某地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告

思南路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告市城投總公司2002年11月21日介項(xiàng)目概況介項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀盧灣區(qū)地圖思南路地塊簡介思南路地塊現(xiàn)狀思南路A其中A地塊約52,000平方米，該地塊上建有23幢獨(dú)立花園洋房。建筑面積共9,000-10,000平方米，每幢占地約400-500平方米。即除去23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有40,000-50,000平方米左右；BB地塊約6,000平方米，地上建筑11幢別墅面積約5000平方米。項(xiàng)目現(xiàn)狀濃蔭深處中共駐滬辦事處老別墅現(xiàn)狀思南路65號(hào)思南路75號(hào)思南路地塊歷史簡介思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”即指23幢獨(dú)立式花園住宅，原屬比利時(shí)人開辦的義品地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)，建造于1921年，是上海20世紀(jì)20-30年代西方獨(dú)立式花園住宅建造興起時(shí)較早、較典型的例子。從居住檔次來看，這些住宅單體在規(guī)模、居住檔次上并非是當(dāng)時(shí)最大、最考究的，但作為群體所形成的環(huán)境、尤其是多個(gè)花園形成的共享綠化空間是極為獨(dú)特的，它比以后出現(xiàn)的花園里弄是遠(yuǎn)勝一籌的。它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級(jí)住宅區(qū)的起點(diǎn)。孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路29號(hào)（今香山路7號(hào)），期間，在中國共產(chǎn)黨和國際無產(chǎn)階級(jí)的推動(dòng)和幫助下，提出了新三民主義，改組國民黨，開始了國共兩黨第一次合作。解放戰(zhàn)爭時(shí)期，周恩來在本區(qū)設(shè)立中國共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬代表團(tuán)，開展了同國民黨的政治斗爭活動(dòng)。著名愛國人士鄒滔奮、張學(xué)良、柳亞子、何香凝也都曾居住在本區(qū)。另外，藝術(shù)大師吳昌碩、梅蘭芳、張大千、劉海粟等也長期在本區(qū)居住，從事藝術(shù)活動(dòng)。思南路歷史回顧中山故居中共駐滬辦事處地塊周邊環(huán)境境及配套情況況地段：位于上海市盧盧灣區(qū)中心位位置，坐落于于復(fù)興中路以以南的思南路路東西兩側(cè)，，東抵重慶南南路高架；南南至上海第二二醫(yī)科大學(xué)宿宿舍區(qū)，總占占地面積約為為5.8萬M2。交通：途徑的公交線線路多達(dá)18條，包括17路、24路、36路路、41、42路、911、920、926路路等?？芍边_(dá)達(dá)徐家匯、人人民廣場(chǎng)、上上海火車站等等重要區(qū)域。。步行可到地地鐵、輕軌商業(yè)：與淮海路商業(yè)街街，人民廣場(chǎng)場(chǎng)、豫園近在在咫尺。教育：上海理工大學(xué)學(xué)、陜西南路路幼兒園、上上海第二醫(yī)科科大學(xué)等高校校林立醫(yī)療：瑞金地段醫(yī)院院、同仁堂國國藥號(hào)、上海海第二醫(yī)科大大學(xué)、瑞金醫(yī)醫(yī)院分部。綠化：除花園洋房本本身擁有的花花園、草坪、、樹木外，沿沿思南路兩側(cè)側(cè)郁郁蔥蔥的的法國梧桐.介思南路的今天天盧灣區(qū)加快舊舊改，思南路路渴望新貌“十五”期間間，盧灣區(qū)將將加快新一輪輪舊區(qū)改造，，堅(jiān)持“拆、、改、留”并并舉，每年舊舊里改造不少少于10萬平平方米，“十十五”期間改改造50萬平平方米舊里住住宅，全區(qū)住住房成套率達(dá)達(dá)到83%，，人均居住面面積達(dá)11平平方米。