城市房屋拆遷中補償安置合同

遇到征地拆遷問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>城市房屋拆遷中補償安置合同城市房屋拆遷中補償安置合同糾紛的法律實務(wù)處置一、對拆遷安置合同的效力審查對拆遷安置合同的效力審查，應(yīng)從合同的主體和內(nèi)容兩個方面作為切入點。《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質(zhì)單位的分支機構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題，在審判實踐中，看法各異。拆遷安置合同的一方當事人，能否是其分支機構(gòu)或被委托人的問題，應(yīng)具體情況具體分析，不能一概而論。對于分支機構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權(quán)人或上級法人應(yīng)成為訴訟主體。所謂被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。對于持有房屋產(chǎn)權(quán)證明的人是被拆遷人這點不容置疑，但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈和等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人， 能否作為被拆遷

人來看待呢？答案應(yīng)是肯定的。對于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，即界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的人，否則將不利于保護被拆遷人的合法權(quán)利，亦不利于房地產(chǎn)市場的商品的流轉(zhuǎn)，對此應(yīng)結(jié)合個案具體分析。對于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人和拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認的，或者拆遷人和被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的， 該協(xié)議因侵犯了他人權(quán)利，應(yīng)認定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權(quán)人未履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已和原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清房款手續(xù)的，原產(chǎn)權(quán)人未主張買賣合同無效的，房屋買受人和拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應(yīng)責令其盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。對于拆遷合同內(nèi)容的審查，主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當事人真實意思的表示，是否符合拆遷法規(guī)，對于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的，應(yīng)認定其無效。二、拆遷安置合同的產(chǎn)權(quán)糾紛處理根據(jù)《條例》規(guī)定，被拆遷人享有實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產(chǎn)權(quán)進行了約定。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時，合同有約定的，應(yīng)按合同約定

處理，但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償享有選擇權(quán)。但對已進行了作價補償?shù)模筒荒茉龠M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)?，可進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇?。對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。三、拆遷安置合同的補償糾紛處理由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些部門的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關(guān)補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔違約責任。

對于作價補償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結(jié)合成新結(jié)算補償?shù)慕痤~，在補償時也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質(zhì)，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應(yīng)按拆遷房屋實際使用的性質(zhì)來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán)，對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人和原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應(yīng)承擔違約責任外，還應(yīng)當自逾期之日起增加臨時安置補助費。四、拆遷安置合同的安置面積、地點、樓層、還建結(jié)算糾紛的處理拆遷安置合同的雙方當事人應(yīng)嚴格按照合同的約定來履行，對于拆遷人在復建房建設(shè)過程中，擅自改變安置的面積、地點、樓層等，

致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置，而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同約定的標準另行給付。拆遷人拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥拆遷人款項，在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執(zhí)行。拆遷人將同一房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償給數(shù)個被拆遷人， 或安置給數(shù)個被拆遷人，致使發(fā)生補償或安置房屋的權(quán)屬發(fā)生糾紛的，應(yīng)確認爭議的房屋歸最先訂立協(xié)議的一方；如果訂立協(xié)議的先后順序無法認定的，可根據(jù)被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。 對于已辦理安置房的所有權(quán)手續(xù)，并已實際占有安置房，又有拆遷安置合同的，可適用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，首先安置已享有爭議房屋的所有權(quán)和使用權(quán)的人，未取得爭議房屋的被拆遷人，可對拆遷人另行提起訴訟，拆遷人負有另行補償安置的責任。對于合同約定的地點、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的解釋處理，對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應(yīng)按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行 ；對于違約延期付款或延期給付標的物的行為，違約方既要承擔逾期付款或給付標的物的違約責任，又要承擔價格風險的不利責任。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原

價格執(zhí)行來源：（城市房屋拆遷中補償安置合同）征地拆遷.相關(guān)法律知識?臨時征地怎么賠償，標準（2018年）是什么?企業(yè)征地是什么程序?開荒地怎么確定使用權(quán)?農(nóng)村機動地最長承包期限是多久?拆遷賠償所得稅怎樣計算?大型廠房拆遷能獲得的賠償有哪些?農(nóng)村戶口拆遷有賠償嗎，怎么賠償?國家拆遷補助政策是什么樣子的呢?福建省莆田市征地拆遷賠償安置標準（2018年）?如何簽訂拆遷安置賠償協(xié)議及注意事項?開荒地屬于集體土地嗎?北京市動遷政策規(guī)定（2018）?工廠拆遷工人如何賠償?政府在拆遷中申請強拆的程序是什么?申請宅基地需要什么條件?上海動遷政策?農(nóng)村違章建筑的強拆程序

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