泰安項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案

肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案（初步溝通案稿）【引子】通過對(duì)本案所屬宗地的實(shí)地的考察，結(jié)合項(xiàng)目所屬城市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因素的分析，我們認(rèn)為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。具備諸多優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的好項(xiàng)目即，本案具備成為“第五代專業(yè)市場(chǎng)”的基礎(chǔ)項(xiàng)目的三大主要目標(biāo)全力銷售以銷售為主要目標(biāo)，迅速回籠資金，其次要考慮后續(xù)的經(jīng)營問題降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施穩(wěn)健操作在流動(dòng)性、收益性和安全性上，安全性列首位，項(xiàng)目必須低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健操作積累經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備資源通過本案成功運(yùn)作，積累專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，為企業(yè)長久發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備資源項(xiàng)目發(fā)展方向總體原則產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本案做成什么樣的市場(chǎng)？怎樣做好這個(gè)項(xiàng)目？項(xiàng)目的總體原則是什么？做什么樣的產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品更適合銷售，適合經(jīng)營？項(xiàng)目利益最大化項(xiàng)目的三個(gè)核心問題總體原則：營銷領(lǐng)航經(jīng)營跟進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展方向確定什么樣的市場(chǎng)定位，才能最大限度的樹立市場(chǎng)形象。獲得相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同感。解決之道：通過對(duì)泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研。研究魯中經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向和規(guī)模，狀況。對(duì)投資者和經(jīng)營者進(jìn)行訪談，了解他們對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目在項(xiàng)目宗地開發(fā)可行性的看法。項(xiàng)目應(yīng)該打造什么樣的產(chǎn)品？才能獲得投資者和經(jīng)營者的信心，實(shí)現(xiàn)快速的產(chǎn)權(quán)銷售。解決之道：通過對(duì)泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，研究魯中經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品組合。探索最適合本案的產(chǎn)品形式和組合。對(duì)投資者和經(jīng)營者進(jìn)行訪談，征求對(duì)與本案開發(fā)的總體看法，了解他們對(duì)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和形式的看法和看法產(chǎn)生的原因，并研究項(xiàng)目做旺與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必然的關(guān)聯(lián)性。項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)我們圍繞目標(biāo)，帶著核心問題進(jìn)行以下思考市場(chǎng)調(diào)研No.1市場(chǎng)環(huán)境如何？有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)？項(xiàng)目定位No.2本案的價(jià)值在哪？我們的客群是誰？我們優(yōu)勢(shì)在哪？總體營銷策略No.3制定怎樣的策略才能實(shí)現(xiàn)旺銷？實(shí)現(xiàn)利潤最大化？營銷推廣No.4項(xiàng)目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場(chǎng)有利位置？銷售執(zhí)行No.5項(xiàng)目如何執(zhí)行銷售？如何落實(shí)銷售？思維導(dǎo)圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行宏觀分析泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述宏觀分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，政策調(diào)整頻出1、源自去年下半年投資高增長，到2010年第二季度開始集中爆發(fā)。2、銷售增加：需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)銷售勢(shì)頭迅猛。3、價(jià)格上漲：同比漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，環(huán)比持續(xù)增長。4、資金來源充足：國內(nèi)貸款及個(gè)人按揭貸款持續(xù)增長。導(dǎo)致存款準(zhǔn)備金率及利率做出調(diào)整。5、供給回升：新開工面積全國持續(xù)增長。6、國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)1、寬松的貨幣政策是主要原因。2、通脹預(yù)期是間接誘惑。3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷金融危機(jī)后周期性改變到來是重要基礎(chǔ)。我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少20年近幾年來，因商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較高的利潤回報(bào)的作用，越來越多的房地產(chǎn)商紛紛投入巨資進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2009年下半年以來，以萬達(dá)為首的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始崛起，加之2010年4月之后，差異化信貸政策的落實(shí)，更是給商業(yè)地產(chǎn)投資注入強(qiáng)心劑，二季度萬達(dá)一舉取代萬科成為中國房地產(chǎn)銷售的王者，標(biāo)志著我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正式駛?cè)肟燔嚨馈Ｉ虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段：·第一階段是上世紀(jì)90年代市場(chǎng)上大部分商業(yè)都是沒有產(chǎn)權(quán)臨建商鋪?！さ诙A段上世紀(jì)90年代中后期商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式在城市中心區(qū)域誕生。·第三階段本世紀(jì)第一個(gè)五年各大城市建設(shè)的商業(yè)街和步行街·第四階段2005年之后以購物中心機(jī)器ShoppingMall和專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)和開發(fā)為標(biāo)志。在這一階段，開發(fā)水平在商鋪規(guī)劃、內(nèi)部格局、營銷理念、經(jīng)營管理等方面都有了極大的進(jìn)步。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題建議本案在經(jīng)營時(shí)引入專業(yè)的經(jīng)營公司或成立專業(yè)的運(yùn)營公司目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問題也越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營問題，很多商業(yè)項(xiàng)目的前期炒作和營銷水平很高，招商和銷售很順暢，為開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報(bào)、口碑和贊譽(yù)，也為項(xiàng)目建立了良好的口碑，形成了高調(diào)開業(yè)的好局面，但后續(xù)經(jīng)營管理漸漸陷入困境，致使整個(gè)項(xiàng)目最終以失敗告終。思維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行宏觀分析泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述泰安概述城市概況歷史文化名名城，旅游游開放城。。典型三線線城市，城城市化進(jìn)程程。以旅游帶動(dòng)動(dòng)三產(chǎn)全面面發(fā)展，以以第三產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)第一一、二產(chǎn)業(yè)業(yè)泰安市位于于山東省中中部，地處處東經(jīng)116°02′至117°59′、北緯35°38′至36°28′之間，東西西長約176.6公里，南北北寬約93.5公里。