積極推進(jìn)舊里里改造。北部部地區(qū)以小浜浜灣和太平橋橋地區(qū)為改造造重點(diǎn)，中部部地區(qū)以新新新里和徐家匯匯路兩側(cè)為改改造重點(diǎn)，南南部地區(qū)以平平民村為改造造重點(diǎn)。加快快舊房成片改改造，對(duì)有條條件的舊房實(shí)實(shí)施成套改造造，修繕優(yōu)秀秀歷史保護(hù)建建筑。修繕?biāo)妓寄下返鹊貐^(qū)區(qū)的歷史保護(hù)護(hù)建筑，改造造尚賢坊、步步高里等.周圍未來發(fā)展展項(xiàng)目地塊附近的在在建項(xiàng)目共有有四個(gè)：新天地二期項(xiàng)項(xiàng)目、淮海中中路馬當(dāng)路附附近的香港新新世界大廈、、復(fù)興中路瑞瑞金二路口的的香山麗舍，，以及本案南南側(cè)思南六泰泰康路口的思思南路88號(hào)號(hào)。規(guī)劃中的項(xiàng)目目：在未來的兩年年內(nèi)，盧灣區(qū)區(qū)將調(diào)整淮海海中路西段的的經(jīng)營檔次，，使其成為主主要以銷售國國際二線品牌牌服飾的中高高檔商業(yè)街；；目前成都南南路兩側(cè)的房房屋均為老式式的石庫門房房屋，盧灣區(qū)區(qū)政府計(jì)劃結(jié)結(jié)合時(shí)代華納納娛樂項(xiàng)目，，將高地區(qū)改改造城以娛樂樂為特色的商商業(yè)街。思南路的明天天盧灣區(qū)思南路路花園住宅保保護(hù)規(guī)劃總圖圖思南路地塊改改造原則保護(hù)原則----保護(hù)代表上海海歷史文化名名城特色的重重要?dú)v史街區(qū)區(qū)的空間格局局、街巷尺度度、文物古跡跡和歷史建筑筑等歷史文化化構(gòu)成要素，，延續(xù)城市歷歷史文化環(huán)境境，保護(hù)思南南路歷史文化化風(fēng)貌區(qū)的歷歷史風(fēng)貌。發(fā)展原則----貫徹歷史城市市和花園住宅宅區(qū)的可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，，發(fā)揮傳統(tǒng)的的歷史文化環(huán)環(huán)境在現(xiàn)階段段的現(xiàn)實(shí)積極極意義，同時(shí)時(shí)重視改善居居民的生活質(zhì)質(zhì)量和環(huán)境品品質(zhì)。效益原則----充分利用花園園住宅區(qū)的物物質(zhì)和人文資資源，發(fā)展文文化與旅游事事業(yè)，兼顧經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和和文化效益的的統(tǒng)一發(fā)展。。政府對(duì)本項(xiàng)目目的整體要求求能體現(xiàn)上海近近代獨(dú)特文化化和歷史特點(diǎn)點(diǎn)的高品質(zhì)的的包含文化、、休閑娛樂、、旅游、藝術(shù)術(shù)等的復(fù)合性性文化風(fēng)貌社社區(qū)。典型個(gè)案分析析國內(nèi)·申康康別墅賓館簡介：位于虹橋路、、延安西路、、古北路三條條路口，地處處虹橋開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，虹橋路路1440號(hào)號(hào)，占地面積積16,000M2，綠化面積8,000M2，擁有百年歷歷史的西班牙牙、英式風(fēng)格格別墅11棟棟。作為上海的一一個(gè)重點(diǎn)的歷歷史保護(hù)建筑筑群，曾經(jīng)是是眾多歷史名名人的故居。。其中著名的的飛虎隊(duì)陳納納德將軍和陳陳香梅女士的的婚禮就在此此地8號(hào)別墅墅舉行，留下下一段動(dòng)人佳佳話；著名進(jìn)進(jìn)步人士廖仲仲凱也在此居居住。國內(nèi)·申康康別墅賓館運(yùn)營特點(diǎn)：出出租+酒店+餐飲整個(gè)花園社區(qū)區(qū)幽靜迷人，，處處散發(fā)著著鳥語花香，，別墅群中有有為客戶準(zhǔn)備備的會(huì)所，內(nèi)內(nèi)有棋牌室、、健身房，有有三十年代懷懷舊情調(diào)的大大風(fēng)車餐廳，，主要經(jīng)營本本幫菜，服務(wù)務(wù)環(huán)境都不錯(cuò)錯(cuò)，在上海文文藝界及東南南亞、港臺(tái)等等地享有聲譽(yù)譽(yù)。