地產(chǎn)項(xiàng)目融資可行性分析報(bào)告

【項(xiàng)目可行性研究及整體策劃思路】一、地塊評估二、項(xiàng)目定位三、規(guī)劃思路四、交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)想五、成本及經(jīng)濟(jì)效益概算第一部分地塊SWOT評估1、地塊優(yōu)勢.區(qū)域優(yōu)勢，城市西大門，政府重點(diǎn)發(fā)展的城西新區(qū)，和老城區(qū)緊密聯(lián)系在一起，發(fā)展成熟速度最快。.配套優(yōu)勢，人民公園、汽車站、學(xué)校，靠近火車站，是城市生態(tài)、生活休閑和交通中心。.規(guī)模優(yōu)勢，溆浦首個千畝大盤，領(lǐng)袖氣質(zhì)脫穎而出。.實(shí)力優(yōu)勢，一線城市知名房企重慶民投，實(shí)力和專業(yè)度遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)胤科蟆?、地塊劣勢.部分地塊目前離繁華鬧市區(qū)有一定距離。.鐵路線橫穿項(xiàng)目西北角，有一定的影響。.部分地塊離高壓線、變電站較近。.地勢起伏復(fù)雜，地塊較為零碎，開發(fā)難度較大。3、機(jī)會點(diǎn).市場無大盤，整體市場發(fā)展初級，樓盤品質(zhì)較低。.城北老城區(qū)發(fā)展向西，老城區(qū)新增樓盤較少，城市供地以城南新區(qū)和長樂坊新區(qū)為主。.人民公園是全縣唯一市民公共活動、健身的生態(tài)區(qū)，目前已經(jīng)吸引了大量人氣。4、威脅點(diǎn).老城繁華區(qū)在售樓盤數(shù)量較多，競爭威脅大。.城南新區(qū)、長樂坊新區(qū)大量供地的競爭威脅。.項(xiàng)目供應(yīng)量較大和市場年去化量較小的矛盾，會拉長開發(fā)周期。第二部分關(guān)于項(xiàng)目的定位容積率，147萬方大盤；所在市場容量非常有限；客戶需求為自住，主要考慮因素為價格，地段和配套；類似案例操作經(jīng)驗(yàn)借鑒：必須一炮打響，樹立市場標(biāo)桿，在配套、資源和品質(zhì)上重新制定市場標(biāo)準(zhǔn)，重構(gòu)客戶置業(yè)選擇的觀念。1、地塊因素。外部交通發(fā)達(dá)，地塊北面為火車站和汽車站，長途交通工具相對較為方便，屈原路由公交車。西南和東面公共交通不便。內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，主要形成“三橫四縱布局”。目前屈原路已拉通，迎賓路北向已經(jīng)拉通。北面交通相對成熟。西面為迎賓路，但東面目前為山地?；疖囌竞推囌?，利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)客購買；人民公園，利于打造全縣最好的環(huán)境資源。2、客戶因素?？蛻粢脏l(xiāng)鎮(zhèn)客為主，，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客占75%左右，占據(jù)絕對主力；多以自住為目的?？蛻糇铌P(guān)注點(diǎn)為價格，其次為地段，戶型。另外非常關(guān)心交通配套，特別是離汽車站和火車站的距離不要太遠(yuǎn)，太遠(yuǎn)下鄉(xiāng)回家不方便?？蛻粽w檔次一般，項(xiàng)目整體定位不能高端，定位普通高層產(chǎn)品較為適宜，一定保持總價優(yōu)勢，以保持價格優(yōu)勢。抓住客戶敏感點(diǎn)，將汽車站和火車站的作用發(fā)揮到極致是我們必須完成的任務(wù)。3、市場因素。市場容量問題是最核心問題，溆浦作為縣城，去年化量在30萬方左右，如何在固有的蛋糕中獲取更多的份額是項(xiàng)目核心難點(diǎn)。城市整體規(guī)劃北拓南進(jìn)，未來五年重點(diǎn)打造以下四區(qū)：中心城區(qū)、城西新區(qū)、城南區(qū)、長樂坊組團(tuán)，從未來城市規(guī)劃來看，未來項(xiàng)目面臨的競爭主要在南城區(qū)和長樂坊組團(tuán)。中心城區(qū)項(xiàng)目相對較小，主要原因在于中心城屬建成區(qū)，土地供應(yīng)少，拆遷成本大。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有建材市場、汽車站搬遷、文化公園建設(shè)等項(xiàng)目。未來土地供應(yīng)集中于南城和長樂坊生態(tài)新城。第三部分項(xiàng)目的規(guī)劃思路一、多個組合地塊分別進(jìn)行功能定位，多組團(tuán)半封閉管理。由于項(xiàng)目總占地面積約五十萬平方米，而且地塊分割較為復(fù)雜，因此不宜進(jìn)行整體規(guī)劃定位，考慮實(shí)際地形、地貌及占地情況，多個地塊將進(jìn)行分別的功能定位，但均以住宅為主，形成多組團(tuán)、多功能的半封閉社區(qū)。