土地一級(jí)開發(fā)概述及成本審核(加入棚改政策)

土地一級(jí)開發(fā)概述及成本審核一級(jí)開發(fā)政策知多少？政策1：《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文政策2：《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》政策3：《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)管理的通知》京國(guó)土儲(chǔ)[2015]37號(hào)政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)北京一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目主要按照上述“一主三輔”政策執(zhí)行，了解上述政策，是開展北京一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本審核的前提。什么是土地一級(jí)開發(fā)？政策1：《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文第二條本辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)，（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備開發(fā)）是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。第三條市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備開發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

第四條土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。

第五條儲(chǔ)備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)用及開發(fā)利潤(rùn)政策1：《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文第十三條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

第十四條通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。一級(jí)開發(fā)成本審核及收回政策1：《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文第二十二條土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時(shí)由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開發(fā)成本。

第二十四條土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：

（一）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；

（二）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

（四）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

（五）貸款利息；

（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。

第二十五條市國(guó)土局和市發(fā)展改革、財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成本監(jiān)督和管理，嚴(yán)格審核土地儲(chǔ)備開發(fā)成本，確保土地儲(chǔ)備開發(fā)資金安全。一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目取得方式政策2：《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》第二條

本辦法所稱土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)是指招標(biāo)人對(duì)列入年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃中的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，通過編制實(shí)施方案、招標(biāo)方案和招標(biāo)文件，組織招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)人作為項(xiàng)目承擔(dān)主體的活動(dòng)。第三條

除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)之外，其他土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體。第七條

