某項(xiàng)目市場(chǎng)總結(jié)匯報(bào)

大連市場(chǎng)匯報(bào)概要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況06年度代表性競(jìng)品項(xiàng)目概況06年度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析06年度代表性競(jìng)品項(xiàng)目分析06年市場(chǎng)總結(jié)06年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況城市規(guī)劃、房地產(chǎn)行業(yè)政策及影響房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的總體情況06年土地市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)格局和對(duì)手的表現(xiàn)2007年度市場(chǎng)預(yù)期一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售面積前5名的公司、銷售金額前5名的公司：2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積前5名公司

公司名稱06年在售項(xiàng)目銷售面積均價(jià)(項(xiàng)目合并)銷售金額1國(guó)泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運(yùn)達(dá)運(yùn)達(dá)嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3億達(dá)林語家話8.5萬平6400元/平5.44億4金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億5福佳福佳華東7.8萬平4700元/平3.67億2006大連房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額前5名公司1國(guó)泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運(yùn)達(dá)運(yùn)達(dá)嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億4億達(dá)林語家話8.5萬平6400元/平5.44億5中信尚品南山5.6萬平8500元/平4.76億1.206年度代表性競(jìng)品項(xiàng)目概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售金額前10名的項(xiàng)目2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額前10名項(xiàng)目

項(xiàng)目所屬公司銷售面積銷售均價(jià)銷售金額1帝柏灣國(guó)泰9.690008.64億2運(yùn)達(dá)嘉州陽光運(yùn)達(dá)985007.65億3金廣東海岸金廣886006.88億4林語家話億達(dá)8.564005.44億5尚品南山中信5.685004.76億6幸福彼岸正源676004.56億7萬科假日風(fēng)景萬科664003.84億8福佳華東福佳7.847003.66億9世嘉星海遠(yuǎn)東490003.6億10明秀家園澳南4.573003.29億1.206年度代表性競(jìng)品項(xiàng)目概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售面積前10名的項(xiàng)目2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積前10名項(xiàng)目

