重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告課件

2012年重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2012年重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告配置建議項(xiàng)目定位營銷策略銷售中心思維導(dǎo)圖商務(wù)投資環(huán)境分析行業(yè)市場(chǎng)情況分析寫字樓公寓市場(chǎng)變化趨勢(shì)項(xiàng)目本體客群分析產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析配置建議項(xiàng)目定位營銷策略銷售中心思維導(dǎo)圖商務(wù)投資環(huán)境分析行業(yè)第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：項(xiàng)目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項(xiàng)目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場(chǎng)分析目錄強(qiáng)壓下的彈性空間強(qiáng)壓下的彈性空間重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達(dá)到7894億元，五年翻一番，同比增幅達(dá)17.1%，創(chuàng)直轄以來新高。人均GDP邁上4000美元新臺(tái)階，達(dá)到全國平均水平。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力。

2000-2010年重慶市GDP總額及增速2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，從2002年以來平均增長率在12%以上；

2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長17.1%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟(jì)高位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。今年中國城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達(dá)到7894億元，五存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是年內(nèi)第六次調(diào)整存準(zhǔn)金率，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21.0%，銀根一再緊縮，導(dǎo)致開發(fā)商融資難度加大，拿地速度放緩，開發(fā)周期壓縮（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行）1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來五年將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。重慶“十二五”目標(biāo)：一化、四愿景未來五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10”2+10發(fā)展方向發(fā)展目標(biāo)2大基地建成筆記本電腦基地形成1億臺(tái)整機(jī)生產(chǎn)規(guī)模、80%零部件及原材料本地配套，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6500億元；國內(nèi)最大的離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心爭(zhēng)取建成“國家離岸外包特許產(chǎn)業(yè)園”，打造以應(yīng)用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)集群，并大力發(fā)展云計(jì)算，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1500億元10大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群通信設(shè)備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風(fēng)電裝備及系統(tǒng)、光源設(shè)備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬億級(jí)國家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高地。一化四愿景一化整體跨入現(xiàn)代化階段四愿景建設(shè)特色鮮明的國家中心城市，成為集聚輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心；建設(shè)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)廣泛融合的內(nèi)陸開放高地，成為內(nèi)陸開放示范區(qū)；建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的基本構(gòu)架；建設(shè)“五個(gè)重慶”，成為市民安居樂業(yè)、幸福和諧的共同家園。1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)2010年宏觀政策:中國樓市調(diào)控的史上最強(qiáng)年，圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)了方方面面的政策，調(diào)控重點(diǎn)仍為住宅市場(chǎng)，對(duì)商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯,商務(wù)類物業(yè)商機(jī)凸顯。2010年樓市政策三宗最最多10年中央下發(fā)三個(gè)國字號(hào)文件：國十一條、國十條和國五條，其密度對(duì)房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；然后各部委和地方跟進(jìn)，出臺(tái)進(jìn)100個(gè)文件，時(shí)間幾乎覆蓋了2010年全年最全10年政策圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面最嚴(yán)1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸2、保障房建設(shè)在10年力度空前，計(jì)劃建設(shè)1000萬套1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述2010年宏觀政策:中國樓市調(diào)控的史上最強(qiáng)年，圍繞“抑需求2011年政策預(yù)測(cè)：基于當(dāng)前通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，一線城市樓市反彈，預(yù)計(jì)2011年又是一個(gè)樓市調(diào)控年，新“國八條”出臺(tái)，重慶、上海已開征房產(chǎn)稅，為11年樓市調(diào)控定下基調(diào)，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)及商務(wù)類投資機(jī)會(huì)凸顯。10年調(diào)控力度史上最強(qiáng)，與高通脹帶來的資產(chǎn)價(jià)格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，2011年CPI預(yù)計(jì)控制在4%，而政府對(duì)樓市態(tài)度依然堅(jiān)決，因此11年樓市調(diào)控將持續(xù)1、量化價(jià)格控制目標(biāo)且地方問責(zé)為城市房價(jià)上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房價(jià)上漲2、全額征收營業(yè)稅從二手市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)加重稅負(fù)，提高二手房購買者成本，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，達(dá)到放緩房價(jià)上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機(jī)3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高購房成本，延緩改善性需求入市，降低市場(chǎng)投資熱情。但具有一定資金實(shí)力的改善性需求和投資需求預(yù)計(jì)會(huì)在下半年市場(chǎng)情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸4、全面限購導(dǎo)致多套房消費(fèi)者退出市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，加劇拐點(diǎn)到來。預(yù)計(jì)2011年上半年全國市場(chǎng)交易量持續(xù)下滑，但交易價(jià)格堅(jiān)挺；下半年開發(fā)商降價(jià)促銷手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求則趁機(jī)積極入市，支撐交易量回升1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述2011年政策預(yù)測(cè)：基于當(dāng)前通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，一線城市樓市反2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢(shì)：全年全市商品房銷售4314.39萬方，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為3986.31萬方，同比僅增長5.7%，成交均價(jià)為4040元/方，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房未受調(diào)控政策波及，成交量、額均大幅度上漲2010年重慶市商品房銷售金額走勢(shì)（單位：億元）2010年重慶市商品房銷售面積走勢(shì)（單位：萬方）2010年重慶市商品房銷售面積同比圖2010年重慶市商品房銷售金額同比圖1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢(shì)：全年全市商品房銷售4314.寫字樓市場(chǎng)等級(jí)：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺(tái)階，當(dāng)前重慶已經(jīng)處于城市寫字樓市場(chǎng)的第一級(jí)水平，是投資寫字樓的良好時(shí)機(jī)，再加上CBD建設(shè)進(jìn)程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，重慶寫字樓發(fā)展前景看好人均GDP區(qū)間(美元)城市寫字樓市場(chǎng)等級(jí)寫字樓市場(chǎng)特征人均GDP>4000第一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)供求旺盛，產(chǎn)品專業(yè)化細(xì)分明顯3000<人均GDP<4000（2009年重慶人均GDP為3370美元）第二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，產(chǎn)品專業(yè)化細(xì)分開始起步2000<人均GDP<3000第三級(jí)市場(chǎng)商住兩用向?qū)I(yè)化寫字樓過渡人均GDP<1000第四級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有開始發(fā)育（標(biāo)準(zhǔn)來源：寫字樓開發(fā)運(yùn)營指南）1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述寫字樓市場(chǎng)等級(jí)：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺(tái)階重慶寫字樓供求：2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面積突破62萬方，是09年銷售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供求差達(dá)32萬余㎡，銷售均價(jià)達(dá)到9536元/㎡，較09年同比上漲84.7%。圖：近年來重慶市寫字樓供求狀況（單位：萬㎡）（數(shù)據(jù)來源:重慶統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站/截止10年9月）類別銷售面積銷售均價(jià)住宅3986.314040.44辦公樓62.609536.72商業(yè)營業(yè)用房194.258003.2圖：10年重慶市各類物業(yè)銷售狀況1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述重慶寫字樓供求：2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機(jī)遇，投資前景看好提升戰(zhàn)略地位6月18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放城市的地位成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國增長“第四極”的使命推動(dòng)金融發(fā)展成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進(jìn)出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算賦予長江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機(jī)構(gòu)打造重慶模式保障民生建設(shè)開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本房產(chǎn)稅試點(diǎn)原則獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點(diǎn)全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戶籍改革全面啟動(dòng)，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進(jìn)程1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地重慶商務(wù)環(huán)境綜述：中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及城市化進(jìn)程的加快為商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇；重慶市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，2010年重慶房價(jià)5720元，排名40，仍有上漲空間，當(dāng)前仍處于價(jià)格洼地，極具投資潛力；當(dāng)前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的投資前景則較為看好。1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢(shì)4）規(guī)劃走勢(shì)5）環(huán)境綜述重慶商務(wù)環(huán)境綜述：1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅

