資產(chǎn)評估實務(wù)一-基礎(chǔ)講義第七章

第七章以財務(wù)報告為目的的評【考情分析15【主要考點本章內(nèi)第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)服務(wù)于企業(yè)合并對價分攤的資產(chǎn)評估第五節(jié)服務(wù)于金融工具計量的資產(chǎn)評估第一節(jié)概一、以財務(wù)報告為目的的評估及其作（一）以財務(wù)報告為目的的評估，是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守相關(guān)、資產(chǎn)（二）二、以財務(wù)報告為目的的評估7-1財務(wù)報告為目的的評估對象1223的權(quán)益性204合853622三、以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)特點及其與會計和審計的專業(yè)（一）（二）價值計量的最終審核人的優(yōu)勢，提高會計信息質(zhì)量的同時，也能降低審計人員風險。國外相關(guān)的規(guī)公眾公司會計監(jiān)督（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計實務(wù)提示公告第2號《金融工具公允價值計量的審計和利用專家工作的相關(guān)問題》。國際會計師（IFAC）下屬的國際審計與鑒證準則理事會（B）發(fā)布了國際審計準則第540號《包括公允價值計量的會計估計及相關(guān)披露的審計》、國際審計準則第500號《審計》和第620號《利用專家的工作》。中國資產(chǎn)評估發(fā)布的《以財務(wù)報告為目的的評估指南》，規(guī)范了資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)行為，了社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人的合法權(quán)益。該指南明的三維責任體系。群 四、以財務(wù)報告為目的的評估國內(nèi)外發(fā)展（一）（二）2007年11月，中國資產(chǎn)評估發(fā)布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南》，以規(guī)范資產(chǎn)評估師以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)行為，社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益。該指南自2008年1月1日起實施。2009年12月，中國資產(chǎn)評估發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評估指導第二節(jié)投資性房地產(chǎn)公允價值評一、投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)公允價值評估的概（一）投資性房地產(chǎn)是指為賺取或資本增值，或兩者兼有而所持有的。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能（二）二、投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象的確某項房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理。能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)當出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是收入所對應(yīng)的出租資產(chǎn)的組成部分時，應(yīng)該合理考慮設(shè)備和三、投資性房地產(chǎn)公允價值評估的評估基準日的確1231地產(chǎn)的時間，通常以企業(yè)董事會或類似機構(gòu)正式作出決議的日期為準。在評估實踐中，當董事會形成決議后，財務(wù)核算和投資性房地產(chǎn)公允價值評估選擇在決議形成的會計報表日。如董事會決議日期為某月的23日，那么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為該月233031四、投資性房地產(chǎn)公允價值評估前按照《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》的要求，投資性房地產(chǎn)的公允價值評估是基于7】2×1321ABB業(yè)用地。6001000000-250=750600五、投資性房地產(chǎn)的評估方法及評估參（一）（二）評估方法及評估參數(shù)（詳見第四章，本章僅列舉注意事項③公允價值是以脫手價為的，需要注意的是資產(chǎn)出售或者使用的限制7地使用權(quán)作為抵押，在償還該前，甲公司不能轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)。100；7-2比較因素及打分表800層、30800800333032 求7-3因素比較表80080080033000.0030000.0032000.00×100/100×100/100×100/100×100/100×100/105×100/102=28600（元/平方米3=30600（元/平方米30%；應(yīng)當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及關(guān)法律、的規(guī)定，合理確凈收益又稱凈營運收益（NetOperating =潛在毛收入-空置或者損失+租賃保證金或押金利息－運營費2：如果未來凈收益不能通過租賃收入測算應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營資料測算凈收益（如投資性房地產(chǎn)為酒店、折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期等因素對折現(xiàn)率選取的影響、①現(xiàn)場，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀。Ⅳ.投資性房地產(chǎn)的獲利年限確定方法和考慮的因素【例題】評估對象為位于BJ市××路5號的XH國際商業(yè)102商業(yè)用房及對應(yīng)的Z20465291619.081619.08200981201473123%。平方米·2014731適當考慮房地產(chǎn)投資市場的風險，本次評估預計現(xiàn)有租約到期后水平的年增長率5%①2%。2%。7-438707-4重置單價計算過程表363870（取整0.10%計算。5.6%。日時銀行公布的一年期存款利率3%，再加上一定的風險因素調(diào)整值確定，資本化率32.82根據(jù)以上所得到的數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，得到委估的評估值為107779200.00元。