項(xiàng)目所屬公司銷售面積銷售均價(jià)銷售金額1芙蓉人家建設(shè)11.249005.49億2帝柏灣國(guó)泰9.690008.64億3運(yùn)達(dá)嘉州陽光運(yùn)達(dá)985007.65億4林語家話億達(dá)8.564005.44億5金廣東海岸金廣886006.88億6福佳華東福佳7.847003.66億7祥和花園祥和7.545003.38億8萬科假日風(fēng)景萬科664003.84億9幸福彼岸正源676004.56億10尚品南山中信5.685004.76億1.306年度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)綜合表現(xiàn)最好的三個(gè)公司，在市場(chǎng)、產(chǎn)品及客戶緯度值得萬科借鑒之處做重點(diǎn)分析；就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)當(dāng)年市場(chǎng)表現(xiàn)好的三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析二、06年市場(chǎng)總結(jié)2.106年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況GDP：大連宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，03-05年平均增幅14.8%，2006年1-9月份GDP為1860.1億元。2.106年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況固定資產(chǎn)投資：03-05年呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，平均增幅48.1%；06年1-10月為1115.7億元，同比增長(zhǎng)27.8%。基礎(chǔ)建設(shè)投資：2.106年度宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況大連作為東三三省對(duì)外開放放的窗口，歷歷年吸引外資資總量占整個(gè)個(gè)東北地區(qū)70%以上。進(jìn)出口總額：：04-05年外貿(mào)進(jìn)出口口總額平均增增幅23%，06年1-10月進(jìn)出口總額額240.2億美元，同比比增長(zhǎng)23.7%。利用外資情況況：05年實(shí)際利用外外資30億美元。城市經(jīng)濟(jì)——具有投資潛力力的沿海城市市大連是東三省省對(duì)外開放的的窗口。設(shè)立了五個(gè)國(guó)國(guó)家級(jí)對(duì)外開開放先導(dǎo)區(qū)：：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)（1984年，國(guó)內(nèi)首個(gè)個(gè)）、保稅區(qū)區(qū)和出口加工工區(qū)（1992年，東北地區(qū)區(qū)唯一）、高高新技術(shù)園區(qū)區(qū)（1991年，國(guó)內(nèi)首批批）及金石灘灘旅游度假區(qū)區(qū)。開放功能能區(qū)面積達(dá)96平方公里，對(duì)對(duì)外國(guó)投資者者吸引力較強(qiáng)強(qiáng)。外企、境外公公司和金融機(jī)機(jī)構(gòu)最為集中中的5城市之一：截至2005年，興辦外企企超過11000家，其中世界界500強(qiáng)企業(yè)近100家；東北地區(qū)區(qū)唯一對(duì)外資資銀行開放城城市，有25家外資銀行和和外資保險(xiǎn)公公司在大連開開展業(yè)務(wù)；東東北地區(qū)外匯匯業(yè)務(wù)中心；；國(guó)家首個(gè)保保險(xiǎn)創(chuàng)新發(fā)展展試點(diǎn)城市。。東北地區(qū)開放放度最高、對(duì)對(duì)外貿(mào)易量最最集中的城市市：據(jù)統(tǒng)計(jì)，大連連歷年吸引外外資總量占整整個(gè)東北地區(qū)區(qū)70%以上。2006年1－10月份，大連市市外貿(mào)自營(yíng)進(jìn)進(jìn)出口總額240.2億美元，比上上年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)23.7%；其中，外貿(mào)貿(mào)出口總額129.84億美元，比上上年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)26.67%；外貿(mào)進(jìn)口總總額110.36億美元，比上上年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)20.38%。港航興市——一個(gè)中心一個(gè)中心：在國(guó)家振興東東北老工業(yè)基基地重大國(guó)策策中，明確把把大連定位為為“東北亞重重要的國(guó)際航航運(yùn)中心”。。大連港與世界界160多個(gè)國(guó)家和地地區(qū)建立了貿(mào)貿(mào)易關(guān)系和航航運(yùn)往來，與與國(guó)內(nèi)外300多個(gè)港口通航航，承擔(dān)了東東北地區(qū)70％以上的海運(yùn)運(yùn)貨物和相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的集裝裝箱運(yùn)輸任務(wù)務(wù)。2006年1－10月，，大大連連港港口口完完成成貨貨物物吞吞吐吐量量1.6億噸噸，，集集裝裝箱箱吞吞吐吐量量263.5萬標(biāo)標(biāo)箱箱，，在在中中國(guó)國(guó)港港口口綜綜合合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力指指數(shù)數(shù)排排行行榜榜大大連連港港排排名名第第八八。。06年8月，，煙煙大大鐵鐵路路輪輪渡渡““中中鐵鐵渤渤海海1號(hào)””順順利利完完成成各各項(xiàng)項(xiàng)試試驗(yàn)驗(yàn)，，正正式式進(jìn)進(jìn)入入試試運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)階階段段，，其其單單航航次次可可載載運(yùn)運(yùn)80噸重重的的貨貨運(yùn)運(yùn)列列車車50節(jié)、、20噸載載重重汽汽車車50輛、、25輛小小汽汽車車和和480名乘乘客客。。06年9月3日，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院正正式式批批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)立立大大連連大大窯窯灣灣保保稅稅港港區(qū)區(qū)，，這這是是繼繼2005年上上海海洋洋山山保保稅稅港港國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院設(shè)設(shè)立立的的第第二二保保稅稅港港區(qū)區(qū)，，其其規(guī)規(guī)劃劃面面積積6.88平方方公公里里，，標(biāo)標(biāo)志志著著大大連連國(guó)國(guó)際際航航運(yùn)運(yùn)中中心心建建設(shè)設(shè)又又向向前前邁邁出出至至關(guān)關(guān)重重要要的的一一步步，，極極大大促促進(jìn)進(jìn)大大連連、、遼遼寧寧乃乃至至整整個(gè)個(gè)東東北北地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和對(duì)對(duì)外外貿(mào)貿(mào)易易增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，加加快快地地區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展和和全全面面提提高高區(qū)區(qū)域域?qū)?duì)外外開開放放水水平平。。大連連作作為為國(guó)國(guó)家家發(fā)發(fā)改改委委首首批批選選定定的的四四大大國(guó)國(guó)家家戰(zhàn)戰(zhàn)略略石石油油儲(chǔ)儲(chǔ)備備基基地地之之一一，，大大連連基基地地規(guī)規(guī)劃劃原原油油儲(chǔ)儲(chǔ)備備規(guī)規(guī)模模300萬立立方方米米，，計(jì)計(jì)劃劃建建10萬立立方方米米原原油油儲(chǔ)儲(chǔ)罐罐30座，，分分5個(gè)罐罐群群組組，，每每組組由由6座10萬立立方方米米儲(chǔ)儲(chǔ)罐罐組組成成，，該該工工程程2007年竣竣工工。。06年9月6日，，《大連連市市長(zhǎng)長(zhǎng)興興島島開開發(fā)發(fā)總總體體規(guī)規(guī)劃劃》得到到省省發(fā)發(fā)改改委委批批復(fù)復(fù)，，定定位位于于大大連連東東北北亞亞國(guó)國(guó)際際航航運(yùn)運(yùn)中中心心的的重重要要組組合合港港，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)65個(gè)泊泊位位，，總總通通過過能能力力18,100萬噸噸，，是是東東北北地地區(qū)區(qū)臨臨港港工工業(yè)業(yè)大大規(guī)規(guī)模模發(fā)發(fā)展展的的主主要要依依托托和和我我國(guó)國(guó)重重要要的的臨臨港港工工業(yè)業(yè)基基地地。。產(chǎn)業(yè)業(yè)興興市市———四個(gè)個(gè)基基地地四個(gè)個(gè)基基地地：：大連連現(xiàn)現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地初初具具規(guī)規(guī)模模，，形形成成電電子子信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和軟軟件件基基地地、、石石化化基基地地、、北北方方造造船船基基地地和和先先進(jìn)進(jìn)裝裝備備制制造造業(yè)業(yè)基基地地。。2006年1－10月““四四個(gè)個(gè)基基地地””經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)拉拉動(dòng)動(dòng)作作用用突突出出，，共共完完成成工工業(yè)業(yè)增增加加值值454.8億，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)24.5%，拉拉動(dòng)動(dòng)規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)增增加加值值增增長(zhǎng)長(zhǎng)17.8個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。