2022年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩

年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩2022年的中國(guó)樓市，在眾多因素的助推下再度一飛沖天，截至9月，房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%的城市達(dá)到12個(gè)，但“來得快去得也快”，隨著地方政府在國(guó)慶小長(zhǎng)假調(diào)控的集中收緊，房?jī)r(jià)漲勢(shì)戛然而止。以下是報(bào)告大廳我整理的2022年最新居價(jià)走勢(shì)分析。

本應(yīng)是樓市發(fā)力的國(guó)慶小長(zhǎng)假，卻因地方收緊政策集中打壓，而被澆了一頭冷水，使得連續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷，而就調(diào)控的趨勢(shì)而言，估計(jì)2022年的中國(guó)樓市仍將以調(diào)控為主。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩

一線城市和熱點(diǎn)二線城市總是在樓市中扮演風(fēng)向標(biāo)的作用。為深化反映房地產(chǎn)市場(chǎng)近期變化，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在做好11月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的同時(shí)，又對(duì)其中15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市11月下半月房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

結(jié)果顯示，與11月上半月比，這15個(gè)城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.9個(gè)百分點(diǎn)之間；2個(gè)城市環(huán)比持平；濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。

下降的城市包括：北上深三個(gè)一線城市，還有天津、南京、無錫、杭州、福州、廈門這6個(gè)二線城市。環(huán)比持平的城市分別是合肥和成都。假如說單月的走勢(shì)難以推斷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，不妨引入熱點(diǎn)城市3個(gè)月前的數(shù)據(jù)進(jìn)行參照。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年8月，北上廣深四個(gè)一線城市8月新居價(jià)格環(huán)比分別上漲3.8%、5.2%、2.4%和2.1%，而同比則分別上漲25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

而當(dāng)月的漲幅冠軍還不是它們，是河南鄭州。8月鄭州新居環(huán)比分別上漲了5.6%，而11月的環(huán)比漲幅只有0.5%，下半月漲幅進(jìn)一步回落至0.3%。

中原地產(chǎn)討論總監(jiān)張大偉表示，政策變化是本次樓市調(diào)整的主要因素。自2022年“9·30政策”開頭，22個(gè)城市在嚴(yán)格調(diào)控下樓市降溫，本輪調(diào)控導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅拐點(diǎn)漸漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)在9月以后消失扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

70城房?jī)r(jià)環(huán)比增速下降近半

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)只是整體11月樓市變化的縮影。上海易居房地產(chǎn)討論院報(bào)告稱：對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)潔算術(shù)平均得出，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態(tài)勢(shì)。

依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，與10月相比，2022年11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有11個(gè)，上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有4個(gè)。觀看近4個(gè)月的數(shù)據(jù)，11月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量連續(xù)消失削減態(tài)勢(shì)。

易居報(bào)告還稱，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為2.1%，最大跌幅為0.4%。而在10月份環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.8%。這反映了11月份房?jī)r(jià)最高增幅在收窄，最大跌幅也在收窄。

與此同時(shí)，以泉州為代表的三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開頭“冒尖”。11月，泉州、揚(yáng)州、韶關(guān)、西安和武漢5個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大。環(huán)比上漲前10位的城市中還包括秦皇島、徐州和惠州等三線城市。

上海易居房地產(chǎn)討論院討論員嚴(yán)躍進(jìn)分析，一線城市調(diào)控政策相對(duì)緊，所以近期房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)也得到較好的抑制。二線城市中，此前部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得到了抑制，但其他一些城市依舊有比較明顯的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，后續(xù)還需要樂觀進(jìn)行調(diào)控。相比之下，三線城市政策總體寬松，受一二線城市政策調(diào)控的影響，部分城市近期購(gòu)房節(jié)奏總體較快，房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏快過一二線城市。

剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確了加快三四線城市樓市去庫存的導(dǎo)向。會(huì)議稱，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增加對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

將來樓市有望連續(xù)降溫

針對(duì)今年1~9月份房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，10月份前后全國(guó)各地紛紛出臺(tái)了限購(gòu)限貸等政策。嚴(yán)躍進(jìn)說，此類政策對(duì)于防范違規(guī)資金進(jìn)入樓市、規(guī)范房企項(xiàng)目的銷售行為、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等方面有樂觀的作用。從10~11月份數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅呈現(xiàn)了明顯的回落。估計(jì)12月份隨著政策調(diào)控效應(yīng)的釋放，此類增幅會(huì)連續(xù)收窄，進(jìn)而利好房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市開盤認(rèn)購(gòu)率數(shù)據(jù)來看，近四周均在低位徘徊，四周平均認(rèn)購(gòu)率為66%，而今年前期的平均認(rèn)購(gòu)率水平達(dá)74%。張大偉分析說，在推盤量整體相對(duì)平穩(wěn)的狀況下，認(rèn)購(gòu)率走低顯示出市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)淡。

受下游銷售環(huán)節(jié)消失變化的影響，11月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也開頭放緩。法興銀行觀點(diǎn)認(rèn)為，這主要?dú)w因于對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商的信貸收緊，11月開發(fā)商的信貸增速連續(xù)其次個(gè)月放緩，為11.2%，住房抵押貸款增速?gòu)?0月的52.5%降低到32.2%。鑒于房地產(chǎn)銷售和投資的明顯減速，估計(jì)2022年一季度經(jīng)濟(jì)將重新受到下行壓力。

我留意到，19日《人民日?qǐng)?bào)》也刊文爭(zhēng)論了“怎樣才能管住炒房”，清華高校房地產(chǎn)討論所所長(zhǎng)劉洪玉提出：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的力量”（提高首付比例甚至不供應(yīng)住房抵押貸款）；二是通過稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。

國(guó)際上，也一般都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識(shí)別的方式主要是看該住房是否為家庭主要住房，以及住房持有期長(zhǎng)短。非主要住房、持有期在3~5年以內(nèi)的，一般會(huì)