物業(yè)管理?xiàng)l例解讀培訓(xùn)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)主講:涂如梅二、《條例》的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國(guó)際慣例接軌。專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)二、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵(lì)招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)二、《條例》的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)萬(wàn)科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造物業(yè)銷售品牌與賣點(diǎn)）王海效應(yīng)（雙倍返還）史特拉效應(yīng)（小案大賠償）業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn)二、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識(shí)合同意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)品牌意識(shí)全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)二、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)二、《條例》的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來(lái)行使的。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對(duì)應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識(shí)、市民意識(shí)、財(cái)產(chǎn)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)二、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。三、《條例》的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對(duì)共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作程序法定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出無(wú)關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益三、《條例例》的基本本原則維護(hù)全體業(yè)業(yè)主合法權(quán)權(quán)益（財(cái)產(chǎn)產(chǎn)民主的權(quán)權(quán)利）空置房也要要按標(biāo)準(zhǔn)交交費(fèi)額外收費(fèi)停停止繳納保安人員不不得侵害公公民權(quán)利小區(qū)共用部部分經(jīng)營(yíng)收收益按業(yè)主主大會(huì)決定定使用挪用專項(xiàng)維維修資金受受行政處罰罰，追究刑刑事責(zé)任安全隱患要要強(qiáng)制排除除服務(wù)合同終終止應(yīng)做好好移交三、《條例例》的基本本原則民主自治自自律與專業(yè)業(yè)化服務(wù)相相結(jié)合民主自治自自律—業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)專業(yè)化服務(wù)務(wù)—物業(yè)管管理公司—專業(yè)化人人員—專業(yè)化技技術(shù)、技能能—專業(yè)化工工具—專業(yè)化組組織—專業(yè)化程程序、方法法三、《條例例》的基本本原則保證物業(yè)的的正常運(yùn)作作和安全合合理使用物業(yè)管理是是對(duì)物、對(duì)對(duì)物業(yè)的管管理，對(duì)人人的服務(wù)是是最基本原原則可持續(xù)民展展與國(guó)際慣慣例接軌保留物業(yè)管管理企業(yè)資資質(zhì)建立物業(yè)管管理職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人制度度建筑物區(qū)分分所有權(quán)概概念的運(yùn)用用三、《條例例》的基本本原則政府的適度度干預(yù)與推推動(dòng)引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題為什么要制制定《物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例例》（以下下簡(jiǎn)稱《條條例》）？？為了規(guī)范物物業(yè)管理活活動(dòng)，維護(hù)護(hù)業(yè)主和物物業(yè)管理企企業(yè)的合法法權(quán)益，改改善人民群群眾的生活活和工作環(huán)環(huán)境（第一一條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題什么是物業(yè)業(yè)管理？《條例》中中所稱物業(yè)業(yè)管理，是是指業(yè)主通通過(guò)選聘物物業(yè)管理企企業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同約定，對(duì)對(duì)房屋及配配套的設(shè)施施設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修、、養(yǎng)護(hù)、管管理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)域域內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和秩秩序的活動(dòng)動(dòng)（第二條條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題業(yè)主在物業(yè)業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中有哪些些權(quán)利和義義務(wù)？《條例》規(guī)規(guī)定業(yè)主在在物業(yè)管理理活動(dòng)享有有10項(xiàng)權(quán)權(quán)利：1、按照物物業(yè)服務(wù)合合同的約定定，接受物物業(yè)管理企企業(yè)提供的的服務(wù)；2、提議召召開(kāi)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議，，并就物業(yè)業(yè)管理的有有關(guān)事項(xiàng)提提出建議；；3、提出制制定和修改改業(yè)主公約約、業(yè)主大大會(huì)議事規(guī)規(guī)則的建議議；4、參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，行使使投票權(quán)；；四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題5、選舉業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員，并并享有被選選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)的工作；；7、監(jiān)督物物業(yè)管理企企業(yè)履行物物業(yè)服務(wù)合合同；8、對(duì)物業(yè)業(yè)共用部位位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)地地使用情況況享有知情情權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；9、監(jiān)督物物業(yè)共用部部位、共用用設(shè)施設(shè)備備專項(xiàng)維修修資金的管管理和使用用；10、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他權(quán)利。