06年1－11月，，大大連連石石化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)總總收收入入超超過過50億元元，，提提前前完完成成年年度度生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)指指標(biāo)標(biāo)，，連連續(xù)續(xù)6年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較較大大幅幅度度增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，大大連連石石化化港港區(qū)區(qū)在在現(xiàn)現(xiàn)有有1800萬噸噸/年吞吞吐吐能能力力的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，又又投投入入5億多多元元進(jìn)進(jìn)行行升升級(jí)級(jí)改改造造和和新新建建大大型型碼碼頭頭，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)““十十一一五五””總總吞吞吐吐能能力力達(dá)達(dá)到到4000萬噸噸/年，，成成為為中中國(guó)國(guó)石石油油最最大大的的港港口口物物流流基基地地；；2006年大大連連船船舶舶重重工工集集團(tuán)團(tuán)可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)造造船船能能力力266萬噸噸，，已已經(jīng)經(jīng)躍躍升升為為世世界界第第5大造造船船公公司司，，造造船船產(chǎn)產(chǎn)量量占占全全國(guó)國(guó)造造船船總總量量的的21.4%；裝備備制制造造業(yè)業(yè)是是大大連連市市的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，目目前前全全市市有有規(guī)規(guī)模模以以上上裝裝備備制制造造企企業(yè)業(yè)340戶，，有有船船舶舶、、機(jī)機(jī)車車、、起起重重設(shè)設(shè)備備、、重重型型設(shè)設(shè)備備、、金金切切設(shè)設(shè)備備、、柴柴油油機(jī)機(jī)、、電電機(jī)機(jī)、、軸軸承承、、制制冷冷設(shè)設(shè)備備等等14大類類3萬多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品，，2006年1－9月，，完完成成工工業(yè)業(yè)增增加加值值156.5億，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)26.2%。電子子信信息息業(yè)業(yè)以以旅旅順順南南路路軟軟件件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶和和大大連連軟軟件件園園為為核核心心，，重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程外外包包業(yè)業(yè)（（BPO）、、IC設(shè)計(jì)計(jì)軟軟件件、、嵌嵌入入式式軟軟件件、、應(yīng)應(yīng)用用軟軟件件和和系系統(tǒng)統(tǒng)集集成成軟軟件件，，力力爭(zhēng)爭(zhēng)形形成成全全國(guó)國(guó)最最大大的的軟軟件件出出口口基基地地，，國(guó)國(guó)際際軟軟件件名名城城，，2006年1－9月其其完完成成工工業(yè)業(yè)增增加加值值48.1億，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)26.2%。2.2城市市規(guī)規(guī)劃劃正式式出出臺(tái)臺(tái)的的規(guī)規(guī)劃劃：：大連連市市住住房房建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃(2006—2010)表１１:大連連市市“十一一五五”期間間住住房房建建設(shè)設(shè)年年度度計(jì)計(jì)劃劃單位位：：公公頃頃點(diǎn)評(píng)評(píng)：：依據(jù)據(jù)往往年年的的消消化化量量來來看看供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃中中的的供供應(yīng)應(yīng)量量是是不不充充足足的的。。年度政策性住房商品住房合計(jì)普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340總計(jì)967.83503.7409.517312.2城市市規(guī)規(guī)劃劃正式式出出臺(tái)臺(tái)的的規(guī)規(guī)劃劃：：大連連市市住住房房建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃(2006—2010)表2:大連連市市“十一一五五”期間間住住房房用用地地年年度度計(jì)計(jì)劃劃單位位：：公公頃頃點(diǎn)評(píng)評(píng)：：土地地供供應(yīng)應(yīng)量量少少于于需需求求量量。。年度政策性住房商品住房合計(jì)普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房2006182.655.243.22812007149.35857.5264.8200816842702802009158427027020101563965260總計(jì)813.9236.2305.71355.82.2房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策及及影影響響時(shí)間跨度政策內(nèi)容2006-05-17國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)六條”2006-05-29國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)六條”細(xì)則2006-05-30出臺(tái)大連2006年上半年普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)2006-06-07“國(guó)六條”遼寧省出臺(tái)調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)政策2006-06-13出臺(tái)《〈大連市關(guān)于私人投資、購(gòu)買商品房戶口遷入暫行辦法〉》通知2006-06-17“國(guó)六條”大連實(shí)施細(xì)則出臺(tái)2.2房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策及及影影響響關(guān)鍵點(diǎn)要點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)的影響規(guī)劃審批加大小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重控制在開發(fā)建設(shè)總面積70％以上，但未明確按全市口徑還是按單項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)口徑執(zhí)行。繼政策出臺(tái)后，大連市規(guī)劃局對(duì)新項(xiàng)目審批從嚴(yán)，但實(shí)施過程中考慮到不同項(xiàng)目的地理區(qū)位差異程度、項(xiàng)目定位高低等因素，無法針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行政策一刀切，規(guī)劃局僅調(diào)劑全市項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，做到以全市口徑控制90平方米住房占據(jù)70％以上。至今獲得批復(fù)的若干項(xiàng)目的詳規(guī)中，有單項(xiàng)目90平方米住房占據(jù)該項(xiàng)目總建筑面積小于70％的情況發(fā)生。土地交易明確了06年新審批的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，土地的供應(yīng)按照限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的要求。在實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，各宗地出讓標(biāo)書中均注明90平小戶型應(yīng)占據(jù)的比例，該比例的制定以大連城市發(fā)展速度和方向的預(yù)測(cè)以及各宗地特定的地理?xiàng)l件為依據(jù)，市內(nèi)三區(qū)及景觀資源相對(duì)優(yōu)異地區(qū)對(duì)小戶型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子區(qū)對(duì)比例控制加大。銷售管理沒有關(guān)于價(jià)格審批的規(guī)定，只是重申銷售管理辦法從目前市場(chǎng)情況看，實(shí)施細(xì)則對(duì)銷售暫無影響。經(jīng)濟(jì)適用房今年大連市81萬平方米、9500套經(jīng)濟(jì)適用房將分4批推出泉水新區(qū)31萬平方米基礎(chǔ)施工進(jìn)展順利，另17萬平方米正在進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作；泡崖新區(qū)15萬平方米已竣工，另13萬平方米主體基本完工，已全部面向社會(huì)銷售。石門山10萬平方米已開工建設(shè)。由于低價(jià)商品房供應(yīng)不足，其成交量逐年遞減，而需求量逐年增加，因此，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)中低檔市場(chǎng)影響較小。限房?jī)r(jià)、限利潤(rùn)提出了將對(duì)商品住宅實(shí)行限定利潤(rùn)率或規(guī)定最高限價(jià)等干預(yù)措施。對(duì)已批準(zhǔn)開工項(xiàng)目而未辦理銷售許可證的，須申報(bào)商品住宅銷售價(jià)格，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可辦理商品房銷售許可證11月份，大連首宗限價(jià)房通過公開掛牌方式成交；暫時(shí)未出現(xiàn)被限定利潤(rùn)率的項(xiàng)目。2.3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和銷銷售售的的總總體體情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資：：03-05平均均增增幅幅34.8%，06年1-10月房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額247.3億元元。。2.3房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售總總體體情情況況06年大大連連房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)增增量量減減的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)；；06年成成交交均均價(jià)價(jià)相相比比05年有有大大幅幅上上漲漲，，漲漲幅幅為為32.6％。。2.3房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售總總體體情情況況高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目(8000元以以上上)：高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目年年銷銷售售率率在在60％左左右右。。但但07年可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)量量將將顯顯著著增增加加，，未未來來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日日趨趨激激烈烈。。中高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目（（6000－8000）：中高檔檔項(xiàng)目目年銷銷售率率在50％-80％之間間波動(dòng)動(dòng)。中中高檔檔項(xiàng)目目中7000-8000大面積積住宅宅，或或者總總房款款100萬以上上的普普通住住宅，，銷售售阻力力明顯顯較大大。中低檔檔項(xiàng)目目（5000－6000）：中低檔檔項(xiàng)目目年銷銷售率率基本本都在在80％左右右，需需求穩(wěn)穩(wěn)定，，銷售售態(tài)勢(shì)勢(shì)良好好。但但中低低檔樓樓盤面面臨周周邊縣縣市的的一定定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，銷銷售速速度可可能會(huì)會(huì)產(chǎn)生生一些些影響響。低檔項(xiàng)項(xiàng)目（（4000－5000）銷售正正常，，雖然然低檔檔樓盤盤面臨臨周邊邊縣市市的一一定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，但銷銷售影影響較較弱。。