一部分別別墅采用辦公公式整棟租賃賃給企業(yè)做辦辦公場(chǎng)所，有有歷肺幕自自痰11棟的的大部分已全全部租出，租租戶都是從事事房產(chǎn)、貿(mào)易易、藝術(shù)品收收藏展示的幾幾家大公司，，租金35-40萬元/年，租期一一般都在5年年以上；還有有少數(shù)幾棟采采用了酒店式式套房出租的的經(jīng)營方式，，分豪華套房房（552元元/天）、豪豪華標(biāo)房（440元/天天）、普通標(biāo)標(biāo)房（368元/天），，也經(jīng)?？蜐M滿為患。國內(nèi)·上海海新天地上海新天地使使要建設(shè)一個(gè)個(gè)具有傳統(tǒng)和和新紀(jì)元生活活文化的都市市旅游景點(diǎn)，，它以中西融融合、新舊結(jié)結(jié)合為基調(diào)，，將上海傳統(tǒng)統(tǒng)的石庫門里里弄與充滿現(xiàn)現(xiàn)代感的新建建筑融為一體體，成為一個(gè)個(gè)歷史、旅游游、文化、休休閑、娛樂的的特色街區(qū)。。經(jīng)營特點(diǎn):商商業(yè)租賃/住住宅銷售餐飲/娛樂/旅游/住宅/商商務(wù)辦公國內(nèi)··上海海新天地平面布局國內(nèi)··上海海新天地咖啡館實(shí)景景新天地戶戶外實(shí)景新天地的成成功在于改改新如舊，，不經(jīng)意帶帶出一種懷懷舊的氛圍圍，而內(nèi)部部的現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚也和外外部的古舊舊不相沖突突。國內(nèi)··上海海新天地改造點(diǎn)評(píng)：：新天地的不不足之處，，就是太多多地忽略了了里弄建筑筑所隱含的的生活方式式。對(duì)這種種極其珍貴貴的原真的的生活方式式，沒有適適當(dāng)保留和和展現(xiàn)。國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址保保護(hù)國際協(xié)協(xié)定世界較早的的針對(duì)古跡跡保護(hù)的國國際性條例例有《威尼斯憲憲章》是1964年在威尼尼斯的一次次國際會(huì)議議上由建筑筑師和文保保專家提出出的。而由此為基基礎(chǔ)發(fā)展起起來的澳大大利亞《巴拉憲章章》則是目前制制訂的比較較完善的遺遺產(chǎn)管理保保護(hù)原則和和綱領(lǐng)，這這個(gè)規(guī)定不不僅僅對(duì)紀(jì)紀(jì)念性建筑筑，而且對(duì)對(duì)于遺址、、花園或地地區(qū)保護(hù)都都很適用，，并且非常常具備可操操作性。國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址改改造成功案案例國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址改改造成功案案例古根海姆美美術(shù)館（西西班牙畢爾爾巴鄂市標(biāo)標(biāo)志性建筑筑）簡介——畢爾巴鄂市市作為一個(gè)個(gè)名不見經(jīng)經(jīng)傳的小工工業(yè)城市，，之前一直直默默無聞聞的存在著著，在20世紀(jì)90年代，由由設(shè)計(jì)師弗弗蘭克·蓋蓋里設(shè)計(jì)的的古根海姆姆美術(shù)館建建成后，憑憑借其巧妙妙的創(chuàng)意和和獨(dú)特、怪怪異的建筑筑形態(tài)吸引引了眾多游游客，在第第一年就吸吸引了超過過135萬萬人的參觀觀者，包括括西班牙以以外的國外外游客，點(diǎn)評(píng)——為該城市的的復(fù)興積累累了1億美美元的資金金，僅在一一年之內(nèi)，，就還清了了自身的建建設(shè)費(fèi)用，，而畢爾巴巴鄂市也因因此成為一一個(gè)著名的的旅游景點(diǎn)點(diǎn)。一個(gè)好的建建筑，是最最好的文化化投資，對(duì)對(duì)于城市的的巨大附加加值是不可可估量的。。