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題同時(shí)規(guī)定業(yè)業(yè)主在物業(yè)業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中必須履履行6項(xiàng)義義務(wù)：1、遵守業(yè)業(yè)主公約、、業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)則則；2、遵守物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)共用部位位和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備的的使用、公公共秩序和和環(huán)境衛(wèi)生生的維護(hù)等等方面的規(guī)規(guī)章制度；；3、執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會(huì)的的決定和業(yè)業(yè)主大會(huì)授授權(quán)業(yè)主委委員會(huì)作出出的決定；；四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題6項(xiàng)義務(wù)：：4、按照國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納專專項(xiàng)維修資資金；5、按時(shí)交交納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用；；6、法律、、法規(guī)規(guī)定定的其他義義務(wù)（第六六條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題如何成立業(yè)業(yè)主大會(huì)，，什么情況況下可以不不成立業(yè)主主大會(huì)？同一個(gè)物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的業(yè)主主，應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)所在在地的區(qū)、、縣人民政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門的指指導(dǎo)下成立立業(yè)主大會(huì)會(huì)。只有一個(gè)業(yè)業(yè)主的，或或者業(yè)主人人數(shù)較少且且經(jīng)全體業(yè)業(yè)主一致同同意，可以以不成立業(yè)業(yè)主大會(huì)。。決定不成成立業(yè)主大大會(huì)的，由由業(yè)主共同同履行業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)職責(zé)（第第十條）。。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題業(yè)主在業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議上的投票票權(quán)如何確確定？業(yè)主在業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議上投票權(quán)權(quán)的確定，，應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)則則的規(guī)定來(lái)來(lái)確定。但但首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議召開(kāi)時(shí)，，由于業(yè)主主大會(huì)議事事規(guī)則尚未未制定，《《條例》規(guī)規(guī)定業(yè)主在在首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議上的投票票權(quán)，根據(jù)據(jù)業(yè)主擁有有物業(yè)的建建筑面積、、住宅套數(shù)數(shù)等因素確確定，具體體辦法由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市制定（第第十條、第第十八條））。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議可以采采用什么形形式召開(kāi)？？如何作出出決定？業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議可以采采用集體討討論的形式式，也可以以采用書(shū)面面征求意見(jiàn)見(jiàn)的形式。。業(yè)主可以以委托代理理人參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議。但無(wú)無(wú)論采用哪哪種方式召召開(kāi)會(huì)議，，都應(yīng)當(dāng)有有物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)持持有1/2以上投票票權(quán)的業(yè)主主參加（第第十二條））。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題召開(kāi)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議，，應(yīng)當(dāng)于會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日以前前通知全體體業(yè)主，住住宅小區(qū)的的業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，還還應(yīng)當(dāng)同時(shí)時(shí)告知相關(guān)關(guān)的居民委委員會(huì)（第第十四條））。業(yè)主大會(huì)作作出決定，，必須經(jīng)與與會(huì)業(yè)主所所持投票權(quán)權(quán)1/2以以上通過(guò)。。業(yè)主大會(huì)會(huì)作出制定定和修改業(yè)業(yè)主公約、、業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)則則、選聘、、解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)、專項(xiàng)維維修資金使使用、續(xù)籌籌方案的決決定，必須須經(jīng)物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主主所持投票票權(quán)2/3以上通過(guò)過(guò)（第十二二條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題業(yè)主委員會(huì)會(huì)是怎樣產(chǎn)產(chǎn)生的，它它和業(yè)主大大會(huì)間是什什么關(guān)系？？擔(dān)任業(yè)主主委員會(huì)委委員必須具具備哪些條條件？業(yè)主大會(huì)成成立時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委委員會(huì)。