上市量銷售量銷售率4000－500035.531.589%5000－600023.414.6262%6000－700022.519.587%7000－800041.7625.7662%8000－900049.925.551%9000以上25.518.271%2.3房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售總體體情況況漲幅最最大的的是泛泛星海海板塊塊其次是是東港港板塊塊區(qū)域項(xiàng)目名稱06年春季價(jià)格06年秋季價(jià)格漲幅起價(jià)/均價(jià)起價(jià)/均價(jià)中山區(qū)金廣·東海岸

/75007500/830011%運(yùn)達(dá)·嘉洲陽光

/75007500/850013%

明秀嘉園6500/70006300/76009%尚品南山

5680/7000/23%沙河口區(qū)世嘉星海

7700/9000/17%宏都·筑景

/80006380/900012％半島聽濤8800/90008000/1100022%幸福E家·彼岸6000/67006800/750013%甘井子區(qū)中盛·秀山麗水

2900/37003380/40008%圣韜·萬福居

4080/50004380/550010%儷水豪庭3280/40004280/460012%林語家話

5200/59005800/650010%南嶺新城3500/3800/460021%泊林陽光

/4200/480014%

萬科·假日風(fēng)景5500/60005580/65008%東港板板塊泛星海海板塊塊西山板板塊2.4公司項(xiàng)項(xiàng)目所所在細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)對(duì)比05、06年各價(jià)價(jià)格段段的供供銷情情況：：06年6000－7000的供應(yīng)應(yīng)量相相對(duì)于于05年處于于不足足狀態(tài)態(tài)，僅僅相當(dāng)當(dāng)于05年供應(yīng)應(yīng)量的的37％；06年當(dāng)年年消化化率達(dá)達(dá)到87％（19.5/22.5），此此細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)有較較大的的機(jī)會(huì)會(huì)。2.506年土地地市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)成交年份2003200420052006合計(jì)成交宗數(shù)(宗）52195355163占地面積（萬平）3472223053551229建筑面積（萬平）4952894466211857樓面地價(jià)（元/平）12301443180319501637同比上漲----

