某項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案

至誠(chéng)至心至行……全國(guó)服務(wù)熱線：400–611–5199【漯河項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案】提案號(hào)：CANDO-A-LUOHE-20110307-1境德地產(chǎn)首先，結(jié)合項(xiàng)目自身情況對(duì)項(xiàng)目系統(tǒng)梳理分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性與定位.其次，站在市場(chǎng)的角度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)思考，從產(chǎn)品市場(chǎng)和客戶市場(chǎng)中對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行機(jī)會(huì)論證。最終，得出項(xiàng)目定位及整體運(yùn)作規(guī)劃。提案思路4項(xiàng)目背景區(qū)域市場(chǎng)研判項(xiàng)目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析

客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期內(nèi)容框架認(rèn)識(shí)自我發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析概況四臨地貌環(huán)境物業(yè)位置：匯源區(qū)北京路與107國(guó)道交匯處物業(yè)類型：多層+小高層+高層占地面積：20畝地上建筑面積：40034㎡（商業(yè)9945㎡）項(xiàng)目概況項(xiàng)目四臨本案北側(cè)：豫中南建材批發(fā)市場(chǎng)西臨：107國(guó)道南臨：北京路西側(cè)：豫中南汽貿(mào)城占地112.5畝占地1200余畝項(xiàng)目地貌基本無拆遷，基本已達(dá)到三通一平條件，保留的建筑顯較陳舊；地塊內(nèi)無可利用資源項(xiàng)目環(huán)境生活配套缺缺失，商業(yè)業(yè)娛樂欠缺缺，環(huán)境欠欠佳；客流量小，，消費(fèi)購(gòu)買買力較弱區(qū)位分析規(guī)劃資源價(jià)值老城片區(qū)沙北片區(qū)東北片區(qū)金山片區(qū)沙澧片區(qū)鐵東片區(qū)后謝片區(qū)召陵片區(qū)澧南片區(qū)本案項(xiàng)目區(qū)位物流商貿(mào)匯匯集，遙望望一線河景景本項(xiàng)目位于于107國(guó)道與北京京路交匯處處，從整個(gè)個(gè)城市來看看，屬于澧澧南片區(qū)。。西靠107國(guó)道，南依依南洛高速速，西有石石武高鐵，，交通四通通發(fā)達(dá)。緊臨沙澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)區(qū)和沙澧公公園澧河景景區(qū)。沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)用地規(guī)劃圖沙澧產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)位于于漯河市西西南部，東東起107國(guó)道、西至至京廣高速速客運(yùn)鐵路路、北靠沙沙河、南臨臨南環(huán)路，，總規(guī)劃面面積12.59平方公里，其中建成成區(qū)3.46平方公里，，發(fā)展區(qū)4平方公里，，控制區(qū)，，5.13平方公里。。采用一區(qū)區(qū)、兩片、、二帶、三三廊、四新新、五軸的的規(guī)劃格局局。澧北片區(qū)澧南片區(qū)沙河水域景景觀保護(hù)帶帶澧河水域景景觀保護(hù)帶帶居住用地沙澧產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)：項(xiàng)目周邊規(guī)規(guī)劃本案本案非傳統(tǒng)統(tǒng)住宅發(fā)展展方向項(xiàng)目周邊獨(dú)獨(dú)特資源豫中南汽貿(mào)物流城豫中南建材批發(fā)市場(chǎng)本案案豫中南建材材批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)占地112.5畝，總建筑面面積9.6萬平方米，，共有營(yíng)業(yè)業(yè)房1368間，標(biāo)準(zhǔn)倉倉庫158間，現(xiàn)進(jìn)駐駐商戶420戶。主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)地磚、潔潔具、廚具具、木地板板、油漆、、五金、板板材、型材材等各類建建筑裝飾裝裝修材料，，輻射能力達(dá)達(dá)到平頂山山、駐馬店店、周口等等地市，是是豫中南地地區(qū)規(guī)模最最大、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力最強(qiáng)強(qiáng)、功能最最齊備的建建材行業(yè)專專業(yè)市場(chǎng)。豫中南汽貿(mào)貿(mào)物流城占地1200余畝，總投資15億元。建成成后包括4S店群、名車車廣場(chǎng)、貨貨運(yùn)結(jié)算、、物流配送送等十大功功能區(qū)，將將成為豫中中南地區(qū)首家能提供新車車上牌、舊舊車過戶、、稅費(fèi)繳納納、車輛年年審、汽車車貸款、汽汽車保險(xiǎn)等等“一站式式”服務(wù)的的汽貿(mào)物流流中心?，F(xiàn)已有近三三十家汽車車4S店入駐。本案案目前，沙澧澧公園澧河河景園一期期已正式面面向全漯河河市開放，，已成為漯漯河市民的的重要休閑閑娛樂場(chǎng)所項(xiàng)目周邊獨(dú)特資源沙澧公園澧澧河景園——向北距離本項(xiàng)項(xiàng)目1000米處本案規(guī)模較小，邊邊際成本高。。環(huán)境因素：周邊環(huán)境欠欠佳，居住舒舒適性受一定定影響。配套缺失：周邊少有商業(yè)業(yè)、金融、教教育等生活設(shè)設(shè)施。資源優(yōu)勢(shì)：緊臨市兩大品品牌專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)（汽貿(mào)園區(qū)區(qū)、建材市場(chǎng)場(chǎng)），北1公里為沙澧公公園。交通優(yōu)勢(shì)：西靠107國(guó)道，南依南南洛高速，交交通四通發(fā)達(dá)達(dá)出行便捷。。搶占市場(chǎng)空白白差異化定位突出項(xiàng)目產(chǎn)品品和自身特色色依附自身獨(dú)特特的資源，突突出項(xiàng)目特色色；因地制宜，充充分利用地塊塊現(xiàn)有資源；；快速啟動(dòng)，把把握商機(jī)合理規(guī)劃，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突破破。定位上具備戰(zhàn)戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性性價(jià)值，突破破區(qū)域局限性性。迅速開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)稀缺物業(yè)，，搶占市場(chǎng)至至高點(diǎn)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避避免威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅戰(zhàn)略高度搶占市場(chǎng)空白白獨(dú)特的定位主主張宏觀政策：國(guó)家不斷出臺(tái)臺(tái)嚴(yán)厲的房地地產(chǎn)相關(guān)政策策，未來受到到一定影響。。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激激烈。行業(yè)機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)升溫市場(chǎng)機(jī)會(huì)：周邊兩公里區(qū)區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品缺失。規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)會(huì)：針對(duì)潛在客客戶，打造叫叫座產(chǎn)品。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目屬性定位位項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性界定本項(xiàng)目屬于沙沙澧產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)與源匯區(qū)原原行政中心區(qū)區(qū)交接地帶的的小型樓盤。。19項(xiàng)目背景區(qū)域市場(chǎng)分析析項(xiàng)目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析析客戶市場(chǎng)分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期站在城市高度度，分析市場(chǎng)場(chǎng)、洞察需求求城市市城市區(qū)位區(qū)位優(yōu)越、交交通較發(fā)達(dá)基本情況豫中經(jīng)濟(jì)圈核核心“雙十字”交交通樞紐北距離鄭州140KM，西距平頂山78KM南離駐馬店66KM東離周口55KM城區(qū)面積42.9平方千米地處河南省中中部偏南，現(xiàn)現(xiàn)轄三區(qū)兩縣縣；城市發(fā)展規(guī)劃劃淞江新區(qū)西城區(qū)東城工業(yè)聚集區(qū)沙澧工業(yè)聚集區(qū)倉儲(chǔ)、貨運(yùn)區(qū)區(qū)開源生活區(qū)向北拓展建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；向南集聚發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)，倉儲(chǔ)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)；向東、西規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)。