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)人，負(fù)責(zé)組織編制土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案、組織實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)、與中標(biāo)人簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議，以及對(duì)中標(biāo)人在土地一級(jí)開發(fā)過程中實(shí)施監(jiān)督管理。一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率調(diào)整政策3：《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)管理的通知》京國(guó)土儲(chǔ)[2015]37號(hào)第三條有關(guān)政策（一）已經(jīng)市政府批準(zhǔn)未供應(yīng)、市政府新批準(zhǔn)的企業(yè)投資土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目初始取得立項(xiàng)核準(zhǔn)后4年全部達(dá)到供應(yīng)條件（現(xiàn)場(chǎng)和成本均通過驗(yàn)收）的，利潤(rùn)率最高為12%；4年內(nèi)全部達(dá)到供應(yīng)條件的項(xiàng)目，每提前1年（不足1年不計(jì)）利潤(rùn)率最多增加1個(gè)百分點(diǎn)；4年內(nèi)未全部達(dá)到供應(yīng)條件的項(xiàng)目，每延期1年（不足1年按1年計(jì)算）利潤(rùn)率至少減低2個(gè)百分點(diǎn)，最低不低于8%。（二）本意見下發(fā)之日起一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供地（招拍掛項(xiàng)目發(fā)布交易公告、劃撥項(xiàng)目取得劃撥決定書、協(xié)議出讓項(xiàng)目簽訂土地出讓合同）的，且經(jīng)政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)審議通過的企業(yè)為主體土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（含458歷史遺留項(xiàng)目），全部用于公開配租配售保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)自住型商品房建設(shè)的利潤(rùn)率最高可按15%記取。（三）本意見下發(fā)之日前已通過招標(biāo)等公開方式確定的企業(yè)投資土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目按照招標(biāo)等文件約定和相關(guān)政策執(zhí)行。一級(jí)開發(fā)成本政府審核程序政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)第二條審核程序（一）項(xiàng)目開發(fā)主體自審?fù)恋貎?chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的主體現(xiàn)行開展項(xiàng)目成本自查自審工作，對(duì)已發(fā)生的費(fèi)用需提供相關(guān)費(fèi)用依據(jù)，對(duì)未發(fā)生的費(fèi)用需提供相關(guān)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。（二）政府委托審計(jì)受政府相關(guān)部門的委托，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目單位提供的項(xiàng)目費(fèi)用材料的真實(shí)、合規(guī)和合法性進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)意見，區(qū)（縣）政府組織對(duì)本轄區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行審核并出具意見。（市儲(chǔ)備中心為主體的除外）（三）市級(jí)部門聯(lián)合審核市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局等部門召開土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行審議，形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議通過的項(xiàng)目按程序提請(qǐng)地價(jià)專家會(huì)。（四）竣工決算土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的最終成本由財(cái)政部門按照“收支兩條線”的相關(guān)規(guī)定，通過竣工決算后確定。一級(jí)開發(fā)成本政府審核內(nèi)容政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)第五條審核內(nèi)容（一）上會(huì)條件提請(qǐng)成本預(yù)審會(huì)審議的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，原則上應(yīng)基本完成征地、拆遷工作，具備穩(wěn)定的控規(guī)，有明確的入市交易時(shí)間安排，以上情況需在土地儲(chǔ)備開發(fā)成本預(yù)審會(huì)上明確說明。原則上分期供地的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)整體項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生費(fèi)用超過90%或供地面積超過70%后，對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)際成本進(jìn)行詳細(xì)審核。（二）前期費(fèi)用主要包括：實(shí)施方案編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書（可研報(bào)告）編制費(fèi)、用地普測(cè)及拔地定樁費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)定界相關(guān)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)及其他經(jīng)審核可計(jì)入土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的費(fèi)用。主要依據(jù)：相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，協(xié)議約定。（三）征地相關(guān)費(fèi)用征地補(bǔ)償工作應(yīng)完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，立足于保障和改善被征地農(nóng)民生活水平和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān)稅費(fèi)（耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、防洪費(fèi)等）、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目征地不可預(yù)見費(fèi)。主要依據(jù)：征地協(xié)議、征地批復(fù)及征地結(jié)案，征地不可預(yù)見費(fèi)按照不高于征地工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的5%記取。一級(jí)開發(fā)成本政府審核內(nèi)容政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)第五條審核內(nèi)容（四）收購補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式實(shí)施房屋征收或以房屋安置方式實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)?，原則上應(yīng)在項(xiàng)目供地前完成，不納入供地條件。主要包括：國(guó)有企業(yè)用地收購補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目拆遷不可預(yù)見費(fèi)、收購儲(chǔ)備項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)。主要依據(jù)：區(qū)（縣）政府拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、收購合同、委托合同等，拆遷不可預(yù)見費(fèi)按照不高于拆遷工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的10%計(jì)取，收購儲(chǔ)備項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按照不高于收購成本的3%計(jì)取。