17%25%8%----

成交總價(jià)（億元）614280121304過往年年份土土地供供應(yīng)總總量2006年大連連土地地市場(chǎng)場(chǎng)總體體供應(yīng)應(yīng)保持持穩(wěn)定定增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)；土地資資源的的短缺缺，直直接導(dǎo)導(dǎo)致供供應(yīng)土土地的的容積積率普普遍提提高，，故總總建筑筑面積積大幅幅增加加；本年度度土地地單價(jià)價(jià)仍然然走高高，但但因幾幾宗大大幅城城郊地地區(qū)（（大化化渣場(chǎng)場(chǎng)、礦礦北項(xiàng)項(xiàng)目等等）地地價(jià)偏偏低的的項(xiàng)目目出讓讓，拉拉低整整體土土地單單價(jià)，，故本本年度度土地地單價(jià)價(jià)增幅幅較小小。2.506年土地地市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)區(qū)域A區(qū)域B區(qū)域C區(qū)域合計(jì)200310612211834720043461732222005178520330520062275258355過往年年份各各區(qū)域域土地地供應(yīng)應(yīng)C區(qū)－城城市待待開發(fā)發(fā)地區(qū)區(qū)仍舊舊為土土地市市場(chǎng)供供應(yīng)主主力，，本年年度供供應(yīng)出出258萬平土土地（（含95萬平經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房用地地，預(yù)預(yù)計(jì)明明年入入市建建面30萬平））；B區(qū)－城城市發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域的的土地地放量量放緩緩，且且出現(xiàn)現(xiàn)建面面48萬經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房用用地，，現(xiàn)在在已經(jīng)經(jīng)開工工，預(yù)預(yù)計(jì)明明年中中旬將將推出出1/3房源；；A區(qū)－成成熟區(qū)區(qū)域土土地放放量保保持平平穩(wěn)，，土地地用途途仍然然以公公建、、公寓寓為主主，容容積率率普遍遍偏高高。且且出現(xiàn)現(xiàn)占地地7萬平的的限價(jià)價(jià)房（（限價(jià)價(jià)5200元/平）。。2.506年土地地市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)新政對(duì)對(duì)土地地供應(yīng)應(yīng)的影影響本年上上半年年國(guó)家家宏觀觀調(diào)控控后，，土地地市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)稍有有波動(dòng)動(dòng)，出出現(xiàn)了了一個(gè)個(gè)月市市場(chǎng)供供應(yīng)真真空期期，隨隨著大大連市市政府府實(shí)施施細(xì)則則的出出臺(tái)，，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)恢復(fù)復(fù)（歷歷年大大連土土地市市場(chǎng)放放量絕絕大部部分出出現(xiàn)在在下半半年）），本本年供供應(yīng)較較去年年略有有上升升；90/70在大連連市的的政策策實(shí)施施細(xì)則則為全全城控控制，，在實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則出出臺(tái)后后，各各宗地地出讓讓標(biāo)書書中均均注明明90平小戶戶型應(yīng)應(yīng)占據(jù)據(jù)的比比例，，該比比例的的制定定以大大連城城市發(fā)發(fā)展速速度和和方向向的預(yù)預(yù)測(cè)以以及各各宗地地特定定的地地理?xiàng)l條件為為依據(jù)據(jù)，市市內(nèi)三三區(qū)及及景觀觀資源源相對(duì)對(duì)優(yōu)異異地區(qū)區(qū)對(duì)小小戶型型比例例控制制偏低低，而而在城城市西西部和和北部部的甘甘井子子區(qū)對(duì)對(duì)比例例控制制加大大；從本年年土地地供應(yīng)應(yīng)總量量看，，新政政的出出臺(tái)對(duì)對(duì)土地地市場(chǎng)場(chǎng)供需需基本本無影影響，，土地地市場(chǎng)場(chǎng)仍然然為賣賣方市市場(chǎng)，，且一一級(jí)土土地整整理成成為土土地獲獲取的的必要要保證證；從本年年公司司研究究的50余宗意意向地地塊統(tǒng)統(tǒng)計(jì)看看，90/70的政策策對(duì)公公司地地塊選選擇未未出現(xiàn)現(xiàn)在規(guī)規(guī)劃形形態(tài)、、客戶戶定位位等相相關(guān)方方面的的沖突突。

調(diào)控前調(diào)控后合計(jì)交易宗數(shù)163955交易面積(萬平)530355紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000假日風(fēng)景樂百年華潤(rùn)、中糧大化渣場(chǎng)礦北項(xiàng)目泉水片區(qū)東北特鋼電磁廠勛業(yè)（大連）星海灣金融中心（含華潤(rùn)地塊）本年大大宗成成交信信息盤盤點(diǎn)左圖列列舉出出本年年成交交建面面在10萬平以以上的的大盤盤項(xiàng)目目，基基本集集中在在城市市北部部郊區(qū)區(qū)，城城市西西部（（紅旗旗鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域））未出出現(xiàn)與與假日日及樂樂百年年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的西西部大大盤；；市內(nèi)區(qū)區(qū)域的的大盤盤數(shù)量量極少少，從從土地地出讓讓標(biāo)書書中了了解到到，該該用地地性質(zhì)質(zhì)均以以公建建、公公寓為為主，，且市市中心心地區(qū)區(qū)操作作高檔檔小戶戶型為為主流流；星海灣灣片區(qū)區(qū)今年年開始始供應(yīng)應(yīng)近30萬建面面土地地（含含二手手地）），且且該地地區(qū)規(guī)規(guī)劃為為大連連未來來金融融中心心，現(xiàn)現(xiàn)拆遷遷仍然然進(jìn)行行中，，未來來還能能提供供50余萬建建面土土地，，預(yù)計(jì)計(jì)未來來會(huì)吸吸引大大量高高端客客戶；；隨著華華潤(rùn)、、上海海大華華、深深長(zhǎng)城城等全全國(guó)擴(kuò)擴(kuò)張企企業(yè)通通過企企業(yè)并并購(gòu)等等形式式進(jìn)入入大連連地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，未未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)會(huì)日益益激烈烈。2.506年土地地市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)明年中中高端端市場(chǎng)場(chǎng)盤點(diǎn)點(diǎn)從開發(fā)發(fā)商品品牌力力、土土地屬屬性、、土地地成本本、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模等等緯度度判斷斷，明明年市市場(chǎng)將將出現(xiàn)現(xiàn)多宗宗中高高端大大盤，，具體體見左左圖；；大連公公司在在本地地最大大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手－－－億達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)，雖雖本年年未從從土地地二級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)公開開拿地地，但但通過過一級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作作完成成了占占地近近15萬平用用地，，隨著著其資資金短短缺問問題解解決，，其計(jì)計(jì)劃明明年上上市80萬平產(chǎn)產(chǎn)品，，含3－5個(gè)新盤盤，高高爾基基路項(xiàng)項(xiàng)目的的啟動(dòng)動(dòng)，將將會(huì)對(duì)對(duì)大連連中高高端市市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)大沖沖擊；；假日及及樂百百年項(xiàng)項(xiàng)目周周邊明明年將將會(huì)出出現(xiàn)友友誼合合升、、億達(dá)達(dá)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)地塊塊、廟廟嶺地地塊及及億達(dá)達(dá)旅順順南路路的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目。。2.506年土地地市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000假日風(fēng)景樂百年友誼地塊億達(dá)高爾基路星海灣金融中心（含華潤(rùn)地塊）廟嶺地塊億達(dá)機(jī)場(chǎng)地塊勛業(yè)（大連）億達(dá)保溫瓶廠億達(dá)旅順南路小平島2.6競(jìng)爭(zhēng)格格局和和對(duì)手手的表表現(xiàn)大公司司加入入競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)行列列，本本地化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)升級(jí)級(jí)為全全國(guó)范范圍的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)目前進(jìn)進(jìn)入大大連進(jìn)進(jìn)行住住宅開開發(fā)的的華潤(rùn)潤(rùn)、魯魯能、、上海海大華華及四四川新新希望望，均均處于于開發(fā)發(fā)前期期階段段，尚尚未動(dòng)動(dòng)工；；其中中華潤(rùn)潤(rùn)06年9月份剛剛成立立公司司外，，其余余三家家進(jìn)展展并不不順利利。2.6競(jìng)爭(zhēng)格格局和和對(duì)手手的表表現(xiàn)華潤(rùn)集集團(tuán)在在全國(guó)國(guó)主要要城市市產(chǎn)品品分布布產(chǎn)品系列進(jìn)入城市城市中所分布區(qū)域產(chǎn)品描述產(chǎn)品類型萬象城深圳，大連城市中心城區(qū)繁華商業(yè)圈以大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”