泰安安市本數(shù)據(jù)據(jù)來源于百百度地圖，，最終結(jié)果果以百度地地圖數(shù)據(jù)為為準(zhǔn)。泰安市屬魯魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)。北以泰泰山與濟(jì)南南為界，南南與濟(jì)寧市市相連，東東與萊蕪和和臨沂地區(qū)區(qū)毗鄰，西西隔黃河與與聊城市相相望。處于于山東省東東部大開放放和西部大大開放的結(jié)結(jié)合部，利利于東拓西西進(jìn)，開展展經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)協(xié)作與聯(lián)聯(lián)合。泰安是中國國山東省中中部一座著著名的文化化旅游城市市，境內(nèi)的的泰山是國國家重點(diǎn)風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)，1982年被國務(wù)院院列為第一一批對(duì)外開開放旅游城城市。泰安市轄泰泰山區(qū)、岱岱岳區(qū)兩區(qū)區(qū)、寧陽、、東平兩縣縣，代省管管轄新泰、、肥城兩市市。共計(jì)100個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、、辦事處）），其中鄉(xiāng)鄉(xiāng)20個(gè)，鎮(zhèn)70個(gè)，辦事處處10個(gè)。面積7761平方千米，，城市化進(jìn)進(jìn)程較慢，，是一個(gè)典典型的三線線城市。下轄兩區(qū)、、兩市、兩兩縣，屬魯魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，是重要要經(jīng)濟(jì)圈濟(jì)濟(jì)南都市群群重點(diǎn)發(fā)展展城市之一一。泰城為市機(jī)機(jī)關(guān)駐地，，位于泰山山腳下。城城依山而建建，山城一一體，北距距省會(huì)濟(jì)南南市66.8公里，南至至三孔圣地地曲阜市74.6公里，是山山東省“一一山、一水水、一圣人人”旅游熱熱線的中點(diǎn)點(diǎn)，旅游資資源得天獨(dú)獨(dú)厚。“一一山”指泰泰山，已被被聯(lián)合國列列為“世界界自然文化化遺產(chǎn)”，，被中外名名人譽(yù)為““東方歷史史文化寶庫庫”。北依依山東省會(huì)會(huì)濟(jì)南,南臨儒家文文化創(chuàng)始人人孔子故里里曲阜，東東連瓷都淄淄博，西瀕瀕黃河，接接壤地區(qū)：：濟(jì)南、聊聊城、濟(jì)寧寧、臨沂、、萊蕪、淄淄博。城市概況泰安特產(chǎn)以以泰山石、、花崗巖、、木魚石、、石膏、女女兒茶、肥肥桃、壽桃桃、桃木工工藝品等，，但缺乏規(guī)規(guī)范的經(jīng)營營貿(mào)易場(chǎng)所所。城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展2009年GDP總量1700億，比上年年增13%，位居山東東第十，人人均31375元購買力旺旺盛。房地地產(chǎn)發(fā)展正正處于高速速上升期。。2009年，泰安市市預(yù)計(jì)全市市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值1700億元左右，，比上年增增長13％左右；完成地方財(cái)財(cái)政收入91.4億元，增長長19.7％，其中各各項(xiàng)稅收占占財(cái)政收入入的比重達(dá)達(dá)到79.9％，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；；金融機(jī)構(gòu)人人民幣各項(xiàng)項(xiàng)存、貸款款余額分別別達(dá)到1213.2億元和769.6億元，比年年初增長24.5％和27.2％；城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入達(dá)到到17700元、農(nóng)民人人均純收入入達(dá)到6620元，分別增增長10％和9％左右。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系

小于4%

4-5%

5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增增長與房地地產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系國際通用衡衡量標(biāo)準(zhǔn)表表明，宏觀觀經(jīng)濟(jì)增長長和人均GDP水平?jīng)Q定了了一個(gè)地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期城市規(guī)劃泰安整體規(guī)規(guī)劃市域城城鎮(zhèn)體系形形成“一心心、兩軸、、五組團(tuán)””的市域城城鎮(zhèn)空間結(jié)結(jié)構(gòu)。肥城城為省能源源基地之一一，中國肥肥桃之鄉(xiāng)“兩軸”：：京滬發(fā)展展軸、肥城城—泰安—新泰發(fā)展軸軸?！拔褰M團(tuán)””：新泰—新汶、肥城城—石橫、東平平—州城、寧陽陽、磁窯—華豐五處城城鎮(zhèn)組團(tuán)。。城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)結(jié)構(gòu)及市縣縣職能分工工：新泰：山東東省能源基基地之一，，魯中地區(qū)區(qū)重要的工工業(yè)基地；；肥城：山東東省能源基基地之一，，中國肥桃桃之鄉(xiāng)；東平：東平平湖綜合開開發(fā)旅游服服務(wù)基地；；寧陽：新興興能源產(chǎn)業(yè)業(yè)基地。借助肥城“一心二軸軸，兩翼四四片”的發(fā)發(fā)展規(guī)劃，，與泰安主主城發(fā)展相相結(jié)合，借借助泰肥一一級(jí)路實(shí)現(xiàn)現(xiàn)本案飛躍躍?！耙恍摹敝钢刚麄€(gè)高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)的的主中心，，由配套完完善、景觀觀豐富、形形象突出的的服務(wù)于工工業(yè)與居住住區(qū)的各類類公共設(shè)施施組成，工工業(yè)區(qū)的標(biāo)標(biāo)志性建筑筑為開發(fā)區(qū)區(qū)行政辦公公大樓?！岸S”指指沿礦務(wù)局局大街與康康匯大街帶帶狀布置的的商業(yè)、公公共設(shè)施用用地?！皟梢怼敝钢赣玫刂械牡亩€(gè)居住住片區(qū)，分分別布置在在開發(fā)區(qū)的的東西兩側(cè)側(cè)，對(duì)集聚聚開發(fā)區(qū)的的人氣、方方便居民生生活非常有有利?！八钠敝钢敢?guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的不不同形成的的四個(gè)工業(yè)業(yè)片區(qū)。分分別指西部部綜合工業(yè)業(yè)片區(qū)、北北部的高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)、南南部的食品品紡織及裝裝備制造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、、東北部的的精細(xì)化工工及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)。。城市規(guī)劃城市輻射以肥城為中中心，20公里半徑內(nèi)內(nèi)輻射泰安安主城區(qū)、、長清、平平陰、東平平、寧陽四四個(gè)區(qū)域近近1200平方米公里里小結(jié)結(jié)No.1從宏觀條件件分析。房房地產(chǎn)歷次次調(diào)控均與與商業(yè)沒有有直接關(guān)系系。從這一一層面分析析，本案的的實(shí)施以商商貿(mào)專業(yè)市市場(chǎng)帶動(dòng)整整體開發(fā)具具備條件基基礎(chǔ)。No.2從城市發(fā)展展以及區(qū)域域規(guī)劃來看看，本案占占據(jù)泰安市市整體發(fā)展展的重要交交接點(diǎn)上，，肥城—泰安—新泰發(fā)展軸軸線與京滬滬發(fā)展軸線線交匯，與與肥城-石橫片區(qū)融融合，為本本案的實(shí)施施形成了良良好的交通通、人脈資資源支持。。No.4從區(qū)域覆蓋蓋面分析，，方圓20公里內(nèi)可形形成以肥城城市為中心心，泰安、、長清、平平陰、東平平、寧陽為為五點(diǎn)環(huán)繞繞的1200平方公里覆覆蓋面，為為本案的運(yùn)運(yùn)作提供較較為可行的的折射范圍圍。No.3從貢獻(xiàn)地方方經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和地方發(fā)發(fā)展的方面面分析，泰泰安560萬人口以及及眾多特產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品需要要一處對(duì)接接外面的舞舞臺(tái)。因此此，本案從從歷史意義義與時(shí)代發(fā)發(fā)展兩個(gè)層層面具有極極高的現(xiàn)實(shí)實(shí)意義。思維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行宏觀分析泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述城市化進(jìn)程程推進(jìn)，初初步形成了了以綜合體體商業(yè)為主主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)形式，同同時(shí)大型專專業(yè)市場(chǎng)開開始登上歷歷史舞臺(tái)。。商業(yè)地產(chǎn)泰安寶龍城城市廣場(chǎng)銀座城市廣廣場(chǎng)泰安名嘉廣廣場(chǎng)興源商貿(mào)中中心泰安光彩大大市場(chǎng)目前，在泰泰安主城區(qū)區(qū)（泰山區(qū)區(qū)、岱岳區(qū)區(qū)）初步形形成了比較較有代表性性的大型商商業(yè)項(xiàng)目。。這些項(xiàng)目目基本作為為城市配套套或區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃需需要而形成成，具有一一定的城市市配套使用用型使用功功能。以寶寶龍城市廣廣場(chǎng)、銀座座城市廣場(chǎng)場(chǎng)、名嘉廣廣場(chǎng)為代表表的城市綜綜合體是代代表項(xiàng)目。。