——重慶經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅

——重慶經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展目前重慶寫字樓市場(chǎng)在售項(xiàng)目16個(gè)，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，在售寫字樓總體量97萬㎡，截止2011年1月初該部分在售寫字樓潛在50萬㎡北部新區(qū)在售項(xiàng)目6個(gè)，總放量41.9萬㎡，市場(chǎng)占比43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動(dòng)和區(qū)域格局發(fā)展，寫字樓放量明顯增大；渝中區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量28.8萬㎡，市場(chǎng)占比30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大；南岸區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量14.7萬㎡，市場(chǎng)占比15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅各區(qū)域在售項(xiàng)目放量情況各區(qū)域在售項(xiàng)目潛在放量情況1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商目前重慶寫字樓市場(chǎng)在售項(xiàng)目16個(gè)，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)重慶寫字樓分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪四個(gè)區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商重慶寫字樓分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋英利國際金融中心聯(lián)合國際新華國際創(chuàng)匯首座上海城嘉德中心國匯中心世紀(jì)英皇富力海洋國際協(xié)信中心金融中心康田國際企業(yè)港ARC中央廣場(chǎng)渝高智博中心線外商政公園兩江星界中渝愛都會(huì)睿尚MOHO新科國際廣場(chǎng)金開協(xié)信中心疊彩中心財(cái)富中心國際金融大廈（喜來登）長江國際主城在售寫字樓分布：近期售罄目前在售區(qū)域?qū)懽謽敲Q寫字樓體量

（萬方）潛在體量

（萬㎡）渝中區(qū)英利國際金融中心118聯(lián)合國際11.77新華國際3.93創(chuàng)匯首座2.21南岸區(qū)上海城嘉德中心2.92長江國際4.378.3國匯中心2.40.8國際金融大廈50沙坪壩ARC中央廣場(chǎng)30.15

康田國際企業(yè)港8.73北部新區(qū)線外商政公園265兩江星界4.42.2中渝都會(huì)首站3.40睿尚MOHO0.80.77新科國際廣場(chǎng)60.98金開協(xié)信中心1.317.7總計(jì)——9750英利國際金融中心聯(lián)合國際新華國際創(chuàng)匯首座上海城嘉德中心國匯中分類區(qū)域項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)構(gòu)成單體類渝中區(qū)英利國際開發(fā)金融中心寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)聯(lián)合國際寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)新華國際寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)創(chuàng)匯首座寫字樓+公寓+商業(yè)復(fù)合類南岸區(qū)上海城嘉德中心寫字樓+商業(yè)+酒店南岸區(qū)長江國際寫字樓+酒店+公寓南岸區(qū)國匯中心寫字樓+酒店公寓+酒店+會(huì)議中心南岸區(qū)國際金融大廈寫字樓+酒店江北區(qū)富力海洋國際寫字樓+酒店江北區(qū)協(xié)信中心寫字樓+商業(yè)+酒店+公寓江北區(qū)世紀(jì)英皇寫字樓+酒店公寓+酒店+商業(yè)中心+商務(wù)休閑江北區(qū)金融中心寫字樓+臨江商業(yè)沙坪壩區(qū)ARC中央廣場(chǎng)寫字樓+酒店+公寓沙坪壩區(qū)康田國際企業(yè)港寫字樓九龍坡區(qū)渝高智博中心寫字樓+商業(yè)+酒店+公寓北部新區(qū)線外商政公園公寓+寫字樓北部新區(qū)兩江星界商業(yè)+寫字樓北部新區(qū)中渝都會(huì)首站寫字樓北部新區(qū)睿尚MOHO公寓+寫字樓+酒店北部新區(qū)新科國際廣場(chǎng)寫字樓+公寓+商業(yè)北部新區(qū)金開協(xié)信中心寫字樓+商業(yè)北部新區(qū)疊彩中心寫字樓北部新區(qū)財(cái)富中心寫字樓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城寫字樓市場(chǎng)分類規(guī)劃非常清晰，渝中區(qū)CBD主要以單體類項(xiàng)目為主，其他區(qū)域均以復(fù)合類項(xiàng)目為主，區(qū)域特征較為明顯；業(yè)態(tài)構(gòu)成以復(fù)合型業(yè)態(tài)為主，占比82.6%，純寫字樓占比17.4%；復(fù)合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比47.8%，含酒店業(yè)態(tài)占比43.5%；高端復(fù)合型業(yè)態(tài)匹配是目前寫字樓打造的主流趨勢(shì)，品質(zhì)檔次均有較大的提升。1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商分類區(qū)域項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)構(gòu)成單體類渝中區(qū)英利國際開發(fā)金融中心寫字裝修部位外立面大堂電梯門廳走廊所用材料主要采用面磚及玻璃幕墻，高端產(chǎn)品會(huì)采用進(jìn)口瓷磚等建材墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少地板：主要以大理石、高級(jí)地毯及高級(jí)地磚為主；較高端項(xiàng)目會(huì)采用高級(jí)花崗石及進(jìn)口石材頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級(jí)墻漆墻壁：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；地板：地磚；大理石；頂部：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；優(yōu)質(zhì)鏡面墻壁：黑金原石；高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆；鋁塑板；地板：大理石；高級(jí)地磚；高級(jí)地磚；頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊立面用材：高級(jí)面磚、石材和玻璃幕墻成為當(dāng)前寫字樓立面首選用材，黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級(jí)物業(yè)則傾向于采用進(jìn)口石材、高級(jí)面磚等建材以提升項(xiàng)目品質(zhì)1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商裝修部位外立面大堂電梯門廳走廊所用材料主要采用面磚及墻壁：主項(xiàng)目名稱電梯數(shù)量電梯品牌及速度是否分區(qū)單梯服務(wù)面積（方）英利國際開發(fā)金融中心20OTIS/6是6300聯(lián)合國際19蒂森克虜伯否5100新華國際7蒂森克虜伯否8100創(chuàng)匯首座5待查是4000上海城嘉德中心8待查是4300長江國際9日立是4856國匯中心8知名電梯是3000國際金融大廈8三菱電梯4m/s是6250富力海洋國際6日立是4700協(xié)信中心8通力是2300世紀(jì)英皇7品牌電梯否3360金融中心