亦可依據(jù)分區(qū)情況進(jìn)行開發(fā)分期，一期靠近人民公園牌樓主入口，結(jié)合公園入口做項(xiàng)目示范區(qū)，有利于打公園資源牌，撼綁營銷；二期緊鄰主干道屈原路，東側(cè)為變電站，地塊價值有一定影響，作為二期開發(fā)能拉近項(xiàng)目與成熟區(qū)距離，提升項(xiàng)目后期地塊價值。并可在該區(qū)域設(shè)置售樓部；三期緊鄰學(xué)校和三期地塊，地塊價值較高；四期緊鄰公園和一期地塊，是地塊價值最高的區(qū)域，延后開發(fā)可以規(guī)避安置區(qū)建設(shè)的影響，后期安置區(qū)成為其生活配套。分區(qū)定位有利于化解地塊分散的劣勢，更有利于將主力產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品）同配套產(chǎn)品（公建、回遷等）進(jìn)行有效區(qū)隔，還有利于在整個規(guī)劃的思想下，形成多個組團(tuán)的互動和呼應(yīng)。同時每個組團(tuán)可依據(jù)實(shí)際的地塊控規(guī)進(jìn)行個性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及布局，這樣在整體上既獨(dú)立又統(tǒng)一，特點(diǎn)比較明顯。二、拋棄容積率最大化的傳統(tǒng)開發(fā)觀念。形成三個尊重，即：尊重市場發(fā)展趨勢、尊重地塊特點(diǎn)，尊重客戶需求。因此在規(guī)劃中，不應(yīng)為了填滿容積率而規(guī)劃，應(yīng)是在三個尊重的前提下的“合理規(guī)劃”。填滿容積率為“合法規(guī)劃”，在目前的市場情況下“合法規(guī)劃”與“合理規(guī)劃”，二者所帶來的結(jié)果是完全不一樣的。因此，在整體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃時，將依據(jù)整體的統(tǒng)一風(fēng)格，在各個分區(qū)規(guī)劃時配置最適合的產(chǎn)品而不是最大量的產(chǎn)品。三、景觀中的水元素。在規(guī)劃中大量運(yùn)用“水元素”，提升水景的比重。形成與其他樓盤的差異化，確立自身的獨(dú)特賣點(diǎn)。形成一個大型水景點(diǎn)輻射多個蜿蜒水系。主要手法是在現(xiàn)有地形地貌的基礎(chǔ)上，添加主水景景觀區(qū)，同時在各個樓棟之間建設(shè)一定量的蜿蜒水系。四、朝向問題受街路影響，地塊形狀走向不利于規(guī)劃，但除個別樓棟外，社區(qū)絕大多數(shù)房屋應(yīng)為正房。特別是對于中檔產(chǎn)品的社區(qū)，由于受目標(biāo)客群觀念的影響，應(yīng)盡量避免廂房或者朝向不正的房源。五、建筑形態(tài)各個組團(tuán)應(yīng)以多層為主，小高層為輔助。在沿街的主干道設(shè)立底商。六、建筑布局1、多層以3個單位為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，局部根據(jù)具體規(guī)劃排布可適當(dāng)增減2、小高層以2個單位為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，即以短板為主，縮短擋光面，減輕視覺壓力，便于其他樓棟的排布。個別區(qū)域可做適當(dāng)增加。3、可以考慮打破外圈規(guī)劃小高層的思路，將小高層設(shè)置在小區(qū)中央組團(tuán)，占據(jù)好的地理位置，享受好的景觀優(yōu)勢，減輕未來高層的銷售壓力。（長春可參考萬科上東區(qū)）4、考慮到本項(xiàng)目的體量以及周邊項(xiàng)目的情況，可酌情選擇某一組團(tuán)規(guī)劃為中型商業(yè)區(qū)，但體量不宜過大，主要是滿足小區(qū)業(yè)主及周邊居民。5、底層考慮贈送花園、頂層贈送閣樓。6、底層商業(yè)除個別區(qū)域外，均應(yīng)是一層。七、路網(wǎng)及交通組織在面積較大的組團(tuán)（如可能，也可根據(jù)實(shí)際情況將臨近地塊合并）路網(wǎng)設(shè)置應(yīng)強(qiáng)調(diào)便捷性、覆蓋性，故閉合式環(huán)形路網(wǎng)較為合適，并且以內(nèi)環(huán)為佳，配合樓間過道，形成全區(qū)的高效覆蓋。另外，四個方向均設(shè)置出入口，主門入口盡量設(shè)置在南側(cè)。如條件允許可考慮內(nèi)街式設(shè)計(jì)。八、配套設(shè)施1、會所：不設(shè)。2、學(xué)校：依據(jù)相關(guān)規(guī)定。