漯河市城市規(guī)劃的思路為“北優(yōu)，西闊，南控，東進(jìn)”：澧南片區(qū)：現(xiàn)現(xiàn)代交通物流流基地，面向向豫中的貨物物集散中心；；源匯區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展漯河近幾年呈呈快速平穩(wěn)發(fā)發(fā)展階段，居居民收入穩(wěn)步步增長(zhǎng)，購(gòu)買買力日益提升升。25項(xiàng)目背景區(qū)域市場(chǎng)研判判項(xiàng)目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析析客戶市場(chǎng)分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期區(qū)域市場(chǎng)分析析當(dāng)前宏觀政策策二套房房貸首首付比例提高高至60%對(duì)個(gè)人購(gòu)買住住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，，統(tǒng)一按銷售售收入全額征征稅本地2套房和外地1套房家庭將停停購(gòu)商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買買第三套及以上上住房貸款囤地捂盤房企企將停發(fā)股票票債券停貸落實(shí)住房保障障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)工作的約談?wù)剢栘?zé)機(jī)制36個(gè)規(guī)定城市中中20多個(gè)已出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則·········目標(biāo)抑制房?jī)r(jià)打擊投機(jī)初次和二次以上置業(yè)者觀望，投資客退出影響鄭州住房限購(gòu)購(gòu)政策自2011年年3月4日起起，對(duì)在本市市市區(qū)（含市市內(nèi)五區(qū)、鄭鄭東新區(qū)，下下同）限購(gòu)如下：對(duì)已擁有1套住住房的本市戶戶籍居民家庭庭和（持有本市居住住證1年以上上、在本市繳繳納社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)或個(gè)人所得得稅1年以上上的）非本市戶籍居居民家庭，限限購(gòu)1套住房房（含新建商商品住房和二二手住房，下下同）；對(duì)已擁有2套套及以上住房房的本市戶籍籍居民家庭，，擁有1套及及以上住房的的非本市戶籍籍居民家庭，，無法提供1年以上本市市居住證或社社會(huì)保險(xiǎn)繳納納證明或個(gè)人人所得稅納稅稅證明的非本本市戶籍居民民家庭，暫停停在本市市區(qū)區(qū)向其售房。。區(qū)域市場(chǎng)分析析當(dāng)前區(qū)域政策策產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)分析析房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀從開發(fā)量上來來看，整體較較平穩(wěn)。物業(yè)業(yè)形態(tài)上來看看，住宅仍是是開發(fā)主流，，但從銷售情情況看近幾年年明顯出銷量量遞減現(xiàn)象，，總體情況供供大于求。區(qū)域市場(chǎng)分析析規(guī)模及及類型型分析析規(guī)模分分析：：隨著城城市改改造、、土地地價(jià)格格攀升升及行行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇，，目前前在售售項(xiàng)目目多以以15萬平方方米下下的中中小規(guī)規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目為為主，，未來來市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較較大。。建筑類類型：：未來開開發(fā)以以小高高層、、高層層為主主。項(xiàng)目建面（萬）建筑類型花漾年華2高層汐岸3

多層、高層興和苑小區(qū)3小高層、高層峻峰華庭3.5高層都市楓林4多層、小高層鑫海·碧水軒4

多層、小高層、高層良河雅居4高層麗水康城5小高層宏昌新苑7多層沙田錦繡天地7多層、高層盛世嘉園8多層亞泰名仕公館8.3高層上城公館11多層、小高層金域藍(lán)灣11.5多層、高層清華園福源銘居12多層、小高層泰贏紫金城15多層、小高層、高層雙匯·西班牙玫瑰16多層、小高層天明第一城18多層、小高層

昌建·外灘18高層金地蘭喬圣菲18.4高層建業(yè)森林半島21高層雙匯國(guó)際花園22多層、小高層、高層、別墅雙匯歐洲故事30多層、小高層建業(yè)壹號(hào)城邦62

小高層、高層2010數(shù)據(jù)來來源：：漯河河房管管局區(qū)域市市場(chǎng)分分析市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房房及保障性性住房的大大量投入，，拉低了漯漯河房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總體體價(jià)格。目前，漯河河市多層銷銷售均價(jià)呈呈現(xiàn)區(qū)域化化分布，區(qū)區(qū)域價(jià)格不不平衡，中中高檔多層層總體均價(jià)價(jià)在3100元/平米左右，，底檔價(jià)格格2600元左右；高檔小高層層、高層均均價(jià)在3500-3900元/平米左右；；中低檔小小高層、高高層均價(jià)在在2900元-3100元左右。從市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量來看，，中高檔的的項(xiàng)目高于于中低檔項(xiàng)項(xiàng)目，中高端市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。從目前在售售樓盤的體體量來看，，高品質(zhì)已已然成為房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展的必必然趨勢(shì)，，就本項(xiàng)目目而言規(guī)模模較小，要要求我們從從產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化中走出出來，做出出更符合目目標(biāo)消費(fèi)者者的高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱建面（萬）均價(jià)（元）宏昌新苑72500汐岸32900都市楓林42986上城公館113000麗水康城53100鑫?！け趟?3100雙匯國(guó)際花園223200興和苑小區(qū)33200清華園123200峻峰華庭3.53200良河雅居4

3200泰贏紫金城153300花漾年華23400天明第一城183400金地蘭喬圣菲18.43500沙田錦繡天地73500雙匯·西班牙玫瑰163600金域藍(lán)灣11.5

3600雙匯歐洲故事303700亞泰名仕公館8.33750建業(yè)壹號(hào)城邦623900建業(yè)森林半島214000

昌建·外灘18預(yù)計(jì)4000-5000區(qū)域市場(chǎng)分分析主流樓盤投投放量3300元以下總建建面積占32%3300元以上總建建面積占68%中端產(chǎn)品是是市場(chǎng)的一一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目名稱兩室及以下三室四室及以上天明第一城42%54%4%銀河灣15%66%19%麗景苑42%58%0%福源名居14%72%14%壹號(hào)城邦26%57%17%森林半島20%80%0%金色里程9%83%8%蘭喬圣菲37%63%0%藍(lán)湖小區(qū)16%78%6%塞納春天24%76%0%文萃苑43%49%8%麗江花園17%73%10%區(qū)域市場(chǎng)分分析在售主流項(xiàng)項(xiàng)目戶型配配比戶型分析：：主要在售項(xiàng)項(xiàng)目戶型中中，三房占占60%左右，其中中110-130平方米之間間的三房最最受歡迎，，擁有景觀觀資源的130平米以上的的大三房也也占一定市市場(chǎng)；兩房房比例為20%，銷售狀況況較好，面面積分布在在90平米左右；；四房及復(fù)復(fù)式占15%左右，去化化速度慢；；一房的市場(chǎng)場(chǎng)比例很低低。開發(fā)量量較少。目前的各物物業(yè)戶型比比例是客觀觀供應(yīng)量比比例，因此此需要我們們挖掘消費(fèi)費(fèi)者真正的的需求得到到需求比例例。項(xiàng)目名稱主力戶型主力面積（㎡）壹號(hào)城邦三室兩廳兩衛(wèi)139森林半島三室兩廳一衛(wèi)127歐洲故事三室兩廳兩位130蘭喬圣菲三室兩廳兩為130金色里程三室兩廳兩衛(wèi)140藍(lán)湖小區(qū)三室兩廳一衛(wèi)100-138福源名居三室兩廳兩衛(wèi)101-134西班牙玫瑰三室兩廳兩衛(wèi)127、140塞納春天三室兩廳兩衛(wèi)109-128文萃苑三室兩廳兩衛(wèi)119、140麗江花園三室兩廳兩衛(wèi)130140銀江花園四室兩廳兩衛(wèi)135160文萃苑三室兩廳一衛(wèi)140-150昌建·外灘三室兩廳一衛(wèi)110、130金域藍(lán)灣三室兩廳一衛(wèi)135麗景園三室兩廳兩衛(wèi)145-163天明第一城三室兩廳兩衛(wèi)135市場(chǎng)2010年供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：以125-140平米大3房為主。高端、中高高端特征：：135㎡左右的大套套戶型比較較多。中低檔樓盤盤特征：小小三房，面面積小總價(jià)價(jià)降低，同同時(shí)具有兩兩房和三房房的兼容性性。區(qū)域市場(chǎng)分分析主流樓盤主主力戶型項(xiàng)目名稱

剩余在售戶型均價(jià)