6-9三菱高速電梯否4600-6500康田國際企業(yè)港獨(dú)棟：1；高層：待查待查否3000渝高智博中心8東芝否6000線外商政公園3日立待查1300兩江星界6品牌電梯是1400中渝都會(huì)首站7芬蘭通力是1200睿尚MOHO6品牌電梯是1400新科國際廣場(chǎng)4奧迪斯是1300金開協(xié)信中心3品牌電梯否4400疊彩中心6品牌電梯是1740財(cái)富中心12三菱是2300電梯配置:目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高，每棟電梯匹配集中在5-10部；電梯平均速度集中在3-4米/秒，最高達(dá)6米/秒，保障垂直快速暢通；高低分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū)等成為目前寫字樓常采取的集中保障垂直交通通達(dá)的幾種方式，68%的項(xiàng)目均采取高低和功能的分區(qū)1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商項(xiàng)目名稱電梯數(shù)量電梯品牌及速度是否分區(qū)單梯服務(wù)面積（方）英利項(xiàng)目名稱層高（m）單層面積（㎡）英利國際開發(fā)金融中心4.2-4.52000聯(lián)合國際4.51345新華國際41160創(chuàng)匯首座3.3-5.74000上海城嘉德中心4.21200長江國際3.6-3.91325國匯中心4.051500國際金融大廈待查1200富力海洋國際待查1400協(xié)信中心3.71488世紀(jì)英皇待查1547金融中心3.9-5.81800-1962ARC中央廣場(chǎng)待查1000康田國際企業(yè)港待查950；2100-2900渝高智博中心3.61609線外商政公園3.5820兩江星界3.61100中渝都會(huì)首站3.31220睿尚MOHO3.4610新科國際廣場(chǎng)3.6800金開協(xié)信中心6.61018疊彩中心3.8950財(cái)富中心3.91300層高及單層面積：中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1000-1500平方米內(nèi)，層高集中在3.5-4米；中高端寫字樓客戶對(duì)于層高都有較高的要求；辦公環(huán)境舒適性和功能檔次成為目前寫字樓市場(chǎng)看重因素之一1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商項(xiàng)目名稱層高（m）單層面積（㎡）英利國際開發(fā)金融中心4.2-配套項(xiàng)目物業(yè)管理通訊設(shè)備智能化設(shè)施：安保設(shè)施：消防噴淋系統(tǒng)供電、供水設(shè)施：配套設(shè)施頂級(jí)寫字樓：國際知名物業(yè)管理一般寫字樓：本土物管，少量知名管光千、寬帶電話線入戶；電腦控制消防報(bào)警系統(tǒng)；紅外線入口監(jiān)控停車場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)攝像監(jiān)控，自控節(jié)能統(tǒng)DVD畫質(zhì)無盲點(diǎn)監(jiān)控專用保安監(jiān)控視；24小時(shí)保安崗攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)緊急逃身系統(tǒng)消防噴淋統(tǒng)消防預(yù)警系統(tǒng)電腦控制消防報(bào)警系統(tǒng)市政供水每戶預(yù)設(shè)獨(dú)立電表自回路電源供電.自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)雙向電路、專線供電高低壓獨(dú)立配電系統(tǒng)物業(yè)管理：頂級(jí)物業(yè)一般外聘國際知名物管公司管理，而一般寫字樓引進(jìn)國內(nèi)物業(yè)管理公司或自行管理，但服務(wù)水平優(yōu)先，影響物業(yè)形象頂級(jí)物業(yè)在智能化設(shè)施配套上采用比較先進(jìn)，如DVD畫質(zhì)無盲點(diǎn)監(jiān)控。安保系統(tǒng)較為嚴(yán)密，配備應(yīng)急用電設(shè)施1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商配套項(xiàng)目物業(yè)管理通訊設(shè)備智能化設(shè)施：安保設(shè)施：消防噴淋系統(tǒng)供項(xiàng)目名稱銷售策略銷售均價(jià)

（元/方）優(yōu)惠措施英利國際金融中心半層、整層銷售27700暫缺聯(lián)合國際零散銷售18000一次性付款97折新華國際零散銷售20000一次性付款9.8折創(chuàng)匯首座零散銷售19000一次99折，交5萬惠8萬，開盤免3%契稅上海城嘉德中心零散銷售17000一次性98按揭99長江國際整層銷售1750097折優(yōu)惠國匯中心1/4層起售17000暫無信息國際金融大廈整層出租待查一次性97按揭99折富力海洋國際零散銷售16000按揭98折，全款97折協(xié)信中心只租不售23252現(xiàn)購買可免除所有稅費(fèi)世紀(jì)英皇只租不售——一口價(jià)金融中心只租不售17000整層、多層、年前簽約、一次性各優(yōu)惠100元/㎡ARC中央廣場(chǎng)零散銷售13000——康田國際企業(yè)港零散銷售7000待查渝高智博中心整層銷售11000一次性97折，按揭98折線外商政公園整層為主9000一次98，按揭99，鉑金卡惠5萬兩江星界整層為主9600整層9折，一套92折中渝都會(huì)首站整層銷售12000VIP惠1萬睿尚MOHO整層銷售8600一次98，按揭無折扣新科國際廣場(chǎng)只租不售13000暫無信息金開協(xié)信中心整層銷售13000開盤VIP卡優(yōu)惠3%，總價(jià)惠3萬疊彩中心整層銷售8700一次97，按揭98財(cái)富中心整層為主15000暫無信息銷售價(jià)格：目前主城寫字樓主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD銷售價(jià)格集中在20000元/㎡左右，其他區(qū)域集中在12000-17000元/㎡；當(dāng)前北部新區(qū)在售寫字樓價(jià)格集中在9000-13000元/㎡，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展，其價(jià)格仍具上漲空間。目前在售寫字樓銷售策略仍以先售后租為主，尤其以整層銷售優(yōu)先，輔以分零銷售，兩者結(jié)合的靈活銷售策略為輔，策略靈活；1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商項(xiàng)目名稱銷售策略銷售均價(jià)

