到來的全面裝修，按照目前的精裝修管理方法，很難實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的根本性突破，且人員管理效率提升存在瓶頸。我們的現(xiàn)狀集中加工管理毛坯取消，裝修規(guī)模日益增大設(shè)計錯誤頻出，變更不止裝修施工資源不足，困擾多多不同專業(yè)圖紙經(jīng)常打架成品保護不足導(dǎo)致交付問題不斷創(chuàng)新設(shè)想創(chuàng)新設(shè)想集中加工的優(yōu)點：圖紙數(shù)量與質(zhì)量的優(yōu)化，減少過程變更與施工返工，減少產(chǎn)品缺憾！專業(yè)分工，生產(chǎn)效率提升，產(chǎn)品品質(zhì)保證；原材料加工精度提高，產(chǎn)品觀感提升；材料利用率高，節(jié)約材料；杜絕現(xiàn)場加工，垃圾減少，文明施工程度提高；材料許可配給，工序可控；每日領(lǐng)料制度，鎖定工作量，便于現(xiàn)場管理；較少交叉作業(yè)，較少現(xiàn)場制作，客觀上提高成品保護的可靠性。雙贏裝修管理策劃先行施工組織完善架構(gòu)裝修圖紙深化設(shè)計成品保護管理創(chuàng)新施工組織流程更新集中加工管理集中加工管理集中加工管理——裝修管理策劃先行項目部根據(jù)項目自身特點，聯(lián)合設(shè)計、采購、施工、監(jiān)理單位，將裝修工程作為單位工程展開深入策劃，事先全過程考慮，謀定后動；對界面交接、裝修工序管理、集中加工、成品保護等方面制定管理方案，以及明確的行動目標和計劃；所有策劃內(nèi)容，包括項目實施內(nèi)容要點，應(yīng)向班組及一線監(jiān)理人員深入交底，并有可靠的交底效果驗證措施。集中加工工管理——裝修管理理策劃先先行管理策劃劃重點：：1、根據(jù)以以往施工工經(jīng)驗，，大量工工序在施施工過程程中無法法完全收收頭，導(dǎo)導(dǎo)致下道道工序開開始了，，前道工工序又插插入，人人員穿插插，管理理混亂，，成品保保護破壞壞嚴重；；——計劃在現(xiàn)現(xiàn)場張貼貼《工序控制制記錄表表》，每道工工序完成成后，經(jīng)經(jīng)驗收確確認，下下到工序序方可進進入；驗驗收人員員及時間間在表中中明示。?！獙τ绊懝すば蚴疹^頭的邊際際因素進進行分析析，事前前將準備備做足。。2、裝修房房問題大大部分與與過程成成品保護護不到位位有關(guān)，，而成品品保護與與工序?qū)?dǎo)致穿插插、現(xiàn)場場操作粗粗放、管管理力度度不足有有關(guān)；——除了工序序科學(xué)控控制，將將材料料攪拌、、切割等等引起混混亂的工工作移至至加工區(qū)區(qū)，從源源頭有效效控制；；——加強對成成品保護護的監(jiān)控控與維護護，成立立專職小小組，隨隨時補充充保護措措施。集中加工工管理——裝修管理理策劃先先行管理策劃劃重點：：3、材料加加工的改改變迫使使我們事事先策劃劃，哪些些工作需需要前置置，哪些些工作需需要深入入研究，，并完善善相關(guān)條條件；哪哪些工作作必須押押后到其其他階段段，等等等。否則則，后果果也許是是災(zāi)難性性的。——集中加工工的采用用，不僅僅帶來生生產(chǎn)組織織方式的的改變，，同時改改變了我我們的管管理方式式，以及及一線工工人的專專業(yè)分工工的改變變。4、材料供供應(yīng)管理理方式改改變，也也要求事事先周密密策劃，，對不同同材料的的相互影影響，相相關(guān)因素素考慮清清楚，否否則，如如果前后后銜接不不一致，，將導(dǎo)致致材料的的不可用用?！庸づc施施工分開開，以及及定尺加加工，都都對標準準化提出出要求，，這也是是策劃的的重點。。集中加工工管理——裝修管理理策劃先先行前期準備備階段工工作流程程項目部書面指令，裝修單位進場施工全面尺寸摸底，確定標準尺寸校核施工圖，深化圖紙設(shè)計疊加分包深化圖紙，消除矛盾沖突交接驗收，檢查基層質(zhì)量總包整改，監(jiān)理、裝修單位跟蹤驗收完成裝修深化圖紙，設(shè)計確認簽署移交確認單，以及讓步移交確認書裝修管理策劃書編制并討論確定（工程部參與）集中加工點設(shè)計及操作流程制定相關(guān)崗位人員技術(shù)培訓(xùn)，監(jiān)理人員培訓(xùn)，及考核確認材料清單梳理確認甲供料采購封樣單及封樣材料移交成品保護樣板制作乙供料現(xiàn)場封樣確認材料封樣室完成集中加工工管理——施工組織織完善架架構(gòu)由于集中中加工帶帶來現(xiàn)場場作業(yè)班班組分工工的變化化，以及及前后端端同時開開展作業(yè)業(yè)，需要要通過組組織架構(gòu)構(gòu)方式將將管理區(qū)區(qū)域模塊塊確定固固化，以以適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)場管理理需要；；傳統(tǒng)作業(yè)業(yè)方式存存在的固固有缺陷陷，也需需要通過過管理組組織的調(diào)調(diào)整獲得得改善保保證，如如成品保保護問題題；現(xiàn)場設(shè)立立專職小小組，如如測量小小組、放放線小組組、集中中加工組組、材料料配送組組、成品品保護組組、文明明施工組組等，以以滿足集集中加工工模式下下的生產(chǎn)產(chǎn)需要。。