萬物云研究報告物業(yè)的本質(zhì)-萬物云的五點回答

萬物云研究報告物業(yè)的本質(zhì)_萬物云的五點回答（報告出品方/作者：中信證券，陳聰、張全國）空間服務(wù)領(lǐng)軍者萬物云是國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)商，源自萬科集團，前稱萬科物業(yè)，發(fā)展至今經(jīng)歷30余年積累，形成了社區(qū)、商企及城市空間業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的經(jīng)營策略，以優(yōu)質(zhì)的品牌和服務(wù)口碑深耕街道，持續(xù)推進由傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向空間服務(wù)的變革。作為長期深耕行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，2022年9月29日，萬物云于香港聯(lián)交所主板正式上市。公司業(yè)務(wù)主要包括：1）社區(qū)空間居住消費服務(wù)；2）商企和城市空間綜合服務(wù)；3）AIoT和BPaaS解決方案，三類業(yè)務(wù)共同構(gòu)成公司在多業(yè)態(tài)不動產(chǎn)空間中為不同用戶提供的綜合化服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)：競爭格局和行業(yè)發(fā)展重心變化行業(yè)長期發(fā)展前景廣闊，企業(yè)發(fā)展天花板較高物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間大，頭部公司市占率低很低。我們測算，全行業(yè)整體收入規(guī)模在2022年會超過1.4萬億，其中頭部公司的市占率占比不會超過3%。未來5年，隨著新項目的落成交付，物業(yè)覆蓋率的繼續(xù)提升，增值服務(wù)的發(fā)展，預(yù)計行業(yè)總營收仍能維持雙位數(shù)的增長。對企業(yè)而言，更重要的則是憑借科技系統(tǒng)、增值服務(wù)體系等，持續(xù)提升市占率。板塊的大幅調(diào)整和市場的質(zhì)疑物業(yè)管理板塊在2022年經(jīng)歷了巨大的挑戰(zhàn)。按照總成交量排序前10的公司，自2022年年初至今，平均跌幅達到58.2%；按年初市值前十大公司，自2022年年初至今，平均跌幅達到52.9%。除了資本市場本身調(diào)整的原因，這個初生的板塊在業(yè)務(wù)獨立性、發(fā)展可持續(xù)性和成長性受到了不同程度的懷疑。并購價格回落和整合亂象終結(jié)并購市場大幅降溫。2022年迄今，收并購市場大幅降溫，但國企參與的收并購金額卻大幅增加。以華潤萬象為首的國有物企龍頭企業(yè)開始在收并購市場破冰，并取得了較為積極的成果，國企在收并購市場中的占比明顯增加。并購對價更加合理。今年以來，由于收并購市場買方意愿降低，估值也隨之下降。華潤萬象生活收購的三家大型物業(yè)管理企業(yè)，PE估值也從年初的14倍回落到下半年的10倍。一級市場收并購價值明顯更加合理。整合經(jīng)驗更加成熟。2023年開始，企業(yè)進入全面的投后整合期，一些企業(yè)可能需要處理收并購資產(chǎn)中的負面因素，另一些企業(yè)可能通過提升被收并購企業(yè)的效率和滿意度，實現(xiàn)更高質(zhì)量的規(guī)模增長?？傮w來看，2022年是并購整合的低谷，2023年行業(yè)并購行為可能逐漸從低谷中爬坡，但以華潤萬象生活等為代表的并購整合可能初顯成效，利潤表有望穩(wěn)步增厚。地產(chǎn)出險背景下的央國企全面崛起物業(yè)管理行業(yè)是存量行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)是剛性付費的服務(wù)。物業(yè)管理合同永續(xù)可持續(xù)，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效率都有廣闊的提升空間，增值服務(wù)可能由廣向精，物業(yè)管理行業(yè)依然處于產(chǎn)業(yè)化初期和頭部市占提升的階段。