（元/方）優(yōu)惠措施英利國際金融中心重慶寫字樓市場(chǎng)客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔；投資客戶占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫字樓市場(chǎng)火爆，投資客比例增加典型案例：創(chuàng)匯首座在創(chuàng)匯首座的客戶群體中，重慶主城客戶約占45%，來自上海等城市的外地客戶約占30%，區(qū)縣客戶約占25%分析：1、瑞安憑借其在上海的品牌實(shí)力和市場(chǎng)美譽(yù)度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房價(jià)高差促使外地客戶涌入重慶投資；2、針對(duì)區(qū)縣頂級(jí)高端客戶進(jìn)行了線下渠道推廣和營銷；3、在主城區(qū)進(jìn)行的網(wǎng)媒、報(bào)媒投放及線下公關(guān)活動(dòng)為其帶來了部分主城客戶。特征一：本地客戶依舊主力特征二：區(qū)縣外省客戶增加特征三：投資客戶成為主流1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商重慶寫字樓市場(chǎng)客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔項(xiàng)目名稱推廣渠道英利國際金融中心晚報(bào)硬廣+戶外廣告聯(lián)合國際時(shí)報(bào)硬廣+戶外廣告新華國際網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告創(chuàng)匯首座名人、時(shí)尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動(dòng)，區(qū)縣高端客戶線下推廣，網(wǎng)媒，報(bào)媒等線上推廣上海城嘉德中心報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+渠道銷售長江國際商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)國匯中心晨報(bào)硬廣+戶外廣告+電視媒體國際金融大廈戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)+電視媒體+由世界500強(qiáng)世邦魏理仕進(jìn)行全球招租富力海洋國際時(shí)報(bào)硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)+7000元旅游基金（活動(dòng)）協(xié)信中心時(shí)報(bào)硬廣+戶外廣告+舉辦“日進(jìn)千金”的財(cái)富計(jì)劃活動(dòng)世紀(jì)英皇戶外廣告金融中心渠道銷售渝高智博中心商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外線外商政公園時(shí)報(bào)硬廣+晨報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)兩江星界晨報(bào)硬廣+晚報(bào)軟文+網(wǎng)絡(luò)中渝都會(huì)首站商報(bào)軟文+晚報(bào)軟文+晚報(bào)硬廣+日?qǐng)?bào)硬廣（共18次）睿尚MOHO區(qū)縣電臺(tái)、線下新科國際廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告金開協(xié)信中心晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)軟文（共20次）+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)疊彩中心報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告財(cái)富中心網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告重慶幾大主流報(bào)紙和戶外廣告是最為常用的兩種推廣方式；網(wǎng)絡(luò)媒體作為新興的推廣渠道比重日益增加，成為現(xiàn)在寫字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的常規(guī)方式；專業(yè)的渠道（大客戶）銷售逐漸成為銷售推廣中較為重要的方式之一，其較高專業(yè)性、較強(qiáng)針對(duì)性、較好的有效性，使其在目前中高端寫字樓產(chǎn)品的推廣中運(yùn)用越來越廣泛推廣方式：當(dāng)前寫字樓推廣方式形式多樣，渠道眾多，借助發(fā)達(dá)的廣告?zhèn)髅胶颓蕾Y源，突出推廣針對(duì)性、高效性1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商項(xiàng)目名稱推廣渠道英利國際金融中心晚報(bào)硬廣+戶外廣告聯(lián)合國際時(shí)項(xiàng)目名稱商業(yè)招商情況英利國際金融中心奢調(diào)商業(yè)名品購物中心聯(lián)合國際高端商業(yè)（具體商業(yè)方向待定）新華國際重慶新華書店（集團(tuán)）公司入駐創(chuàng)匯首座美滋味餐廳，時(shí)尚品牌服飾，中西美食，商務(wù)會(huì)所等上海城嘉德中心五星級(jí)酒店；百聯(lián)購物長江國際超五星級(jí)麗笙世嘉酒店RadissonPlaza、重慶首家高級(jí)私人俱樂部“長江會(huì)”國匯中心凱賓斯基酒店（五星級(jí)）國際金融大廈喜來登酒店（七星級(jí)理念），商業(yè)業(yè)態(tài)主要為高級(jí)服飾、各類精品富力海洋國際五星級(jí)酒店（富力凱悅酒店），大型SHOPPINGMALL組成一體的是集餐飲、休閑、娛樂、購物、運(yùn)動(dòng)、辦公為一體的大型城市綜合體協(xié)信中心中國酒店第一品牌錦江酒店強(qiáng)勢(shì)入駐，星光68號(hào)高檔購物商場(chǎng)入駐世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇大酒店（五星級(jí)）、英皇白金會(huì)所、伯爵商務(wù)精品館金融中心暫定自持ARC中央廣場(chǎng)開放式步行街，SOHO、購物、休閑渝高智博中心滿足商務(wù)客戶住宿的中高檔酒店線外商政公園CEO商務(wù)俱樂部，運(yùn)動(dòng)中心兩江星界高新產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)中渝都會(huì)首站五星級(jí)酒店，生活品味型商業(yè)睿尚MOHO2F為茶餐廳、3-14F為酒店新科國際廣場(chǎng)新世紀(jì)超市、光大銀行、中國銀行等金開協(xié)信中心金開鄰里MALL，五星影院疊彩中心暫無信息財(cái)富中心五星級(jí)戴斯大酒店，涉外商務(wù)酒店星級(jí)酒店成為目前寫字樓招商較為普遍的一種途徑，借勢(shì)酒店式管理和品牌服務(wù)；城市綜合體商業(yè)和配套成為大部分新興商圈核心寫字樓招商的優(yōu)勢(shì)之一；寫字樓未來招商的途徑更趨廣泛和多元化，尋求不同需求空白點(diǎn)，讓寫字樓和商業(yè)達(dá)到更好的契合項(xiàng)目招商情況：寫字樓匹配商業(yè)的招商均結(jié)合項(xiàng)目整體定位和檔次，目前該部分商業(yè)招商主要有星級(jí)酒店和高檔購物兩類，打造高品質(zhì)配套和高檔次品牌1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項(xiàng)目招商項(xiàng)目名稱商業(yè)招商情況英利國際金融中心奢調(diào)商業(yè)名品購物中心聯(lián)合重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈主流商圈、新興商務(wù)區(qū)競(jìng)相發(fā)展區(qū)域集中性明顯用材、配套、產(chǎn)品各方面檔次均為提升區(qū)域價(jià)差明顯，仍以先售再租為主本地客戶為主，區(qū)縣、外地為輔推廣方式多樣、渠道模式眾多星級(jí)酒店、城市綜合商業(yè)，招商渠道多樣重慶在售寫字樓市場(chǎng)綜述重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈重慶在售寫字樓市場(chǎng)綜繁華都市、高樓林立寫字樓后的商務(wù)公寓繁華都市、高樓林立目前重慶公寓市場(chǎng)在售項(xiàng)目21個(gè)，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)，在售公寓總體量175萬㎡，截止2011年1月初該部分在售公寓潛在99萬㎡渝中區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量72.7萬㎡，市場(chǎng)占比41%，位列第一，其中時(shí)代天街公寓體量近40萬㎡，拉動(dòng)渝中區(qū)公寓占比；南岸區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量38.4萬㎡，市場(chǎng)占比22%，位列第二，其中協(xié)信城項(xiàng)目公寓體量28萬㎡，帶動(dòng)南岸區(qū)公寓占比；北部新區(qū)和江北區(qū)在售項(xiàng)目分別為5個(gè)和4個(gè)，總放量為24.1萬㎡和24.9萬㎡，市場(chǎng)占比14%，并列第三，隨著兩江新區(qū)成熟，這兩個(gè)區(qū)域未來公寓放量和發(fā)展空間較大各區(qū)域在售項(xiàng)目放量情況各區(qū)域在售項(xiàng)目潛在放量情況1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式目前重慶公寓市場(chǎng)在售項(xiàng)目21個(gè)，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北重慶公寓分布特征遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分布圍繞三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪新興區(qū)域崛起壯大：新牌坊+北部新區(qū)高新園+金開園1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式重慶公寓分布特征遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分日月光廣場(chǎng)國際社區(qū)創(chuàng)匯首座時(shí)代天街重慶公館協(xié)信城亞太商谷南濱國際浦輝溫泉二號(hào)國匯中心觀音橋COSMO渝能明日城市九街高屋華潤中央公園綠地新都會(huì)煌華新紀(jì)元ARC中央廣場(chǎng)中渝愛都會(huì)華宇北城中央煌華新街項(xiàng)目國際家紡城金易伯爵世家中冶北麓原中渝都會(huì)首站魔幻瑪型尚領(lǐng)公館華潤二十四城建工太陽公館主城在售公寓分布：在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目日月光廣場(chǎng)國際社區(qū)創(chuàng)匯首座時(shí)代天街重慶公館協(xié)信城亞太商谷南濱項(xiàng)目名稱分類公寓分類日月光中心復(fù)合類普通公寓創(chuàng)匯首座單體類商務(wù)公寓時(shí)代天街復(fù)合類普通公寓重慶公館復(fù)合類商務(wù)公寓國際社區(qū)復(fù)合類商務(wù)公寓協(xié)信城復(fù)合類商務(wù)公寓、酒店公寓、普通精裝公寓南濱國際復(fù)合類酒店公寓國匯中心復(fù)合類酒店式公寓觀音橋COSMO復(fù)合類商務(wù)公寓九街高屋復(fù)合類商務(wù)公寓渝能明日城市復(fù)合類普通公寓華潤中央公園復(fù)合類普通公寓大鼎第一時(shí)間復(fù)合類酒店式公寓華潤24城復(fù)合類普通公寓ARC中央廣場(chǎng)復(fù)合類商務(wù)公寓煌華新紀(jì)元復(fù)合類商務(wù)公寓尚領(lǐng)公館復(fù)合類普通公寓中渝愛都會(huì)復(fù)合類商務(wù)公寓中渝都會(huì)首戰(zhàn)復(fù)合類普通公寓華宇北城中央復(fù)合類商務(wù)公寓魔幻瑪型復(fù)合類商務(wù)公寓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城公寓市場(chǎng)分類絕大部分為復(fù)合類業(yè)態(tài)，并以城市綜合體為主，公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等多類業(yè)態(tài)靈活組合；公寓以商務(wù)公寓為主，含商務(wù)公寓的項(xiàng)目占比57%，商務(wù)公寓成為非核心商務(wù)區(qū)主力產(chǎn)品，作為新興的商務(wù)平臺(tái)，其價(jià)值逐步提升，銷售較寫字樓更為靈活，逐漸成為非核心商務(wù)區(qū)主力商務(wù)產(chǎn)品1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱分類公寓分類日月光中心復(fù)合類普通公寓創(chuàng)匯首座單體類商項(xiàng)目名稱立面用材及設(shè)計(jì)特點(diǎn)日月光中心玻璃+石材創(chuàng)匯首座玻璃+石材時(shí)代天街玻璃+石材重慶公館玻璃+石材國際社區(qū)外墻五層以下（包括五層，局部六層）為外墻磚，以上部分為涂料樓體設(shè)計(jì)采用三段式：下部為深駝色、中部為駝色，上部為淺黃色協(xié)信城高級(jí)玻璃幕墻，裙樓采用黑金沙材質(zhì)為黃金色南濱國際灰白色調(diào)墻磚為主，鑲嵌玻璃國匯中心暫缺觀音橋COSMO雙塔結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代氣息濃厚，考究打磨工藝的外立面，使整個(gè)建筑充滿現(xiàn)代科技感九街高屋垂直的矩形線條，簡約的“黑、白、灰”色彩，底部墻柱勾以紅色渝能明日城市玻璃+石材華潤中央公園玻璃+石材大鼎第一時(shí)間剔透玻璃墻華潤24城0.8顆粒狀質(zhì)感涂料ARC中央廣場(chǎng)玻璃幕墻運(yùn)用，盡顯“靈動(dòng)”“流線”神韻，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào)煌華新紀(jì)元石材尚領(lǐng)公館鋁塑板中渝愛都會(huì)干掛石材墻面與點(diǎn)支式玻璃幕墻相結(jié)合；其余墻面采用擠塑聚苯板復(fù)合板，塑鋼窗，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào)中渝都會(huì)首戰(zhàn)建筑以淡黃色為主體色，干掛石材墻面華宇北城中央建筑以黑白灰為主色調(diào)，輔以體型的錯(cuò)動(dòng)，百頁的提色魔幻瑪型建筑以黑白為主色調(diào)，玻璃幕墻公寓外立面特征：目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為“玻璃+石材”，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美；設(shè)計(jì)風(fēng)格上以“灰色系”為主，設(shè)計(jì)理念以“簡約型”為主，同時(shí)不失現(xiàn)代氣息，注重細(xì)節(jié)打造、整體建筑審美感等1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱立面用材及設(shè)計(jì)特點(diǎn)日月光中心玻璃+石材創(chuàng)匯首座玻璃+項(xiàng)目名稱層高（m）面積分割（㎡）單層面積（套內(nèi)/㎡）日月光中心357-193840創(chuàng)匯首座345-781260時(shí)代天街2.9-5.450-100560重慶公館2.9546-1321180國際社區(qū)335-69912協(xié)信城335-69