一房二房三房四房雙匯·西班牙玫瑰

127

3600宏昌新苑

86、90、111、120、125

2500花漾年華

113.86、136.52

3400建業(yè)森林半島

1271604000建業(yè)壹號(hào)城邦

128、141、139

3900金地蘭喬圣菲

95.6132.6—146

3500雙匯國(guó)際花園

119-1401603200都市楓林

134.56、143.27

2986亞泰名仕公館

88、101118、1401713750興和苑小區(qū)

102128、137

3200泰贏紫金城

901301403300麗水康城

136、122、1121673100良河雅居

135

3100、3600清華園福源銘居47-58

131-147

3200汐岸

126

2900沙田錦繡天地30-401563600山海觀

147

3500雙匯歐洲故事

140

3700盛世嘉園

52-130

3300峻峰華庭

121、1431583200

昌建·外灘

85110、130

4000-5000金域藍(lán)灣

135

3600天明第一城

84-86107-116

3400區(qū)域市場(chǎng)分分析主流樓盤存存量房源戶戶型分析在售主流樓樓盤存量房房源戶型分分析：存量量戶型中，，130平米左右大大戶型仍占占多數(shù)，90平米以下二二房戶型較較少，四房房多也占有有部分比例例，一房數(shù)量沒沒有太大變變化。由此可見，小戶型如二房和小三房市場(chǎng)存量不多，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。三房設(shè)計(jì)特特點(diǎn)：面積偏大：：市場(chǎng)上面面積設(shè)計(jì)多多在130平米以上，，飄窗元素普普遍運(yùn)用，，觀景陽臺(tái)臺(tái)、拐角窗窗、270度落地窗、、多功能房房設(shè)計(jì)、入入戶花園等等設(shè)計(jì)理念念已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)。區(qū)域市場(chǎng)分分析市場(chǎng)主流戶戶型特點(diǎn)分分析二房設(shè)計(jì)特特點(diǎn)：市場(chǎng)上設(shè)計(jì)計(jì)多緊湊：：面積多在在80-100之間。飄窗元素普普遍運(yùn)用，，拐角窗、、270度落地窗、、陽光房，，單陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，南北北多通透。。區(qū)域市場(chǎng)分分析市場(chǎng)主流戶戶型特點(diǎn)分分析項(xiàng)目社區(qū)配套均價(jià)雙匯·西班牙玫瑰

報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)3600花漾年華地板輻射采暖、外墻外保溫、塑鋼中空雙玻窗、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)燃?xì)庑孤毒瘓?bào)系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，智能接線箱，保安24小時(shí)監(jiān)控巡邏。3400建業(yè)森林半島20%的超低密度，42%的綠化率，15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、社區(qū)配套商鋪4000建業(yè)壹號(hào)城邦五星級(jí)酒店、5A寫字樓、酒店式公寓、SOHO公寓、商業(yè)中心3900金地蘭喬圣菲智能化安防3500雙匯國(guó)際花園商業(yè)步行街、陽光雨露國(guó)際雙語嬰幼園、生態(tài)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；紅外線防攀越系統(tǒng)、24小時(shí)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會(huì)所、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水、地上地下停車場(chǎng)3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，全智能化地下車庫，24小時(shí)溫泉熱水，智能安防、12000平方米的中庭公園3300麗水康城

地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時(shí)熱水服務(wù)、地上、地下停車場(chǎng)、大型會(huì)所、三重安保系統(tǒng)3100汐岸全玻璃窗陽光院館、三層外墻保溫、可視對(duì)話、樓宇防盜等智能設(shè)置2900雙匯歐洲故事地板采暖、歐洲原生態(tài)景致、八重安防；人車分流。小區(qū)物業(yè)雙匯商務(wù)酒店擔(dān)綱顧問執(zhí)導(dǎo)，實(shí)行酒店式物業(yè)管理3700盛世嘉園有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的開源物業(yè)提供全天24小時(shí)熱心服務(wù)3300峻峰華庭開創(chuàng)漯河首個(gè)超百米世界級(jí)精工大宅，近三千平米的私屬會(huì)所，無線上網(wǎng)咖啡廳、酒吧、瑜伽養(yǎng)生館、美容SPA、足道、形象設(shè)計(jì)、文化沙龍、棋牌室等3200

昌建·外灘1座主題商務(wù)酒店、3大外灘商業(yè)街、4000-5000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時(shí)閉路監(jiān)控、門磁窗磁報(bào)警、彩色可視液晶對(duì)講機(jī)等3400市場(chǎng)上中高高檔樓盤的的智能化配配套較高，，但物業(yè)管管理水平相相對(duì)較一般般，物業(yè)較較側(cè)重于管管理而非服服務(wù)。區(qū)域市場(chǎng)分分析社區(qū)配套、、物業(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)均價(jià)雙匯國(guó)際花園采用錯(cuò)層、小進(jìn)深、大開間的手法，使空間的變化感與戶型的舒適度大大提高，針對(duì)北方風(fēng)沙天氣而特別設(shè)計(jì)的子母式陽臺(tái)。首次引進(jìn)漯河的地板式輻射取暖設(shè)施。3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會(huì)所、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水直接入戶、地上地下停車場(chǎng)。3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，漯河首家多層全框架結(jié)構(gòu)。3300麗水康城

地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時(shí)熱水服務(wù)、地上、地下停車場(chǎng)、電梯入戶，大型會(huì)所、三重安保系統(tǒng)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。3100雙匯歐洲故事樓間距24—39米，地板采暖、歐洲原生態(tài)景致。3700峻峰華庭漯河市首家采用建筑整體是現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，局部采用干掛石材裝飾，抗震八級(jí)，品質(zhì)與安全系數(shù)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，外墻外保溫，現(xiàn)代派整體園林格局。車位配比為2：1，是漯河市目前唯一的全自動(dòng)化立體車庫，單元入戶門均配有無障礙通道。3200上城公館漯東政務(wù)區(qū)首席行政公館。總體規(guī)劃上中歐合壁,在戶型設(shè)計(jì)上，融入了雙層挑高陽臺(tái)、大面寬客廳、陽光花房。3000金域藍(lán)灣沙澧河景觀公園、環(huán)境、戶型布局合理、三室朝陽。3600建業(yè)森林半島品牌、市CBD核心區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、綠化率42％，65米超大樓間距。4000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時(shí)閉路監(jiān)控、門磁窗磁報(bào)警、彩色可視液晶對(duì)講機(jī)、雙層中空玻璃等，院落式圍合布局、漯河市第一個(gè)真正意義上的雙氣大社區(qū).純正意大利生活場(chǎng)。3400高品質(zhì)樓盤盤的核心賣賣點(diǎn)多突出出居住環(huán)境境，其次是是社區(qū)配套套，最后是是產(chǎn)品，說說明產(chǎn)品的的外在因素素已經(jīng)開始始影響漯河河人群的消消費(fèi)觀念。。區(qū)域市場(chǎng)分分析市場(chǎng)核心賣賣點(diǎn)建業(yè)·壹號(hào)城邦、、雙匯歐歐洲故事、、紫金城城、金地·蘭喬圣菲、、昌建據(jù)統(tǒng)計(jì)，目目前有四十十余個(gè)主流流在售樓盤盤，開發(fā)面面積近二百百萬平方米米，可謂市市場(chǎng)異常繁繁榮、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈！區(qū)域市場(chǎng)分分析市場(chǎng)主流樓樓盤解析下面從漯河主流板塊郾城區(qū)、源匯區(qū)做簡(jiǎn)單了解：區(qū)位特征：：是漯河的中中央行政區(qū)區(qū)（COD），高端居居住區(qū)。沙沙河以北，，工業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，各方面面配套相對(duì)對(duì)完善，居居住環(huán)境良良好。產(chǎn)品以高檔檔為主，商商品房?jī)r(jià)格格相對(duì)較高高，整體均均價(jià)約在3200元/平米左右，，個(gè)別樓盤盤接近4000元/平米左右。。市場(chǎng)供應(yīng)量量較多，對(duì)對(duì)全市整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)有較大大的影響。。郾城區(qū)板塊塊概況板塊面積配配比上100-130㎡占主導(dǎo)面積積占該板塊塊總供應(yīng)量量的45%。板塊物業(yè)類類型配比上上現(xiàn)在以小小高層為主主占該板塊塊總共應(yīng)量量的64%。板塊戶型配配比上以三三室為主占占該板塊總總供應(yīng)量的的73%。建業(yè)森林半島亞泰名仕公館水畔城邦沙田錦繡天地金地蘭喬生非塞納春天花漾年華0395傾城峻峰華亭錦繡淞江雙匯歐洲故事淞江芳園西區(qū)西班牙玫瑰建業(yè)壹號(hào)城邦宏昌新苑開來怡景天鵝湖岷江佳苑山水杭城雙匯國(guó)際花園建賞廣宏花園幸福里文萃滿庭芳天泰大廈食品城銀河灣郾城區(qū)板塊頤景園峻峰華庭開來怡景規(guī)劃與建筑筑御景園壹號(hào)城邦二期金地蘭喬圣菲廣弘花園森林半島雙匯西班牙玫瑰雙匯歐洲故事花漾年華雙匯國(guó)際花園山水杭城銀河灣沙田錦繡天地頤景園現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義、歐式、圍合關(guān)鍵詞：板塊物業(yè)類類型配比上上小高層與與高層供應(yīng)應(yīng)量相當(dāng)，，小高層占占44%、高層占45%，并且占主主導(dǎo)地位，，片面體現(xiàn)現(xiàn)出在物業(yè)業(yè)類型上比比其他板塊塊超前。板塊戶型配配比上以三三室為主導(dǎo)導(dǎo)戶型，占占總供應(yīng)量量的78%。板塊面積配配比上以130-160㎡為主導(dǎo)面積積，占總供供應(yīng)量的48%，明顯主導(dǎo)導(dǎo)面積比其其他板塊的的大。板塊特征：：是漯河市的的商貿(mào)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化中心，是是漯河唯一一位于沙、、澧兩河之之間的城區(qū)區(qū)，是唯一一擁有大型型體育場(chǎng)館館、四星級(jí)級(jí)賓館、圖圖書館、千千畝森林公公園和高等等院校的城城區(qū)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善善，服務(wù)設(shè)設(shè)施一流。。區(qū)域以中高檔檔樓盤為主。。近年來隨著著可供開發(fā)的的土地的減少少，房?jī)r(jià)一路路攀升，整體體均價(jià)已突破破3100元/平米，個(gè)別樓樓盤未來預(yù)計(jì)計(jì)達(dá)到4500元/平米。源匯區(qū)板塊