業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)是業(yè)主大大會(huì)的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)。業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)自選選舉產(chǎn)生之之日起30日內(nèi)，向向物業(yè)所在在地的區(qū)、、縣人民政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門備案案（第十條條、第十五五條、第十十六條）。。業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員應(yīng)當(dāng)當(dāng)由熱心公公益事業(yè)、、責(zé)任心強(qiáng)強(qiáng)、具有一一定組織能能力的業(yè)主主擔(dān)任（第第十六條））。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題業(yè)主大會(huì)、、業(yè)主委員員會(huì)和居民民委員會(huì)之之間有何關(guān)關(guān)系？業(yè)主大會(huì)、、業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)配配合公安機(jī)機(jī)關(guān)，與居居民委員會(huì)會(huì)相互協(xié)作作，共同做做好維護(hù)物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的社社會(huì)治安等等相關(guān)工作作。在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)，，業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)積極配合合相關(guān)居民民委員會(huì)依依法履行自自治管理職職責(zé)，支持持居民委員員會(huì)開(kāi)展工工作，并接接受其指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督。。住宅小區(qū)的的業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)作出出的決定，，應(yīng)當(dāng)告知知相關(guān)的居居民委員會(huì)會(huì)，并聽(tīng)取取居民委員員會(huì)的建議議（第二十十條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題建設(shè)單位在在前期物業(yè)業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中承擔(dān)什什么責(zé)任？？建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在銷售售物業(yè)之前前，制定業(yè)業(yè)主臨時(shí)公公約，對(duì)有有關(guān)物業(yè)的的使用、維維護(hù)、管理理，業(yè)主的的共同利益益，業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行的的義務(wù)，違違反公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的的責(zé)任等事事項(xiàng)依法作作出約定。。建設(shè)單位位制定的業(yè)業(yè)主臨時(shí)公公約，不得得侵害物業(yè)業(yè)買受人的的合法權(quán)益益，應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)銷售售前向物業(yè)業(yè)買受人明明示，并予予以說(shuō)明（（第二十二二條、第二二十三條））。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題住宅物業(yè)的的建設(shè)單位位，應(yīng)當(dāng)通通過(guò)招投標(biāo)標(biāo)的方式選選聘具有相相應(yīng)資質(zhì)的的物業(yè)管理理企業(yè)；投投標(biāo)人少于于3個(gè)或者者住宅規(guī)模模較小的，，經(jīng)物業(yè)所所在地的區(qū)區(qū)、縣人民民政府房地地產(chǎn)行政主主管部門批批準(zhǔn)，可以以采用協(xié)議議方式選聘聘具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的物物業(yè)管理企企業(yè)（第二二十四條））。建設(shè)單位不不得擅自處處分業(yè)主依依法享有的的物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備的所有有權(quán)或者使使用權(quán)（第第二十七條條）；建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在辦理物物業(yè)承接驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)時(shí)時(shí)向物業(yè)管管理企業(yè)移移交竣工總總平面圖等等資料（第第二十九條條）；應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)定定在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)配置必要要的物業(yè)管管理用房(第三十條條)；應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家家規(guī)定的保保修期限和和保修范圍圍，承擔(dān)物物業(yè)的保修修責(zé)任（第第三十一條條）。四、《條例例》規(guī)定的的主要問(wèn)題題《條例》對(duì)對(duì)前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同作了哪些些要求？前期物業(yè)服服務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面面形式訂立立（第二十十一條）。。建設(shè)單位與與物業(yè)買受受人簽訂的的買賣合同同應(yīng)當(dāng)包含含前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同約定的內(nèi)內(nèi)容（第二二十五條））。前期物業(yè)服服務(wù)合同可可以約定期期限。但前前期物業(yè)服服務(wù)合同是是附終止條條件的合同同，約定的的期限未滿滿，業(yè)主委委員會(huì)與物物業(yè)管理企企業(yè)簽訂的的物業(yè)服務(wù)務(wù)合同生效效的，前期期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終止止（第二十十六條）。。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題怎樣簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同，物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同包括括哪些主主要內(nèi)容容？