（五）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要包括：可計(jì)入土地儲(chǔ)備開發(fā)成本中的道路、管線等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。主要依據(jù)：發(fā)展改革部門批復(fù)的立項(xiàng)核準(zhǔn)中市政基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和金額、經(jīng)區(qū)（縣）發(fā)展改革部門批準(zhǔn)的市政工程建設(shè)方案等相關(guān)文件。一級(jí)開發(fā)成本政府審核內(nèi)容政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)第五條審核內(nèi)容（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括：土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中相關(guān)投入產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、融資利息對(duì)于本規(guī)則下發(fā)后新融資的項(xiàng)目，原則上融資利息按照不高于人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)取，若確需提高的，須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)專題審議。對(duì)于本規(guī)則下發(fā)前融資的項(xiàng)目，若采取銀行貸款方式融資，按照實(shí)際發(fā)生原則計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用；若通過委托貸款、信托等其他方式融資，原則上按照人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，若確需提高的，須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)研判合理性。根據(jù)融資市場(chǎng)變化情況，每年將研究提出當(dāng)年融資利率指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。2、自由資金對(duì)于企業(yè)為主體及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體委托企業(yè)帶資實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，原則上企業(yè)自有資金比例不低于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的30%。（七）利潤(rùn)或管理費(fèi)1、土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)項(xiàng)目成本、周期及完成情況，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開發(fā)成本部分可按照不高于2%計(jì)提管理費(fèi)，企業(yè)融資部分利潤(rùn)按照相關(guān)委辦局研究，報(bào)市政府批準(zhǔn)政策執(zhí)行。2、對(duì)于本規(guī)則下發(fā)后提請(qǐng)審核的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)費(fèi)用不作為利潤(rùn)或管理費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。一級(jí)開發(fā)成本政府審核內(nèi)容政策4：《土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則》京國(guó)土儲(chǔ)【2014】207號(hào)第五條審核內(nèi)容（八）兩稅兩費(fèi)主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、北京市地方教育費(fèi)附件。主要依據(jù)：兩稅兩費(fèi)記取標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)相關(guān)政策要求執(zhí)行。（九）其他費(fèi)用主要包括：場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)，圍墻、圍擋費(fèi)用，防塵網(wǎng)等。（十）審計(jì)費(fèi)、委托入市交易服務(wù)費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)主要依據(jù)：相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定、協(xié)議約定。一級(jí)開發(fā)成本審核單位委托方式的變化2013年之前，北京市一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本審核單位，由開發(fā)企業(yè)與土地儲(chǔ)備中心共同委托成本審核單位對(duì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生成本進(jìn)行審核，成本審核單位一般從土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)庫中抽取，一般情況下，成本審核單位愿意配合開發(fā)企業(yè)做成本包裝。如：馬二西、張家灣、國(guó)2#2013年之后，北京市一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本審核單位，由土地儲(chǔ)備中心、財(cái)政局、審計(jì)局共同委托審計(jì)局下屬成本審核單位進(jìn)行一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生成本的審核，審計(jì)單位根據(jù)土地儲(chǔ)備中心、財(cái)政局、審計(jì)局共同委托審計(jì)局定期（每月一次）匯報(bào)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用使用情況。開發(fā)企業(yè)必須在每項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生之前，完成一級(jí)開發(fā)成本的包裝，一旦該項(xiàng)目工作完成，無法補(bǔ)簽合同。如：分鐘寺、國(guó)4#、其他新增一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目集團(tuán)對(duì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目盈利要求1、投資利潤(rùn)率不低于20%根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)，董事局一般要求一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目副營(yíng)收入包裝后，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)到20%；5、風(fēng)險(xiǎn)可控符合國(guó)家會(huì)計(jì)制度、審核制度，無較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例分析1、分鐘寺一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目合同實(shí)施方案一覽表（總包/分包）；2、分鐘寺拆遷服務(wù)公司系列協(xié)議簽訂調(diào)整方案（最新）；3、馬一二東成本科目明細(xì)表及利潤(rùn)表（調(diào)整）；4、馬駒橋一二東未完成合同落地及待包裝合同清單。案例分析均為公司真實(shí)資料，不可外傳。棚戶區(qū)改造政策國(guó)家層面政策政策1：《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)政策2：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》國(guó)辦發(fā)〔2014〕36號(hào)政策3：《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》國(guó)資發(fā)改組[2014]9號(hào)政策4：《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2013]101號(hào)政策5：《關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》財(cái)綜〔2010〕8號(hào)北京層面政策政策6：《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案的通知》京政辦發(fā)〔2011〕1號(hào)政策7：關(guān)于印發(fā)《北京市2015年棚戶區(qū)改造和