850-1040南濱國際329-69882國匯中心360-2201359觀音橋COSMOA塔：3B塔：6A塔：29—64

B塔：35—109A塔：600B塔：300九街高屋3.05-3.4520-50A座：580B座：374渝能明日城市暫缺40-70666華潤中央公園335-45540大鼎第一時(shí)間323-55545華潤24城待查31-41812ARC中央廣場(chǎng)2.8526-42667.4煌華新紀(jì)元待查2號(hào)樓：21-39

4號(hào)樓：35-812號(hào)樓：695

4號(hào)樓：677尚領(lǐng)公館336-185625中渝愛都會(huì)3.438-59827中渝都會(huì)首戰(zhàn)3.349-72830華宇北城中央328-69750魔幻瑪型329-48700層高及面積分割：在售公寓以3米層高為主，僅有少量公寓層高在3米以下。目前公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積均集中在500-700㎡內(nèi)，層高集中在3m左右；公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在30-70㎡之間，戶型設(shè)計(jì)靈活，主要以公寓投資和辦公需求為導(dǎo)向設(shè)計(jì)；1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱層高（m）面積分割（㎡）單層面積（套內(nèi)/㎡）日月光中項(xiàng)目名稱用地性質(zhì)是否通氣是否精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）日月光中心商業(yè)用地是否——?jiǎng)?chuàng)匯首座商業(yè)用地是是1000時(shí)代天街商業(yè)用地是否——重慶公館商業(yè)用地是否——國際社區(qū)商業(yè)用地是是1000協(xié)信城綜合性用地1、2、4號(hào)樓是8號(hào)樓否部分精裝3000南濱國際商住用地是是

國匯中心綜合性用地是是3000觀音橋COSMO綜合性用地是部分精裝3000九街高屋商業(yè)用地否否——渝能明日城市住宅用地是是1500-2000華潤中央公園住宅用地是否——大鼎第一時(shí)間綜合性用地否否——華潤24城住宅用地是是3000-4000ARC中央廣場(chǎng)綜合性用地是是2000煌華新紀(jì)元綜合性用地是部分精裝1000尚領(lǐng)公館住宅用地是是1300中渝愛都會(huì)綜合性用地否否——中渝都會(huì)首戰(zhàn)住宅用地是否——華宇北城中央綜合性用地否否——魔幻瑪型綜合性用地是否——公寓項(xiàng)目用地屬性和裝修特征：項(xiàng)目用地屬性中，商業(yè)用地占比28%（主要集中在商圈核心），綜合用地占比48%，住宅用地占比24%；80%的公寓產(chǎn)品通氣，部分公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶投資的靈活性；52%的項(xiàng)目均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)集中在1000元/㎡左右和3000元/㎡左右1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱用地性質(zhì)是否通氣是否精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)日月光中心商業(yè)用地項(xiàng)目名稱銷售方式銷售均價(jià)（元/㎡）樓層日月光中心追求利潤/先推小戶型后推大1900055創(chuàng)匯首座——1900033時(shí)代天街很震撼的水景銷售中心/注意控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛1300030重慶公館分戶銷售1200032國際社區(qū)以住宅價(jià)格推出商業(yè)用房待定32協(xié)信城分戶銷售11000-12000