業(yè)主大會(huì)會(huì)作出選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的決決定后，，業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與物物業(yè)管理理企業(yè)訂訂立書(shū)面面的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)物物業(yè)管理理事項(xiàng)、、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)費(fèi)用用、雙方方的權(quán)利利義務(wù)、、專項(xiàng)維維修資金金的管理理與使用用、物業(yè)業(yè)管理用用房、合合同期限限、違約約責(zé)任等等內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行約定定（第三三十五條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題物業(yè)管理理用房歸歸誰(shuí)所有有，如何何使用？？物業(yè)管理理用房的的所有權(quán)權(quán)依法屬屬于業(yè)主主。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)使用用物業(yè)管管理用房房，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中的約定定。未經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會(huì)同意意，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)不得得改變物物業(yè)管理理用房的的用途。。物業(yè)服服務(wù)合同同終止時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將物業(yè)業(yè)管理用用房交還還給業(yè)主主委員會(huì)會(huì)（第三三十八條條、第三三十九條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題物業(yè)管理理企業(yè)能能否把取取得的物物業(yè)管理理服務(wù)再再轉(zhuǎn)移給給其他的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)？物業(yè)管理理企業(yè)不不能將物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全部部物業(yè)管管理業(yè)務(wù)務(wù)一并再再委托給給其他物物業(yè)管理理企業(yè)。。但為了了有利于于物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)化水平平的提高高，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)可以以把物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的專項(xiàng)服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)委托給給專業(yè)性性服務(wù)企企業(yè)（第第四十條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用如如何確定定？物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由誰(shuí)誰(shuí)交納？？不交納納物業(yè)管管理費(fèi)用用的承擔(dān)擔(dān)什么法法律責(zé)任任？物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循循合理、、公開(kāi)以以及費(fèi)用用與服務(wù)務(wù)水平相相適應(yīng)的的原則，，區(qū)別不不同物業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)和特點(diǎn)點(diǎn)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照國(guó)務(wù)務(wù)院價(jià)格格主管部部門會(huì)同同國(guó)務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門制制定的物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)辦辦法，在在物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定（第四四十一條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題業(yè)主應(yīng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定交納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用。業(yè)主主與物業(yè)業(yè)使用人人約定由由物業(yè)使使用人交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的，，從其約約定，業(yè)業(yè)主負(fù)連連帶交納納責(zé)任。。已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交給物物業(yè)買受受人的物物業(yè)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用由由建設(shè)單單位交納納（第四四十二條條）。業(yè)主違反反物業(yè)服服務(wù)合同同約定，，逾期不不交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)督督促其限限期交納納；逾期期仍不交交納的，，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)可以向向人民法法院起訴訴（第六六十七條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題《條例》》對(duì)水、、電、氣氣、熱等等費(fèi)用的的代收作作了哪些些規(guī)定？？物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通訊訊、有線線電視等等單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)向最最終用戶戶收取有有關(guān)費(fèi)用用。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)接受受有關(guān)單單位委托托代收費(fèi)費(fèi)用的，，不得向向業(yè)主收收取手續(xù)續(xù)費(fèi)等額額外費(fèi)用用（第四四十五條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生安安全事故故，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)什什么責(zé)任任？對(duì)物物業(yè)管理理企業(yè)保保安人員員有什么么要求？？物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)協(xié)助助做好物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安全全防范工工作。發(fā)發(fā)生安全全事故時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)在采采取應(yīng)急急措施的的同時(shí)，，應(yīng)當(dāng)及及時(shí)向有有關(guān)行政政管理部部門報(bào)告告，協(xié)助助做好救救助工作作（第四四十七條條）。