而以興源源商貿(mào)中心心，泰安安光光彩大市場(chǎng)場(chǎng)為代表的的純商商貿(mào)型型項(xiàng)目代表表著具有現(xiàn)現(xiàn)代代屬性的的商貿(mào)類專專業(yè)市場(chǎng)開開始登上歷歷史舞臺(tái)。。但是，由于于其自身規(guī)規(guī)劃、開開發(fā)發(fā)超前意識(shí)識(shí)不夠，這這些項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)基本本處于較初初級(jí)級(jí)的商貿(mào)貿(mào)項(xiàng)目。難難以達(dá)到高高速發(fā)展的的市場(chǎng)需求求和擴(kuò)大大其其覆蓋面。。周邊市場(chǎng)初初步崛起了了較先進(jìn)的的專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目，且且形成了一一定的市場(chǎng)場(chǎng)口碑。中國·周村村輕紡科技技城沂蒙國際財(cái)財(cái)富中心中博國際商商貿(mào)城濟(jì)南國際商商貿(mào)城商業(yè)地產(chǎn)客群概述通過訪談與與項(xiàng)目實(shí)地地的考察，，我司根據(jù)據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，簡(jiǎn)要對(duì)對(duì)客群進(jìn)行行描述，如如下：本項(xiàng)目的地地理位置相相對(duì)比較好好，但也有有反對(duì)的聲聲音；項(xiàng)目的總體體規(guī)模、汽汽車站與良良好的展示示面是項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)，，如何利用用優(yōu)勢(shì)去弱弱化區(qū)位抗抗性問題是是關(guān)鍵；倉儲(chǔ)與價(jià)格格也是商戶戶較為關(guān)心心的問題，，這也是本本項(xiàng)目所要要處理好的的；項(xiàng)目體量過過大，開發(fā)發(fā)周期較長長；在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈的態(tài)態(tài)勢(shì)下，我我項(xiàng)目若從從中突圍，，需要更多多的亮點(diǎn)，，以吸引市市場(chǎng)關(guān)注。。較看重項(xiàng)目目周邊環(huán)境境較注重投資資風(fēng)險(xiǎn)，看看重開發(fā)商商實(shí)力看好片區(qū)整整體升值潛潛力對(duì)本項(xiàng)目商商業(yè)的整體體規(guī)劃非常常認(rèn)同引進(jìn)品牌商商業(yè)經(jīng)營管管理公司，，進(jìn)行統(tǒng)一一管理，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營、、統(tǒng)一推廣廣；提前確定重重大經(jīng)營管管理措施，，增強(qiáng)商家家及投資者者信心；在正式認(rèn)籌籌或解籌之之前，確定定主力商家家，以增強(qiáng)強(qiáng)投資客戶戶信心對(duì)項(xiàng)目投資資前景進(jìn)行行充分剖析析，預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目5年后、10年后的租金金水平；尋找可參考考商業(yè)項(xiàng)目目，分析其其租金增長長速度，讓讓投資者看看到預(yù)期將將來；進(jìn)行返租銷銷售，降低低投資門檻檻；根據(jù)其他項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營情況以以及我公司司對(duì)此類項(xiàng)項(xiàng)目操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提出出以下發(fā)展展性建議：：客群概述思維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行SWOT分析賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位SWOT分析發(fā)展判定說明明通過前面的的市場(chǎng)分析析，本報(bào)告告以下部分分將建立較較為理想的的條件下提提出本案的的定位以及及營銷。在在項(xiàng)目規(guī)劃劃我公司暫暫未獲悉的的情況下，，僅從同類類產(chǎn)品操作作，經(jīng)驗(yàn)基基礎(chǔ)上提出出此類項(xiàng)目目操作的流流程與規(guī)劃劃。另外，獲悉悉貴公司或或?qū)⒁肓x義烏小商品品城或其他他商貿(mào)運(yùn)行行機(jī)構(gòu)，因因此，本報(bào)報(bào)告以下部部分的撰寫寫，也立足足于假設(shè)引引入的前提提下進(jìn)行的的。不利有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREAT威脅交互分析市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)克服劣勢(shì)，，把握機(jī)會(huì)??！SWOT分析項(xiàng)目具有的的優(yōu)勢(shì)Strengths大規(guī)模（700畝占地綜合合商貿(mào)總站站）大規(guī)劃大設(shè)設(shè)計(jì)（連廊、扶梯梯、雙首層層等創(chuàng)新））大扶持大政政策（重點(diǎn)工程/民生工程/優(yōu)惠）大配套大倉倉儲(chǔ)（物流、客客運(yùn)站、酒酒店、餐飲飲娛樂等））大“錢”景景（經(jīng)營前景與與投資“錢錢”景）大交通（泰肥交通要要塞，門戶戶地位）大服務(wù)大品品牌（6個(gè)統(tǒng)一管理理等；義烏烏小商品集集團(tuán)）大區(qū)位大輻輻射（輻射1200萬平方公里里商業(yè)人氣氣）項(xiàng)目面臨的的劣勢(shì)Weaknesses地塊限制，，商業(yè)價(jià)值值有所制約約縣城市場(chǎng)，，輻射能力力有限心理距離偏偏遠(yuǎn)商鋪經(jīng)營者者對(duì)新市場(chǎng)場(chǎng)持觀望心心態(tài)項(xiàng)目擁有的的機(jī)遇Opportunities區(qū)域內(nèi)同類類產(chǎn)品匱乏乏，存在市市場(chǎng)空白，，給項(xiàng)目帶帶來相當(dāng)?shù)牡臋C(jī)會(huì)。由于市場(chǎng)的的傳統(tǒng)和特特殊性，集集中專業(yè)市市場(chǎng)空白，，為有渴望望自有物業(yè)業(yè)用于經(jīng)營營需求的自自營客戶和和投資客戶戶帶來一定定的機(jī)會(huì)。。行業(yè)前景樂樂觀，市場(chǎng)場(chǎng)需求促進(jìn)進(jìn)行業(yè)發(fā)展展房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)回升熱，，必然全面面帶動(dòng)新一一輪的房地地產(chǎn)投資。。項(xiàng)目面臨的的威脅Threats地區(qū)的經(jīng)營營方式觀念念受限，產(chǎn)產(chǎn)品要引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)上上各各種種經(jīng)經(jīng)營營形形式式主主要要以以街街鋪鋪為為主主，，受受傳傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營營觀觀念念影影響響?！，F(xiàn)有有店店面面租租金金低低廉廉，，影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資回回報(bào)報(bào)。。根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)研研發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，類類市市場(chǎng)場(chǎng)的的租租金金大大多多不不高高，，這這對(duì)對(duì)我我項(xiàng)項(xiàng)目目后后續(xù)續(xù)的的價(jià)價(jià)格格定定位位和和投投資資回回報(bào)報(bào)宣宣傳傳必必然然帶帶來來一一定定的的影影響響。。周邊邊專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的威威脅脅同類類型型項(xiàng)項(xiàng)目目外外拓拓150公里里即即有有諸諸多多同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目后后期期發(fā)發(fā)展展有有一一定定影影響響。。思維維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行SWOT分析賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位發(fā)展判定發(fā)展判定對(duì)于于大大型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，如如何何一一開開始始即即樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響力力，，首首先先需需要要得得到到經(jīng)經(jīng)營營者者的的認(rèn)認(rèn)可可。。即：：招招商商前前置置在項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)之之前前，，招招商商工工作作已已經(jīng)經(jīng)展展開開，，就就業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營營劃劃分分已已經(jīng)經(jīng)做做好好充充足足的的市市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。因本本報(bào)報(bào)告告為為項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展?fàn)I營銷銷報(bào)報(bào)告告，，所所以以，，招招商商部部分分不不作作為為本本報(bào)報(bào)告告的的重重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行闡闡述述。。發(fā)展展判判定定發(fā)展展小小商商品品批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)判判定定1、泰泰安安市市現(xiàn)現(xiàn)有有的的小小商商品品市市場(chǎng)場(chǎng)并并不不多多，，而而且且，，普普遍遍檔檔次次較較低低。。