三室源匯區(qū)板塊泰盈紫金城麗水康城汐岸都市楓林紫云居昌建外灘麗江花園盛世嘉園金色里程香格里拉陽光水岸碧水軒坤恒金碧苑興和苑未來公寓商務(wù)花園福源銘居祥和家園金域藍(lán)灣濱河花園和諧佳苑良河雅居都市楓林麗水康城泰贏紫金城金域藍(lán)灣昌建外灘亞泰名仕公館福源銘居坤恒金碧苑金色里程濱河花園和諧佳苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義關(guān)鍵詞：規(guī)劃與建筑從戶型角度從規(guī)模角度從價(jià)格角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在20萬平米以內(nèi)。樓盤布局多以行列式布局為主，其它如天明第一城、金域藍(lán)灣、泰贏紫金城、建業(yè)森林半島等項(xiàng)目采用了局部圍合式布局。小高層、高層是市場(chǎng)主流，立面創(chuàng)新度不夠多。建筑風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目占部分市場(chǎng)，除金地蘭喬圣菲、新里程、雙匯西班牙玫瑰、山水杭城等項(xiàng)目以歐式和中式風(fēng)格外；大部以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主外產(chǎn)品精品少，創(chuàng)造性變革不多。市場(chǎng)多以130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價(jià)過高。兩房供應(yīng)量較少，銷售狀況較好，面積在90平米左右。四房及復(fù)式去化速度慢；一房的比例較低。高端大戶型開發(fā)均配合有景觀資源，有部分采用中心主題景觀，部分項(xiàng)目多利用河、公園等景觀資源，提升了居住的舒適度和樓盤的價(jià)值。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端項(xiàng)目較普遍。市場(chǎng)價(jià)值體系不健全，項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大。中低端項(xiàng)目均價(jià)在2600元左右，品質(zhì)較好的項(xiàng)目銷售均價(jià)在3600元以上，市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)至4000元左右。在售主流項(xiàng)目目小結(jié)從營(yíng)銷角度銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位。有品牌意識(shí)，但缺少品牌建設(shè)行為。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)獨(dú)棟、聯(lián)排別別墅情景花園洋房房高層小高層多層、電梯多多層該類產(chǎn)品受政政策規(guī)劃限制制的影響，屬屬于禁批類低密度、高品品質(zhì)居住類型型，從項(xiàng)目用用地指標(biāo)等方方面來看不適適合開發(fā)。多層是市場(chǎng)的的稀缺產(chǎn)品，，根據(jù)土地規(guī)規(guī)劃，可有針針對(duì)性的開發(fā)發(fā)。是現(xiàn)有市場(chǎng)大大趨勢(shì)，是未未來市場(chǎng)主流流物業(yè)類型，，目前市場(chǎng)有有一定接受度度，可開發(fā)。。是目前市場(chǎng)主主流產(chǎn)品，從從土地利用率率來看，可進(jìn)進(jìn)行適量開發(fā)發(fā)。項(xiàng)目機(jī)分分析析住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)研判戶型產(chǎn)品機(jī)會(huì)會(huì)一室二室其它四室三室市場(chǎng)供應(yīng)量少少、銷售狀況況一般，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的地段、、配套、環(huán)境境等有一定要要求，是城市市的非主流產(chǎn)品，，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)較較大。市場(chǎng)主流產(chǎn)品品，周邊項(xiàng)目目供應(yīng)量少，，銷售現(xiàn)狀較較好，其中緊緊湊型二房是是機(jī)會(huì)點(diǎn)是市場(chǎng)主流產(chǎn)產(chǎn)品，130以上面積產(chǎn)品品較多，銷售售一般。120平米以下戶型型銷售現(xiàn)狀好好。緊湊型三三房是項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品牌、規(guī)規(guī)模、品質(zhì)、、配套、環(huán)境境、地段要求求較高，本案案不宜配置。。該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模、品品質(zhì)、配套、、環(huán)境、地段段等要求較高高，本案不宜宜配置。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析析戶型機(jī)會(huì)研判判商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)MALL集中商業(yè)購(gòu)物中心百貨指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)水平要求較高，且體量太大，不適合本項(xiàng)目。多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。面積多在5~15萬方，體量太大，不適合此項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)業(yè)品為主的綜綜合性零售商商店，多為大大、中型商場(chǎng)場(chǎng)，面積在6000㎡以上，體量較較大，不適合合項(xiàng)目商業(yè)建建設(shè)需求。街區(qū)商業(yè)生活超市專賣店休閑娛樂文化音像餐飲美食以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的中小型綜合零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)。以日常生活用品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，面積多在500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開發(fā)。專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。針對(duì)項(xiàng)目周邊的汽貿(mào)園區(qū)，可開發(fā)汽車類品牌專營(yíng)店。聚集品牌美食或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。本項(xiàng)目周邊無特色餐飲，可適度開發(fā)為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生、洗浴等本區(qū)域周邊環(huán)境達(dá)不到此類商業(yè)環(huán)境，不宜開發(fā)。便民服務(wù)為居住市民和商戶提供相應(yīng)的金融、醫(yī)療、咨詢、通訊、郵政等。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析析商業(yè)機(jī)會(huì)研判判51項(xiàng)目背景區(qū)域市場(chǎng)研判判項(xiàng)目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析析客戶市場(chǎng)分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期了解市場(chǎng)，洞洞察客戶？漯河市總?cè)丝诳?56.90萬人，常住人人口248.05萬人。家庭結(jié)構(gòu)“兩口、三口口之家”成為為現(xiàn)代家庭的的主流，占所有家庭的的84.9%，家庭戶規(guī)模模趨向小型化化。城鎮(zhèn)化水平進(jìn)進(jìn)一步提高，，人口向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集；目前老城區(qū)仍仍然是居住的的第一居所，，源匯區(qū)、郾郾城區(qū)占據(jù)了了58.1%的人口居住量量；而其他區(qū)區(qū)域的集中度度相對(duì)較低；；市區(qū)源匯區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口數(shù)（萬）30474819人口結(jié)構(gòu)分析析整個(gè)市場(chǎng)客戶戶主要來源于于源匯區(qū)和郾郾城區(qū)（數(shù)據(jù)來源：：2010年漯河統(tǒng)計(jì)局局）客戶消費(fèi)偏好好在漯河各區(qū)的的購(gòu)買意向?qū)?duì)比中，源匯區(qū)是漯河的商貿(mào)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文文化中心，認(rèn)認(rèn)可度較高，，位居首位。。郾城區(qū)和西城城區(qū)是漯河最近重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，一個(gè)是漯漯河市的行政政商務(wù)中心，，一個(gè)是借新新客站興起的的區(qū)域。客戶消費(fèi)偏好好大部分人群按按揭能承擔(dān)的的月還款金額額在800至1500元之間，說明明相當(dāng)部分的的漯河市場(chǎng)客客群實(shí)力有限限，對(duì)房屋總總價(jià)的要求比比較高，偏向于總價(jià)低低的產(chǎn)品。（數(shù)據(jù)來源漯漯河樓市統(tǒng)計(jì)計(jì)）67%的人群期望面面積區(qū)間在90-120㎡。受現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)及及整體房?jī)r(jià)影影響，客戶逐逐漸青睞面積積適中，功能能齊全的緊湊湊型戶型產(chǎn)品品?？蛻粝M(fèi)偏好好客戶接受面積區(qū)間意向比例（數(shù)據(jù)來源漯漯河樓市統(tǒng)計(jì)計(jì)）年齡多在30歲以內(nèi)。他們工作生活活在兩大汽貿(mào)貿(mào)園區(qū)和建材材市場(chǎng)周邊區(qū)區(qū)域。單身占大半，，其次為兩人人世界學(xué)歷水平較低低。從事行業(yè)相對(duì)對(duì)集中，以汽汽貿(mào)、建材業(yè)業(yè)務(wù)的普通員員工為主。收入水平相對(duì)對(duì)較低。他們的年齡相相對(duì)集中，25-35歲之間占絕對(duì)對(duì)多數(shù)。他們的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單單，單身獨(dú)居居者占一半，，其次為兩人人世界。多為大學(xué)本科科或以上學(xué)歷歷，學(xué)歷較高高。他們所從事的的行業(yè)相對(duì)集集中，以商貿(mào)貿(mào)、銀行及教教育中的普通通職員為主主他們的收入水水平與普通工工薪族比，處處于中等甚至至偏上的水平平。有一定實(shí)力的的投資客。