華潤(rùn)中心，首期包括“萬象城”及“華潤(rùn)大廈”5A甲級(jí)寫字樓，二期包括五星級(jí)商務(wù)酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休閑廣場(chǎng)置地星座北京城市核心的商業(yè)、政治、信息中心小體量建筑，頂級(jí)商務(wù)群落高層商務(wù)辦公建筑木棉花酒店深圳屬中小型時(shí)尚商務(wù)酒店，憑借藝術(shù)的設(shè)計(jì)、溫馨的服務(wù)和獨(dú)特的風(fēng)格深受住客歡迎。商住酒店翡翠城北京、成都、大連城市近郊區(qū)華潤(rùn)置地“新市鎮(zhèn)計(jì)劃”的代表作。翡翠城占地約百萬公頃，以約兩萬人的建制規(guī)模和低層、低密度、高綠化的規(guī)劃創(chuàng)造了一個(gè)具備完整功能的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)。TOWNHOUSE、獨(dú)體別墅及花園洋房。產(chǎn)品通常以精致、溫馨、蘊(yùn)涵濃郁東方文化情趣主題性景觀為特色的低密度住宅區(qū)鳳凰城北京、武漢、大連緊鄰CBD占地約20-30萬平，融辦公、商業(yè)、居住、休閑為一體，通常建在濱海區(qū)包括國(guó)際化公寓、酒店及商業(yè)公建闌溪鎮(zhèn)合肥地處大蜀山腳下，環(huán)湖擁翠占地200余畝，建筑面積約20萬平方米，以獨(dú)特的法式風(fēng)情依山而建花園洋房、景觀電梯公寓上海灘花園上海南外灘濱江區(qū)域南外灘高檔濱江住宅先鋒精裝高檔公寓2.6競(jìng)爭(zhēng)格格局和和對(duì)手手的表表現(xiàn)公司在在大連連的主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手是是億達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)康派均價(jià)7200林語家話均價(jià)6000CITYONE均價(jià)7000項(xiàng)目名稱總建筑面積總戶數(shù)06供應(yīng)均價(jià)戶型面積06銷售面積06銷售戶數(shù)06銷售率林語家話14.31000106400100-1608.553085%康派5.55143.3720040-1003.3300100%CITYONE2.83392.8700035-402.2427180%億達(dá)06年在售售項(xiàng)目目有三三個(gè)，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)都很很好，，三個(gè)個(gè)項(xiàng)目目均屬屬于區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)的的高價(jià)價(jià)盤。。億達(dá)在在售項(xiàng)項(xiàng)目分分布圖圖東方圣荷西唯美品格機(jī)場(chǎng)前億達(dá)將上市項(xiàng)目分布圖2.6競(jìng)爭(zhēng)格格局和和對(duì)手手的表表現(xiàn)億達(dá)集集團(tuán)07年將上上市的的項(xiàng)目目項(xiàng)目名稱總建筑面積預(yù)計(jì)價(jià)格戶型面積上市時(shí)間唯美品格13.357000起6013007.9機(jī)場(chǎng)前107000起80－90120－13007.7東方圣荷西15.468000起130－15007.52.6競(jìng)爭(zhēng)格格局和和對(duì)手手的表表現(xiàn)億達(dá)集集團(tuán)土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備高爾基基路機(jī)場(chǎng)前前億達(dá)土地地儲(chǔ)備分分布圖位置占地（萬平方米）建筑面積（萬平方米）機(jī)場(chǎng)前4050高爾基路項(xiàng)目1217億達(dá)藍(lán)灣3930青云天下1922億達(dá)藍(lán)灣灣青云天下下大連萬科華潤(rùn)大連8000以上6000－70006000－70007000－80005000－60002.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)華潤(rùn)（大大連）有有限公司司概況大連是華華潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)繼深圳圳、杭州州之后在在全國(guó)范范圍內(nèi)復(fù)復(fù)制發(fā)展展以“萬萬象城””為主要要品牌和和主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品的都都市綜合合體項(xiàng)目目的第三三個(gè)區(qū)域域中心城城市。華華潤(rùn)（大大連）有有限公司司成立于于2006年9月，是華華潤(rùn)（集集團(tuán)）有有限公司司和新加加坡政府府產(chǎn)業(yè)投投資有限限公司共共同投資資成立的的企業(yè)。。主營(yíng)以以“華潤(rùn)潤(rùn)萬象城城”大型型購(gòu)物中中心為主主力品牌牌和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品的的綜合性性商業(yè)地地產(chǎn)的開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)及管管理，橫橫跨地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)業(yè)、酒店店等領(lǐng)域域。華潤(rùn)（大大連）有有限公司司現(xiàn)有三三個(gè)項(xiàng)目目：大連星海海灣項(xiàng)目目大連天津津街項(xiàng)目目大連開發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目華潤(rùn)（大大連）土土地儲(chǔ)備備：179萬平預(yù)計(jì)土地地地價(jià)總總投資：：約31.7億元大連萬科科現(xiàn)有土土地儲(chǔ)備備（含樂百百年）：：57.3萬平紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)大連萬科華潤(rùn)大連8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000城市花園假日風(fēng)景樂百年萬象城翡翠城鳳凰城2.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)與華潤(rùn)的的戰(zhàn)略布布局對(duì)比比大連萬科科按照三年年戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，大大連公司司07年開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目擬達(dá)達(dá)到3-5個(gè)；紅旗鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域，05年大連公公司在該該區(qū)域與與該區(qū)政政府合作作開發(fā)假假日風(fēng)景景項(xiàng)目，，06年9月份又簽簽署了樂樂百年項(xiàng)項(xiàng)目合作作協(xié)議，，與該區(qū)區(qū)政府建建立了良良好的合合作關(guān)系系。該區(qū)區(qū)域土地地資源豐豐富、市市場(chǎng)前景景良好，，是未來來2年公司的的首選重重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，，本項(xiàng)目目的獲取取符合公公司戰(zhàn)略略。華潤(rùn)大連連華潤(rùn)進(jìn)入入大連，，采用典典型”華潤(rùn)中心心“模式，華華潤(rùn)城市市綜合體體部分首首先入連連，從海海昌地產(chǎn)產(chǎn)收購(gòu)星星海、天天津街項(xiàng)項(xiàng)目，預(yù)預(yù)計(jì)建設(shè)設(shè)萬象城城、鳳凰凰城項(xiàng)目目，制造造品牌效效應(yīng)和綜綜合效應(yīng)應(yīng)，11月21日，華潤(rùn)潤(rùn)全資招招牌掛獲獲得開發(fā)發(fā)區(qū)百萬萬濱海宗宗地，將將會(huì)建設(shè)設(shè)翡翠城城系列產(chǎn)產(chǎn)品。預(yù)預(yù)計(jì)華潤(rùn)潤(rùn)還將重重點(diǎn)選擇擇抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)、收益益回報(bào)較較高的旅旅游風(fēng)景景區(qū)或中中心城區(qū)區(qū)繁華商商業(yè)圈打打造大規(guī)規(guī)模商住住酒店、、公寓或或低密度度高檔住住宅。未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式南濱海片區(qū)金色系列合作為主的經(jīng)營(yíng)模式緊密區(qū)金色系列紅旗鎮(zhèn)城市花園未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式城市中心商業(yè)區(qū)萬象城全資為主經(jīng)營(yíng)模式臨海景觀商業(yè)區(qū)鳳凰城臨海景觀居住區(qū)翡翠城2.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)大連萬科科考慮政府府關(guān)系、、城市發(fā)發(fā)展方向向因素，，擬訂07年1-3季度獲取取2-3個(gè)中短線線項(xiàng)目，，4季度獲取取1個(gè)中長(zhǎng)線線項(xiàng)目，，擬獲取取項(xiàng)目排排序：樂百年回回購(gòu)項(xiàng)目目(紅旗鎮(zhèn))張前路西西項(xiàng)目(紅旗鎮(zhèn))濱海路項(xiàng)項(xiàng)目(南濱海區(qū)區(qū)域)凌水灣項(xiàng)項(xiàng)目(緊密區(qū))大鋼大化化(城市副中中心，長(zhǎng)長(zhǎng)線)水產(chǎn)研究究所項(xiàng)目目(緊密區(qū))香爐礁項(xiàng)項(xiàng)目(緊密區(qū))岔鞍村項(xiàng)項(xiàng)目(紅旗鎮(zhèn)區(qū)區(qū))華潤(rùn)大連連考慮華潤(rùn)潤(rùn)中心發(fā)發(fā)展模式式，重點(diǎn)點(diǎn)選擇抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)、、收益回回報(bào)較高高的旅游游風(fēng)景區(qū)區(qū)或中心心城區(qū)繁繁華商業(yè)業(yè)圈打造造大規(guī)模模商住酒酒店、公公寓或低低密度高高檔住宅宅，擬獲獲取項(xiàng)目目排序：：大鋼大化化(城市副中中心，長(zhǎng)長(zhǎng)線)凌水灣項(xiàng)項(xiàng)目(緊密區(qū))主要面向向客層：：城市新銳銳，富貴貴5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000大連萬科重點(diǎn)跟蹤項(xiàng)目分布及概況項(xiàng)目名稱：岔鞍村系列歸屬：TOWN占地面積：80萬容積率：0.6樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)1800元總地價(jià)：7.5億元項(xiàng)目名稱：樂百年回購(gòu)系列歸屬：TOWN占地面積：30萬容積率：0.48樓面地價(jià)：2500元總地價(jià)：3.6億元項(xiàng)目名稱：張前路西系列歸屬：TOWN占地面積建筑面積：10-15樓面地價(jià)：總地價(jià)：項(xiàng)目名稱：凌水灣系列歸屬：CITY占地面積：37萬容積率：1.7樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)2000元總地價(jià)：12.6億元項(xiàng)目名稱：香爐礁系列歸屬：GOLDEN占地面積：4萬容積率：3.4樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)2000元總地價(jià)：2.6億元項(xiàng)目名稱：濱海路系列歸屬：高端項(xiàng)目占地面積：27萬容積率：0.3樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)5200元總地價(jià)：2億元項(xiàng)目名稱：水產(chǎn)研究所系列歸屬：高端項(xiàng)目占地面積：6萬容積率：0.6（2.0）樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)7000(2100)元總地價(jià)：2.5億元項(xiàng)目名稱：金石灘系列歸屬：高端項(xiàng)目占地面積：16萬容積率：1.3樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)460元總地價(jià)：1億元項(xiàng)目名稱：大鋼大化系列歸屬：TOWN占地面積：100萬容積率：1.7樓面地價(jià)：預(yù)計(jì)2000元總地價(jià)：20億元2.