《房地產(chǎn)金融緒論》課件

房地產(chǎn)金融高丹桂精選ppt房地產(chǎn)金融高精選ppt1主要內(nèi)容課程介紹房地產(chǎn)金融內(nèi)涵相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt2022/12/262主要內(nèi)容課程介紹精選ppt2022/12/262一、課程介紹《房地產(chǎn)金融學(xué)》課程闡述了房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識(shí)，旨在使學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容、包括抵押貸款的運(yùn)作、質(zhì)押和保證貸款、開(kāi)發(fā)貸款、消費(fèi)貸款和公積金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)（抵押貸款證券化）和同抵押貸款安全性相關(guān)的住房保險(xiǎn)。

本課程將原理論述、操作流程、實(shí)際運(yùn)用有機(jī)結(jié)合，較為全面地勾畫(huà)房地產(chǎn)金融的脈絡(luò)框架，闡述了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。精選ppt2022/12/263一、課程介紹《房地產(chǎn)金融學(xué)》課程闡述了房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識(shí)，1、房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)金融學(xué)的理論基礎(chǔ)和學(xué)科性質(zhì)理論基礎(chǔ)：馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論依據(jù)：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論精選ppt1、房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)金融學(xué)的理論基礎(chǔ)和學(xué)科性質(zhì)精4

房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨(dú)立和發(fā)展起來(lái)的，是專門(mén)研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律的科學(xué)。精選ppt房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)5精選ppt2022/12/266精選ppt2022/12/2662、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融學(xué)1）在課堂中學(xué)2）在討論中學(xué)3）在實(shí)踐調(diào)研中學(xué)推薦文章：《格林斯潘做錯(cuò)了什么》——中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)2008-11-04精選ppt2022/12/2672、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融學(xué)1）在課堂中學(xué)推薦文章：《格林斯潘做我問(wèn)你答房地產(chǎn)是什么，房地產(chǎn)業(yè)如何定義？你心中的金融又是什么？房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否需要金融的支持？請(qǐng)舉例說(shuō)明？精選ppt2022/12/268我問(wèn)你答房地產(chǎn)是什么，房地產(chǎn)業(yè)如何定義？精選ppt2022/房地產(chǎn)一般是指城市的房地產(chǎn)，是指房產(chǎn)、地產(chǎn)的結(jié)合體、附著在房產(chǎn)和地產(chǎn)上的附著物及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。精選ppt2022/12/269精選ppt2022/12/269房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行貨幣資金

貨幣資金150萬(wàn)元資本投入100萬(wàn)元借入資本50萬(wàn)元材料20萬(wàn)元材料采購(gòu)在產(chǎn)品40萬(wàn)元投入生產(chǎn)產(chǎn)成品40萬(wàn)元貨幣資本100萬(wàn)元產(chǎn)品完工產(chǎn)品出售供應(yīng)階段生產(chǎn)階段銷(xiāo)售階段重新投入生產(chǎn)支付包裝、運(yùn)輸、廣告費(fèi)5萬(wàn)元固定資產(chǎn)50萬(wàn)元計(jì)提折舊10萬(wàn)元支付工資及其他費(fèi)用10萬(wàn)元精選ppt房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行貨幣資金

貨幣資金資本投入借入資本材10金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也就是說(shuō)金融是研究資金和信用在個(gè)人、企業(yè)和政府之間轉(zhuǎn)移的過(guò)程、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)和工具的學(xué)科。金融和我們所學(xué)過(guò)的經(jīng)濟(jì)學(xué)是什么樣的關(guān)系？金融精選ppt2022/12/2611金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活研究的重點(diǎn)不同。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注的是利潤(rùn)最大化，金融學(xué)關(guān)注的是所有者權(quán)益收益最大化。金融考慮的是資金的時(shí)間價(jià)值以及利率對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值以及融資決策的影響。金融重視現(xiàn)金流量而不是利潤(rùn)。金融研究防范的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的概念。金融學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系精選ppt2022/12/2612研究的重點(diǎn)不同。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注的是利潤(rùn)最大化，金融學(xué)關(guān)注的是所有我們先從故事談起包玉剛跨界金融稱為世界船王精選ppt2022/12/2613我們先從故事談起包玉剛跨界金融稱為世界船王精選ppt2022嘉德置地集團(tuán)精選ppt2022/12/2614嘉德置地集團(tuán)精選ppt2022/12/2614精選ppt2022/12/2615精選ppt2022/12/2615精選ppt2022/12/2616精選ppt2022/12/2616精選ppt2022/12/2617精選ppt2022/12/2617精選ppt2022/12/2618精選ppt2022/12/2618精選ppt2022/12/2619精選ppt2022/12/2619精選ppt2022/12/2620精選ppt2022/12/2620精選ppt2022/12/2621精選ppt2022/12/2621房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀(jì)的時(shí)候就已經(jīng)在中東、歐洲大陸、英國(guó)和南美出現(xiàn)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測(cè)技術(shù)，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒(méi)的時(shí)候，貸款人的權(quán)利也能得到保障。此外，在中東也很早就出現(xiàn)了抵押貸款。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實(shí)施，并成為現(xiàn)代抵押制度的先驅(qū)。