央企物管公司既適應(yīng)了市場化的運營機制，也在過去幾年打造了更富市場競爭力的隊伍，更迎來一個良性競爭的時代。而萬物云作為國資占大股東地位的混合所有制公司，運營特征和關(guān)聯(lián)公司信用更類似央國企。業(yè)管理的本質(zhì)是什么，萬物云的答案是什么物業(yè)的本質(zhì)是什么，萬物云董事長朱保全曾經(jīng)在2022年進行過以此為標(biāo)題的演講，并引發(fā)了業(yè)內(nèi)持續(xù)的思考。以下是我們的觀點1、物業(yè)管理不是普通的生活服務(wù)行業(yè)，而是針對不動產(chǎn)空間，主要是針對不動產(chǎn)的共有空間的服務(wù)業(yè)。好的物業(yè)管理讓不動產(chǎn)增值，且增值服務(wù)遠大于物管公司的收入，唯不同客戶對“好”沒有統(tǒng)一定義。2、物業(yè)管理一般不是針對單一甲方的服務(wù)業(yè)，而是制式合同針對多甲方的服務(wù)業(yè)。這既使得物業(yè)管理公司的服務(wù)合同粘性天然強于其他生活服務(wù)公司，又使得物業(yè)管理公司的美譽度天然低于一般生活服務(wù)公司。3、物業(yè)管理不是在單一場景、特定時間發(fā)生的服務(wù)，而是在多樣化的場景，以不同的內(nèi)容（不僅是四保一服）展開的服務(wù)。這增加了合同的粘性，但也增加了客戶投訴的可能。4、物業(yè)管理行業(yè)不是一種流量的入口，業(yè)主不是物業(yè)管理公司隨意販賣的“流量”。這既是因為物業(yè)管理公司的業(yè)主數(shù)量普遍偏少（相比互聯(lián)網(wǎng)平臺），又是因為物業(yè)管理公司維護的常常是集體利益，增厚的常常是空間價值，和單個業(yè)主的互動并非高頻。物業(yè)管理公司要開展的增值服務(wù)，如果想要成功，要么和不動產(chǎn)直接相關(guān)，要么和鄰里關(guān)系直接相關(guān)，要么和業(yè)主共有部分收益權(quán)的行使相關(guān)。5、物業(yè)管理行業(yè)不是能依靠資本“燒錢”來構(gòu)建規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，持續(xù)融資和并購不能“燒”出行業(yè)競爭力。并購本身是可行的，但并購是輔助，能力的構(gòu)建是核心。6、物業(yè)管理公司的核心挑戰(zhàn)是老盤的運維養(yǎng)護資金使用的不規(guī)范和不可靠。目前行業(yè)解決老盤盈利問題的主要途徑是降低服務(wù)品質(zhì)，次要途徑是退盤。如果不降低服務(wù)品質(zhì)，要么依靠科技賦能，要么依靠法律規(guī)范維修資金的使用。萬物云對物業(yè)的本質(zhì)，有產(chǎn)業(yè)界較為前瞻的看法，也根據(jù)這些看法，構(gòu)建了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的主軸。第一、規(guī)模和布局。萬物云不僅是中國規(guī)模最大的物業(yè)管理公司之一，更是大物業(yè)管理公司中在各大區(qū)域布局最為平衡、最大限度聚焦一二線城市的物業(yè)管理公司之一。第二、品牌和能力。物業(yè)管理是和空間不動產(chǎn)打交道的生意。這項生意需要積累設(shè)施管理的專長，故而萬物云也是物業(yè)管理板塊中對樓宇設(shè)施管理最為重視的企業(yè)之一。這項生意需要依托品牌在社區(qū)端進行游說，萬物云掌握了在中國極具美譽度和影響力，在中國布局最為全面的一二線城市物業(yè)管理品牌之一，即萬科物業(yè)。萬物云均衡的三空間能力，也表現(xiàn)為公司倍受信賴的三空間服務(wù)品牌。萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城等業(yè)務(wù)單元，使得萬物云成為業(yè)態(tài)覆蓋能力最為全面的中國物管公司之一。第三、會并購但不唯并購。萬物云不拒絕資本，更完成了業(yè)內(nèi)唯一一單跨境國際物業(yè)管理公司五大行的成功整合協(xié)同。但萬物云不依賴于資本，而將未來的戰(zhàn)略注意力集中在提升內(nèi)功上，尤其是重塑供應(yīng)鏈以提升老盤的盈利能力。