通過分工工細化，，工作職職責(zé)明確確，相關(guān)關(guān)工作的的落實得得到有效效保證。。集中加工工管理——施工組織織完善架架構(gòu)玲瓏灣項項目管理理組織架架構(gòu)：集中加工工管理——裝修圖紙紙深化設(shè)設(shè)計傳統(tǒng)的裝裝修管理理模式，，大量的的設(shè)計變變更是對對產(chǎn)品品品質(zhì)重大大威脅；；而其中中大部分分的設(shè)計計變更，，以及施施工缺陷陷，是因因為原有有圖紙的的不明確確造成；；集中加工工管理——裝修圖紙紙深化設(shè)設(shè)計圖紙深深化需需要解解決的的問題題：1、圖紙紙本身身粗放放帶來來的施施工定定位困困難，，給施施工單單位自自由度度大的的問題題，如如開關(guān)關(guān)線盒盒的定定位、、出墻墻給排排水龍龍頭的的定位位；2、圖紙紙本身身不同同專業(yè)業(yè)相互互不匹匹配，，使用用功能能受限限的問問題，，如配配電箱箱與櫥櫥柜的的沖突突，馬馬桶與與淋浴浴房門門的沖沖突；；3、集中中加工工本身身的精精度、、標準準化要要求，，如集集中加加工材材料需需要現(xiàn)現(xiàn)場尺尺寸統(tǒng)統(tǒng)一，，加工工開孔孔位置置要與與現(xiàn)場場定位位相符符，等等等。。集中加加工管管理——裝修圖圖紙深深化設(shè)設(shè)計圖紙深深化實實施過過程：：１、施施工單單位組組建6人設(shè)計計測量量小組組對現(xiàn)現(xiàn)場土土建結(jié)結(jié)構(gòu)進進行實實測實實量，，根據(jù)據(jù)現(xiàn)場場實測測數(shù)據(jù)據(jù)，確確定標標準尺尺寸；；2、對原原有的的設(shè)計計圖紙紙進行行深化化設(shè)計計，增增加材材料吊吊筋龍龍骨排排版圖圖、墻墻地磚磚排版版圖、、龍骨骨節(jié)點點圖、、門檻檻石節(jié)節(jié)點圖圖，并并把排排版圖圖與安安裝系系統(tǒng)走走向圖圖、空空調(diào)布布置圖圖進行行疊加加，消消除相相互矛矛盾；；３、櫥櫥柜、、空調(diào)調(diào)、內(nèi)內(nèi)門等等甲分分包設(shè)設(shè)計圖圖紙與與裝修修設(shè)計計融合合，有有裝修修單位位統(tǒng)一一提供供尺寸寸減少少傳統(tǒng)統(tǒng)裝修修各專專業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場交交叉施施工打打架現(xiàn)現(xiàn)象；；4、設(shè)計計圖紙紙項目目部需需要協(xié)協(xié)調(diào)銷銷售、、客服服部門門，征征求意意見，，并對對照樣樣板房房，最最終裝裝修圖圖紙要要與銷銷售合合同及及銷售售資料料一致致。集中加加工管管理——裝修圖圖紙深深化設(shè)設(shè)計51#樓52#樓B1原圖紙B1深化圖紙B2原圖紙B2深化圖紙A1原圖紙A1深化圖紙目錄204617422048張數(shù)204617422048深化圖圖紙與與原圖圖紙對對比：：09年全年年主要要報修修問題題09年報修修情況況和08年基本本類似似，裝裝修問問題居居首；；裝修、、門窗窗問題題，也也即４４０％％多的的問題題，其其中大大部分分是由由成品品保護護不力力產(chǎn)生生。集中加加工管管理——成品保保護管管理創(chuàng)創(chuàng)新集中加加工管管理——成品保保護管管理創(chuàng)創(chuàng)新成品保保護無無法到到位的的原因因有：：工序組組織混混亂所所致，，原有有保護護無法法保持持；后道工工序?qū)η暗赖辣Ｗo護的恢恢復(fù)工工作不不夠；；臨時加加工點點太多多，施施工場場地混混亂，，無法法實現(xiàn)現(xiàn)；集中加加工管管理——成品保保護管管理創(chuàng)創(chuàng)新加強成成品保保護解解決方方案：：１、成成品保保護樣樣板展展示間間現(xiàn)場設(shè)設(shè)置樣樣板間間，將將合同同中成成品保保護方方案轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為操作作實際際，供供施工工單位位單位位、監(jiān)監(jiān)理學(xué)學(xué)習(xí)參參考；；２、成成立成成品保保護專專職小小組，，過程程中對對操作作面重重要部部位日日常巡巡視，，一方方面督督促首首次執(zhí)執(zhí)行到到位，，和后后道工工序進進場的的保護護恢復(fù)復(fù)，另另一方方面對對缺失失、破破損部部位作作必要要維護護，保保證保保護到到位，，并確確實有有效；；３、嚴嚴格把把控上上下工工序質(zhì)質(zhì)量，，避免免前道道工序序返工工，或或者正正常工工序的的倒置置。