8號(hào)樓：1700032、41南濱國際分戶銷售1274025國匯中心————54觀音橋COSMO分戶銷售、只售不租1800035、28九街高屋A座部分樓層整層銷售；B座分戶銷售1300032、46渝能明日城市分戶銷售1100030華潤中央公園分戶銷售單間：9600

一房：920033大鼎第一時(shí)間分戶銷售84007華潤24城分戶銷售1300032ARC中央廣場(chǎng)分戶銷售——32煌華新紀(jì)元分戶銷售精裝：16000

清水：1500030尚領(lǐng)公館分戶銷售

29F與30F可整層銷售清水：10800

精裝：1260030中渝愛都會(huì)整層銷售為主，分零銷售為輔1050031中渝都會(huì)首站分戶銷售1130032華宇北城中央分戶銷售1000024魔幻瑪型分戶銷售1000030公寓產(chǎn)品價(jià)格及銷售策略特征：目前重慶公寓產(chǎn)品銷售價(jià)格集中在10000-13000元/㎡之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場(chǎng)價(jià)值最高點(diǎn)，銷售價(jià)格逼近20000元/㎡；產(chǎn)品銷售方式以分戶銷售為主，結(jié)合半層整層等多種銷售方式靈活組合；公寓樓層集中在30-33層，未來超高層復(fù)合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在CBD和商圈核心地段1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱銷售方式銷售均價(jià)（元/㎡）樓層日月光中心追求利潤/先客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強(qiáng)的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來源最重要的因素典型案例：長安尚領(lǐng)公館特征一：公寓產(chǎn)品投資明顯特征二：區(qū)位對(duì)公寓投資客戶影響較大主城區(qū)的客戶以江北、渝北兩北區(qū)域?yàn)橹?，本地客戶占?6％；區(qū)縣占比11%，外地客戶3%自住客戶占67%，投資客戶占37%，與公寓產(chǎn)品屬性直接關(guān)系，導(dǎo)致投資型客戶占比有較大提升，但因遠(yuǎn)離商務(wù)中心自住型客戶任為主流1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強(qiáng)的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來項(xiàng)目名稱推廣方式日月光中心堂售創(chuàng)匯首座名人、時(shí)尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動(dòng)，區(qū)縣高端客戶線下推廣，網(wǎng)媒，報(bào)媒等線上推廣時(shí)代天街報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+公關(guān)活動(dòng)重慶公館堂售國際社區(qū)渠道銷售協(xié)信城晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)南濱國際時(shí)報(bào)硬廣+戶外廣告國匯中心晨報(bào)硬廣+戶外廣告+電視媒體觀音橋COSMO晚報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)九街高屋晨報(bào)硬廣+戶外廣告渝能明日城市晚報(bào)軟文華潤中央公園商報(bào)硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)大鼎第一時(shí)間晨報(bào)硬廣+戶外廣告華潤24城商報(bào)軟文+輕軌廣告ARC中央廣場(chǎng)商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)煌華新紀(jì)元晨報(bào)硬廣尚領(lǐng)公館報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)電視+廣播+電信彈框+郵政直投中渝愛都會(huì)晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告中渝都會(huì)首戰(zhàn)時(shí)報(bào)硬廣+商報(bào)硬廣+晨報(bào)硬廣+晚報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+產(chǎn)品說明會(huì)+戶外廣告華宇北城中央晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告魔幻瑪型晨報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告+秋交會(huì)等公關(guān)活動(dòng)目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達(dá)到推廣最佳效果；在推廣賣點(diǎn)訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點(diǎn)重在針對(duì)性和及時(shí)性。推廣方式：當(dāng)前公寓的推廣方式仍以媒體+活動(dòng)推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式。公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項(xiàng)目組成及銷售策略中占據(jù)重要位置決定，其推廣成效將影響項(xiàng)目整體銷售結(jié)果1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點(diǎn)5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項(xiàng)目名稱推廣方式日月光中心堂售創(chuàng)匯首座名人、時(shí)尚、創(chuàng)意的公關(guān)重慶11年公寓市場(chǎng)供應(yīng)量超大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海嚴(yán)重分布較為分散，以商圈輻射為主復(fù)合型項(xiàng)目為主介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多區(qū)域價(jià)差明顯，分戶銷售為主項(xiàng)目區(qū)域決定客戶來源“報(bào)媒+活動(dòng)”形式為主，渠道分銷成為新興方式重慶在售公寓市場(chǎng)綜述重慶11年公寓市場(chǎng)供應(yīng)量超大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海嚴(yán)重重慶在售公寓市諸侯爭(zhēng)雄，敢問鹿有幾何