物業(yè)管理理企業(yè)對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)發(fā)生生的安全全事故承承擔(dān)的法法律責(zé)任任，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定來(lái)來(lái)確定，，未能履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主主人身、、財(cái)產(chǎn)安安全受到到損害的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的法律律責(zé)任（（第三十十六條））。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題物業(yè)管理理企業(yè)雇雇請(qǐng)保安安人員的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定。。保安人人員在維維護(hù)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的公共秩秩序時(shí)，，應(yīng)當(dāng)履履行職責(zé)責(zé)，不得得侵害公公民的合合法權(quán)益益（第四四十七條條）。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題《條例》》對(duì)物業(yè)業(yè)的使用用與維護(hù)護(hù)作了哪哪些規(guī)定定？《條例》》對(duì)物業(yè)業(yè)的使用用與維護(hù)護(hù)作了四四個(gè)方面面的規(guī)定定：一是，業(yè)業(yè)主、物物業(yè)管理理企業(yè)都都不得改改變物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)按按照規(guī)劃劃建設(shè)的的公共建建筑和共共用設(shè)施施的用途途。二是，供供水、供供電、供供氣、供供熱、通通訊、有有線電視視等單位位，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法承承擔(dān)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)相相關(guān)管線線和設(shè)施施設(shè)備維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的責(zé)責(zé)任（第第五十二二條）。。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題三是，業(yè)業(yè)主需要要裝飾裝裝修房屋屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)事先先告知物物業(yè)管理理企業(yè)。。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將將房屋裝裝飾裝修修中的禁禁止行為為和注意意事項(xiàng)告告知業(yè)主主（第五五十三條條）。四是，利利用物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在征征得相關(guān)關(guān)業(yè)主、、業(yè)主大大會(huì)、物物業(yè)管理理企業(yè)的的同意后后，按照照規(guī)定辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)。。業(yè)主所所得收益益應(yīng)當(dāng)主主要用于于補(bǔ)充專專項(xiàng)維修修資金，，也可以以按照業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定定使用（（第五十十五條））。四、《條條例》規(guī)規(guī)定的主主要問(wèn)題題哪些物業(yè)業(yè)的業(yè)主主應(yīng)當(dāng)交交納住房房維修資資金？住住房專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金歸誰(shuí)誰(shuí)所有，，什么用用途？住宅物業(yè)業(yè)、住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的非住住宅物業(yè)業(yè)或者與與單幢住住宅樓結(jié)結(jié)構(gòu)相連連的非住住宅物業(yè)業(yè)的業(yè)主主，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定交交納專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金。專專項(xiàng)維修修資金屬屬業(yè)主所所有，專專項(xiàng)用于于物業(yè)保保修期滿滿后物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的維修和和更新、、改造，，任何人人不得挪挪作他用用?！稐l條例》對(duì)對(duì)挪用專專項(xiàng)維修修資金的的行為規(guī)規(guī)定了嚴(yán)嚴(yán)格的法法律責(zé)任任（第五五十四條條、第六六十三條條）。五、《條條例》建建立的十十三項(xiàng)基基本制度度招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)制度（第三條條、二十十四條））業(yè)主大會(huì)會(huì)制度（第二章章）告知制度度（第十四四、十九九、二十十、五十十、五十十三條））業(yè)主委員員會(huì)備案案制度（第十六六條）業(yè)主公約約制度（第十七七、二十十二條））前期物業(yè)業(yè)管理制制度（第三章章）承接驗(yàn)收收、交接接制度（第二十十八、三三十七、、三十九九條）保修制度度（第三十十一、五五十二、、五十六六條）五、《條條例》建建立的十十三項(xiàng)基基本制度度企業(yè)資質(zhì)質(zhì)制度（第三十十二條)職業(yè)資格格制度(第三十十三條)報(bào)告制度度(第四十十六條、、四十七七條)專項(xiàng)維修修資金制制度(第五十十四條)物業(yè)管理理的行政政復(fù)議、、行政訴訴訟及國(guó)國(guó)家賠償償制度六、《條條例》的的禁止行行為業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)違法行行為的禁禁止（第十九九條）業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約侵侵權(quán)行為為的禁止止（第二十十二條））建設(shè)單位位擅自處處分共用用部分行行為的禁禁止（第二十十七條））改變物業(yè)業(yè)管理用用房用途途的禁止止（第三十十八條））整體轉(zhuǎn)讓讓物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的禁止止（第四十十條）六、《條條例》的的禁止行行為額外收取取費(fèi)用的的禁止（第四十十五條））保安侵權(quán)權(quán)行為的的禁止（第四十十七條））業(yè)主與物物業(yè)使用用人違法法約定的的禁止（第四十十八條））改變共用用部分用用途行為為的禁止止擅自占用用、挖掘掘道路、、場(chǎng)地行行為的禁禁止（第五十十一條））七、《條條例》的的授權(quán)制定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域劃分分辦法的的授權(quán)（第九條條）制定首次次業(yè)主大大會(huì)投票票權(quán)辦法法的授權(quán)權(quán)（第十條條）物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)辦法法的授權(quán)權(quán)