國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址改改造成功案案例國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址改改造成功案案例德國議會(huì)大大廈改造簡介——德德國議會(huì)大大廈是德國國現(xiàn)存的一一座歷盡滄滄桑，目睹睹過許多的的重大歷史史事件的歷歷史保護(hù)建建筑，于1992年年著手整修修，有關(guān)部部門針對(duì)原原有建筑的的特性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)修建一一定要保證證四個(gè)方面面的保護(hù)性性要求：議議會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、議會(huì)的的歷史文化化、生態(tài)和和能源的有有效性和實(shí)實(shí)施方案的的經(jīng)濟(jì)性。。經(jīng)過激烈烈的競爭，，諾曼·福福斯特的方方案脫穎而而出，他采采用了一個(gè)個(gè)穹隆式的的玻璃罩子子將議會(huì)大大廈的頂部部覆蓋。屋屋頂還安裝裝了一排太太陽能電池池，作為能能源系統(tǒng)的的一部分，，并支撐了了一個(gè)高架架的觀景平平臺(tái)，這一一平臺(tái)可以以通過螺旋旋的坡道到到達(dá)。在整整修建筑的的過程中，，一些歷史史的痕跡，，如炮彈的的炸痕、燒燒焦的木頭頭、蘇軍占占領(lǐng)時(shí)在墻墻上涂寫的的一些字跡跡，重新顯顯露出來，，這些都被被保留下來來。點(diǎn)評(píng)——該該方案比較較成功的將將全新的建建筑構(gòu)件與與歷史建筑筑完美的融融合在一起起，同時(shí)將將使用功能能和觀賞功功能很好的的結(jié)合在一一起，同時(shí)時(shí)兼顧了節(jié)節(jié)能和環(huán)保保，真正做做到了一舉舉三得。國外著名老老城區(qū)、歷歷史舊址改改造成功案案例舊城改造的的巨大商業(yè)業(yè)利益國外成功的的案例當(dāng)推推西班牙的的工業(yè)小城城畢爾巴鄂鄂市為例，，古德海姆姆博物館的的興建為該該城市的復(fù)復(fù)興每年積累1億美元的的資金，僅在一年年之內(nèi)，就就還清了自自身的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，而而畢爾巴鄂鄂市也因此此成一個(gè)旅旅游的景點(diǎn)點(diǎn)，每年迎迎來大批的的國內(nèi)外游游客。國內(nèi)以上海海新天地為為例，眾多多國內(nèi)外知知名商家的的入駐，這這里已經(jīng)成成為中高級(jí)級(jí)白領(lǐng)休閑閑、消費(fèi)、、娛樂的時(shí)時(shí)尚中心，，由此而帶帶來的巨大大商業(yè)利益益是不言而而喻的，同同時(shí)為其后后期住宅項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格格提升起到到的作用更更是不可估估量(租金8元元/天/平平方米;住住宅售價(jià)美美金2000元左右右)。項(xiàng)目的初步步設(shè)想改造后的思思南路地塊塊歷史的人文文街區(qū)老貴的頂級(jí)級(jí)居所高雅的懷舊舊沙龍上海的特色色窗口至尊的商業(yè)業(yè)中心可行性分析析市場(chǎng)可行性性1989-2001上海城市市發(fā)展迅速速上海近年來來經(jīng)濟(jì)概況況上海國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，綜合合實(shí)力顯著著增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更更加優(yōu)化，，以房產(chǎn)、、貿(mào)易、金金融為主的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅猛猛。上海國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，綜合合實(shí)力顯著著增強(qiáng)。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更更加優(yōu)化，，以房房產(chǎn)產(chǎn)、貿(mào)易、、金融為主主的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅迅猛。