另外，從世界范圍來(lái)看，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都有相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押銀行，日本的住宅金融公庫(kù)、德國(guó)的住宅儲(chǔ)蓄銀行等。精選ppt2022/12/2622房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀(jì)的時(shí)候就啟示包玉剛的故事和嘉德置地集團(tuán)的故事告訴我么了什么？發(fā)展房地產(chǎn)金融的機(jī)會(huì)早已來(lái)臨，抓住機(jī)遇才能成就未來(lái)！精選ppt2022/12/2623啟示包玉剛的故事和嘉德置地集團(tuán)的故事告訴我么了什么？發(fā)展房地

二、房地產(chǎn)金融內(nèi)涵（一）概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。

廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類(lèi)的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。精選ppt2022/12/2624二、房地產(chǎn)金融內(nèi)涵精選ppt2022/（二）房地產(chǎn)金融的分類(lèi)

1、政策性房地產(chǎn)金融：房改金融。它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。公積金的吸收與提取，住房公積金貸款的發(fā)放等。

2、商業(yè)性房地產(chǎn)金融：與政策性金融相對(duì)應(yīng)，是一種以盈利為目的的房地產(chǎn)金融。精選ppt（二）房地產(chǎn)金融的分類(lèi)

1、政策性房地產(chǎn)金融：房改金融。它是25

2、兩者的區(qū)別：

（1）房改金融政策性強(qiáng)、商業(yè)性房地產(chǎn)金融政策性較弱。

房改金融不以盈利為目的，房改資金的增值主要是投入到房改業(yè)務(wù)中去；具有特定的資金來(lái)源和資金運(yùn)用，?？顚Ｓ茫毁Y金來(lái)源的強(qiáng)制性和資金運(yùn)用的優(yōu)惠性。

（2）房改金融具有地方性特征，商業(yè)性房地產(chǎn)金融的地方性較弱。

（3）房改金融具有階段性，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融具有長(zhǎng)期性

（4）房改金融是商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的委托業(yè)務(wù)，要按照委托人的意愿來(lái)管理房改金融資金，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融是商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的自營(yíng)業(yè)務(wù)。

（5）房改金融只涉及住房，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融可以涉及各類(lèi)房地產(chǎn)。

精選ppt

2、兩者的區(qū)別：

（1）房改金融政策性強(qiáng)、商業(yè)性房地產(chǎn)金融26注意房地產(chǎn)金融是一個(gè)完整的理論體系，其包括房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)金融組織體系、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，房地產(chǎn)金融整體體系。他們構(gòu)成了完整的金融體系。精選ppt2022/12/2627注意房地產(chǎn)金融是一個(gè)完整的理論體系房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系：參與者——融資主體、融資中介、市場(chǎng)金融工具。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)；房產(chǎn)金融市場(chǎng)、地產(chǎn)金融市場(chǎng)；直接融資市場(chǎng)、間接融資市場(chǎng)；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系：金融產(chǎn)品指的是各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值,可進(jìn)行公開(kāi)交易或兌現(xiàn)的非實(shí)物資產(chǎn),也叫有價(jià)證券,如現(xiàn)金、匯票、股票、期貨、債券、保單等。具體商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票精選ppt2022/12/2628房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系：參與者——融資主體、融資中介、市場(chǎng)金融工（三）我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系1、專營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)（1）住房?jī)?chǔ)蓄銀行：1987年煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行；安徽蚌埠市住房?jī)?chǔ)蓄銀行；中德住宅儲(chǔ)蓄銀行（2）住宅信用合作社：86年新欣住房合作社、87年常碼頭住宅合作社2、兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)精選ppt2022/12/2629（三）我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系1、專營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)精選（四）房地產(chǎn)金融的主要任務(wù)及內(nèi)容基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)；促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中資金的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。主要內(nèi)容：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款；開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄；辦理房地產(chǎn)貸款，尤其是抵押貸款；從事房地產(chǎn)投資、信托、典當(dāng)、貨幣結(jié)算、房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行，代發(fā)，房地產(chǎn)證券化。精選ppt2022/12/2630（四）房地產(chǎn)金融的主要任務(wù)及內(nèi)容基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和（五）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)房地產(chǎn)金融的證券化的趨勢(shì)房地產(chǎn)金融政策性較強(qiáng)房地產(chǎn)金融金融市場(chǎng)波動(dòng)性較大精選ppt31（五）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)精選ppt31（六）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系1、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)①金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)②金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣③金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù)內(nèi)容2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持①房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也經(jīng)營(yíng)需要金融業(yè)的配合②房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助③房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù)3、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的過(guò)度結(jié)合易誘發(fā)危機(jī)精選ppt32（六）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系1、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)報(bào)道透視（請(qǐng)聽(tīng)報(bào)道）2016年3月新浪財(cái)經(jīng)的報(bào)道：圖說(shuō)日本樓市泡沫破裂后情形：一線城跌得最慘精選ppt33實(shí)時(shí)報(bào)道透視（請(qǐng)聽(tīng)報(bào)道）2016年3月新浪財(cái)經(jīng)的報(bào)道：圖說(shuō)精選ppt2022/12/2634精選ppt2022/12/2634相關(guān)鏈接日本房地產(chǎn)泡沫的背景東南亞金融危機(jī)后的房地產(chǎn)泡沫我國(guó)房地產(chǎn)泡沫請(qǐng)思考：利用你所學(xué)過(guò)的知識(shí)回答房地產(chǎn)泡沫是如何產(chǎn)生的？會(huì)帶來(lái)什么樣的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？精選ppt2022/12/2635相關(guān)鏈接日本房地產(chǎn)泡沫的背景請(qǐng)思考：利用你所學(xué)過(guò)的知識(shí)回答房精選ppt2022/12/2636精選ppt2022/12/2636海南的房地產(chǎn)泡沫1993-1998年：泡沫破滅期。1993年，國(guó)務(wù)院禁止國(guó)有銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫破院禁止國(guó)有銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)，泡沫破滅，全省出現(xiàn)爛尾樓600多棟，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。?1998-2006年：泡沫處置期。截止06年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，分別占閑置總量的98.17%和97.6%，處置基本完成。精選ppt2022/12/2637海南的房地產(chǎn)泡沫1993-1998年：泡沫破滅期。1993年泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏吸引力這兩個(gè)基本條件。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)的過(guò)度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會(huì)加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大大超過(guò)它的實(shí)際價(jià)值，促使泡沫膨脹。