2、小小商商品品是是人人們們?nèi)杖粘３Ｉ罨钪兄凶钭畛３Ｓ糜玫牡奈镂锲菲?，，需需求求量量將將?huì)會(huì)隨隨著著人人們們生生活活水水平平的的提提高高而而增增加加，，質(zhì)質(zhì)量量要要求求也也會(huì)會(huì)越越來來越越高高。。3、目目前前，，來來賓賓市市只只有有一一些些零零散散的的小小商商品品售售賣賣店店鋪鋪，，并并沒沒有有形形成成很很強(qiáng)強(qiáng)的的成成行行成成市市的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，更更沒沒有有專專業(yè)業(yè)的的批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)。。針對(duì)對(duì)泰泰安安市市當(dāng)當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)費(fèi)者者的的需需要要，，小小商商品品批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)是是很很有有發(fā)發(fā)展展前前景景的的。。因因此此，，小小商商品品市市場(chǎng)場(chǎng)的的開開發(fā)發(fā)是是相相對(duì)對(duì)可可行行的的。。泰安安市市現(xiàn)現(xiàn)有有小小商商品品市市場(chǎng)場(chǎng)：：A、光光彩彩大大市市場(chǎng)場(chǎng)岱岱岳岳區(qū)區(qū)泰泰山山大大街街光光彩彩路路B、四海海商商城城小小商商品品批批發(fā)發(fā)零零售售市市場(chǎng)場(chǎng)泰泰安安市市財(cái)財(cái)源源大大街街附附近近C、義義務(wù)務(wù)小小商商品品賣賣場(chǎng)場(chǎng)泰泰安安市市財(cái)財(cái)源源大大街街附附近近發(fā)展展判判定定發(fā)展展建建材材專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)判判定定隨著著城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程的的推推進(jìn)進(jìn)，，居居民民住住宅宅的的不不斷斷增增加加，，人人們們生生活活水水平平的的不不斷斷提提高高，，對(duì)對(duì)居居住住環(huán)環(huán)境境的的要要求求越越來來越越高高，，建建材材的的需需求求量量越越來來越越大大；；但但是是，，目目前前，，泰泰安安市市以以精精品品裝裝飾飾城城、、紅紅星星美美凱凱龍龍、、東東亞亞家家居居為為代代表表的的高高中中低低端端市市場(chǎng)場(chǎng)齊齊備備，，建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本飽飽和和。。但是是，，目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上經(jīng)經(jīng)營營泰泰山山石石、、石石膏膏研研發(fā)發(fā)批批發(fā)發(fā)的的賣賣場(chǎng)場(chǎng)幾幾乎乎為為0。對(duì)對(duì)于于建建設(shè)設(shè)全全國國總總部部級(jí)級(jí)泰泰山山石石、、石石膏膏加加工工、、批批發(fā)發(fā)基基地地具具有有較較為為客客觀觀的的價(jià)價(jià)值值所所在在。。同類類型型市市場(chǎng)場(chǎng)較較多多，，以以精精品品城城、、紅紅星星美美凱凱龍龍、、居居然然之之家家為為代代表表的的高高中中低低端端市市場(chǎng)場(chǎng)齊齊備備。。但但以以泰泰山山石石、、石石膏膏著著名名的的泰泰安安缺缺乏乏總總部部級(jí)級(jí)泰泰山山石石、、石石膏膏研研發(fā)發(fā)、、批批發(fā)發(fā)基基地地泰安市現(xiàn)有建建材市場(chǎng)：A、泰安精品裝裝飾城B、泰安紅星美凱凱龍C、泰安居然之之家D、泰安東亞家家居發(fā)展判定發(fā)展家具專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)會(huì)判定泰安市還沒出出現(xiàn)家具專業(yè)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，，只是存在與與家居賣場(chǎng)之之內(nèi)。隨著當(dāng)當(dāng)?shù)厝藗兩罨钏降奶岣吒?，人們?duì)居居家的一切要要求也將會(huì)更更高。中、高端消費(fèi)費(fèi)者都喜歡到到外地購買挑挑選高檔家具具，根據(jù)泰安安當(dāng)?shù)氐南M(fèi)費(fèi)水平與購買買力，不可能能支撐得起一一個(gè)高檔的大大型專業(yè)家具具城。因此，，從泰安未來來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平與速度度以及消費(fèi)者者的消費(fèi)習(xí)慣慣，家具專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展展前景并不明明顯。但是，泰山本本土工藝品卻卻門類齊全。。泰山木雕、、桃木制品等等等對(duì)外經(jīng)銷銷存在市場(chǎng)空空白。沒有專業(yè)家具具批發(fā)市場(chǎng)，，但根據(jù)消費(fèi)費(fèi)情況，不可可能單獨(dú)支撐撐起一個(gè)專業(yè)業(yè)家具市場(chǎng)。。但泰安旅游游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展對(duì)于工藝品品的綜合批發(fā)發(fā)尚存在市場(chǎng)場(chǎng)空白泰安市現(xiàn)有家家具市場(chǎng)：A、泰安精品裝裝飾城B、泰安紅星美凱凱龍C、泰安居然之之家D、泰安東亞家家居發(fā)展判定發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品品批發(fā)市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)判定1泰安市是山東東農(nóng)業(yè)強(qiáng)市之之一，當(dāng)?shù)厝巳艘话愣伎梢砸宰越o自足，，也有不少是是自產(chǎn)自銷的的，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品的需求相相對(duì)少。2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的形象象較差、檔次次較低，很容容易會(huì)影響到到整個(gè)專業(yè)市市場(chǎng)的形象，，同時(shí)，將會(huì)會(huì)加大整個(gè)專專業(yè)市場(chǎng)的清清潔管理難度度。3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的租金金不高，資金金回收相對(duì)較較難。4泰安市的農(nóng)副副產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)的市場(chǎng)空空間并沒有充充分挖掘出來來，還是處于于培育期，而而且，在一定定的期間內(nèi)還還不能形成有有效的市場(chǎng)。。基于以上四點(diǎn)點(diǎn)的考慮，因因此，我們建建議本項(xiàng)目不不用考慮農(nóng)副副產(chǎn)品的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)發(fā)。農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的租金金不高，資金金回收相對(duì)較較難，建議不不考慮。發(fā)展判定發(fā)展汽配專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)會(huì)判定隨著交通工具具數(shù)量的不斷斷增多與升級(jí)級(jí)，原有的汽汽配零散商店店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足足不了市場(chǎng)的的需要。原有有的汽配零售售商店規(guī)模較較小，機(jī)動(dòng)車車的零配件種種類不多，檔檔次也不高，，種類齊全的的汽配專業(yè)市市場(chǎng)是未來汽汽配市場(chǎng)發(fā)展展的必然，因因此，集汽配配件零售、修修理、保養(yǎng)等等于一體的專專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)會(huì)成為來賓汽汽配市場(chǎng)的寵寵兒。隨著交通工具具數(shù)量的不斷斷增多與升級(jí)級(jí)，原有的汽汽配零散商店店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足足不了市場(chǎng)的的需要，集汽汽配件零售、、修理、保養(yǎng)養(yǎng)等于一體的的專業(yè)市場(chǎng)將將會(huì)成為來賓賓汽配市場(chǎng)的的寵兒。結(jié)論論根據(jù)以上的分分析結(jié)果表明明，泰安市的的專業(yè)市場(chǎng)還還屬于一塊未未被開發(fā)的處處女地，泰安安市的專業(yè)市市場(chǎng)還是處于于很原始的市市場(chǎng)狀況。原原有零散的專專業(yè)商店規(guī)模模較小，缺乏乏管理，沒有有形成一定的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，，不能很好地地吸引周邊各各縣鎮(zhèn)的顧客客前來來賓市市進(jìn)行批發(fā)或或購買。目前，泰安市市零散的、小小規(guī)模的店鋪鋪已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能滿足市場(chǎng)的的需要了，逐逐漸被專業(yè)化化、集約化、、規(guī)?；膶I(yè)市場(chǎng)所代代替，集批發(fā)發(fā)、零售及配配套服務(wù)于一一體的、具有有一定規(guī)模的的專業(yè)市場(chǎng)將將是市場(chǎng)發(fā)展展的必然。