城市綜合建建設(shè)良性發(fā)發(fā)展，城市市面貌日新新月異。上海逐步成成為國際化化的經(jīng)濟(jì)、、金融、貿(mào)貿(mào)易中心，，越來越多多的跨國企企業(yè)將地區(qū)區(qū)總部落戶戶上海。全市人均GDP達(dá)到到4,500美元。。盧灣歷史回回顧盧灣區(qū)區(qū)境境早在南宋宋時(shí)屬華亭亭縣高昌鄉(xiāng)鄉(xiāng)。元代劃劃入上海縣縣。1900年后，，區(qū)境北塊塊被陸續(xù)辟辟為法租界界。1945年抗戰(zhàn)戰(zhàn)勝利后，，國民黨政政府建立盧盧家灣區(qū)，，解放后改改為今名。。1956年原嵩山山區(qū)并入，，1959年原邑廟廟區(qū)部分并并入，逐漸漸形成現(xiàn)今今之區(qū)劃規(guī)規(guī)模.淮海海中路（舊舊名霞飛路路）商業(yè)街街橫貫北境境。從30年代起，，即為上海海著名商業(yè)業(yè)街?，F(xiàn)代盧灣地段——盧灣區(qū)位于于上海市中中心，全區(qū)區(qū)面積8.02平方方公里，其其中陸地面面積7.52平方公公里，水域域面積0.50平方方公里。區(qū)區(qū)界北至延延安中路、、金陵西路路，與黃浦浦區(qū)、靜安安區(qū)交界；；東至西藏藏南路、制制造局路，，與黃浦區(qū)區(qū)接壤；西西至陜西南南路、瑞金金南路，與與靜安區(qū)、、徐匯區(qū)為為鄰；南至至黃浦江河河道中心線線，與浦東東新區(qū)相望望。區(qū)境內(nèi)內(nèi)轄淮海中中路、瑞金金二路、打打浦橋和五五里橋4個(gè)個(gè)街道，交通——地鐵一號(hào)線線、南北高高架、內(nèi)環(huán)環(huán)線高架、、打浦橋越越江隧道以以及四通八八達(dá)的公路路網(wǎng)，隨著著盧浦大橋橋、明珠線線二期以及及地鐵M8線等工程程的建成，，盧灣的交交通將更加加快捷。上海老洋房房市場(chǎng)調(diào)查查上海老洋房房的總體狀狀況自１８４３３年開阜以以后，上海海出現(xiàn)了大大量豪華富富麗的花園園別墅。這這類花園洋洋房最初出出現(xiàn)在１９９世紀(jì)中、、下葉，建建筑面積一一般都很大大，講究庭庭院綠化。。到２０世世紀(jì)初達(dá)到到高潮，建建筑裝潢更更趨考究。。特點(diǎn)這種獨(dú)院式式高級(jí)住宅宅的所處地地段都是最最好的，占占地范圍較較大，建筑筑比較豪華華，庭院綠綠化好。建建筑形式有有法國式住住宅、官邸邸式、英國國殖民式德德國式、西西班牙式等等。上海老洋房房的集中分分布區(qū)域花園洋房最集中的地地區(qū)是今徐匯區(qū)和長長寧區(qū)，占總數(shù)的的70%強(qiáng)。以武康路路、衡山路路、岳陽路路、湖南路路、永嘉路路、復(fù)興西西路為最多多。其他如溧陽陽路、多倫倫路、華山山路、愚愚園路和虹虹橋路等地地為數(shù)也不不少。張學(xué)良公館上海著名老老式花園建建筑興國賓館馬勒別墅上海著名老老花園洋房房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居—愛廬宋慶齡故居目前上海老老洋房經(jīng)營營狀況分析析上?，F(xiàn)存的的獨(dú)立式花花園洋房共共有2,000棟左左右.建筑面積一一般在300-500平方米米，而且都都擁有100-500平方米米的花園.地段則主要要在徐匯、、盧灣、長長寧、虹口口等市中心心.絕大部分都都是使用權(quán)權(quán)房、部分分產(chǎn)權(quán)房或或政府代管管房。而據(jù)據(jù)一些房產(chǎn)產(chǎn)中介稱，，目前上海海具有合法法產(chǎn)權(quán)、可可進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)交易的老老洋房數(shù)量量僅60套套左右.這些老洋房房的價(jià)格從從400多多萬到2,000萬萬都有.