小戶型購(gòu)房者主要是從事中低等收入行業(yè)、單身獨(dú)居或兩人世界的青年人群。小戶型客戶背背景特征市區(qū)客戶項(xiàng)目周邊客戶戶小戶型購(gòu)房原原因剖析單價(jià)低面積大大的房子,地段不是很好好，且配套不不全目前家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，，面積夠用即即可。作為過渡性住住房。實(shí)用即可；面面積小比較好好打理對(duì)所購(gòu)房子的的地段及戶型型等比較滿意意受資金所限的的自住者另有其他考慮慮的自住者地段好，保值值增值能力強(qiáng)強(qiáng)面積小，容易易出租投資客可見，他們更更注重生活的的便利性及面面積的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用在按看看重程程度排排序中中，看重地段者排在最最看重重因素素的首首位配套的重要要度也也非常常高，，僅次次于地地段（數(shù)據(jù)據(jù)來源源于漯漯河樓樓盤調(diào)調(diào)研問問卷））46%22%19%戶型配套物業(yè)服務(wù)地段交通7%6%小戶型客戶購(gòu)買考慮因素比重項(xiàng)目開發(fā)小房型戶型可行性分析地段佳入住方便周邊配套齊全物業(yè)管理好品位高投資與居住兼可總價(jià)低升值潛力大適合過渡居住小戶型暢銷條件區(qū)位較差周邊生活配套缺失環(huán)境欠佳非投資傳統(tǒng)區(qū)域。市場(chǎng)對(duì)一房認(rèn)可度不高（清華園、金鉆SOHO銷售狀況欠佳），宏觀政策限制，打擊投資和首次置業(yè)小戶型者同社區(qū)另兩棟樓30%為小戶型，產(chǎn)品重疊。本項(xiàng)目綜合環(huán)境項(xiàng)目客客戶需需求分分析判判斷漯河客戶市場(chǎng)對(duì)小房型公寓認(rèn)可度不高，開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)；而緊湊型二房、三房風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)需求量大，具有較高的開發(fā)可行性。60項(xiàng)目背背景區(qū)域市市場(chǎng)研研判項(xiàng)目定定位產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)品市市場(chǎng)分分析客戶市市場(chǎng)分分析開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售周周期搶占市市場(chǎng)空空白鎖鎖定定目標(biāo)標(biāo)客戶戶漯河首首發(fā)RoomMax跨界公公寓零浪費(fèi)費(fèi)更更給給力概念定定位RoomMax即:空間最最大化化。本產(chǎn)品品是在在房?jī)r(jià)價(jià)高漲漲、置置業(yè)門門檻與與購(gòu)房房壓力力陡增增，緊緊湊戶戶型市市場(chǎng)越越來越越青睞睞之市市場(chǎng)形形勢(shì)下下而提提出的的：有限空空間，，創(chuàng)造造無限限！在有限限的面面積空空間內(nèi)內(nèi)，創(chuàng)創(chuàng)造更更大更更多空空間功功能的的效果果，保保證使使用、、舒適適的基基礎(chǔ)之之上，，浪費(fèi)費(fèi)面積積更少少，尺尺度更更合理理，得得房率率最高高，創(chuàng)創(chuàng)意無無限可可能。。具體體要求求如下下：第一，，為為客戶戶量身身打造造，打打造具具有成成長(zhǎng)性性的住住宅戶戶型。。第第二二，尺尺度人人性化化，追追求零零浪費(fèi)費(fèi)。第第二，，空空間延延展性性。其其中也也包括括視覺覺的延延展性性。第第四，，空間間的連連接性性。過過渡更更合理理。第第五，，置業(yè)業(yè)上的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性，，門檻檻更低低、壓壓力更更小。。概念解解讀RoomMax緊湊戶戶型，，深度度挖掘掘空間間潛質(zhì)質(zhì)，充充分利利用有有限空空間、、刪除除多余余的浪浪費(fèi)面面積，，最大大提高高得房房率，，創(chuàng)意意更多多實(shí)用用功能能，讓讓家居居生活活更愜愜意。。[新功能能主義義——預(yù)留成成長(zhǎng)空空間]增設(shè)多多功能能房，，可針針對(duì)不不同情情境的的成長(zhǎng)長(zhǎng)家庭庭。考考慮到到生活活習(xí)性性上的的差異異，在在功能能區(qū)上上做了了明確確劃分分，休憩區(qū)區(qū)與活活動(dòng)區(qū)區(qū)被區(qū)分分，使使得大大家既既能居居住在在同一一屋檐檐下，，又杜杜絕了了互相相之間間的干干擾。。[實(shí)用主主義——空間利利用最最大化化]在接近近黃金金分割割比的的空間間布局局中，，面積積設(shè)計(jì)計(jì)緊湊湊，高高空間間利用用率。。緊湊湊戶型型，使使空間間利用用最大大化。。休閑陽陽臺(tái)，，超值值實(shí)用用。有限限空間間，創(chuàng)創(chuàng)造無無限可可能。。[舒適主主義——人性關(guān)關(guān)懷無無微不不至]臥室與與之間間過渡渡空間間適中中，舒舒適而而不浪浪費(fèi)；；主、次次臥和和書房房均設(shè)設(shè)飄窗窗，采光光充足足；U、L型廚房房設(shè)計(jì)計(jì)，洗、、切、、炒一一條直直線操操作，，省力力省時(shí)時(shí)，動(dòng)動(dòng)線流流暢，，方便便使用用。[享樂主主義——隨時(shí)隨隨地全全家共共享]大尺度度寬朗朗客廳廳，朋朋友聚聚會(huì)、、家庭庭娛樂樂，空空間闊闊綽；；創(chuàng)新式式三分分離衛(wèi)衛(wèi)生間間，保證證隱私私，氣氣派大大氣，，享受受生活活更愜愜意。。戶型設(shè)設(shè)計(jì)理理念關(guān)鍵一一：寬寬飄窗窗關(guān)鍵二二：大大客廳廳關(guān)鍵三三：高高得房房率關(guān)鍵四四：多多功能能房關(guān)鍵五五：零零浪費(fèi)費(fèi)關(guān)鍵六六：更更人性性RoomMax六大大關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：餐廳與陽臺(tái)延展了客廳空間和功能，房屋的實(shí)用性更強(qiáng)，空間不受干擾性，客廳連接陽臺(tái)，采光充分，空間外延，除了日常晾曬，亦可放張靠椅，悠閑自得。延展舒適的明亮雙廳玄關(guān)為大約1.5平米的過渡區(qū)域，除了可放置玄關(guān)柜存放鞋、傘等雜物外，與衛(wèi)生間入門空間、主臥入戶空間共享，三個(gè)功能都擁有舒適自如的大尺度。功能跨界提高空間使用效率跨界空間之中，空間亦可進(jìn)行一次神奇的角色互換游戲?？蛷d對(duì)面的電視墻可翻轉(zhuǎn)，對(duì)內(nèi)還是對(duì)外，分享還是獨(dú)賞，翻轉(zhuǎn)之間，奇跡發(fā)生?；顒?dòng)電視墻臥室與客廳同享擁有有寬寬敞敞擺擺放放各各式式盥盥洗洗修修面面用用品品的的洗洗臉臉臺(tái)臺(tái)，高配配置置衛(wèi)衛(wèi)生生間間小小空空間間奢奢明媚媚廚廚房房全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，洗洗菜菜池池前前方方設(shè)設(shè)置置約約0.6米高高、、約約1米長(zhǎng)長(zhǎng)橫橫窗窗，，足足以廚房房橫橫窗窗觀觀景景直直面面都都約4平米米創(chuàng)創(chuàng)意意空空間間，，不不大大功能能多多變變隨隨你你打打造造全落地玻璃的觀景大陽臺(tái)，整面墻的通透風(fēng)景，視野通透無逾，無時(shí)無刻感受到陽光的溫度。寬觀景陽臺(tái)洗手間與廚房之間設(shè)置約1米寬獨(dú)立儲(chǔ)藏空間，不影響室內(nèi)空間，并足夠收納四季服裝。獨(dú)立儲(chǔ)藏間極強(qiáng)大的收納功能功能齊全，采光充足的大廚房，L型操作臺(tái)方便快捷并節(jié)省體力。操作臺(tái)下預(yù)留放置廚具的空間，設(shè)置人性化的吊櫥，盡情收納。小居家、大廚房●漯河河的的城城市市發(fā)發(fā)展展定定位位；；●沙沙澧澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃；；●兩兩大大品品牌牌市市場(chǎng)場(chǎng)的的重重點(diǎn)點(diǎn)輻輻射●項(xiàng)目規(guī)模的用地指標(biāo)的限制；●漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)依據(jù)據(jù)：：方法法：：結(jié)合合企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、以以客客戶戶需需求求做做為為導(dǎo)導(dǎo)向向；；市場(chǎng)場(chǎng)定定位位定位位：：高性性價(jià)價(jià)比比、、精精致致社社區(qū)區(qū)高性性價(jià)價(jià)比比：：與漯漯河河市市區(qū)區(qū)相相比比具具有有一一定定價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，且且區(qū)區(qū)域域交交通通等等均均較較為為完完備備的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目；；精品品社社區(qū)區(qū)：：擁有有較較高高品品質(zhì)質(zhì)的的綜綜合合樓樓盤盤優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，功功能能性性突突出出；；深厚厚內(nèi)內(nèi)涵涵與與底底蘊(yùn)蘊(yùn)：：賦予予項(xiàng)項(xiàng)目目全全新新的的精精神神，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的綜綜合合附附加加值值；；項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的占位綜合品質(zhì)市場(chǎng)售價(jià)金域藍(lán)灣紫金城都市楓林福源銘居麗水康城本項(xiàng)目建業(yè)森林半島市場(chǎng)場(chǎng)占占位位價(jià)格格定定位位推推理理原原則則：：確定定價(jià)方法市場(chǎng)分析客戶需求分析成本測(cè)算確定基準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格修正價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向成本導(dǎo)向價(jià)格格定定位位指標(biāo)紫金城麗水康城福源銘居良河雅居金域藍(lán)灣汐岸都市楓林本項(xiàng)目區(qū)位88788.576.56規(guī)模8.568584.54.54品牌7.576.567.576.56品質(zhì)86.55.56876.57戶型77.557.57.57.578景觀8.5665.57.5766配套87.57776.566.5建材87.5777.576.57交通887.587.56.56.57營(yíng)銷7.57567.5778.5綜合得分797164.56676.5676366比準(zhǔn)系數(shù)0.840.931.021.000.860.991.051.00樓盤均價(jià)3350320031503200360029002986——權(quán)重均價(jià)279.871160.11380.65640.00310.59228.5431.283031.04