3、車位：以地上車位/庫為主，局部可考慮地下停車場4、一并考慮社區(qū)服務(wù)用房、物業(yè)管理用房第四部分交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)想標(biāo)準(zhǔn)層高：多層米、小高層米結(jié)構(gòu)形式：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層框架短肢剪力墻結(jié)構(gòu)地震設(shè)計(jì)烈度：7度風(fēng)壓、雪壓設(shè)計(jì)：50Kg/itf外飾面：1-2層面磚，2層以上貼面磚或高級涂料，暗藏式空調(diào)機(jī)位、凝結(jié)水管、雨水排水管入戶門：單扇防盜門，局部大戶型可考慮雙扇子母門戶內(nèi)：居室墻面棚面混合砂漿搓毛，廚衛(wèi)墻面棚面水泥砂漿搓毛窗：斷橋鋁窗或高級塑鋼窗供暖：分戶供暖留口（翅片采暖或地?zé)岵膳勺糇孕羞x擇）弱電系統(tǒng)：實(shí)線電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視端口預(yù)留給排水：環(huán)保消聲材料電梯：中高檔電梯，600Kg載量樓梯間：大白墻面、棚面，地面為地磚（小高層3層以上為水泥壓光），

白鋼扶手及欄桿智能化：彩色可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等第五部分成本及經(jīng)濟(jì)效益概算因項(xiàng)目的多個數(shù)據(jù)不全，此成本概算僅作參考項(xiàng)目金額（萬元）單方成本（按建筑面積）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注1土地成本7000175虛擬含土地出讓金、拆遷、契稅、土地管理費(fèi)、登記費(fèi)等取得土地開發(fā)權(quán)的相關(guān)費(fèi)用2前期費(fèi)用200050估算含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究、招投標(biāo)、評估、工地圍圈、場平等費(fèi)用3行政事業(yè)收費(fèi)5320133按棚改項(xiàng)目減半政策計(jì)算含配套費(fèi)、消防、人防、防雷、占道、排污、新墻體材料等費(fèi)用4綜合建安成本420801052按核混和框架的綜合成本含基礎(chǔ)、土建、材料安裝等費(fèi)用5配套及環(huán)境8960224估算含外網(wǎng)、內(nèi)網(wǎng)、道路、綠化等6管理費(fèi)用120030預(yù)算公司日常運(yùn)營費(fèi)用，按4年運(yùn)作周期計(jì)算7營銷費(fèi)用184046估算項(xiàng)目宣傳、包裝、促銷、推廣等費(fèi)用8不口」預(yù)見費(fèi)用136834預(yù)算1-7項(xiàng)總和的2%9融資成本350064估算從運(yùn)作開始后涉及到融資的相關(guān)成本（5年）10稅金36000600按現(xiàn)行各稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算含營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、土地使用稅及其他小

稅種成本三計(jì)1092682408計(jì)算參數(shù)（因沒有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以下指標(biāo)為虛擬估測值）：總建筑面積約為60萬ttf（估測）實(shí)際可售面積約為55萬nf（估測）；按照4年計(jì)算項(xiàng)目運(yùn)作周期綜合售價按照3500元/nf（含多層、小高層、車庫、商業(yè)）；經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額單位說明總投資額109268萬元成本中已含稅金，不含稅金成本為73268力?？備N售額192500萬元啟動資金32780萬元按照項(xiàng)目總投資額的30%計(jì)算項(xiàng)目啟動資金項(xiàng)目運(yùn)營期4年稅后凈利潤83232萬元稅前利潤為119232力兀成本利潤率%利潤占成本投入比重銷售利潤率%利潤占總銷售比重啟動資金利潤率%利潤占啟動資金比重，該項(xiàng)指標(biāo)為實(shí)際投入資金數(shù)額所帶來的回報(bào)率，具有較強(qiáng)的參考價值1.項(xiàng)目開發(fā)及還款計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析確定本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及還款計(jì)劃：（1）開發(fā)計(jì)劃：（1）本項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期建筑面積10萬itf、二期建筑面積20萬nf、三期建筑面積15萬nf、四期建筑面積10萬itf。