老洋房出售售手續(xù)持有國有土土地使用證證；具有地上附附著物合法法的產(chǎn)權(quán)證證明，屬于于共有房產(chǎn)產(chǎn)的，須持持有共有人人同意轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)的意意見書；委托代理人人辦理的，，應(yīng)依法辦辦理委托代代理手續(xù)。。一些老花園園洋房還要要報(bào)上海市市國家安全全局備案定價(jià)原則??出出售價(jià)格然后是其所所在的具體體位置，周周邊景觀、、房型、朝朝向；其次取決于于所擁有的的花園面積積的大小周邊生活配配套情況也也會(huì)對(duì)單價(jià)價(jià)有一定影影響。首先由地段段決定正在掛牌上上市的老洋洋房老洋房出租租從租金看，，一般整層層的新式里里弄，每月月租金4,000-10,000元，，整棟的新新式里弄，，每月租金金15,000-25,000元，整整棟的花園園洋房，每每月租金5,000-12,000美美圓以上。。老洋房的使使用限制老洋房不同同于其他住住宅，其用途是受受到一定限限制的，特別作為為商業(yè)用房房會(huì)受到一一定的經(jīng)營營限制，出出于對(duì)一些些歷史保護(hù)護(hù)文化區(qū)原原有風(fēng)貌保保護(hù)的需要要，有關(guān)主主管部門會(huì)會(huì)限制或禁禁止一些業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營營，比如餐餐飲、娛樂樂場(chǎng)所等存存在污染或或安全隱患患的經(jīng)營活活動(dòng)。老洋房出租租的定價(jià)原原則整棟出租可可以參照老老洋房出售售價(jià)格，和和地段、位位置關(guān)系密密切；而分層出租租則從一層層到頂層價(jià)價(jià)格依次遞遞減；出租的年限限一般都在在一年以上上，往往是是三到五年年。相關(guān)政策法法規(guī)上海市政府府確定的歷歷史建筑和和風(fēng)貌街區(qū)區(qū)上海歷史建建筑和風(fēng)貌貌街區(qū)點(diǎn)多多面廣。1986年年12月，，國務(wù)院批批準(zhǔn)上海為為第二批國國家歷史文文化名城。。1989年年，上海市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)了第一批批共59處處優(yōu)秀近代代建筑，并并列入上海海市文物保保護(hù)單位。。1993年年，市政府府又批準(zhǔn)了了第二批共共175處處優(yōu)秀近代代建筑為上上海市建筑筑保護(hù)單位位。1999年年，市政府府再次發(fā)文文批準(zhǔn)162處優(yōu)秀秀近代建筑筑。三批累累計(jì)批準(zhǔn)優(yōu)優(yōu)秀近代建建筑共396處。相關(guān)政策1986年年，上海市市城市規(guī)劃劃部門在編編制《上海海市城市總總體規(guī)劃（（綱要）》》時(shí)，已提提出將市歷歷史風(fēng)貌特特色區(qū)加以以成片保護(hù)護(hù)，并列出出了外灘、、豫園、人人民廣場(chǎng)、、南京東路路、興業(yè)路路、思南路路等11個(gè)個(gè)不同類型型的歷史文文化風(fēng)貌保保護(hù)區(qū)。1999年年，根據(jù)市市府要求，，市規(guī)劃局局組織編制制了《上海海市中心區(qū)區(qū)歷史風(fēng)貌貌保護(hù)規(guī)劃劃（歷史建建筑與街區(qū)區(qū)）》。根根據(jù)規(guī)劃，，列入規(guī)劃劃的風(fēng)貌街街區(qū)共234個(gè)（其其中集中連連片的風(fēng)貌貌街區(qū)22個(gè)）和歷歷史建筑群群440處處，總建筑筑面積為1019.4M2，其中花園園住宅144萬M2。上海市政府府采取的相相應(yīng)保護(hù)措措施維修加固——主要是針對(duì)對(duì)直管公房房的維修，，利用有限限的房屋維維修資金進(jìn)進(jìn)行，是最最簡單的辦辦法，卻不不能解決對(duì)對(duì)其特色風(fēng)風(fēng)貌的恢復(fù)復(fù)和建筑功功能的提高高。拆除重修——即對(duì)原有風(fēng)風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)進(jìn)行整體拆拆除后，按按原建筑形形式重新建建造，如靜靜安區(qū)武定定坊、升平平街的改造造。