第四、重視科技的力量。解決物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展問題的重要路徑是科技賦能，萬物云將科技服務(wù)視為一個單獨的板塊，積極推動其發(fā)展壯大?？萍挤?wù)也是物業(yè)管理行業(yè)下一個具備廣闊營收增長空間的賽道。第五、聚焦服務(wù)提效。萬物云切實關(guān)心老盤發(fā)展可持續(xù)性的問題，始終認為物業(yè)管理行業(yè)的痛點在提效，提效的出路之一在蝶城。其消費者服務(wù)體系聚焦于和不動產(chǎn)、鄰里關(guān)系緊密相關(guān)的家裝和租售等業(yè)務(wù)門類。萬物云體系內(nèi)的住宅消費者服務(wù)是圍繞有限區(qū)域半徑之內(nèi)，提升作業(yè)效率的服務(wù)。我們相信，這就是萬物云對物業(yè)本質(zhì)的五個解讀，也是萬物云成長的五大關(guān)鍵因素。規(guī)模和布局先發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢和區(qū)域布局萬物云目前已經(jīng)率先積累了一定的初始業(yè)務(wù)規(guī)模。截至2022年6月底，萬物云全業(yè)態(tài)管理面積為8.4億平方米，其中住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)管理面積約7億平方米，公司在管面積業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。而且，公司的規(guī)模聚焦在一二線城市。截至2022年3月31日，公司共計覆蓋了中國32個省市的159個城市，而項目數(shù)量超過50的城市有31座，其中在北京、上海、深圳、杭州都擁有超過200個以上的項目，并已經(jīng)能夠達到一定街道范圍內(nèi)的濃度。按面積看，公司目前一二線城市占比89%，按收入規(guī)模看，公司目前一二線占比92%，均處于行業(yè)領(lǐng)先水平。萬物云的布局優(yōu)勢，和關(guān)聯(lián)方歷史交付積累有關(guān)。萬物云來自萬科交付的存量面積占比現(xiàn)在已經(jīng)低于一半，但萬科企業(yè)持續(xù)在一二線城市的耕耘，的確為萬物云的一二線城市布局奠定了堅實基礎(chǔ)。品牌和能力三空間服務(wù)能力布局萬物云是中國目前各類業(yè)態(tài)布局最為全面、能力最為全面的物業(yè)管理公司之一。公司擁有在一二線城市跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)、具備品牌美譽度的綜合能力，多空間服務(wù)能力領(lǐng)先于同業(yè)。萬物云既是打破業(yè)務(wù)邊界的先驅(qū)，也是目前多空間服務(wù)的佼佼者。公司在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)三大空間業(yè)態(tài)展業(yè)運營，各空間業(yè)務(wù)收入均維持同比高增，規(guī)模持續(xù)增長。其中，住宅物業(yè)收入貢獻較高，截至2022年6月底，住宅物業(yè)（社區(qū)空間居住消費服務(wù)）收入貢獻集團總收入的56%，同時，商寫物業(yè)及城市物業(yè)的收入占比也在逐年提升，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)多元。業(yè)態(tài)的多元化，尤其是商寫和城市服務(wù)的能力之所以重要，在于多元的業(yè)態(tài)布局不僅意味著多元的收入來源，更意味著各業(yè)態(tài)互相協(xié)同，提升效率和業(yè)務(wù)可持續(xù)性的可能性。源遠流長的住宅物業(yè)品牌在住宅領(lǐng)域，公司擁有萬科物業(yè)品牌。品牌口碑方面堪比萬科物業(yè)的公司，其一二線城市的布局規(guī)模遠遠不如萬物云。而個別規(guī)模方面和萬物云可以相提并論的公司，其品牌知名度則明顯不及萬物云。外拓是品牌力的直接體現(xiàn)。