根據(jù)市場(chǎng)的迫迫切需、及專專業(yè)市場(chǎng)的特特性及開發(fā)的的可行性，我我們建議只開開發(fā)泰山石材材、石膏專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、小商商品專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、汽配專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、工藝藝品展銷專業(yè)業(yè)市場(chǎng)。思維導(dǎo)導(dǎo)圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行SWOT分析賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位發(fā)展判定賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位1、大輻射經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣領(lǐng)銜銜泰山地區(qū)商商業(yè)2、大市場(chǎng)呼喚大型專業(yè)業(yè)市場(chǎng)3、大扶持重點(diǎn)工程未未來發(fā)展前前景光明4、大配套倉儲(chǔ)、物流、、客運(yùn)站等配配套城市新新核心5、大交通城市門戶財(cái)財(cái)貫八方6、大規(guī)模700畝綜合性商貿(mào)貿(mào)之都7、大規(guī)劃大設(shè)計(jì)計(jì)建筑，一切以以“商”為先先8、大服務(wù)6個(gè)統(tǒng)一管理，，義烏小商品品，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手經(jīng)營有保障做做旺硬道理9、大“錢”景綜合商貿(mào)行業(yè)業(yè)享受經(jīng)濟(jì)、、房地產(chǎn)快速速發(fā)展碩果投資價(jià)值賣點(diǎn)提煉站在項(xiàng)目角度：我們是誰？我們?cè)趺幢憩F(xiàn)和闡釋我們自己？項(xiàng)目定位就是是如何向外界界推廣本項(xiàng)目目……整體商業(yè)環(huán)境政策規(guī)劃及市場(chǎng)需要分析市場(chǎng)調(diào)研分析.思路出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目具體定位位市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位對(duì)于于項(xiàng)目運(yùn)營的的成功與否，，至關(guān)重要。。我司認(rèn)為本本項(xiàng)目的項(xiàng)目目定位，應(yīng)從從以下因素考考量：定位思路在對(duì)泰安-肥城商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的的調(diào)研分析的的基礎(chǔ)之上，，綜合各方面面的因素，我我司認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位位為：泰西地區(qū)·綜合性·商貿(mào)綜合體市場(chǎng)定位專業(yè)市場(chǎng)的換換代選擇管理好，市場(chǎng)場(chǎng)面大不夠檔次和規(guī)規(guī)模環(huán)境差，臟散散亂1２３集貿(mào)市市場(chǎng)租租鋪專業(yè)市市場(chǎng)批批發(fā)街邊店店面零零售市場(chǎng)定定位案名建建議泰西國國際商商貿(mào)城城泰山國國際商商貿(mào)城城此案名名具有有較強(qiáng)強(qiáng)的地地域?qū)賹傩?，，而且且能夠夠非常常明確確的傳傳遞項(xiàng)項(xiàng)目位位置，，并間間接傳傳遞此此項(xiàng)目目地處處泰安安西部部發(fā)展展帶上上。此此為首首推案案名。。借助泰泰山之之名作作為本本案的的案名名，一一定程程度上上提升升本案案形象象。發(fā)展建建議（（定位位）注釋：：此業(yè)業(yè)態(tài)為為建議議性參參考，，后期期實(shí)施施進(jìn)一一步確確認(rèn)1122233344項(xiàng)目總總體按按照四四部分分開發(fā)發(fā)：1、義烏烏小商商品城城，含含肥城城車站站及小小商品品批發(fā)發(fā)展示示中心心，共共計(jì)面面積約約15萬平米米（藍(lán)藍(lán)色區(qū)區(qū)域））。配配套住住宅產(chǎn)產(chǎn)品5萬平方方米。。2、義烏烏小商商品城城二期期（2中綠色色區(qū)域域），，泰山山國際際石膏膏展示示交易易中心心一區(qū)區(qū)（2中灰色色區(qū)域域）和和泰西西國際際展覽覽中心心（2中紅色區(qū)域域）。。3、泰西西國際際工藝藝品城城及配配套中中高端端住住住宅產(chǎn)產(chǎn)品。。4、泰西西國際際商貿(mào)貿(mào)城及及中高高端住住宅產(chǎn)產(chǎn)品。。注明：：在本本案項(xiàng)項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃不不明的的前提提下，，暫不不做詳詳細(xì)的的業(yè)態(tài)態(tài)劃分分定位位。發(fā)展建建議（（簡(jiǎn)））規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)參參考發(fā)展建建議（（簡(jiǎn)））倉儲(chǔ)式式休閑式式藝術(shù)化化多功能能多功能能集約性性配套參參考研發(fā)中中心電子商商務(wù)會(huì)展服服務(wù)集中采采購物流服服務(wù)拍賣交交易發(fā)展建建議（（簡(jiǎn)））運(yùn)營招招商配配套統(tǒng)一管管理統(tǒng)一招招商金融優(yōu)優(yōu)惠稅費(fèi)優(yōu)優(yōu)勢(shì)包租返返租統(tǒng)一廣廣告宣宣傳發(fā)展建建議（（簡(jiǎn)））誰是我我們的的客戶戶?根據(jù)以以上對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶戶群的的分析析，并并結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目的的實(shí)際際素質(zhì)質(zhì)和定定位考考慮，，我們們認(rèn)為為，本本項(xiàng)目目的目目標(biāo)客客戶如如下：：?本市行行業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶戶?周邊縣縣市行行業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶戶/企業(yè)主主?個(gè)體戶戶、私私營企企業(yè)小小老板板?政府機(jī)機(jī)關(guān)人人員或或有積積蓄的的公務(wù)務(wù)員?其他投投資客客投資型客戶自營型客戶

機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層管理者

民營、私企老板、個(gè)體戶

高級(jí)白領(lǐng)

離退休人員

其他客戶（周邊縣市投資者或商家）

縣區(qū)已有的代理商經(jīng)營商

準(zhǔn)備涉足商業(yè)經(jīng)營的成功人士

周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資金雄厚的半經(jīng)營商客戶定定位通過我我司的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研結(jié)合合項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)定位位、具具體的的業(yè)態(tài)態(tài)定位位等因因素綜綜合考考慮我我項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)客戶戶群體體主要要有兩兩大類類投資資客戶戶與自自營客客戶。。投資客客戶具有較較強(qiáng)的的投資資能力力；資金雄雄厚，，投資資意識(shí)識(shí)強(qiáng)；；注重產(chǎn)產(chǎn)品升升值空空間，，追求求利益益回報(bào)報(bào)；多為二二次以以及二二次以以上置置業(yè)者者。自營客客戶注重項(xiàng)項(xiàng)目周周邊商商業(yè)氛氛圍；；對(duì)地段段、交交通、、規(guī)模模、市市場(chǎng)成成熟度度有一一定的的要求求；偏好于于良好好的經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境；；商業(yè)配配套設(shè)設(shè)施要要求較較高。。核心目目標(biāo)客客戶群群目標(biāo)客客戶群群體分分析核心目目標(biāo)客客戶群群客戶定定位思維維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行銷售節(jié)奏總體策略營銷策略銷售節(jié)奏說明明在整體體宗地地開發(fā)發(fā)規(guī)劃劃不詳詳?shù)那扒疤嵯孪?，本本?bào)告告以下下部分分將重重點(diǎn)圍圍繞宗宗地一一期地地塊展展開延延續(xù)，，一期期參數(shù)數(shù)預(yù)估估值：：占地：：150畝位于宗宗地的的西側(cè)側(cè)。以上節(jié)節(jié)點(diǎn)及及推盤盤時(shí)間間為暫暫時(shí)初初定，，具體體推盤盤節(jié)奏奏及時(shí)時(shí)間將將根據(jù)據(jù)工程程進(jìn)度度和項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展進(jìn)進(jìn)行及及時(shí)調(diào)調(diào)整。。2011年4月23-24日盛大大開盤盤(解籌)2011年01月10日開始始推廣廣2010年12月10日正式式接受受登記記2011年2月20日公開開認(rèn)籌籌我司就就項(xiàng)目目各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備備工作作所需需要的的時(shí)間間進(jìn)行行了初初步預(yù)預(yù)算。。綜合合考慮慮后，，特初初步提提交以以下開開盤前前準(zhǔn)備備工作作時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，供供貴司司參考考：銷售節(jié)節(jié)奏營銷戰(zhàn)戰(zhàn)役怎怎么打打？