一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣(mài)房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。精選ppt2022/12/2638泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏（七）房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來(lái)源房地產(chǎn)金融中的資本流

現(xiàn)代西方國(guó)家房地產(chǎn)金融中的資本流：商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權(quán)債權(quán)

資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者精選ppt（七）房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來(lái)源商業(yè)銀行投資銀行開(kāi)發(fā)商股39資金來(lái)源我國(guó)房地產(chǎn)金融體系還不完善，資金的來(lái)源比較單一。過(guò)去主要來(lái)源于政府對(duì)銀行的投入和居民儲(chǔ)蓄，目前擴(kuò)大到公積金和股票市場(chǎng)等。精選ppt資金來(lái)源精選ppt40

我國(guó)現(xiàn)階段整個(gè)資金來(lái)源及運(yùn)作過(guò)程資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國(guó)營(yíng)公司精選ppt資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌41

世界多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)金融的來(lái)源是多元化的，資金來(lái)源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。（一）保險(xiǎn)公司（二）各種公積金（三）商業(yè)銀行（四）儲(chǔ)蓄貸款銀行（五）互助儲(chǔ)蓄銀行（六）抵押銀行（七）房地產(chǎn)投資信托公司精選ppt精選ppt42三、相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt43三、相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt43（一）影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

1、通貨膨脹的變化

開(kāi)發(fā)商從發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求，作出決策進(jìn)行建設(shè)，到供應(yīng)市場(chǎng)要有一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)可能原需求已被滿足或供應(yīng)過(guò)剩，結(jié)果就產(chǎn)生了房屋的供應(yīng)在時(shí)間上總是落后于需求，在數(shù)量上可能會(huì)超過(guò)或低于需求，形成房屋供應(yīng)滯后現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的產(chǎn)生。房地產(chǎn)周期是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣（周期）的“晴雨表”，即可以根據(jù)房地產(chǎn)周期來(lái)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期。精選ppt（一）影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素精選ppt44

房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)為房屋空置率，它是房屋在推向市場(chǎng)一定時(shí)期（一般為1～2年）后，空置房屋（沒(méi)有出租或銷(xiāo)售）占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。宏觀經(jīng)濟(jì)同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系是復(fù)雜的，不同地區(qū)或不同時(shí)間有不同的表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)既可影響、決定房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)周期也可預(yù)示經(jīng)濟(jì)景氣狀況。精選ppt精選ppt452、銀行利率的變化隨著物價(jià)指數(shù)的下降，中央銀行會(huì)降低其貼現(xiàn)率，各商業(yè)銀行為了發(fā)放更多的貸款也會(huì)降低其利率。同物價(jià)上升利率調(diào)高相反，由于利率下降，房屋經(jīng)營(yíng)、管理費(fèi)用降低，銀行貸款的債務(wù)負(fù)擔(dān)變輕，更多的家庭能夠達(dá)到貸款要求，所以這個(gè)時(shí)期也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售較旺盛的時(shí)期。西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家往往是通過(guò)銀行金融手段，即利率手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的。精選ppt精選ppt463、所得稅法的變化我國(guó)還沒(méi)有形成完善的所得稅制度，所以所得稅法的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的影響不大。精選ppt3、所得稅法的變化精選ppt47在西方國(guó)家很多人將投資房地產(chǎn)當(dāng)做減免稅收的有效手段，所以也稱房地產(chǎn)為稅收的避風(fēng)港。購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是一種投資活動(dòng)，可從以下四個(gè)方面避稅：（1）購(gòu)房造成所得減少而使當(dāng)年納稅量降低（2）在累進(jìn)稅率條件下，所得減少會(huì)出現(xiàn)稅率降低的現(xiàn)象（3）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中允許的折舊率同實(shí)際折舊率不同，多數(shù)情況下大于實(shí)際折舊率，從而降低房屋納稅量（4）由于房屋增值沒(méi)有評(píng)估而減少的所得稅精選ppt精選ppt484、貨幣匯率的變化匯率則可以調(diào)整完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家間的資金流動(dòng)。匯率的變化有兩方面的作用：（1）當(dāng)匯率下降時(shí)，為了保值，很多人會(huì)投資本國(guó)房地產(chǎn)；（2）當(dāng)貨幣升值時(shí)，又會(huì)使本國(guó)貨幣外流到貶值國(guó)家，而投資房地產(chǎn)是一種較快速的轉(zhuǎn)移方式。精選ppt精選ppt495、日用品價(jià)格的變化日用品價(jià)格的變化對(duì)不同發(fā)展水平國(guó)家有不同的影響。日用品價(jià)格的變化可能會(huì)導(dǎo)致人們購(gòu)買(mǎi)力的變化，使投資于耐用的房屋上的資金減少。發(fā)展中國(guó)家恩格爾系數(shù)多在50%左右，也就是在人們的家庭所得中約有一半消費(fèi)在食品上，所以食品價(jià)格的上升對(duì)房屋的銷(xiāo)售有很大影響。精選ppt精選ppt50