但其缺缺點(diǎn)在于過過分強(qiáng)調(diào)功功能上的成成套化和居居民的原地地回搬，所所以除了改改善居民居居住條件外外，并沒有有真正延續(xù)續(xù)歷史建筑筑的韻味，，有的反而而喪失了原原有的風(fēng)貌貌特色。保護(hù)性改造造——即在充分保保護(hù)歷史建建筑和風(fēng)貌貌街區(qū)特色色的前提下下，適當(dāng)進(jìn)進(jìn)行建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的改造造和功能的的重組，提提升歷史建建筑和風(fēng)貌貌街區(qū)的藝藝術(shù)品位和和文化、商商業(yè)價(jià)值。。在這方面面比較成功功的是已完完成的盧灣灣區(qū)興業(yè)盧盧老式石庫庫門住宅（（即新天地地）改造工工程等。消費(fèi)群分析析老洋房、別別墅消費(fèi)者者特點(diǎn)分析析在滬投資或或工作的中中高層外籍籍人士；港、澳、臺(tái)臺(tái)胞中事業(yè)業(yè)有成回國國定居者；；國內(nèi)商界、、文藝界成成功人士；；國內(nèi)外的實(shí)實(shí)力企事業(yè)業(yè)單位和跨跨國公司這個(gè)人群往往往是一個(gè)個(gè)對(duì)舊上海海有著強(qiáng)烈烈感情的人人群，他們們是花園洋洋房比較穩(wěn)穩(wěn)定的客戶戶群。運(yùn)營篇項(xiàng)目運(yùn)作思思路多方會(huì)診，，準(zhǔn)確定位位全球招標(biāo)，，大師設(shè)計(jì)計(jì)全程報(bào)道，，立體炒做做多種經(jīng)營，，滾動(dòng)回收收多方會(huì)診，，準(zhǔn)確定位位孫子曰:““上兵伐謀謀，其下攻攻城”。不不打無準(zhǔn)備備之仗。在規(guī)劃前期期，邀請(qǐng)國國內(nèi)外著名名的規(guī)劃大大師、文學(xué)學(xué)大師、歷歷史學(xué)家、、市場(chǎng)專家家、政府主主管領(lǐng)導(dǎo)一一道，為本本項(xiàng)目把脈脈，為改造造確定一個(gè)個(gè)方向，明明確控制性性規(guī)劃，即即定位在前前。全球招標(biāo)，，大師設(shè)計(jì)計(jì)在本案定位位完成后，，制定項(xiàng)目目改造的控控制性規(guī)劃劃，即導(dǎo)則則。根據(jù)導(dǎo)則精精神進(jìn)行全全球招標(biāo)，，邀請(qǐng)國際際著名的建建筑大師、、規(guī)劃大師師來此華山山論劍，并并引入國際際流行的““國家總建建筑師負(fù)責(zé)責(zé)制”，力力求把本項(xiàng)項(xiàng)目的改造造做成精品品，做成一一個(gè)可以傳傳世的舊城城改造成功功的典范。。全程報(bào)道，，立體炒做做一旦動(dòng)遷完完畢，從項(xiàng)項(xiàng)目前期的的定位思考考、控規(guī)階階段，新聞聞就展開報(bào)報(bào)道，特別別到全球招招標(biāo)，評(píng)標(biāo)標(biāo)過程中，，充分利用用報(bào)紙、廣廣播、電視視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)進(jìn)行立體宣宣傳、保證證懸念不斷斷、熱點(diǎn)不不斷。充分分做到路人人皆知、全全市注目。。此方面可以以借鑒北京京國家大劇劇院、上海海浦江兩岸岸開發(fā)中媒媒體報(bào)道的的成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，真正做做到讓媒體體為本項(xiàng)目目免費(fèi)做廣廣告。多種經(jīng)營，，滾動(dòng)回收收產(chǎn)品經(jīng)營的的模式資產(chǎn)經(jīng)營的的模式資本運(yùn)營的的模式效益篇經(jīng)濟(jì)效益由于規(guī)劃方方案未定，，為了評(píng)估估該項(xiàng)目的的可行性，，我們假設(shè)設(shè)以下三種種方案做測(cè)測(cè)算：方案一：全全部出售營銷組合為為：地塊上原有有30幢別別墅出售，，均價(jià)22000元元/M2；新建商業(yè)用用房出售，，均價(jià)29000元元/M2；新建建高高檔檔住住宅宅出出售售，，均均價(jià)價(jià)20000元元/M2。