引導(dǎo)塑造演繹泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場(chǎng)喚起人們的期待和關(guān)注產(chǎn)生排它性具發(fā)展前景和極佳的投資價(jià)值經(jīng)營和投資價(jià)值的體現(xiàn)強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值，得到認(rèn)同以數(shù)據(jù)和場(chǎng)景演繹市場(chǎng)的成功呈現(xiàn)市場(chǎng)追捧現(xiàn)象，塑造品牌用成功引爆羊群效應(yīng)認(rèn)籌——解籌——解籌——開盤，，再認(rèn)認(rèn)籌——解籌——解籌——再開盤盤(重復(fù)解解籌策策略)戰(zhàn)役設(shè)設(shè)計(jì)思思路：：充分分做好好形象象導(dǎo)入入期、、制造造多個(gè)個(gè)持續(xù)續(xù)熱銷銷期銷售節(jié)節(jié)奏泰西地地區(qū)-國際-商貿(mào)-綜合體體樹立項(xiàng)項(xiàng)目良良好市市場(chǎng)形形象，，提升升產(chǎn)品品附加加值；；有效傳傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目信信息，，吸引引市場(chǎng)場(chǎng)廣泛泛關(guān)注注；促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目良良好銷銷售，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目較高高的回回報(bào)收收益率率；以項(xiàng)目目為依依托，，為發(fā)發(fā)展商商延續(xù)續(xù)良好好品牌牌形象象。前期以以吸引引自營營客進(jìn)進(jìn)駐為為主，，通過過策略略引導(dǎo)導(dǎo)，使使客戶戶產(chǎn)生生強(qiáng)烈烈認(rèn)同同感。。對(duì)投資資客戶戶采用用5年年8%的返租租，24%沖總價(jià)價(jià)，降降低門門檻，，刺激激客戶戶投資資。借助媒媒體效效用，，演繹繹市場(chǎng)場(chǎng)品牌牌感召召魅力力，發(fā)發(fā)揮羊羊群效效應(yīng)，，成功功引爆爆項(xiàng)目目銷售售。項(xiàng)目營營銷推推廣的的使命命項(xiàng)目營營銷推推廣的的目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目營營銷推推廣的的總體體思路路總體策策略策略一一：自自營客客優(yōu)先先原則則策略二二：走走出去去，點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)直銷銷銷售形形式：：返租銷銷售與與直接接銷售售相結(jié)結(jié)合返租5年，3年24％一次次性返返，沖沖總價(jià)價(jià)，剩剩余兩兩年每每年返返，大大大降降低投投資門門檻。。策略三三：對(duì)對(duì)自營營客戶戶3年免稅稅，對(duì)投投資5年包租租，年年8%返租收收益法法主動(dòng)出出擊，，聯(lián)絡(luò)絡(luò)鎮(zhèn)長長、村村長（（給予予成交交每套套1000元的利利益）），借借助村村長影影響力力，拉拉動(dòng)村村民購購鋪；；形式一一：由由鎮(zhèn)長長、村村長自自行組組織聯(lián)聯(lián)絡(luò)；；形式二二：由由鎮(zhèn)長長、村村長牽牽頭組組織村村民，，我方方做集集中演演示、、接待待、推推介。。策略四四：聯(lián)聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、、村長長直銷銷法思維維導(dǎo)導(dǎo)圖圖市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位總體營銷策略營銷推廣銷售執(zhí)行形象定位銷售賣點(diǎn)推廣研判銷售賣點(diǎn)推廣形象推廣研判廣告策略廣告策略渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)【項(xiàng)目整整體案案名】泰西國國際商商貿(mào)城城【項(xiàng)目定定位】泰西·國際商商貿(mào)綜綜合體體【項(xiàng)目推推廣主主題】泰西第第一商商貿(mào)口口岸產(chǎn)品品線線超長長臨臨街街店店面面，，展展示示面面非非常常好好；；6米層層高高，，買買一一送送一一；；創(chuàng)新新連連廊廊設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，人人流流不不斷斷檔檔，，層層層層都都是是一一樓樓；；充足足的的停停車車位位，，不不再再為為停停車車而而煩煩惱惱；；服務(wù)務(wù)線線科學(xué)學(xué)合合理理的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位；；著名名商商管管公公司司進(jìn)進(jìn)駐駐，，統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理；；營銷銷線線5年年年8%的穩(wěn)穩(wěn)定定回回報(bào)報(bào)；；超低低首首付付門門檻檻，，租租鋪鋪？？不不如如買買鋪鋪??！泰西西國國際際商商貿(mào)貿(mào)城城核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目80萬平平米米的的超超大大規(guī)規(guī)模模；；政府府重重點(diǎn)點(diǎn)支支持持的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，義義烏烏小小商商品品城城無無縫縫承承接接；；交通通便便利利、、物物流流優(yōu)優(yōu)越越、、配配套套完完善善；；超長長的的臨臨街街店店鋪鋪，，展展示示面面非非常常好好，，品品牌牌商商家家必必爭(zhēng)爭(zhēng)之之地地；；困守守舊舊市市場(chǎng)場(chǎng)，，還還是是殺殺入入新新市市場(chǎng)場(chǎng)？？是是生生存存還還是是發(fā)發(fā)展展？？租鋪鋪?不如如買買鋪鋪!新市市場(chǎng)場(chǎng)，，產(chǎn)產(chǎn)品品互互補(bǔ)補(bǔ)，，資資源源共共享享，，新新商商機(jī)機(jī)；；泰西西國國際際商商貿(mào)貿(mào)城城引引來來知知名名商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的強(qiáng)強(qiáng)力力加加盟盟，，保保證證市市場(chǎng)場(chǎng)未未來來經(jīng)經(jīng)營營。?！瓕?duì)自自營營客客戶戶說說什什么么？？———超大大規(guī)規(guī)模模、、重重點(diǎn)點(diǎn)扶扶持持項(xiàng)項(xiàng)目目、、經(jīng)經(jīng)營營有有保保障障除了了股股票票、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)我我們們還還能能投投資資什什么么?“投資資，，從從誰誰下下手手””?體現(xiàn)現(xiàn)投投資資者者的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見，，看看準(zhǔn)準(zhǔn)溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來，，共共榮榮共共贏贏。。5年年年8%高回回報(bào)報(bào)；；升值值潛潛力力大大，，租租金金節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)攀攀升升；；低門門檻檻、、低低總總價(jià)價(jià)、、低低首首付付、、全全民民投投資資創(chuàng)創(chuàng)富富總總動(dòng)動(dòng)員員；；24%一次次性性返返還還，，沖沖抵抵總總價(jià)價(jià)，，門門檻檻低低；；一鋪鋪養(yǎng)養(yǎng)三三代代；；面積積小小，，投投入入少少，，小小本本大大贏贏；；………對(duì)投投資資客客戶戶說說什什么么？？———升值值潛潛力力大大、、回回報(bào)報(bào)高高、、低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政府府規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展及及重重點(diǎn)點(diǎn)扶扶持持交通通物物流流優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)政府府要要發(fā)發(fā)展展的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模與與定定位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目配配套套優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)經(jīng)營營前前景景與與投投資資““錢錢””景景營銷銷推推廣廣優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)如何何突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值？？如如何何提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值？？我們們需需要要做做的的不不僅僅僅僅是是提提煉煉，，還還需需要要更更多多的的賦賦予予?。哪磕繕?biāo)標(biāo)客客戶戶的的核核心心關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)分分析析重視視投投資資回回報(bào)報(bào)率率加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)商商和和運(yùn)運(yùn)營營公公司司權(quán)權(quán)威威性性的的展展現(xiàn)現(xiàn)，，突突出出擔(dān)擔(dān)保保公公司司的的作作用用，，規(guī)規(guī)避避消消費(fèi)費(fèi)者者的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。