４、加加強材材料運運輸過過程成成品保保護，，避免免出現(xiàn)現(xiàn)不合合理損損耗。。集中加加工管管理——成品保保護管管理創(chuàng)創(chuàng)新集中加加工管管理——施工組組織流流程更更新集中加加工與與傳統(tǒng)統(tǒng)工藝藝的差差異：：１、圖圖紙交交底（（不論論多少少）２、線線管開開槽（（不論論齊全全）３、龍龍骨吊吊頂（（缺碰碰常有有）４、面面磚鋪鋪貼（（個性性化排排版））５、櫥櫥柜尺尺寸丈丈量。。。。傳統(tǒng)工工藝１、項項目管管理策策劃２、現(xiàn)現(xiàn)場測測量3、圖紙紙深化化4、二次次測量量與放放線5、集中中加工工（面面磚、、櫥柜柜同時時）6、線管管統(tǒng)一一開槽槽。。。。集中加加工集中加加工工工作流流程：：集中加加工管管理——施工組組織流流程更更新集中加加工管管理——施工組組織流流程更更新集中加加工實實施步步驟：：１、在在標準準尺寸寸基礎(chǔ)礎(chǔ)上完完成精精確的的面磚磚、龍龍骨、、石膏膏板等等平面面排版版圖紙紙，并并根據(jù)據(jù)圖紙紙完成成材料料翻樣樣，提提供加加工制制作；；玲瓏灣５１１＃樓標準準層次衛(wèi)生生間１個標標準尺寸，，５２＃樓樓標準層廚廚房間２個個標準尺寸寸；２、加工區(qū)區(qū)根據(jù)下料料單排定加加工計劃，，按規(guī)格分分批次加工工，并按戶戶分裝包扎扎，分戶存存放；3、建立專業(yè)業(yè)材料配送送組，對相相關(guān)人員培培訓(xùn)，確保保材料準確確加工并正正確運送至至現(xiàn)場。4、規(guī)劃成品品材料的堆堆放與材料料配送流程程，并建立立材料驗證證程序，保保證材料準準確。集中加工區(qū)區(qū)現(xiàn)場：集中加工管管理——施工組織流流程更新集中加工效效益分析：：采用集中加加工與手工工作業(yè)的比比較瓷磚加工對比分析表（單套統(tǒng)計）序號部位單位墻磚實際用量手工加工用量手工加工損耗率集中加工用量集中加工損耗率1廚房㎡13.415.01215%14.0895%2客衛(wèi)㎡16.117.93215%17.146%龍骨加工對比分析表（單套統(tǒng)計）序號部位手工加工損耗率集中加工損耗率1主龍骨6%5%2副龍骨3%2%集中加工管管理——成果與思考考集中加工現(xiàn)現(xiàn)場品質(zhì)：：吊頂與空調(diào)調(diào)風(fēng)管布置置合理吊頂角部加加強防火漆涂刷刷到位集中加工管管理——成果與思考考１、專業(yè)分分工帶來的的品質(zhì)提升升是顯而易易見的；給給施工單位位帶來的效效率提升目目前尚不能能斷言；但但專業(yè)鋪貼貼與傳統(tǒng)工工人的關(guān)注注點將有很很大不同：：——傳統(tǒng)工人：：鋪裝排版版，邊角合合理控制、、小磚切割割質(zhì)量、倒倒角不崩角角、鋪貼質(zhì)質(zhì)量、落手手清——專業(yè)鋪貼：：依線鋪貼貼，保證基基層質(zhì)量不不空鼓；２、專業(yè)分分工，現(xiàn)場場施工組織織“傻瓜化化”，對工工人個人技技術(shù)的依賴賴也大為減減輕，意味味著規(guī)模復(fù)復(fù)制的可行行性增強，，減輕合作作資源的壓壓力。3、同時，合合理的工作作量分配，，也給施工工單位的管管理帶來便便利。集中加工管管理——成果與思考考4、當(dāng)然，集集中加工也也給我們的的傳統(tǒng)管理理帶來很大大挑戰(zhàn)，有有很多管理理方式因為為生產(chǎn)方式式的改變而而需要做適適應(yīng)性調(diào)整整；如現(xiàn)場場施工開展展簡單了，，但前期的的管理策劃劃復(fù)雜了。。由于目前玲玲瓏灣項目目只是剛經(jīng)經(jīng)過施工準準備階段，，后續(xù)施工工仍然會遇遇到很多不不確定問題題，需要隨隨時討論、、調(diào)整；5、集中加工工管理方式式的實施，，也對裝修修前的土建建工作質(zhì)量量提出更高高要求，需需要前置落落實，如門門窗安裝方方式與精度度要求，以以便于集中中加工管理理的落實推推進。