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)大連星海海灣項(xiàng)目目是以超五五星級(jí)酒酒店為核核心，集集商業(yè)、、居住功功能于一一體的大大型、地地標(biāo)性都都市綜合合體。對(duì)應(yīng)客戶戶：城市新銳銳、富貴貴項(xiàng)目基本本信息：：占地面積積：12萬平米建筑面積積：24萬平米原樓面地地價(jià)：3433用途：酒店、公公寓原成交日日期：05-06-03原中標(biāo)單單位：海昌房地地產(chǎn)預(yù)計(jì)總投投資：35億港幣開工時(shí)間間：07年8月宏都筑景占面：10容積率：1.85價(jià)格：多層9000起，高層6380起產(chǎn)品形式：高層、多層一品星海占面：6容積率：3價(jià)格：9000起產(chǎn)品形式：小高層、高層華潤(rùn)星海灣項(xiàng)目2.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)大連天津津街項(xiàng)目目以“萬象城”大型購(gòu)物物中心為為核心的的集大型型購(gòu)物中中心、高高檔公寓寓等功能能為一體體的大型型、地標(biāo)標(biāo)性都市市綜合體體?？蛻簦撼鞘行落J銳、富貴貴項(xiàng)目基本本信息：：占地面積積：3萬平米建筑面積積：19萬平米樓面地價(jià)價(jià)：約3400用途：商業(yè)預(yù)計(jì)總投投資：20億港幣宗地現(xiàn)狀狀：土地整理理建設(shè)單位位：龍?jiān)ㄔO(shè)設(shè)2.6競(jìng)爭(zhēng)格局局和對(duì)手手的表現(xiàn)現(xiàn)華潤(rùn)大連連開發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目具有先天天的海景景景觀資資源，將將被打造造成大型型高檔濱濱海居住住社區(qū)，，含大型型酒店。?？蛻簦撼鞘行落J、富富貴項(xiàng)目基本信息息：占地面積：45.3萬平米建筑面積：136萬平米樓面地價(jià)：1250用途：住宅成交日期：06-11-21中標(biāo)單位：華潤(rùn)集團(tuán)大連連公司地價(jià)：17億元開工時(shí)間：07年全面動(dòng)工金廣和中遠(yuǎn)建面：110萬平含大型公建容積率：3地價(jià)：10億樓面地價(jià)：900中糧建面：120萬平容積率：3地價(jià)：11.5億樓面地價(jià)：958ABC2.6競(jìng)爭(zhēng)格局和對(duì)對(duì)手的表現(xiàn)機(jī)會(huì)萬科（大連））公司較早進(jìn)進(jìn)行大連城市市經(jīng)濟(jì)及房地地產(chǎn)市場(chǎng)研究究，對(duì)于城市市已有宗地進(jìn)進(jìn)行前期跟蹤蹤和介入，較較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更更多獲取土地地信息；通過通過假日日項(xiàng)目、樂百百年項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作，大連公公司與政府關(guān)關(guān)系已逐步步進(jìn)入穩(wěn)定期期。威脅華潤(rùn)資金雄厚厚，來勢(shì)洶洶洶證明對(duì)大連連市場(chǎng)信心很很強(qiáng)，必將還還會(huì)有后續(xù)的的較大規(guī)模的的投資，與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比，，萬科（大連連）公司缺乏乏規(guī)模資金投投入，主要還還是采用合作作模式，規(guī)模模上和項(xiàng)目分分布上會(huì)受到到局限；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要要面對(duì)城市新新銳和富貴，，且宗地占據(jù)據(jù)有利區(qū)位，，對(duì)于大連公公司定位同一一客層的項(xiàng)目目威脅較大。。對(duì)策除銀行貸款，，多渠道融資資是大連公司司再獲取項(xiàng)目目必須考慮的的解決方案；；華潤(rùn)所關(guān)注的的收益回報(bào)較較高的旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)地塊，，應(yīng)列為公司司重點(diǎn)考慮并并爭(zhēng)取搶在華華潤(rùn)之前介入入的機(jī)會(huì)地塊塊。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期9000市場(chǎng)06年9000市場(chǎng)供銷態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，銷售售率為71％；根據(jù)07年供應(yīng)量增多多，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)會(huì)加劇，預(yù)預(yù)計(jì)07年消化量為22萬平。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期8000市場(chǎng)06年8000市場(chǎng)供銷態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，銷售售率為51％；根據(jù)07年供應(yīng)量比06年少，預(yù)計(jì)07年消化量在22萬平。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期7000市場(chǎng)對(duì)比05、06年7000價(jià)格段的供銷銷情況：06年7000－8000供應(yīng)量與05年供應(yīng)量相近近（05年：38.8萬，06年：41.76萬），但06年銷售量（25.76萬）與05年（32萬）相比減少少19.5％；06年7000－8000段的供銷情況況表明此價(jià)格格段的市場(chǎng)需需求存在一定定制約。預(yù)計(jì)07年消化量為30萬平。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期6000市場(chǎng)對(duì)比05、06年6000－7000價(jià)格段的供銷銷情況：06年6000－7000的供應(yīng)量相對(duì)對(duì)于05年處于不足狀狀態(tài)，僅相當(dāng)當(dāng)于05年供應(yīng)量的37％；06年當(dāng)年消化率率達(dá)到87％（22.5/19.5），此細(xì)分市市場(chǎng)有較大的的機(jī)會(huì)；07年供應(yīng)量與05年相似，預(yù)計(jì)計(jì)07年消化量在45萬平。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期5000市場(chǎng)對(duì)比05、06年5000價(jià)格段的供銷銷情況：06年5000－6000的供應(yīng)量相對(duì)對(duì)于05年處于不足狀狀態(tài)，僅相當(dāng)當(dāng)于05年供應(yīng)量的47.7％；06年當(dāng)年消化率率達(dá)到62％（14.62/23.4），此細(xì)分市市場(chǎng)有一定的的機(jī)會(huì)；07年供應(yīng)量相比比05、06年有大幅增加加，預(yù)計(jì)07年消化量在60萬平。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期2.6.2重大市政進(jìn)展展項(xiàng)目掛牌項(xiàng)目12月底前進(jìn)度情況完成時(shí)限責(zé)任單位房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房81萬平方米泉水新區(qū)31萬平方米基礎(chǔ)施工進(jìn)展順利，另17萬平方米正在進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作；泡崖新區(qū)15萬平方米已竣工，另13萬平方米主體基本完工，已全部面向社會(huì)銷售。石門山10萬平方米已開工建設(shè)。12月底市國(guó)土房屋局將廉租住房保障基本條件由人均住房使用面積6平方米擴(kuò)大到8平方米，對(duì)1000戶“雙特困”家庭提供廉租住房政策救助已完成11月底完成大連港東部港區(qū)搬遷東港雜貨作業(yè)區(qū)剩余區(qū)域已開始進(jìn)行拆除施工。12月底市土地儲(chǔ)備中心大連港集團(tuán)加快推進(jìn)大鋼、大化搬遷大鋼新廠：新廠區(qū)土地平整完畢。正進(jìn)行工藝方案設(shè)計(jì)及技術(shù)、設(shè)備交流。大化集團(tuán)：甲醇項(xiàng)目已完成投資55416萬元，占總投資額的41.05％。松木島廠區(qū)工程已完成投資14717萬元，占總投資額的4.95％。2007年12月底市經(jīng)委、金州區(qū)、瓦房店市、開發(fā)區(qū)城市交通完成西部通道道路工程基本完成。石門山隧道已全線貫通，正在進(jìn)行附屬工程施工；紅旗中路高架橋、西南路立交橋的主體工程已完工，附屬工程正在施工。12月底市城建局新椒金山隧道已完成9月底3座跨鐵路橋改擴(kuò)建等道橋工程已完成10月底拓寬改造華北路等10條中心城區(qū)交通干道已完成11月底城市規(guī)劃春柳河、周水子河區(qū)域綜合整治及春柳河污水處理廠二期工程春柳河污水處理廠二期工程二期工程動(dòng)遷已結(jié)束，正在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工。2007年底市城建局建設(shè)梭魚灣公園、西山和西郊森林公園梭魚灣公園已完成總工程量的９０％。樹木和草坪栽植因季節(jié)限制，待明年春天實(shí)施。西山公園已完成遷墳工作及公園南入口土建工程。西郊森林公園年內(nèi)確定的２６公里三級(jí)公路改造工程基本完成；景觀橋已竣工通車；２個(gè)回遷小區(qū)建設(shè)工程已完工，另一個(gè)回遷小區(qū)正在施工；園區(qū)內(nèi)各類景觀和設(shè)施正在建設(shè)中。12月底市城建局西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)煙大輪渡碼頭頭2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期城市交通規(guī)劃劃?rùn)C(jī)場(chǎng)規(guī)劃“規(guī)劃三十里堡堡作為城市機(jī)機(jī)場(chǎng)首選方案案”（論證、評(píng)審審階段）鐵路規(guī)劃哈大鐵路客運(yùn)運(yùn)專線（評(píng)審審階段，2011年竣工通車））煙大輪渡（已已試運(yùn)營(yíng)）金窯線鐵路（（金港站－金金州站－哈大大鐵路相連，，年底前通車車）城市交通規(guī)劃劃連接主城區(qū)與與開發(fā)區(qū)的跨跨海大橋（論論證、評(píng)審階階段）振連路（西起起市內(nèi)光明路路－東至開發(fā)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)區(qū)黃海路，年年內(nèi)完成主體體工程）由上海路至甘甘井子的海底底隧道（論證證、評(píng)審階段段）西北快速路（（道路工程基基本完成，紅紅旗中路高架架橋和西南路路立交橋的主主體工程完工工，附屬工程程正在施工））高速公路規(guī)劃劃土羊高速（累累計(jì)工程總量量51％）沈大與丹大連連接線（累計(jì)計(jì)完成投資的的53.27%）大莊高速西（（累計(jì)工程總總量68％）大窯灣疏港高高速（累計(jì)完完成投資總額額的59％）長(zhǎng)興島疏港高高速（征地動(dòng)動(dòng)遷普查衡量量和招投標(biāo)已已完成）大連灣疏港高高速（正在進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目前期期工作）沈大高速丹大高速快軌1號(hào)快軌2號(hào)快軌3號(hào)西北快速路振連路2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期2.6.3重大企業(yè)進(jìn)入入今年1－8月，新批外資資項(xiàng)目523家，注冊(cè)外資資金額20.42億美元；06年大連新引進(jìn)進(jìn)一批跨國(guó)公公司項(xiàng)目。美美國(guó)美商安訊訊、甲骨文、、Avaya（亞美亞）、、肯沃基、日日本NTT、德國(guó)西門子子等一批跨國(guó)國(guó)公司相繼在在我市設(shè)立公公司。