環(huán)境整治任務(wù)》的通知-京政辦發(fā)[2015]14號(hào)政策8：《北京市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》京政發(fā)〔2014〕18號(hào)

國(guó)務(wù)院先后兩次發(fā)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》國(guó)辦發(fā)〔2014〕36號(hào)1、將棚戶區(qū)改造定位為重大的民生工程和發(fā)展工程。2、從規(guī)劃建設(shè)、稅收優(yōu)惠、金融貸款、土地供應(yīng)、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等多個(gè)層面，加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善。國(guó)資辦、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文政策3：《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》國(guó)資發(fā)改組[2014]9號(hào)三、加大資金支持國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、職工自籌、市場(chǎng)開發(fā)等辦法多渠道籌措資金。對(duì)納入年度計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，要按規(guī)定落實(shí)中央和地方補(bǔ)助資金。2014—2017年，從中央國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中安排統(tǒng)一定規(guī)模的資金劃轉(zhuǎn)到公共財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌用于國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造;各級(jí)地方政府也要確保補(bǔ)助資金落實(shí)到位。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款或融資。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，國(guó)有企業(yè)可在符合法律法規(guī)的條件下，建立國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造貸款償還保障機(jī)制。有條件的國(guó)有企業(yè)可安排一定資金，對(duì)所屬困難子企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目予以支持。對(duì)困難國(guó)有企業(yè)特別是獨(dú)立工礦區(qū)、三線地區(qū)和資源枯竭型城市國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造的配套設(shè)施建設(shè)，財(cái)政部、國(guó)資委要商有關(guān)部門，研究從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中安排資金予以支持。支持中央建筑施工企業(yè)按照市場(chǎng)化原則，積極參與國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。四、保障用地供應(yīng)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排，要簡(jiǎn)化行政審批程序，提高審批效率，安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以就近安置為主;對(duì)納入地方改造規(guī)劃和計(jì)劃的三線企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，涉及的新增建設(shè)用地按照棚戶區(qū)改造用地支持政策予以保障。棚戶區(qū)改造安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，可以通過劃撥方式供應(yīng)土地，同時(shí)明確約定保障性住房套型面積等土地使用條件。對(duì)涉及使用新增建設(shè)用地或變更土地利用性質(zhì)的，國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要主動(dòng)服務(wù)，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。國(guó)資辦、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文政策3：《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》國(guó)資發(fā)改組[2014]9號(hào)五、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策對(duì)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造，按照《財(cái)政部關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》(財(cái)綜[2010]8號(hào))規(guī)定，切實(shí)免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，嚴(yán)格按照規(guī)定免收土地出讓收入。棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對(duì)國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造給予支持，適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。國(guó)有企業(yè)符合一定條件的棚戶區(qū)改造支出，按照《關(guān)于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的邐知》(財(cái)稅[2013]65號(hào))的規(guī)定，在企業(yè)所得稅前扣除。稅收優(yōu)惠政策政策4：《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2013]101號(hào)一、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。二、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。三、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。四、個(gè)人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。五、個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金政策5：《關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》財(cái)綜〔2010〕8號(hào)四、確保棚戶區(qū)改造各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位建保[2009]295號(hào)文件已明確規(guī)定了支持棚戶區(qū)改造的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，各級(jí)財(cái)政部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行，確保各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。（一）切實(shí)免收各項(xiàng)收費(fèi)基金優(yōu)惠政策。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）和建保[2009]295號(hào)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。其中，免收的全國(guó)性行政事業(yè)性收費(fèi)包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等項(xiàng)目；免收的全國(guó)性政府性基金包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，省級(jí)財(cái)政部門要公布免收本地區(qū)出臺(tái)的涉及棚戶區(qū)改造的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，嚴(yán)格執(zhí)行政府性基金審批程序，未經(jīng)國(guó)務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)，嚴(yán)禁越權(quán)設(shè)立政府性基金項(xiàng)目。（二）嚴(yán)格按照規(guī)定免收土地出讓收入。按照建保[2009]295號(hào)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目可以劃撥方式供地。各地在貫徹落實(shí)過程中，要制定具體操作辦法。對(duì)于按照規(guī)定采取劃撥方式供地的，除依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，一律免收土地出讓收入。（三）認(rèn)真貫徹落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。按照建保[2009]295號(hào)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。目前，財(cái)政部正在會(huì)同國(guó)家稅務(wù)總局抓緊制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，有關(guān)稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)后，各級(jí)財(cái)政部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)。北京棚改政策政策6：《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案的通知》京政辦發(fā)〔2011〕1號(hào)

二、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及程序

棚戶區(qū)是指在國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋使用功能和市政基礎(chǔ)設(shè)施不全、居住環(huán)境惡劣、社會(huì)問題突出，采取土地一級(jí)開發(fā)等市場(chǎng)運(yùn)作方式無法實(shí)現(xiàn)資金平衡且難以改造的區(qū)域。市國(guó)資委和各區(qū)縣政府向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申報(bào)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目材料（包括項(xiàng)目名稱、占地面積、涉及居民、初步改造方案、投資計(jì)劃等）；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市國(guó)資委、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市國(guó)土局、市財(cái)政局等部門召開聯(lián)席會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查。項(xiàng)目通過審查后，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委報(bào)市政府，經(jīng)市政府批復(fù)后正式納入改造范圍。北京棚改政策政策6：《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案的通知》京政辦發(fā)〔2011〕1號(hào)四、政策措施