6、房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報(bào)率的變化在房屋購(gòu)買(mǎi)被普遍作為投資工具的情況下，其他投資工具如股票、期貨和收藏品的回報(bào)率較高，也會(huì)影響房屋購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，使大量房地產(chǎn)投資進(jìn)入其他領(lǐng)域。在西方國(guó)家，房地產(chǎn)證券的價(jià)格隨著世界金融市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。在利率下降時(shí)，房地產(chǎn)股票價(jià)格上升，房地產(chǎn)股票的收益增加。精選ppt精選ppt51

7、金融政策房地產(chǎn)抵押貸款政策是隨宏觀經(jīng)濟(jì)和金融政策而變化的。在國(guó)家收緊銀根的情況下，貸款利率會(huì)上升，貸款比率會(huì)下降；反之，當(dāng)國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資時(shí)，又會(huì)降低抵押貸款利率，放寬貸款額度，擴(kuò)大貸款期限。精選ppt精選ppt528、社會(huì)福利制度好的社會(huì)福利制度使很多家庭不愿擁有自己的住房，如瑞士、瑞典等國(guó)家，社會(huì)發(fā)展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各國(guó)家庭房屋自有率如下：）國(guó)家瑞士德國(guó)荷蘭奧地利法國(guó)瑞典丹麥加拿大日本美國(guó)挪威英國(guó)意大利澳大利亞新西蘭比利時(shí)希臘西班牙愛(ài)爾蘭房屋自有率（%）30404550535560626265666667686872738082精選ppt國(guó)家瑞士德國(guó)荷蘭奧地利法國(guó)瑞典丹麥加拿大日本美國(guó)挪威英國(guó)意大53（二）利率1、利率

利息是借款人付給放款人所借款項(xiàng)的租金。利息對(duì)借款人而言是資金的使用成本，對(duì)放款人而言就是資金的時(shí)間價(jià)值。

單利與復(fù)利精選ppt（二）利率精選ppt542、利率集

隨借貸期限、時(shí)間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個(gè)利率集。利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險(xiǎn)大小以及手續(xù)費(fèi)等方面的差別決定的。

精選ppt精選ppt55

以1987年美國(guó)流行的抵押貸款利率11%為例加以說(shuō)明：

1.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率（3%）。

2.通脹溢價(jià)（4%）：由于通貨膨脹的發(fā)生，原收益的購(gòu)買(mǎi)力下降，為彌補(bǔ)收益（貨幣）購(gòu)買(mǎi)力的降低，利率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對(duì)收益購(gòu)買(mǎi)力的影響，使購(gòu)買(mǎi)力保持不變，這就是通脹溢價(jià)。

3.期限溢價(jià)（2%）：期限溢價(jià)是為彌補(bǔ)資金長(zhǎng)期被銀行占用而引起的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的溢價(jià)。

4.差價(jià)（2%）：差價(jià)是用于補(bǔ)償?shù)盅菏掷m(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)以及違約風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定性因素而產(chǎn)生的收益降低風(fēng)險(xiǎn)，一般為2%。精選ppt精選ppt56

3、名義利率與實(shí)際利率：名義利率也稱票面利率，是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。實(shí)際利率是表面利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤(rùn)）率減去通貨膨脹后的利息。物價(jià)指數(shù)是通貨膨脹的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)力的變化情況。

精選ppt精選ppt57（三）現(xiàn)值與未來(lái)值

未來(lái)值是計(jì)算存款在未來(lái)一定期限后的價(jià)值，它包括原本金和利息。未來(lái)值的計(jì)算可以按照利率和復(fù)利率計(jì)算。