項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案一一項(xiàng)目目總總投投資資估估算算：：95,575萬萬元元項(xiàng)目目總總收收入入估估算算：：103,536萬萬元元利潤潤：：7,961萬萬元元項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案一一項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的主主要要技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案一一資金金流流量量折折線線圖圖項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案一一敏感感性性分分析析估估算算表表方案案二二：：租租售售結(jié)結(jié)合合營銷銷組組合合為為：：30幢幢老老別別墅墅出出售售，，均均價(jià)價(jià)22000元元/M2；新建建商商業(yè)業(yè)出出租租，，租租金金每每天天8元元/M2，空空置置率率20%；；沿重重慶慶南南路路新新建建五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店。。酒酒店店客客房房每每天天930元元/間間，，空空置置率率25%。。項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案二二項(xiàng)目目總總投投資資估估算算：：135,175萬萬元元項(xiàng)目目總總收收入入估估算算：：145,952萬萬元元利潤潤：：13,752萬萬元元項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案二二項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的主主要要技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益··方方案案二二資金金流流量量折折線線圖圖項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案二二敏感感性性分分析析估估算算表表方案案三三：：只只租租不不賣賣營銷銷組組合合為為：：30幢幢別別墅墅出出租租，，租租金金平平均均每每月月200元元/M2，空空置置率率10%；；新建建商商業(yè)業(yè)出出租租，，租租金金每每天天8元元/M2，空空置置率率20%；；沿重重慶慶南南路路新新建建酒酒店店。。酒酒店店客客房房每每天天930元元/間間，，空空置置率率25%。。項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案一一項(xiàng)目目總總投投資資估估算算：：140,597萬萬元元項(xiàng)目目總總收收入入估估算算：：158,836萬萬元元利潤潤：：18,238萬萬元元項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案三三項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的主主要要技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案三三資金金流流量量折折線線圖圖項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益·方方案案三三敏感感性性分分析析估估算算表表結(jié)論論由以以上上對(duì)對(duì)三三種種方方案案的的分分析析測(cè)測(cè)算算，，可可以以看看出出，，這這三三種種較較簡簡單單的的經(jīng)經(jīng)營營組組合合的的各各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)均均達(dá)達(dá)到到獲獲利利水水平平，，且且三三種種方方案案中中最最低低的的成成本本利利潤潤率率也也能能達(dá)達(dá)到到8.3%，，證證明明該該項(xiàng)項(xiàng)目目是是可可行行的