集中加工管管理——成果與思考考學(xué)習(xí)基地建建設(shè)——將玲瓏灣八八區(qū)裝修施工打打造成集中中加工樣板板、工序標標準、成品品保護實樣樣、過程可可視化管理理、材料封封樣標準的的學(xué)習(xí)標桿桿，作為蘇蘇南公司裝裝修管理的的學(xué)習(xí)基地地；成果轉(zhuǎn)化計計劃后續(xù)實施計計劃工作內(nèi)容完成時間輸出標準裝修前準備工作2009年12月施工準備流程標準集中加工與現(xiàn)場拼裝2010年1月工廠化工作流程裝修過程控制2010年3月可視化管理標準裝修交付準備工作2010年5月裝修管理指導(dǎo)書蘇南全項目實施推廣2010年1月開始集中加工舉舉措，需要要標準的基基層與標準準的節(jié)點；；標準的基基層界面要要求土建質(zhì)質(zhì)量工作重重心前移。。各階段針對對性工作重重點安排如如下：施工階段前置控制對策主體結(jié)構(gòu)階段1、結(jié)構(gòu)施工階段的控制軸線予以保留，在軸線交點預(yù)留紅漆標識，作為砌筑、粉刷統(tǒng)一控制線，保證基準一致；2、控制開間尺寸，特別是廚衛(wèi)間開間尺寸，模板階段加強復(fù)核，強化質(zhì)量預(yù)控。砌筑施工階段1、砌體施工定位依據(jù)結(jié)構(gòu)控制線，確保砌筑與結(jié)構(gòu)一致；2、砌筑應(yīng)首先保證廚衛(wèi)小空間的方正度；2、門窗洞口尺寸偏差通過制作套板控制；同時對于外墻窗，應(yīng)保證相對軸線的統(tǒng)一；3、門窗安裝根據(jù)室內(nèi)粉刷灰餅確定，并由項目部統(tǒng)一下發(fā)尺寸指令單；4、煙道安裝應(yīng)有統(tǒng)一控制尺寸。抹灰施工階段1、粉刷施工前項目部組織對開間尺寸摸底檢查，確定各功能區(qū)標準尺寸，并形成書面指令單下發(fā)施工單位；2、粉刷灰餅制作根據(jù)標準尺寸及控制線，完成后校核開間尺寸；3、粉刷終凝前對墻面垂直、平整度復(fù)核檢查，提高成活質(zhì)量。后續(xù)實施計計劃9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。23:29:0023:29:0023:2912/24/202211:29:00PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2223:29:0023:29Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:29:0023:29:0023:29Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2223:29:0023:29:00December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月202211:29:00下午午23:29:0012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:29下下午12月-2223:29December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2423:29:0023:29:0024December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。11:29:00下下午11:29下午23:29:0012月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。23:29:0023:29:0023:2912/24/202211:29:00PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2223:29:0023:29Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:29:0023:29:0023:29Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2223:29:0023:29:00December24,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。24十十二月202211:29:00下下午23:29:0012月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月2211:29下下午12月月-2223:29December24,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