重視視投投資資的的安安全全性性產(chǎn)品品后后期期加加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)要要求求，，以以實(shí)實(shí)在在具具體體的的利利益益打打動(dòng)動(dòng)消消費(fèi)費(fèi)者者多次次置置業(yè)業(yè)，，理理性性十十足足突出出項(xiàng)項(xiàng)目目8%的投投資資回回報(bào)報(bào)率率，，以以及及8%回報(bào)報(bào)的的保保障障是是如如何何體體現(xiàn)現(xiàn)的的。。重視視產(chǎn)產(chǎn)品品流流動(dòng)動(dòng)性性突出出產(chǎn)產(chǎn)品品可可自自營營,可投投資資的的特特性性。。廣告告策策略略———我們們對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客群群的的需需求求概概括括：：在保保證證安安全全的的前前提提下下,實(shí)現(xiàn)貨幣幣增值，，追求利利潤最大大化.關(guān)鍵詞:高收益低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投投資穩(wěn)穩(wěn)健現(xiàn)在，我我們針對(duì)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商鋪的的投資人人做一次次感性洞洞察?！巴顿Y房房子好是是好，但但又太麻麻煩了，，每月要要收租，，而且并并不一定定可以租租到長期期的租戶戶，最好好有一個(gè)個(gè)專門負(fù)負(fù)責(zé)管理理的公司司，長期期托付給給他們管管理，每每一年等等著分紅紅就行了了，有穩(wěn)穩(wěn)定的高高收益，，省心、、省力、、穩(wěn)當(dāng)當(dāng)當(dāng)賺錢；；會(huì)賺錢的的“房子子”“我是一一個(gè)專業(yè)業(yè)的投資資者，我我投資物物業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就是是升值大大，關(guān)鍵鍵是要回回報(bào)高、、要快、、要早，，主要看看三、五五年后這這里的增增值空間間，好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，好好出租，，別的考考慮不多多”讓錢生““錢”房屋“銀銀行”“手里有有空閑資資金，遇遇上金融融危機(jī)就就沒轍了了，不知知道投哪哪兒；股股票吧，，上竄下下跳，心心里慌，，存銀行行、買保保險(xiǎn)吧，，收益又又不高，，想再找找一種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)對(duì)股票小小的，但但收益卻卻比存款款高的投投資項(xiàng)目目，最少少要跑贏贏通貨膨膨脹的速速度?！薄弊屽X更賺賺“錢””，讓房房子“賺賺錢”，，讓閑錢錢不在““閑”，，讓資產(chǎn)產(chǎn)升值，，一切都都因?yàn)椤啊耙惶桩a(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店”，，而變得得高效、、安全、、穩(wěn)定，，因?yàn)槟悄鞘峭顿Y人理理財(cái)、賺賺錢的一一種方式式、方法法和途徑徑。專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)“賺錢錢術(shù)”核心概念念快猛短用最短的時(shí)間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢(shì)傳遞最有效的產(chǎn)品信息。搶占先機(jī)機(jī)、出奇奇制勝、、多級(jí)連連動(dòng)、分分期推盤盤物業(yè)類型型具有一一定稀缺缺性,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)空白。。營銷費(fèi)費(fèi)用不高高,不可能做做大規(guī)模模推廣。。項(xiàng)目目目標(biāo)客群群中有相相當(dāng)部分分的異地地客戶。。項(xiàng)目回回款壓力力比較大大,需要快速速行動(dòng)。。推廣務(wù)虛虛三部曲曲強(qiáng)勢(shì)引爆爆期利益溝通通期項(xiàng)目認(rèn)定定期事件營銷銷造勢(shì)引爆項(xiàng)目目形象建立溝通通渠道基于產(chǎn)品品利益的的情感溝溝通將項(xiàng)目形形象逐步步向深度度和廣度度釋放推出產(chǎn)品品差異，，引領(lǐng)投投資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)訴求客戶戶圈層多渠道溝溝通提升項(xiàng)目目形象以緊密契契合的傳傳播攻勢(shì)勢(shì)取得轟動(dòng)動(dòng)的市場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售售PR活動(dòng)打頭頭小眾傳播播為主通過借力力造勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注通過細(xì)分分市場(chǎng)的的精耕實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)的客客戶跟蹤蹤對(duì)于目標(biāo)標(biāo)受眾的的信息接接受而言言，沒有有階段概概念，不不同階段段，不同同的銷售售主張和和訴求側(cè)側(cè)重，將將銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)的可可能性最最大化，，時(shí)刻都都是熱銷銷期！推廣研判判主題：招募老板板（房東東）活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)目的的：1）以事件件營銷為為切點(diǎn)，，強(qiáng)力引引爆市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注注度，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)至高點(diǎn)點(diǎn)。2）迎合項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群的的需求，，盡量縮縮短項(xiàng)目目的導(dǎo)入入時(shí)間，，以最有有效的方方式在市市場(chǎng)中傳傳播項(xiàng)目目投資價(jià)價(jià)值?；顒?dòng)方式式：以““招募老老板（房房東）””活動(dòng)為為新聞點(diǎn)點(diǎn)引發(fā)社社會(huì)討論論，傳播播“泰西西國際商商貿(mào)城會(huì)會(huì)賺錢的的房子””的項(xiàng)目目特點(diǎn)。。時(shí)間間：：2010年12月-2011.2月媒體配合合：泰山山晨刊、、泰安日日?qǐng)?bào)、交交通文藝藝臺(tái)第一步：：事件制制造，市市場(chǎng)聚焦焦硬廣規(guī)劃劃內(nèi)容：想當(dāng)房東東嗎？想輕松度度過金融融危機(jī)嗎嗎？想有間屬屬于自己己的賺錢錢金鋪嗎嗎？想穩(wěn)當(dāng)當(dāng)當(dāng)賺錢嗎嗎？泰西國際際商貿(mào)城城，現(xiàn)高高薪招募募房東（（老板））我們有優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位條件件我們有第第五臺(tái)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配置我們80萬平米專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)金金鋪我們有專專業(yè)的運(yùn)運(yùn)營管理理團(tuán)隊(duì)我們有每每年8%的高額回回報(bào)……………我們?nèi)f事事具備，，只欠房房東（老老板）泰西國際際商貿(mào)城城泰泰安第一一商貿(mào)門門戶會(huì)賺錢的的房子。。莫失良機(jī)機(jī)。主標(biāo)：招募房東主題：招招聘房東東（老板板）活動(dòng)動(dòng)系列炒炒作目的：制造話題題，引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，借借助于大大眾的關(guān)關(guān)注取得得較高的的知名度度。用較較小的營營銷費(fèi)用用理想的的營銷效效果。形式：軟性新新聞媒體：泰泰安晨刊刊、泰安安日?qǐng)?bào)、、home0538、交通臺(tái)臺(tái)新聞炒作作主題：：泰西國國際商貿(mào)貿(mào)城，招招募房東東（老板板）軟文主題：：輕松做老老板，賺錢錢很簡(jiǎn)單。。萬事具備，，只缺房東東（老板））。泰西國際商商貿(mào)城，為為您資產(chǎn)保保值增值著著想！新聞報(bào)道跟跟進(jìn)主題：房屋銀行目的：針對(duì)項(xiàng)目專專業(yè)市場(chǎng)的的投資特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行銷售售物料的設(shè)設(shè)計(jì)和調(diào)整整,統(tǒng)一項(xiàng)目氣氣質(zhì)，表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn),吸引目標(biāo)客客群.形式：投資手冊(cè)—包裝成存折折的形式，，別具一格格，非常新新穎其他：銷售說辭調(diào)調(diào)整,售樓處包裝裝微調(diào)禮品：建議議贈(zèng)送精美美的計(jì)算器器調(diào)整亮點(diǎn)：：依據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的心理理需求特征征，以將投投資手冊(cè)設(shè)設(shè)計(jì)為銀行行存折的形形式。在滿滿足消費(fèi)者者的同時(shí)凸凸現(xiàn)項(xiàng)目氣氣質(zhì)，并且且樣式新穎穎，利用傳傳播。銷售物料——投資分析手手冊(cè)主題：房屋銀行目的：利用DM單對(duì)本地及及異地目標(biāo)標(biāo)客戶進(jìn)行行“地毯式式”覆蓋，，使意向的的客戶收到到DM單二次以上上，迅速掃掃清周邊客客戶，建立立有效客戶戶數(shù)據(jù)庫。。對(duì)象：泰安主要商商圈高檔寫寫字樓；專專業(yè)市場(chǎng)、、高檔美容容院、健身身房、銀行行、三星級(jí)級(jí)以上賓館館大堂，中中產(chǎn)聚集區(qū)區(qū).形式與方向向：結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自身的的特點(diǎn)，以以銀行支票的形式設(shè)計(jì)計(jì)DM單葉，既突突出項(xiàng)目的的主要賣點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)利利于傳播，，符合消費(fèi)費(fèi)者的心理理需求特征征。