2022年上半年，公司總外拓在管項目飽和合同金額20.1億元，同比增長31%，外拓占全部新增飽和合同金額的73%，其中，住宅外拓在管飽和合同金額10.6億元，同比增長24%，外拓占全部新增住宅飽和合同金額的70%橫向?qū)Ρ葋砜矗?021年，萬物云全口徑面積增長2.08億平米（含住宅和商企），其中來自于外拓的面積7300萬平米，全口徑下在行業(yè)中排名第一。這是公司品牌力的最好證明。品牌美譽的另一層表征，是第三方合同留存率較高。截至2022年1季度，公司第三方住宅和商企合同留存率分別為99.6%和99.7%。合同穩(wěn)定高，也是蝶城化蝶，中資產(chǎn)投入收獲回報，生活服務(wù)業(yè)務(wù)孵化的基礎(chǔ)。商企服務(wù)品牌和設(shè)施管理能力2020年，公司和戴德梁行推出了萬物梁行品牌，成為目前第一家和唯一一家成功整合國際五大房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司大中華區(qū)物業(yè)及FM業(yè)務(wù)的本土企業(yè)。截至2022年6月，公司在管商企空間面積約1.4億平米，是中國商企物業(yè)在管面積最高的公司。公司管理業(yè)態(tài)包括寫字樓、購物中心、研發(fā)中心及產(chǎn)業(yè)園等，簽約客戶覆蓋互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融、通訊、醫(yī)療、高端制造等眾多行業(yè)。品牌優(yōu)秀，市場化能力強。截至2022年3月31日，在進行招投標(biāo)的超過200m的超高層項目中，公司中標(biāo)率超過50%，領(lǐng)先行業(yè)，公司來自獨立第三方的物業(yè)及設(shè)施管理項目數(shù)量1,477個，占84.2%。2022年上半年，公司新增第三方商企在管項目年飽和合同金額9.5億元，同比增長41%，占同期新增商企年飽和合同金額的77%。截至2021年，公司已與超過900家企業(yè)及機構(gòu)客戶建立了合作關(guān)系，包括截至2021年底按市值計中國十大互聯(lián)網(wǎng)公司中的8家以及按市值計中國十大金融服務(wù)公司中的7家。從PM到FM，以企業(yè)客戶為中心延伸。一方面，公司服務(wù)大客戶越來越多的樓宇，另一方面，公司也不斷突破單一地區(qū)或單一商寫物業(yè)界限，圍繞商企客戶需求不斷延展服務(wù)品類，開展了綜合行政支持、活動策劃、禮賓服務(wù)在內(nèi)的多種垂直專業(yè)業(yè)務(wù)，在單一客戶獲取的業(yè)務(wù)價值量有明顯提升。打破邊界，具備城市空間的服務(wù)能力公司在空間服務(wù)方面不斷打破傳統(tǒng)邊界，領(lǐng)先于行業(yè)將服務(wù)內(nèi)容拓展到城市空間。截至2022年3月31日，公司在32個城市擁有52個城市空間整合服務(wù)項目。在城市服務(wù)項目中，公司一方面采用部分全委、部分合資非并表的模式來賺取城市空間整合利潤，另一方面也通過BPaaS等科技輸出，來賺取科技服務(wù)費用（收入在科技分部確認，通常為項目公司收入的2%，并按公司所占權(quán)益計入損益）。公司在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的定位是城市的管家（而非單純的環(huán)衛(wèi)等基層業(yè)務(wù)），核心是“統(tǒng)籌和調(diào)度”，幫助地方政以更高的效率實現(xiàn)更好的治理效果。2018年，萬物云與珠海大橫琴集團有限公司于橫琴合作打造了國內(nèi)首個“物業(yè)城市”治理模式，橫琴也因此成為萬物云城城市服務(wù)的起點。自萬物云城入場以來，橫琴項目在市政一體化、管理網(wǎng)格化、橋隧數(shù)字化、管廊集約化等方面取得了卓越成效。會并購但不唯并購物業(yè)管理的并購是可能的，并購可以擴大公司的業(yè)態(tài)和區(qū)域版圖，可以補全公司的短板。萬物云和戴德梁行形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，原戴德梁行大中華區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)成立萬物梁行，是萬物云公司發(fā)展的關(guān)鍵一步。