在不不考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目溢溢價(jià)價(jià)因因子子的的情情況況下下，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在當(dāng)當(dāng)前前市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)為為：：3031元/平方方米米市場(chǎng)比比較法法：我們采采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向法法，以目目前同同類市市場(chǎng)在在售住住宅進(jìn)進(jìn)行比比較，，結(jié)合合項(xiàng)目目實(shí)際際情況況對(duì)本本項(xiàng)目目初步步進(jìn)行行整體體比較較定價(jià)價(jià)。市場(chǎng)比比較價(jià)價(jià)格=3031元/㎡。修正因因素：：漯河發(fā)發(fā)展提提升A%+品質(zhì)定定位B%+地區(qū)未未來規(guī)規(guī)劃潛潛力C%=X%，同時(shí)時(shí)結(jié)合合推出出時(shí)間間考慮慮價(jià)格格上漲漲因素素。校正后后均價(jià)價(jià)：結(jié)結(jié)合最最終項(xiàng)項(xiàng)目定定位進(jìn)進(jìn)行確確定住宅價(jià)價(jià)格定定位代碼鋪面位置鋪面特點(diǎn)面積租金售價(jià)（折算）A柳江小區(qū)底商（建材市場(chǎng)北，距項(xiàng)目600米）門面一層200㎡（4間）4000元/月540020元/月*㎡B文萃江南(柳江路169號(hào)，距項(xiàng)目900米)二層2300㎡35000元/月340015元/月*㎡C漢江路與井岡山路(3.2公里)門面47㎡1000元/月479021元/月*㎡D錦輝小區(qū)（五一路中段、3.7公里）門面房上下兩層200㎡2000元/月4000280010元/月*㎡E泰山路與民主路口（4.5公里）門面40㎡1200元/月675030元/月*㎡市場(chǎng)比比較法法——周邊現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)比比較價(jià)價(jià)格（（截止止2011年3月）大部分分集中中型商商業(yè)的的樓上上部分分去化化難度度較大大，所所以大大都采采用先先租后后售的的方法法；商業(yè)用用房總總價(jià)相相對(duì)較較高，，位置置較好好的商商業(yè)用用房還還能對(duì)對(duì)投資資者產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的吸引引力，，而位位置相相對(duì)較較偏的的房源源，由由于考考慮到到之后后的出出租或或經(jīng)營(yíng)營(yíng)回報(bào)報(bào)率較較低，，在銷銷售中中會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的抗性性。商業(yè)價(jià)價(jià)值定定位經(jīng)分析析，我我司對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的主主要對(duì)對(duì)比個(gè)個(gè)案對(duì)對(duì)項(xiàng)目目影響響所占占的權(quán)權(quán)重如如下：：A：Wa=40B：Wb=30C：Wc=15D:Wc=10E:Wc=5