銷售物料——DM單多快穩(wěn)省豐厚回報(bào)，更多收益。十年長效，快速增值。返租經(jīng)營，省時(shí)省心。實(shí)力擔(dān)保，穩(wěn)中獲利。泰西國際商商貿(mào)城，8%的年回報(bào)率率、專業(yè)運(yùn)運(yùn)營公司、、擔(dān)保公司司擔(dān)保，莫失良機(jī)。。BOSS專線：8888888銷售物料——DM單目的：成本低，可可以擴(kuò)大覆覆蓋區(qū)域；；準(zhǔn)確釋放放項(xiàng)目形象象信息。投放建議：：針對(duì)月消費(fèi)費(fèi)在300-700元的移動(dòng)活活聯(lián)通用戶戶，短信投投放節(jié)點(diǎn)為為“周四、、周五”，，周末相對(duì)對(duì)集中來人人看房。短短信不要一一次性投放放，投放當(dāng)當(dāng)天分時(shí)段段分批次發(fā)發(fā)送；避免免同時(shí)發(fā)送送出現(xiàn)電話話占線問題題，減弱投投放效果。。內(nèi)容規(guī)劃：：突出項(xiàng)目高高收益，低低風(fēng)險(xiǎn)的主主要買點(diǎn)，，進(jìn)行推廣廣。區(qū)域：泰安及下面面縣城補(bǔ)充：可以以針對(duì)項(xiàng)目目前期的意意向進(jìn)行重重新傳播，，以強(qiáng)化他他們的購買買欲望。媒介物料——短信短信一：存存銀行、回回報(bào)低，買買股票期貨貨、風(fēng)險(xiǎn)高高，買套酒酒店穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)當(dāng)賺錢，，泰西國際際商貿(mào)城·產(chǎn)權(quán)式購買買，8%的年回報(bào)率率、專業(yè)運(yùn)運(yùn)營實(shí)力擔(dān)擔(dān)保，莫失失良機(jī)，BOSS專線：8888888媒介物料——電臺(tái)主題：招聘房東（（老板）目的：迅速傳播項(xiàng)項(xiàng)目形象，，拉動(dòng)整體體市場(chǎng)對(duì)本本項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注度，提提高來電量量。項(xiàng)目客客群多數(shù)為為有車一族族,電臺(tái)傳播可可以達(dá)到精精確制導(dǎo)的的作用.形式：以招聘房房東（老板板）廣告的的方式引起起聽眾注意意，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)。。媒體：交通文藝每每天20-30次滾動(dòng)播出出泰西國際商商貿(mào)城，現(xiàn)現(xiàn)高薪招聘聘房東。我我們有專業(yè)業(yè)的管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，每年年8%的高額回報(bào)報(bào)，知名擔(dān)擔(dān)保公司擔(dān)擔(dān)?！覀?nèi)f事具具備，只欠欠房東。專專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)金鋪，，莫失良機(jī)機(jī)，BOSS專線：8888888第二步：深深度訴求，，價(jià)值誘惑惑。主題內(nèi)容：：“擔(dān)保公司司簽約儀式式”活動(dòng)目的：：1）吸引目標(biāo)標(biāo)客戶眼球球，強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目知名度度，突出投投資的安全全性2）切合目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)投投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)，體體現(xiàn)項(xiàng)目的的實(shí)力活動(dòng)方式：：舉辦“擔(dān)擔(dān)保公司簽簽約儀式””活動(dòng)，以以此為炒作作點(diǎn)，炒作作“零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)”的投資資保障價(jià)值值。媒體配合：：泰山晨刊刊、泰安日日?qǐng)?bào)、交通通文藝臺(tái)主題：酒店賺錢術(shù)術(shù)系列DM創(chuàng)意規(guī)劃：：目的：從客戶投資資需求角度度出發(fā)，針針對(duì)不同人人群的投資資需求進(jìn)行行訴求，強(qiáng)強(qiáng)化產(chǎn)品的的高回報(bào)、、安全、穩(wěn)穩(wěn)定等特點(diǎn)點(diǎn)。對(duì)象：泰安商圈高高檔寫字樓樓；高檔美美容院、健健身房、三三星級(jí)以上上賓館大堂堂及客房，，產(chǎn)聚集區(qū)區(qū).時(shí)間：每10天一次。形式與方向向：結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自身的的特點(diǎn)，以以銀行支票票的形式設(shè)設(shè)計(jì)DM單葉，既突突出項(xiàng)目的的主要賣點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)利利于傳播，，符合消費(fèi)費(fèi)者的心理理需求特征征。媒介物料——DM單頁專業(yè)市場(chǎng)賺賺錢術(shù)系列列一：存銀行、回回報(bào)低，買買股票期貨貨、風(fēng)險(xiǎn)高高，買套產(chǎn)權(quán)式式金鋪，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢錢。泰西國際商商貿(mào)城，8%的年回報(bào)率率、專業(yè)運(yùn)運(yùn)營公司、、擔(dān)保公司司擔(dān)保，莫失良機(jī)。。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的的房子。））媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)賺賺錢術(shù)系列列二：靠自己勞動(dòng)動(dòng)賺錢？靠靠自己眼光光賺錢？靠自己的金金鋪賺錢！！泰西國際商商貿(mào)城，8%的年回報(bào)率率、專業(yè)運(yùn)運(yùn)營公司、、擔(dān)保公司司擔(dān)保，莫失良機(jī)。。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的的房子。））媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)賺賺錢術(shù)系列列三：30歲前，找到到幸福的靠靠山；35歲前，找到到事業(yè)的靠靠山；45歲前，找到到下半輩子子的靠山?。√┪鲊H商商貿(mào)城，8%的年回報(bào)率率、專業(yè)運(yùn)運(yùn)營公司、、擔(dān)保公司司擔(dān)保，莫失良機(jī)。。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的的房子。））媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃主題：賺錢術(shù)系列列炒作目的：針對(duì)不同客客戶需求，，進(jìn)行深度度釋放產(chǎn)品品信息和價(jià)價(jià)值點(diǎn)，強(qiáng)強(qiáng)化客戶溝溝通。形式：軟性新聞聞媒體：泰山山晨刊、泰泰安日?qǐng)?bào)、、home0538、交通臺(tái)新聞炒作主主題：什么么樣的房子子能賺錢??！能穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)當(dāng)?shù)馁嶅X錢！軟文主題：：屬于自己己的賺錢術(shù)術(shù)。現(xiàn)在，你的的房子還能能賺錢嗎？？40萬，做專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的大大老板5年賺一輛寶寶馬媒介物料——軟文新聞跟跟進(jìn)主題：賺錢術(shù)目的：迅速傳播項(xiàng)項(xiàng)目形象，，拉動(dòng)整體體市場(chǎng)對(duì)本本項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注度，提提高來電量量。項(xiàng)目客客群多數(shù)為為有車一族族,電臺(tái)傳播可可以達(dá)到精精確制導(dǎo)的的作用.形式一：以目標(biāo)客群之之間對(duì)投資資需求方面面的對(duì)話，，引出產(chǎn)品，，傳播投資資價(jià)值。形式二：以情景式式創(chuàng)作方式式，闡述在在分時(shí)度假權(quán)權(quán)益期間，，享受的酒酒店服務(wù)，，傳播產(chǎn)品投投資價(jià)值。。兩種形式進(jìn)進(jìn)行套播。。媒介物料——軟文新聞跟跟進(jìn)渠道營銷——精確打擊目的：依據(jù)泰安中中產(chǎn)者的生生活狀態(tài)和和行為特征征，找到更更精準(zhǔn)的傳傳播渠道,對(duì)目標(biāo)客群群實(shí)施小眾眾媒介的傳傳播活動(dòng)，，提高營銷銷效率.實(shí)施方式：：同渠道方進(jìn)進(jìn)行洽談合合作，在渠渠道內(nèi)放置置項(xiàng)目銷售售物料渠道推薦：：酒店、高端端俱樂部、、銀行、保保險(xiǎn)公司、、奧來新天天地VIP客戶、汽車車4S店、操作重點(diǎn)：：各種渠道相相互補(bǔ)充，，相互配合合才能取得得良好效果果第三步：圈圈層營銷，，口碑傳播播媒體配合：：短信，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙紙主題：泰西國際商商貿(mào)城——董事會(huì)工作作報(bào)告活動(dòng)目的：：1）深化項(xiàng)目目氣質(zhì)，提提高項(xiàng)目形形象2）建立項(xiàng)目目業(yè)界美譽(yù)譽(yù)度3）深挖項(xiàng)目目賣點(diǎn)，針針對(duì)意向客客戶進(jìn)行重重點(diǎn)活動(dòng)方式：：以酒會(huì)的形形式，將業(yè)業(yè)主與傳播播中所積累累的意向客客戶集中起起來，匯報(bào)報(bào)工程進(jìn)展展及項(xiàng)目投投資價(jià)值，