現(xiàn)值：精選ppt精選ppt58

1、未來(lái)收益的貼現(xiàn)未來(lái)值是計(jì)算存款在未來(lái)一定期限后的價(jià)值，它包括原本金和利息。未來(lái)值的計(jì)算可以按照利率和復(fù)利率計(jì)算。精選ppt精選ppt592、一年收益的貼現(xiàn)

未來(lái)值的計(jì)算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來(lái)收益貼現(xiàn)值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現(xiàn)因子精選ppt精選ppt603、未來(lái)多年收益的貼現(xiàn)

多年收益的貼現(xiàn)值實(shí)際上是各年份收益貼現(xiàn)值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n精選ppt精選ppt61（三）收益率收益率：投資回報(bào)率折現(xiàn)率：一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的收益率。

內(nèi)部收益率:某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的活預(yù)期可獲得的收益。也就是說(shuō)項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以收回。

全部收益率可以認(rèn)定為權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率。Y0=M*rM+(1-M)YE精選ppt2022/12/2662（三）收益率收益率：投資回報(bào)率精選ppt2022/你來(lái)回答1、財(cái)務(wù)杠桿的特征2、財(cái)務(wù)杠桿作用的表現(xiàn)某一房屋價(jià)值10萬(wàn)元，年凈營(yíng)業(yè)收益為1.2萬(wàn)元，也就是說(shuō)總資產(chǎn)收益率為12%，如果購(gòu)房者當(dāng)時(shí)取得75%的銀行貸款，貸款利率為10%。則一年后投資者的投資收益率為多少？(四)財(cái)務(wù)杠桿精選ppt2022/12/2663你來(lái)回答(四)財(cái)務(wù)杠桿精選ppt2022/12/2663

復(fù)習(xí)思考題1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素。2.說(shuō)明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來(lái)值的概念及其計(jì)算方法。精選ppt復(fù)習(xí)思考題64房地產(chǎn)金融高丹桂精選ppt房地產(chǎn)金融高精選ppt65主要內(nèi)容課程介紹房地產(chǎn)金融內(nèi)涵相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt2022/12/2666主要內(nèi)容課程介紹精選ppt2022/12/262一、課程介紹《房地產(chǎn)金融學(xué)》課程闡述了房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識(shí)，旨在使學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容、包括抵押貸款的運(yùn)作、質(zhì)押和保證貸款、開(kāi)發(fā)貸款、消費(fèi)貸款和公積金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)（抵押貸款證券化）和同抵押貸款安全性相關(guān)的住房保險(xiǎn)。

本課程將原理論述、操作流程、實(shí)際運(yùn)用有機(jī)結(jié)合，較為全面地勾畫(huà)房地產(chǎn)金融的脈絡(luò)框架，闡述了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。精選ppt2022/12/2667一、課程介紹《房地產(chǎn)金融學(xué)》課程闡述了房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識(shí)，1、房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)金融學(xué)的理論基礎(chǔ)和學(xué)科性質(zhì)理論基礎(chǔ)：馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論依據(jù)：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論精選ppt1、房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)金融學(xué)的理論基礎(chǔ)和學(xué)科性質(zhì)精68

房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨(dú)立和發(fā)展起來(lái)的，是專門(mén)研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律的科學(xué)。精選ppt房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)69精選ppt2022/12/2670精選ppt2022/12/2662、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融學(xué)1）在課堂中學(xué)2）在討論中學(xué)3）在實(shí)踐調(diào)研中學(xué)推薦文章：《格林斯潘做錯(cuò)了什么》——中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)2008-11-04精選ppt2022/12/26712、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融學(xué)1）在課堂中學(xué)推薦文章：《格林斯潘做我問(wèn)你答房地產(chǎn)是什么，房地產(chǎn)業(yè)如何定義？你心中的金融又是什么？房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否需要金融的支持？請(qǐng)舉例說(shuō)明？精選ppt2022/12/2672我問(wèn)你答房地產(chǎn)是什么，房地產(chǎn)業(yè)如何定義？精選ppt2022/房地產(chǎn)一般是指城市的房地產(chǎn)，是指房產(chǎn)、地產(chǎn)的結(jié)合體、附著在房產(chǎn)和地產(chǎn)上的附著物及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。精選ppt2022/12/2673精選ppt2022/12/269房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行貨幣資金

貨幣資金150萬(wàn)元資本投入100萬(wàn)元借入資本50萬(wàn)元材料20萬(wàn)元材料采購(gòu)在產(chǎn)品40萬(wàn)元投入生產(chǎn)產(chǎn)成品40萬(wàn)元貨幣資本100萬(wàn)元產(chǎn)品完工產(chǎn)品出售供應(yīng)階段生產(chǎn)階段銷(xiāo)售階段重新投入生產(chǎn)支付包裝、運(yùn)輸、廣告費(fèi)5萬(wàn)元固定資產(chǎn)50萬(wàn)元計(jì)提折舊10萬(wàn)元支付工資及其他費(fèi)用10萬(wàn)元精選ppt房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行貨幣資金