項(xiàng)目指標(biāo)本案ABCDE均價(jià)（元/平方）PxPa=5400Pb=3400Pc=4790Pd=3400Pe=6750位置23151618172021環(huán)境25101012152023交通9776788配套1355871011規(guī)模8534356產(chǎn)品22151314101618合計(jì)Q總=100Qx=57Qa=54Qb=62Qc=59Qd=79Qe=87（各案案均價(jià)價(jià)按照照目前前銷售售或公公開價(jià)價(jià)格取取得））商業(yè)價(jià)價(jià)格的的確定定：以上均均為按按建筑筑面積積計(jì)的的均價(jià)價(jià)修正后后各相相關(guān)樓樓盤價(jià)價(jià)格Pi’Pi’=(Qx/Qi)PiPa’=(Qx/Qa)××Pa=(57/54)××5400=5700Pb’=(Qx/Qb)××Pb=(57/62)××3400=3126Pc’=(Qx/Qc)××Pc=(57/59)××4790=4628Pd’=(Qx/Qd)××Pd=(57/79)××3400=2453Pe’=(Qx/Qe)××Pe=(57/87)××6750=4422由Px=∑PiWi，得：：Px=(Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc’+Pd’Wd+Pe’We)/(Wa+Wb+Wc+Wd+We)=(5700××40%+3126××30%+4628××15%+2453××10%+4422××5%)/100%=4377元／平平米考慮到到本案案商業(yè)業(yè)擁有有年限限+所處區(qū)區(qū)域未未來升升值空空間+區(qū)域租租金反反推法法，我我司認(rèn)認(rèn)為：：商鋪表表單均均價(jià)在在4400-5000元/平米左左右我們到到底要要把房房子賣賣給誰誰？他們?cè)谠谀睦锢?？有什么么特征征？如何尋尋找？？客戶定定位五類家庭比例主要特征關(guān)注重點(diǎn)彰顯地位的成功家庭8%家庭成員高學(xué)歷，高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士。他們把房屋的購(gòu)買看成是自己事業(yè)上的成功標(biāo)志，房屋成為社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加和周圍同階層人士之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階。社區(qū)品牌，規(guī)模，檔次，景觀、物業(yè)服務(wù)及購(gòu)買人群等綜合性因素。注重自我享受的社會(huì)新銳20%家庭成員年輕化，學(xué)歷較高。思想觀念多元化，注重個(gè)性、品位和自我享受。房屋能體現(xiàn)個(gè)人情調(diào)及品位，也是自我享受的地方。社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、理念。立面和小區(qū)的情調(diào)品位。對(duì)價(jià)格也較敏感關(guān)心健康的老齡化家庭22%家庭結(jié)構(gòu)趨同老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。對(duì)和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方；對(duì)老人來說房屋時(shí)老人安享晚年的地方。社區(qū)環(huán)境、周邊配套注重家庭的望子成龍家庭15%以孩子為生活核心，小孩的健康成長(zhǎng)使他們精神上的寄托。家庭觀念強(qiáng)烈，非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦、健康快樂。房屋時(shí)孩子健康成長(zhǎng)的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。戶型設(shè)計(jì)、景觀、教育配套、地段、物業(yè)及社區(qū)氛圍等因素。價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭35%收入不是很高，還處于事業(yè)的起點(diǎn)或者奮斗期。購(gòu)房謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，更多抱著置業(yè)的心態(tài)購(gòu)房?？粗蟹课葙|(zhì)量。價(jià)格敏感度最強(qiáng)，其次是戶型設(shè)計(jì)目前項(xiàng)項(xiàng)目周周邊的的缺乏乏居住住氛圍圍，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)人群群支撐撐力不不足。。而對(duì)對(duì)其他他各區(qū)區(qū)域消消費(fèi)人人群的的吸引引上，，本項(xiàng)項(xiàng)目要要弱于于淞江江新區(qū)區(qū)和依依靠西西客站站發(fā)展展的西西城區(qū)區(qū)。當(dāng)前社社會(huì)主主流家家庭構(gòu)構(gòu)成：：本項(xiàng)目目客戶戶定位位------漯河中中端為為主打打客戶戶，具具體為為中小小生意意人，，并考考慮周周邊泛泛公務(wù)務(wù)員階階層、、產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口和市市區(qū)溢溢出人人口。。來源：：城西西南客客戶為為主，，主要要是城城西南南第一一次置置業(yè)者者及外外地生生意人人職業(yè)：：個(gè)體體商戶戶、企企事業(yè)業(yè)中層層員工工等行業(yè)：：建材材、汽汽貿(mào)、、醫(yī)生生、貿(mào)貿(mào)易批批發(fā)、、食品品加工工等目的：：居住住為主主，部部分長(zhǎng)長(zhǎng)期儲(chǔ)儲(chǔ)值年齡：：25--35歲收入：：家庭庭年收收入6萬元以以上核心客戶重要客戶其他客戶來源：：城西西南以以及周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)的其其他地地區(qū)職業(yè)：：泛公公務(wù)員員、商商貿(mào)、、物流流業(yè)從從業(yè)人人員行業(yè)：：食品品加工工、汽汽貿(mào)等等目的：：居住住、儲(chǔ)儲(chǔ)值、、父母母養(yǎng)老老年齡：：35--50歲收入：：家庭庭年收收入10萬元以以上周邊3公里內(nèi)內(nèi)客戶戶群項(xiàng)目地地公交交覆蓋蓋的范范圍內(nèi)內(nèi)城區(qū)區(qū)其它區(qū)區(qū)域的的外出出生意意人（（郾城城區(qū)、、西城城區(qū)））隨機(jī)客客群次主流流客群群主流客客群[原居民民群需需求特特征]周邊第第一代代居民民的改改善住住房需需求；；原居住住家庭庭衍生生分化化產(chǎn)生生的購(gòu)購(gòu)房需需求；；生活工工作與與此區(qū)區(qū)域密密切相相關(guān)客客群的的居住住需求求；主流客客群：：[專業(yè)市市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)商戶戶等客客群需需求特特征]文化不不一定定高/素質(zhì)普普通/品味一一般，，新興興樸實(shí)實(shí)型消消費(fèi)群群體；；理智/客觀/現(xiàn)實(shí)；；注重產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)用性性和整整個(gè)社社區(qū)的的氣質(zhì)質(zhì).[尋求低低價(jià)的的市區(qū)區(qū)外沿沿市場(chǎng)場(chǎng)]市內(nèi)普普通階階層或或漯河河本地地不是是太富富裕的的客群群；資金不不多，，在市市區(qū)已已經(jīng)難難覓這這樣價(jià)價(jià)位的的樓盤盤，迫迫使他他們購(gòu)購(gòu)房沿沿軌道道交通通向外外延伸伸；出生于于70年代以以后，，地域域概念念不強(qiáng)強(qiáng)，注注重交交通便便捷性性和產(chǎn)產(chǎn)品；；外地來來漯的的知識(shí)識(shí)型新新青年年移民民（新新漯河河人））本區(qū)域域內(nèi)獨(dú)獨(dú)立于于家庭庭、追追求時(shí)時(shí)尚的的青年年群體體次主流流客群群需求求特征征：[市區(qū)企企事業(yè)業(yè)單位位中層層需求求特征征]該類客客群資資本并并不雄雄厚，，在市市區(qū)好好地段段買房房資本本不足足，把把購(gòu)房房目標(biāo)項(xiàng)目背背景區(qū)域市市場(chǎng)研研判項(xiàng)目定定位產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)品市市場(chǎng)分分析客戶市市場(chǎng)分分析開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售周周期優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)品線線提提升競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化建建議與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分分析規(guī)劃戶型建筑配套風(fēng)格景觀規(guī)劃為為靈魂魂，戶戶型乃乃基礎(chǔ)礎(chǔ)，建建筑是是形象象，景景觀、、配套套是附附加值值現(xiàn)狀狀分分析析項(xiàng)目整體鳥瞰現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)價(jià)：建筑高低錯(cuò)落，天際線落差明顯；遠(yuǎn)觀，建筑色彩明快、柔和，不乏亮麗，品質(zhì)感較強(qiáng)；單獨(dú)近觀，效果略輸于遠(yuǎn)觀。12FS單體效效果產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化規(guī)劃景觀建筑戶型配套規(guī)劃優(yōu)優(yōu)化建建議1.