2）銷售價格嚴(yán)格遵循低開高走策略，主要是從全局利益出發(fā)，在開盤發(fā)售時，先以低價入市，之后逐步升高價格、形成節(jié)節(jié)高升的價格走勢，一期均價3300元/nf、二期均價3400元/itf、三期均價3600元/itf、四期均價3800元/nf,總銷售額為億元，整體銷售均價為3509元/m2。3）年均銷售量為開發(fā)量的70%。2）回款計(jì)劃：第一年開發(fā)10萬nf,價格3300元/itf,總銷售額為億元，按當(dāng)年銷售額的70%進(jìn)行計(jì)算，銷售額為億元，可返還銀行貸款5000萬元。第二年開發(fā)20萬nf,加上一期存量，供給面積共23萬nf,價格3400元/itf,總銷售額為億元，按銷售額的70%進(jìn)行計(jì)算，銷售額為億元，可返還銀行貸款億元。第三年開發(fā)15萬itf,加上一期存量，供給面積共萬itf,價格3600元/itf,總銷售額為億元，按銷售額的70%進(jìn)行計(jì)算，銷售額為億元，可返還銀行貸款1億元。第四年開發(fā)10萬itf,加上一期存量，供給面積共萬itf,價格3800元/itf,總銷售額為億元，按銷售額的70%進(jìn)行計(jì)算，銷售額為億元附件一：開發(fā)棚戶區(qū)享受七大優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策具體內(nèi)容優(yōu)惠一：用地享受經(jīng)濟(jì)適用房政在城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，居民回遷房列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，所需建設(shè)用地享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策（含基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地）。其他建筑用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，所得土地收益全部留給當(dāng)?shù)卣?，用于城市棚戶區(qū)改造。優(yōu)惠二：免繳各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目原則上免繳省和各地方政府有權(quán)決定的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，減半征收經(jīng)營性收費(fèi)。具體實(shí)施辦法由各地自行制定。優(yōu)惠三：重住普通住房免征契稅對符合條件的改造項(xiàng)目，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的不征契稅；棚戶區(qū)居民因拆遷而重新承受普通住房的，免征契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業(yè)稅，繳稅確有困難的，可減免房地產(chǎn)稅和土地使用稅。優(yōu)惠四：擴(kuò)大面積部分可實(shí)行廉租對棚戶區(qū)被拆遷人和低保戶給予合理補(bǔ)償和照顧?？刹扇∝泿叛a(bǔ)償、回遷安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、現(xiàn)房安置（二手房）、廉租房等多種形式安置。實(shí)行回遷安置的，對私有產(chǎn)權(quán)房屋原面積部分拆一還一；對合理擴(kuò)大面積部分，無能力購買的，可確認(rèn)為公有產(chǎn)權(quán)，實(shí)施廉租辦法；采暖費(fèi)減免按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。享受優(yōu)惠政策的回遷房安置房屋5年內(nèi)不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易。優(yōu)惠五：建制度化廉租房資金渠道要結(jié)合棚戶區(qū)改造，盡快形成制度化的廉租住房財(cái)政資金渠道，從公有住房出售收入、住房公積金收益和處理無籍房收益中拿出一部分，專項(xiàng)用于廉租住房建設(shè)。加強(qiáng)廉租對象的認(rèn)定、配租并形成退出機(jī)制。優(yōu)惠六：在建工程投入30%后可實(shí)行抵押貸款積極向銀行推薦誠實(shí)守信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，爭取金融機(jī)構(gòu)的支持。