貨幣資金資本投入借入資本材74金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也就是說(shuō)金融是研究資金和信用在個(gè)人、企業(yè)和政府之間轉(zhuǎn)移的過(guò)程、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)和工具的學(xué)科。金融和我們所學(xué)過(guò)的經(jīng)濟(jì)學(xué)是什么樣的關(guān)系？金融精選ppt2022/12/2675金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活研究的重點(diǎn)不同。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注的是利潤(rùn)最大化，金融學(xué)關(guān)注的是所有者權(quán)益收益最大化。金融考慮的是資金的時(shí)間價(jià)值以及利率對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值以及融資決策的影響。金融重視現(xiàn)金流量而不是利潤(rùn)。金融研究防范的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的概念。金融學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系精選ppt2022/12/2676研究的重點(diǎn)不同。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注的是利潤(rùn)最大化，金融學(xué)關(guān)注的是所有我們先從故事談起包玉剛跨界金融稱為世界船王精選ppt2022/12/2677我們先從故事談起包玉剛跨界金融稱為世界船王精選ppt2022嘉德置地集團(tuán)精選ppt2022/12/2678嘉德置地集團(tuán)精選ppt2022/12/2614精選ppt2022/12/2679精選ppt2022/12/2615精選ppt2022/12/2680精選ppt2022/12/2616精選ppt2022/12/2681精選ppt2022/12/2617精選ppt2022/12/2682精選ppt2022/12/2618精選ppt2022/12/2683精選ppt2022/12/2619精選ppt2022/12/2684精選ppt2022/12/2620精選ppt2022/12/2685精選ppt2022/12/2621房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀(jì)的時(shí)候就已經(jīng)在中東、歐洲大陸、英國(guó)和南美出現(xiàn)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測(cè)技術(shù)，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒(méi)的時(shí)候，貸款人的權(quán)利也能得到保障。此外，在中東也很早就出現(xiàn)了抵押貸款。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實(shí)施，并成為現(xiàn)代抵押制度的先驅(qū)。

另外，從世界范圍來(lái)看，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都有相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押銀行，日本的住宅金融公庫(kù)、德國(guó)的住宅儲(chǔ)蓄銀行等。精選ppt2022/12/2686房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀(jì)的時(shí)候就啟示包玉剛的故事和嘉德置地集團(tuán)的故事告訴我么了什么？發(fā)展房地產(chǎn)金融的機(jī)會(huì)早已來(lái)臨，抓住機(jī)遇才能成就未來(lái)！精選ppt2022/12/2687啟示包玉剛的故事和嘉德置地集團(tuán)的故事告訴我么了什么？發(fā)展房地

二、房地產(chǎn)金融內(nèi)涵（一）概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。

廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類(lèi)的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。精選ppt2022/12/2688二、房地產(chǎn)金融內(nèi)涵精選ppt2022/（二）房地產(chǎn)金融的分類(lèi)

1、政策性房地產(chǎn)金融：房改金融。它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。公積金的吸收與提取，住房公積金貸款的發(fā)放等。

2、商業(yè)性房地產(chǎn)金融：與政策性金融相對(duì)應(yīng)，是一種以盈利為目的的房地產(chǎn)金融。精選ppt（二）房地產(chǎn)金融的分類(lèi)

1、政策性房地產(chǎn)金融：房改金融。它是89

2、兩者的區(qū)別：

（1）房改金融政策性強(qiáng)、商業(yè)性房地產(chǎn)金融政策性較弱。

房改金融不以盈利為目的，房改資金的增值主要是投入到房改業(yè)務(wù)中去；具有特定的資金來(lái)源和資金運(yùn)用，?？顚Ｓ?；資金來(lái)源的強(qiáng)制性和資金運(yùn)用的優(yōu)惠性。

（2）房改金融具有地方性特征，商業(yè)性房地產(chǎn)金融的地方性較弱。

（3）房改金融具有階段性，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融具有長(zhǎng)期性

（4）房改金融是商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的委托業(yè)務(wù)，要按照委托人的意愿來(lái)管理房改金融資金，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融是商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的自營(yíng)業(yè)務(wù)。