建議增設(shè)泛泛會(huì)所功能能。充分挖挖掘臨街面面（臨107國(guó)道）功能能，最大化化利用邊側(cè)側(cè)土地的價(jià)價(jià)值。2.局部三層、、四層。造造型別致講講究，樓頂頂綠化，成成為小區(qū)的的亮點(diǎn)之一一。57m13.87m計(jì)劃保留的的原有6層拐角建筑筑。1.挖掘小區(qū)內(nèi)內(nèi)部立體空空間、建筑筑灰空間的的利用。2.圍繞小區(qū)北北圍墻內(nèi)側(cè)側(cè)做文章，，打造與項(xiàng)項(xiàng)目概念相相一致的主主題景觀圍圍墻。原有六層拐拐角樓保留留（5300平米）的情情況下在規(guī)劃上要要與1#樓底商、宗宗地西側(cè)臨臨107國(guó)道商業(yè)形形成有機(jī)銜銜接，考慮慮到商業(yè)規(guī)規(guī)模及整體體小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，建議取取消3#號(hào)一層底商商如取消六層層拐角樓的的情況下商業(yè)可按現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)劃方方案執(zhí)行關(guān)于商業(yè)規(guī)規(guī)劃優(yōu)化建建議規(guī)劃優(yōu)化建建議產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套景觀優(yōu)化建建議景觀優(yōu)化原原則——參與性強(qiáng)、、有主題、、線性與節(jié)節(jié)點(diǎn)相結(jié)合合；小投入、出出效果，有有特色、靚靚點(diǎn)；景觀風(fēng)格——園林特色，，因面積有有限，多以以“庭院景致”形式體現(xiàn)現(xiàn)，同時(shí)引引入“水元元素”作為為點(diǎn)綴，后期可與綠綠化用水相相結(jié)合。庭院假山庭院跌水花架走廊屋頂綠化產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套建筑優(yōu)化建建議建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主義，，簡(jiǎn)約、時(shí)時(shí)尚；突出出線條合理理搭配，以以成為地標(biāo)標(biāo)式建筑。。建筑色彩，，建議以偏偏暖色系為為主建筑立面，，可兩段式式，亦可以以三段式產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套戶型定位原原則空間實(shí)用、、功能合理理、尺度適適中，刪除除多余的與與浪費(fèi)的面面積，追求求零浪費(fèi)，，降低置業(yè)業(yè)門檻（總總房款）。。原則一：主主流——市場(chǎng)熱銷戶戶型——緊湊型原則二：非非主流——市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新型所有創(chuàng)新型型都以高成成本與高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)價(jià)，本案是是公司當(dāng)?shù)氐氐谝粋€(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，建議議采用緊湊湊型主流熱熱銷戶型。。戶型優(yōu)化建建議——3#樓戶型細(xì)節(jié)需進(jìn)一步調(diào)整調(diào)整后：兩梯三戶兩房三房三房調(diào)整前：兩梯四戶二房一房一房三房與左側(cè)邊單單元對(duì)稱戶型優(yōu)化建建議——1#樓19M22M原方案中（戶型平面圖）商鋪進(jìn)深19米。進(jìn)深過大利弊分析：利——1出面積，商業(yè)可售資源增加2商業(yè)單方售價(jià)比住宅高。（可比較總體收入）弊——1壓縮了樓間距2占用景觀綠地3降低整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)4影響住宅部分售價(jià)5超長(zhǎng)進(jìn)深，采光差，降低了商鋪的品質(zhì)，影響商鋪價(jià)格提升空間。1#樓整體進(jìn)深（商鋪進(jìn)深加上外置樓梯）22米，擠占本來就非常有限的內(nèi)部綠地空間，考慮到部分停車位的設(shè)置，情況更甚。16M控制商鋪進(jìn)深，減小到16.5米（具體參照總平圖）；調(diào)整為戶型優(yōu)化建建議——1#樓結(jié)合1#樓的實(shí)際情情況：1#樓東西總體體長(zhǎng)77米，建議在在設(shè)計(jì)戶型型組合時(shí)，，采用兩房房與三房相相結(jié)合、2房單元與3房單元搭配配的布局形形式，如中中間單元為為緊湊三房房，兩端單單元為緊湊湊兩房1#樓戶型布局局示意圖緊湊兩房緊湊三房緊湊兩房緊湊三房戶型配比建建議——主力戶型為為緊湊兩房房80平米左右，，緊湊小三三房95~100平米三房一一廳，110平米左右的的三房?jī)蓮d廳，功能齊齊全，面積積緊湊。引用元素：：觀景窗、多多陽臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)、挑高陽陽臺(tái)、入戶戶花園、多多功能房等等樓棟單元數(shù)戶房型面積區(qū)間套數(shù)面積小計(jì)（套）比例1#（6F）4一梯兩戶兩室兩廳80士5㎡1612809.09%三室一廳一衛(wèi)100士5㎡88004.55%三室兩廳兩衛(wèi)110士5㎡88804.55%3#(18F)3兩梯三戶兩室兩廳80士5㎡54432027.84%三房（一廳）100士5㎡54540027.84%三房（二廳）110士5㎡54594027.84%合計(jì)719418620100%備注：2#樓共50套，3-2,40套；2-2,10套。4#樓共50套，1-1,30套；2-2,20套戶型編號(hào)A-80-2B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率76.72平方63.66平方13.06平方84%客戶定位中產(chǎn)品特點(diǎn)1、80平米二房二廳2、得房率83%3、小高層公寓，5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)7、分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽臺(tái)80系列緊湊二二房?jī)煞蛛x衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗工作陽臺(tái)舒適的室內(nèi)內(nèi)尺度廚房可打開開，空間開開闊產(chǎn)品戶型參參考戶型編號(hào)A-90-2B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.25平方72平方12.25平方85%客戶定位中產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米二房二廳2、得房率85%3、小高層公寓，4、南北通透5、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納6、U型廚房使用效率更高7、四件套分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽臺(tái)90系列舒適二二房倆分離衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗工作陽臺(tái)舒適的室內(nèi)內(nèi)尺度廚房可打開開，空間開開闊獨(dú)立玄關(guān)，，帶鞋柜產(chǎn)品戶型參參考空調(diào)位三分離衛(wèi)生生間廚房和餐廳廳互動(dòng)性較較好臥室都帶凸凸窗獨(dú)立工作陽陽臺(tái)獨(dú)立玄關(guān)收收納戶型編號(hào)A-100-3B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率100.85平方84.37平方16.48平方86%客戶定位中、高產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米三房二廳2、得房率85%3、小高層公寓，4、三分離衛(wèi)生間5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨(dú)立生活陽臺(tái)100系列緊湊三三房產(chǎn)品戶型參參考三分離衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗獨(dú)立工作陽陽臺(tái)廚房與餐廳廳互動(dòng)較好好次臥固定收收納戶型編號(hào)A-115-3B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率115.08平方94.01平方20.07平方82%客戶定位中、高產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米三房二廳2、得房率83%3、18層電梯公寓，4、兩梯三戶，品質(zhì)更高5、南北通透7、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通8、三分離衛(wèi)生間，方便多人同時(shí)使用9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽臺(tái)115系列精致三三房餐廳與客廳廳互通產(chǎn)品戶型參參考小高高層層、、高高層層；；戶戶型型：：三三室室二二廳廳，，建建筑筑面面積積：：100-115平米米產(chǎn)品品戶戶型型參參考考產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化規(guī)劃劃景觀觀建筑筑戶型型配套套社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套建建議議1西側(cè)側(cè)臨臨107商業(yè)業(yè)，，洗洗浴浴休休閑閑、、金金融融配配套套為為主主社區(qū)區(qū)生生活活配配