第三節(jié)服務(wù)于資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估一、資產(chǎn)減值測試及其流資產(chǎn)的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預計的下跌發(fā)市場利率或者其他市場投資率在當期已經(jīng)提高從而影響企業(yè)計算資產(chǎn)預計未來現(xiàn)導致資產(chǎn)可回收金額大幅度降低；有表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時或者其實體已經(jīng)損壞資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者其實體已經(jīng)損壞業(yè)內(nèi)部報告的表明資產(chǎn)的經(jīng)濟績效已經(jīng)低于或者將低于預期資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈（或者虧損）遠遠低于（或者高于）預期金額等；二、資產(chǎn)減值測試評估中的評估對（一）組例如一個鐵礦公司（假設(shè)只存在一個資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來鐵礦石，這條鐵路例如，一個運營公司同時運營五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公司與簽（二）資產(chǎn)減值測試評估對象應(yīng)當與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價值的成分保持一致7—5物√√√√權(quán)√√√√√√企業(yè)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)三、資產(chǎn)減值測試評估中的價值類四、資產(chǎn)減值測試的評估方法和參數(shù)的選擇與確（一）（二）評估參數(shù)確定（固定資產(chǎn)減值測試為例55與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴張相關(guān)的資本性支出，即改良性資本支出和擴張性資本支出（三）7—7評估對象在目前使用情況下可實現(xiàn)的而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡單下組所需的營運營運礎(chǔ)可以考慮為稅通常為稅五、商譽減值測試評估案（一）A公司在2011年年底吸收合并了B公司，日B公司的收購價為38750.00萬元B23195.3715554.632014（二）評估對象和評估范圍為A公司于2011年吸收合并B時形成的商譽及對應(yīng)的資產(chǎn)組及117162.30358.74（三）首先請委托方對收購后的屬于原B司資產(chǎn)、負債及業(yè)務(wù)的收益情況進行業(yè)務(wù)厘定，編一致的。由于A公司吸收合并B公司后，財務(wù)、業(yè)務(wù)及資產(chǎn)已經(jīng)統(tǒng)一核算，因此屬于B公收購前B公司的模式。787-9表7-8B2009年—2012年7月31日資產(chǎn)負債情況表單位：萬日日日20127日——————————應(yīng)付投資者?！獙嵤召Y本（成股本——————--計表7-9B2009—2012年（1—7月）損益情況表單位：萬20092010201179856763111-------4562提取風險準備342------3322342212311（四）六、固定資產(chǎn)組減值測試案（一）A，AA20101231（二）A括該生產(chǎn)線及其生產(chǎn)性附屬設(shè)施，生產(chǎn)廠房和廠房所占土地在內(nèi)的固定資產(chǎn)組（產(chǎn)組”）。根據(jù)管理層提供的資料，待估資產(chǎn)組于評估基準日的賬面凈值為8123萬元（三）8產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額（Fairvaluelesscststosal，“FVLCS）（Valueinuse，“VIU”）評估師通過市場發(fā)現(xiàn)，待估資產(chǎn)組缺乏相關(guān)參照物的交易案例，無法實施市場法評估，只根據(jù)準則的要求，使用價值（VIU）的評估思路為：在生產(chǎn)線主要設(shè)備的剩余經(jīng)濟年限內(nèi)，（四）（五）資產(chǎn)組（A）2011—201544444加包括生產(chǎn)成本和生產(chǎn)設(shè)備折舊支出；銷售費用為市場推廣及費用；用為生產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的費用及支出；財務(wù)費用為利息支出。根據(jù)評估師對待估資產(chǎn)組（A）的歷史成本費用占主營業(yè)務(wù)收入的比例的分析結(jié)果，2011—2015222用運支出主要根據(jù)A公司主營業(yè)務(wù)收入的變化分析確定。營運支折現(xiàn)率為A公司的折現(xiàn)率。 為一個第的投資者對同類投資項目的預期回報率。市場回報率以2001年末至評估基準日l0年上證指數(shù)年率的平均值為準。行業(yè)β系數(shù)以與A公司同類上市的所在行業(yè)的平均β系數(shù)為準。綜合上述各種因素（計算過程略），12%。待估資產(chǎn)組加權(quán)平均資本成本（WACC）為經(jīng)考慮行業(yè)平均資本結(jié)構(gòu)后，按行業(yè)平均水平，計算的待估資產(chǎn)組的WACC。所用的參數(shù)包括：行業(yè)平均／股東權(quán)益比為0.67，平均資本成本為7%。因此，WACC10%。（六）不同，即分別為有限年期和無限年期；（2）資本性支出的考慮不同；（3）營運最終處理的方（七）7－14444442273722211111用00000（按實際稅額（＋）利息（一）營運支折現(xiàn)系數(shù)（被評估資產(chǎn)組（企業(yè)）通過未來5年的不斷更新改造，未來5年的主營業(yè)務(wù)收入，將在20102%的增長。②由于從2011年到2015年每年追加的投資進行設(shè)備改造，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)能力狀況，從未來61%的水平上。605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2603.03（萬元6＝7992.92×0.6209＝4962.8（萬元＝2603.03＋4962.8＝7565.83（萬元7－15444442222211111用00000（按實際稅額（＋）利息（一）00000營運支00001111折現(xiàn)系數(shù)（評估資產(chǎn)組使用價值預期收益的預測是建立在資產(chǎn)組按評估基準日現(xiàn)有的狀況和狀態(tài)繼890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3799.1（萬元53655.89（萬元5＝3655.89×0.6209＝2269.94（萬元資產(chǎn)組的使用價值＝3799.1＋2269.94＝6069.04（萬元7565.83萬元（8123—7565.83）第四節(jié)服務(wù)于企業(yè)合并對價分攤的資產(chǎn)評一、企業(yè)合并對價分攤概（一）前后最終控制。