（5）房改金融只涉及住房，而商業(yè)性房地產(chǎn)金融可以涉及各類(lèi)房地產(chǎn)。

精選ppt

2、兩者的區(qū)別：

（1）房改金融政策性強(qiáng)、商業(yè)性房地產(chǎn)金融90注意房地產(chǎn)金融是一個(gè)完整的理論體系，其包括房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)金融組織體系、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，房地產(chǎn)金融整體體系。他們構(gòu)成了完整的金融體系。精選ppt2022/12/2691注意房地產(chǎn)金融是一個(gè)完整的理論體系房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系：參與者——融資主體、融資中介、市場(chǎng)金融工具。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)；房產(chǎn)金融市場(chǎng)、地產(chǎn)金融市場(chǎng)；直接融資市場(chǎng)、間接融資市場(chǎng)；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系：金融產(chǎn)品指的是各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值,可進(jìn)行公開(kāi)交易或兌現(xiàn)的非實(shí)物資產(chǎn),也叫有價(jià)證券,如現(xiàn)金、匯票、股票、期貨、債券、保單等。具體商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票精選ppt2022/12/2692房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系：參與者——融資主體、融資中介、市場(chǎng)金融工（三）我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系1、專營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)（1）住房?jī)?chǔ)蓄銀行：1987年煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行；安徽蚌埠市住房?jī)?chǔ)蓄銀行；中德住宅儲(chǔ)蓄銀行（2）住宅信用合作社：86年新欣住房合作社、87年常碼頭住宅合作社2、兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)精選ppt2022/12/2693（三）我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系1、專營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)精選（四）房地產(chǎn)金融的主要任務(wù)及內(nèi)容基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)；促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中資金的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。主要內(nèi)容：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款；開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄；辦理房地產(chǎn)貸款，尤其是抵押貸款；從事房地產(chǎn)投資、信托、典當(dāng)、貨幣結(jié)算、房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行，代發(fā)，房地產(chǎn)證券化。精選ppt2022/12/2694（四）房地產(chǎn)金融的主要任務(wù)及內(nèi)容基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和（五）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)房地產(chǎn)金融的證券化的趨勢(shì)房地產(chǎn)金融政策性較強(qiáng)房地產(chǎn)金融金融市場(chǎng)波動(dòng)性較大精選ppt95（五）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)精選ppt31（六）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系1、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)①金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)②金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣③金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù)內(nèi)容2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持①房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也經(jīng)營(yíng)需要金融業(yè)的配合②房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助③房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù)3、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的過(guò)度結(jié)合易誘發(fā)危機(jī)精選ppt96（六）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系1、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)報(bào)道透視（請(qǐng)聽(tīng)報(bào)道）2016年3月新浪財(cái)經(jīng)的報(bào)道：圖說(shuō)日本樓市泡沫破裂后情形：一線城跌得最慘精選ppt97實(shí)時(shí)報(bào)道透視（請(qǐng)聽(tīng)報(bào)道）2016年3月新浪財(cái)經(jīng)的報(bào)道：圖說(shuō)精選ppt2022/12/2698精選ppt2022/12/2634相關(guān)鏈接日本房地產(chǎn)泡沫的背景東南亞金融危機(jī)后的房地產(chǎn)泡沫我國(guó)房地產(chǎn)泡沫請(qǐng)思考：利用你所學(xué)過(guò)的知識(shí)回答房地產(chǎn)泡沫是如何產(chǎn)生的？會(huì)帶來(lái)什么樣的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？精選ppt2022/12/2699相關(guān)鏈接日本房地產(chǎn)泡沫的背景請(qǐng)思考：利用你所學(xué)過(guò)的知識(shí)回答房精選ppt2022/12/26100精選ppt2022/12/2636海南的房地產(chǎn)泡沫1993-1998年：泡沫破滅期。1993年，國(guó)務(wù)院禁止國(guó)有銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫破院禁止國(guó)有銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)，泡沫破滅，全省出現(xiàn)爛尾樓600多棟，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。?1998-2006年：泡沫處置期。截止06年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，分別占閑置總量的98.17%和97.6%，處置基本完成。精選ppt2022/12/26101海南的房地產(chǎn)泡沫1993-1998年：泡沫破滅期。1993年泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏吸引力這兩個(gè)基本條件。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)的過(guò)度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會(huì)加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大大超過(guò)它的實(shí)際價(jià)值，促使泡沫膨脹。

一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣(mài)房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。精選ppt2022/12/26102泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏（七）房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來(lái)源房地產(chǎn)金融中的資本流

現(xiàn)代西方國(guó)家房地產(chǎn)金融中的資本流：商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權(quán)債權(quán)

資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者精選ppt（七）房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來(lái)源商業(yè)銀行投資銀行開(kāi)發(fā)商股103資金來(lái)源我國(guó)房地產(chǎn)金融體系還不完善，資金的來(lái)源比較單一。過(guò)去主要來(lái)源于政府對(duì)銀行的投入和居民儲(chǔ)蓄，目前擴(kuò)大到公積金和股票市場(chǎng)等。精選ppt資金來(lái)源精選ppt104

我國(guó)現(xiàn)階段整個(gè)資金來(lái)源及運(yùn)作過(guò)程資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國(guó)營(yíng)公司精選ppt資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌105

世界多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)金融的來(lái)源是多元化的，資金來(lái)源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。（一）保險(xiǎn)公司（二）各種公積金（三）商業(yè)銀行（四）儲(chǔ)蓄貸款銀行（五）互助儲(chǔ)蓄銀行（六）抵押銀行（七）房地產(chǎn)投資信托公司精選ppt精選ppt106三、相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt107三、相關(guān)知識(shí)回顧精選ppt43（一）影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