——變化篇諸侯爭(zhēng)雄，敢問鹿有幾何

另一股國家力量同樣耐人尋味：2011年兩會(huì)僅僅給出GDP增長8%的目標(biāo)，前所未有冠以“國家尊嚴(yán)”定義。及至未來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)——1、保持適度寬松貨幣政策，鼓勵(lì)投資向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。2、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)投資向高科技經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)及文化經(jīng)濟(jì)傾斜一如20年前的上海，同樣作為中國大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當(dāng)年“浦東開發(fā)”等量級(jí)的國家戰(zhàn)略。有題材城市題材區(qū)域護(hù)駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護(hù)駕—最新的國家戰(zhàn)略解讀告訴我們：重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)。重慶作為當(dāng)下國家戰(zhàn)略，已經(jīng)毫無疑問另一股國家力量同樣耐人尋味：2011年兩會(huì)僅1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化中心新定義重心有偏移分布更廣闊格局更合理重慶寫字樓市場(chǎng)重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū)由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)重心和價(jià)值高地；新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成為商務(wù)產(chǎn)品新興市場(chǎng)以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對(duì)商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈；傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)更趨成熟，檔次更趨國際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整隨著重慶商務(wù)市場(chǎng)日趨成熟，借助各大商圈擴(kuò)容利好，迎來又一次發(fā)展契機(jī)重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢(shì)：1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化中心1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向更多商務(wù)空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國際化標(biāo)準(zhǔn)已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向；產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計(jì)更趨國際化、品質(zhì)更加高端化獨(dú)棟類商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢(shì)，追求國際化標(biāo)準(zhǔn)甚至超越；“硬件”“軟件”同升級(jí)，共同打造高品質(zhì)城市綜合體、復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級(jí)酒店管理）等，在“軟件”配套服務(wù)等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時(shí)規(guī)避產(chǎn)品單一帶來的風(fēng)險(xiǎn)。重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)：產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品設(shè)計(jì)國際化產(chǎn)品品質(zhì)高端化“硬件”“軟件”同升級(jí)辦公環(huán)境舒適性和人性化1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化注重1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)在重慶經(jīng)濟(jì)格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)；主城各區(qū)域價(jià)格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對(duì)具有較強(qiáng)投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價(jià)格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價(jià)格差距將進(jìn)一步擴(kuò)大；新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格漲幅較大以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來較大升值空間；CBD成為價(jià)格標(biāo)桿以解放碑、江北嘴為中心形成CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破20000元/㎡大關(guān)，成為商務(wù)市場(chǎng)標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場(chǎng)快速發(fā)展重慶商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格銷售趨勢(shì)：整體價(jià)格穩(wěn)步上漲價(jià)格坡度明顯加大新興區(qū)域發(fā)展迅猛CBD成為價(jià)格標(biāo)桿1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化重慶1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化重慶商務(wù)市場(chǎng)客戶變化趨勢(shì)：本地客戶依舊主力區(qū)縣客戶占比較大外省客戶明顯增加客戶來源更國際化目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源大致為“5+3+2”的格局“5+2+2+1”：50%主城各區(qū)客戶、20%區(qū)縣客戶、30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場(chǎng)客戶來源也將發(fā)生變化；主城區(qū)縣客戶逐步強(qiáng)大，外省客戶比例增加該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺(tái)灣客戶、溫州等沿?？蛻裘黠@增加，也刺激了重慶商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展；重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源趨于國際化重慶在西部經(jīng)濟(jì)格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國際化等，吸引度也逐步走向國際化并更趨明顯；1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化重慶A類：專業(yè)事務(wù)所類（會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報(bào)社、雜志社等）C類：政務(wù)類企業(yè)D類：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類E類：零售及服務(wù)類（票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息及IT類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：電器產(chǎn)品類（普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等）I類：商貿(mào)運(yùn)輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類L類：服裝類（服裝、化妝品）綠線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成出去辦公/公寓用戶變化趨勢(shì)1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化A類：專業(yè)事務(wù)所類（會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等）變化趨勢(shì)一：A類用戶（專業(yè)咨詢事務(wù)所）、G類用戶（IT電子行業(yè)）、H類用戶（房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)）、I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)對(duì)形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。變化趨勢(shì)二：曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的E類用戶（松散型零售及服務(wù)業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。新形勢(shì)下的鼓勵(lì)發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動(dòng)辦公準(zhǔn)入門檻提高這些咨詢、IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè)重慶辦公樓的用戶演變趨勢(shì)，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢(shì)1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化變化趨勢(shì)一：新形勢(shì)下的鼓勵(lì)發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動(dòng)藍(lán)線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢(shì)，而其中：餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長趨勢(shì)商業(yè)用戶變化趨勢(shì)1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)3）價(jià)格銷售4）客戶變化藍(lán)線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成商業(yè)體現(xiàn)出各魚嘴市場(chǎng)本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安汽車基地長客軌道公司孵化園從實(shí)地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域暫無寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。商務(wù)市場(chǎng)屬于啟蒙初生期魚嘴市場(chǎng)本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)2、政策影響未能促及商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好3、供應(yīng)和需求情況決定商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展向上4、城市商務(wù)市場(chǎng)重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移5、商務(wù)市場(chǎng)主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化6、魚嘴區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)暫無商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)商務(wù)市場(chǎng)總知己知彼、百戰(zhàn)不殆認(rèn)清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人知己知彼、百戰(zhàn)不殆第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：項(xiàng)目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項(xiàng)目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場(chǎng)分析目錄中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎

●金融危機(jī)深刻影響后經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、投資重心的轉(zhuǎn)移、并進(jìn)一步影響中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局●經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型●投資重心將從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向西部內(nèi)陸地區(qū)●西部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

高增長區(qū)，中國

經(jīng)濟(jì)增長的新擎1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸兩江新區(qū)兩路寸灘保稅港區(qū)北部新區(qū)重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)重慶出口加工區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)重慶占位：已成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析兩江新區(qū)重慶占位：已成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增包括：三個(gè)區(qū)域形成：三個(gè)組團(tuán)布局：十大功能區(qū)實(shí)現(xiàn)：五大功能拉動(dòng)“成渝經(jīng)濟(jì)帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長10個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長提高5個(gè)百分點(diǎn)云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長提高5個(gè)百分點(diǎn)，促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場(chǎng)協(xié)作加強(qiáng)50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年均增長提高5個(gè)百分點(diǎn)

兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍，對(duì)西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義

西部內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶長江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心長江上游地區(qū)金融中心國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地

1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析包括：三個(gè)區(qū)域兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團(tuán)將建成機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū)緊緊圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2大領(lǐng)域打造“6+3”核心產(chǎn)業(yè)體系兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)：范圍包括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以“園中園”的模式分組團(tuán)布局，重點(diǎn)打造新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、以及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園。1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團(tuán)將建成機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成立，整個(gè)新區(qū)規(guī)劃為都市綜合功能板塊、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊、先進(jìn)制造業(yè)基地板塊，本項(xiàng)目位于先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶核心位置。目前城市重心未來城市重心本案先進(jìn)制造業(yè)板塊范圍：位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括龍石先進(jìn)制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)平臺(tái)功能，重點(diǎn)發(fā)展汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品等5大核心產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)：項(xiàng)目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位置，屬于“兩江新區(qū)”先進(jìn)制造業(yè)板塊核心位置，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心所在，發(fā)展前景良好1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基奶牛夢(mèng)工廠長客城市軌道長安汽車韓泰輪胎汽車產(chǎn)業(yè)組團(tuán)魚復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運(yùn)基地和港口物流基地，著重發(fā)展現(xiàn)代物流以及以新能源汽車、軌道交通、重型裝備等為重點(diǎn)的臨港裝備產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有國際影響的新能源汽車城、西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地和最具競(jìng)爭(zhēng)力的裝備產(chǎn)業(yè)城魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基奶牛夢(mèng)工廠長客城市軌道長安汽1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來發(fā)展的重大因素，魚嘴將再建一個(gè)重慶主城交通樞紐中心，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析廣陽島觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通輕軌4號(hào)線、8號(hào)線均將到達(dá)魚嘴魚嘴立交東接長壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū)魚嘴大橋連接茶園廣陽島魚嘴2012年到達(dá)主城區(qū)時(shí)間將銳減至20分鐘，“20分”衛(wèi)星城成立廣陽島觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通城外風(fēng)景型城內(nèi)風(fēng)景型規(guī)劃中潛力型發(fā)展中潛力型商貿(mào)發(fā)達(dá)型城內(nèi)成熟型地塊特征：郊區(qū)山、水、空氣地塊特征：風(fēng)景、市區(qū)地塊特征：土地價(jià)格低地塊特征：配套逐漸完善中地塊特征：位置、交通地塊特征：寫字樓、商場(chǎng)土地不動(dòng)產(chǎn)屬性：規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔規(guī)劃中潛力型要素作為本項(xiàng)目核心土地價(jià)值之一，其可控程度、操作性、項(xiàng)目貢獻(xiàn)率均強(qiáng)于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本項(xiàng)目周邊臨近南山等景點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值提升有所幫助房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為6個(gè)類別不動(dòng)產(chǎn)土地特性是客戶購房時(shí)另一個(gè)重要的影響因素。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來的發(fā)展?jié)摿Φ榷际窍M(fèi)者購房決策是考慮的最為重要影響因素之一1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析城外風(fēng)景型城內(nèi)風(fēng)景型規(guī)劃中潛力型發(fā)展中潛力型商貿(mào)發(fā)達(dá)型城內(nèi)成經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.64，

其中，一期A樓體量12萬方，酒店占2.55萬方，辦公類占7.92萬方本案地塊面積較大，緊鄰魚嘴立交；距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強(qiáng)；1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.6地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場(chǎng)內(nèi)較為平整，緊臨魚嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長安基地，無明顯自然景觀本案長安汽車公司中石油加油站長客軌道公司社區(qū)臨街商業(yè)地塊實(shí)拍地塊航圖1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場(chǎng)內(nèi)較為平整，本案長安汽車公東：魚嘴鎮(zhèn)中心