（一）多渠道籌集改造資金。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等方式多渠道籌集資金。一是財(cái)政和發(fā)展改革等部門加大對(duì)棚戶區(qū)改造的資金支持。２０１０年，在市財(cái)政部門對(duì)試點(diǎn)棚戶區(qū)支持１５．３１億元、市發(fā)展改革部門安排２５．０６億元市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的基礎(chǔ)上，各相關(guān)區(qū)縣政府要盡快安排相應(yīng)資金，落實(shí)貸款資本金；國(guó)有工礦棚戶區(qū)的貸款資本金主要由企業(yè)自籌解決。二是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款并確保規(guī)模，同時(shí)研究落實(shí)貸款擔(dān)保機(jī)制。三是鼓勵(lì)采取共建方式改造國(guó)有工礦棚戶區(qū)。涉及棚戶區(qū)改造的國(guó)有工礦企業(yè)要在落實(shí)貸款資本金基礎(chǔ)上，采取與當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作等方式，積極籌集資金，推進(jìn)本企業(yè)棚戶區(qū)改造，加快解決職工住房困難。四是積極引導(dǎo)社會(huì)資金投入棚戶區(qū)改造，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)在政府組織下參與改造工作。

（二）加大稅費(fèi)政策支持。按照財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔２０１０〕４２號(hào)）規(guī)定，享受相關(guān)稅收優(yōu)惠；按照財(cái)政部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財(cái)綜〔２０１０〕８號(hào)）規(guī)定，免收相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

（三）落實(shí)土地供應(yīng)政策。國(guó)土資源部門要將棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)用地納入土地供應(yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排，并根據(jù)安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)采取相應(yīng)的供地方式。

（四）加快辦理審批手續(xù)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目納入保障性住房建設(shè)計(jì)劃，有關(guān)部門要優(yōu)先辦理相關(guān)手續(xù)，切實(shí)加快審批。

（五）完善安置補(bǔ)償政策。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置補(bǔ)償實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由被拆遷人自愿選擇。房源可通過新建或收購方式籌集；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌词袌?chǎng)評(píng)估方式進(jìn)行。被拆遷人符合本市住房保障條件的，納入相應(yīng)保障方式優(yōu)先安排。具體安置補(bǔ)償辦法，由各區(qū)縣政府按國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定定。北京棚改政策政策7：關(guān)于印發(fā)《北京市2015年棚戶區(qū)改造和

環(huán)境整治任務(wù)》的通知-京政辦發(fā)[2015]14號(hào)

二、及早部署，加快推進(jìn)。要把棚戶區(qū)改造作為當(dāng)前首要工作，早謀劃、早布置、早動(dòng)手，層層落實(shí)責(zé)任主體，細(xì)化工作方案，明確完成時(shí)限，狠抓任務(wù)落實(shí)，加強(qiáng)督促檢查，強(qiáng)化責(zé)任追究，確保棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目扎實(shí)有效推進(jìn)。

三、改革創(chuàng)新，破解難題。要加大改革創(chuàng)新力度，優(yōu)化審批程序，提高工作效率，積極采取有效措施，制定完善相關(guān)支持政策，破解融資、用地、補(bǔ)償、安置房建設(shè)等難題，為項(xiàng)目順利實(shí)施創(chuàng)造有利條件。

四、嚴(yán)格監(jiān)管，確保質(zhì)量。各有關(guān)區(qū)縣政府、市政府有關(guān)部門要認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治各項(xiàng)工程，并切實(shí)做好配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)管理，確保群眾住得放心、生活得舒心。北京棚改政策政策8：《北京市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》京政發(fā)〔2014〕18號(hào)