不受同一方或相同的多方最終控（二）二、企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對（一）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象（特別注意區(qū)別（二）合并中取得的被方的無形資產(chǎn)或或有負識別無形資產(chǎn)的依①向管理層了解被收購公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無形資產(chǎn)如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與簽訂的合約），資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換，這項無形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確滿足可分離條件的無形資產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)移、授 、租賃或者交換不能受到任何限制，否則該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認條件。例如，受到協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其下列無形資產(chǎn)因上述可辨認的判斷條件，在實務(wù)操作中，一般可辨認無例如：消費者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢、經(jīng)過特別訓練的員工等與或有事項相關(guān)的義務(wù)同時滿足下列條件，應(yīng)確認預計負債①在收購日是否存在未決③被收購公司是否有為其他公司或個人進行擔保⑥了解對被收購公司進行的相關(guān)盡職的結(jié)果產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決、重組義務(wù)等1·單選題】（2009）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象不包括（）『正確答案』三、評估方法的確（一）日被方的賬面余額確以按照一定的估值技術(shù)（如重置成本法等按市場用收益法或考慮該機器設(shè)備各類貶值（包后的重置成本合理估計其公允價值公允價值在日能夠可靠計量的應(yīng)單獨確認為預計負債此項負債應(yīng)當按照假第愿意代方承擔該項義務(wù)，就其所承擔義務(wù)需要方支付的金額計量（二）按日的市場價格確定其公允價法法②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法節(jié)省費折現(xiàn)法多期超額收益折現(xiàn)法（三）礎(chǔ)引起應(yīng)納稅暫時性差異】。群 確認遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債的金額不應(yīng)折現(xiàn)被方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認的商譽和遞延所得稅項目，方在分配企業(yè)合并成本，（四）通常情況下，企業(yè)合并成本按照方為進行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、或承擔的和的權(quán)益性等在日的公允價值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項直接相關(guān)費用之和確方對合并成本大于合并中取得的被方可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，應(yīng)確認為收購方對收購對價的判斷導致收購對價過高（五）四、企業(yè)合并對價分攤評估案例分100%725%74所示（單位：百萬元）。評估師在完成四個階段評估工作以后，將得到被收購公司進行合并74收購企業(yè)歷史財務(wù)數(shù)據(jù)以及與收購相關(guān)的盡職報告等；確定合并成本。本案例中，合并成本為7億元，假設(shè)沒有其他交易費用。第二階段無形資產(chǎn)和或有負債的識別階段本案例中，評估師在對無形資產(chǎn)執(zhí)行了相關(guān)的識別程序以后，認為被收購公司良好的經(jīng)營業(yè)績主要取決于客戶對公司馳名商標的認可度以及公司在各地建立的比較穩(wěn)定的客戶關(guān)系因此，評估師識別了以下兩項重要的無形資產(chǎn)，即商標和客戶關(guān)系。此外，評估師通過執(zhí)行相關(guān)識別程序以后，并未發(fā)現(xiàn)被收購公司在收購日存在任何可辨認的或有負債。性差異，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號——所得稅》的相關(guān)規(guī)定確認相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延本案例中評估專業(yè)人員計算了以各項資產(chǎn)公允價值為權(quán)重計算的平均資本回報12（6%，916%，25%該數(shù)據(jù)與企業(yè)的平均資本成（WACC13%基本接因此評估師認為其各項7—5第五節(jié)服務(wù)于金融工具計量的資產(chǎn)評估一、金融工具及其（一）金融工具又稱交易工具，是證明債權(quán)關(guān)系并據(jù)以進行貨幣交易的合法憑證，是貨幣資（二）除①持有至到期投資（債券投資）以及②和③應(yīng)收款項、④在活躍市場中沒有報價且其公按照公允價值對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時可能發(fā)生的交易費用二、金融工具計量評估中評估對象的確金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具（一）（二）①其價值隨著變動而變動期結(jié)算”不能理解為只在未來某一日期進行一次結(jié)算。另外，有些可能由于是價外而到期不行權(quán)，也是在未來日期結(jié)算的式。衍生工具與非金融項目的合（2）可以通過現(xiàn)金或其他金融工具凈額結(jié)算或通過交換金融工具結(jié)算中的非金融項目可以方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金衍生工具進行會計處理。遠期合同、合同、互換和，以及具有遠期合同、合同、互換和中一種或一種三、主要金融工具的評估方（一）（二）評估師可以根據(jù)實際情況分別采用收益法、市場法和成本法對權(quán)益工具的公允價值進行評估（三） 通的債券?？赊D(zhuǎn)債兼有債券和的性質(zhì)，相當于這樣一種投資組合：投資者持有一張與可轉(zhuǎn)債相同利率的普通債券，一張數(shù)量為轉(zhuǎn)換比例、行使價為初始轉(zhuǎn)股價格的美式買權(quán)，一張美式賣權(quán)，同時向人無條件出售了一張美式買權(quán)。常用的模型為B-S定價模型和二叉樹定價模型