1、通貨膨脹的變化

開(kāi)發(fā)商從發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求，作出決策進(jìn)行建設(shè)，到供應(yīng)市場(chǎng)要有一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)可能原需求已被滿足或供應(yīng)過(guò)剩，結(jié)果就產(chǎn)生了房屋的供應(yīng)在時(shí)間上總是落后于需求，在數(shù)量上可能會(huì)超過(guò)或低于需求，形成房屋供應(yīng)滯后現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的產(chǎn)生。房地產(chǎn)周期是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣（周期）的“晴雨表”，即可以根據(jù)房地產(chǎn)周期來(lái)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期。精選ppt（一）影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素精選ppt108

房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)為房屋空置率，它是房屋在推向市場(chǎng)一定時(shí)期（一般為1～2年）后，空置房屋（沒(méi)有出租或銷(xiāo)售）占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。宏觀經(jīng)濟(jì)同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系是復(fù)雜的，不同地區(qū)或不同時(shí)間有不同的表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)既可影響、決定房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)周期也可預(yù)示經(jīng)濟(jì)景氣狀況。精選ppt精選ppt1092、銀行利率的變化隨著物價(jià)指數(shù)的下降，中央銀行會(huì)降低其貼現(xiàn)率，各商業(yè)銀行為了發(fā)放更多的貸款也會(huì)降低其利率。同物價(jià)上升利率調(diào)高相反，由于利率下降，房屋經(jīng)營(yíng)、管理費(fèi)用降低，銀行貸款的債務(wù)負(fù)擔(dān)變輕，更多的家庭能夠達(dá)到貸款要求，所以這個(gè)時(shí)期也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售較旺盛的時(shí)期。西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家往往是通過(guò)銀行金融手段，即利率手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的。精選ppt精選ppt1103、所得稅法的變化我國(guó)還沒(méi)有形成完善的所得稅制度，所以所得稅法的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的影響不大。精選ppt3、所得稅法的變化精選ppt111在西方國(guó)家很多人將投資房地產(chǎn)當(dāng)做減免稅收的有效手段，所以也稱房地產(chǎn)為稅收的避風(fēng)港。購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是一種投資活動(dòng)，可從以下四個(gè)方面避稅：（1）購(gòu)房造成所得減少而使當(dāng)年納稅量降低（2）在累進(jìn)稅率條件下，所得減少會(huì)出現(xiàn)稅率降低的現(xiàn)象（3）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中允許的折舊率同實(shí)際折舊率不同，多數(shù)情況下大于實(shí)際折舊率，從而降低房屋納稅量（4）由于房屋增值沒(méi)有評(píng)估而減少的所得稅精選ppt精選ppt1124、貨幣匯率的變化匯率則可以調(diào)整完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家間的資金流動(dòng)。匯率的變化有兩方面的作用：（1）當(dāng)匯率下降時(shí)，為了保值，很多人會(huì)投資本國(guó)房地產(chǎn)；（2）當(dāng)貨幣升值時(shí)，又會(huì)使本國(guó)貨幣外流到貶值國(guó)家，而投資房地產(chǎn)是一種較快速的轉(zhuǎn)移方式。精選ppt精選ppt1135、日用品價(jià)格的變化日用品價(jià)格的變化對(duì)不同發(fā)展水平國(guó)家有不同的影響。日用品價(jià)格的變化可能會(huì)導(dǎo)致人們購(gòu)買(mǎi)力的變化，使投資于耐用的房屋上的資金減少。發(fā)展中國(guó)家恩格爾系數(shù)多在50%左右，也就是在人們的家庭所得中約有一半消費(fèi)在食品上，所以食品價(jià)格的上升對(duì)房屋的銷(xiāo)售有很大影響。精選ppt精選ppt114

6、房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報(bào)率的變化在房屋購(gòu)買(mǎi)被普遍作為投資工具的情況下，其他投資工具如股票、期貨和收藏品的回報(bào)率較高，也會(huì)影響房屋購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，使大量房地產(chǎn)投資進(jìn)入其他領(lǐng)域。在西方國(guó)家，房地產(chǎn)證券的價(jià)格隨著世界金融市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。在利率下降時(shí)，房地產(chǎn)股票價(jià)格上升，房地產(chǎn)股票的收益增加。精選ppt精選ppt115

7、金融政策房地產(chǎn)抵押貸款政策是隨宏觀經(jīng)濟(jì)和金融政策而變化的。在國(guó)家收緊銀根的情況下，貸款利率會(huì)上升，貸款比率會(huì)下降；反之，當(dāng)國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資時(shí)，又會(huì)降低抵押貸款利率，放寬貸款額度，擴(kuò)大貸款期限。精選ppt精選ppt1168、社會(huì)福利制度好的社會(huì)福利制度使很多家庭不愿擁有自己的住房，如瑞士、瑞典等國(guó)家，社會(huì)發(fā)展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各國(guó)家庭房屋自有率如下：）國(guó)家瑞士德國(guó)荷蘭奧地利法國(guó)瑞典丹麥加拿大日本美國(guó)挪威英國(guó)意大利澳大利亞新西蘭比利時(shí)希臘西班牙愛(ài)爾蘭房屋自有率（%）30404550535560626265666667686872738082精選ppt國(guó)家瑞士德國(guó)荷蘭