公司對于陽光智博、伯恩物業(yè)的并購，也有利于公司在福建區(qū)域市場占有率明顯提升。但是，公司又不是唯并購論。公司在IPO的募集資金用途中，只有20%的資金計劃用于對增值服務(wù)提供商和行業(yè)上下游供應(yīng)鏈服務(wù)提供商的并購。其他的募集資金則主要用于外拓、提效、AIoT和BPaaS的解決方案開發(fā)。當(dāng)然，我們認為企業(yè)戰(zhàn)略也可能根據(jù)時勢變化而調(diào)整。隨著并購市場的定價日趨理性，萬物云也有可能擇機發(fā)揮擅長并購和整合的優(yōu)勢。但無論如何，物業(yè)管理不是一個資金驅(qū)動型的行業(yè)，不是依賴于并購擴張規(guī)模、提升盈利預(yù)測，就能構(gòu)筑護城河的行業(yè)。公司注意到了物業(yè)管理的一些真正痛點。重視科技的力量沒有科技能力，就難以實現(xiàn)從員工服務(wù)項目化到員工服務(wù)工單化的轉(zhuǎn)變，也難以實現(xiàn)經(jīng)營效率的提升和管理邊界的擴大?？萍?，既是公司得以走到今日，提升效率的原因，又是未來公司開拓新盈利增長點，從物理空間服務(wù)走向數(shù)字空間服務(wù)的起點。遠程+混合公司目前擁有集設(shè)計、研發(fā)、咨詢、施工和運營為一體的一站式智慧社區(qū)解決方案“萬?？萍肌?。基于對行業(yè)的洞察，公司提出“遠程+混合”的服務(wù)方式。所謂遠程，則是可以通過遠程的數(shù)字運營中心，實現(xiàn)將現(xiàn)場作業(yè)變革為遠程運營，把近場的多個服務(wù)人員，變?yōu)檫h程的1個人（或者AI）；所謂混合，則是把近場的多個服務(wù)人員，變成近場的1個人，轉(zhuǎn)變員工的身份職能，縮短單一任務(wù)耗時，用科技的工具使其能夠跨崗作業(yè)。遠程方面，基于完善的底層物聯(lián)系統(tǒng)，公司建立了基于AIoT的DOC（武漢遠程數(shù)據(jù)運營中心），搭建了空間數(shù)字化流程的遠程操作系統(tǒng)和管理平臺。截至2022年3月31日，公司DOC驅(qū)動了全國超2,000個物業(yè)項目聯(lián)動，實現(xiàn)對在管空間中人、資產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施和活動的遠程化運營管理。此外，公司也通過祥盈企服給企業(yè)提供遠程共享的智能管理服務(wù)，例如遠程財務(wù)、遠程客服和遠程招聘等，賦能企業(yè)和機構(gòu)客戶中后臺的運營管理?；旌戏矫?，公司也利用睿聯(lián)云平臺EBA系統(tǒng)（設(shè)備管理）、黑貓（通行管理）等物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，實現(xiàn)人效的提升。產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，由內(nèi)至外為實現(xiàn)科技板塊的規(guī)模增長和長遠發(fā)展，公司通過將自身所具備的各類服務(wù)產(chǎn)品進行不同的組合，打造了多類型的空間科技服務(wù)內(nèi)容：1、邊緣服務(wù)器與智能硬件的安裝及施工。公司是少數(shù)的具備施工能力（住建部以及施工資質(zhì)）的物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，公司具備AIoT的建設(shè)、研發(fā)、安裝一體化能力。2、BPaaS與云服務(wù)的訂閱和運營。公司通過長達30年業(yè)務(wù)流程的積累，具備了領(lǐng)先于業(yè)內(nèi)的Know-how數(shù)字化能力。截至2022年9月，公司覆蓋全局空間的BPaaS解決方案已應(yīng)用在了管家、保安、機電和保潔等場景服務(wù)流程中，167條流程中的64條亦已實現(xiàn)軟件化。3、遠程運營中心及現(xiàn)場智慧空間的運營。遠程運營能力和空間云服務(wù)是公司整體智能物聯(lián)系統(tǒng)和工單調(diào)配的支持部門，也是公司科技板塊的核心壁壘之一。目前而言，公司的科技第三方拓展已經(jīng)實現(xiàn)較好的成果。