華渝風(fēng)電廠

瑞祥家園、金鑫家園

南：長江江岸

倉儲(chǔ)用地

西：長安汽車基地

孵化園

長客軌道公司

北：霍利維爾公司

韓泰輪胎廠地塊周邊：先進(jìn)制造業(yè)基地，西側(cè)相鄰倉儲(chǔ)用地、生活、商業(yè)配套弱汽車城基地中心、魚嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、交通便捷本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安汽車基地長客軌道公司孵化園1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析東：魚嘴鎮(zhèn)中心地塊周邊：先進(jìn)制造業(yè)基地，西側(cè)相鄰倉儲(chǔ)用地、生1、重慶水務(wù)集團(tuán)簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團(tuán)將投資1.4億元打造新魚嘴水廠2、成功引進(jìn)并開工建設(shè)了重慶長安汽車集團(tuán)的整車和發(fā)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目；3、重慶長客的輕軌車輛制造項(xiàng)目4、重慶市重點(diǎn)環(huán)保企業(yè)—中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；5、規(guī)劃修建物流能力百萬標(biāo)箱級(jí)的綜合性物流港口；6、華渝電氣儀表廠民品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐魚嘴新城；7、光大奶牛夢(mèng)工廠進(jìn)駐魚嘴。魚嘴大事記魚嘴周邊企業(yè)中天環(huán)保重慶水務(wù)集團(tuán)登康牙膏廠海爾工業(yè)園區(qū)長客城市軌道有限公司奶牛夢(mèng)工廠長渝活塞有限公司渝寧紙業(yè)有限公司長安汽車華渝風(fēng)電廠韓泰輪胎廠德天實(shí)業(yè)中海油庫東風(fēng)船舶中鋼物流華渝電器儀表廠霍利維爾奧特斯集成電路德國本特勒

依托長安汽車、長客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)先進(jìn)制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè)包擴(kuò)機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析1、重慶水務(wù)集團(tuán)簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團(tuán)將投資1.4億1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析本案酒店新車發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會(huì)議中心會(huì)展及辦公大廳管委會(huì)辦公樓汽車展示中心汽車文化展示中心汽車城效果圖本案屬于汽車城的核心部分，周邊有四星級(jí)酒店和管委會(huì)辦公樓，臨近汽車城會(huì)展中心，各項(xiàng)配套齊全，未來升值潛力巨大1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析SWOT矩陣S優(yōu)勢(shì)1.兩江新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)版塊2.四大制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園中心3.地價(jià)較低，成本優(yōu)勢(shì)4.交通便捷，毗鄰寸灘、空港5、生態(tài)好公園、古鎮(zhèn)、電影城W劣勢(shì)1尚未樹立在渝的品牌形象2.距離主城區(qū)距離較遠(yuǎn)3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)籌建階段，人氣弱4.區(qū)域版塊影響力偏低O機(jī)會(huì)1.地塊位于兩江新區(qū)重要拓展方向2.城外中心商務(wù)物業(yè)保值增值能力3.保稅港、第三區(qū)等建設(shè)帶來的外來購買力4.所在區(qū)域項(xiàng)目形象低，利于樹立市場(chǎng)標(biāo)桿5.四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)幾何中心，下游產(chǎn)業(yè)需求市場(chǎng)巨大SO策略利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，挖掘潛在價(jià)值增長點(diǎn)，打造高品質(zhì)高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，樹立品牌標(biāo)桿WO策略謀求與有資源優(yōu)勢(shì)(土地、資金)的公司的合作，擴(kuò)大規(guī)模和品牌影響力T威脅1.區(qū)域版塊2.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境持續(xù)走低3.舊城改造帶來的大量潛在供應(yīng)4.地塊周邊未來規(guī)劃未知狀況變數(shù)大ST策略發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，打造商務(wù)物業(yè)常規(guī)產(chǎn)品，以快速回收現(xiàn)金流，且樹立品牌WT戰(zhàn)略將項(xiàng)目作為兩江置業(yè)土地儲(chǔ)備，有待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商，獲取土地增值收益價(jià)值1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析SWOT矩陣S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)SO策略WO策略T威脅ST策略區(qū)域式微、關(guān)注度低周邊無明顯優(yōu)勢(shì)資源產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無限城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目本體綜述——綜合化產(chǎn)業(yè)化低碳化智能化生態(tài)化科技化1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項(xiàng)目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析區(qū)域式微、關(guān)注度低項(xiàng)目本體綜述——綜合化產(chǎn)業(yè)化第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：項(xiàng)目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項(xiàng)目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場(chǎng)分析目錄1）目標(biāo)客戶2）關(guān)于魚嘴客群分析3）客戶定位土地屬性下的目標(biāo)客戶項(xiàng)目土地屬性匹配客戶排序?yàn)椋和顿Y及自持、投資、需求其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為：產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶公寓類產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶為：中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫中，對(duì)重慶消費(fèi)者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：適合打造商務(wù)屬性、投資型產(chǎn)品為主對(duì)應(yīng)客群：投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人1）目標(biāo)客戶2）關(guān)于魚嘴客群分析3）客戶定位土地屬性下的目標(biāo)了解土地屬性下客戶特征后深入一些探究項(xiàng)目核心價(jià)值與消費(fèi)者洞察的重疊尋找從理性上升到感性的路徑了解土地屬性下客戶特征后長安汽車長客軌道華渝風(fēng)電……魚嘴先進(jìn)制造園產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散長安汽車“一”航空港“一”影視城“三”大公園“六”大產(chǎn)業(yè)園“一一三六”“一”航空港“一一三六”在粗獷線條的背后，有一顆躍動(dòng)的心，渴望用一種受人認(rèn)同的生活方式來證明自己并不落伍的價(jià)值“歸屬感、發(fā)展觀”冥冥指引重慶人的地域性格在粗獷線條的背后，有一顆躍動(dòng)的心，重慶人的地域性格“產(chǎn)業(yè)輻射決定購買者！”對(duì)于目標(biāo)客戶的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進(jìn)行判斷寫字樓：各產(chǎn)業(yè)中下游公司本地投資客戶公寓：各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導(dǎo)層產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干跨區(qū)域高層領(lǐng)導(dǎo)投資客戶在重慶，他們是誰？“產(chǎn)業(yè)輻射決定購買者！”寫字樓：公寓：在重慶，都市精英AggressiveCity領(lǐng)導(dǎo)高層時(shí)尚精英激流勇進(jìn)精英白領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)高層技術(shù)人員都市精英Aggressive領(lǐng)導(dǎo)高層時(shí)尚精英激流勇進(jìn)精英白重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告城市中產(chǎn)階層中的個(gè)性人群。城市中產(chǎn)階層中的個(gè)性人群。與辦公融合，兼具自我主張。與辦公融合，兼具自我主張。廣泛接受新資訊，運(yùn)用理性分析。廣泛接受新資訊，運(yùn)用理性分析。領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學(xué)。領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學(xué)。審美情趣，偏好深邃的思想表達(dá)、留有想象空間。審美情趣，偏好深邃的思想表達(dá)、留有想象空間。