五、支持政策

(一)多渠道籌集改造資金。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動(dòng)員社會(huì)力量廣泛參與。

1.積極爭(zhēng)取國(guó)務(wù)院棚戶區(qū)改造資金政策支持，落實(shí)市區(qū)兩級(jí)財(cái)政支持資金。

2.積極利用信貸資金。加強(qiáng)與國(guó)家開發(fā)銀行的合作，搭建棚戶區(qū)改造市級(jí)統(tǒng)貸平臺(tái)，授權(quán)市保障性住房建設(shè)投資中心為承接棚戶區(qū)改造專項(xiàng)貸款的市級(jí)平臺(tái)。使用好棚戶區(qū)改造貸款政策性信貸資金，引導(dǎo)其他在京金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機(jī)制，吸引信貸資金支持。

3.鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與棚戶區(qū)改造和安置房建設(shè)，積極引入民間資本，拓寬融資渠道，嘗試以股權(quán)基金等形式進(jìn)行夾層投資，緩解政府財(cái)政壓力，解決實(shí)施主體資本金問題。

4.對(duì)于利用市級(jí)統(tǒng)貸平臺(tái)籌集資金的項(xiàng)目，按照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)貸款相關(guān)規(guī)定要求，采用統(tǒng)貸統(tǒng)還的融資模式，由市保障性住房建設(shè)投資中心統(tǒng)一向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)貸款。由市政府與市保障性住房建設(shè)投資中心簽訂《委托代建框架協(xié)議》，明確授信總體額度及融資模式；由區(qū)縣政府就具體項(xiàng)目與市保障性住房建設(shè)投資中心簽署《委托代建協(xié)議》，明確還款計(jì)劃和金額；由區(qū)縣政府授權(quán)區(qū)縣財(cái)政部門與市保障性住房建設(shè)投資中心簽署《資金使用管理協(xié)議》，明確區(qū)縣財(cái)政對(duì)資金的使用和管理。對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，通過發(fā)債、基金等方式進(jìn)行融資。北京棚改政策政策8：《北京市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》京政發(fā)〔2014〕18號(hào)

五、支持政策

(二)確保建設(shè)用地供應(yīng)。

1.加大供地支持，優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)用地。對(duì)未完成棚戶區(qū)改造供地任務(wù)的區(qū)縣，原則上不予安排商品住房建設(shè)用地。

2.對(duì)納入政府統(tǒng)一組織實(shí)施棚戶區(qū)改造的國(guó)有土地，規(guī)劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地的使用權(quán)一并在土地市場(chǎng)通過招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融等其他經(jīng)營(yíng)性用地且不含有回遷安置房(定性為商品住房)的，按照“拆遷建設(shè)分離”原則，在項(xiàng)目用地征收完成后，在土地市場(chǎng)公開入市交易。

3.安置房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，及市屬國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房，其產(chǎn)權(quán)定性為參照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的，全部通過劃撥方式供地。

4.棚戶區(qū)改造異地安置后騰退的經(jīng)營(yíng)性用地，一律通過招拍掛方式供地，以平衡棚戶區(qū)改造資金。

(三)簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)。以棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治行政審批事項(xiàng)為試點(diǎn)，加快行政審批制度改革，除法律法規(guī)有明確規(guī)定由市級(jí)部門審批的，其他審批事項(xiàng)一律下放至區(qū)縣政府，并進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批程序，壓縮審批時(shí)間，提高審批效率。北京棚改政策政策8：《北京市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》京政發(fā)〔2014〕18號(hào)

五、支持政策

(四)做好征收補(bǔ)償和安置工作。

1.各區(qū)縣政府要按照國(guó)家和本市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，組織實(shí)施房屋征收。

2.各區(qū)縣政府要在充分征求改造范圍內(nèi)居民意見的基礎(chǔ)上，組織實(shí)施單位編制好征收補(bǔ)償方案，做到“對(duì)象公開、政策公開、過程公開、結(jié)果公開、資金平衡方案公開”；在征收中要堅(jiān)持依法