2022年上半年，公司的AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入達11.6億元，同比增長56%，占當(dāng)期總收入的8.1%。其中，AIoT業(yè)務(wù)主要以一站式AIoT解決方案為產(chǎn)品，涵蓋設(shè)計、開發(fā)、集成、建設(shè)、安裝、運營的全流程業(yè)務(wù)，截止到2022年9月，公司已經(jīng)在91個城市服務(wù)物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)管理者以及政企客戶，為其提供智慧工地、智慧社區(qū)、智慧樓宇、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、智慧城市等廣泛服務(wù)場景之下的AIoT解決方案。BPaaS解決方案中，又包括遠程企業(yè)運營服務(wù)和遠程空間運營服務(wù)。遠程企業(yè)運營服務(wù)以“祥盈企服”為核心產(chǎn)品，企業(yè)客戶將其財務(wù)處理、人力資源運營、招聘運營及信息技術(shù)咨詢臺服務(wù)外包給公司，以簡化他們的業(yè)務(wù)流程，除萬科外，公司客戶已經(jīng)涵蓋汽車制造商、物管公司、互聯(lián)網(wǎng)公司、酒店、物流公司等等。遠程空間運營服務(wù)則主要向城市空間整合服務(wù)的項目公司收取約占收入2%的科技服務(wù)費，并根據(jù)其持有的股本權(quán)益分?jǐn)倱p益，主要提供智慧城市空間工作流程管理服務(wù)，以及運營分析服務(wù)，對城市中安裝的各種設(shè)施設(shè)備、城市服務(wù)中的各種工作流程進行監(jiān)控、管理和分析。公司科技板塊來自于關(guān)聯(lián)方的收入比例正在快速減少，我們相信伴隨公司在管面積的增加和科技變現(xiàn)能力的提升，公司科技板塊收入能夠?qū)崿F(xiàn)高速的成長。長期而言，我們認為公司有望實現(xiàn)基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，并在眾多科技公司中脫穎而出。與其他技術(shù)公司相比，公司既有競爭也有合作，但公司擁有30年經(jīng)驗的行業(yè)know-how，且相比于互聯(lián)網(wǎng)大廠，更加具備線下部署、底層運營的能力。重視服務(wù)的提效物業(yè)服務(wù)的出路在提升效率我們相信，物業(yè)服務(wù)不可能實現(xiàn)“羊毛出在豬身上”，基礎(chǔ)服務(wù)始終都是物業(yè)管理公司的根本。針對鄰里關(guān)系的游說，將不同利益主體聚合在一起，加之比較少的用戶基數(shù)，使得物業(yè)管理公司不可能實現(xiàn)堪比其他服務(wù)行業(yè)的高滿意度，只能實現(xiàn)對比其自身而言的較高滿意度。物業(yè)管理始終同不動產(chǎn)相始終，始終和城市公共空間、業(yè)主共有部分有密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容隨著時間而擴展，管理界面隨著社會進步而變化。但樓齡本身越來越老，物業(yè)管理公司就需要持續(xù)提升基礎(chǔ)服務(wù)的效率。這種提效當(dāng)然和科技有關(guān)，但更和企業(yè)的戰(zhàn)略確立和執(zhí)行有關(guān)。實際上，公司的規(guī)模和布局，品牌和能力，擅長并購而不濫用并購，重視科技的力量，最終的落腳點，都是服務(wù)提效。公司試圖通過蝶城提效蝶城模式之下，公司通過（1）算法篩選目標(biāo)街道，并（2）通過補貼式外拓、收并購等方式，主動獲取街道（20min服務(wù)圈內(nèi)）的住宅項目，使公司在目標(biāo)街道達到一定的業(yè)務(wù)濃度底線。而一旦業(yè)務(wù)濃度跨過底線，則可以在街道內(nèi)（3）投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)科技帶動人效提升，再疊加（4）供應(yīng)鏈服務(wù)一體化，從人員對應(yīng)項目到人員對應(yīng)整個蝶城的服務(wù)工單，通過人員在蝶城內(nèi)的復(fù)用和調(diào)配，來達到效率的躍升。