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)測(cè)測(cè)——片區(qū)投資價(jià)值值分析5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000意向地塊紅旗鎮(zhèn)片區(qū)凈利率11%-14%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率32.6%機(jī)場(chǎng)前片區(qū)凈利率6%-8%房?jī)r(jià)無增幅高新技術(shù)片區(qū)凈利率7%-9%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率35.4%緊密區(qū)中心片區(qū)凈利率10%-20%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率14.6%星海凈利率15-25%現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢凈利率16-30%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率34%南濱海片區(qū)凈利率20%-25%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率25%泉水片區(qū)凈利率6%-7%房?jī)r(jià)無增幅紅旗鎮(zhèn)片區(qū)土地初具規(guī)模?；緩?5年開始，05年樓面地價(jià)1622，盈利水平在在11％—14％之間，有較較大上漲空間間。機(jī)場(chǎng)前片區(qū)該片區(qū)土地增增值較快，增增長(zhǎng)率在34.7%,05年1257，由于所處待待開發(fā)區(qū)域，，房?jī)r(jià)上漲較較慢，致使盈盈利水平較低低，在6％－8％之間。高新技術(shù)園區(qū)區(qū)04-05年，土地升值值較快，增長(zhǎng)長(zhǎng)率29.5％，05年1987，土地成本壓壓力較大，盈盈利水平在7％－9％之間。緊密區(qū)03-05年，土地成本本增值為37.6%,土地成本壓力力較大，盈利利水平在15％－25％之間，由于于紅旗片區(qū)、、高新園區(qū)等等價(jià)格已上漲漲到6000以上，因此，，該區(qū)域有較較大價(jià)格上漲漲空間。星海片區(qū)04-05年，土地的升升值較快，增增長(zhǎng)率43.5％，土地成本本壓力較大，，由于景觀資資源唯一，且且為商務(wù)、會(huì)會(huì)展中心，盈盈利水平在16％－30％之間，增長(zhǎng)長(zhǎng)空間有限。。中心片區(qū)由于土地成本本較高，致使使中山區(qū)的房房?jī)r(jià)一直處于于較高水平，，均價(jià)8000盈利水平在8.62%,億達(dá)青云映山山盈利為19.24%。南濱海區(qū)該片區(qū)位于中中心城區(qū)的宜宜居生活區(qū)，，景觀資源唯唯一，05年樓面地價(jià)2054，土地供應(yīng)量量較少。泉水片區(qū)該片區(qū)土地成成交規(guī)模較大大，03-05年土地增長(zhǎng)率率為29.7%，05年樓面地價(jià)1290，土地成本較較高，房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)緩慢。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)期期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)測(cè)測(cè)——波士頓模型波士頓矩陣模模型用于分析析公司業(yè)務(wù)，，將業(yè)務(wù)分為為明星（Star）,現(xiàn)金牛（CashFlow）,瘦狗（Dog）和問題（QuestionMark）四個(gè)類別。。Star明星收益:高成長(zhǎng),穩(wěn)定現(xiàn)金流:中等戰(zhàn)略:保持或收割QuestionMark問題收益:低成長(zhǎng),不穩(wěn)定現(xiàn)金流:虧損戰(zhàn)略:提高市場(chǎng)分額額或收割/丟棄CashCow現(xiàn)金牛收益:高成長(zhǎng),穩(wěn)定現(xiàn)金流:高穩(wěn)定戰(zhàn)略:保持或增加市市場(chǎng)分額Dog瘦狗收益:低成長(zhǎng),不穩(wěn)定現(xiàn)金流:中等或虧損戰(zhàn)略:收割/丟棄強(qiáng)弱市場(chǎng)成長(zhǎng)率弱強(qiáng)相對(duì)市場(chǎng)份額額2.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測(cè)——波士頓模型型在大連公公司中應(yīng)用用嘗試銷售凈利率房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率紅旗鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)前，泉水片區(qū)高新園區(qū)緊密區(qū)星海片區(qū)中心城區(qū)5325套3380套2591套6136套數(shù)據(jù)來源：2006年春、秋房展會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1580套長(zhǎng)期投資區(qū)域最佳投資區(qū)域待發(fā)展投資區(qū)域成熟投資區(qū)域注：橢圓大小代表片區(qū)房屋供應(yīng)套數(shù)3800套，10040套2650套南濱海片區(qū)2.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測(cè)根據(jù)上述模模型，結(jié)合合投資價(jià)值值、政府關(guān)關(guān)系因素，，大連公司司擬對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域進(jìn)行調(diào)整整，將高新園區(qū)區(qū)列為重點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)。5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000意向地塊紅旗鎮(zhèn)片區(qū)凈利率11%-14%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率32.6%機(jī)場(chǎng)前片區(qū)凈利率6%-8%房?jī)r(jià)無增幅高新技術(shù)片區(qū)凈利率7%-9%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率35.4%緊密區(qū)中心片區(qū)凈利率10%-20%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率14.6%星海凈利率15-25%現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢凈利率16-30%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率34%南濱海片區(qū)凈利率20%-25%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率25%泉水片區(qū)凈利率6%-7%房?jī)r(jià)無增幅高新園區(qū)機(jī)場(chǎng)區(qū)域紅旗鎮(zhèn)區(qū)域域2.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測(cè)——高新園區(qū)概概況大連高新技技術(shù)園區(qū)是是1991年3月經(jīng)中國(guó)政政府批準(zhǔn)建建立的首批批國(guó)家級(jí)高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，，也是大連連市的對(duì)外外開放先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)、科技技興市的示示范區(qū)。園區(qū)總占地地35.6平方公里，，主要由創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園（、、軟件園、、黃河路科科技城等發(fā)發(fā)展區(qū)域組組成。2.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測(cè)——高新園區(qū)概概況高新園區(qū)市市場(chǎng)需求量量及特征調(diào)研的幾家家企業(yè)的總總?cè)藬?shù)在一一萬人左右右，在購(gòu)房房方面的特特點(diǎn)是：1、普通人員員的收入一一般在10萬元以上，，購(gòu)房面積積集中在80－100平；2、中級(jí)管理理人員收入入在10－20萬元之間，，購(gòu)房面積積集中在120－140平；3、高級(jí)管理理人員收入入在25萬元以上，，由于流動(dòng)動(dòng)性較強(qiáng)，，自主需求求較低，購(gòu)購(gòu)房主要用用于投資，，傾向于投投資面積在在100平以上的戶戶型；4、外籍人員員購(gòu)房面積積集中在140平以上的戶戶型。通常常的情況為為普通人員員占公司員員工總數(shù)10％，中高級(jí)級(jí)人員占70％，高級(jí)管管理人員占占10％，外籍人人員占10％。公司人數(shù)（位）人員性質(zhì)年收入需求面積SAP、惠普、IBM、松下電器、松下通信、畢博2200行政人員5-10萬元90-120㎡軟件工程師10-15萬元140㎡中高級(jí)管理人員30萬元140㎡（中級(jí)）簡(jiǎn)柏特（通用電氣）、埃森哲、DELL2900行政人員、技術(shù)人員3-5萬元80-100㎡外籍人員5-10萬元140㎡中高級(jí)管理人員20-25萬元120-140㎡（中級(jí)）索尼70（高級(jí)工程師40人左右）高級(jí)工程師30萬元120㎡東軟集團(tuán)、東軟股份2000一般員工3－5萬元㎡軟件工程師5－8萬元80－100㎡中高級(jí)管理人員10萬元以上120－140㎡華信、新軟（海輝）2000（軟件工程師占30%）軟件工程師10－15萬元100－120㎡愛立信、歐姆龍、CSK、阿爾派辦事處（人數(shù)很少）一般員工3-5萬元80-100㎡中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)10－15萬元120㎡以上珍奧、非得、馮哈根斯10－20人中層員工員工收入較低100㎡左右2.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期2.6.3潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測(cè)——高新園區(qū)概概況從05年大連市各各行業(yè)在崗崗人員平均均收入統(tǒng)計(jì)計(jì)來看，計(jì)計(jì)算機(jī)服務(wù)務(wù)和軟件業(yè)業(yè)、高校教教育工作者者和技術(shù)服服務(wù)人員的的收入分別別位列第一一位和第四四位，高收收入將是樓樓盤銷售較較好的有力力支撐。學(xué)校名稱人數(shù)人員性質(zhì)及收入大連理工大學(xué)3134高級(jí)科研工作者100萬以上高級(jí)管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬大連海事大學(xué)2500高級(jí)科研工作者100萬以上高級(jí)管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬東北財(cái)經(jīng)大學(xué)2100高級(jí)管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬大連水產(chǎn)學(xué)院590高級(jí)管理人員10－15萬副教授以上教師8－10萬行政人員3－5萬東軟信息學(xué)院400高級(jí)管理人員10－15萬副教授以上教師8－10萬行政人員3－5萬大連財(cái)經(jīng)學(xué)校110高級(jí)管理人員8－10萬副教授以上教師5－8萬行政人員3－5萬大連醫(yī)科大學(xué)4239高級(jí)科研工作者100萬以上高級(jí)管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬總計(jì)130732.72007年度市場(chǎng)預(yù)預(yù)期結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)為大連住住宅市場(chǎng)的的旺盛需求求奠定了基基礎(chǔ)，