同時，在達到一定濃度后，公司還將（5）駐派街道代表，專職負責(zé)街道內(nèi)商企和城市空間服務(wù)的外拓獲取，在不斷（6）完善蝶城內(nèi)數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)之上，實現(xiàn)（7）三空間業(yè)務(wù)的有序增長，并通過工人屬地化來實現(xiàn)（8）2C服務(wù)的大幅增長，（9）打開到家、到店等社區(qū)平臺服務(wù)的成長空間。蝶城的初始投入和效果預(yù)想蝶城是一門投資和獲得回報的中資產(chǎn)模式。所謂投資，包括基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備、調(diào)度平臺、數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施、員工中心、展廳等）的建設(shè)，也包括街道代表的駐派，還包括達到業(yè)務(wù)濃度所需要的外拓補貼和收并購資金。所謂回報，則指的是業(yè)務(wù)規(guī)模和效率的躍升，以及長期2C業(yè)務(wù)的發(fā)展。蝶城模型通過犧牲短期毛利率，帶來更加長期的收入增長和遠端毛利率的提升。在理想的環(huán)境下，一個蝶城的單盤毛利率有望從蝶城初期的13.4%，提升至蝶城標(biāo)準(zhǔn)期完成后的26.5%，但在蝶城投入的第一年和第二年，毛利率會承受較大的壓力，甚至可能面臨短暫虧損的可能。同時，由于通過前期投資式外拓、專職營銷代表、營銷基礎(chǔ)設(shè)施等投入，單一蝶城內(nèi)的三空間在管規(guī)模和消費者服務(wù)收入，都能夠得到長足的發(fā)展。在理想的蝶城界面，單一蝶城前5年收入CAGR可達到65%。根據(jù)公司招股書，萬物云已經(jīng)在中國100個經(jīng)濟活躍的城市篩選出3402條街道，其中，截至2022年9月，有208條街道服務(wù)范圍達到3,000-6000戶（目標(biāo)蝶城標(biāo)準(zhǔn)），有175條街道服務(wù)范圍達到6,000-10,000戶（主攻蝶城標(biāo)準(zhǔn)），有148條指定街道服務(wù)范圍超過10,000戶（標(biāo)準(zhǔn)蝶城標(biāo)準(zhǔn)），合計共531個儲備蝶城儲備蝶城。需要說明的是，我們并不認為公司在所有目標(biāo)蝶城都能取得理想中的效果，有些蝶城的效果可能稍弱。但改革整體方向正確，且公司具備踐行新戰(zhàn)略的成功基因。我們預(yù)計，公司到2025年有望實現(xiàn)徹底改造完成的蝶城約300個，從而帶動公司整體收入和利潤的提升。有所為有所不為——聚焦的消費者服務(wù)我們認為，萬物云在社區(qū)增值服務(wù)這一傳統(tǒng)領(lǐng)域，更強調(diào)聚焦不動產(chǎn)的需求，聚焦鄰里關(guān)系方面的維護，聚焦公共空間的利用。增值服務(wù)的邊界不是無限的。萬物云的社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容重點更加聚焦，相關(guān)業(yè)務(wù)分類于社區(qū)空間居住消費服務(wù)板塊下的居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)，主要包括房屋裝飾裝修服務(wù)、房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、公共區(qū)域運營服務(wù)、車位銷售服務(wù)、機電設(shè)備維護服務(wù)等。其中，房屋租售及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和裝修及美居業(yè)務(wù)是公司開展社區(qū)增值服務(wù)的戰(zhàn)略重點。萬物為家作為萬物云控股子公司，是萬物云基于房屋資產(chǎn)服務(wù)提供增值業(yè)務(wù)的重要平臺，業(yè)務(wù)涵蓋找房、租房、裝修煥新、家居電商等服務(wù)內(nèi)容，覆蓋房屋資產(chǎn)管理全周期，旗下?lián)碛小皹汔彙焙汀叭f物研選”兩大增值服務(wù)品牌